VB.2013.00742

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00742

2. Oktober 2014Deutsch24 min

(URT.2014.16604)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 2. März 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen

Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen

NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die Grundstücke

Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von B, diejenigen mit

den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese

betreiben im Südwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine Gärtnerei.

B. Am 8. April

2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an die

Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten

im Wesentlichen, der Quartierplan "H" sei vollumfänglich aufzuheben

und an den Gemeinderat Z zur Überarbeitung zurückzuweisen. Insbesondere

sei auf die eingezeichnete Stichstrasse durch die Grundstücke

NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten und die "dezentrale" Erschliessungsvariante

zu planen. Mit Entscheid vom 17. Dezem-ber 2010 hiess das Baurekursgericht

das Rechtsmittel teilweise gut, indem sie die auf das Grundstück

NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.-

aufhob, das Grundstück NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m2 aus

dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das

Ehepaar A und B für die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen

auf dem Grundstück NZT-Nr. 21.2 zu entschädigen seien. Der Gemeinderat Z

wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezüglich zu überarbeiten und neu festzusetzen.

Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. II). B und

A wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel der Rekurskosten und einer

Umtriebsentschädigung zugunsten der Quartierplanrechnung verpflichtet

(Disp.-Ziff. III und V). Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den

Rekursentscheid den übrigen Quartierplangenossen zu eröffnen

(Disp.-Ziff. IV).

C. Am

3. Februar 2011 gelangten B und A mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht.

Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom

17. Dezember 2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und

erneuerten ihre im Rekursverfahren gestellten Anträge. Aufgrund einer

entsprechenden Einladung des Verwaltungsgerichts fällte der Regierungsrat am

25. Januar 2012 den Entscheid über die Genehmigung des Quartierplans,

wobei er die Genehmigung des Kostenverlegers für den Strassenbau und für die

Administrativkosten ablehnte. Mit Beschwerde vom 1. März 2012 ersuchte daraufhin

die Gemeinde Z das Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben.

Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden Verfahren betreffend

die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die teilweise

verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom 28. Februar 2013

hiess es die von B und A erhobene Beschwerde teilweise gut, hob

Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember

2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die Festsetzung des

Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn der Erwägungen

an das Baurekursgericht zurück. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III

des angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die Rekurskosten

zu je einem Sechstel B und A auferlegt hatte. Über die Verlegung derselben habe

es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das Verwaltungsgericht

auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 25. Januar

2012 nicht ein.

Erwägungen

II.

Nachdem das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen

Augenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom

4.

Oktober 2013 ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte B und A die

Verfahrenskosten. Diese wurden verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der

Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-

zu bezahlen. Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Rekursentscheid den

übrigen Quartierplangenossen zu eröffnen.

III.

A. Dagegen

erhoben B und A am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und

beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom

4.

Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z

vom 2. März 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Überarbeitung

des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurückzuweisen mit

der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine

"dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die

Landminderzuteilungsentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m2

festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von Mehrwertbeiträgen für

die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die

Belastung der entsprechenden Grundstücke erheblich zu reduzieren; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.

Am 19. November 2013 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am

6.

Dezember 2013 erstattete der Gemeinderat Z die Beschwerdeantwort

mit dem Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von B und A und zu Handen der

Quartierplanrechnung. Die Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte

in das Verfahren aufgenommen worden waren, reichten keine Mitbeantwortung der

Beschwerde ein. Die Parteien liessen sich in der Folge weitere Male vernehmen. F

beantragte mit Stellungnahme vom 27. Februar 2014 die Abweisung der

Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind

Eigentümer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener Grundstücke und durch

den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie zur Beschwerde

berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] und

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.

1.2

Die mit

Entscheid vom 17. Dezember 2010 in teilweiser Gutheissung des Rekurses

erfolgten Anordnungen der Vorinstanz (Aufhebung der auf das Grundstück

NZT-Nr. 22.1 erhobenen Administrativkostenpauschale, Entlassung des

Grundstücks NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m2 aus dem

Beitragsperimeter "Strassen" und Entschädigung der für die durch den

Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf dem Grundstück

NZT-Nr. 21.2; vorn I.B.) wurden von den Beschwerdeführenden mit Beschwerde

vom 3. Februar 2011 nicht angefochten (vorn I.C.). Zu Recht hat sich die

Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 4. Oktober 2013 nicht mehr damit befasst,

und die Anordnungen gehören auch im vorliegenden Verfahren nicht zum

Streitgegenstand.

2.

2.1

Der

Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets

müssen durch den Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so

festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke

genügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene

Grundstücke im Quartierplangebiet (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia

94.

E. 3b; VGr, 27. März 2013, VB.2010.00420, E. 3.1).

2.2

Erschlossen

ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen

genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt

werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen

und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19

Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1

PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat

erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien

über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]).

2.3

Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches

Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.

Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt das

Baurekursgericht sein Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane,

dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar

wären. Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer

abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in

Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im

Rekursverfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller

Vor- und Nachteile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene

Variante jener gemäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Das Baurekursgericht

entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es

um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 8. Februar 2012,

VB.2011.00104, E. 3.2, mit Hinweisen; 15. September 2005,

VB.2005.00030, E. 3.1).

Das Verwaltungsgericht

überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin.

Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und

Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

3.

3.1

Der vorliegende

Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen gelegene

I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse und

die M-Strasse im Süden bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden dem

Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet bzw.

die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu

erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse

NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang für knapp

40.

Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im

Grenzbereich der nördlich gelegenen Grundstücke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2

sowie der südlich gelegenen Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen.

Dabei durchquert sie die mit Treibhäusern (Kat.-Nr. 04 bzw.

NZT-Nr. 21.2) und einer Rüsterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1)

bebauten Grundstücke der Beschwerdeführenden. In der südwestlichen

Grundstücksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene

Stichstrasse in zwei Äste. Der nach Norden verlaufende Ast verjüngt sich kurz

danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur H-Strasse im Westen

des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten

verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse.

3.2

In den

Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als „zentrale“

Erschliessung bezeichnet. Die von den Beschwerdeführenden beantragte

"dezentrale" Erschliessungsvariante sähe demgegenüber vor, das Gebiet

mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die H-

und die O-Strasse, zu erschliessen.

4.

4.1

Mit Urteil

vom 28. Februar 2013 wies das Verwaltungsgericht die Sache im Sinn der

Erwägungen an die Vorinstanz zurück (vorn I.C.). Es führte aus, die Gründe,

weshalb Alternativen zur Stichstrasse nicht weiter geprüft worden seien, würden

aufgrund der Quartierplanakten im Ungefähren bleiben. Anhand eines Augenscheins

lasse sich aber feststellen, ob der Beschwerdegegner die von den

Beschwerdeführenden propagierte dezentrale Erschliessungsvariante zu Recht als

ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeübt habe

(E. 5.4). Indem die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe, habe

sie ihre Obliegenheit zur Klärung des massgeblichen Sachverhalts sowie den

Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden verletzt (E. 6.1).

4.2

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz hätte aufgrund des Urteils

vom 28. Februar 2013 den Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März

2010.

aufheben und die Sache an diesen zur ordentlichen und korrekten

Durchführung des Quartierplanverfahrens zurückweisen müssen. Der Augenschein

habe nämlich gezeigt, dass alternative Erschliessungsmöglichkeiten vorhanden

seien. Das Verwaltungsgericht habe festgehalten, dass der Beschwerdegegner die

Alternativen zur Stichstrasse im Quartierplanverfahren nicht weiter geprüft und

anlässlich der Quartierplanversammlungen nicht diskutiert habe, was im Resultat

zu einer Gehörsverletzung sämtlicher Quartierplanbeteiligter geführt habe.

Aufgrund der im wiederaufgenommenen Rekursverfahren von der Beschwerdegegnerin

eingereichten neuen Unterlagen könnten die gemachten Fehler nicht geheilt

werden, und es könne nicht sein, dass die Vorinstanz gestützt darauf gleichsam

als erste Planungsbehörde in diesem Verfahren die "richtige" Erschliessungsvariante

festlege. Indem die Vorinstanz das Verfahren nicht zurückgewiesen habe, habe

sie einerseits Recht verletzt und andererseits die Vorgaben des Verwaltungsgerichts

missachtet.

4.3

Das

Verwaltungsgericht sah von einer Rückweisung an den Beschwerdegegner ab (vgl.

zur Sprungrückweisung Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 64 N. 4, 14) und trug auch der Vorinstanz

nicht auf, eine solche nach der Durchführung des Augenscheins anzuordnen. Von einer

Missachtung einer Vorgabe kann daher nicht gesprochen werden. Zu prüfen bleibt

jedoch, ob die Vorinstanz die Sache von sich aus, namentlich aufgrund der anlässlich

des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse, zur neuerlichen Durchführung des Quartierplanverfahrens

an den Beschwerdegegner hätte zurückweisen müssen.

4.3.1

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Erschliessung der Grundstücke

Kat.-Nrn. 17, 18, 19, 21 und 02 werde unter verkehrstechnischen und

verkehrssicherheitsmässigen Aspekten mit der ab der I-Strasse vorgesehenen

Stichstrasse überzeugend und optimal gelöst. Die vorgesehene Erschliessung sei

quartierplantechnisch den verschiedenen dezentralen Varianten(teilen) klar

überlegen, wie sich am Augenschein mit aller Deutlichkeit gezeigt habe. Aus den

Akten gehe hervor, dass die Quartierplanbehörde die verschiedenen Varianten

ernsthaft geprüft habe. Dass nicht umfassendste Alternativpläne mit allen Details

ausgearbeitet worden seien, sei nicht zu beanstanden, zumal die Planungskosten

in einem vernünftigen Verhältnis bleiben müssten.

4.3.2

Der Beschwerdegegner reichte der Vorinstanz nach dem Augenschein einen

"Variantenvergleich nach planerischen Kriterien" datierend vom

20.

August 2008 ein, der die zentrale Erschliessung gemäss dem ersten

Quartierplanentwurf, die der nunmehr festgesetzten Lösung entspricht, der

dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets gegenüberstellt. Daraus

erhellt, dass der Beschwerdegegner sich durchaus in vertiefter Weise auch mit einer

allfälligen dezentralen Erschliessung, die aufgrund der Kritik am ersten

Quartierplanentwurf überprüft worden war, auseinandergesetzt hatte. Er

erachtete diese Variante jedoch als die ungeeignetere und verfolgte sie deshalb

nicht weiter. Gleichwohl wurde darüber auch noch im Rahmen der zweiten Quartierplanversammlung

gesprochen. Von einer Gehörsverletzung der Quartierplanbeteiligten kann daher

unter diesen Umständen nicht die Rede sein. Den Akten kann sodann entnommen

werden, dass der Beschwerdegegner neben den "Hauptvarianten" der

zentralen und dezentralen Erschliessung anlässlich der Überarbeitung nach der

ersten Quartierplanversammlung noch weitere Möglichkeiten des Verlaufs der

Stichstrasse in Erwägung zog. Zeigen somit aber bereits die Quartierplanakten,

dass der Beschwerdegegner mehrere Varianten und insbesondere auch eine

dezentrale Lösung eingehend prüfte, so kommt den am Augenschein eingereichten

Unterlagen für den entsprechenden Nachweis keine massgebliche Bedeutung zu. Wie

der Beschwerdegegner zu Recht geltend macht, beinhalten diese denn auch keine

neuen, nicht bereits im Festsetzungsverfahren gewonnene Erkenntnisse. Insofern

bestand für die Vorinstanz kein Anlass, das Verfahren an den Beschwerdegegner

zurückzuweisen.

5.

5.1

Die

Vorinstanz erwog, das Grundstück NZT-Nr. 22.1 und der grösste Teil des

Grundstücks NZT-Nr. 21.2 sowie die erste Bautiefe des Grundstücks

NZT-Nr. 21.1 seien vom Beschwerdegegner als strassenmässig erschlossen und

nicht vom Beitragsperimeter "Strassen" erfasst worden. Die

Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 gälten in strom-, wasser- und

abwassermässiger Hinsicht als nicht erschlossen und seien dementsprechend

quartierplanbedürftig. Eine Entlassung der Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und

22.2

rechtfertige sich aufgrund der klaren Grenzziehung des Quartierplans

nicht. Der Umstand, dass diese Grundstücke voll erschlossen seien, habe der

Beschwerdegegner dadurch berücksichtigt, dass sie in sämtlichen

Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit worden seien. Aufgrund von

besonderen Verhältnissen im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG seien diesen

Grundstücken auch keine Administrativkosten auferlegt worden.

5.2

Die

Beschwerdeführenden führten in der Beschwerdeschrift aus, dass sämtliche ihrer

Grundstücke strassenmässig von der I-Strasse aus und auch punkto Strom, Wasser

und Abwasser erschlossen seien bzw. in eigener Regie erschlossen werden

könnten. Die Stichstrasse brauche es nicht dazu, sie würden davon in keiner

Hinsicht profitieren. Diese bedeute vielmehr die Zerstörung ihrer Gärtnerei.

Anders als noch mit Rekurs vom 8. April 2010 machten sie jedoch nicht mehr

ausdrücklich geltend, die aus ihrer Sicht voll erschlossenen Grundstücke

dürften vom Quartierplan gar nicht erfasst werden.

5.3

Das Bundesgericht

erwog in einem Entscheid vom 14. März 2000 (1P.721/1999), die mit einem

Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer seien dadurch gerechtfertigt,

dass der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern zugleich auch privaten

Interessen der betroffenen Grundeigentümer diene. Letzteres sei Voraussetzung

für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen

Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfahre es

auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug nicht

gerechtfertigt. Das betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem Weg der

Enteignung (gegen volle Entschädigung) zur Erstellung von Erschliessungsanlagen

herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen werden (E. 3a).

Zwar sei der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht erst dann

zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung erforderlich sei, sondern

bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige Nutzung ermöglich werde. Dies

könne jedoch nicht bedeuten, dass sämtliche Belastungen mit dem Hinweis auf

eine künftige bessere Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des

Betroffenen zulässig wären. Insbesondere bei Gewerbebetrieben, die die

baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpften, könne

eine intensivere Überbauung zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den

betreffenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar

sein. In solchen Fällen stelle eine zusätzliche Erschliessung, die eine

intensivere Überbauung ermöglichen würde, allenfalls einen hypothetischen

Vorteil dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurzfristig oder

nur um den Preis einer Veräusserung des Grundstücks und einer Aufgabe des

Betriebs realisierbar sei. Den mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen

Abgaben und sonstigen Nachteilen stehe damit kein tatsächlicher Vorteil

gegenüber. Derartige Situationen seien im Lichte der Eigentumsgarantie deshalb

anders zu beurteilen als der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer

nicht überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungsanlagen zur Überbauung

veranlasst würden. Das abstrakte Interesse an einer maximal zulässigen

baulichen Ausnutzung könne in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete

Interesse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr sei die

Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (E. 3d/e).

Mangels eines entsprechenden Antrags (vorn E. 5.2) ist

vorliegend nicht darüber zu entscheiden, ob bereits der Einbezug der

Grundstücke der Beschwerdeführenden überhaupt gerechtfertigt war bzw. ob diese

aus dem Quartierplan zu entlassen wären. Immerhin dürfte es auch gemäss dem

soeben zitierten Urteil des Bundesgerichts zulässig bleiben, Grundeigentümer,

deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, selbst

dann in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, wenn sie aus dem Quartierplan keinerlei

Nutzen ziehen. In Wahrung der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 (BV) können solche Grundeigentümer allerdings nur dann

mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen

(und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden

(VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 4.2 [= BEZ 2006 Nr. 26 =

RB 2004 Nr. 61]).

6.

6.1

Art. 26

Abs. 1 BV gewährleistet das Eigentum. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen,

die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2

BV). Überdies sind solche Eingriffe nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen

Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten

Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36 BV).

6.2

Der

Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführenden in den Quartierplan und die

geplante Stichstrasse stellen aufgrund der vorgesehenen Flächenabzüge und der

Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine

Eigentumsbeschränkung dar. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfür eine

gesetzliche Grundlage, und das öffentliche Interesse an einer vollständigen

Erschliessung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke bzw. des Kerngebiets

ist ausgewiesen und grundsätzlich unbestritten. Fraglich ist indes, ob dieses

Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdeführenden am Verzicht der

Stichstrasse überwiegt bzw. ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig

ist. Nur dann ist der Eingriff nämlich zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich etc.

2010, Rz. 614).

6.3

Die

Vorinstanz erwog zusammengefasst, da die quartierplanbetroffenen Grundstücke

der Beschwerdeführenden Bauland in Anspruch nähmen, sei deren Interesse an der

landwirtschaftlichen Nutzung angesichts des gewichtigen öffentlichen Interesses

des haushälterischen Umgangs mit dem Boden zu relativieren. Jedenfalls sei es

ohne Weiteres möglich, die Gärtnerei auf den vom Quartierplan erfassten

Grundstücken aufrechtzuerhalten, auch wenn dies in organisatorischer Hinsicht

bzw. bei der Bewirtschaftung gewisse Anpassungen nach sich ziehe. Das

Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse sei auch bei einer Realisierung der

möglichen ca. 40 Wohneinheiten, die dadurch erschlossen werden sollen, als

gering einzuschätzen. Ohnehin sei der Betrieb nicht allein von den

Produktionsstätten auf den im Quartierplanperimeter liegenden Parzellen

abhängig, sondern verfüge über weitere zahlreiche Bewirtschaftungsflächen

ausserhalb desselben. Momentan bestehe für die Beschwerdeführenden zwar kein

subjektives Interesse an der Festsetzung des Quartierplans respektive an der

Herbeiführung der Baureife der Grundstücke. Diese erweise sich bloss als hypothetischer

Vorteil, der sich nicht oder nur um den Preis der Aufgabe des Betriebsstandorts

realisieren lasse. Die Beschwerdeführenden würden aber auch ohne Überbauungs-

bzw. Veräusserungsabsicht betreffend das Grundstück NZT-Nr. 21.2 von den Erschliessungsmassnahmen

profitieren, da die Gärtnerei zur Bewirtschaftung auf ausreichend Wasser und

einen Anschluss an die Abwasserversorgung angewiesen sei.

Die Beschwerdeführenden machen

im Wesentlichen geltend, ihr Landbesitz umfasse zwar eine Fläche von

150'000 m2. Davon würden sie aber nur 40'000 m2

selbst bewirtschaften, 30'000 m2 als offene Kulturfläche und 10'000

m2 in Gewächshäusern. In den letzteren würden rund 80 % der

Erträge erwirtschaftet, wobei die Anbaufläche im Quartierplanperimeter rund

einen Drittel ausmache. Nur in diesen Tunnels würden Pflanzen gepflanzt, die

täglich geerntet würden. Diese intensive Bewirtschaftung sei nur im

Quartierplangebiet möglich, da sich die Folientunnels unmittelbar an der

Betriebsstätte mit der Rüsterei befänden. Der Betriebsstandort im

Quartierplangebiet mit den Betriebsgebäuden und den angrenzenden Folientunnels

sei damit das eigentliche Herz der Gärtnerei. Durch den Verkehr auf der

künftigen Stichstrasse entstünden Gefahren und Risiken für Unfälle, und die

Tages- und Betriebsabläufe würden durch die öffentliche Stichstrasse sowohl auf

dem Vorplatz als auch auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 03 massiv

eingeschränkt, was die Betriebsaufgabe und den Verlust der getätigten Investitionen

zur Folge hätte..

Der Beschwerdegegner wiederum

führt aus, die Beschwerdeführenden verfügten an diversen Standpunkten ausserhalb

des Quartierplangebiets über weitaus grössere Anbauflächen als die Folientunnel

im Quartierplangebiet. Die bewirtschaftete Betriebsfläche der Beschwerdeführenden

betrage dabei nicht bloss 40'000 m2, sondern über 60'000 m2.

Die Stichstrasse werde auch durch den Betrieb nutzbar sein, die Möglichkeiten

der Zufahrt zu diesem gar verbessern und nur wenig Drittverkehr auslösen. Für

den betriebsinternen und den betriebsexternen Verkehr ergäben sich sogar

Vorteile, was auch zur Verbesserung der Verkehrssicherheit führe. Zudem würden

die Wasser- und Entwässerungsleitungen die Erschliessung der Grundstücke

NZT-Nr. 21.1 und 21.2 markant verbessert.

6.4

Zur

Untermauerung ihrer Standpunkte reichten die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren

eine Expertise der Beratungsstelle für Unfallverhütung in der Landwirtschaft

(BUL) und eine solche des "Strickhofs" ein. Erstere kam zum Schluss,

die Stichstrasse könne weder sicherheitstechnisch noch arbeitswirtschaftlich

befürwortet werden. Die Arbeitsabläufe würden stark belastet und erschwert, und

die geplante Verkehrsführung berge grosse Unfallrisiken sowohl für die

Arbeitenden wie auch die Benutzer und Benutzerinnen der neuen Strasse.

Verkehrssichernde Massnahmen müssten in einem derart grossen Ausmass

durchgeführt werden, dass die Einschränkungen für den Betrieb nicht mehr tragbar

wären und eine Aufgabe desselben ins Auge gefasst werden müsste. Letztere

bezifferte den Wertverlust und die Einkommenseinbusse für die verbleibenden

15.

Erwerbsjahre im Fall der Betriebsaufgabe auf Fr. 830'000.- bzw.

Fr. 5'550'000.-. Die Vorinstanz erachtete diese Expertisen nicht als

aufschlussreich. Diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein aus dem

Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die übrigen Produktionsflächen.

Diejenige des "Strickhofs" erachte eine Betriebsaufgabe als gegeben

und äussere sich nur in allgemeiner Weise zu den entsprechenden Kosten, nicht

jedoch darüber, ob die Stichstrasse überhaupt ökonomische Folgen zeitige.

Aufgrund der eingereichten Gutachten sei die behauptete Betriebsaufgabe als

Folge der Erstellung der geplanten Stichstrasse daher keineswegs belegt und

nicht nachvollziehbar.

6.5

Fraglich ist, ob die

Variantenwahl des Beschwerdegegners die Interessen der Beschwerdeführenden,

insbesondere die gewerblichen, genügend gewichtet hat.

6.5.1

Mangels entsprechender Nachweise ist unklar, wie gross die von den

Beschwerdeführenden insgesamt bewirtschafte Fläche tatsächlich ist, und damit

auch, welchen verhältnismässigen Anteil die im Quartierplanperimeter gelegene

Produktion ausmacht. Der Beschwerdegegner selbst spricht davon, soweit er

"informiert" sei, betrage die bewirtschaftete Fläche über

60'000 m2. Gleichzeitig sind die jeweiligen Erträge der

Betriebsflächen gänzlich unbelegt. Infolgedessen ist nicht ausgewiesen, welchen

Anteil die von der Stichstrasse betroffenen Betriebsflächen am Gesamtbetrieb

ausmachen. Sodann sind zwar die von der Vorinstanz geäusserten Bedenken

hinsichtlich der Expertisen begründet, weswegen diesen nur wenig Gewicht

beizumessen ist (vorn E. 6.4). Tatsächlich ist damit aber offen, ob die

Beschwerdeführenden in Bezug auf die Betriebsabläufe von der geplanten

Stichstrasse auch bis zu einem gewissen Grad profitieren würden, oder ob sich

die Anpassungen für den Betrieb als unzumutbar erweisen. Die Vorinstanz

"schätzte" zwar das Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse auch bei

einer Realisierung der möglichen ca. 40 Wohneinheiten und die

möglichen Gefahren für die Benützer und die Angestellten als gering ein, hat

diesbezüglich aber selbst keine näheren Abklärungen vorgenommen oder die

Parteien zur Einbringung entsprechender Nachweise aufgefordert. Der Sachverhalt

ist insofern ungenügend abgeklärt. Im Übrigen spricht das erwartete, geringe Verkehrsaufkommen

auf der Stichstrasse auch nicht spezifisch für diese Variante, wäre doch für

den Fall der dezentralen Erschliessung über den Dorfkern ebenfalls mit wenig

Mehrverkehr zu rechnen.

6.5.2

Die Grundstücke NZT-Nr. 22.1 und 22.2 sind unbestrittenermassen von

der I-Strasse aus vollumfänglich erschlossen und deshalb in sämtlichen

Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Uneinigkeit besteht jedoch

hinsichtlich des Erschliessungsgrads der Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 21.2

(vorn E. 5.1 und E. 5.2). Während Letzteres aufgrund des

Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollständig aus dem

Strassenbeitragsperimeter entlassen wurde (vorn E. 1.2), wird Ersteres von

diesem in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheint gerechtfertigt, würde das

Grundstück NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der

Verbesserung der rückwärtigen Erschliessung profitieren. Demgegenüber kann der

Vorinstanz insofern nicht gefolgt werden, als sie die Grundstücke

NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht

erschlossen bezeichnet (vorn E. 5.1), wäre dort sonst – entgegen der

momentanen faktischen Situation – ein Betrieb der Gärtnerei doch gar nicht

möglich. Diesbezüglich ist die Sachlage unklar, und es ist nicht ersichtlich, ob

bzw. in welchem Mass die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang einen

Nutzen aus der Stichstrasse ziehen würden.

6.5.3

Konnte sich die Vorinstanz demzufolge aber hinsichtlich des Einflusses der

Stichstrasse auf den Betrieb der Gärtnerei nicht auf konkrete Belege abstützen

und denselben mangels solcher nur abschätzen und ist der entscheidwesentliche

Sachverhalt insofern nur unzureichend abgeklärt, so war es ihr auch nicht

möglich, das tatsächliche Interesse der Beschwerdeführenden am Verzicht auf die

Stichstrasse zu beurteilen. Dementsprechend konnte auch das öffentliche

Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen verglichen werden.

Damit hat die Vorinstanz aber die gemäss dem unter E. 5.3 wiedergegebenen

bundesgerichtlichen Urteil geforderte vertiefte Prüfung der Belange der

Beschwerdeführenden nicht vorgenommen.

Der vorinstanzliche Entscheid

ist demzufolge mangels vollständiger Erstellung des entscheidrelevanten

Sachverhalts aufzuheben.

6.6

Hebt das

Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst

(§ 63 Abs. 1 VRG). Es kann die Angelegenheit jedoch auch zu neuer

Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen, insbesondere wenn wie vorliegend

der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG; vgl.

auch Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 8). Die Beschwerde ist

damit teilweise gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts

vom 4. Oktober 2013 aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und

Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese

wird im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine allfällige Neuverlegung der Rekurskosten

zu befinden haben.

Die Vorinstanz wird zu prüfen haben, ob die Stichstrasse auch

unter Berücksichtigung ihrer noch zu eruierenden Auswirkungen auf die Betriebsabläufe

der Gärtnerei und die damit verbundenden Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff

in das Eigentum der Beschwerdeführenden unter Abwägung der öffentlichen und

privaten Interessen rechtfertigt.

7.

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang

ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu

behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 mit

Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). Demnach haben die Beschwerdeführenden

als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG dem Beschwerdegegner

aufzuerlegen. Entsprechend hat der Beschwerdegegner den obsiegenden

Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren

auszurichten, wobei sich ein Betrag in der Höhe von Fr. 3'000.- als angemessen

erweist (§ 17 Abs. 2 VRG).

8.

Der vorliegende

Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409

E. 1.2). Solche sind nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie

einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder

wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und

damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013 wird aufgehoben und die Sache im

Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 580.-- Zustellkosten,

Fr. 4'580.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner zulasten der Quartierplanrechnung

auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.

6.

Mitteilung an …