VB.2013.00663

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00663

16. Januar 2014Deutsch9 min

(URT.2014.15934)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf

erteilte am 23. Januar 2013 B und A die Bewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-Strasse 02 in

Männedorf. Mit gleichzeitig eröffneter Verfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 9. Januar 2013 wurde ihnen die wasserbaupolizeiliche und

gewässerschutzrechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt.

Erwägungen

II.

Mit gemeinsamem Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons

Zürich beantragten am 7. März 2013 D und E, F sowie G und H die Aufhebung

der beiden Bewilligungen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von B

und A. Mit Entscheid 21. August 2013 hiess das Baurekursgericht das

Rechtsmittel teilweise gut und hob die Baubewilligung vom 23. Januar 2013

insoweit auf, als damit eine Dachterrasse auf dem Flachdach des Attikageschosses

bewilligt wurde. Zugleich wies das Baurekursgericht B und A an, dem Hochbau-

und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf vor Baubeginn entsprechend

revidierte Pläne mit einem begrünten Flachdach zur Bewilligung einzureichen. Im

Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Am 23. September 2013 führten B und A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragten, den Rekursentscheid vom 21. August

2013.

insoweit aufzuheben, als damit die Dachterrasse auf dem Flachdach des

Attikageschosses verweigert werde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegner. Die Baudirektion verzichtete am 1. Oktober

2013.

auf eine Stellungnahme; das Baurekursgericht liess sich am 2. Oktober

2013.

mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Hochbau- und

Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf teilte am 1. November 2013 mit,

dass er "die Beschwerde unterstütze". Am 18. November 2013 beantragten

D und E, F sowie G und H, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen abzuweisen. Am 3. Dezember 2013 teilten B und A mit,

dass sie auf einen zweiten Schriftenwechsel verzichteten. Am 9. Dezember

2013.

reichte der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf eine

weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich nach der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Männedorf vom 30. September 1996 (BZO) in der Wohnzone W2.2. Es

ist mit einem Wohngebäude überstellt. Die Beschwerdeführenden beabsichtigen,

dieses Gebäude abzubrechen und auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit drei

Wohnungen, einem Praxisraum, zwei Studios sowie sechs Aussenparkplätzen zu

errichten. Das Flachdachgebäude soll ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie

ein Attikageschoss aufweisen. Das projektierte Attikageschoss weist auf der

nördlichen und südlichen Fassadenseite je eine mittige Dachaufbaute auf. Diese

Dachaufbauten stossen bis zu den Fassadenfluchten des darunterliegenden zweiten

Obergeschosses vor. Auf der West- und Ostseite sind die Attikageschossfassaden

gegenüber den Obergeschossfassaden zurückversetzt. Aufgrund dieser

Rückversetzung entstehen freie Flächen auf dem Obergeschossdach, welche mit

Geländern gesichert und den Bewohnern des Attikageschosses als Terrassen dienen

sollen. Weiter soll auch das Flachdach des Attikageschosses mit Geländern

gesichert und als Terrasse ausgestaltet werden. Der Ausstieg auf die

Attikadachterrasse erfolgt nach den Bauplänen durch eine viereckige

Glaspyramide mit einer Seitenlänge von 3,4 Metern. Diese Pyramide befindet

sich in der Mitte des Attikadaches, ca. 1,36 Meter von der

Nordfassade des Gebäudes entfernt. Auf der südlichen Rückseite der Pyramide

soll ein Lattenrost auf dem Attikadach aufliegen, welcher als Sitzplatz genutzt

werden soll. Auf dem östlichen und westlichen Teil des Attikadaches sollen

mehrere Pflanzentröge aufgestellt werden.

1.2

Die Gemeinde

bewilligte in Dispositiv-Ziffer 2.3 lit. i des baurechtlichen

Entscheides die Nutzung des Attikadaches als Terrasse bzw. Dachgarten unter

folgender Auflage: Die Beschwerdeführenden hätten den Nachweis dafür zu

erbringen, dass sich die Pflanzenbehälter oder ein allfälliges alternatives

System mit entsprechendem Dachaufbau für die intensive Dachbegrünung

vollständig innerhalb des zulässigen Profils befinde und verbindliche Angaben

zur Dachbepflanzung gemacht würden.

1.3

Die

Vorinstanz erachtete die vorgesehene Terrassennutzung des Attikadaches als unzulässig

und verpflichtete die Beschwerdeführenden dazu, diese Dachfläche als nicht begehbaren

Bereich auszugestalten und zu begrünen.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz greife durch dieses Verbot

in unzulässiger Weise in den Beurteilungsspielraum der lokalen Baubehörde ein.

Die Dachgestaltung werde in Ziff. 6.4 BZO geregelt. Die

Ziff. 6.4.1 und 6.4.2 BZO legten fest, wo genau Dachaufbauten und

Dacheinschnitte zugelassen bzw. nicht zugelassen seien.

Ziff. 6.4.3 BZO umschreibe, in welchen Geschossen Dachflächenfenster

realisiert werden könnten und wie gross diese sein dürften. Im Gegensatz zu den

Bestimmungen über die Dachaufbauten werde in Ziff. 6.4.4 BZO nicht

geregelt, auf welchem Flachdach Terrassen erlaubt seien. Hätte der Gesetzgeber

gewollt, dass Dächer von Attikageschossen vollständig zu begrünen seien und

nicht als Terrasse genutzt werden dürften, hätte er dies in der Bauordnung

ausdrücklich statuieren müssen. Die Vorinstanz gehe deshalb fehl in der Annahme,

dass gestützt auf Ziff. 6.4.4 BZO die Erstellung von Dachterrassen

verboten sei. Aufgrund dieser Bestimmung könne einzig verlangt werden, dass die

Nichtterrassenbereiche zu begrünen seien.

2.2

Die Gemeinde

stellt sich ebenfalls auf den Standpunkt, Ziff. 6.4.4 BZO bilde keine

Grundlage für ein Verbot der Terrassennutzung des Attikadaches. Die Bauordnung

verlange nur dort eine Begrünung, wo eine Dachfläche nicht als Terrasse oder

für die Nutzung mit Sonnenenergie-Anlagen verwendet werde. Da das Flachdach

vorliegend als Terrasse genutzt werde, bestehe keine Begrünungspflicht.

3.

3.1

Die

Gemeinde Männedorf regelt die Gestaltung von Flachdächern in

Ziff. 6.4.4 BZO. Diese Bestimmung lautet wie folgt:

"Flachdächer,

soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare

Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie

beansprucht werden, sind zu begrünen."

Zwischen den Parteien ist strittig, wie diese Bestimmung

auszulegen ist.

3.2

Ziff. 6.4.4 BZO

hält als Grundsatz fest, dass Flachdächer zu begrünen sind. Von diesem

Grundsatz darf lediglich in zwei Ausnahmefällen abgewichen werden: Zum einen besteht

keine Begrünungspflicht, wenn das Flachdach für den Bau von Sonnenkollektoren

beansprucht wird. Und zum andern darf von einer Begrünung abgesehen werden,

soweit das Flachdach im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als

begehbare Terrasse benutzt wird. Der zweitgenannte Ausnahmetatbestand von

Ziff. 6.4.4 BZO hat nicht zum Zweck, die Terrassennutzung sämtlicher

Dachflächen zu privilegieren. Denn diesfalls wäre Ziff. 6.4.4 BZO

allgemeiner formuliert worden, nämlich wie folgt:

"Flachdächer, soweit

sie nicht als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für

die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen".

Die ausdrückliche Bezugnahme von Ziff. 6.4.4 BZO

auf das Dachgeschoss ergibt nur dann einen Sinn, wenn es sich bei den möglichen

Terrassen um die Dachflächen des darunterliegenden Vollgeschosses handelt. Die

Terrassen müssen sich mit anderen Worten auf derselben Ebene wie der

Wohnbereich des Dachgeschosses befinden und diesem vorgelagert sein. Nur so

kann von einer Nutzung im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss

gesprochen werden. Dass Ziff. 6.4.4 BZO im oben umschriebenen Sinn zu

verstehen ist, geht im Übrigen auch aus der Baubewilligung selbst hervor: Die Gemeinde

zitierte in Dispositiv-Ziffer 4.3 wörtlich Ziff. 6.4.4 BZO,

wobei sie hinter dem Wort "begrünen" zusätzlich folgende

Klammerbemerkung beifügte: "(Dachfläche über Attika)". Dispositiv-Ziff. 4.3

ist eine allgemeine Nebenbestimmung zur Baubewilligung, die in dieser Form auch

in anderen von der Gemeinde erlassenen Baubewilligungen stehen dürfte. Sie

steht im Widerspruch zu Dispositiv-Ziff. 2.3 lit. i, wo die

Terrassennutzung des Attikadaches bewilligt wird. Aufgrund der Klammerbemerkung

ist davon auszugehen, dass selbst die Gemeinde von einer Begrünungspflicht von

Attikadachflächen ausgeht. Denn andernfalls hätte sie keine solche erklärende

Bemerkung hinter den Normwortlaut gestellt. Indem sie den Beschwerdeführenden

die Nutzung des Attikageschossdaches als Terrasse erlaubt, setzte sie sich über

ihre eigene Auslegung von Ziff. 6.4.4 BZO hinweg. Unter diesen Umständen

kann nicht von einem unzulässigen Eingriff durch die Vorinstanz in den Beurteilungsspielraum

der Gemeinde gesprochen werden.

3.3

Die

Pflicht zur Begrünung von Flachdächern soll für ein befriedigendes Erscheinungsbild

von Dachlandschaften sorgen. Dies ergibt sich aus der in der Bau- und

Zonenordnung abgedruckten Wegleitung zu Ziff. 6.4 BZO. Die Beschwerdeführenden

wollen auf dem Attikadach mehrere Pflanztröge aufstellen und einen Teil der

Dachfläche mit einem Holzlattenrost bedecken. Dieser Bereich soll als Sitzplatz

dienen und über eine Glaspyramide erschlossen werden. Solche baulichen Vorhaben

bzw. Nutzungen führen zu einer unruhigen und uneinheitlichen Dachlandschaft.

Dies ist mit dem erklärten Zweck von Ziff. 6.4.4 BZO nicht zu vereinbaren.

4.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss sind

die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 14 N. 3). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht

zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten

Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen, wobei ein Gesamtbetrag von

Fr. 1'500.- angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 2'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1.1

je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--), dem Beschwerdegegner 1.2

je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--), dem Beschwerdegegner 2 je

Fr. 250.-- (insgesamt Fr. 500.--), der Beschwerdegegnerin 3.1 je

Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--) sowie dem Beschwerdegegner 3.2

je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--) als Parteientschädigung zu

bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…