Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00598

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2013.00598

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. Dezember 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C, vertreten durch RA J,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich erteilte

am 8. Mai 2012 C die Bewilligung für den Ersatzneubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am D-Weg 04 in

Zürich.

Erwägungen

II.

A. Dagegen

rekurrierten A und E am 15. Juni bzw. am 19. Juni 2012 an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich.

B. Mit

Beschluss vom 18. Dezember 2012 bewilligte die Bausektion des Stadtrates

verschiedene Projektänderungen am obgenannten Mehrfamilienhaus. Dagegen erhob A

am 6. Februar 2013 wiederum Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte,

dieser Beschluss sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben.

C. Mit

Entscheid vom 28. Juni 2013 vereinigte das Baurekursgericht die drei

Rekurse (Dispositiv-Ziff. I). Es hiess den Rekurs von A vom 15. Juni

2012.

teilweise gut, soweit es ihn nicht infolge Projektänderung als

gegenstandslos geworden abschrieb. Seinen Rekurs vom 6. Februar 2013 hiess

es ebenfalls teilweise gut, soweit es darauf eintrat. Es ordnete an, dass die

Baubewilligungen vom 8. Mai 2012 und vom 18. Dezember 2012 mit Nebenbestimmungen

zu ergänzen seien, wonach die Balkone des Mehrfamilienhauses weder bis zum

gestalteten Terrain reichen noch darauf abgestützt sein dürften

(Dispositiv-Ziff. II). Es Rekurs vom 19. Juni 2012 wies es ab, soweit

es ihn nicht als infolge Projektänderungen gegenstandslos geworden abschrieb

(Dispositiv-Ziff. III). Es setzte die Verfahrenskosten auf insgesamt

Fr. 8'300.- fest und auferlegte diese zu 1/2 A, zu 1/5 E, zu 1/20 der

Bausektion der Stadt Zürich und zu 1/4 C (Dispositiv-Ziff. IV). Schliesslich

verpflichtete es A, C eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'200.-, E eine

solche von Fr. 800.- zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. V).

III.

Am 2. September 2013 führte A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid der Vorinstanz aufzuheben, soweit

damit seine beiden Rekurse abgewiesen würden. Eventuell sei Dispositiv-Ziff. V

des angefochtenen Entscheides aufzuheben und der Beschwerdeführer zu

verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von

Fr. 1'100.- zu bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten

des privaten Beschwerdegegners. Das Baurekursgericht und die Bausektion des

Stadtrates beantragten am 13. September bzw. am 7. Oktober 2013, die

Beschwerde abzuweisen. Am 7. Oktober 2013 liess sich C ebenfalls mit dem

Schluss auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten von A vernehmen. A nahm am 7. November 2013 dazu Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Der

Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Auf diese Weise

könne sich das Verwaltungsgericht selbst ein Bild von den massgeblichen

örtlichen Verhältnissen machen.

1.2

Ein Augenschein dient der Feststellung des

entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den

Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen

ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 7 N. 45). Im Beschwerdeverfahren können auch die

Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981

Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus den bei den

Akten liegenden Plänen sowie der während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins

erstellten Fotografien und Protokolleinträgen. Auf einen weiteren Augenschein

kann unter diesen Umständen verzichtet werden.

2.

2.1

Der

Beschwerdegegner ist Eigentümer des am D-Weg 04 in Zürich gelegenen Grundstückes

Kat.-Nr. 01. Das Grundstück weist eine Hanglage auf und befindet sich nach

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in

der Wohnzone W2bII. Entlang der westlichen, talseitigen Grundstücksgrenze

verläuft die G-Strasse; im Süden wird das Grundstück durch den D-Weg begrenzt.

Auf dem Grundstück steht ein Einfamilienhaus, das Ende der 1940er Jahre

errichtet und 1996/97 erweitert bzw. umgebaut wurde. Dem Beschwerdeführer

gehört das an der H-Strasse 02 gelegene Grundstück Kat.-Nr. 03.

Dieses grenzt bergseitig an die nordöstliche Ecke der Liegenschaft des Beschwerdegegners

an.

2.2

Der

Beschwerdegegner beabsichtigt, sein Einfamilienhaus abzubrechen und auf dem

Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Unterniveaugarage

zu errichten. Die Südseite des geplanten Gebäudes ist talwärts ausgerichtet und

verläuft parallel zur G-Strasse. Im tieferen, vollständig unter dem gewachsenen

Terrain befindlichen Untergeschoss (nachstehend Untergeschoss 2) ist eine

Tiefgarage eingebaut. Das darüber liegende Untergeschoss reicht teilweise aus

dem Erdreich heraus (nachstehend Untergeschoss 1). Weiter weist das

geplante Gebäude zwei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss auf. An der West-

sowie an der Nord- und Südfassade sind zwei Meter tiefe umlaufende Balkone angebracht.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Bauvorhaben überschreite die maximal

zulässige Überbauungsziffer. Es seien nämlich auch diejenigen Gebäudeteile an

die Überbauungsziffer anrechenbar, welche – wie vorliegend das

Untergeschoss 1 – den gewachsenen Boden um weniger als 0.5 Meter

durchstossen würden. Die Vorinstanz gehe bei ihrer Auslegung von

§ 256 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

fälschlicherweise davon aus, dass diese Bestimmung auf § 269 PBG

verweise. Im Gegensatz zu § 269 PBG mache aber § 256

Abs. 1 PBG für oberirdische Gebäudeteile keinen Unterschied, ob sie

den gewachsenen Boden um mehr oder weniger als 0.5 Meter überragen. Es sei

nicht ersichtlich, was die in § 269 PBG geregelte Frage der

Abstandspflicht mit derjenigen der zulässig überbaubaren Fläche gemein habe.

Die Überbauungsziffer wolle sicherstellen, dass nur ein bestimmtes Mass der

Grundstücksfläche mit Bauten überstellt werde. Dabei fielen durchaus auch

Gebäudeteile in Betracht, welche den gewachsenen Boden nur – aber immerhin – um

maximal 0.5 Meter überragten. Denn auch damit werde der gewachsene Boden

überbaut. Zudem sei nach § 256 Abs. 1 PBG die grösste oberirdische

Gebäudeumfassung auf den Erdboden – und nicht 0.5 Meter über den Erdboden

– zu projizieren. Die Auslegung von § 256 Abs. 1 PBG durch die

Vorinstanz stehe im Widerspruch zur gesetzlich vorgeschriebenen Messweise.

3.2

Gemäss

Art. 13 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W2bII eine

Überbauungsziffer von 22 %. Bei einer massgebenden Grundfläche von 897 Quadratmeter

beträgt die maximal überbaubare Fläche 197.34 Quadratmeter. Die beiden

Vollgeschosse sind ohne Erker 18 Meter lang und 10.95 Meter breit;

ihre Grundflächen betragen somit je 197.1 Quadratmeter. Das Untergeschoss 1

misst demgegenüber 18 Meter auf 14.4 Meter; seine Grundfläche beträgt

259.2

Quadratmeter.

3.3

§ 256

Abs. 1 PBG lautet wie folgt: "Die für die Überbauungsziffer

anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten

oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden." Demgegenüber hat

§ 269 PBG folgenden Wortlaut: "Wo die Bau- und Zonenordnung

nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile

sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben

Meter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen,

keinen Abstandsvorschriften." Die ehemalige Baurekurskommission I

hielt mit Entscheid BRKE I 713/1990 vom 28. September 1990 fest, dass

mit "grösster oberirdischer Gebäudeumfassung" nicht jeder aus dem gewachsenen

Boden hervortretende Gebäudeteil gemeint sei. Vielmehr lasse sich dieser

Ausdruck sinnvollerweise nur als "grösste Umfassung des oberirdischen Gebäudes"

verstehen. Dieses Verständnis von § 256 Abs. 1 PBG verweise implizit

auf die Bestimmung von § 269 PBG, wo die abstandsfreien Gebäude und

Gebäudeteile umschrieben seien. Es solle zudem erlaubt sein, den gewachsenen

Boden zwar nicht überragende, aber in Erscheinung tretende Bauten und Anlagen

wie etwa Zufahrten oder Schwimmbecken zu erstellen. Soweit Grundstücke selbst

von solchen Gebäuden oder Gebäudeteilen sowie von nicht über das gewachsene

Terrain herausragenden, aber oberirdisch in Erscheinung tretenden Bauten und

Anlagen freigehalten werden solle, biete sich das Institut der Freiflächenziffer

gemäss § 257 PBG an. Das Verwaltungsgericht schützte diese Auslegung

von § 256 PBG mit Entscheid vom 12. Februar 1991, wobei es

Folgendes festhielt: Es könne keine Rede davon sein, dass die analoge Anwendung

von § 269 PBG eine unzulässige Gesetzesergänzung darstelle. Vielmehr

sei es sinnvoll, beiden Vorschriften den gleichen Begriff des oberirdischen

Gebäudes oder Gebäudeteils zugrunde zu legen. Die Erwägungen der

Baurekurskommission I seien überzeugend (VGr, 12. Februar 1991,

VB 90/0221, E. 3.b/bb).

3.4

Folgte man

der vom Beschwerdeführer vertretenen Auslegung von § 256

Abs. 1 PBG, hätte dies eine Praxisänderung zur Folge. Bei einer

Praxisänderung gilt es das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber

der Rechtssicherheit abzuwägen. Eine Praxisänderung lässt sich nur dann

rechtfertigen, wenn die neue Lösung besserer Erkenntnis des Gesetzeszweckes,

veränderten äusseren Verhältnissen oder gewandelten Rechtsanschauungen entspricht

(BGE 135 I 79 E. 3). Sprechen hingegen keine entscheidenden Gründe

zugunsten einer Praxisänderung, ist die bisherige Praxis im Interesse der

Rechtssicherheit beizubehalten (BGE 133 V 37 E. 5.3.3); dies gilt

ganz besonders bei langjährigen Praxen. Die fragliche Praxis wurde Anfang der

1990er Jahre begründet; sie hat sich in den letzten zwanzig Jahren bewährt. Es

sind keine veränderten äusseren Verhältnisse oder gewandelten Rechtsanschauungen

ersichtlich, welche eine Änderung erforderlich machen würden. Das Gegenteil ist

der Fall: Die vom Beschwerdeführer geforderte Auslegung von § 256

Abs. 1 PBG würde im Ergebnis die Bebauungsmöglichkeiten von

Grundstücken stark einschränken. Dies wiederum liefe dem verfassungsrechtlichen

Postulat der haushälterischen Bodennutzung entgegen (Art. 75 Abs. 1

Satz 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [SR 101]). Der Beschwerdeführer

vermag sodann auch keine neu gewonnenen besseren Erkenntnisse in Bezug auf den

Zweck von § 256 Abs. 1 PBG aufzuzeigen. Die Überbauungsziffer

legt zusammen mit der Vorschrift zur Höhe eines Gebäudes dessen maximal

zulässige kubische Ausdehnung fest; sie regelt mit anderen Worten die räumliche

Dichte einer Überbauung. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen

Auffassung zielt die Überbauungsziffer nicht darauf ab, bestimmte Flächen

von der Überbauung freizuhalten. Diese Aufgabe erfüllt nämlich bereits die

Freiflächenziffer (§ 257 PBG). Ragt ein Gebäudeteil lediglich bis

0.5

Meter aus dem Boden, so hat dies keinen wesentlichen Einfluss darauf,

wie die Überbauung in ihrer dreidimensionalen Dichte wahrgenommen wird.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer macht weiter geltend, die umlaufenden Terrassen des projektierten

Mehrfamilienhauses seien ebenfalls an die Überbauungsziffer anzurechnen. Bei

richtiger Betrachtung könnten diese Terrassen nämlich nicht mehr unter die

privilegierten Balkone gemäss § 256 Abs. 2 PBG subsumiert

werden. Sie seien keine "einzelnen Vorsprünge", sondern laubengangartige

Konstruktionen, welche die Drittelsbeschränkung von § 256

Abs. 2 PBG zu respektieren hätten.

4.2

Gemäss

§ 256 Abs. 2 PBG fallen folgende Gebäudeteile für die Berechnung

der Überbauungsziffer ausser Ansatz: "oberirdische geschlossene Vorsprünge

bis zu einer Tiefe von 1.5 Meter, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis

zu einer Tiefe von 2 Metern, Erker und Laubengänge jedoch nur, soweit sie

nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen". Nach dem

Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG gilt die Drittelsbeschränkung

alleine für Erker und Laubengänge, nicht aber für Balkone. Unter einem

Laubengang ist ein seitlich offener, aber gedeckter Aussengang an einer

Hausfassade zu verstehen, welcher der Erschliessung der einzelnen Wohnungen

oder sonstigen Nutzungseinheiten eines Gebäudes dient (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 1220). Die Wohnungen des vorliegenden Mehrfamilienhauses werden nicht

über die Balkone, sondern durch ein im Inneren des Gebäudes liegendes Treppenhaus

erschlossen. Entsprechend handelt es sich bei den Balkonen nicht um Laubengänge

im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG.

4.3

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, aus § 260 Abs. 3 PBG ergebe

sich, dass sich ein Balkon nach der Terminologie des Planungs- und Baugesetzes

nicht über die gesamte Fassade erstrecken könne. Folglich seien die umlaufenden

Vorsprünge als Terrassen und nicht als Balkone zu qualifizieren. § 256

Abs. 2 PBG enthalte den Begriff Terrassen nun aber gerade nicht, weshalb

sich der Beschwerdegegner nicht auf diese Bestimmung berufen könne.

4.4

§ 260

Abs. 1 f. PBG schreibt vor, dass Gebäude bestimmte Abstände zu

anderen Gebäuden und zu den Grundstücksgrenzen einhalten müssen. Gemäss

§ 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens

2.

Meter in diesen Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und

dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.

Der Gesetzgeber wollte damit kleinere Balkone, die lediglich einen Drittel der

Fassadenlänge messen, in Bezug auf die Grenz- bzw. Gebäudeabstände

privilegieren. Wer einen grösseren Balkon errichten möchte, kann dies ohne

Weiteres tun, darf ihn dann allerdings nicht in den Abstandsbereich

hineinbauen. Entgegen der Beschwerde kann mithin aus § 260 PBG kein

Verbot grösserer Balkone abgeleitet werden.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer stellt sich sodann auf den Standpunkt, das Bauvorhaben verstosse

gegen Art. 10 Abs. 2 BZO. Ausgangspunkt für die Beurteilung der

Zulässigkeit einer Abgrabung müsse der gewachsene Boden bilden. Bereits der

Wortlaut von Art. 10 Abs. 2 BZO spreche nämlich dafür, dass

Abgrabungen des gewachsenen Bodens nur insofern zulässig seien, als sich danach

die Fassaden des Untergeschosses nicht mehrheitlich über dem dadurch

gestalteten (und tiefer liegenden) Boden befinden. Auch die Einschränkung,

wonach Abgrabungen nur zulässig seien, sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem

gestalteten Terrain eingehalten bleibe, zeige, dass Art. 10

Abs. 2 BZO eine Beschränkung der zulässigen Abgrabungen vorsehe. Art. 10

Abs. 2 BZO enthalte zwar keine Beschränkung von Aufschüttungen auf

einem Grundstück. Diese Aufschüttungen dürften allerdings nicht zur Kompensation

von Abgrabungen vorgenommen werden, welche das zulässige Mass gemäss

Art. 10 Abs. 2 BZO überschritten. Der Kunstgriff des

Beschwerdegegners, in den Bereichen mit übermässigen Abgrabungen Sockel an die

Fassade zu stellen, sei unzulässig. Indem der Beschwerdegegner an den

Seitenfassaden des Untergeschosses 1 keine Aufschüttungen, sondern

lediglich Anböschungen vornehme, komme niemand auf die Idee, beim

Untergeschoss 1 handle es sich um ein weniger als 50 % freigelegtes

Geschoss. Vielmehr habe ein Betrachter den Eindruck, es sei hier ein

Vollgeschoss teilweise mit Sockeln und Anböschungen kaschiert worden.

5.2

Art. 10

Abs. 2 BZO schränkt den Umfang von Abgrabungen in doppelter Hinsicht

ein: Zum einen sind Abgrabungen nur dann gestattet, sofern das Mass der

Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt. Und zum

andern darf nach einer Abgrabung kein Untergeschoss mehrheitlich über dem gestalteten

Boden liegen, wenn die zonengemässe Vollgeschosszahl bereits erreicht ist. Nach

dem klaren Wortlaut von Art. 10 Abs. 2 BZO bildet einzig das

gestaltete und nicht etwa das gewachsene Terrain Ausgangspunkt für die beiden

Berechnungen. Soweit der Beschwerdeführer mit dem gewachsenen Terrain argumentiert,

erweisen sich seine Überlegungen daher als unbehelflich.

5.3

Weder

Art. 10 Abs. 2 BZO noch sonst eine Bestimmung dieses Erlasses

begrenzt die Möglichkeit und Höhe von Aufschüttungen. Das gestaltete Terrain

darf mithin ohne Weiteres höher liegen als das gewachsene Terrain. Entsprechend

muss es auch zulässig bleiben, Abgrabungen mit Aufschüttungen zu kompensieren.

Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, erfüllt das Bauvorhaben die beiden in

Art. 10 Abs. 2 BZO umschriebenen Voraussetzungen. Das subjektive

Empfinden des Beschwerdeführers, es liege ein kaschiertes Vollgeschoss vor,

kann unter diesen Umständen keine Rolle spielen. Abgesehen davon erscheint es

widersprüchlich, wenn in derselben Rechtsschrift zunächst geltend gemacht wird,

der Beschwerdegegner nehme in unzulässigem Masse Aufschüttungen vor, und später

behauptet wird, es handle sich bei der Terraingestaltung lediglich um

Anböschungen, obwohl Aufschüttungen erforderlich wären.

5.4

Der

Beschwerdeführer macht sodann geltend, der Stadtrat von Zürich wolle mit dem

revidierten Art. 10 Abs. 2 BZO inskünftig nur noch geringfügige

Abgrabungen zulassen. Eine Lektüre des entsprechenden Erläuterungsberichtes

zeige, dass das Bauvorhaben krass gegen das neue Recht verstosse. Ob die

revidierte Bau- und Zonenordnung dereinst tatsächlich in dieser Form in Kraft

treten wird, lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abschätzen. Da es

nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts ist, sich in ein laufendes Gesetzgebungsverfahren

einzumischen, erübrigen sich Ausführungen dazu. Es wird keine beantragte

planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG nachteilig beeinflusst.

6.

Weiter wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, sie

habe in nicht nachvollziehbarer Art und Weise die Freilegungsberechnung für das

Untergeschoss 1 korrigiert, um so ein angeblich mehrheitlich unter dem

gewachsenen Boden liegendes Untergeschoss zu konstruieren. In der Beschwerde

wird nicht näher begründet, inwiefern diese Berechnung falsch sein soll.

Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zu dieser Rüge.

7.

7.1

Der

Beschwerdeführer macht sodann geltend, das Gebäude weise unzulässige Auskragungen

des Attikageschosses auf. Es handle sich hierbei zwar nicht um auskragende Terrassen,

da sich die Terrassengeländer auf der Fassadenflucht des oberen Vollgeschosses

befänden. Indessen würden die Vorsprünge wie Terrassen auskragen. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts seien solche Auskragungen von

Attikageschossen unzulässig.

7.2

Dachgeschosse

sind nach der Legaldefinition von § 275 Abs. 2 Satz 1 PBG

horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche liegen. Gemäss Art. 7a BZO müssen Dachgeschosse über

Flachdächern (sog. Attikageschosse) ein Profil einhalten, das auf den fiktiven

Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter

über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante

des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 Grad angelegt wird.

Davon ausgenommen sind die nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten:

Diese dürfen traufseitig die nach Art. 7a BZO vorgeschriebenen

Dachprofile durchstossen, sofern sie insgesamt nicht breiter als ein Drittel

der betreffenden Fassadenlänge sind. Solche Dachaufbauten können bündig mit der

betreffenden Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses verlaufen (vgl.

Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977). Dabei müssen die Dachgeschosse stets als solche erkennbar

bleiben und dürfen nicht den Eindruck von Vollgeschossen erwecken; in diesem

Sinn sind etwa auskragende Terrassen in Attikageschossen unzulässig (VGr,

21.

März 2012, VB.2011.539, E. 3.1).

7.3

Das

projektierte Attikageschoss ist mit einer mittigen Dachaufbaute versehen. Diese

stösst bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vor. Auf

beiden Seiten der Dachaufbaute befinden sich Terrassen, welche mit Geländern

gesichert sind. Diese Geländer verlaufen ebenfalls bündig mit der

Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses. Die Dachgeschossterrassen

enden nicht bei den Geländern, sondern bilden als Vorsprung zugleich die

Balkonüberdachung des darunterliegenden Vollgeschosses.

7.4

Die

Beschwerde begründet nicht näher, weshalb im vorliegenden Fall die Balkonüberdachung

unzulässig sein soll. Vielmehr überlässt sie es ausdrücklich dem Verwaltungsgericht

zu entscheiden, ob die Überdachung "mit seiner strengen Rechtsprechung

vereinbar" sei. In Bezug auf ihre Zulässigkeit kann daher vorab

vollumfänglich auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Das

Attikageschoss ist – mit Ausnahme des zulässigen Drittels – gegenüber den West-

und Ostfassaden der darunter liegenden Vollgeschosse zurückversetzt. Infolge

dieser Zurückversetzung bleibt das Attikageschoss als solches erkennbar und

wirkt nicht als Vollgeschoss. Auch verlaufen die Attikaterrassengeländer nicht

entlang der äussersten Kanten der Auskragung. Sie sind vielmehr auf die Flucht

des darunter liegenden Obergeschosses zurückversetzt. Aufgrund dieser

Zurückversetzung wird der begehbare Terrassen- vom nicht begehbaren

Balkonüberdachungsbereich klar abgegrenzt. Die Auskragung erscheint damit nicht

als Erweiterung der Attikageschossterrassen, sondern als Witterungsschutz für

die Balkone des darunterliegenden Obergeschosses.

8.

8.1

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, die Bauherrschaft plane, die beiden talseitigen

Terrassen des Attikageschosses mit wetterfesten Horizontalmarkisen zu

überdachen. Das zulässige Drittel nach § 292 PBG werde indessen

bereits durch die Wohnraumerweiterung in der Mitte des Gebäudes konsumiert.

Entsprechend liege es auf der Hand, dass die "Pergolen" mit

§ 292 PBG unvereinbare Dachaufbauten darstellten. Die Vorinstanz

werfe dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zu Unrecht vor, er hätte als

Bauanwalt erkennen müssen, dass die fraglichen "Pergolen" bereits mit

der Stammbaubewilligung bewilligt worden seien. I, Kreisarchitektin des Amtes

für Baubewilligungen, welche das Projekt von Beginn weg betreut habe, sei

ebenfalls dieser Auffassung. Sie halte nämlich fest, dass eine

Pergolavorrichtung in den Plänen zum Stammentscheid nicht eingezeichnet worden

sei und im vorliegenden Fall auch nicht bewilligungsfähig sei. Als

Architektin ETH verfüge I über die bessere Fähigkeit Pläne zu lesen als

ein Bauanwalt. Wenn selbst eine Kreisarchitektin die Bauteile auf den Plänen

nicht habe erkennen können, dann dürfe dies auch nicht von einem Bauanwalt

verlangt werden. Die Bauherrschaft habe die fragliche Konstruktion im Plan

Grundriss Dachaufsicht nicht eingezeichnet, obwohl sie gerade dort hätten

dargestellt werden müssen. Unklare Pläne dürfen sich nicht zu Ungunsten der

Nachbarschaft auswirken.

8.2

Wie die

Vorinstanz zu Recht festhält, wurden die Horizontalfaltmarkisen bereits mit der

Stammbaubewilligung bewilligt; darauf kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ergänzend ist

Folgendes festzuhalten: Im Schnittplan A-A heisst es bei den

Attikageschossterrassen ausdrücklich "Beschattung durch Horizontalfaltmarkise".

Weiter sind in den Schnittplänen mit feinen Doppellinien Stützen bei den südseitigen

Attikageschossterrassen eingetragen. Diese Eintragungen fehlen bei den

unbeschatteten nordseitigen Terrassen. Gleiches gilt für den "Grundriss

Ebene 4", wo die Beschattungseinrichtung mit Strichpunktlinien

vermerkt ist. Aus den Plänen geht insgesamt genügend klar hervor, dass es sich

bei den Horizontalmarkisen um abgestützte, pergola-ähnliche Konstruktionen

handelt. Entsprechend hätte der Beschwerdeführer seine Einwände gegen die

Faltmarkisen bereits im Stammbaubewilligungsverfahren vorbringen können. Da er

dies unterliess, ist seine Rüge verspätet; die Vorinstanz trat diesbezüglich zu

Recht auf den Rekurs nicht ein.

9.

9.1

Schliesslich

macht der Beschwerdeführer geltend, dem Bauvorhaben müsse aufgrund seiner

konkreten Ausgestaltung und Ausdehnung die befriedigende Einordnung abgesprochen

werden. Die Baute stelle einen absoluten Solitär dar. So liege seine Kubatur

weit über derjenigen, welche sich bei den vereinzelten Neubauten im Quartier

finde. Die örtliche Baubehörde habe im Stammbauentscheid selber erwogen, das

Gebäude würde im Quartier mit seiner kleinteiligen Körnung massiv in

Erscheinung treten und im städtebaulichen Kontext mächtig wirken. Die daran anschliessende

Erkenntnis der Baubehörde, das Bauvorhaben ordne sich befriedigend ein, sei

angesichts der zitierten Erwägungen widersprüchlich. Im vorliegenden Fall stehe

nämlich nicht einfach eine die primären Bauvorschriften bis auf den letzten

Zentimeter ausschöpfende Baute zur Diskussion. Vielmehr handle es sich um ein

Gebäude, dessen Volumen durch die umlaufenden und untereinander mit Stützen

verbundenen Terrassen massiv "aufgebläht" werde: Die Raumwirkung des

Gebäudes vergrössere sich durch die Terrassen in der Länge um vier Meter und in

der Breite um zwei Meter. Das durch die Terrassen geschaffene, zusätzliche Volumen

erreiche damit annähernd einen Drittel des Volumens der ersten drei Geschosse.

Dem Beschwerdegegner sei die Auflage zu machen, die Terrassen auf vereinzelte

Vorsprünge zu redimensionieren und auf die zwischen den Terrassen bestehenden

Stützen zu verzichten. Unter dem Einordnungsaspekt bestehe zudem kein Raum für

eine Überdachung der Obergeschossterrassen. Denn nur mit einem solchen Verzicht

könne gewährleistet werden, dass das Gebäudevolumen nicht durch allenfalls über

beträchtliche Zeiten des Jahres heruntergelassene windfeste Vertikalmarkisen

"aufgebläht" werde.

9.2

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Wie oben

dargelegt, entspricht das Bauprojekt den zulässigen Gebäudedimensionen. Das

Bundesgericht gewichtet das Legalitätsprinzip stark. Nach seiner Rechtsprechung

darf allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach

der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden. Nur in

Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden

Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78;

VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; BGE 115 Ia 363 E. 3a;

115.

Ia 370 E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen

qualifizierte bauliche oder landschaftliche Umstände, wie eine

überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum

zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche

Empfindlichkeit vorliegen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).

9.3

Auch

diesbezüglich kann vollumfänglich auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Das Grundstück des Beschwerdegegners liegt in einem Quartier, das von kleinen

Einfamilienhäusern aus den 1930er bis 1950er Jahren und grossen Gärten geprägt

ist. Entgegen der Beschwerde stellt das Bauvorhaben indessen keinen Solitär

dar. Vielmehr sind in der Nähe der Parzelle moderne Mehrfamilienhäuser mit

Flachdächern entstanden, welche die Ausnutzungsmöglichkeiten der Parzellen

ausschöpfen. Aufgrund ihrer kubischen Ausgestaltung ähneln sie dem strittigen

Bauvorhaben. Sie verfügen ebenfalls über Attikageschosse, welche mit breiten Balkonen

versehen sind. Insofern trifft es nicht zu, dass diese neuen Mehrfamilienhäuser

keine vergleichbar grosszügig dimensionierten Balkone aufwiesen. Das Quartier

befindet sich im Umbruch und es ist davon auszugehen, dass in Zukunft noch

weitere, ähnlich dimensionierte Ersatzneubauten entstehen werden. Von einem

geradezu krassen und klaren Widerspruch zur baulichen Umgebung kann im

vorliegenden Fall nicht gesprochen werden. An dieser Einschätzung vermögen auch

die mit Vertikalmarkisen versehenen, umlaufenden Balkone nichts zu ändern.

Diese Markisen dienen der Beschattung der Terrassensitzflächen. Aufgrund dieser

Funktionsbestimmung ist nicht zu erwarten, dass sie zeitgleich auf allen

Gebäudeseiten heruntergelassen sein werden und insofern zu einer "Aufblähung"

des Gebäudevolumens führen werden, wie dies der Beschwerdeführer befürchtet. Es

ist nicht anzunehmen, dass sie über eine "beträchtliche Zeit des

Jahres" heruntergelassen sein werden. Die Beschwerde erweist sich folglich

auch in diesem Punkt als unbegründet.

10.

10.1

Im Sinn

eines Eventualantrages beantragt der Beschwerdeführer, die dem Beschwerdegegner

vorinstanzlich zugesprochene Parteientschädigung sei von Fr. 1'200.- auf

Fr. 1'100.- zu reduzieren. Die Vorinstanz halte nämlich in ihrer

Erwägung 13.3 fest, eine Parteientschädigung von Fr. 1'100.-

erscheine angemessen. In Dispositiv-Ziffer V werde der Beschwerdeführer

dann aber fälschlicherweise zu einer Entschädigung von Fr. 1'200.-

verpflichtet. Dies sei in jedem Fall zu korrigieren.

10.2

Der im

Verwaltungsrechtspflegegesetz nicht ausdrücklich geregelte Rechtsbehelf der Erläuterung

dient unter anderem dazu, Widersprüche zwischen der Entscheidbegründung und dem

Dispositiv

Dispositiv zu beseitigen (Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28

N. 21). Erläutert werden kann indessen nur, was den Charakter einer

verbindlichen Anordnung hat. Demgegenüber unterliegen die Erwägungen der

Erläuterung lediglich dann, wenn und insoweit der Sinn des Dispositivs erst

durch den Beizug der Entscheidungsgründe ermittelt werden kann (BGE 110 V

222 E. 1). Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung fest, sie habe in

ihren Erwägungen fälschlicherweise Fr. 1'100.- anstatt der gemeinten

Fr. 1'200.- geschrieben. Diese Erklärung ist sinngemäss als Erläuterung zu

behandeln. Damit steht fest, dass das Dispositiv des Rekursentscheides und

nicht die Erwägung 13.3 den Willen der Vorinstanz wiedergibt. Der

Beschwerdeführer äussert sich nicht zur Höhe dieser Parteientschädigung,

weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen.

11.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu. Hingegen

ist eine solche antragsgemäss dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 7'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …