VB.2013.00650

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00650

17. April 2014Deutsch19 min

(URT.2014.16330)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 14. September 2010 entliess der

Stadtrat Uster das Wohn- und Geschäftshaus Assek.-Nr. 2424 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. B2618 an der Zentralstrasse 24 in Uster aus dem

kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten und bewilligte der B AG den

Abbruch des Gebäudes sowie die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses.

Gleichzeitig wurde für das Neubauvorhaben die Bewilligung der Baudirektion

Kanton Zürich vom 26. Juli 2010 in Bezug auf den überkommunalen

Ortsbildschutz eröffnet.

Erwägungen

II.

Die hiergegen von der Zürcherischen Vereinigung für

Heimatschutz (ZVH) eingelegten Rekurse wies das Baurekursgericht mit Entscheid

vom 13. April 2011 ab, soweit es auf sie eintrat. Die von der ZVH gegen

diesen Entscheid erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit Entscheid

vom 25. Oktober 2011 (VB.2011.00348) teilweise gut und wies die Sache zur

ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Inventarentlassung

an das Baurekursgericht zurück.

III.

Mit Entscheid vom 15. August 2012 wies

das Baurekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang ab, nachdem es einen

Abteilungsaugenschein durchgeführt und das von ihm bei der Denkmalpflegekommission

des Kantons Zürich eingeholte Obergutachten sich für eine Inventarentlassung

ausgesprochen hatte.

Mit Entscheid vom 16. Januar 2013

(VB.2012.00594) hiess das Verwaltungsgericht eine erneute Beschwerde der ZVH

gut und wies die Sache zur materiellen Entscheidung an das Baurekursgericht

zurück.

IV.

Mit Entscheid

vom 21. August 2013 hiess das Baurekursgericht den Rekurs im dritten

Rechtsgang gut und hob den Stadtratsbeschluss vom 14. September 2010 sowie

die Verfügung der Baudirektion vom 26. Juli 2010 auf.

Mit Beschwerde vom 18. September 2013

(VB.2013.00650) beantragte die Stadt Uster, den Rekursentscheid vom 21. August

2013.

aufzuheben und den Stadtratsbeschluss vom 14. September 2010 sowie

die Verfügung der Baudirektion vom 26. Juli 2010 vollumfänglich zu

bestätigen. Eventualiter sei die Sache zur Ergänzung des Stadtratsbeschlusses

durch Auflagen an den Stadtrat Uster zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Beschwerdeverfahren und die

vorangegangenen Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

Am 2. Oktober 2013 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Schreiben von 15. Oktober 2013 verzichtete die Baudirektion auf eine

Stellungnahme.

Mit Präsidialverfügung vom 11. November

2013.

stellte das Verwaltungsgericht auf Ersuchen der Stadt Uster fest, dass es

aufgrund einer zwischenzeitlich eingetretenen akuten Einsturzgefahr

(Sturmschäden) unabhängig von der Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus in die Zuständigkeit

der örtlichen Baubehörde fällt, über die Anordnung von Sicherungsmassnahmen

bzw. über den Abbruch des Garagengebäudes Kat.-Nr. B6429 zu entscheiden.

Mit Verfügung vom 12. November 2013 ordnete der Abteilungsvorsteher Bau

der Stadt Uster den sofortigen Abbruch des Garagengebäudes und die

unverzügliche Einleitung der notwendigen Sicherungsmassnahmen an.

In ihrer Beschwerdeantwort vom 22. November

2013.

schloss die ZVH auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik vom 10. Dezember

2013.

hielt die Stadt Uster an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 22. Oktober

2013.

bzw. 7. Januar 2014 verzichtete die B AG auf eine Stellungnahme zur

Beschwerde und zur Replik der Stadt Uster. Mit Eingabe vom 17. Januar 2014

verzichtete die Stadt Uster ihrerseits auf eine Stellungnahme. Am 10. Februar

2014.

nahm die B AG auf die ihr nachträglich zugestellte Beschwerdeantwort der

ZVH Stellung. Am 12. März 2014 verzichtete die ZVH unter Hinweis auf ihre

Beschwerdeantworten auf eine weitere Vernehmlassung.

Mit Beschwerde vom 19. September 2013 (VB.2013.00657) beantragte

die B AG, den Rekursentscheid vom 21. August 2013 aufzuheben und den

Stadtratsbeschluss vom 14. September 2010 sowie die Verfügung der Baudirektion

vom 26. Juli 2010 zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Beschwerdeverfahren und die

vorangegangenen Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

Am 2. Oktober 2013 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Schreiben vom 15. bzw. 17. Oktober 2013 verzichtete die Baudirektion bzw.

der Stadtrat Uster auf eine Stellungnahme. In ihrer Beschwerdeantwort vom 22. November

2013.

schloss die ZVH auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Am 17. Dezember 2013

nahm die B AG hierzu Stellung und hielt an ihren Anträgen fest. Mit Eingaben

vom 17. Januar bzw. 5. Februar 2014 verzichtete der Stadtrat Uster auf

eine Vernehmlassung. Einen Verzicht auf Stellungnahme reichte auch die ZVH am

12.

März 2014 ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Verfahren VB.2013.00650 und

VB.2013.00657 betreffen das gleiche Bauvorhaben und werfen dieselben

Rechtsfragen auf. Es

rechtfertigt sich somit, die Verfahren zu vereinigen.

2.

Die kommunale Beschwerdeführerin aus

VB.2013.00650 macht geltend, der Entscheid der Vorinstanz greife in unzulässiger

Weise in ihren qualifizierten Ermessensspielraum ein und verletze ihre

Gemeindeautonomie.

Gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine

Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,

die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt (§ 21 Abs. 2 lit. b

VRG). Die Beschwerdeführerin aus VB.2013.00650 beruft

sich auf ihre durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV)

garantierte Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung

zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im

konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen

Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012,8C_500/2012,

E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2). Auf die form- und fristgerecht

eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten.

3.

3.1

Die

Beschwerdegegnerin plant, das mit Stadtratsbeschluss vom 14. September

2010.

inzwischen rechtskräftig auf dem Inventar entlassene Wohn- und Geschäftshaus

auf den Parzellen Kat.-Nrn. B2618 und B6429 in der Kernzone K3 gemäss Bau-

und Zonenordnung der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) abzubrechen und

ein neues Wohn- und Geschäftshaus zu errichten. Die Baugrundstücke befinden

sich im Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung

"Kirchuster / Industrie Hinterwiesen - Insel". Ausserdem ist die

Bebauung an der Zentralstrasse als Teil des Ortsbildes von Uster im

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung

(ISOS) enthalten.

3.2

Mit

Rekursentscheid vom 21. August 2013 hob das Baurekursgericht die Baubewilligung

vom 14. September 2010 wegen Verstosses gegen § 238 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) auf. Das gut

einsehbare Bauvorhaben befinde an sensibler Lage und sei für das Ortsbild von

Uster sehr wichtig. Dabei trage der geplante Neubau hinsichtlich seines

Volumens und seiner Ausgestaltung dem Übergang von den

handwerklich-kleingewerblichen Bauten aus dem 17. und 18. Jahrhundert

zu den jüngeren Industriebauten zu wenig Rechnung. Vielmehr orientiere er sich

ausschliesslich an der Grossmassstäblichkeit der industriellen Gebäude entlang

des Aabachs, was zu einer einseitigen gestalterischen Betonung der Achse Aabach

führe. Die ortsbauliche Situation verlange indes eine ebenbürtige Begegnung der

Achsen Aabach und Zentralstrasse mit ihren unterschiedlichen Bebauungsstrukturen.

