VB.2013.00662

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00662

27. Februar 2014Deutsch14 min

(URT.2014.16090)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 16. Juli 2012 stellte der Stadtrat

von Wädenswil das Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der D-Strasse 01 unter Schutz. Er ordnete an, dass das bestehende

Gebäudevolumen im spätklassizistischen Stil samt den für die Grundstruktur

tragenden Wänden und Decken beizubehalten seien. Weiter ordnete der Stadtrat

an, dass die folgenden Gebäudeteile zu erhalten seien: Die originalen Fassaden

auf der Nordseite, der Ost- und Westseite, die Sandsteingewände, Jalousieläden,

der obere Fassadenabschluss mit dem glatten Gurtfries, der Balkon samt

Balkontüre mit Verdachung und stilisierten Palmetten sowie das steile

Mansarddach mit Lukarne inklusive des Dachstocks und der Zinne. Zugleich

verzichtete der Stadtrat darauf, das benachbarte Gebäude Assek.-Nr. 03 auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an der D-Strasse 06 unter Schutz zu stellen.

Erwägungen

II.

Am 27. August 2012 rekurrierte A an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, der Beschluss des Stadtrats

von Wädenswil sei insoweit aufzuheben, als er das Gebäude Assek.-Nr. 01

unter Schutz stelle. Weiter sei der Stadtrat von Wädenswil anzuweisen, dieses

Gebäude aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten zu entlassen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Stadtrats. Mit Entscheid vom

20.

August 2013 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut

und hob den Stadtratsbeschluss vom 16. Juli 2013 (richtig: 2012) insoweit

auf, als damit die Beibehaltung der die Grundstruktur tragenden Wände und

Decken verlangt wurde.

III.

A führte am 23. September 2013 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Stadtrats von Wädenswil sei der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 20. August 2013 aufzuheben, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden

sei. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2013 beantragte der Stadtrat

von Wädenswil, sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kostenfolge zulasten von A.

Am 9. Dezember 2013 reichte A eine Stellungnahme ein. Der Stadtrat von Wädenswil

liess sich am 7. Januar 2014 vernehmen. A verzichtete stillschweigend auf

eine Stellungnahme zu dieser Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer ist

Eigentümer des von der Unterschutzstellung betroffenen Gebäudes

Assek.-Nr. 01. Es handelt sich hierbei um ein im Jahr 1894 erbautes Wohn-

und Geschäftshaus. Dieses weist drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes

Dachgeschoss unter einem Mansarden-Zinnendach auf. Im Erdgeschoss befindet sich

ein etwa 60 Quadratmeter grosser Laden. Die beiden 3-Zimmerwohnungen im ersten

Obergeschoss werden als Büro- und Lagerräume genutzt. Im zweiten Obergeschoss

wohnt der Beschwerdeführer in einer Zweieinhalbzimmerwohnung. Das Dachgeschoss

umfasst drei ungenutzte Mansardenzimmer. Das Gebäude liegt in der

Kernzone B der Gemeinde Wädenswil. Im Kernzonenplan sind die Nord- und

Ostfassade als für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten vermerkt.

2.

Zwischen den Parteien ist strittig, ob das Gebäude D-Strasse 01

unter Schutz zu stellen ist. § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschreibt

die Objekte des Heimatschutzes wie folgt: Schutzobjekte sind Ortskerne,

Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör

von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung. § 203 Abs. 1 lit. c PBG unterscheidet mithin

zwischen dem sogenannten Eigenwert und dem sogenannten Situationswert einer

Baute (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00553,

E. 1.2). Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks

selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive Situationswert den Wert eines

Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur

ergibt (Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei der

Beurteilung des Situationswertes ist unter anderem zu prüfen, ob die Baute

durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum

eine identitätsstiftende Wirkung für die gesamte Siedlung entfaltet (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.5). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel

von Eigenwert und Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar

2003, VB.2002.00295, E. 3). Dabei kann ein Objekt auch dann schutzwürdig sein, wenn sich in

der näheren Umgebung bereits Neubauten befinden (VGr, 1. Dezember 2010,

VB.2010.00094, E. 3.6). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage,

ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien

abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE

118.

Ia 384 E. 5a). Gemäss § 205 PBG erfolgt der dauernde

Schutz von Objekten des Heimatschutzes durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a),

Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) und Vertrag (lit. d).

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, § 24 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) sehe vor, dass der

planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung

von Kern- und Freihaltezonen und/oder mithilfe von Gestaltungsplänen zu

erfolgen habe. Der Beschwerdegegner habe diesen planungsrechtlichen Schutz für

das Ortsbild mit den Kernzonenplänen und den damit zusammenhängenden

Vorschriften festgelegt. Art. 14 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der

Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) unterscheide zwischen denjenigen

Gebäuden, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen Masse mitbestimmen,

und solchen Gebäuden, welche bloss für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten

aufwiesen. Soweit im Kernzonenplan lediglich wichtige Fassadenfluchten

eingetragen seien, bewirke dies, dass ein Neubau diese Fassadenfluchten

einzuhalten habe. Demgegenüber dürfe von einem Neubau nicht verlangt werden,

dass er die bisherige Fassadengestaltung übernehme. Im Gegensatz dazu dürften

speziell bezeichnete Gebäude, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen

Mass mitbestimmten, nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der

Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden. Vorliegend bezeichne der

Kernzonenplan lediglich zwei Fassaden des Streitobjekts als für das Orts- und

Strassenbild wichtige Fassadenfluchten. Demgegenüber werde das Streitobjekt

selbst im Kernzonenplan nicht als ein den Charakter des Ortsbildes in

besonderem Mass mitbestimmendes Gebäude aufgeführt.

3.2

Soweit der

Beschwerdeführer geltend macht, der Beschwerdegegner habe sich mit der

Unterschutzstellung über die in seinem Kernzonenplan vorgenommene Wertung hinweggesetzt,

ist dazu Folgendes zu bemerken: Mit der Schaffung einer Kernzone werden dem

Gemeinwesen zwar weitgehende Einflussmöglichkeiten auf die bauliche Um- und

Neugestaltung sowie die Nutzweise der sich darin befindlichen Grundstücke

eingeräumt (vgl. § 50 Abs. 2 f. PBG). Allerdings ermöglicht

eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot.

Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung

erforderlich (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5.

A., Zürich 2011, S. 216). Aus diesem Grund sieht denn auch § 9

Abs. 1 KNHV ausdrücklich vor, dass Schutzmassnahmen im Sinn von § 205

lit. b, c und d PBG jeweils dann anzuordnen sind, wenn oder soweit

planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten

Schutz nicht sicherzustellen vermögen. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche

Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine

definitive Unterschutzstellung mittels individueller Verfügung im Sinn von § 205

lit. c PBG nicht mehr zulässig wäre. Die in § 205 PBG

aufgezählten Schutzmassnahmen schliessen sich nicht gegenseitig aus, sondern

ergänzen sich vielmehr. Dies gilt unabhängig davon, ob das Objekt infolge

seines Eigen- oder Situationswertes schützenswert ist. Entgegen der Beschwerde

vermag an dieser Tatsache auch § 24 Abs. 1 KNHV nichts zu

ändern, wonach der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie

durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von

Gestaltungsplänen erfolgt. Diese Bestimmung umschreibt bloss die primär zu

ergreifenden spezifisch planungsrechtlichen Massnahmen. Der Schutz durch

Kern- oder Freihaltezonen bzw. Gestaltungspläne hat keinen Vorrang vor den

weiteren in § 205 PBG genannten Schutzmassnahmen. Denn diesfalls

hätte der Verordnungsgeber § 24 Abs. 1 KNHV absoluter, nämlich

wie folgt formuliert: "Der Schutz von Ortsbildern erfolgt ausschliesslich

durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von

Gestaltungsplänen."

4.

4.1

Nachstehend

ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit der D-Strasse 01

aufgrund ihres Situationswertes zu Recht bejahte. Die Vorinstanz erwog, das

Schutzobjekt befinde sich an prominenter Lage im Ortsbild. Es bilde das Tor zur

D-Strasse und präge dieses Quartier mit seinen zahlreichen weiteren

inventarisierten oder formell unter Schutz gestellten Gebäuden in wesentlicher

Weise mit. Auch der Beschwerdeführer anerkennt die "Torfunktion"

seiner Liegenschaft. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zur Stellung und

Lage des Gebäudes.

4.2

Wie der

Beschwerdeführer zu Recht festhält, begründet die besondere Stellung und Lage

einer Baute für sich alleine keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203

lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss

vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,

Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur

prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen

keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere

nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen

Eigenwert aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die

Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte.

Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren,

lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen.

4.3

Der

Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe nicht aufgezeigt,

inwiefern die Baute aufgrund ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung sowie

der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitrage. Das Gutachten des Experten E

zitierend erwog die Vorinstanz Folgendes: Das 1894 erstellte Gebäude wirke wie

ein städtisches Geschäftshaus. Die Fassade sei im spätklassizistischen Stil

instrumentalisiert. Sein "pariserisch" anmutendes Mansardendach sei

charakteristisch für Wohn- und Geschäftshäuser der Jahrhundertwende. Das

Gebäude sei als Zeuge für die Wohn- und Gewerbekultur des auslaufenden

19.

Jahrhunderts zu betrachten. Die Vorinstanz hat sich somit durchaus mit

der Dach- und Fassadengestaltung auseinandergesetzt und deren Eigenart aufgezeigt.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das Gebäude nicht

als wichtigen und damit qualifizierten Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG wertete, sondern es bei der Feststellung der (blossen)

Zeugeneigenschaft bewenden liess. Wie oben dargelegt, darf eine wichtige

Zeugeneigenschaft von einer Baute, deren Situationswert bedeutsam ist, nicht

zusätzlich gefordert werden.

4.4

Auch das beim Architekten F in Auftrag

gegebene Privatgutachten vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Dieses

hält in Bezug auf die Gestaltung der Liegenschaft D-Strasse 01 bloss fest,

dass das ordentlich präsentierende Mehrzweckhaus im Dorfbild als Eingangstor

zur Begegnungszone D-Gasse (gemeint ist wohl: D-Strasse) zweifellos eine Bedeutung

habe. Der Beschwerdeführer habe ein gutes Alternativprojekt entwickeln lassen,

welches die Formensprache des spätklassizistischen Mehrzweckhauses übernommen

und kongenial weiterentwickelt habe. Das Privatgutachten äussert sich mit

anderen Worten nicht zur Gestaltung und Erscheinung sowie der vorhandenen

äusseren Bausubstanz.

4.5

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang

ferner eine städtebauliche Machbarkeitsstudie des Beschwerdegegners aus dem Jahr

2012: Darin wird in Bezug auf die an der D-Strasse 01 und 06

liegenden Gebäude Folgendes festgehalten: "Hier kann eine Renovation bzw.

ein Ersatzbau in ähnlichem Umfang wie das bestehende Volumen realisiert werden.

Mehrere Mitglieder des Beurteilungsgremiums vertreten die Ansicht, dass die

Häusergruppe aus wichtigen Zeitzeugen besteht. Ob ein Ersatzbau der

Häusergruppe denkbar ist, muss im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens geklärt

werden." Damit liess das Planungsgremium die Frage der Zulässigkeit einer

Ersatzneubaute ausdrücklich offen.

4.6

Soweit der Beschwerdeführer die Auffassung

vertritt, eine Ersatzbaute vermöge der Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild

genügend Rechnung zu tragen, ist dazu Folgendes zu bemerken: Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen,

dass mit planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt

wird und Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den

Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen

vermögen. Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer

Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung ausgeht, wie von einer renovierten Altbaute. Beim Ersatz des streitbetroffenen Gebäudes durch eine Neubaute

würde nämlich das Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zerstört (VGr,

4.

Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB

1997.

Nr. 73). Unerheblich ist in diesem Zusammenhang

das Argument des Beschwerdeführers, wonach "denkmalpflegerische Fassadenmaskeraden

vor ausgehöhlten Bauten" nicht mehr dem heutigen Verständnis von Denkmalschutz

entsprächen. Der vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zitierte

BGE 109 Ia 257 bildet keine Grundlage, um auf eine Unterschutzstellung zu

verzichten. In diesem Entscheid ging es um die Frage, ob beim Zürcher Café

Odeon zusätzlich zur Fassade auch noch der Innenraum unter Schutz zu stellen

sei, was vom Bundesgericht bejaht wurde. Aus einer solchen zusätzlichen

Unterschutzstellung des Innenraums darf nicht der Umkehrschluss gezogen werden,

lediglich Gebäude mit einem erhaltenswerten Innern seien schützenswert.

5.

5.1

Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Vielmehr ist dies

nur dann angezeigt, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des

Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private

Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage.

Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume.

5.2

Die Vorinstanz

hat die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu Recht bejaht; zur

Begründung kann vollumfänglich auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Der Beschwerdeführer macht geltend, seine

Ersatzüberbauung sehe klassische Stadtwohnungen für altersbetreutes Wohnen vor.

An derartigen Alterswohnungen bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse.

Aufgrund der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr sowie der

direkt angrenzenden Organisation G und Betrieben eigne sich sein

Grundstück D-Strasse 01 in besonderem Mass für ein solches Bauvorhaben. Es

sei unverständlich, weshalb die Vorinstanz diesem Umstand keine Rechnung getragen

habe. Am Bau von Alterswohnungen besteht durchaus ein öffentliches Interesse.

Indessen vermag dieses öffentliche Interesse dasjenige an der

Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 01 nicht aufzuwiegen. Das

Bauprojekt des Beschwerdeführers sieht vor, die sich auf den Liegenschaften D-Strasse 01

(Kat.-Nr. 02) und 06 (Kat.-Nr. 04) stehenden beiden Gebäude

abzubrechen und durch eine einzelne Neubaute zu ersetzen. Wie in der

Prozessgeschichte dargelegt, hat der Beschwerdegegner die (grössere)

Liegenschaft Kat.-Nr. 04 aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen

Bauten entlassen. Einem Abbruch dieses Gebäudes steht somit nichts entgegen.

Der Beschwerdeführer könnte die geplanten Alterswohnungen folglich in einem

kleineren Umfang auch auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 realisieren.

6.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist

deshalb abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen; eine Parteientschädigung kann nicht zugesprochen werden (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an ...

Abweichende

Meinung einer Minderheit der Kammer

(§ 71 VRG

in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation

im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010, LS 211.1)

Die Minderheit der Kammer bedauert es, sich hinsichtlich

der Durchführung eines Augenscheins nicht der Mehrheit anschliessen zu können.

Aus Sicht der Minderheit hätte im vorliegenden Verfahren ein Augenschein von

Amtes wegen durchgeführt werden müssen. Die Minderheit begründet ihre

Auffassung wie folgt:

Die Mehrheit bejaht einen besonderen Situationswert der

Baute. Es kann sein, dass diese Einschätzung zutrifft. Nach Dafürhalten der

Kammerminderheit lässt sich diese Frage jedoch ohne die Durchführung eines

Augenscheins nicht schlüssig beantworten. Die Fotografien des vorinstanzlichen

Augenscheinprotokolls zeigen ausschliesslich die unmittelbare Umgebung der

unter Schutz gestellten Liegenschaft. Ob Letztere die Siedlung als Ganzes mitprägt,

lässt sich anhand des genannten Protokolls sowie den übrigen Unterlagen nicht überprüfen.

Ohne Durchführung eines eigenen Augenscheins war dem Verwaltungsgericht die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids damit verwehrt. Aufgrund der Akten

allein konnte es im vorliegenden Fall nicht anders entscheiden als das

Baurekursgericht. Dies beschränkt für den Beschwerdeführer den Rechtsweg.

Das soeben Gesagte bedeutet keineswegs, dass die Durchführung

eines Augenscheins zwingend zu einer anderen Beurteilung geführt hätte, ebenso

wenig, dass die Durchführung eines zweitinstanzlichen Augenscheins in sämtlichen

Denkmalschutzfällen notwendig wäre. Aufgrund der Aktenlage im vorliegenden Fall

hätte die Durchführung eines Augenscheins dem Verwaltungsgericht jedoch

zumindest die Möglichkeit gegeben, anders als das Baurekursgericht zu

entscheiden.

Für

richtiges Protokoll,

der

Gerichtsschreiber: