VB.2013.00815

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00815

8. Mai 2014Deutsch14 min

(URT.2014.16307)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Bauausschuss Dübendorf bewilligte C am 22. Januar

2013 unter Nebenbestimmungen den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sowie

den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse

03 in F. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März

1996 (mit seitherigen Änderungen; BZO) liegt das Baugrundstück in der Zone W2b.

Erwägungen

II.

Auf Rekurs des Nachbarn A vom 28. Februar 2013 hin

führte das Baurekursgericht einen doppelten Schriftenwechsel sowie am 7. Mai

2013.

einen Augenschein vor Ort durch und entschied am 6. November 2013 wie

folgt:

"I. Der

Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

Demgemäss wird Ziffer 1.1 des Beschlusses des

Bauausschusses Dübendorf vom 22. Januar 2013 um die Auflage ergänzt, dass

vor Baubeginn abgeänderte Pläne des Untergeschosses zur Bewilligung

einzureichen sind, aus denen hervorgeht, dass die bestehenden Räume nur für

Sachzwecke genutzt werden.

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen,

soweit darauf eingetreten wird."

III.

Mit Beschwerde vom 16. Dezember 2013 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 6. November 2013

sowie die Baubewilligung vom 22. Januar 2013 aufzuheben. Ausserdem

verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 22. Januar

2014.

lautet auf Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Dübendorf

verzichtete am 13. Januar 2014 auf eine Beschwerdeantwort. C liess am 3. März

2014.

beantragen, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen –

abzuweisen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die Legitimation von A zu Rekurs und

Beschwerde ist aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen und wird seitens der

Beschwerdegegner nicht bestritten. Weil auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Der

Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die

Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen

mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz

am 7. Mai 2013 einen Lokaltermin abgehalten, und es dürfen die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB

1995.

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.] Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 81).

2.

Laut § 311 PBG sind darstellbare Vorhaben, Grenzveränderungen

ausgenommen, vor der öffentlichen Bekanntmachung auszustecken (Abs. 1). Die

Aussteckungen müssen mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen; werden

sie vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in

streitigen Fällen die Wiedererstellung angeordnet werden (Abs. 2).

2.1

Das

Baurekursgericht erwog, dass der Rekurrent erst anlässlich des gerichtlichenAugenscheins

und nach Ablauf der 30-tägigen Rekursfrist gemäss § 22 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) eine ungenügende Aussteckung beanstandet habe. Auf

die Rüge könne daher wegen Verspätung nicht eingetreten werden.

Der Beschwerdeführer macht vor Verwaltungsgericht geltend,

dass das Projekt zwar während der öffentlichen Planauflage ausgesteckt, danach

aber die Profile wieder entfernt worden seien. Daher habe das Baurekursgericht

die Bauherrschaft eingeladen, das Vorhaben auf den Lokaltermin hin erneut

auszustecken. Weil sich die Mangelhaftigkeit der Profilierung somit erst am

Augenschein habe feststellen lassen, sei der Einwand rechtzeitig erhoben

worden. Deswegen habe sich zuvor nicht nachvollziehen lassen, wie sperrig und unpassend

das Bauvorhaben in Erscheinung trete, was als Verletzung des rechtlichen Gehörs

zu würdigen sei.

2.2

Ist eine Aussteckung unvollständig oder

fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der

anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert

worden ist (RB 1982 Nr. 154; VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086, BEZ

2000.

Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 310, auch zum Folgenden). In

erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der

Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu.

Vorliegend hat der

Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend gemacht, dass die Pläne unzutreffend

seien. Auch räumt er ein, dass das Projekt während der Planauflage ausgesteckt

war. Ob bereits die ursprüngliche Aussteckung unrichtig war oder erst die auf

den Augenschein des Baurekursgerichts hin vorgenommene, lässt sich heute nicht

mehr feststellen, tut jedoch nichts zur Sache. Jedenfalls hatte die

ursprüngliche Profilierung ihren Zweck erreicht, die Nachbarn auf das

Bauvorhaben hinzuweisen. Es wäre Sache des Beschwerdeführers gewesen, nach

Einsicht in die Planunterlagen die Korrektur einer allenfalls unrichtigen

Aussteckung zu verlangen. Sollte die erst auf den gerichtlichen Augenschein hin

vorgenommene Profilierung die Dimensionen des Projekts falsch wiedergegeben

haben, hätte der Beschwerdeführer einen weiteren Augenschein nach erfolgter

Berichtigung der Aussteckung verlangen können. Allerdings waren sowohl die

rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres

in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf

die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete

Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird

oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor.

3.

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne

besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung

des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind laut § 321 Abs. 1

PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,

Befristungen) zu verknüpfen.

3.1

In seinen

Erwägungen hielt das Baurekursgericht fest, dass der von der Bauherrschaft

geplante Fitnessraum mit Sauna und Dusche/WC wie auch der Hobbyraum nur durch

die Anwesenheit von Personen ihren Nutzungszweck erfüllten. Deswegen müsse das

Untergeschoss an die Geschosszahl angerechnet werden. Weil das Vorhaben mit

zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss die maximale Geschosszahl jedoch

bereits ausschöpfe, erweise sich die vorgesehene Nutzung des Untergeschosses

als unzulässig. Dieser Mangel lasse sich ohne Weiteres mit einer entsprechenden

Auflage heilen; bauliche Massnahmen seien nicht erforderlich. Erlaubt sei etwa

eine Bewerbung dieser Flächen als Keller-, Trocknungs-, Lager-, Archiv- oder

Veloabstellräume. Die Baubewilligung sei daher mit einer entsprechenden

Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn entsprechend

geänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen habe.

Während sich der private Beschwerdegegner mit der

partiellen Gutheissung des Rekurses abgefunden und diese Auflage akzeptiert

hat, rügt der Beschwerdeführer, dass zur Vermeidung von Missbräuchen bauliche

Massnahmen hätten angeordnet oder eine Nutzungsbeschränkung im Grundbuch hätte

eingetragen werden müssen. Denn die betreffenden Räume im Untergeschoss wiesen

eine Fläche von insgesamt 70 m² auf, seien belichtet, über einen Lift mit den

Wohnräumen verbunden und verfügten über einen Ausgang in den Garten.

3.2

Ob ein Projektmangel

im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten"

behoben werden kann, hängt in erster Linie von Art und Ausmass des Verstosses

ab. Eine Baubewilligung ist zu verweigern, wenn die – am Umfang des

Gesamtprojekts zu messende – Korrektur einschneidender Veränderungen bzw. einer

konzeptionellen Überarbeitung bedarf, sodass das Projekt seine Identität verliert

(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346). Vorliegend ist dem Beschwerdeführer zwar

einzuräumen, dass die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung der beiden Räume

"Fitness/Sauna/Du/Wa" und "Hobby/Wa" angesichts der guten

gebäudeinternen Erschliessung über einen Lift, der natürlichen Belichtung und

der Raumgrösse erheblich ist. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid

dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen,

die eben diesen Missbrauch ausschliessen. Sollten die Pläne nicht hinreichend

Gewähr bieten, dass eine im Sinn von Art. 19 BZO in Verbindung mit § 276

Abs. 1 PBG verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume

ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung

des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand

keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines

Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine seitens des Verwaltungsgerichts

zu korrigierende Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG zu

erblicken. Zu berücksichtigen ist vorliegend auch der Umstand, dass eine

verpönte Nutzung des Untergeschosses zu Wohnzwecken deswegen kaum zu befürchten

ist, weil dies gleichsam vor den Augen des Beschwerdeführers stattfinden würde.

Schliesslich bleibt festzuhalten, dass der Bauausschuss über die

Revisionspläne in Form einer anfechtbaren Verfügung zu entscheiden hat. Dagegen

steht wiederum der Rechtsmittelweg offen.

4.

Kraft § 293 PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse

höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1);

die Gemeinden können die Freilegung von Untergeschossen näher regeln (Abs. 4).

Art. 22 BZO erklärt Abgrabungen in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b für

unzulässig; davon ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen

untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden.

4.1

Nach

Auffassung des Baurekursgerichts steht das Vorhaben im Einklang mit Art. 22

BZO. Denn für die Beurteilung der Abgrabungen sei nur der Neubau, nicht aber

der bestehende Garagenanbau massgebend. Bei der Nordfassade, welche an die

Garage angrenze, werde einzig die Zufahrt zur neuen Doppelgarage abgegraben.

Der Beschwerdeführer erneuert die Rüge, dass die

Nordfassade auf der ganzen Breite freigelegt werde, wodurch der Neubau

viergeschossig in Erscheinung trete. Allein mit dieser umfassenden Abgrabung

könne der Neubau an die bestehende Garage angeschlossen werden. Ein

Garagenanbau stelle nur dann eine besondere Baute dar, wenn er baulich und optisch

selbstständig sei, d. h.

ohne wesentlichen Eingriff in das Hauptgebäude wieder beseitigt werden könne.

Vorliegend käme beim Abbruch der Garage die vollumfänglich abgegrabene

Nordfassade zum Vorschein.

4.2

Dem Baurekursgericht ist beizupflichten,

dass für die Zulässigkeit der Abgrabung nur der Neubau zu berücksichtigen ist

und nicht auch der vorbestandene Gebäudeteil. Sodann ist allein das Baugesuch

zu beurteilen; wie sich die Geländeverhältnisse im Fall einer – wohl rein

hypothetischen und in Anbetracht der Regelung betreffend Abstellplätze in §§ 242 ff.

PBG kaum bewilligungsfähigen – Beseitigung der Garagen präsentieren würden, tut

daher nichts zur Sache. Beim nordseitigen Garagenteil handelt es sich nach den

Plänen konstruktiv um eine eigenständige Baute und nicht um einen Bestandteil

des neuen Mehrfamilienhauses. Die geringfügige Abgrabung beschränkt sich auf

die Zufahrt zur bestehenden Garage und steht somit im Einklang mit Art. 22

BZO.

5.

Art. 19 BZO enthält für die Zone W2b, in der das

Baugrundstück liegt, keine Beschränkung der zulässigen Gebäudehöhe. Somit bestimmt

sich diese nach § 279 Abs. 1 PBG aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl

mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m zuzüglich 1,5 m für die

Erhebung des Erdgeschosses. Dies ergibt für das Bauvorhaben eine Maximalhöhe

von 8,1 m.

5.1

Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass bei

erstmaliger Überbauung eines Grundstücks wie auch beim Neubau nach einem

Gebäudeabbruch auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain

abzustellen sei. Im Fall des Abbruchs und nachfolgenden Wiederaufbaus könne

sich die Frage stellen, ob die Überbaubarkeit des Grundstücks aufgrund des

Altbaus beeinträchtigt worden sei, weshalb der gewachsene Boden im Grundrissbereich

des Abbruchobjekts, also in der Baugrube, unter Umständen durch Interpolation

festzulegen und im Fall von Absenkungen fiktiv aufzufüllen sei. Gleiches gelte

bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge und Ähnliches. Die Gebäudehöhe

sei nur auf den Trauf- und nicht auch auf den Giebelseiten zu messen. Aus den

Baugesuchsplänen und den Feststellungen am Augenschein ergebe sich ein deutlich

höheres bestehendes Terrain als dasjenige der bestehenden Garagenzufahrt. Somit

müsse der massgebende Verlauf des gewachsenen Bodens vom bestehenden Terrain

aus über die Baugrube hinweg interpoliert werden. Nach den Feststellungen am

Lokaltermin erweise sich der interpolierte Terrainverlauf im Vergleich mit der

bestehenden Hanglage als realistisch. Von dem auf diese Weise ermittelten Terrain

aus gemessen sei die Gebäudehöhe allseits eingehalten.

Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der

Beschwerdeführer geltend, das Baurekursgericht lasse ausser Acht, dass die

Garagenanbaute bestehen bleibe, weshalb keine Interpolation vorzunehmen sei.

Das gewachsene Terrain werde somit durch den Garagenboden definiert und sei

auch für den Neubau massgebend, weil dieser an die Garage angebaut werde. Als

besondere Baute sei die Garage abstandsprivilegiert; ihre Höhe müsse ab der

gleichen Kote ermittelt werden wie die Höhe des Neubaus. Zu Unrecht betrachte

das Baurekursgericht für letzteren ein Niveau für massgebend, das 1,2 m höher

als jenes der Garage liege. Für die Gebäudehöhe an den Ecken der Nordfassade

sei auf das aktuell gestaltete Terrain des Garagenvorplatzes mit einer

Höhenkote von 578,05 m abzustellen. Von da aus gemessen betrage die

Gebäudehöhe jedoch 9,35 m. Die Überschreitung der Gebäudehöhe führe im

Weiteren dazu, dass das Dachgeschoss zu einem weiteren Vollgeschoss werde.

5.2

Gemäss § 280

Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden

gemessen. Als gewachsener Boden gilt nach § 5 Abs. 1 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) der bei Einreichung des Baugesuchs

bestehende Verlauf des Terrains. Alle Höhenmasse werden im Lot gemessen (§ 29

Abs. 1 ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird

nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen (VGr, 19. Dezember

2013, VB.2013.00669, E. 2.3; 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1

= BEZ 2009 Nr. 41; RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 918).

Der Beschwerdeführer widerspricht der Feststellung des

Baurekursgerichts nicht, dass der gewachsene Boden im Bereich des Neubaus durch

Interpolation zu ermitteln ist. Sodann hat die Vorinstanz zutreffend

festgehalten, dass das Bauvorhaben auf der massgebenden Traufseite die

Gebäudehöhe an allen Messpunkten einhält. Im Streit liegt allein die Frage, ob

der Terrainverlauf beim fortbestehenden Garagengebäude, an das der Neubau

angefügt werden soll, auch für letzteren massgebend sei. Wie sich den Plänen

entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch

baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es

sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude

separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für

den Terrainverlauf beim hinter liegenden Wohnhaus massgebend sein sollte. Auch

von ihrer optischen Erscheinung her tritt die eingeschossige Garage von der

nordseitig an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaft des Beschwerdeführers

aus betrachtet klarerweise als Anbau und nicht als Bestandteil des Wohnhauses

in Erscheinung. Mithin erweist sich der Einwand einer Überschreitung der

Gebäudehöhe als unzutreffend.

6.

6.1

Hinsichtlich

der im Baugesuch erwähnten Solaranlage erwog das Baurekursgericht, dass über

eine solche noch gar nicht befunden worden sei. Die Erteilung einer Bewilligung

werde erst geprüft, wenn der Bauherr in den nachzureichenden Plänen die genaue

Lage und Abmessung der Anlage bezeichne. Insoweit fehle es daher an einem Anfechtungsobjekt

und sei auf den Rekurs nicht einzutreten.

Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass die

Aufteilung des Bewilligungsverfahrens nicht nachvollziehbar sei. Es bestehe die

Gefahr, dass der Bauherr auf diese Weise vollendete Tatsachen schaffe und die

behördliche Zustimmung zu einer ästhetisch unbefriedigenden Lösung erlange.

6.2

Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss, dass

die Vorinstanzen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung missachtet

hätten. Danach muss ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit geprüft und

beurteilt werden (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2 = BEZ 2009

Nr. 26, auch zum Folgenden). Das bedeutet jedoch nicht, dass es dem

Bauherrn verwehrt wäre, zunächst eine Baubewilligung für ein (Stamm-)Projekt zu

erwirken und gewisse Änderungen oder Erweiterungen zum Gegenstand eines

separaten Baugesuchs zu machen. Wie das Baurekursgericht zutreffend erwogen

hat, steht es dem Beschwerdeführer frei, gegen eine allfällig später erteilte

Baubewilligung für eine Solaranlage wiederum Rekurs zu erheben. Inwiefern er

dadurch in seinen Rechten verletzt werden sollte, ist nicht ersichtlich.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer

kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und

muss ihm eine Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr hat

er dem obsiegenden privaten Beschwerdegegner kraft § 17 Abs. 2 lit. a

VRG eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als angemessen erweist sich ein

Betrag von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 8'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…