VB.2013.00589

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00589

23. Januar 2014Deutsch25 min

(URT.2014.15985)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 5. Juli 2012 erteilte die

Baukommission Rüschlikon der Baugenossenschaft X die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage

auf dem gegenwärtig mit dem Gebäude Assek.-Nr. 01 (Gebäude F) überstellten

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Den von A hiergegen geführten Rekurs

wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. Juni 2013 ab, soweit es

darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 28. August 2013

beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts

aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Es sei ein Augenschein

durchzuführen.

In ihren Beschwerdeantworten vom

30.

September bzw. 2. Oktober 2013 schlossen die Baukommission

Rüschlikon und die Baugenossenschaft X auf Abweisung der Beschwerde unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Am

1.

Oktober 2013 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 8. November 2013 hielt

der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer

beantragt die Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll,

steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine

dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins

ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden

Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt

werden (RB 1981 Nr. 2).

Am 13. Dezember

2012.

nahm das Baurekursgericht vor Ort einen Abteilungsaugenschein vor,

nachdem es im Hinblick auf das Vorgängerprojekt bereits am 24. Mai 2011

einen solchen durchgeführt hatte. Da sich der massgebliche Sachverhalt

aufgrund des entsprechenden Protokolls, der übrigen Akten und der Pläne mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt,

besteht kein Anlass für die

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins.

2.

Die Beschwerdegegnerin 1 plant den Abbruch des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 01 (Gebäude

F) und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit 25 Wohnungen, vier Atelierräumen und einer Unterniveaugarage mit 30 Fahrzeugabstellplätzen. Die beiden in der Wohnzone W3G gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni 2000

(BZO) projektierten, äusserlich nahezu identischen Flachdachgebäude verfügen

über je drei Vollgeschosse, ein Attikageschoss sowie ein anrechenbares

Untergeschoss.

Das streitbetroffene Bauvorhaben stellt die überarbeitete Version eines früheren Projekts dar, dessen

Bewilligung mit Urteil VB.2011.00668 des Verwaltungsgerichts vom 22. Februar

2012.

infolge Übergeschossigkeit aufgehoben wurde. Letztere ergab sich

aus der unzulässigen Wahl der Gebäudelängsseiten als

hypothetische Traufseiten. In Reaktion auf das Urteil erfolgte mit vorliegendem

Projekt eine Neuausrichtung der hypothetischen Traufseite, sodass sich

die Änderungen zum Vorgängerprojekt im Wesentlichen auf die Veränderungen des

Dach- bzw. Attikageschosses beschränken.

3.

Der Beschwerdeführer beanstandet vorab,

die Vorinstanz habe die Einordnung des Bauvorhabens nicht in objektiver und

unbefangener Weise beurteilt, da sie unbesehen auf ihre früheren Ausführungen

zum ersten Projekt sowie auf die Beurteilung der mit

den Beschwerdegegnerinnen personell verflochtenen Jury abgestellt habe.

3.1

Der Umstand, dass die mitwirkenden Personen sich bereits

früher mit einer bestimmten Angelegenheit befasst haben, begründet nicht in

jedem Fall eine Ausstandpflicht. Entscheidend ist, ob der Verfahrensausgang

trotzdem als offen und nicht vorbestimmt erscheint (BGE 120 Ia 187 mit

Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsverfahrensgesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 5a N. 12, auch zum Folgenden).

So liegt keine Vorbefassung vor, wenn eine Sache erneut durch die gleichen Personen

beurteilt wird, nachdem deren Entscheid von einer oberen Instanz aufgehoben und

an die Vorinstanz zurückgewiesen wurde. Eine solche Mehrfachbefassung ist im

Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "systembedingt" hinzunehmen

(BGr, 8. September 2009,1C_150/2009, E. 3.5 mit Hinweisen). Gleiches

muss gelten, wenn – wie hier – eine Baubewilligung vom Verwaltungsgericht

aufgehoben wurde und das in den bemängelten Punkten angepasste Projekt von der

Baubehörde bewilligt und vom Baurekursgericht sodann erneut auf seine

Rechtmässigkeit überprüft wird. Dieser Vorgang lässt für sich genommen weder

die Baubehörde noch das Baurekursgericht als befangen erscheinen.

3.2

Eine

Befangenheit ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass die Vorinstanz im angefochtenen

Entscheid an ihre Ausführungen im früheren Verfahren anknüpfte, zumal sich die

beiden Projekte im Hinblick auf ihre Einordnung nach § 238 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nur unwesentlich voneinander unterscheiden

und das Gericht sich über die Anpassungen im Klaren war. Gegen eine unzulässige

Vorbefassung spricht weiter die Tatsache, dass das Baurekursgericht am

13.

Dezember 2012 einen neuen Augenschein vornahm, womit es sich erneut

mit der Einordnung des leicht überarbeiteten Bauvorhabens auseinandersetzen

konnte. Daran ändert auch nichts, dass die Vorinstanz in E. 5.2 des

Rekursentscheids vom 25. Juni 2013 massgeblich auf die Würdigung der

Preisrichter abgestellt hat. Sie tat dies entgegen der beschwerdeführerischen

Kritik nicht unbesehen, sondern zur Stützung der von der Baubehörde

vorgenommenen bauästhetischen Beurteilung. Ob der Verweis auf das Juryurteil

der richterlichen Begründungspflicht genügt, ist eine andere Frage (vgl. hinten

E. 4.3).

3.3

Soweit der Beschwerdeführer mit Blick auf

die Zusammensetzung der Jury die Unabhängigkeit der Baubehörde in Zweifel ziehen

will, erweist sich seine erstmals in der vorliegenden Beschwerde vorgebrachte

Rüge als verspätet. Dem Beschwerdeführer musste die Zusammensetzung des

Preisgerichts bereits aus dem Rekursverfahren R2.2011.00020 zum

Vorgängerprojekt bekannt sein. Das Rechtsmissbrauchsverbot und der Grundsatz

von Treu und Glauben gebieten es aber, Ausstandsgründe so früh als möglich, das

heisst sofort nach Kenntnis der Zusammensetzung der anordnenden Instanz und der

die Befangenheit begründenden Sachumstände geltend zu machen (VGr,

7.

Oktober 2010, VB.2010.00250, E. 2.2.2, auch zum Folgenden). Das Untätigbleiben oder die Einlassung in ein Verfahren im

Wissen um das Vorliegen von Ausstandsgründen gilt als Verzicht und führt

grundsätzlich zum Verwirken des Anspruchs. Erweist sich die Rüge demnach

als verspätet, so bleibt bloss am Rande anzumerken, dass in der engen

Zusammenarbeit zwischen der Bauherrschaft, der kommunalen Baubehörde und der

von ihnen eingesetzten Jury nicht ohne Weiteres eine verfassungswidrige

Vorbefassung erblickt werden kann (vgl. VGr, 7. Mai 2013, VB.2012.00299,

E. 9.11.2).

4.

Weiter sieht sich der Beschwerdeführer in seinem Anspruch auf

rechtliches Gehör verletzt, weil sich die Beschwerdegegnerin 2 in der

angefochtenen Baubewilligung mit allgemeinen Floskeln begnügt habe, ohne sich

mit den massgebenden Gesichtspunkten auseinanderzusetzen. Auch die Vorinstanz

habe sich mit der Einordnungsfrage nur rudimentär befasst.

4.1

Die Begründung einer Verfügung bzw. eines

Entscheids muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen ihn gegebenenfalls

sachgerecht anfechten können (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999, Art. 18

Abs. 2 der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV] und

§ 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]; VGr, 21. März 2012, VB.2011.00692, E. 1.2, auch zum

Folgenden). Der Umfang der Begründungspflicht hängt

von der Komplexität des Falls, dem Entscheidungsspielraum der Behörde und zudem

von der mit der Sache befassten Instanz ab (VGr, 1. Juni 2005, VB.2004.00543,

E. 2.2 mit Hinweisen). Das Baurekursgericht hat als Rechtsmittelinstanz

seinen Entscheid einlässlich zu begründen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 10

N. 41 und 43, auch zum Folgenden). Verweist es gemäss § 28

Abs. 1 VRG auf die von ihm als zutreffend befundenen Erwägungen der Vorinstanz,

so muss es zumindest die neuen Parteivorbringen würdigen.

4.2

Die Baubewilligung vom 5. Juli 2012

äussert sich in Ziff. 1203 "Gestaltung, Einordnung" in konziser

Weise sowohl zum Baukörper mit seiner Flachdachgestaltung wie auch zur

massgeblichen baulichen Umgebung bzw. deren Entwicklung in der jüngeren Zeit.

Zu beachten ist, dass sich das Bauvorhaben praktisch nur durch die geänderte

Dachgestaltung vom Vorgängerprojekt unterscheidet (vgl. vorn E. 2), das

seinerseits auf einem ausführlichen Urteil der von den Beschwerdegegnerinnen

eingesetzten Jury gründet. Dadurch war der

Beschwerdeführer in der Lage, den Einordnungsentscheid trotz der eher knappen Begründung

sachgerecht anzufechten und in verschiedener Hinsicht zu rügen. Sein rechtliches

Gehör blieb insoweit gewahrt.

4.3

Anders

verhält es sich mit Bezug auf den Rekursentscheid vom 25. Juni 2013.

Dessen Begründung erschöpft sich hinsichtlich der Einordnungsfrage in einem

Verweis auf den früheren Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. September

2011.

und die darin wörtlich wiedergegebene – rudimentäre – Würdigung des

zitierten Juryurteils. Aufgrund dieser Beurteilung durch Sachverständige sei es

nicht zu beanstanden, wenn die Baukommission hinsichtlich der

Grössenverhältnisse der umstrittenen Mehrfamilienhäuser, ihrer architektonischen

Erscheinung und der Einpassung in die bauliche Nachbarschaft erneut zur Auffassung

gelangt sei, das Bauvorhaben sei ausreichend gestaltet und ordne sich genügend

in die bauliche Umgebung ein (E. 5.2 Abs. 3 des Rekursentscheids).

Nachdem der

Beschwerdeführer im Rekursverfahren

substanziiert gerügt hatte,

weshalb das Bauvorhaben in seinen Augen die gestalterischen Anforderungen von § 238 PBG in verschiedenen Punkten nicht erfülle

(undifferenzierte und wuchtige Baukörper, übermässige Höhe, krasser

Zonenwechsel usw.), vermag diese pauschale Entscheidbegründung den gesetzlichen

und verfassungsmässigen Anforderungen nicht zu genügen. Das zitierte Juryurteil ersetzt nicht die gerichtliche Auseinandersetzung mit

den einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht hätte

vielmehr die Gründe darlegen müssen,

warum es die

Auffassung der Baubehörde und des

Preisgerichts teile. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz ihre gesetzliche Kognition

in der Einordnungsfrage mit der in E. 5.2 Abs. 4 des Rekursentscheids

auferlegten Zurückhaltung zu Unrecht nicht ausgeschöpft hat (vgl. dazu hinten

E. 5.3.2).

4.4

Da der

vorliegende Begründungsmangel keine schwerwiegende Gehörsverletzung darstellt

und der Beschwerdeführer selber nicht explizit die Rückweisung der Sache an die

Vorinstanz verlangt, ist die Gehörsverletzung in diesem Verfahren zu heilen (vgl. VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 4.3, auch zum Folgenden). Eine Neubeurteilung

durch das Baurekursgericht erscheint angesichts der hinreichend geklärten

Sachlage nicht notwendig und ist aus prozessökonomischen Gründen nicht

angezeigt. Ob sich das Bauvorhaben in seine

Umgebung einordnet, hat das Verwaltungsgericht zur Wahrung des

rechtlichen Gehörs in diesem Fall mit derselben Kognition zu beurteilen, wie

sie dem Baurekursgericht zugestanden hätte.

5.

5.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. § 238

Abs. 1 PBG stellt eine positive ästhetische Generalklausel dar, die nicht

bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern eine positive Gestaltung verlangt

(BGr, 16. Mai 2008,1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010,

VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ

1997.

Nr. 23 E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller

massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000 Nr. 17

E. 5 und 6b).

5.2

Nach der

langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund

der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der

Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter

Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19). Die Entwicklung von Grundsätzen, wie dieser

Handlungsspielraum zu füllen ist, fällt jedenfalls grundsätzlich in die Kompetenz

der kantonalen (Rechtsmittel-)Instanzen: Im Zusammenhang mit der Anwendung von

§ 238 PBG ist dabei von einer "allgemeinen Konkretisierung" der

ästhetischen Generalklausel die Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum

Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,

S. 437 ff.). Darunter werden die von der Rechtsprechung entwickelten

Regeln verstanden, wie diejenige, dass mit der Einordnungsbestimmung in der

Regel nicht die Übernahme von in der baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen

verlangt werden kann oder dass § 238 PBG grundsätzlich keine Handhabe

bietet, die Ausschöpfung der nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn die in der Umgebung bestehenden Bauten

diese nicht voll ausschöpfen (vgl. hinten E. 5.5.1 und Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 652 ff.).

Demgegenüber

obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen

Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der Begründung ihres Entscheids

berücksichtigt die kommunale Baubehörde die für die Beurteilung relevante

bauliche Umgebung und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung

des Bauprojekts misst.

5.3

5.3.1

Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das

Baurekursgericht nicht nur zur Überprüfung der Rechtmässigkeit, sondern auch

der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der früheren

Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung kommunaler

Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten

Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemäss erst

ein, wenn die ästhetische Würdigung der Baubehörde sachlich

nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung

als offensichtlich unvertretbar erwies.

5.3.2

Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013, E. 4, leitete

das Verwaltungsgericht eine Praxisänderung ein, wonach zwischen der

Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der

Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der

verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz

herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhöhte gerichtliche

Eingriffsschwelle bzw. eine blosse Überprüfung der Vertretbarkeit des

Einordnungsentscheids vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genügen. Denn das Baurekursgericht

ist, wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsätzlich auch

verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte Überprüfungsbefugnis voll

auszuschöpfen (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2).

Das Baurekursgericht muss den

Einordnungsentscheid demnach rechtlich wie faktisch wirksam überprüfen. Es ist

in seiner Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschränkt, als es die

Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen

Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender

Berücksichtigung der Entscheidgründe erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich

dabei mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der Baubehörde im

Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt

wurden.

5.3.3

Die dargelegte Prüfungsbefugnis gilt aufgrund der Besonderheiten des

vorliegenden Falls auch für das Verwaltungsgericht (vgl. vorn E. 4.4).

5.4

Der

Beschwerdeführer macht geltend, es bestehe aufgrund der räumlichen Nähe ein optischer,

ortsgeschichtlicher sowie architekturhistorischer Bezug zur denkmalgeschützten

Kirche und zum alten Ortskern. Folglich sei eine gute Einordnung nach

§ 238 Abs. 2 PBG zu verlangen.

5.4.1

§ 238 Abs. 2 PBG stellt an die Einordnung der Baute in

gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen, wenn sich ein Objekt des Natur-

und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet. Der Schutz greift allerdings nur

soweit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet

(VGr, 19. Dezember 1994, VB 94/0165, E. 2c; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 664). Massgeblich ist, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von

Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten nicht beeinträchtigt werden

darf (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00431,

VB.2010.00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4). Damit die erhöhten

ästhetischen Anforderungen zum Tragen kommen, muss jedenfalls aus der Sicht

eines aussenstehenden Beobachters ein optischer Bezug zwischen der

projektierten Baute und dem Schutzobjekt bestehen (Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 662; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2;

3.

Dezember 2003, VB.2003.00168, E. 6).

Ein solcher Zusammenhang ist,

wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt und dokumentiert hat (vgl.

Augenscheinprotokoll vom 13. Dezember 2012), nicht erkennbar. Das historische

Gebäude H in Rüschlikon, I-Weg 04, befindet sich mindestens rund 130 m von

der Bauparzelle entfernt (vgl. E. 5.1 des Rekursentscheids vom

25.

Juni 2013) und wendet ihr die Rückseite zu. J-Weg und G-Strasse werden

im hier massgebenden Verbindungsabschnitt von einer ganzen Reihe unprätentiöser

Bauten gesäumt und zudem von zwei Querstrassen geschnitten. Worin der vom Beschwerdeführer

behauptete ortsgeschichtliche bzw. architekturhistorische Bezug zum alten

Dorfkern bestehen soll, legt dieser nicht näher dar und ist auch nicht

ersichtlich. Damit bleibt es für das Gesamtprojekt bei der Anwendbarkeit von

§ 238 Abs. 1 PBG, welcher lediglich eine "befriedigende

Gesamtwirkung" verlangt.

5.4.2

Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung folgt aus Art. 20

Abs. 2 BZO, wonach Flachdächer bei guter Einordnung in die Dachlandschaft und guter

Gestaltung gestattet werden können, nichts anderes. Dass Flachdachbauten

insgesamt, d. h.

nicht nur das Flachdach selbst, sondern auch der Baukörper höheren

Einordungsanforderungen zu entsprechen hätte als nach § 238 Abs. 1

PBG, ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck der Bestimmung (vgl. auch die

Überschrift von Art. 20 BZO: "Dachform, Dachaufbauten und -einschnitte").

Jedenfalls ist es nachvollziehbar, wenn die Gemeinde die von ihr selbst

erlassene Bestimmung nicht in dieser Weise interpretiert (vgl. zur

Dachgestaltung hinten E. 5.6).

5.5

Sodann

hält der Beschwerdeführer die geplanten Mehrfamilienhäuser wegen der Ausschöpfung

der massgebenden Baubegrenzungsvorschriften für wuchtig und überdimensioniert.

Von einer angemessenen Rücksichtnahme auf die bauliche und landschaftliche Umgebung

sei nichts zu spüren. Es sei zu berücksichtigen, dass es sich bei der

streitbetroffenen W3G um eine relativ kleine Wohn- und Gewerbezone inmitten von

Wohnzonen handle, die abgesehen von zwei Grundstücken zwischen der G-Strassse

und der Bahnlinie zu liegen komme. Die projektierten Neubauten nähmen keinerlei

Rücksicht auf Struktur und Körnung der östlich des J-Wegs gelegenen Überbauung,

sondern bildeten einen ausgesprochen störenden Gegensatz zu den benachbarten

Einfamilienhäusern in der Zone W2B.

5.5.1

Nach ständiger

Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle

Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt

werden; nur in Ausnahmefällen kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem

betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB 1990

Nr. 78; VGr, 12. Oktober 2011, VB.2011.00332, E. 4.3.2, auch zum

Folgenden; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind

jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung

besonders triftige Gründe erforderlich, wie z. B.

eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, die Rücksicht auf ein Schutzobjekt

oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des

Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung

einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –

etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser

Kraft gesetzt würde.

5.5.2

Die zutreffende Feststellung, dass die beiden geplanten Baukörper in einer

Bebauungsstruktur mit den charakteristischen Zwischenräumen einer Streusiedlung

erstellt werden sollen (vgl. Rekursentscheid vom 25. Juni 2013,

E. 5.2 Abs. 2), rechtfertigt noch keine Herabsetzung des in der

betreffenden Zone zulässigen Bauvolumens. Von einer

weitherum zurückhaltend ausgeschöpften Ausnützung kann jedenfalls für die Zone W3G

nicht gesprochen werden. Was die benachbarten Zonen betrifft, verhält es sich

bei umfassender Betrachtung des durch die Bahnlinie und die Seestrasse

definierten Gebiets so, dass die mit Einfamilienhäusern überstellte Wohnzone

W2B Gebiet „L“ grösstenteils von der Wohn- und Gewerbezone W3G sowie der

Wohnzone W3 umgeben ist, in denen sich mehrheitlich Mehrfamilienhäuser und

vereinzelte Gewerbebauten befinden (vgl. Zonenplan der Gemeinde Rüschlikon).

Der dörfliche Charakter der in sich kompakten und insofern umschlossenen

Einfamiliensiedlung wird durch die auf der gegenüberliegenden Seite des J-Wegs,

in einem Abstand von ca. 18–20 m geplanten Mehrfamilienhäuser nicht gefährdet.

Es ist dabei unerheblich, ob sich drei kleinere Gebäude womöglich noch

besser in die kleinräumige Gliederung der umgebenden Ein- und

Mehrfamilienhäuser einfügen würden, wie der Beschwerdeführer behauptet.

Die

geplanten Häuser erscheinen somit nicht als fremdartige Elemente inmitten einer

bestehenden Einfamilienhaussiedlung, sondern betonen deren Abschluss nach

Westen hin. Trotz des deutlichen Kontrasts zum benachbarten Quartier

sind Bauprojekte wie das vorliegende im Zeitalter knapper Landreserven und des

verdichteten Bauens von der Bevölkerung hinzunehmen, sofern

die übrigen Bauvorschriften eingehalten sind und die Bauten in ihrer konkreten

Ausgestaltung eine befriedigende Gesamtwirkung mit der Umgebung erzielen (vgl.

VGr, 16. Januar 2013, VB.2011.00772, VB.2012.00597, E. 8.2).

5.5.3

Entsprechendes gilt für die Geschosszahl und die Gebäudehöhe (vgl. VGr,

10.

März 2004, VB.2003.00370, E. 3.1). Dass die Gebäude unter

Berücksichtigung der Attika und des teilweise freiliegenden Untergeschosses auf

einen aussenstehenden Betrachter als vier- bzw. fünfgeschossig wirken mögen,

ist eine Folge der anwendbaren Zonenvorschriften (vgl. Art. 18, 46 BZO).

Diese würden sogar zwei anrechenbare Dachgeschosse zulassen. Triftige Gründe

für eine höhenmässige Beschränkung des Gebäudes aufgrund der Einordnung ergeben

sich auch nicht aus der Hanglage und der geringen Breite des J-Wegs: Die in einem

gegenseitigen Abstand von rund 24 m angeordneten Gebäude sind gegenüber

der Baulinie RRB 3265 1969 um bis zu 4 m zurückversetzt und erscheinen

entgegen der Befürchtung des Beschwerdeführers nicht wie eine Wand (vgl.

8/5.1).

5.5.4

Als unzutreffend erweist sich ferner die Kritik, die Baukörper liessen eine

horizontale und vertikale Gliederung sowie Akzentsetzung vermissen und die

verwendeten Fenster seien dunkel und monoton. Die sich in ihrer Fassadengestaltung

leicht unterscheidenden und keine streng rechteckigen Grundrisse aufweisenden

Gebäude zeichnen sich durch schlichte, aber zugleich differenzierte Bauformen

aus und treten nicht als repetitiv in Erscheinung. Sie überzeugen nach dem

einleuchtenden Juryurteil durch ihre ebenso kompakte wie gut proportionierte

Gebäudeform (vgl. Rekursentscheid vom 25. Juni 2013, E. 5.2

Abs. 2) und bewegen sich mit ihrer Architektursprache im Rahmen von

zeittypischen Neubauten. Darüber hinaus belassen die jeweils 24,2 m langen

Gebäude – zulässig wäre nach Art. 18 BZO eine Gebäudelänge von bis zu

50.

m – dank dem 24 m breiten Zwischenraum die Durchsicht zum nahen

Zürichsee.

5.6

Der Beschwerdeführer

verweist ferner auf Art. 20 Abs. 2 BZO, wonach Flachdächer nur bei guter

Einordnung in die Dachlandschaft und guter Gestaltung gestattet werden könnten.

Bei der Beurteilung des Daches und der umliegenden Dachlandschaft habe sich die

Beschwerdegegnerin 2 von sachfremden Kriterien leiten lassen, da es sich

bei den von ihr aufgezählten Dachformen ebenfalls um Schrägdächer handle, für

welche die erhöhten Anforderungen der BZO nicht gälten.

5.6.1

Der Einwand überzeugt nicht. Selbst wenn man die erwähnten Dächer wegen

ihrer Neigung von mehr als 10° begrifflich als Schrägdächer auffasst, bleibt

die von den Vorinstanzen konstatierte Heterogenität der umliegenden Dächer für

die Beurteilung des geplanten Flachdachs von massgebender Bedeutung. Denn

unabhängig davon, ob die betreffenden Dächer ebenfalls unter Art. 20

Abs. 2 BZO fallen, ist das geplante Flachdach in seiner Ausgestaltung an

den tatsächlich unterschiedlichen Dachformen zu messen, wie sie von den Vorinstanzen

zutreffend festgestellt wurden (vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. Dezember

2012, vgl. auch Google Maps/Street View, https://maps.google.ch). Zu sehen sind

laut E. 5.3 des Rekursentscheids vom 25. Juni 2013 Satteldächer mit

diversen Neigungen, Walm-, Mansarden- und Tonnendächer sowie begrünte

Flachdächer, welche in den letzten Jahren ortsüblich geworden seien (vgl.

namentlich die Gebäude G-Strasse 05, 06, 07, 08, 09–13, J-Weg 10, 11, 12 und M-Strasse

14-17). Die Umgebung zeichnet sich jedenfalls nicht durch eine Gleichförmigkeit

als besonderes Gestaltungsmerkmal aus, die es gebieten würde, besondere

Rücksicht auf die bestehenden Bauformen zu nehmen (vgl. RB 1983 Nr. 99).

Nachdem das Satteldach als klassisches Schrägdach infolge der neueren Entwicklungen

nicht (mehr) als das prägende Element des Quartiers erscheint, überzeugt es,

wenn die Baubehörde von der Vereinbarkeit der geplanten Flachdächer mit

Art. 20 Abs. 2 BZO ausgeht.

5.6.2

Angesichts der naturgemäss beschränkten Gestaltungsmöglichkeiten bei Flachdächern

erweist sich auch die von der Beschwerdegegnerin 2 offenbar am

vorinstanzlichen Augenschein abgegebene Erklärung, dass es bei der Anwendung

von Art. 20 Abs. 2 BZO primär um die Betrachtung des Daches an sich

gehe, d. h., ob

Aufbauten, Ausstattungen etc. auf dem Dach ästhetisch und gebündelt angeordnet

seien (vgl. Beschwerdeschrift vom 28. August 2013, Ziff. 15), als

nachvollziehbar. Dass die Wortmeldung keinen Eingang ins Protokoll vom

13.

Dezember 2012 gefunden hat, schmälert ihre Bedeutung nicht. Im Übrigen

verwies die Baukommission bereits in Ziff. 4.7 ihrer Rekursantwort vom

20.

September 2012 auf die zurückhaltende Dachgestaltung durch die

Rückversetzung des Attikageschosses und die dezenten Dachrandabschlüsse.

Die geplanten Flachdächer sind

in der Tat zurückhaltend gestaltet und die beiden Aufbauten übersichtlich

angeordnet (vgl. Plan "Dachaufsicht"). Die Bauherrschaft hat in

Ziff. 13 ihrer Rekursantwort vom 21. September 2012 einlässlich dargelegt,

dass sich die auf dem Dach vorgesehenen Solaranlagen und die geplante Begrünung

nicht ausschlössen, sondern im Gegenteil Synergieeffekte bestünden. Auch die

Baukommission hat die Anlagen zumindest unter feuerpolizeilichen Aspekten

berücksichtigt (vgl. Ziff. 1213 der Baubewilligung vom 5. Juli 2012).

Ein Verstoss gegen § 238 Abs. 4 PBG, wonach sorgfältig in Dach- und Fassadenfläche integrierte

Solaranlagen bewilligt werden, sofern nicht überwiegende öffentliche Interessen

entgegenstehen, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

5.7

Demnach

ordnet sich das streitbetroffene Bauvorhaben unter sämtlichen gerügten und

ersichtlichen Gesichtspunkten in seine bauliche Umgebung ein.

6.

6.1

Weiter

beanstandet der Beschwerdeführer, dass trotz Anwendbarkeit des Behindertengleichstellungsgesetzes

vom 13. Dezember 2002 (BehiG) keine vertiefte

Prüfung des Projekts auf seine Behindertengerechtigtkeit stattgefunden habe. Es

sei zu bemängeln, dass gewisse Badezimmer das vorgegebene Mindestmass von

1,7 m nicht einhielten und unklar sei, ob die weiteren Vorgaben betreffend

Küche, Korridorbreiten, Aufzüge usw. erfüllt seien.

6.2

Die

Vorinstanz trat auf die Rüge mangels Rekursberechtigung nicht ein, da die Baubehörde

die massgebenden Vorschriften nicht unbeachtet gelassen habe und der Beschwerdeführer

das strittige Bauvorhaben mit seinen diesbezüglichen Einwänden deshalb nicht zu

Fall bringen könnte (vgl. E. 7 des Rekursentscheids vom 25. Juni 2013).

6.3

Gemäss

ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels

Rechtsschutzinteresse die Rekurslegitimation abzusprechen, wenn der gerügte

Projektmangel durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden

kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).

Dass die gerügten Mängel einer auflageweisen Heilung nach

§ 321 Abs. 1 PBG wegen besonderer Schwierigkeiten nicht zugänglich wären,

macht der Beschwerdeführer nicht substanziiert geltend. Es ist nicht

ersichtlich, inwiefern allfällige Anpassungen eine tiefgreifende Überarbeitung

des Projekts bedingen würden (vgl. VGr, 30. Januar 2013, VB.2012.00791, E. 2.4.1). Im Übrigen wiederholt

der Beschwerdeführer seine Rüge, wie er sie bereits im Rekursverfahren

vorgebracht hat, und legt nicht dar, welchen Vorteil er aus der Anordnung einer

entsprechenden Nebenbestimmung zöge (vgl. VGr, 30. Januar 2013, VB.2012.00791, E. 2.5.3). Er beruft sich auch

nicht auf eine Legitimation aus eigener Benachteiligung im Sinn von Art. 7

Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 2 Abs. 3 BehiG. Unter

diesen Umständen ist davon auszugehen, dass die gerügten Projektmängel durch

eine für den Beschwerdeführer bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden

könnten.

