VB.2013.00777

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00777

27. Februar 2014Deutsch8 min

(URT.2014.16092)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Volketswil erteilte am 11. Juni 2013

B und C die Baubewilligung für eine Terrassenerweiterung an ihrem

Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03.

Erwägungen

II.

A, Eigentümerin des östlich an das genannte

Einfamilienhaus angrenzenden Grundstückes, rekurrierte dagegen am 11. Juli

2013.

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, der Beschluss

des Gemeinderates Volketswil vom 11. Juni 2013 sei aufzuheben und die

Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

von B und C. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2013 wies das Baurekursgericht

das Rechtsmittel ab.

III.

Am 22. November 2013 führte A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom

23.

Oktober 2013 sowie der Beschluss des Gemeinderates Volketswil vom

11.

Juni 2013 seien aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von B und C. Das Baurekursgericht

beantragte am 6. Dezember 2013, die Beschwerde sei abzuweisen. Am

9.

Dezember 2013 erklärte der Gemeinderat Volketswil Verzicht auf eine

Beschwerdeantwort. Dazu nahm A innert Frist keine Stellung. B und C

verzichteten wie vorab im Rekursverfahren stillschweigend auf eine Beschwerdeantwort.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführerin und die privaten Beschwerdegegner 1.1

und 1.2 sind unmittelbare Nachbarn. Sie macht geltend, aufgrund der

projektierten Terrassenerweiterung werde die Drittelsregelung von § 260

Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verletzt.

Als Folge davon werde sie selbst in ihren baulichen Möglichkeiten stark

eingeschränkt. Damit ist sie zur Beschwerde legitimiert.

2.

Die beiden Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 04 liegen direkt

nebeneinander. Sie sind mit einem in den Jahren 2001/2002 errichteten,

weitgehend symmetrischen Doppeleinfamilienhaus überstellt. Den privaten

Beschwerdegegnern gehört die westliche Parzelle Kat.-Nr. 02; die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der östlichen Parzelle Kat.-Nr. 04. Die

Südfassade des Doppeleinfamilienhauses misst insgesamt 18,9 Meter und

verläuft parallel zu den südlichen Grundstücksgrenzen der Parzellen Kat.-Nrn. 02

und 04. Diese südlichen Grundstücksgrenzen bilden zugleich die nördlichen

Grundstücksgrenzen der ebenfalls mit einem Doppeleinfamilienhaus überbauten

Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 06, welche ihrerseits im Eigentum von E

und F bzw. G stehen. Das Doppeleinfamilienhaus der Parteien ist mit einem

Steildach versehen. Unter diesem Steildach befinden sich an den beiden Ecken

der Südfassade zurückversetzte Terrassen. Im Unterschied zum Hausteil der privaten

Beschwerdegegner weist die Terrasse der Beschwerdeführerin zusätzlich eine

nicht überdachte, 6,3 Meter lange Erweiterung auf. Diese ragt 2 Meter

tief in den südlichen Grenzabstandsbereich hinein. Die privaten Beschwerdegegner

möchte ihre Terrasse nachträglich ebenfalls mit einem derartigen Vorsprung

versehen; er soll 5,3 Meter lang und 2 Meter tief sein. Die Nachbarn E

und F sowie G sind mit der Terrassenvergrösserung einverstanden.

3.

3.1

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob die Bewilligung des Bauvorhabens nicht nur von

der Zustimmung der vorgenannten drei Nachbarn, sondern zusätzlich auch von

derjenigen der Beschwerdeführerin hätte abhängig gemacht werden müssen.

3.2

§ 260

Abs. 1 f. PBG schreibt vor, dass Gebäude bestimmte Abstände zu

anderen Gebäuden und zu den Grundstücksgrenzen einhalten müssen. Grenz- und

Gebäudeabstände sollen primär die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihrer

Benutzung auf Nachbargrundstücke mildern; sie dienen damit vor allem

wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Belangen (Maja Schüpbach Schmid, Das

Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001,

S. 10). Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge

höchstens 2 Meter in diesen Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone

und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.

Der Gesetzgeber wollte damit kleinere Balkone, die lediglich einen Drittel der

Fassadenlänge messen, in Bezug auf die Grenz- bzw. Gebäudeabstände

privilegieren. Möchte ein Grundstückseigentümer den Grenzabstandsbereich in

stärkerem Ausmass nutzen, ist er auf das Einverständnis seines Nachbarn

angewiesen. § 270 Abs. 3 PBG regelt diese nachbarschaftliche Zustimmung

wie folgt: Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier

wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht

begründet werden.

3.3

Verpflichtet

sich der Nachbar dazu, Gebäude im Grenzabstandsbereich losgelöst von einem

genau definierten Bauprojekt zu dulden, spricht man von einem generellen Näherbaurecht

(vgl. Schüpbach Schmid, S. 58–61; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 864, auch

zum Folgenden). Generelle Näherbaurechte werden rein obligatorisch begründet;

zu ihrer dinglichen Sicherung werden sie mittels einer Dienstbarkeit ins

Grundbuch eingetragen. Von einem generellen Näherbaurecht sind die

projektbezogenen Näherbaurechte zu unterscheiden. Hier knüpft der belastete

Nachbar seine Zustimmung an ein konkretes Bauvorhaben. Aus der Zustimmung zu

einem früheren Projekt lässt sich dabei keine Pflicht des Nachbarn ableiten,

irgendwelchen Änderungen in Form von Umbauten oder Aufstockungen zuzustimmen,

soweit er mit solchen nicht rechnen musste.

3.4

Der

Balkonvorsprung der Beschwerdeführerin ragt – wie vorn in Erwägung 2 dargelegt

– auf einer Länge von 6,3 Metern in den südlichen Grenzabstandsbereich

hinein. Bei einer Gesamtfassadenlänge von 18,9 Metern schöpft er somit das

privilegierte Drittel von § 260 Abs. 3 PBG exakt aus. Eine

darüber hinausgehende Nutzung des Grenzabstandsbereichs ist somit nur noch

aufgrund eines Näherbaurechts möglich. Die südlichen Nachbarn E und F sowie G unterzeichneten

die Baugesuchspläne. Dadurch räumten sie den privaten Beschwerdegegnern kein

generelles Näherbaurecht ein. Vielmehr stimmten sie nur (aber immerhin) dem

ihnen konkret unterbreiteten Bauvorhaben zu. Aus ihrer Zustimmung resultiert

mit anderen Worten lediglich ein projektbezogenes Näherbaurecht. Die Beschwerdeführerin

begründet ihr Rechtsmittel sinngemäss wie folgt: Da die südlichen Nachbarn den

privaten Beschwerdegegnern bloss ein projektbezogenes Näherbaurecht erteilt

hätten, werde ihr eigener Balkon nach der Realisierung der geplanten Balkonerweiterung

materiell rechtswidrig. Dies schränke sie in ihrem künftigen baurechtlichen Handlungsspielraum

ein. Aufgrund der Rechtswidrigkeit könnte sie nämlich ihren Balkon inskünftig

nur noch im Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 PBG nutzen und

erweitern. Im Falle einer Ersatzbaute müsste sie zudem – mangels Zustimmung

ihrer Nachbarn – auf einen auskragenden Balkon gänzlich verzichten.

3.5

Diese

Befürchtungen der Beschwerdeführerin sind unbegründet; es kann diesbezüglich

vollumfänglich auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Wie bereits

dargelegt, ragt die Balkonerweiterung der Beschwerdeführerin auf einer Länge

von 6,3 Metern in den Grenzabstandsbereich hinein. Da die Erweiterung das

gemäss § 260 Abs. 3 PBG zulässige Drittel nicht überschreitet,

erweist sie sich in abstandsrechtlicher Hinsicht als rechtmässig. Daran vermag

auch die Realisierung der von den privaten Beschwerdegegnern projektierten

eigenen Balkonerweiterung nichts zu ändern. Diese ist nämlich – wie sogleich zu

zeigen sein wird – ebenfalls baurechtskonform. E und F sowie G räumten den

privaten Beschwerdegegnern ein entsprechendes Näherbaurecht ein. Damit

verzichteten sie auf ihren Anspruch auf Einhaltung des Grenzabstands. An einen

solchen Verzicht sind nicht nur die Nachbarn, sondern auch die Baubehörden

gebunden. Diese können die ordentlichen öffentlich-rechtlichen Grenzabstände

nicht mehr durchsetzen; lediglich bei ungenügenden wohnhygienischen und feuerpolizeilichen

Verhältnissen dürfen (und müssen) sie einschreiten und die Baubewilligung

verweigern (vgl. § 270 Abs. 3 PBG). Wird eine Baute gestützt auf

ein Näherbaurecht errichtet, so ist sie in abstandsrechtlicher Hinsicht

baurechtskonform. Bedeutungslos ist im vorliegenden Zusammenhang, dass die

Nachbarn bloss ein projektbezogenes Näherbaurecht erteilt haben: Diese

Projektbezogenheit beeinflusst einzig das Verhältnis zwischen den privaten

Beschwerdegegnern und ihren südlichen Nachbarn. Diese haben ihr Einverständnis

lediglich zum konkreten Bauvorhaben erteilt, wie es der Baubewilligungsbehörde

im Baugesuch vom 20. Januar 2013 unterbreitet wurde. Demgegenüber müssen

sie – wie in Erwägung 3.3 aufgezeigt – spätere Änderungen an der

Balkonerweiterung in Form von Umbauten oder Aufstockungen nicht akzeptieren.

Weshalb sich dieses spezifische Zustimmungserfordernis nun auch auf allfällige

Änderungen am Balkon der Beschwerdeführerin erstrecken soll, ist nicht

ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht begründet. Die

Beschwerdeführerin ist in Bezug auf allfällige eigene Bauvorhaben lediglich

insofern auf die Zustimmung der südlichen Nachbarschaft angewiesen, als sie

ihren Balkon erweitern möchte. Dieses Zustimmungserfordernis hängt indessen

nicht von der projektierten Balkonerweiterung der privaten Beschwerdegegner ab.

Vielmehr ist das Zustimmungserfordernis Folge der Tatsache, dass der Balkon der

Beschwerdeführerin mit einer Länge von 6,3 Metern (seit jeher) das gemäss

§ 260 Abs. 3 PBG zulässige Drittel vollständig ausschöpft. Das

Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegner führt zu keiner (zusätzlichen)

Beeinträchtigung der künftigen Baumöglichkeiten der Beschwerdeführerin.

Entsprechend ist nicht ersichtlich, weshalb die Erteilung der Baubewilligung

von ihrem Einverständnis abhängig sein soll.

4.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist

deshalb abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen; eine Parteientschädigung kann nicht zugesprochen werden (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 1'600.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …