VB.2013.00669

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00669

19. Dezember 2013Deutsch9 min

(URT.2013.15881)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Bau- und Liegenschaftenausschuss Wangen-Brüttisellen

bewilligte der A AG mit Beschluss vom 28. Januar 2013 den Neubau

eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02,

in Brüttisellen. Gleichzeitig eröffnete er die strassenpolizeiliche Bewilligung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. September 2012.

Erwägungen

II.

Die Nachbarn C und D sowie E

und F rekurrierten dagegen am 26. Februar 2013 mit gemeinsamer Eingabe an

das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 21. August 2013 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Bau- und Liegenschaftenausschusses

Wangen-Brüttisellen vom 28. Januar 2013 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 25. September

2013.

beantragte die A AG dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 21. August

2013.

aufzuheben und die Bewilligung der örtlichen Baubehörde vom 28. Januar

2013.

zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei.

Am 2. Oktober 2013 schloss

das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 15. November 2013 verzichteten C und D sowie E und F

sowohl auf eine Stellungnahme als auch auf Anträge. Der Bau-

und Liegenschaftenausschuss Wangen-Brüttisellen sowie die A AG liessen

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Baugrundstück befindet sich gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Wangen-Brüttisellen (BZO) in der Wohnzone W3/60%. In dieser Zone sind gemäss Art. 16

Abs. 1 BZO ein Untergeschoss, drei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse

zulässig. Die Bauherrin plant, die bestehenden Gebäude abzubrechen und stattdessen

ein mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus sowie ein Nebengebäude zu errichten.

1.2

Das

Baurekursgericht gelangte zum Schluss, die Höhenbemessung der Bewilligungsbehörde

und der Beschwerdeführerin sei unzutreffend. Die Beschwerdeführerin hält dem

entgegen, die markanten Loggiavorbauten mit den muralen Einfassungen seien als

Fassadenteile eines einheitlichen Gebäudes anzuerkennen und für die Höhenbemessung

massgeblich.

1.3

Strittig

ist, welches die für die Messung der Gebäudehöhe massgebliche Fassade ist.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin rügt die Dreiteilung des Baukörpers durch die Vorinstanz als

nicht nachvollziehbar. Es sei nicht unüblich, Schrägdachhäuser auf der Höhe des

Dachgeschosses längsseits mit durchlaufenden Terrassen zu versehen. Dies könne

nicht zur Folge haben, dass plötzlich die Gebäudehöhe oberkant des

Dachgeschosses zu messen sei. Die Erstellung von Dachgeschossen würde damit bei

solchen Gebäudeformen praktisch verunmöglicht. Ebenfalls nicht ungewöhnlich

sei, dass vor der Isolationsschicht angebrachte Vorbauten fassadenbildend und

damit für die Ansetzung des Dachprofils massgebend seien. Es liege – unter

Einschluss der Loggien – ein einheitliches Gebäude vor.

2.2

Das

Baurekursgericht führte aus, das strittige Gebäude sei nicht ein (klassisches)

Flachdachgebäude, sondern es überwiege der Eindruck eines Schrägdachgebäudes.

Bei den erkerartigen Loggiavorbauten handle es sich um vom Hauptkubus

vorspringende Gebäudeteile und nicht um rückspringende Loggien. Das Gebäude

erscheine so, als ob dem sich unter einem Schrägdach befindlichen Hauptkubus im

ersten und zweiten Obergeschoss traufseitig je ein seitlich geschlossener und

abgestützter Terrassenvorbau angehängt worden sei. Auch mit Blick auf die

nachbarschützende Funktion der Beschränkung der Gebäudehöhe sei davon

auszugehen, dass die Gebäudehöhe im vorliegenden Fall nicht bei den

Loggiavorbauten zu messen sei, sondern sich die für die Messung der Gebäudehöhe

massgebliche Fassade hinter den Loggiavorbauten beim Hauptkubus befinde.

2.3

Die

maximale Gebäudehöhe vorliegend beträgt 11,4 m (Art. 16 Abs. 1

BZO). Gemäss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden

gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen

werden nicht beachtet.

Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude

mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss

jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die

Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit

Flachdächern hat die Rechtsprechung in Auslegung der in § 275 Abs. 2

PBG definierten Dachgeschosse (Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b

PBG in Verbindung mit § 281 PBG geregelten zulässigen Dachaufbauten bestimmt,

dass der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger)

Fassade und Dachfläche darstellt, wobei als Dachfläche jene des obersten

Vollgeschosses zu verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die

Gebäudehöhe nur auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes

gemessen (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1 = BEZ 2009 Nr. 41; RB 2005 Nr. 73 = BEZ

2006.

Nr. 8; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a).

Die Gebäudehöhe hat einerseits

eine planerische Komponente, indem sie – neben anderen volumetrischen Bauvorschriften

– die Dimensionierung der in einem Gebiet zulässigen Bauten und damit die

bauliche Dichte regelt, anderseits aber auch eine nachbarschützende Funktion,

indem sie bestimmt, welche geschlossene Fassade – in der vertikalen Ausdehnung

– und damit welche diesbezügliche Beeinträchtigung ein Nachbar hinzunehmen hat

(VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 41).

2.4

Vorliegend

handelt es sich – wie die Vorinstanz zutreffend ausführte – nicht um ein Flachdach-,

sondern um ein Schrägdachgebäude. Davon scheint auch die Beschwerdeführerin in

ihrer Beschwerdeschrift auszugehen. Entscheidend ist hier, was als massgebliche

Fassade bezeichnet wird, nämlich entweder die hinter den erkerartigen Balkonen

bzw. Loggien gelegenen oder die davorliegenden Gebäudeteile.

2.4.1

Weder das Planungs‑ und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung

umschreiben den Begriff der Fassade. Nach verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung wird unter dem Begriff der Fassade die Aussenwand bzw. Aussenseite

eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden (VGr, 20. Februar

1997, VB.96.00200, E. 2a; 28. Januar 1998, VB.97.00138, E. 2c/aa).

Dabei ist auf die optische Erscheinung abzustellen (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 922).

2.4.2

Sowohl auf der Ost- wie auf der Westseite sind im ersten und zweiten

Obergeschoss – in den Plänen als "Loggien" bezeichnete – erkerartige

Balkone geplant. An der Ostfassade sind diese mittels breiten, gemauerten

Stützen auf dem gestalteten Terrain abgestützt. So entsteht im Erdgeschoss eine

Art Laubengang, wo Fahrradabstellplätze und der Hauseingangsbereich mit den

Briefkästen geplant sind. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, handelt es sich

dabei nicht um rückspringende "Loggien", sondern um vom Hauptkubus

vorspringende Gebäudeteile. Die hinter diesen vorspringenden Gebäudeteilen

befindliche Wand verläuft auf einer Flucht. Die erkerartigen Balkone sind unverglast

und weisen grosse, mit Geländer versehene Öffnungen auf. Obwohl diese mit

massiven Pfeilern auf den gestalteten Boden abgestützt und im ersten und

zweiten Obergeschoss seitlich abgeschlossen sind, erwecken sie den Eindruck von

eigenständigen Vorbauten. Dieser wird dadurch verstärkt, dass sich die

erkerartigen Balkone nicht über die gesamte Länge erstrecken. Ihr Abschluss ist

nicht mit der Nordfassade bündig. Dem Hauptkubus wurde somit an der Ostfassade

ein seitlich abgeschlossener, abgestützter Vorbau angehängt.

Die (geknickte) Westfassade soll

ebenfalls mit erkerartigen Balkonen ausgestaltet werden. Im Unterschied zur Ostfassade

reichen diese aber nicht bis auf den gestalteten Boden, sondern erstrecken sich

im ersten und zweiten Obergeschoss über die gesamte Länge der Fassade. Beim in

den Plänen als "Attikageschoss" bezeichneten Geschoss ist ca. ein

Drittel der Fassadenlänge überdacht, die restliche Länge ist als offene

Terrasse ausgestaltet. Diese gedeckte Aussenterrasse ist aber gemäss

Bauentscheid vom 28. Januar 2013 zu überarbeiten, da sie den für

Dachaufbauten zulässigen Drittel überschreitet und die Baubewilligungsbehörde

die nachgesuchte Ausnahmebewilligung nicht erteilte. Die erkerartigen Balkone

sind auch auf der Westseite unverglast und weisen grosse, mit Geländer versehene

Öffnungen auf. Im Gegensatz zur Ostseite verläuft der Wohnraum aber nicht auf

einer Flucht, sondern ragt – ausser im obersten Geschoss – zweimal in den

erkerartigen Vorbau hinein. Im "Attikageschoss" stösst der Wohnraum

einmal in den Terrassenbereich vor. Auf der vorderen Flucht der erkerartigen

Balkone verläuft der Wohnraum jedoch nirgends. Somit erscheinen auch diese als

funktional eigenständige, der Hauptfassade vorgelagerte Vorbauten, sodass der

optische Eindruck eines Schrägdachgebäudes überwiegt.

2.4.3

Schliesslich wird der Zielsetzung der

Gebäudehöhe – Regelung der baulichen Dichte und die nachbarschützende

Funktion – nur die von der Vorinstanz angewendete Messweise der Gebäudehöhe

gerecht. Nach der Betrachtungsweise der Beschwerdeführerin wäre die Gebäudehöhe

bei den "Loggien" zu messen. Dadurch würde aber das oberste Geschoss

den Eindruck eines Vollgeschosses und damit in einer Wohnzone W3 unzulässigen

vierten Vollgeschosses vermitteln. Nach dem Gesagten befindet sich die

für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassade hinter den erkerartigen

Balkonen, weshalb es sich auch bei diesen um Gebäudevorsprünge handelt, die

nach § 280 Abs. 1 PBG unbeachtlich bleiben.

2.5

Zusammengefasst

ergibt sich, dass die Vorinstanz die für die Berechnung der Gebäudehöhe

massgebliche Hauptfassade auf der Ost- und Westseite im Bereich der

erkerartigen Balkone zu Recht bei denjenigen Fassadenteilen angesetzt hat, die

hinter den erkerartigen Balkonen liegen. Die nach Art. 16 Abs. 1 BZO

in der Wohnzone W3/60% zulässige Gebäudehöhe von 11,4 m ist demnach auf

der Westseite um 1 m bis 1,6 m und auf der Ostseite um mehr als 0,6 m

überschritten. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung des Bau- und

Liegenschaftenausschusses Wangen-Brüttisellen vom 28. Januar 2013 zu Recht

aufgehoben. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist demnach

abzuweisen.

3.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihr von vornherein nicht zu. Die Beschwerdegegnerschaft hat keine solche

beantragt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 9'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es werden keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tag en, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

0200.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …