VB.2013.00692

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00692

21. Mai 2014Deutsch30 min

(URT.2014.16333)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Die A

AG betreibt eine Golfanlage in C. Auf ihrer in der Landwirtschaftszone gelegenen

Liegenschaft E-Strasse 01 (Kat. Nr. 02) wurde der Neubau eines

Clubhauses inkl. Terrasse und Parkierung und der Abbruch des bestehenden

Garderobengebäudes vom Stadtrat C am 5. November 2002 unter

Nebenbestimmungen bewilligt. Diese Bewilligung wurde zusammen mit der Verfügung

der Baudirektion vom 8. Oktober 2002 eröffnet. Das übrige Grundstück wird

als Driving Range (Übungswiese) genutzt. Da beim Bau des Clubhauses teilweise

von den bewilligten Plänen abgewichen wurde, musste für die Änderungen ein

nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden. Die damalige

Baurekurskommission III erwog mit Entscheid vom 25. August 2010, dass das

Clubhaus baurechtlich bewilligt worden sei, der Restaurationsbetrieb jedoch von

der rechtskräftigen Baubewilligung abweiche, zumal er weit über den Betrieb

einer Cafeteria mit kalter Küche hinausgehe. Es sei diesbezüglich noch nicht

geprüft worden, ob die umstrittene Nutzung nachträglich bewilligt werden könne.

Nachdem am 29. August 2011 vor Ort mit kommunalen

und kantonalen Vertretern ein Augenschein durchgeführt worden war, forderte die

Stadt C die A AG auf, ein Baugesuch einzureichen, und sie stellte eine für fünf

Jahre befristete Bewilligung für die Nutzung als Restaurant mit warmer Küche in

Aussicht. Mit Schreiben vom 27. Oktober 2011 ersuchte die A AG um die

nachträgliche Bewilligung für die "Nutzungsänderung etc.", ohne die

relevanten Planunterlagen einzureichen. Nach mehrmaligem Auffordern erfolgte

die Ergänzung der Eingabe am 16. Februar 2012.

B. Die

Baudirektion des Kantons Zürich bewilligte mit Verfügung vom 28. März 2012

das Baugesuch teilweise, indem sie insbesondere für die Nutzungsänderung der

Cafeteria zu einem öffentlichen Restaurant mit warmer Küche und den Einbau

einer von aussen zugänglichen Toilette sowie das Aufstellen von einzelnen

Kunstobjekten im Nahbereich des Restaurants unter Auflagen die erforderliche

Ausnahmebewilligung befristet bis zum 31. März 2017 erteilte. Für die

zweiseitige Verglasung der Terrasse und die nordöstliche Einwandung der

Terrasse sowie die Erweiterung des Kiesplatzes wurde die baurechtliche

Bewilligung verweigert. Die Baudirektion lud die örtliche Baubehörde ein, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu prüfen.

Die Verfügung wurde zusammen mit dem Beschluss des

Stadtrats C vom 15. Mai 2012 eröffnet, der für die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten der

Gesuchstellerin eine Frist von 60 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses

ansetzte.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die A AG am 18. Juni 2012 beim

Baurekursgericht und beantragte die Feststellung der Nichtigkeit der Entscheide

der Baudirektion und des Stadtrats C sowie die Rückweisung des Verfahrens zur

neuen Beurteilung. Eventualiter seien die Entscheide aufzuheben, soweit die

nachgesuchten Bewilligungen teilweise verweigert, diverse Auflagen und die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden seien.

Das Baurekursgericht teilte den Parteien mit

Präsidialverfügung vom 7. November 2012 mit, dass im Rekursverfahren die

Bewilligung der Nutzungsänderung für den befristeten Betrieb eines Restaurants

aufgehoben werden könnte, worauf die A AG beantragte, von einer

"reformatio in peius" abzusehen. Mit Entscheid vom 4. September

2013.

wies das Baurekursgericht den Rekurs im Sinn der Erwägungen ab und hob die

Verfügung der Baudirektion und den Beschluss des Stadtrats C insoweit auf, als

mit diesen eine befristete Ausnahmebewilligung für die Nutzungsänderung zu

einem öffentlichen Restaurant erteilt worden war. Zudem hob es die

Nebenbestimmungen 1–8 des Beschlusses des Stadtrats auf und lud Letzteren ein,

die notwendigen Nebenbestimmungen neu festzusetzen.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom

4.

September 2013 erhob die A AG am 7. Oktober 2013 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht mit den Anträgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben

und es sei festzustellen, dass die Entscheide der Baudirektion und des

Stadtrats nichtig seien, und das Verfahren sei zur neuen Beurteilung zurückzuweisen.

Eventuell seien die letztgenannten Entscheide aufzuheben bzw. anzupassen, soweit

die geforderten Bewilligungen teilweise verweigert, diverse Auflagen erteilt

und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet worden seien.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Stadtrats C und der

Baudirektion.

Das Baurekursgericht beantragte am 23. Oktober 2013

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gebäudeversicherung

des Kantons Zürichs sowie die Baudirektion verzichteten mit Eingaben vom

28.

Oktober 2013 bzw. vom 14. November 2013 auf eine Stellungnahme.

Der Stadtrat C beantragte am 16. Dezember 2013 die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die A AG hielt mit Replik vom 3. Februar 2014 an

ihren Anträgen fest, ebenso die Stadt C mit Duplik vom 17. April 2014. Die

Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete jeweils auf Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Da auch die übrigen

Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdegegnerin 1 verlangt die Durchführung eines

Augenscheins, soweit es das Verwaltungsgericht für die Verifizierung des

Sachverhaltes erforderlich hält. Ein solcher wäre aus

beweisrechtlicher Sicht nur dann nötig, wenn der für die Beurteilung

massgebende Sachverhalt auf dem streitbetroffenen Grundstück ungenügend geklärt

wäre (vgl. § 60 VRG). Dies ist nicht der Fall, denn der massgebende

Zustand ergibt sich aus den Plänen und Fotografien bei den Akten sowie

dem Protokoll des Augenscheins der 3. Abteilung des Baurekursgerichts vom

21.

Februar 2013.

3.

3.1

Die Beschwerdeführerin macht in

verfahrensrechtlicher Hinsicht geltend, dass die Vorinstanz das rechtliche

Gehör verletzt habe, indem sie ihr zwar einen Hinweis auf eine mögliche

"reformatio in peius" gegeben habe, jedoch nicht auf ihre Stellungnahme vom 19. November 2012 eingegangen sei und sich mit den darin vorgebrachten Argumenten nicht auseinandergesetzt habe.

3.2

Nach

§ 27 VRG kann die Rekursinstanz die angefochtene

Anordnung zum Nachteil der rekurrierenden Partei abändern.

Sie hat dieser aber vor einer beabsichtigten "reformatio

in peius" die Möglichkeit zur Stellungnahme einzuräumen.

Dies hat das Baurekursgericht mit Präsidialverfügung

vom 7. November 2012 getan. Aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)

fliesst sodann das Recht des von einem Entscheid in

seiner Rechtsstellung Betroffenen, dass die Behörde seine Vorbringen auch

tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt.

Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei

muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken.

Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der

Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 136 I 229

E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1; Michele Albertini, Der

verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des

modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff.).

3.3

Die

Beschwerdeführerin macht in ihrer Stellungnahme vom 19. November 2012 insbesondere

geltend, dass das Baurekursgericht eine Justiz- und nicht eine

Administrativbehörde sei und daher keine Funktionen ausüben dürfe, die einer

Justizbehörde nicht zukommen – wie die Anwendung von § 27 VRG. In

materieller Hinsicht führte die Beschwerdeführerin aus, dass sich die Frage

einer "reformatio in peius" nicht stelle, da der fraglichen Parzelle

der Charakter einer Sport- und Erholungszone zukomme. Zudem liege keine Nutzungsänderung

von einer Umkleidekabine in ein Restaurant vor. Die Umgestaltung von einem Café

mit kalter Küche zu einem Lokal mit gleich vielen Sitzplätzen und warmer Küche

stelle keine grosse Änderung dar, der Charakter des Hauses werde überhaupt

nicht beeinflusst.

3.4

Das

Baurekursgericht hielt in seinem Entscheid vom 4. September 2013 fest,

dass die Rekursbehörde unabhängig von den Parteibegehren einen für die

Rekurrentin noch ungünstigeren Entscheid treffen kann. In Anbetracht des

grossen öffentlichen Interesses an der konsequenten Durchsetzung der

bundesrechtlichen Bestimmungen über Ausnahmebewilligungen ausserhalb der

Bauzonen sei die Korrektur dieses vorliegenden gewichtigen Rechtsfehlers von

erheblicher Bedeutung. Ob die Rekursinstanz Aufsichtsbehörde

der Vorinstanz ist oder nicht, ist für die Anwendung von § 27 VRG nicht massgebend (ebenso im Bundesverwaltungsverfahren, vgl. dazu

Madeleine Camprubi in: Christoph Auer/Markus Müller/Benjamin Schindler,

Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren [VwVG],

Zürich/St. Gallen 2008, Art. 62 Rz. 8). Somit genügte der

Hinweis des Baurekursgerichts auf § 27 VRG und darauf, dass es als Rekursinstanz

eine "reformatio in peius" vornehmen könne. Mit den inhaltlichen

Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Stellungnahme setzte sich die

Vorinstanz in ihrem materiellen Entscheid auseinander. Sinn

und Zweck der Aufforderung zur Stellungnahme zu einer drohenden "reformatio in peius" ist ohnehin

nicht das Vorbringen neuer Argumente, sondern die Möglichkeit, die die Partei

erhält, ihren Rekurs zurückzuziehen (vgl. Camprubi, Art. 62 Rz. 12).

Insgesamt ist die Vorinstanz somit genügend auf die

Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 19. November 2012 eingegangen,

womit keine Verletzung des rechtlichen Gehörs ersichtlich ist.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt sodann die Nichtigkeit der Entscheide des Stadtrats und

der Baudirektion aufgrund der Verletzung von Ausstandsgründen. Die Baudirektion

sei anlässlich des Augenscheins im August 2011 von Herrn F vertreten worden,

der in C wohnhaft sei und sich auf der Golfanlage C im Golfsport unterrichten

lasse und auf dieser Anlage trainiere. Aufgrund dieser Freizeitbeschäftigung

erscheine F befangen. Er habe dennoch an der Besprechung vom 23. Januar

2012.

teilgenommen, mit dem Hinweis darauf, dass die mit ihm erschienene Frau G

die zuständige Sachbearbeiterin sei; er sei nicht zuständig. Die

Sachbearbeiterin sei vermutlich F unterstellt; die entsprechende Verfügung

dürfte ihr diktiert worden sein.

Auch beim Stadtrat C stellte die Beschwerdeführerin ein

Ausstandsbegehren gegen den Hochbauvorstand H, da dieser seit dem Jahr 2004

versuche, unternehmerische Tätigkeiten der Beschwerdeführerin zu torpedieren

und diese zu kriminalisieren. Das Ausstandsbegehren wurde mit Entscheid vom

15.

Mai 2012 abgewiesen. Die Beschwerdeführerin rügt vorliegend, dass H in

der Folge dennoch – ohne Begründung – nicht am Entscheid mitgewirkt habe.

Hingegen habe er aber offenbar an der Beratung des Geschäfts teilgenommen, weshalb

der Ausschluss von H "einer blossen Farce" gleichkomme.

Zusätzlich verlangte die Beschwerdeführerin vor der

Vorinstanz die Prüfung des Subordinationsverhältnisses von I, Bausekretärin der

Stadt C, in Bezug auf J, gegen welchen die Beschwerdeführerin als Privatklägerin

Strafanzeige wegen Verletzung des Amtsgeheimnisses habe erstatten müssen. Wenn I

J unterstellt sei, könne sie nicht unbefangen amten.

4.2

Das

Baurekursgericht führte aus, dass es für die Beschwerdeführerin aufgrund der

Teilnahme am Augenschein und einer Besprechung vorweg bekannt gewesen war, dass

die genannten Mitarbeitenden der Vorinstanzen an den angefochtenen Entscheiden

mitwirkten. Die Beschwerdeführerin hätte deshalb die angebliche Befangenheit

dieser Personen beizeiten und jedenfalls vor Erlass der Entscheide beanstanden

können, was sie unterlassen und damit ihr Recht auf Geltendmachung der

Befangenheit verwirkt habe. Im Übrigen seien die entsprechenden Ausstandsbegehren

auch unbegründet gewesen: Dass F auf der Golfanlage C trainiere, begründe für

sich noch keinen Ausstandsgrund. Weiter habe J am angefochtenen Beschluss nicht

mitgewirkt. Aus den Akten ergäben sich auch keine Anhaltspunkte, die auf einen

anderweitigen Sachverhalt schliessen liessen. Lediglich aus dem Umstand, dass

die zuständigen Sachbearbeiterinnen F bzw. J hierarchisch unterstellt seien,

könne nicht geschlossen werden, die Erstgenannten seien in der Sache befangen.

4.3

Private haben einen aus Art. 29 Abs. 1

BV abgeleiteten Mindestanspruch auf Unabhängigkeit und

Unbefangenheit einer Verwaltungsbehörde (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010,

Rz. 1668, mit Hinweisen).

Gemäss § 5a Abs. 1 VRG haben

Personen, die eine Anordnung treffen, dabei mitwirken oder sie vorzubereiten

haben, in den Ausstand zu treten, wenn sie in der Sache persönlich befangen

erscheinen. Der Anschein der Befangenheit kann durch ein persönliches

Verhalten entstehen, durch welches ein unvoreingenommener Umgang mit der

Streitigkeit objektiv fraglich ist (Regina Kiener, in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 5a N. 20). Die Nichtbeachtung der

Ausstandspflicht stellt eine gravierende Verletzung der Verfahrensvorschriften

dar und hat in aller Regel die Aufhebung des unter

Mitwirkung eines ausstandspflichtigen Behördenmitglieds gefassten Entscheids

zur Folge (Kiener, § 5a

N. 53). Nur in besonders

schwerwiegenden Fällen kann die Verletzung der Ausstandsregeln die Nichtigkeit

des Entscheids bewirken (BGE 136 II 383 E. 4; vgl. auch VGr,

13.

Januar 2011, VB.2010.00458, E. 4, mit Hinweisen).

4.4

Für die raumplanungsrechtliche Sachbearbeitung der Verfügung der

Baudirektion vom 28. März 2012 war G zuständig. Sie nahm gemäss den

Angaben der Beschwerdeführerin bereits am Augenschein vom 29. August 2011

sowie an der Besprechung vom 23. Januar 2012 teil. Ebenfalls an diesen

beiden Terminen anwesend war für die Stadt C die Bausekretärin I.

Hat eine Person Kenntnis von der Mitwirkung einer allfällig

befangenen Person, hat sie dies so bald als möglich zu rügen (Benjamin Schindler,

Die Befangenheit der Verwaltung, Zürich etc. 2002, S. 207). Es

verstösst gegen Treu und Glauben, Ablehnungsgründe erst im

Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon früher hätte

festgestellt werden können (BGE 132 II 485 E. 4.4). Vorliegend erscheint

die Geltendmachung der behaupteten Befangenheit von G sowie I mit dem Rekurs

vom 18. Juni 2012 als verspätet. Ohnehin erwächst allein aus einem

Subordinationsverhältnis zu F bzw. J nicht der Anschein der Befangenheit.

Weitere Hinweise auf einen Ausstandsgrund sind auch nicht ersichtlich. Wie die

Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, begründet der Umstand, dass F auf der Golfanlage

C Golf spielt, keinen Ausstandsgrund. Ohnehin hat er bei der angefochtenen Verfügung

nicht mitgewirkt. Auch J war am Beschluss der Stadt C nicht beteiligt.

4.5

In Bezug

auf den Stadtrat H ist vorab festzuhalten, dass dieser ebenfalls nicht am Beschluss

vom 15. Mai 2012 mitgewirkt hat. Die Beschwerdeführerin rügt dies als widersprüchlich,

da gleichentags ihr Ausstandsbegehren gegen H abgewiesen worden sei.

Bezüglich dieser Rüge fehlt es

der Beschwerdeführerin allerdings an der Rechtsmittellegitimation. Zum Rekurs ist

nach § 21 Abs. 1 VRG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Änderung und Aufhebung

hat. Das schutzwürdige Interesse besteht im materiellen Nutzen, den das

erfolgreiche Rechtsmittel dem Rekurrenten oder der Rekurrentin eintragen würde,

bzw. in der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der

negative Entscheid für ihn oder sie zur Folge hätte (VGr, 20. Mai 2009,

VB.2008.00576, E. 3). Da der von der Beschwerdeführerin abgelehnte H

gerade nicht am Entscheid mitgewirkt hat, könnte das Gutheissen des

vorliegenden Begehrens ihr keinen Vorteil verschaffen. Auf die betreffenden

Ausführungen ist daher nicht weiter einzugehen.

4.6

Somit ist kein Rechtsmangel ersichtlich, der zur Aufhebung der

beiden Verfügungen führen würde. Umso weniger liegt daher

Nichtigkeit vor, deren Rechtsfolge der absoluten

Unwirksamkeit auf besonders schwere Mängel beschränkt ist (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 950 und 956). Insgesamt

ist folglich der Antrag um Feststellung der Nichtigkeit der angefochtenen Verfügungen

abzuweisen.

5.

5.1

Das von der Beschwerdeführenden betriebene

Restaurant befindet sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in der kantonalen

Landwirtschaftszone. In materieller Hinsicht macht die

Beschwerdeführerin zunächst geltend, dass die Festsetzung der Landwirtschaftszone,

in der sich ihr Grundstück befindet, akzessorisch auf ihre Rechtmässigkeit zu

überprüfen sei. Seit der letzten Planänderung hätten sich die tatsächlichen

Verhältnisse erheblich geändert, da einerseits eine Golfabschlagshalle

bewilligt und andererseits das ehemalige Gebäude durch ein grösseres Haus mit

Restauration ersetzt worden sei. Daher sei kein öffentliches Interesse an der

Beibehaltung einer Beschränkung auf landwirtschaftliche Nutzung (mehr) gegeben.

Der grösste Teil der Fläche sei ohnehin der landwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft

nicht zugänglich.

5.2

Das Baurekursgericht erachtete die Voraussetzungen zur

vorfrageweisen Überprüfung der Zonenfestsetzung als vorliegend nicht erfüllt.

Die Beschwerdeführerin hätte sich bei der letzten Zonenplanrevision im Jahr

1998.

dagegen zur Wehr setzen müssen (bzw. die damalige Grundeigentümerin hierzu

veranlassen müssen), dass das bereits damals von der Beschwerdeführerin als

Driving Range genutzte Areal in der Landwirtschaftszone belassen wurde.

5.3

Die akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans und damit

in engem Sachzusammenhang stehender planerischer Festlegungen ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt grundsätzlich ausgeschlossen. Nur wenn sich der Betroffene bei

Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft

geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine

Interessen zu verteidigen, wird ausnahmsweise eine akzessorische

Kontrolle zugelassen (BGE 121 II 317 E. 12c, VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00123,

E. 3.5.1). Zudem wird eine Überprüfung zugelassen, wenn sich die Umstände oder die gesetzlichen

Bestimmungen seit der Annahme des Plans in einem

solchen Masse geändert haben, dass das öffentliche

Interesse an der Aufrechterhaltung der den betroffenen Eigentümern auferlegten

Beschränkungen verschwunden sein könnte (BGE 120 I a 227 E. 2c).

Die Beschwerdeführerin nutzte das

Grundstück bereits bei der letzten Planänderung im

Jahr 1998 und konnte sich daher über diese

Nutzungsbeschränkungen ein klares Bild machen. Bei der Revision eines

Nutzungsplans kann die Überprüfung der Anordnung auch dann verlangt werden,

wenn die bisherige Ordnung beibehalten wird (Bertschi, Kommentar VRG, § 21

Rz. 69). Als Mieterin der Anlage wäre der Beschwerdeführerin ebenfalls

Beschwerdebefugnis zugekommen (BGr, 4. April 2004,1A.140/2005,

E. 3.3; 25. September 2003,1A.137/2002, E. 1.2).

Sie hätte daher bereits zu diesem Zeitpunkt gegen die Belassung des Areals in

der Landwirtschaftszone vorgehen müssen. Die damalige Grundeigentümerin hatte

zwar dem Gemeinderat C zwecks planungsrechtlicher Gewährleistung der Nutzung

des Areals als Golfübungsanlage einen privaten Gestaltungsplan eingereicht, der

jedoch vom Gemeinderat abgelehnt wurde. Dieser Beschluss ist gemäss den Angaben

der Stadt C in Rechtskraft erwachsen. Daher kann nun nicht innerhalb einer

akzessorischen Überprüfung auf die Zonenzuteilung zurück gekommen werden. Dass

inzwischen eine Golfabschlaghalle bewilligt und ein grösseres Haus mit

Restaurantbetrieb gebaut wurde, vermag daran nichts zu ändern, da dies vom

Bestandesschutz gedeckt war. Daraus kann keine Änderung des öffentlichen Interesses

an der Beibehaltung der mit der Zonierung bestehenden Nutzungsbeschränkungen abgeleitet

werden.

Hinzu kommt, dass der Stadtrat auf das von der

Beschwerdeführerin am 18. Juni 2012 eingereichte Gesuch um Umzonung nicht

eingetreten ist mit dem Hinweis auf die Beratung des Kantonsrats über die

Revision des kantonalen Richtplans. Erst nach einer entsprechenden Überprüfung

der kommunalen Richtplanung und der nachfolgenden Nutzungsplanung könne auf

entsprechende Gesuche eingetreten werden. Inzwischen wurde mit

Beschluss des Kantonsrats vom 18. März 2014 der revidierte kantonale

Richtplan festgesetzt. Für das Grundstück der Beschwerdeführerin ist keine

Änderung vorgesehen. Damit würde eine Umzonung auch dem neuen kantonalen

Richtplan widersprechen.

6.

6.1

Das

strittige Bauvorhaben umfasst die Nutzungsänderung des Clubhauses zu einem

öffentlich zugänglichen Restaurant mit warmer Küche. Eine

bewilligungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn die mit der neuen Bewerbung

verbundenen Auswirkungen in irgendeiner Hinsicht intensiver sind als die

bisherigen oder sonst ein planungs- und baurechtlich geschütztes Rechtsgut

berühren (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

Rz. 211). Dabei ist es möglich, dass gewisse Vorhaben weniger wegen ihrer

konstruktiven Anlage als vielmehr wegen deren Betrieb baubewilligungspflichtig

sind (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

5.

A., Bern 2008, S. 302).

Nach Ansicht der Beschwerdeführerin sei ihr bereits in der

Stammbewilligung der Betrieb eines vollwertigen Restaurants bewilligt worden,

weshalb die anstehende Umwandlung von einem Betrieb mit kalter in einen solchen

mit warmer Küche gar nicht bewilligungspflichtig sei. Aus der Bewilligung der Baudirektion vom 8. Oktober 2002 geht aber

keineswegs die Bewilligung einer öffentlich zugänglichen Gaststätte hervor, und

in der Bewilligung der Gemeinde vom 5. November 2002 stand ausdrücklich,

der Cafébereich sei als Clubhaus zur bestehenden Golfübungsanlage angelegt, und

als solche sei die Nutzweise des Neubaus zulässig. Daran kann die von der

Baudirektion in anderem Zusammenhang vorgenommene Äusserung vom 12. Januar

2004, der Wiederaufbau als Clubgebäude sei mit einem vollwertigen Restaurant bewilligt

worden, grundsätzlich nichts ändern, da sie dem Wortlaut der massgebenden

Bewilligungen aus dem Jahr 2002 wiederspricht. Somit durfte die

Beschwerdeführerin nicht auf diese Äusserung vertrauen, sondern wäre allenfalls

gehalten gewesen – falls sie aufgrund der Äusserung trotz des klaren Wortlauts

der Bewilligung vom 5. November 2002 zu einer anderen Auslegung der

Bewilligung gelangt wäre – sich zumindest bei der zuständigen Baudirektion zu erkundigen (vgl. BGE

132.

II 21 E. 6.1). Da die Beschwerdeführerin dies jedoch

unterliess, kann sie sich hinsichtlich der Nutzung nicht auf ihren guten

Glauben berufen. Im Übrigen ging auch

bereits die Baurekurskommission in ihrem Entscheid vom 25. August 2010

davon aus, dass der gegenwärtige Restaurantbetrieb weit über den Betrieb einer

Cafeteria mit kalter Küche hinausgehe.

Von der ursprünglich

bewilligten Nutzung der Cafeteria durch die Nutzer der Golfanlage weicht die

neu vorgesehene und seit 2006 praktizierte Nutzung als Restaurant für die Öffentlichkeit

hinsichtlich des Kreises der Nutzer und der Nutzungsintensität erheblich ab.

Diese Umnutzung hat mit Bezug auf den Zubringerverkehr massgebende Auswirkungen

auf die Umwelt. Demzufolge ist für die vorliegende Nutzungsänderung nach

Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(RPG) sowie nach § 309 Abs. 1 lit. b des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine baurechtliche Bewilligung

nötig.

6.2

Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG setzt

eine Bewilligung die Zonenkonformität der Baute oder Anlage voraus. In der Landwirtschaftszone

sind nur solche Bauten und Anlagen zonenkonform, die der bodenabhängigen

Bewirtschaftung dienen (vgl. Art. 16a RPG), was

hier nicht der Fall ist. Als mögliche Anspruchsgrundlage für eine Bewilligung

der Nutzungsänderung in ein öffentliches Restaurant kommt vorliegend einzig Art. 24c

RPG infrage.

Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen

ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand

grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Solche Bauten und

Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise

geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Voraussetzung für die

Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 der Raumplanungsverordnung

vom 28. Juni 2000 (RPV), dass die Bauten und Anlagen rechtmässig

erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück

Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (altrechtliche

Bauten und Anlagen). Als solche

gelten in erster Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht

vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geändert wurden, als mit dem

Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau-

und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll,

wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen

gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist

der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum

Nichtbaugebiet befand (Art. 42

Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen

gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (vgl. Art. 42

Abs. 3 RPV).

6.3

Die

Baudirektion hielt in der angefochtenen Verfügung fest, dass mit der

Bewilligung aus dem Jahr 2002 für die Umnutzung zu einer Cafeteria das

zulässige Mass der nach Art. 24c RPG möglichen teilweisen Änderung von Bauten

und Anlagen bereits vollständig ausgeschöpft worden sei. Die Umwandlung einer

Cafeteria mit kalter Küche in ein Restaurant mit warmer Küche stelle allerdings

keine grosse Änderung mehr dar, falls keine baulichen Folgeeinrichtungen

benötigt würden. Daher wurde dafür eine auf fünf Jahre befristete

Ausnahmebewilligung erteilt.

6.4

Das

Baurekursgericht bewertete diese Bewilligung der Nutzungsänderung hingegen als

widerrechtlich, da die Zweckänderung von einer im Jahr 1972 hauptsächlich als

Garderobe dienenden Baute in ein öffentlich zugängliches Restaurant den Rahmen

einer teilweisen Änderung im Sinn von Art. 24c RPG sprenge.

6.5

Die vorliegend strittige Zweckänderung des Garderobengebäudes erfolgte

in zwei Schritten: zuerst entstand der Neubau des Clubhauses mit Terrasse, der

mit Verfügung der Baudirektion vom 8. Oktober 2002 bewilligt wurde; nun

soll die Umnutzung in ein öffentliches Restaurant bewilligt werden. Eine

Erweiterung der Baute in mehreren Etappen ist zwar erlaubt, jedoch darf das

maximal zulässige Erweiterungsmass nur einmal ausgeschöpft werden (vgl. BGE 127

II 215 E. 3a). Referenzzustand für die

Beurteilung der Nutzungsänderung bleibt die Identität der Baute im Zeitpunkt am 1. Juli 1972 (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1182).

Vor dem Umbau im Jahr 2002 handelte es sich vorliegend

noch um ein eingeschossiges Garderobengebäude ohne Terrasse. Es

ist unbestritten, dass dieses im Vergleich zum bestehenden Clubhaus kleinere

Gebäude im Wesentlichen als Umkleide für die Sportanlagen diente. Mit der teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung muss die Identität der Baute gewahrt bleiben. Die

von der Beschwerdeführerin vorgesehene Zweckänderung erfüllt

dieses Erfordernis nicht. Nicht massgebend ist, dass

gegenüber der im Jahr 2002 bewilligten Nutzungsänderung nun keine allzu grosse

Veränderung mehr vorgenommen wurde. Der mit Verfügung vom 8. Oktober 2002

bewilligte Wiederaufbau schöpfte das nach Art. 24c RPG bewilligungsfähige

Mass bereits voll aus.

Da bereits damals das zulässige Ausmass einer

Erweiterung ausgeschöpft worden ist, kann die Restaurantnutzung nicht mehr als

teilweise Änderung bewilligt werden. Die

diesbezüglichen vorinstanzlichen Ausführungen sind zutreffend und entsprechen der

Rechtsprechung (vgl. BGE 113 Ib 303 E. 3b;

BGr, 12. Mai 2005,1A.186/2004, E. 6; VGr,

8.

Juli 2004, VB.2003.00416, E. 3.5), weshalb das

Verwaltungsgericht darauf verweisen kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

Da durch die beabsichtigte Änderung die Identität der Baute

nicht mehr gewahrt ist, kann nicht von einer massvollen Erweiterung im Sinn von

Art. 42 Abs. 1 RPV ausgegangen werden. Es ist nicht zulässig, für

befristete Ausnahmebewilligungen mildere

Anforderungen als das Bundesrecht aufzustellen bzw. diese Anforderungen zu

durchbrechen (vgl. VGr, 11. Juli 2002,

VB.2002.00130, E. 3d/aa, in BEZ 2002 Nr. 42). Die Erteilung einer befristeten Baubewilligung kommt nur infrage, wenn eine definitive Bewilligung aus rechtlichen Gründen

nicht möglich ist, aber die typischen Merkmale eines

Provisoriums gegeben sind (VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00308, E. 8.2). Mit einer befristeten Baubewilligung werden temporär

tolerierte, nicht vorschriftswidrige Bauten und

Anlagen nicht rechtmässig (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 348). Die

Vorinstanz hat damit zu Recht die Bewilligung der Nutzungsänderung bzw. zur

Führung eines Restaurants im Gebäude E-Strasse 03 aufgehoben. Die entsprechende

Rüge ist folglich abzuweisen.

6.6

Somit ist auch die Verweigerung der (teilweise

nachträglichen) Bewilligungen für die baulichen Änderungen, die das Aufziehen

von Blachen, die Verglasung der Terrasse sowie die realisierte Vergrösserung des

Parkplatzes zu bestätigen, da damit das bereits erschöpfte Erweiterungsmass

nach Art. 24c RPG ebenfalls überschritten wird. Soweit die Beschwerdeführerin

dagegen vorbringt, die formelle Zonenzuteilung der Parzelle sei entgegen der Ansicht

der Vorinstanz akzessorisch zu überprüfen, ist auf E. 5.4 zu verweisen.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführerin wendet sich sodann gegen die befristete Bewilligung für das

Aufstellen von Kunstobjekten, unter der Auflage, dass die "Skulptur X"

in den Umgebungsbereich von 7 m der Cafeteria zu verschieben sei. Es

handle sich dabei um kleinere künstlerische Plastiken, die keiner

Bewilligungspflicht unterworfen seien. Das Volumen einer Plastik sei zudem in

Relation zur Umgebung zu setzen. Der von der Baudirektion verlangte Abstand von

höchstens 7 m vom Gebäude widerspreche der Praxis, für solche (und

grössere) Skulpturen keine Bewilligung zu verlangen. Weil die Objekte nicht

bewilligungspflichtig seien, sei auch ein Weisungsrecht der Behörde bezüglich

der örtlichen Lage der Objekte ausgeschlossen.

7.2

Die

Baudirektion erteilte eine Ausnahmebewilligung für Kunstobjekte in beschränkter

Zahl im unmittelbaren Nahbereich zur Cafeteria (analog zu den

"Rostsäulen"). Für weiter davon entfernte Kunstobjekte sowie die "Skulptur

X" sei keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG möglich, ausser

sie würden in den Nahbereich verschoben. Die Vorinstanz beanstandete nicht,

dass die Baudirektion von Anlagen ausging, deren Platzierung in der

Landwirtschaftszone bewilligungspflichtig sei.

7.3

Von der gesetzlichen Bewilligungspflicht erfasst

werden jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die

in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung

über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie den Raum äusserlich

erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen.

Entscheidend ist die räumliche Bedeutung eines Vorhabens als Ganzes (BGE 139 II 134 E. 5.2). In diesem Sinn

können auch ortsfeste Kunstgegenstände oder -formen zu den

bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen zählen, wenn sie die entsprechenden

räumlichen Auswirkungen zeitigen (vgl. auch BGE 119

Ib 442 E. 3b; BGr, 29. Januar 2013,1C_529/2012, E. 5.1.1).

Aufgrund der Grösse der Libellenskulptur kann diese durchaus

als bewilligungspflichtige Anlage eingeordnet werden. Die Bewilligung unter der

Auflage, die "Skulptur X" in den Nahbereich der Cafeteria zu

verschieben, ist nicht zu beanstanden, da dadurch die räumlichen Auswirkungen

verringert werden. Damit ist die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.

8.

8.1

Für die

Target Greens, Putting Greens, den Abschlagplatz sowie den Fairway Bunker und

die Grünmulde wurde eine nachträgliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24

RPG erteilt, unter der Auflage, dass die Grünmulde in den Nahbereich der

bestehenden Gebäude (Restaurant oder überdachter Abschlagplatz) zu rücken sei.

8.2

Die

Beschwerdeführerin rügt, dass die Vorinstanz auf ihren Antrag betreffend die Bewilligungspflicht

von Target Greens, Putting Greens, Bunkern u.ä. zu Unrecht nicht eingegangen

sei. Ihr sei jedoch nicht zuzumuten, künftig für jede weitere Einrichtung oder

Änderungen von Einrichtungen, die Bestandteile ihrer Anlage bildeten und unmittelbar

dem Betrieb dienten, ein neues Bewilligungsgesuch einzureichen.

Weiter sei die Versetzung der Grünmulde unter dem Aspekt der

Verkehrsgefährdung völlig haltlos. Der Container werde von März bis Oktober ca.

drei bis vier Mal geleert, nach der Saison überhaupt nicht, da dann keine organischen

Abfälle zu entsorgen seien. Das entsprechende Manöver durch das Nutzfahrzeug

sei angesichts der Übersichtlichkeit der Verkehrssituation mit keiner Gefahr

verbunden; das Fahrzeug überquere weder die E-Strasse oder einzelne Fahrbahnen,

noch wende es auf ihr. Der Container stehe auf der Parzelle Kat. Nr. 04,

zu der sich die Baudirektion in ihrer Auflage zur Verkehrssicherheit nicht

äussere. Zudem liege keine ungenügende Einordnung vor, und es gebe auf der ganzen

Anlage keinen anderen Platz, zu welchem die voluminösen Rasentraktoren der Beschwerdeführerin

als auch das Nutzfahrzeug zufahren und manövrieren könnte.

8.3

Soweit die Beschwerdeführerin beantragte, es sei

festzustellen, dass Target Greens, Putting Greens, der Abschlagplatz und der

Fairway Bunker sowie entsprechende Anlagen nicht

bewilligungspflichtig seien, ist die Vorinstanz darauf zu Recht nicht

eingetreten. Feststellungsbegehren setzen ein spezifisches schutzwürdiges

Interesse voraus. Das Feststellungsinteresse muss aktuell sein und ein

konkretes Rechtsverhältnis zum Gegenstand haben. Ausgeschlossen sind damit im

Allgemeinen Feststellungsbegehren zur Klärung theoretischer oder abstrakter

Rechtsfragen (vgl. BGE 137 II 199 E. 6.5; Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19 N. 25). Vorliegend ist ein entsprechendes schutzwürdiges Feststellungsinteresse nicht ersichtlich,

das nicht bloss abstrakte Rechtsfragen, sondern konkrete Rechte oder Pflichten

zum Gegenstand hätte. Die bestehenden Anlagen wurden bewilligt, weshalb darauf

nicht weiter einzugehen ist. Ob für weitere entsprechende Anlagen erneut ein baurechtliches Verfahren einzuleiten ist,

steht sodann im Ermessen der Baubehörde (VGr,

6.

März 2014, VB.2013.00781, E. 3.3.1).

8.4

Die Vorinstanz hielt fest, es sei nicht zu beanstanden, dass die

Baudirektion das Aufstellen einer Mulde für Absetzkipper in der

Landwirtschaftszone für bewilligungspflichtig erklärte. Das Ab- und Aufladen

der Mulde via E-Strasse könne unmittelbar bei dieser Kantonsstrasse die

Verkehrssicherheit beeinträchtigen. Der fragliche Standort widerspreche auch

der Auflage der Baudirektion, die Erschliessung der Bauparzelle habe ausschliesslich

rückwärtig über die L-Strasse zu erfolgen, und der Umschlag von Material über

die E-Strasse sei untersagt. Darüber hinaus ordne sich die freistehende Mulde

an besagter Stelle nur ungenügend in die Landschaft ein.

8.5

Die fragliche Grünmulde befindet sich auf der Parzelle

Kat.-Nr. 04 direkt neben der E-Strasse. Dass das Baurekursgericht zum

Schluss kam, diese Situation sei beim Auf- und Abladen der Mulde

verkehrssicherheitsgefährdend, ist nicht zu beanstanden. Schliesslich hat die

Baudirektion das direkte Ein- und Ausfahren auf die E-Strasse und/oder den Materialumschlag

auf derselben untersagt. Diese Bestimmung wurde von der Beschwerdeführerin im

Rekursverfahren nicht angefochten, wobei sie die angefochtenen

Dispositiv

Dispositivziffern explizit erwähnt hatte. Zudem hält die Baudirektion

ausdrücklich fest, dass die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 02 an der Route 05/E-Strasse

rückwärtig über die L-Strasse erschlossen sind. Damit wird ersichtlich, dass eine

Zufahrt zu der Grünmulde über die E-Strasse die Verkehrssicherheit beinträchtigen

kann.

Zudem sollen sich Anlagen nach Art. 3

Abs. 2 lit. b RPG in die Landschaft einordnen. Der freistehende

Container an der betreffenden Lage erzeugt jedoch keine befriedigende Gesamtwirkung

(vgl. § 238 Abs. 1 PBG). Eine Verschiebung in den Nahbereich der bestehenden

Bauten (Cafeteria oder überdachter Abschlagplatz) erscheint unter diesen Umständen

angebracht. Die diesbezüglichen vorinstanzlichen Ausführungen sind damit zu

bestätigen und die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen. Damit ist

auch nicht weiter auf die von der Vorinstanz aufgehobenen Nebenbestimmungen

einzugehen, die sie an den Stadtrat zum Neuentscheid zurückgewiesen hat.

9.1

Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde

ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen; hierzu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung.

Gestützt auf diese Bestimmung setzte die Stadt C der

Beschwerdeführerin eine Frist von zwei Monaten

ab Rechtskraft ihres Entscheides, um den rechtmässigen

Umgebungszustand wiederherzustellen und die südöstliche Einwandung der Terrasse

zu entfernen. Die Beschwerdeführerin bringt nichts vor, was die Rechtmässigkeit dieser Anordnungen infrage stellen könnte.

9.2 Das öffentliche Interesse am Wiederherstellungsbefehl überwiegt

vorliegend die privaten, rein wirtschaftlichen Interessen der Beschwerdeführerin, zumal die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands ohne erheblichen Aufwand vorgenommen werden kann. Wenn die Vorinstanz die Rechtmässigkeit

des Wiederherstellungsbefehls bejaht hat, kann ihr daher keine Rechtsverletzung

vorgeworfen werden.

10.

10.1 Die

Beschwerdeführerin rügt sodann, dass das Baurekursgericht der Beschwerdegegnerin 1

eine Umtriebsentschädigung zugesprochen habe, die sie ohne weitere Begründung

einzig der Beschwerdeführerin auferlegt habe (im Gegensatz zu den

Gerichtskosten, die die Baudirektion zu 1/3 und die Beschwerdeführerin zu 2/3

zu tragen habe).

10.2 Gemäss § 17 Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor

Verwaltungsgericht die

unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei

verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darstellung komplizierter Sachverhalte oder schwieriger

Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte

(lit. a) oder wenn die Rechtsbegehren oder die angefochtene Anordnung offensichtlich

unbegründet waren (lit. b). Gemeinden wird

grundsätzlich nur eine Parteientschädigung zugesprochen, wenn

ausserordentliche Bemühungen nötig waren, die über das hinausgehen, wofür das

betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Plüss, Kommentar VRG,

§ 17 Rz. 54.) Ansonsten wird davon ausgegangen, dass es zum normalen Aufgabenkreis der Verwaltungsbehörden gehört, Rechtsmittel zu erheben bzw. zu beantworten, wofür es

nicht zu entschädigen ist.

10.3 Das

Baurekursgericht hat seine frühere strengere Praxis bezüglich Parteientschädigung

an Gemeinwesen mit dem Entscheid vom 1. März 2005 gelockert. Gemeinden spricht

es nun im Fall des Obsiegens grundsätzlich eine Umtriebsentschädigung zu, falls es sich um einen Rekurs von Bauherren bzw. Grundeigentümern handelt, wenn

kein einfacher Fall vorliegt, der zu keinem relevanten Zusatzaufwand geführt hat

sowie wenn die Erstattung der Vernehmlassung mit einem gewissen Aufwand verbunden war

(BRKE II, 1. März 2005, Nr. 0039/2005 in BEZ 2005 Nr. 15).

Die Vorinstanz hat bei der Festsetzung der

Parteientschädigung ihre Praxis in ähnlichen Fällen zu berücksichtigen (Plüss

§ 17 Rz. 63). Sie verfügt jedoch beim Entscheid über eine angemessene

Parteientschädigung über weites Ermessen (BGr, 20. Mai 2011,9C_178/2011,

E. 3.4.1). Das Verwaltungsgericht ist zu deren Überprüfung ausserhalb von

eigentlichen Ermessensfehlern nicht befugt (VGr, 15. April 2010, VB.2010.00039,

E. 4.2). Angesichts der genannten Praxis des Baurekursgerichts,

grundsätzlich auch Gemeinden eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen –

unabhängig von der Grösse der Gemeinde –, ist es nicht zu beanstanden, wenn im

konkreten Fall aufgrund der zu beurteilenden Sachverhalts- und Rechtsfragen

sowie des damit verbundenen Aufwands der Beschwerdegegnerin 1 eine

Entschädigung zuerkannt wurde. Die Zusprechung einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

an die Gemeinde liegt innerhalb des der Vorinstanz zustehenden Ermessens.

10.4 Bezüglich

des vom Baurekursgericht gewählten Verteilschlüssels (Gerichtskosten zulasten

der Baudirektion zu 1/3 und der Beschwerdeführerin zu 2/3 und Parteientschädigung

vollumfänglich zulasten der Beschwerdeführerin) ist ebenfalls festzuhalten,

dass der Vorinstanz bei dieser Frage grosses Ermessen zusteht. Der Entscheid über die Verteilung der Gerichtskosten und der

Parteientschädigung muss grundsätzlich nicht begründet werden (vgl. BGE 111 Ia

1 E. 2a). Es ist durchaus zulässig, die Gerichtskosten nach dem

Verursacherprinzip (§ 13 abs. 2 Satz. 2 VRG) und die Entschädigungen

nach dem Unterliegerprinzip (§ 17 Abs. 2 lit. a) aufzuerlegen.

Die vorinstanzlichen Ausführungen sind demzufolge nicht zu beanstanden.

11.

Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt

als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die

Kosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ausgang nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Eine solche ist aber im Beschwerdeverfahren auch der Beschwerdegegnerin 1 nicht zuzusprechen, da die Beantwortung der

Beschwerde in zweiter Instanz grundsätzlich nicht mehr mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war. Daran ändern die umfassenden

Eingaben der Beschwerdegegnerin 1 nichts, da sie über das Notwendige

hinausgingen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellkosten,

Fr. 6'300.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an:…