Das geplante grossvolumige, langgestreckte und in seiner Typologie an einen

alten Industriebau angelehnte Gebäude, welches sich entlang der Achse des Baches

bis in die Häuserfront der Zentralstrasse vorschiebe, werde dem nicht

gerecht und lasse eine Scharnierfunktion vermissen, wie sie ein Gebäude an

diesem Ort wahrnehmen müsste. Insofern führe insbesondere der von den

Vorinstanzen befürwortete Massstabswechsel zu einem nicht mehr vertretbaren

Ergebnis. Unbefriedigend sei auch die gedrehte Firstrichtung. Sie bewirke, dass

die strassenseitigen Giebelfassaden des Neubaus und des gegenüber liegenden

Gebäudes Zentralstrasse 19 einander gegenüberstünden. Dadurch entstehe

eine übermässig betonte Torsituation, was es durch eine strassenseitige

Trauffassade zu verhindern gelte. Die Baubehörde habe das ihr bei der Anwendung

von § 238 Abs. 2 PBG zustehende Ermessen in nicht mehr vertretbarer

Weise ausgeübt.

4.

Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung der

Gemeindeautonomie bzw. einen unrechtmässigen Eingriff in die aus ihrer Sicht

qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Stadt Uster. Nach der

Rechtsprechung stehe der Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG eine

relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zu, weshalb sich die

Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der

Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen hätten. Wenn der Entscheid auf einer

vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruhe, habe die

Rekursinstanz ihn zu respektieren und dürfe nicht ihre eigene Beurteilung an

die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wie es die Vorinstanz

vorliegend getan habe.

4.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht

wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben

und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23

E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000 Nr. 17

E. 5 und 6b).

An die Einordnung der Baute sind

in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen und eine gute Gesamtwirkung

zu verlangen, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Nähe

befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Der Schutz greift allerdings nur so weit

ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September

2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 664).

4.2

Nach der

langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund

der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der

Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung"

ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit

relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni

2010, VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die

Entwicklung von Grundsätzen, wie dieser Handlungsspielraum zu füllen ist, fällt

jedenfalls grundsätzlich in die Kompetenz der kantonalen (Rechtsmittel-)Instanzen:

Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG ist dabei von einer

"allgemeinen Konkretisierung" der ästhetischen Generalklausel die

Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Juni

2005, ZBl 107/2006, S. 437 ff.). Darunter werden die von der

Rechtsprechung entwickelten Regeln verstanden, wie diejenige, dass mit der

Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme von in der baulichen

Umgebung bereits vorhandenen Bauformen verlangt werden kann oder dass § 238

PBG grundsätzlich keine Handhabe bietet, die Ausschöpfung der nach der Bau- und

Zonenordnung zulässigen Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn die in der

Umgebung bestehenden Bauten diese nicht voll ausschöpfen (vgl. hinten E. 5.2

und Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 652 ff.).

Demgegenüber obliegt es

den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen

ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt

die kommunale Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung

und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung des Bauprojekts

misst.

4.3

4.3.1

Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das

Baurekursgericht nicht nur zur Überprüfung der Rechtmässigkeit, sondern auch

der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der früheren

Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung kommunaler

Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten

Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemäss erst

ein, wenn die ästhetische Würdigung der Baubehörde sachlich

nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung

als offensichtlich unvertretbar erwies.

4.3.2

Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 leitete das

Verwaltungsgericht eine Praxisänderung ein, wonach zwischen der

Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der

Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der

verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz

herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhöhte gerichtliche

Eingriffsschwelle bzw. eine blosse Überprüfung der Vertretbarkeit des Einordnungsentscheids

vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genügen. Denn das Baurekursgericht ist,

wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsätzlich auch

verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte Überprüfungsbefugnis voll

auszuschöpfen (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2).

Das Baurekursgericht muss den Einordnungsentscheid demnach

rechtlich wie faktisch wirksam überprüfen. Es ist in seiner

Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschränkt, als es die Einordnung des

Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids

würdigen darf. Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender Berücksichtigung

der Entscheidgründe erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich dabei mit den Kriterien

auseinanderzusetzen, wie sie von der Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen

Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden.

4.4

4.4.1

Das

Baurekursgericht führte in E. 2.5.1 Abs. 6 des Rekursentscheids zu

seiner eigenen Kognition aus, dass es eine noch vertretbare Wertung der

Gemeinde nicht durch eine eigene andere Wertung ersetze. Hingegen greife es

dann ein, wenn die Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheids offensichtlich

sei.

Zu prüfen ist im Nachfolgenden, ob die Vorinstanz im Rahmen

dieser inzwischen überholten Kognitionspraxis (vgl. vorn E. 4.3.2) die

Überprüfung des Bauentscheids unter gebührender Berücksichtigung der kommunalen

Entscheidgründe vornahm.

4.4.2

Wie in den Erwägungen auf S. 6 f. des angefochtenen Beschlusses

vom 14. September 2010 und im Sitzungsprotokoll der Stadtbildkommission

vom 20. November 2008 dargelegt, basiert der Bauentscheid auf den Gestaltungsgrundsätzen

"Aabach Uster", welche ihrerseits auf die Masterplanung "Aabach

Uster" zurückgehen. Als strategisches Ziel der Stadt Uster sehen die

besagten Grundsätze vor, den Charakter des für die frühere industrielle Produktion

bedeutsamen Aabachs als städtebaulich und landschaftlich prägendes Element zu

stärken und seine atmosphärischen und gestalterischen Differenzierungen

hervorzuheben. Dies soll im streitbetroffenen Abschnitt des Aabachs (Interventionsgebiet 6)

zur Förderung des urbanen Charakters unter anderem mittels einer qualitätsvollen

baulichen Verdichtung erfolgen.

Mit dem Erlass der Gestaltungsgrundsätze hat die Stadt Uster

die Einordnungsvorschrift zwar mit Bezug auf den Aabach insofern konkretisiert

und im angefochtenen Bauentscheid dessen Uferbebauung als die nach § 238

PBG relevante bauliche Umgebung erachtet (vgl. vorn E. 4.2 Abs. 2).

Eine hinreichende Begründung, wie sich diese ortsbauliche Zielsetzung bzw. das

konkrete Bauvorhaben mit der kleinräumlichen Bauweise an der Schnittstelle zur

Zentralstrasse in Einklang bringen lasse, enthalten aber weder die

Gestaltungsgrundsätze noch der Bauentscheid vom 14. September 2010. Aus dessen

Erwägung auf S. 7, wonach ein Ersatz mit Privileg nicht als zwingende Vorgabe

erachtet werde, folgt nicht als logische Konsequenz, dass die Erhaltung der

kleinräumlichen Bauweise an dieser Lage als unverhältnismässig einzustufen wäre

(vgl. Rekursvernehmlassung vom 22. Dezember 2010, ad Ziff. III.B.15

und 16). Vielmehr gelten ohne Privileg nach Art. 5 BZO die Anforderungen

des Planungs- und Baugesetzes uneingeschränkt (Art. 6 BZO). Die

Schlussfolgerung der Beschwerdeführerin greift ohne Auseinandersetzung mit den

optischen Auswirkungen des geplanten Gebäudevolumens auf die Bauten an der

Zentralstrasse jedenfalls zu kurz. Dies gilt umso mehr, als sich das

Bauvorhaben im Perimeter des überkommunal wie national inventarisierten

Ortsbilds von Uster befindet, das nach § 238 Abs. 2 PBG eine

besondere Aufmerksamkeit erfordert (vgl. vorn E. 3.1).

4.4.3

Übrigen äusserte sich die Baubehörde im Rekursverfahren auch nicht zur gedrehten

Firstrichtung bzw. zur Giebelständigkeit des geplanten Neubaus, obschon die Beschwerdegegnerin

in Ziff. 16b ihrer Rekursschrift vom 18. Oktober auf diesen Gegensatz

zur baulichen Umgebung hingewiesen hatte. Auch die Sitzungsprotokolle der

Stadtbildkommission Uster vom 11. April, 22. August 2007 und 20. November

2008.

enthalten hierzu keine Ausführungen.

4.4.4

Angesichts

der unzulänglichen Begründung des Bauentscheids ist das Baurekursgericht mit

dem Hinweis auf das Leitbild der Stadt Uster für Bauvorhaben am Aabach (vgl.

E. 2.4 des Rekursentscheids) und der Erwägung, dass die von seinen Vorinstanzen

befürwortete Massstabswechsel aufgrund der am betreffenden Ort zu erwartenden

Scharnierfunktion zu einem nicht mehr vertretbaren Ergebnis führe, seiner

Pflicht zur Auseinandersetzung mit den Kriterien der Baubehörde gerade noch

nachgekommen. Auch wenn eingehendere Ausführungen zu den erwähnten

Gestaltungsgrundsätzen wünschbar gewesen wären, geht aus dem Rekursentscheid

mit hinreichender Deutlichkeit hervor, weshalb das Gericht die gestalterische

Einschätzung der Gemeinde nicht teilt. Eine Verletzung der allgemeinen

behördlichen Begründungspflicht bzw. der spezifischen Pflicht zur gebührenden

Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe (vgl. vorn E. 4.3.2 Abs. 2)

ist somit zu verneinen.

4.5

4.5.1

Gegensatz zur kommunalen Baubehörde und zur Baudirektion hat das Baurekursgericht

dem infrage stehenden Projekt eine gute Einordnung abgesprochen. Das Verwaltungsgericht

hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.5.2

Das

Baurekursgericht begründet seinen Entscheid einerseits mit der fehlenden Rücksichtnahme

auf die handwerklich-kleingewerblichen Bauten aus dem 17. und

18.

Jahrhundert und andererseits mit der gedrehten Firstrichtung

(Giebelständigkeit) des geplanten Gebäudes, welche zusammen mit dem gegenüberliegenden

Gebäude Zentralstrasse 19 zu einer übermässig betonten

"Torsituation" führe (vgl. vorn E. 3.2).

Dass sich der geplante Neubau hinsichtlich seines Volumens

und seiner Ausgestaltung primär an der Grossmassstäblichkeit der industriellen

Gebäude entlang des Aabachs orientiert, wird von keiner Seite bestritten. Nach

Auffassung des Stadtrats nimmt das Bauvorhaben jedoch seinen Bezug zur

bestehenden Bebauung an der Zentralstrasse bzw. seine Scharnierfunktion

dadurch wahr, dass die schmale Giebelfassade zur Zentralstrasse zu liegen

kommt. Der verbesserte Eindruck einer von der Zentralstrasse aus weniger

markanten Volumetrie soll gewissermassen mit der von der Vorinstanz ebenfalls

beanstandeten Torsituation erkauft werden. Auch wenn der Wechsel der

Firstrichtung gemäss Bewilligung der Baudirektion vom 26. Juli 2010 aus

Sicht des Ortsbildschutzes hingenommen werden kann, ist es einleuchtend und

nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz dies gegenteilig beurteilt und eine

ebenbürtige Begegnung der Achsen Aabach und Zentralstrasse verlangt. Dies

gilt ungeachtet des beschwerdeführerischen Einwands, wonach die Grenze zwischen

kleingewerblichen und industriellen Bauten nicht überall klar verlaufe. Es ist

jedenfalls ohne Weiteres nachvollziehbar, dass eine bis an die Zentralstrasse gezogene

Grossmassstäblichkeit des Gebäudes keine gute Verträglichkeit mit den dort

platzierten Häusern ergeben würde. Dies zeigen auch die anlässlich des

vorinstanzlichen Augenscheins vom 29. Mai 2013 erstellten Fotografien

deutlich auf.

4.6

Das

Baurekursgericht hat dem Bauvorhaben somit eine gute Einordnung nach § 238

Abs. 2 PBG – auch unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe – zu Recht abgesprochen. Ein unzulässiges Eingreifen in die

Gemeindeautonomie ist ebenso wenig ersichtlich wie eine unzulässige Erweiterung

der Kognition.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin aus VB.2013.00657 moniert ferner, dass Kat-Nr. B6429

allein aus Gründen der Einordnung unüberbaut bleiben oder durch eine Reduktion

des zulässigen Bauvolumens nur teilweise überbaubar sein solle. Wenn die

Vorinstanz eine Reduktion des Volumens im Bereich der Häuserzeile Zentralstrasse gegenüber

dem geplanten Bauvorhabe verlange, gleichzeitig aber die auf den beiden

Baugrundstücken insgesamt geplante bauliche Ausnützung mit einer angepassten

kubischen Gliederung oder mit zwei getrennten Gebäudekörpern für realisierbar

halte, sei dies widersprüchlich. Eine andersartige Gliederung oder Aufteilung

des möglichen Bauvolumens würde zwangsläufig zur Schliessung einer zufällig

bestehenden Baulücke (Kat.-Nr. B6429) führen, der Bruch zwischen den

handwerklich-kleingewerblichen Bauten und den jüngeren Industriebauten verschwinden

und sich die von der Vorinstanz verlangte "Scharnierfunktion" nicht

realisieren lassen.

5.2

Nach ständiger

Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle

Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt

werden; nur in Ausnahmefällen kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf

dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB 1990

Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; BGE 115 Ia

363.

E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei

Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe

erforderlich, wie z. B. eine besondere Qualität

der bestehenden Überbauung, die Rücksicht auf ein Schutzobjekt oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des

Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung

einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa

für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser Kraft

gesetzt würde.

Ohne Zweifel weist die bestehende Überbauung an der Zentralstrasse besondere

ortsbauliche Qualitäten auf. Ob diese vorliegend eine Reduktion des höchstzulässigen

Bauvolumens rechtfertigen, kann indessen offenbleiben. Denn die Vorinstanz verlangt

keine generelle Herabsetzung des Bauvolumens auf den Baugrundstücken,

sondern lediglich eine Anpassung des Volumens im Bereich der

Häuserzeile Zentralstrasse an die dort vorherrschende Massstäblichkeit.

Das Baurekursgericht weist ausdrücklich darauf hin, dass die insgesamt geplante

Ausnützung bei anderer Aufteilung realisierbar wäre. Wie diese Lösung im Einzelnen

beschaffen sein müsste, um sämtlichen Anforderung an die Einordnung gerecht zu

werden, bildet nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Auf den befürchteten Widerspruch

ist somit nicht weiter einzugehen. Der Rekursentscheid verstösst jedenfalls

nicht gegen das Verhältnismässigkeitsgebot (Art. 5 Abs. 2 BV) bzw.

die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie (Art. 26 BV).

6.

Die Beschwerdeführerin aus VB.2013.00650 beantragt

eventualiter, die Sache zur Heilung der von der Vorinstanz vorgebrachten

Einordnungsmängel mittels geeigneter Auflagen an die Baubehörde zurückzuweisen,

insbesondere bezüglich der Gestaltung der strassenseitigen Fassade.

Eine nebenbestimmungsweise

Heilung der vom Baurekursgericht beanstandeten Einordnung nach § 321 Abs. 1

PBG fällt ausser Betracht. Dieses Vorgehen käme nur infrage, wenn die Mängel

des Bauvorhabens untergeordneter Natur wären und ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden könnten. Da die kritisierte Volumetrie und Ausrichtung des

Gebäudes eine komplette Überarbeitung des Gebäudekörpers und damit eine wesentliche

Projektänderung erforderlich macht, kann sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

S. 241 f.).

7.

Nachdem sich der Rekursentscheid

als rechtmässig erweist, sind die Beschwerden abzuweisen. Ausgangsgemäss sind

die Kosten den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

VRG; vgl. Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014, § 13 N. 50 ff.).

In Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. a und Abs. 3 VRG hat der Beschwerdegegnerin ausgangsgemäss

Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung. Unter Berücksichtigung der Bedeutung

der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und des Zeitaufwands sind die

Beschwerdeführerinnen zur Leistung einer Parteientschädigung von

je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) an die Beschwerdegegnerin zu

verpflichten (vgl. § 8 Abs. 1 der Gebührenverordnung des

Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Verfahren VB.2013.00650 und VB.2013.00657

werden vereinigt;

und erkennt:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 440.-- Zustellkosten,

Fr. 15'440.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen

je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerinnen werden verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt

Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …