Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00623

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2013.00623

Urteil

der 1. Kammer

vom 20. März 2014

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Robert Lauko.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2012 erteilte die

Baukommission Küsnacht C die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des

bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und den Neubau eines

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am F-Weg 03.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von A erhobenen Rekurs

wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. August 2013 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 12. September

2013.

beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie den

Beschluss vom 11. Dezember 2012 aufzuheben und die baurechtliche

Bewilligung zu verweigern, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. In seiner Vernehmlassung vom 1. Oktober 2013

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen.

In ihrer Beschwerdeantworten vom

31.

Oktober bzw. 18. November 2013 schlossen C bzw. die Baukommission

Küsnacht auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Replik vom 17. Dezember 2013

bzw. Duplik vom 14. Januar 2014 hielten A und C an ihren jeweiligen

Anträgen fest. Am 13. Februar 2014 reichte A eine Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer beantragt die

Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet

werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten

Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung

eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen

vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden

Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt

werden (RB 1981 Nr. 2).

Am 20. Juni 2013 nahm das

Baurekursgericht auf dem Lokal einen Delegationsaugenschein vor, nachdem es im

Hinblick auf das Vorgängerprojekt bereits am 4. Juli

2011.

einen Abteilungsaugenschein

durchgeführt hatte. Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund des

entsprechenden Protokolls, der übrigen Akten und der Pläne mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt, besteht kein Anlass für die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augen­scheins.

2.

Der Beschwerdegegner 1 plant auf

dem der Wohnzone W2/1.40 gemäss Art. 19 Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht 1994/2004/2012

(BZO) zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 02 den Abbruch des bestehenden

Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und die Errichtung eines

Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer

umfassenden Einfriedung in Form einer Stützmauer. Projektiert ist ein insgesamt

25.

m langes Hauptgebäude, das sich aus einem Mittelbau (zwei Vollgeschosse

und ein anrechenbares Dachgeschoss) und einem eingeschossigen nordwestseitigen

Flügel ("Küchentrakt" mit Dachterrasse) zusammensetzt. An Letzteren schliesst sich ein

dreiseitig eingewandeter und als Erweiterung des Sitzplatzes dienender Anbau

von 4,5 m Länge an. Dieser weist eine um 0,35 m tiefere Höhe und eine

gegenüber dem "Küchentrakt" um 0,8 m zurückversetzte

strassenseitige Flucht auf. Auf der Südostseite des Hauptgebäudes soll eine

ebenfalls um 0,8 m zurückversetzte, 11 m lange Garage angebaut

werden.

Beim streitbetroffenen Projekt handelt

es sich um die überarbeitete Version eines ähnlichen Bauvorhabens der nämlichen

Bauherrschaft. Die dafür erteilte Baubewilligung vom 8. Februar 2011 hob

das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2011.00648/00681 vom 13. Juni 2012

auf, weil die beiden Gebäudeflügel nicht als Besondere Gebäude qualifiziert

werden konnten, sodass im Ergebnis verschiedene Bauvorschriften missachtet wurden

(bestätigt in BGr, 6. Februar 2013,1C_417/2013).

3.

Der Beschwerdeführer beanstandet wie im

vorangegangenen Verfahren die Annahme der Vorinstanzen, bei den Seitenflügeln

des Gebäudes (Sitzplatzerweiterung, Garage) handle es sich um Besondere

Gebäude. Solche Gebäude müssten im Verhältnis zu Hauptgebäude

"besonders" sein und dürften nicht dessen Bestandteil bilden. Hierfür

sei eine architektonische Gesamtwürdigung vorzunehmen; dass ein Gebäudeteil

zusätzlich eine andere Materialisierung und eine andere äussere Erscheinung

aufweise, sei nicht hinreichend. Prägend für das geplante Gebäude sei nach wie

vor sein axialer Fassadenaufbau. Trotz der geringfügigen Versetzung und der

reduzierten Höhe charakterisiere sich der gesamte Nordwestflügel mit Küche und Sitzplatzerweiterung

als architektonische Einheit. Dies gelte umso mehr, als der südöstliche

Gebäudeflügel das Gegenstück dazu bilde. Qualifiziere man die Seitenflügel

richtigerweise als Teil des Hauptgebäudes, verletze dieses die zulässige

Gebäudelänge, die Baumasse sowie die Grenzabstände.

3.1

Laut

§ 273 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von

Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,

nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der

Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der

Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die

Rede. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude

schon verschiedentlich befasst. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000

(VB.2000.00304/00314 = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) hielt es

fest, dass für die Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude deren

fehlende objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen

ausschlaggebend sei und nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in

den Plänen ausgewiesene Nutzung. Erfüllt ein Gebäude(teil) aufgrund seines

Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-,

Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt

er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn

einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand

den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5.

A., Zürich 2011, S. 743).

Entsprechend dem Wortlaut von § 49

Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude,

sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude

angebaut werden dürfen (VGr, 10. September 2003, VB.2003.00210,

E. 2a, auch zum Folgenden; 7. Mai 2003, VB.2003.00069, E. 4).

Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude

zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation,

Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude

deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum

dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Daher liegt kein Besonderes

Gebäude mehr vor, wenn dessen Ausstattung eine solche Nutzung während des

grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder

die Lage eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil

durch eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn-

oder Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 869).

3.2

Eine

funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird hingegen nicht verlangt;

dieses darf auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern

es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 7. November

2012, VB.2012.00274, E. 2.4, auch zum Folgenden;

vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870).

An seiner im Entscheid vom 23. Mai 2007, VB.2006.00278,

E. 9.2, geäusserten Auffassung, ein an ein Hauptgebäude angebautes Besonderes

Gebäude müsse optisch und funktionell selbständig sein, hielt das

Verwaltungsgericht mit Bezug auf die funktionelle Selbständigkeit im Folgenden

nicht fest (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4; vgl. schon

VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3, auch zum Folgenden).

Demgegenüber bekräftige es in den genannten Urteilen seine Rechtsprechung,

wonach blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den

dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen

Gebäuden erklärt werden dürfen. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung

zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen

Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische

Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen (RB 1984 Nr. 111;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund

der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe.

3.3

In

E. 5.3 des angefochtenen Rekursentscheids kritisiert das Baurekursgericht

die vom Verwaltungsgericht im Urteil VB.2011.00648/00681 verwendete

Begriffswahl. Diese sei unscharf, da dem Ausdruck "architektonisch"

im Begriffspaar "konstruktive und architektonische Selbständigkeit"

kaum eine Bedeutung zukomme. Massgebend für die Qualifikation sei vielmehr das

Erfordernis der konstruktiven Selbständigkeit einerseits und der optischen Selbständigkeit

andererseits.

3.3.1

Diesbezüglich ist zu bemerken, dass das Verwaltungsgericht bereits in RB

1968.

Nr. 47 hinsichtlich der Abgrenzung von An- und Nebenbauten festhielt,

dass es (allein) auf die äussere Erscheinung und das räumliche Verhältnis

zum Hauptgebäude ankomme. Mit Urteil VB.2003.00210 vom 10. September

2003, E. 2a, hat es diese Abgrenzungskriterien sodann auf die

Unterscheidung zwischen Hauptgebäude und Besonderem Gebäude übertragen. Die

erwähnten Voraussetzungen lassen sich mit dem Begriff der optischen Selbständigkeit

nur unzureichend erfassen. Denn massgebend ist nicht nur, ob der betreffende

Annexbau in seiner äusseren Erscheinung (räumliche Absetzung,

Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung usw.) von einem aussenstehenden

Betrachter als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde. Ebenso

entscheidend ist, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens

noch als Besonderes Gebäude gewertet werden kann, was sich erst aus dem

Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt.

3.3.2

Für die architektonische Selbständigkeit eines als Besonderes Gebäude

bezeichneten Gebäudeteils ist deshalb von erheblicher Bedeutung, was überhaupt

als Hauptgebäude gilt. Letzteres hängt in erster Linie von der Eignung der

betreffenden Räumlichkeiten zum dauernden Wohnen ab (vgl. vorn E. 3.1). So

wurde der im nordwestlichen Gebäudeflügel angesiedelte "Küchentrakt"

bereits im ursprünglichen Bauprojekt als bewohnbare Erweiterung des axial

aufgebauten Mittelbaus geplant und gehörte damit, auch wenn dies von aussen

nicht ohne Weiteres erkennbar war, ebenfalls zum Hauptgebäude. Der an den

"Küchentrakt" angehängten "Sitzplatzerweiterung" sprach das

Verwaltungsgericht alsdann mangels optischer Eigenständigkeit (gleiche Höhe,

durchgehende Dachterrasse, einheitliches Fassadenbild auf der Strassenseite)

die Qualität als Besonderes Gebäude ab. Ausgehend vom so definierten

Hauptgebäude, das über den eigentlichen Mittelbau hinaus den gesamten

Nordostflügel umfasste, ging es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich angeordneten

Südostflügel als Besonderes Gebäude einzustufen (vgl. VGr, 13. Juni 2012,

VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2 Abs. 2). Vielmehr erschien das Gebäude

in seiner Gesamtheit als ein einziges, axial angelegtes Hauptgebäude und die

vorgenommene Unterteilung in Haupt- und Besondere Gebäude als willkürlich.

3.4

Mit dem

Kriterium der architektonischen und der – kumulativ erforderlichen – konstruktiven

Selbständigkeit soll primär eine missbräuchliche Beanspruchung der in

§ 273 PBG gewährten Erleichterungen durch willkürliche Unterteilung eines

Gebäudes verhindert werden. Erforderlich ist daher lediglich eine gewisse

konstruktive und architektonische Selbständigkeit, die sich, wie dargelegt, aus

einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben muss (vgl. VGr, 13. Juni

2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2). Hingegen ginge es zu weit, die Qualifikation

als Besonderes Gebäude auf Anbauten zu beschränken, die ohne jegliche

Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes auch

weggelassen bzw. versetzt werden könnten (vgl. VGr, 7. November

2012, VB.2012.00274, E. 2.8).

3.5

Bei der

Beurteilung der Frage, ob einem Gebäudeteil eine konstruktive und architektonische

Selbständigkeit zukommt, verfügt die kommunale Baubehörde über einen Beurteilungsspielraum,

in welchen das nach § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht

nur eingreifen darf, wenn sich die Würdigung der Baukommission als nicht mehr

vertretbar erweist (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.6).

Entgegen dem Einwand des Beschwerdeführers prüfte das Baurekursgericht

seinerseits die Selbständigkeit der Sitzplatzerweiterung und der Garage ohne

unzulässige Einschränkung seiner Kognition nach § 20 Abs. 1 VRG, auch

wenn es in E. 5.3 in fine "der Vollständigkeit halber" auf den

im zitierten Verwaltungsgerichtsurteil erwähnten Beurteilungsspielraum der

Baubehörde hinwies (vgl. E. 5.4 in fine und 5.6 des Rekursentscheids).

3.6

Die

Bauherrschaft nahm am ursprünglichen Bauvorhaben in Reaktion auf das Urteil des

Verwaltungsgerichts vom 13. Juni 2012 eine Reihe von Anpassungen vor (vgl.

E. 5.4 des Rekursentscheids). So wurde die strassenseitige Fasssade der

"Sitzplatzerweiterung" um 0,8 m in Richtung Südwesten

zurückversetzt und bildet keine durchgehende Flucht mit dem Hauptgebäude mehr.

Zudem ist die "Sitzplatzerweiterung" neu rund 35 cm niedriger

als der "Küchentrakt", mit dem sie im Unterschied zum ersten Projekt

auch keine gemeinsame Dachterrasse teilt. Ihre Nordostseite verfügt über eine andere

Materialisierung als der "Küchentrakt". Auf die vormals identischen

strassenseitigen Fassadenabschnitte und die ovalen Fenster wurde verzichtet.

Der erweiterte Sitzplatz verfügt nun über eine eigenständige Südostmauer,

womit seine konstruktive Selbständigkeit noch verstärkt wird. Da er nur

dreiseitig eingewandet und in südwestlicher Richtung vollständig offen ist, ist

er für den dauernden Aufenthalt von Menschen von vornherein ungeeignet.

Entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers charakterisiert sich der Nordwestflügel des Gebäudes mit

"Küchentrakt" und "Sitzplatzerweiterung" demnach nicht mehr

als architektonische Einheit. Bereits aufgrund der verminderten Dimensionen und

des Verzichts auf die durchgehende Dachterrasse setzt

sich die "Sitzplatzerweiterung" erkennbar vom "Küchentrakt"

ab (vgl. auch E. 5.4 des Rekursentscheids). Während sie vom Garten aus betrachtet schon durch ihre Offenheit auffällt, ist

nunmehr auch die strassenseitige Fassade des Nordwestflügels entsprechend den

unterschiedlichen Funktionen gestaltet und enthält namentlich kein Fenster

mehr, das den Eindruck einer durchgehenden Räumlichkeit erwecken könnte. Im

Gegenteil wird durch das viereckige Küchenfenster der Zusammenhang der

"Küchenerweiterung" zum Mittelbau betont, der im Erdgeschoss über

gleichgestaltete Fenster verfügt.

3.7

Als

zutreffend erweist sich sodann die vorinstanzliche Würdigung im Hinblick auf

das südöstlich angebaute und als solches erkennbare Garagengebäude. Es kann auf

E. 5.5 des Rekursentscheids verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in

Verbindung mit § 70 Abs. 1 VRG), welche der Beschwerdeführer nicht

substanziiert bestreitet.

3.8

Nachdem

sich die beiden Gebäudeflügel in mehrfacher Hinsicht voneinander unterscheiden,

zeichnet sich das überarbeitete Projekt nicht mehr durch eine weitgehend spiegelsymmetrische

Anlage aus. Der axiale Aufbau beschränkt sich nunmehr auf den Mittelbau, der

zusammen mit der ähnlich befensterten "Küchenerweiterung" das

Hauptgebäude bildet. Die auf beiden Seiten anschliessenden Anbauten erscheinen

dagegen nicht mehr als dessen Fortsetzung, sondern folgen einem eigenständigen

Gestaltungskonzept. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, wenn sie die Vorinstanzen

als Besondere Gebäude erachten.

3.9

Dass das

Projekt vom Beschwerdegegner 1 mit dem Ziel überarbeitet wurde, in den

Genuss der von § 273 PBG gewährten Erleichterungen zu kommen, spielt keine

Rolle, da das Bauvorhaben als solches und nicht die Beweggründe der

Bauherrschaft Gegenstand der baurechtlichen Beurteilung bildet. Eine

missbräuchliche Beanspruchung der Erleichterungen muss vielmehr am Bauvorhaben

selbst ablesbar sein, damit von einer willkürlichen Unterteilung ausgegangen

werden kann (vgl. vorn E. 3.4).

4.

Für den Fall, dass die Sitzplatzerweiterung und die Garage

als Besondere Gebäude gewertet würden, rügt der Beschwerdeführer eine

Verletzung der Grenzabstände gegenüber den südwestlichen Nachbargrundstücken

Kat.-Nrn. 04 und 05. Art. 21a Abs. 3 BZO bestimme in Abweichung

von § 25 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), dass

alle Gebäude, deren Gebäudeabstand 10 m unterschreite, für die Berechnung

des Mehrlängenzuschlags zusammengerechnet werden müssten. Art. 21a

Abs. 3 BZO unterscheide dabei nicht zwischen Hauptbauten und

Nebengebäuden, weshalb auch die Seitenflügel des vorliegenden Bauvorhabens als

Besondere Gebäude zu berücksichtigen seien. Art. 21a Abs. 2 BZO, der

in der hier fraglichen Zone einen Mehrlängenzuschlag für Fassadenlängen

festsetze, mache nämlich nur dann Sinn, wenn bei der Anwendung von Abs. 3

auch die Besonderen Gebäude miteinbezogen würden. Da die maximal zulässige

Gebäudelänge für Hauptgebäude in den zweigeschossigen Wohnzonen 25 m

betrage, käme Art. 21a Abs. 2 BZO ansonsten gar nie zur Anwendung und

wäre sinnlos. Denn sobald die Fassaden zweier Gebäude zusammenzurechnen seien,

komme nicht bloss der Mehrlängenzuschlag zur Anwendung, sondern dürfe nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (VB.2009.000659) auch die maximal

zulässige Gebäudelänge – hier von 25 m – nicht überschritten werden. Daran

ändere auch die unverbindliche und keinen Bestandteil der Bau- und Zonenordnung

bildende Wegleitung der Gemeinde Küsnacht nichts.

4.1

Gemäss

Art. 19 BZO ist in der Wohnzone W2/1.40 ein Grundgrenzabstand von 7 m

einzuhalten. Art. 21a Abs. 2 BZO sieht dabei für die betreffende Zone

einen Mehrlängenzuschlag im Sinn von §§ 23 ff. ABV um die Hälfte der

Mehrlänge vor, sofern die Fassadenlänge mehr als 25 m beträgt. Ferner

enthält Art. 21a Abs. 3 BZO eine Berechnungsvorschrift zur

massgeblichen Fassadenlänge:

"Bei

der Berechnung der für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen

werden die Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand 10.00 m

unterschreitet, zusammengerechnet."

Fraglich ist, ob Besondere Gebäude und

damit auch das Garagengebäude sowie die "Sitzplatzerweiterung" von

der zitierten Vorschrift erfasst werden, womit der Grenzabstand zu den

südwestlichen Nachbargrundstücken offensichtlich überschritten würde. Nach

Ansicht der Beschwerdegegnerschaft bezieht sich Art. 21a Abs. 2 BZO

nicht auf § 25 ABV, sondern bildet eine abweichende Regelung im Sinn von

§ 27 Abs. 2 ABV, wonach die Bau- und Zonenordnung bestimmen kann, dass die für den

Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden

zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass

unterschreitet.

4.2

Ausgangspunkt

jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz

klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach seiner wahren

Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (BGE

131.

II 697 E. 4, mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Abzustellen ist

dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie

auf die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt.

Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als Hilfsmittel, um

den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1). Das Bundesgericht

sowie auch das Verwaltungsgericht haben sich bei der Auslegung von Erlassen

stets von einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das

grammatische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich

richtige Lösung ergab (BGE 124 II 372 E. 5 mit Hinweisen).

4.3

Art. 21a

Abs. 3 BZO spricht lediglich von "Gebäuden", ohne zu präzisieren,

ob nur Hauptgebäude oder auch Besondere Gebäuden von der Zusammenrechnung betroffen

sind. Demgegenüber hält die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit

Teilrevision 2004 auf S. 24 als Erläuterung ausdrücklich fest, dass

Besondere Gebäude bei der Berechnung der Fassadenlänge und damit des

Mehrlängenzuschlags ausser Betracht fallen. Darüber hinaus legt die offenbar an

den Wortlaut von § 27 Abs. 2 ABV angelehnte Formulierung ("für

die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen") nahe, dass sich

Art. 21a Abs. 3 BZO auf die genannte Bestimmung und nicht auf

§ 25 ABV bezieht. Gemäss letzterer Vorschrift fallen Besondere Gebäude im

Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags

ausser Betracht, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt.

Nachdem Besondere Gebäude mangels anderer Regelung in der Bau- und Zonenordnung

für den Mehrlängenzuschlag nicht zu berücksichtigen sind, hätte sie der

kommunale Gesetzgeber der Zusammenrechnung aller Voraussicht nach explizit

unterstellt, falls er von der gesetzgeberischen Grundkonzeption hätte abweichen

wollen. Die Gesetzessystematik wie auch die Materialien sprechen somit dafür,

Art. 21a Abs. 3 BZO nur auf Hauptgebäude anzuwenden.

4.4

Zu prüfen

bleibt, ob dem Mehrlängenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2 BZO noch ein

sinnvoller Anwendungsbereich verbleibt, wenn lediglich die Fassadenlängen von Hauptgebäuden,

deren Abstand 10 m unterschreitet, zu addieren sind. Richtig bemerkt der Beschwerdeführer,

dass die Bestimmung gemäss Wegleitung, S. 24, nur für die zweigeschossigen

Wohnzonen gilt, in denen Hauptgebäude nur eine Gebäudelänge von höchstens

25.

m aufweisen dürfen (vgl. Art. 19 BZO). Damit dürfte sich der

Anwendungsbereich von Art. 21a Abs. 2 BZO von vornherein auf

Situationen beschränken, in denen mehrere benachbarte Gebäude betroffen sind,

zumal der Mehrlängenzuschlag erst ab einer Fassadenlänge von 25 m zum Zug

kommt. Demgegenüber erweist sich die beschwerdeführerische Interpretation des

Urteils VB.2009.000659 vom 16. Juni 2010 (= BEZ 2010 Nr. 30), wonach

weniger als 10 m voneinander entfernte Hauptgebäude (in jedem Fall) auch

zur Ermittlung der höchstzulässigen Gebäudelänge zusammenzurechnen

seien, als unzutreffend.

4.4.1

Das Verwaltungsgericht erblickte im zitierten Urteil aufgrund der für die

geschlossene Bauweise zwingend zu statuierenden Gebäudegesamtlänge und der

Tatsache, dass diese nicht durch private Näherbaurechtsvereinbarungen

abänderbar sei, eine Regelungslücke im Hinblick auf die Zusammenrechnung von

Gebäuden, die den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m unterschreiten.

Aus Rücksicht auf die abweichende Rechtswirklichkeit nahm es allerdings nur mit

Zurückhaltung eine Lückenfüllung vor: Bestimme die kommunale Bau- und

Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABV hinsichtlich des Mehrlängenzuschlags

eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes

Mass unterschreite, könne davon ausgegangen werden, dass der (kommunale)

Gesetzgeber das gleiche Mass für die Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung

der Gebäudelänge bestimmt hätte.

4.4.2

Diese Schlussfolgerung erscheint in der vorliegenden Situation schon

deswegen nicht angebracht, weil die Wegleitung zur BZO auf S. 32 – im

Unterscheid zur damals beurteilten Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis – die geschlossene Überbauung explizit

als einseitig oder mehrseitige zusammengebaute oder an die Grenze gestellte

Gebäude definiert, womit eine planwidrige Unvollständigkeit im Hinblick auf

lediglich nah beieinander liegende Gebäude auszuschliessen ist. Diese sind in

der Gemeinde Küsnacht hinsichtlich der Gebäudelänge folglich nicht in einer

Weise zu behandeln, als wären sie in geschlossener Bauweise erstellt worden.

Die Gebäudelängen sind deshalb auch dann nicht zu addieren, wenn der Abstand

zwischen den Gebäuden weniger als 10 m beträgt.

4.4.3

Damit verbleibt für den Mehrlängenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2

und 3 BZO, der bei benachbarten Gebäuden, die für sich genommen nicht erfasst

wären, erst bei Unterschreitung eines gegenseitigen Abstands von 10 m eingreift,

ein eigenständiger Anwendungsbereich. Auch der Normzweck legt insofern keine

Anwendung der Vorschrift auf Besondere Gebäude nahe.

4.5

Wie in

E. 6.3 des Rekursentscheids zutreffend festgehalten, sind die

Sitzplatzerweiterung und die Garage für die Berechnung der für den

Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge demnach nicht zu

berücksichtigen, weshalb ein Mehrlängenzuschlag für das Bauvorhaben entfällt.

Die Rüge der Grenzabstandsverletzung erweist sich daher als unbegründet.

5.

Schliesslich moniert der

Beschwerdeführer, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend in seine

bauliche Umgebung ein. Die aus Versatzstücken des Villenbaus des 19. und

des frühen 20. Jahrhunderts bestehende Gebäudeanlage weise keinerlei Bezug

zum vorhandenen Bebauungsbild des Quartiers auf. Es handle sich um eine

kulissenhafte Abbildung einer persönlichen Idealvorstellung einer

"Villa". Das im Quartier vorhandene Grundmuster, welches Ein- und

Durchblicke aus dem öffentlichen Raum in die Gärten erlaube, werde durch die

Aufreihung der Neubauten entlang des F-Wegs nicht weitergeführt. Die Vorinstanz

berufe sich zu Unrecht auf den erheblichen Beurteilungs- und Ermessensspielraum

der örtlichen Baubehörde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG bzw.

Art. 22 BZO und unterschreite damit die ihr zukommende Kognition.

5.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. § 238

Abs. 1 PBG stellt eine positive ästhetische Generalklausel dar, die nicht

bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern eine positive Gestaltung verlangt

(BGr, 16. Mai 2008,1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010,

VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ

1997.

Nr. 23 E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller

massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000 Nr. 17

E. 5 und 6b).

5.2

Nach der

langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund

der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der

Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter

Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die Entwicklung

von Grundsätzen, wie dieser Handlungsspielraum zu füllen ist, fällt jedenfalls

grundsätzlich in die Kompetenz der kantonalen (Rechtsmittel-)Instan­zen: Im

Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG ist dabei von einer

"allgemeinen Konkretisierung" der ästhetischen Generalklausel die

Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum Entscheid des Bundesgerichts vom

21.

Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 437 ff.). Darunter werden

die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln verstanden, wie diejenige, dass

mit der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme von in der

baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen verlangt werden kann, oder

dass § 238 PBG grundsätzlich keine Handhabe bietet, die Ausschöpfung der

nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn

die in der Umgebung bestehenden Bauten diese nicht voll ausschöpfen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 652 ff.).

Demgegenüber

obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen

Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt

die kommunale Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung

und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung des Bauprojekts

misst.

5.3

5.3.1

Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das

Baurekursgericht nicht nur zur Überprüfung der Rechtmässigkeit, sondern auch

der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der früheren

Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung kommunaler

Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten

Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemäss erst

ein, wenn die ästhetische Würdigung der Baubehörde sachlich

nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung

als offensichtlich unvertretbar erwies.

5.3.2

Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 leitete das

Verwaltungsgericht eine Praxisänderung ein, wonach zwischen der

Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der

Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der

verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz

herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhöhte gerichtliche

Eingriffsschwelle bzw. eine blosse Überprüfung der Vertretbarkeit des Einordnungsentscheids

vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genügen. Denn das Baurekursgericht ist,

wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsätzlich auch

verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte Überprüfungsbefugnis voll auszuschöpfen

(VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2).

Das Baurekursgericht muss den

Einordnungsentscheid demnach rechtlich wie faktisch wirksam überprüfen. Es ist

in seiner Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschränkt, als es die

Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen

Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender

Berücksichtigung der Entscheidgründe erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich

dabei mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der Baubehörde im

Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt

wurden.

5.4

In

E. 10.2.1 Abs. 3 des Rekursentscheids hielt das Baurekursgericht in

Übereinstimmung mit der früheren Gerichtspraxis zu seiner eigenen Kognition

fest, dass es eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine

andere Wertung ersetze und dann eingreife, wenn die Unhaltbarkeit des

vorinstanzlichen Entscheids offensichtlich sei. Im Folgenden ging das Gericht

davon aus, dass es die von ihm als vertretbar erachtete Begründung der Beschwerdegegnerin 2

zu respektieren habe (vgl. E. 10.4 des Rekursentscheids). Darin liegt nach

dem Gesagten eine unzulässige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen § 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.4).

Der Rekursentscheid erweist sich insofern als

rechtsfehlerhaft und ist aufzuheben (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a VRG).

5.5

Es stellt

sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG

selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen soll.

5.5.1

Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich grundsätzlich auf

eine Rechts- und Sachverhaltskontrolle; die Rüge der Unangemessenheit ist in

der Regel nicht zulässig (§ 50 VRG). Diese Kognition unterscheidet sich in

massgeblicher Weise von derjenigen des Baurekursgerichts, das die umstrittene

Einordnung des Bauprojekts nach § 238 Abs. 1 PBG auf Angemessenheit

hin beurteilen kann und muss. Die Nichtausschöpfung einer gegenüber der

verwaltungsgerichtlichen Überprüfungsbefugnis weiter gehenden Kognition durch

die Vorinstanz führt deshalb grundsätzlich zu einer Rückweisung der Sache (vgl.

VGr, 6. März 2014, VB.2013.00644, E. 3). Zwar kann es sich bei klarer

Sachlage aus prozessökonomischen Gründen aufdrängen, dass das

Verwaltungsgericht mit der gleichen Überprüfungsbefugnis über die Einordnung

entscheidet, wie sie der Vorinstanz zugestanden hätte (vgl. VGr,

23.

Januar 2014, VB.2013.00589, E. 4.4). Zumindest in Grenzfällen, in

denen die ausgeübte Kognition ergebnisrelevant sein kann, muss es jedoch bei

einer Rückweisung an das Baurekursgericht als Fachgericht sein Bewenden haben.

5.5.2

Das Baurekursgericht setzte sich in E. 10.4 des Rekursentscheids mit

dem Einfluss nicht alltäglicher Gestaltungselemente und eines neueren

architektonischen Zeitgeistes auf das streitbetroffene Quartier auseinander und

erachtete sich im Rahmen der Vertretbarkeitskontrolle an diese von der Gemeinde

offenbar bewusst ermöglichte Entwicklung gebunden. Es ist nicht

auszuschliessen, dass die Vorinstanz bei Ausschöpfung ihrer Kognition anders

urteilen würde. Die Sache ist demnach in teilweiser Gutheissung der Beschwerde

zu neuem Entscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Dieses wird mit der

in E. 5.3.2 umschriebenen Kognition zu überprüfen haben, ob das geplante

Einfamilienhaus den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG entspricht. Ob

das Baurekursgericht in Anbetracht der beschwerdeführerischen Argumentation, wonach

der örtlichen Baubehörde in Einordnungsfragen kein Ermessensspielraum zustehe,

seiner Begründungspflicht nachgekommen ist, kann damit offenbleiben.

5.6

Die

Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz drängt sich noch aus einem weiteren

Grund auf.

5.6.1

Der Beschwerdeführer rügte in seinem Rekurs vom 28. Januar 2013,

Ziff. II.4c, einen Verstoss gegen die gestalterischen Anforderungen von Art. 22

Abs. 1 und Abs. 4 Sätze 1 und 3 BZO durch die geplanten

Dachaufbauten bzw. Lukarnen. Dazu hielt die Vorinstanz – wie bereits in

E. 11.7 ihres Rekursentscheids vom 19. September 2011 zum Vorgängerprojekt

– lediglich fest, dass es sich bei den in Art. 22 BZO definierten

Dachgestaltungsvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht

handle, bei dessen Anwendung ihr ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum

zustehe und sie sich entsprechend Zurückhaltung auferlege. Eine inhaltliche

Auseinandersetzung mit den Einwänden des Beschwerdeführers erfolgte nicht.

5.6.2

Unabhängig von ihrer mangelhaften Begründung erweist sich die

vorinstanzliche Erwägung als unzutreffend. Denn die Gemeinde kann sich nur dann

auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch

tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller in der Sache

erheblichen Interessen und Argumente entscheidet (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.1, auch zum Folgenden).

Durch eine ausreichende Begründung ist dieses Abwägen der massgeblichen

Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche Begründung

der angefochtenen Anordnung, so kann sich die kommunale Behörde nicht auf ihren

besonderen Beurteilungsspielraum berufen und das Baurekursgericht ist nicht nur

berechtigt, sondern auch ver­pflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens

uneingeschränkt zu prüfen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; Pierre Tschannen/Ulrich

Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009,

§ 26 Rz. 38–40).

5.6.3

Der streitbetroffene Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 11. Dezember

2012.

enthält, ebenso wie die ursprüngliche Baubewilligung vom 8. Februar

2011, keinerlei Ausführungen zur Vereinbarkeit der geplanten Dachgestaltung mit

Art. 22 Abs. 1 und Abs. 4 BZO. Auch in ihrer Rekursvernehmlassung

vom 28. März 2013 ging die Beschwerdegegnerin auf die Einhaltung der

betreffenden Gestaltungsvorschriften nicht konkret ein, sondern begnügte sich

mit allgemeinen Ausführungen zur Dachgestaltung (vgl. auch die Rekursvernehmlassung

vom 26. Mai 2011 zum Vorgängerprojekt). Unter diesen Umständen wäre das

Baurekursgericht nach dem Gesagten verpflichtet gewesen, das Bauvorhaben mit

Bezug auf Art. 22 BZO unter Einsatz seiner uneingeschränkten Kognition zu

überprüfen. Dies wird das Gericht in seinem neuen Entscheid nachzuholen haben.

6.

Demnach ist die Beschwerde

teilweise gutzuheissen und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht

zurückzuweisen.

Da der

Beschwerdeführer mit seinem Antrag nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es

sich, ihm die Gerichtskosten zur Hälfte und der

Beschwerdegegnerschaft je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. Kaspar

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 13

N. 53). Über die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im neuen

Rechtsgang zu entscheiden haben. Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang

des Verfahrens keine zuzusprechen.

7.

Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung

ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung

des Bundesgerichts einen Zwischen­entscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2, S. 402 unten).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 6. August 2013 wird aufgehoben und die Sache im

Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen. Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 6'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer zur Hälfte und der Beschwerdegegnerschaft

je zu einem Viertel auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:…