VB.2013.00668

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00668

3. April 2014Deutsch19 min

(URT.2014.16240)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion der Stadt Zürich verweigerte F und G

(Eigentümerschaft) sowie A und B, C, J und D (Mieterschaft) mit Verfügung vom

22. Januar 2013 die nachträgliche Bewilligung für die sexgewerbliche

Umnutzung der hofseitigen Wohnungen Nrn. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19

und 20 im Gebäude I-Strasse 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Zürich

(Disp.-Ziff. I). Ebenfalls verweigerte sie die baurechtliche Bewilligung

für die Raumunterteilung im Sinn der Erwägungen in den Wohnungen Nrn. 03, 04,

06, 08 und 09 (Disp.-Ziff. II). Gleichzeitig ordnete die Bausektion die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an, wobei die erwähnten Mieter

zusammen mit allfälligen Untermietern, Angestellten oder Drittpersonen die genannten

hofseitigen Räumlichkeiten zu räumen hätten und jegliche rechtswidrige Raumunterteilungen

zu entfernen seien (Disp.-Ziff. III).

Erwägungen

II.

A und B, C, J und D rekurrierten dagegen an das

Baurekursgericht und beantragten, Disp.-Ziff. III der Verfügung der

Bausektion unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten derselben aufzuheben

(Mieterrekurs).

Auch F und G rekurrierten an das Baurekursgericht und

beantragten, Disp.-Ziff. III, IV (Verantwortlichkeit der Bauherrschaft)

und V (Kosten) der Verfügung der Bausektion unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten derselben aufzuheben (Eigentümerrekurs).

Das Baurekursgericht wies den Rekurs der Mieterschaft mit

Entscheid vom 23. August 2013 ab, soweit es darauf eintrat (Rekursentscheid 1).

Den Rekurs der Eigentümerschaft wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom

15.

November 2013 ab (Rekursentscheid 2).

III.

Mit Eingabe vom 25. September 2013 erhoben A und B, C

und D Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des

Baurekursgerichts vom 23. August 2013 sowie Disp.-Ziff. III der Verfügung

der Bausektion vom 22. Januar 2013 aufzuheben; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Bausektion

(VB.2013.00668; Mieterbeschwerde).

Das Baurekursgericht schloss am 25. Oktober 2013 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Mieterbeschwerde. Die Bausektion

beantragte am 30. Oktober 2013 die Abweisung der Beschwerde unter

Zusprechung einer Parteientschädigung an die Stadt Zürich.

Mit Präsidialverfügung vom 11. Dezember 2013 wurde

das Verfahren VB.2013.00668 auf Antrag der Beschwerde führenden Mieterschaft sistiert.

Mit Eingabe vom 17. Dezember 2013 erhoben F und G

gegen den Rekursentscheid vom 15. November 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht

und beantragten, diesen sowie Disp.-Ziff. III bis V der Verfügung der

Bausektion vom 22. Januar 2013 aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Bausektion (VB.2013.00818; Eigentümerbeschwerde).

Das Baurekursgericht schloss am 14. Januar 2014 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Eigentümerbeschwerde. Die Bausektion

beantragte am 24. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

eingetreten werden könne. Zudem sei der Stadt Zürich eine Parteientschädigung

zuzusprechen.

Mit Präsidialverfügung vom 3. März 2014 wurde die

Sistierung des Verfahrens VB.2013.00668 aufgehoben und das Verfahren

fortgesetzt sowie – wie von den Beschwerde führenden Mietern beantragt – mit

dem Beschwerdeverfahren VB.2013.00818 (Eigentümerbeschwerde) vereinigt.

Mit Eingabe vom 25. März 2014 hielten F und G an

ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Die

Beschwerdeführenden sind als von den Wiederherstellungsmassnahmen betroffene

Eigentümer und Mieter zur Beschwerde legitimiert (§ 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf die form- und

fristgerecht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.

2.

Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Beschwerdeantwort

zur Mieterbeschwerde geltend, der Bauentscheid vom 22. Januar 2013 sei in

Bezug auf die Räume Nr. 14 und 17 rechtskräftig geworden, weil J den

Rekursentscheid nicht angefochten habe. Die Mieterschaft wies diesbezüglich zu

Recht darauf hin, dass die Beschwerdeführerin 1 seit dem 1. Juni 2013

Mieterin der fraglichen Räume und damit in das Verfahren eingetreten sei. Die

Anordnung der Beschwerdegegnerin konnte zudem auch aufgrund des Rekurses und

der Beschwerde der Eigentümerschaft nicht in Rechtskraft erwachsen.

3.

3.1

Die

Eigentümerschaft beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid,

ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der

mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können.

Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der

sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12

mit Hinweisen).

3.2

Die

Eigentümerschaft legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern

ein Augenschein zur Klärung der sachlichen Grundlagen beitragen könnte.

Insbesondere ist kein Augenschein erforderlich, um einzuschätzen, ob die

strassenseitigen Studios aufgrund der reduzierten Anzahl tätiger Frauen

kapazitätsmässig ausreichen. Hinzu kommt, dass diese Anzahl kaum kontrollierbar

ist und jederzeit wieder erhöht werden kann. Auch die Behauptung, private

Besucher könnten auf den Kameraaufzeichnungen von Freiern unterschieden werden,

verlangt nicht nach einem Augenschein (vgl. dazu nachfolgend, E. 7.6.1).

4.

Die streitbetroffenen

Räumlichkeiten liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) unbestrittenermassen in der Kernzone Altstadt mit einem Wohnanteil von

60.

%. Eine sexgewerbliche Nutzung ist daher gemäss Art. 41

Abs. 3 BZO unzulässig.

Die strassenseitigen Räume der betroffenen

Liegenschaft I-Strasse 01 dürfen sexgewerblich genutzt werden. Es handelt

sich um die Räume mit den Nummern 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 und 11.

Demgegenüber ist eine solche Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten mit

den Nummern 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 und 20 nicht zulässig. Die

Beschwerdegegnerin gelangte zur Auffassung, auch die hofseitigen Räumlichkeiten

seien sexgewerblich genutzt worden. Da sie diese Nutzung für nicht

bewilligungsfähig hielt, ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands an. Zudem stellte die Beschwerdegegnerin fest, bei den

strassenseitigen Räumen mit den Nummern 03, 04, 06, 08 und 10 seien ohne

entsprechende Bewilligung Raumunterteilungen angebracht worden, die ebenfalls

nicht bewilligt werden könnten und daher wieder zu entfernen seien.

5.

Dass die betroffenen

hofseitigen Räumlichkeiten nicht sexgewerblich genutzt werden dürfen, ist

unbestritten. Dementsprechend haben die Beschwerdeführenden die Verweigerung

der baurechtlichen Bewilligung für die Nutzung der fraglichen Räumlichkeiten zu

sexgewerblichen Zwecken nicht angefochten. Zu prüfen ist somit im Folgenden

lediglich, ob der von der Beschwerdegegnerin angeordnete

Wiederherstellungsbefehl zulässig ist. Die Beschwerdeführenden sind der

Ansicht, dies sei nicht der Fall, weil die Massnahme zur Erreichung des

angestrebten Zwecks nicht erforderlich sei. Der Eingriff sei unverhältnismässig.

Eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten für eine

baurechtlich relevante Zeit sei nicht erstellt.

6.

Der Befehl, den rechtmässigen Zustand herzustellen

(§ 341 PBG), bedingt die vorgängige Feststellung eines rechtswidrigen

Zustands. Die angefochtene Anordnung erwiese sich sonst von vornherein als

unverhältnismässig.

6.1

Die

Beschwerdeführenden bestreiten, dass eine baurechtlich relevante sexgewerbliche

Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten erstellt sei. Vielmehr seien die

fraglichen Räume höchstens vereinzelt zur Erbringung von erotischen

Dienstleistungen genutzt worden.

6.2

Die

rechtswidrige Nutzung ist vorliegend – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

– hinreichend erstellt. Die Beschwerdegegnerin wies in ihrer Verfügung vom

22.

Januar 2013 auf verschiedene Umstände hin, aufgrund derer sie von

einer sexgewerblichen Nutzung der hofseitig gelegenen Räume ausging. Dabei

stützte sich die Beschwerdegegnerin auf den Rapport der Fachgruppe Milieu- und

Sexualdelikte der Stadtpolizei Zürich vom 26. Juli 2012 sowie die

anlässlich eines unangemeldeten Augenscheins vom 26. September 2012

gemachten Feststellungen. Dabei kommt den ordnungsgemäss protokollierten

Aussagen von Prostituierten sowie der Raumpflegerin und der damaligen Mieterin J

ein erhebliches Gewicht zu. Aus diesen Aussagen geht deutlich hervor, dass auch

die hofseitigen Räume sexgewerblich genutzt wurden. So sagte eine Prostituierte

des von der Beschwerdeführerin 1 geführten Massagesalons "K" am

23.

Juli 2012 aus, sobald sie mit einem Freier von der Strasse komme,

teile ihr die Chefin zur Bedienung die Zimmer Nr. 04, 13 oder auch ein

anderes Zimmer zu, das gerade frei sei. Zudem wurde ein ziviler Polizeibeamter

als vermeintlicher Freier in Bedienungsabsicht in Zimmer Nr. 17 geführt.

6.3

Unter

diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sich die Vorinstanz der Auffassung

der Beschwerdegegnerin anschloss, dass die fraglichen Räume regelmässig sexgewerblich

genutzt worden seien (Rekursentscheid 2, E. 5.2 und 6.1).

6.3.1

Was die Eigentümerschaft gegen diese Feststellung der Vorinstanz vorbringt,

vermag nicht zu überzeugen. So kann aus der vom Verwaltungsgericht in einem

früheren, anders gelagerten Fall geäusserten Auffassung, wonach die Höhe des

Mietzinses – der Beschwerdeführer hatte einfach möblierte Appartements für

monatlich Fr. 826.- bis Fr. 920.- angemietet und für Fr. 1'700.-

bis Fr. 2'200.- untervermietet – ein entscheidendes Indiz für die sexgewerbliche

Nutzung darstelle (VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 2.2),

nicht der Umkehrschluss gezogen werden, ein im Rahmen einer Wohnnutzung

üblicher Mietzins spreche ebenso klar gegen eine sexgewerbliche Nutzung.

Auch die hausinternen Kameras, welche die Eingänge der

hofseitig gelegenen Studios überwachen, vermochten die festgestellte

sexgewerbliche Nutzung dieser Räume nicht zu verhindern. Die diesbezüglichen

Ausführungen der Eigentümerschaft beziehen sich denn auch weniger darauf, dass

aufgrund dieser Kameras gar keine sexgewerbliche Nutzung der fraglichen Räume

stattgefunden habe. Vielmehr versucht die Eigentümerschaft damit aufzuzeigen,

dass weniger einschneidende Mittel bestünden, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

Die Beschwerdeführenden vermögen damit keine ungenügende oder unrichtige

Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz aufzuzeigen.

Zudem spricht auch der Hinweis der Eigentümerschaft auf

die stark reduzierte Anzahl arbeitender Frauen, aufgrund derer die

strassenseitigen Studios kapazitätsmässig ausreichen würden, dafür, dass diese

Räumlichkeiten vor der erwähnten Reduktion nicht genügten.

6.3.2

Die Mieterschaft setzt sich mit den erwähnten Erwägungen der

Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz, wonach die fraglichen Räumlichkeiten

sexgewerblich genutzt worden seien, nicht auseinander. Sie beschränkt sich darauf,

auf den bereits im Rekursverfahren unsubstanziiert gebliebenen Einwand zu

verweisen, die hofseitigen Wohnungen seien "primär zum Wohnen

genutzt" worden. Dies vermag den Schluss, die fraglichen Räume seien – in

baurechtlich relevantem Ausmass – sexgewerblich genutzt worden, nicht zu erschüttern.

6.4

Die

Beweiswürdigung durch die Bausektion und die Vorinstanz ist nach dem Gesagten

nicht zu beanstanden. Auch wenn nicht für jeden einzelnen hofseitigen Raum

gleich detaillierte und gesicherte Kenntnisse über eine sexgewerbliche Nutzung

bestehen, ist die Beschwerdegegnerin aufgrund der vorhandenen Aussagen und der

gesamten Umstände zu Recht von einer solchen ausgegangen. Es kann dabei keine

absolute Sicherheit über die Verwirklichung des entsprechenden Sachverhalts

verlangt werden (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG,

3.

A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 139 und 26). Ein Verstoss gegen

entsprechende verfahrensrechtliche Bestimmungen, insbesondere gegen § 7

Abs. 4 VRG, liegt – entgegen der Auffassung der Eigentümerschaft – nicht

vor.

6.5

Nach dem

Gesagten führte die Beschwerdegegnerin – entgegen der Auffassung der Eigentümerschaft

– zu Recht ein Baubewilligungsverfahren durch. Bei diesem Entscheid steht der

Baubehörde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Bestehen für sie Anhaltspunkte,

dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat sie im

Zweifelsfall ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. Gerade bei

Nutzungsänderungen bestehender Bauten ergeben oft erst nähere Abklärungen, ob

die Zweckänderung der baurechtlichen Bewilligungspflicht untersteht (VGr,

10.

Juni 2004, VB.2004.00074, E. 3.3 = RB 2004 Nr. 75 = BEZ 2004

Nr. 47; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 257).

7.

Die Beschwerdeführenden

erachten die angefochtene Anordnung als unverhältnismässig. Sie stelle daher

einen unzulässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit

dar. Es gebe keinen Grund dafür, den Beschwerdeführenden zu unterstellen, sie

böten keine Gewähr für eine zonenkonforme Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten.

Die Auswechslung der Mieterschaft sei nicht erforderlich, um eine zonenkonforme

Nutzung sicherzustellen.

7.1

Die

strittige Anordnung muss verhältnismässig sein (Art. 5 Abs. 2 sowie

Art. 36 Abs. 3 BV). Dass sie im öffentlichen Interesse liegt, kann

nicht ernsthaft bestritten werden. Entgegen der Auffassung der Eigentümerschaft

geht es dabei nicht um das öffentliche Interesse an einem Verbot, den

strassenseitig arbeitenden Frauen hofseitige Studios als Wohnraum zur Verfügung

zu stellen. Das massgebliche öffentliche Interesse ist vielmehr jenes an der

Gewährleistung einer baurechtskonformen Nutzung der fraglichen hofseitigen

Räume. Dieses öffentliche Interesse ist den Interessen der Beschwerdeführenden

gegenüberzustellen.

7.2

Die

angefochtene Anordnung stützt sich auf § 341 PBG. Diese Bestimmung stellt

eine genügende gesetzliche Grundlage für eine allfällige Beschränkung von Grundrechten

dar, was die Beschwerdeführenden denn auch nicht bestreiten.

7.3

Die

strittige, über das Verbot der unzulässigen Nutzung hinaus gehende Anordnung

ist nach dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz zulässig, soweit die verbotene

Nutzung auf andere Weise nicht oder nur mit einem unzumutbaren Kontrollaufwand

unterbunden werden kann (VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00264,

E. 1.2; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

Rz. 677; vgl. auch RB 1997 Nr. 93 = BEZ 1997 Nr. 2). Die

Beschwerdeführenden vertreten die Auffassung, die Vorinstanz habe dies mit der

Beschwerdegegnerin zu Unrecht bejaht.

7.4

Zunächst

ist festzuhalten, dass die angeordnete Massnahme nicht nur dann gerechtfertigt

ist, wenn Gewissheit darüber besteht, dass sich die Eigentümerschaft und

die Mieterschaft nicht an die Anordnung halten werden, in den fraglichen Räumen

keine sexgewerbliche Nutzung zuzulassen. Es genügt ein entsprechendes Risiko,

sofern diesem nicht mit weniger weitgehenden Massnahmen wirksam begegnet werden

kann. Zu prüfen ist damit, ob sich die tatsächliche Umsetzung der Anordnung,

auf eine sexgewerbliche Nutzung zu verzichten, mit einem angemessenem

Kontrollaufwand durchsetzen liesse (vgl. VGr, 11. Februar 2009,

VB.2008.00264, E. 1.4). Erscheint dies nicht möglich, braucht das Risiko,

dass es erneut zu einer sexgewerblichen Nutzung der fraglichen Räumlichkeiten

kommt, nicht in Kauf genommen zu werden.

7.5

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, es bestehe kein Anlass, ihre Glaubwürdigkeit

infrage zu stellen.

7.5.1

Auf die Glaubwürdigkeit der Beschwerdeführenden bzw. auf deren

Zusicherungen kann es nicht entscheidend ankommen (VGr, 11. Februar 2009,

VB.2008.00264, E. 1.4). Den Beschwerdeführenden war schon bis anhin bekannt,

dass die hofseitigen Räumlichkeiten nicht sexgewerblich genutzt werden dürfen.

Die Behörden brauchen sich daher mit solchen Zusicherungen nur zu begnügen,

wenn sie deren Einhaltung mit angemessenem Aufwand kontrollieren können. Hinzu

kommt, dass vor allem der tatsächliche Einfluss der Eigentümerschaft bzw. deren

Kontrollmöglichkeiten beschränkt sind.

7.5.2

Dementsprechend kommt dem Umstand, dass es angesichts der allenfalls

drohenden Kündigung auch der Mietverträge für die strassenseitigen Studios dem

wirtschaftlichen Interesse aller Beschwerdeführenden entspricht, auf eine

sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen Studios zu verzichten, keine

entscheidende Bedeutung zu. Diese Überlegung basiert auf der Annahme, alle

Beteiligten würden davon ausgehen, dass jeder Verstoss gegen das Verbot der

sexgewerblichen Nutzung der hofseitigen Studios zur Auflösung aller Mietverträge

führen werde. Zu berücksichtigen sind jedoch nicht nur die Alternativen einer

baurechtskonformen Nutzung und einer Auflösung aller Mietverträge. Diesbezüglich

liegt es auf der Hand, dass kein Interesse an einer Auflösung der Mietverträge

aufgrund eines baurechtswidrigen Verhaltens besteht. Einzubeziehen sind aber

auch der mittels sexgewerblicher Nutzung auch der hofseitigen Studios mögliche

zusätzliche Gewinn sowie das Risiko, dass diese unzulässige Nutzung entdeckt

wird und die erwähnten Folgen auch tatsächlich nach sich zieht. Dabei ist auch

zu beachten, dass die möglichen negativen Auswirkungen für die

Untermieterinnen, die sich in der Regel nur kurzfristig in der Schweiz

aufhalten, relativ gering sind.

7.5.3

Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, es sei seit September 2012

zu keinen Beanstandungen hinsichtlich einer sexgewerblichen Nutzung der

hofseitigen Studios gekommen, kann daraus unter den vorliegenden Umständen

nicht der Schluss gezogen werden, die angefochtene Massnahme sei unnötig. Zum

einen fanden keine Kontrollen der hofseitigen Studios statt. Zum anderen kann

aus einem allfälligen rechtskonformen Verhalten der Beschwerdeführenden sowie

der Untermieterinnen während des laufenden Verfahrens nicht ohne Weiteres

darauf geschlossen werden, dass eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen

Studios auch nach Abschluss des Verfahrens unterbleiben würde.

7.6

Entscheidende

Bedeutung kommt damit den Kontrollmöglichkeiten der Beschwerdegegnerin zu.

7.6.1

Die Beschwerdeführenden machen zunächst

geltend, eine Kontrolle könne mittels Videoaufnahmen gewährleistet werden. Die

Vorinstanz führte diesbezüglich zutreffend aus, die Kameras, die

ausschliesslich die Eingänge und Eingangsbereiche der fraglichen Appartements

überwachten, könnten keine gesicherten Erkenntnisse über die Nutzung der

Räumlichkeiten liefern (Rekursentscheid 1, E. 4.4; Rekursentscheid 2,

E. 6.2). Weshalb Freier auf den entsprechenden Aufnahmen als solche

erkennbar sein sollten, legen die Beschwerdeführenden jedoch nicht dar. Der

Schluss, die Videoaufnahmen würden keine taugliche Kontrolle ermöglichen, ist

damit nicht zu beanstanden. Sobald auf den Aufnahmen ein Mann auftauchen

würden, müsste abgeklärt werden, ob es sich dabei um einen Freier, oder um

einen anderen Besucher, etwa einen Cousin oder einen Schuldner, der seine

Schuld begleicht, handelt. Die Videoaufnahmen stellen mithin kein praktikables

und taugliches Mittel zur Kontrolle dar. Im Übrigen wäre der mit der

regelmässigen Kontrolle solcher Aufnahmen verbundene Aufwand nicht mehr angemessen.

7.6.2

Von der gegenseitigen Kontrolle der Hauptmieterinnen und der in der

Liegenschaft I-Strasse 01 arbeitenden Frauen, ist – entgegen der

Auffassung der Eigentümerschaft – keine hinreichende Wirkung zu erwarten. Von

einer wirksamen gegenseitigen Kontrolle wäre nur dann auszugehen, wenn die

Konsequenzen für die Betroffenen zum einen einschneidend und zum anderen mit

grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten wären. Dies ist vorliegend, insbesondere

bei den in der Regel nur kurzfristig anwesenden Untermieterinnen, nicht der

Fall. Angesichts der naheliegenden Möglichkeit, dank der vorhandenen Räume

höhere Gewinne zu erzielen, wies die Vorinstanz zu Recht darauf hin, die

vorliegend bestehenden Miet- und Untermietverhältnisse würden das Risiko der

Wiederaufnahme einer sexgewerblichen Nutzung als hoch erscheinen lassen

(Rekursentscheid 1, E. 4.3; Rekursentscheid 2, E. 8.2).

7.6.3

Aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. Februar 2009

(VB.2008.00264), auf das sich die Beschwerdeführenden berufen, können diese

nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Die in § 340 Abs. 1 PBG vorgesehene Bestrafung

mit Busse bis zu Fr. 50'000.- bzw. – bei Gewinnsucht – in unbeschränkter

Höhe vermag im vorliegenden Fall nicht dieselbe Wirkung zu entfalten.

Vorliegend erschiene es äusserst schwierig, der Eigentümerschaft und/oder der

Mieterschaft einen vorsätzlichen Verstoss nachzuweisen, wie er gemäss dieser

Bestimmung für eine Bestrafung vorausgesetzt wird.

Auch die Kontrolle durch die Nachbarschaft erscheint im

hier zu beurteilenden Fall deutlich weniger realistisch als im zitierten Fall

VB.2008.00264. Im Gegensatz zu den in jenem Fall zu beurteilenden Umständen werden

vorliegend umliegende Liegenschaften und sogar Räume innerhalb desselben Gebäudes

sexgewerblich genutzt. Es ist daher für Anwohner kaum möglich, die Nutzung der

hofseitigen Räume zu beurteilen.

7.7

Soweit die

Mieterschaft schliesslich die Auffassung vertritt, das Vorgehen der Beschwerdegegnerin

habe zur Folge, dass an Personen, die Räumlichkeiten sexgewerblich nutzen, nie

weitere Räumlichkeiten vermietet werden könnten, die nur zu Wohnzwecken genutzt

werden sollten, kann ihr nicht beigepflichtet werden. Vielmehr betrifft die Einschränkung

nur Räumlichkeiten, die in der Vergangenheit unzulässigerweise sexgewerblich

genutzt wurden.

7.8

Nach dem

Gesagten könnte die rechtskonforme Nutzung der hofseitigen Räume bei einem

Verzicht auf die Auswechslung der Mieterschaft nur mit einem grossen Kontrollaufwand

seitens der Behörden hinreichend sichergestellt werden, der diesen nicht zuzumuten

ist. Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, die angefochtene Massnahme

sei verhältnismässig. Der entsprechende Eingriff in die Rechte der

Eigentümerschaft vermag das aufgezeigte öffentliche Interesse ebenso wenig zu

überwiegen wie die von der Mieterschaft behauptete Schwierigkeit, Damen zu

finden, die in ihren Räumlichkeiten Dienste anbieten wollen, wenn sie nicht im

selben Gebäude Wohnraum zur Verfügung haben.

8.

Die Eigentümerschaft macht

geltend, der Befehl zur Entfernung der Trenn- oder Faltwände in den

strassenseitigen Studios Nrn. 03, 04, 06, 08 und 10 habe auf einer

unzutreffenden Sachverhaltsermittlung basiert, da diese baulichen

Unterteilungen seit der Kontrolle der Stadtpolizei Zürich vom 19. Dezember

2012.

alle zwischenzeitlich entfernt worden seien. Die Sanktionierung eines

Zustands, der im massgeblichen Zeitpunkt nicht mehr geherrscht habe, stelle

zudem ein Handeln ohne gesetzliche Grundlage dar.

8.1

Die

Beschwerdegegnerin hatte die Eigentümerschaft mit Schreiben vom 2. Oktober

2012.

aufgefordert, die baurechtswidrigen raumteilenden Bauten bis zum

10.

Dezember 2012 zu entfernen und den rechtskonformen Zustand

wiederherzustellen. Anlässlich der erwähnten polizeilichen Kontrolle vom

19.

Dezember 2012 wurde festgestellt, dass dieser Aufforderung nicht

hinreichend nachgekommen worden war. Die Eigentümerschaft bestreitet dies denn

auch nicht. Sie führt vielmehr aus, die Trenn- oder Faltwände seien nach der Kontrolle

vom 19. Dezember 2012 entfernt worden.

8.2

Unter

diesen Umständen erwog die Vorinstanz zu Recht, die verschiedenen Unterschreitungen

der Mindestfläche von Wohnräumen hätten aufgrund der Akten zumindest teilweise

über längere Zeit bestanden (Rekursentscheid 2, E. 7). Die Bausektion

durfte dementsprechend vom Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands ausgehen.

Dass sich dieser Zustand im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 22. Januar

2013.

möglicherweise bereits wieder anders darstellte als am 19. Dezember

2012, kann nicht dazu führen, dass die Rechtswidrigkeit der erwähnten Trennwände

nicht hätte festgestellt und entsprechende Wiederherstellungsmassnahmen hätten

angeordnet werden dürfen. Andernfalls könnte die Bauherrschaft den Erlass eines

Wiederherstellungsbefehls immer wieder hinauszögern, indem sie (unzureichende)

Veränderungen vornimmt. Gerade wenn es sich bei den fraglichen baulichen

Elementen wie im vorliegenden Fall um solche handelt, die mit geringem Aufwand

entfernt und wieder installiert werden können, kann es nicht allein auf die – behaupteten

– Verhältnisse im Zeitpunkt des Wiederherstellungsbefehls ankommen.

8.3

Vorliegend

ist erstellt, dass ein baurechtswidriger Zustand bestand und dieser nicht

innerhalb einer von der Beschwerdegegnerin angesetzten Frist behoben wurde.

Unter diesen Umständen erlaubt § 341 PBG den Erlass eines entsprechenden

Wiederherstellungsbefehls nach dem Gesagten auch dann, wenn die beanstandeten

Trennwände im Zeitpunkt des angefochtenen Beschlusses bereits entfernt worden

sein sollten. Der Beschwerdegegnerin ist daher weder eine unrichtige

Sachverhaltsfeststellung noch ein Handeln ohne gesetzliche Grundlage

vorzuwerfen. Die Beschwerde der Eigentümerschaft erweist sich auch in diesem

Punkt als unbegründet.

9.

Soweit die Eigentümerschaft

rügt, die Beschwerdegegnerin habe zu Unrecht den Erlass einer anfechtbaren Verfügung

im Sinn eines Vorentscheids gemäss § 19a Abs. 2 VRG verweigert, ist

nicht ersichtlich, inwiefern dies zur Gutheissung der gestellten Anträge führen

sollte. Zudem hat die Vorinstanz über die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu

Recht keinen Vorentscheid gefällt hat, mit Entscheid vom 14. Juni 2013

bereits rechtskräftig entschieden (Rekursentscheid 2, E. 5.1). Diese Frage kann daher nicht zum Gegenstand

des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gemacht werden.

10.

Die Beschwerden erweisen

sich als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens

werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem sind sie zu

verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 260.-- Zustellkosten,

Fr. 7'260.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zu einem Achtel unter solidarischer Haftung für die

Hälfte den Beschwerdeführenden 1 bis 4 und je zu einem Viertel unter

soldiarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden 5 und 6 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1 bis 6 werden im gleichen Verhältnis und je unter

solidarischer Haftung für den halben Betrag verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…