6.4

Da die

Vorinstanz auf die Rüge im Ergebnis zu Recht nicht eingetreten ist, erweist

sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.

7.

Schliesslich befürchtet der Beschwerdeführer eine

verbotene Nutzung der Atelier- und Bastelräume zu Wohnzwecken und dadurch eine

Mehrbelastung für das Quartier. Mit Ziff. 2115 der Baubewilligung vom

5.

Juli 2012 werde dies ungenügend verhindert.

7.1

Die

Beschwerdeschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten (§ 54

Abs. 1 VRG). In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der

angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass

sich die Beschwerde mit den massgeblichen Erwägungen des angefochtenen

Entscheids auseinandersetzt (vgl. VGr, 21. April

2010, VB.2010.00006, E. 2).

In Ziff. 34 der Beschwerdeschrift vom 28. August

2013.

nimmt der Beschwerdeführer in keiner Weise Bezug auf die vorinstanzlichen

Erwägungen, sondern wiederholt im Wesentlichen wortwörtlich Ziff. 27

seiner Rekursschrift vom 20. August 2012. Gleichwohl rechtfertigt es sich,

auf die Rüge nachfolgend näher einzugehen.

7.2

Wie in E. 6.1 des Rekursentscheids vom

25.

Juni 2013 zutreffend festgehalten, würde selbst der begründete

Verdacht einer unzulässigen Nutzung nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen.

Infrage käme lediglich die Statuierung einer Nebenbestimmung zur Unterbindung einer

verbotenen Nutzung, welche laut § 321 Abs. 1

PBG nicht bloss zur Heilung von bestehenden Verstössen, sondern auch –

präventiv – zur Erhaltung des rechtmässigen Zustands festgesetzt werden kann.

7.3

Ungeachtet

der Frage, ob der Beschwerdeführer aus einer solchen Nebenbestimmung überhaupt

einen legitimationsbegründenden Vorteil für sich ableiten könnte, erwiese sie

sich in der vorliegenden Situation als unverhältnismässig.

Gemäss der vom Beschwerdeführer nicht bestrittenen

Darstellung der Baubehörde ergibt sich die Unzulässigkeit der Wohn- und

Schlafnutzung der fraglichen Räume einzig aus dem Umstand, dass die

wohnhygienischen Anforderungen gemäss § 302 PBG nur teilweise erfüllt

seien (weniger als 10 % Fensterfläche in zwei Bastelräumen, zu hohe Fensterbrüstungen

in allen Räumen). Was die Verwendung der

Räumlichkeiten zu Arbeitszwecken betrifft, müssen diese allein die Vorgaben von

§ 302 Abs. 1, nicht aber jene von § 302 Abs. 2 PBG

einhalten. Da sie somit für Arbeitszwecke genutzt werden dürfen, sofern sie

genügend belichtet und lüftbar sind, liefe eine Anordnung zur Verkleinerung

der Fenster dieser an sich zulässigen Nutzung entgegen (vgl.

E. 6.1 des Rekursentscheids). Dasselbe gilt für die Aufhebung der im

Untergeschoss geplanten Toiletten, die ebenfalls der Arbeitsnutzung dienen und

in § 11 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 aus

wohnhygienischen Gründen vorgesehen sind.

Abgesehen davon ist die Gefahr

einer widerrechtlichen (Um-)Nutzung vorliegend als sehr gering einzustufen. Im

Gegensatz zu der im Urteil VB.2005.00527 vom 22. März 2006, E. 3.2,

beurteilten Situation sind im Untergeschoss nämlich weder Duschen geplant noch

verfügen die Ateliers und Bastelräume über wohnungsinterne Zugänge. Ein

Verzicht auf die Fenster bzw. die Toiletten ist damit weder erforderlich noch

zweckmässig.

8.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit

verbundenen höheren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, den Beschwerdeführer zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerin 1 als private

Partei zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 12'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…