VB.2014.00011

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00011

8. Mai 2014Deutsch8 min

(URT.2014.16297)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 14. Dezember 2012 erteilte der

Gemeinderat Stadel D und E die Bewilligung für den Umbau ihres Bauernhauses auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Stadel.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten am 15. Januar 2013 die Nachbarn A

und B an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragen unter anderem,

auf die Fensterverglasung im 1. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss der

Giebelfassade Nord sei zu verzichten. Mit Entscheid vom 21. November 2013

wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab.

III.

A und B führten am 7. Januar 2014 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:

"1. Der

angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung für die

Fensterverglasungen im 1. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss der Giebelfassade

Nord sei zu verweigern;

2.

es sei ein

Augenschein des Verwaltungsgerichts durchzuführen;

3.

eventualiter

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung im Sinne der

Begründung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

4.

unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführenden."

D und E stellten am 15. Januar 2014 folgende Anträge:

"1. Es sei

die Beschwerde abzuweisen.

2.

Es sei die

aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf die angefochtenen Fensterverglasungen

in der Giebelfassade Nord zu beschränken, und es sei demgemäss den privaten

Beschwerdegegnern zu erlauben, die bewilligten und nicht strittigen Bauarbeiten

nach Erfüllung der an die Baufreigabe geknüpften Auflagen und Bedingungen

auszuführen.

3.

Alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer."

Das Baurekursgericht beantragte am 17. Januar 2014

die Abweisung der Beschwerde. Mit dem gleichen Schluss liessen sich der

Gemeinderat Stadel am 4. Februar 2014 und die Baudirektion des Kantons

Zürich am 7. Februar 2014 vernehmen. A und B nahmen dazu am

14.

Februar 2014 Stellung. Der Gemeinderat Stadel reichte am 4. März

2014.

eine Stellungnahme ein. Eine weitere Eingabe von D und E datiert vom

10.

März 2014. Mit Präsidialverfügung vom 12. März 2014 wies das

Verwaltungsgericht das Begehren um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung der

Beschwerde auf die Fensterverglasungen in der Giebelfassade Nord ab. Zugleich

setzte es A und B eine Frist bis zum 24. März 2014 zur freigestellten

Vernehmlassung zu den eingegangen Dupliken. A und B verzichteten stillschweigend

auf eine solche Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden beantragten die Durchführung eines

Augenscheins. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen

Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend

ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen

Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im

Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz

berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der

massgebende Zustand aus den von den Parteien eingereichten Plänen und

Fotografien sowie den während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins

erstellten Fotografien. Auf einen weiteren Augenschein kann unter diesen

Umständen verzichtet werden.

2.

Die privaten Beschwerdegegner sind Eigentümer des

Grundstückes Kat.-Nr. 01. Dieses Grundstück ist mit einem ehemaligen

Bauernhaus aus dem Jahr 1815 überstellt und liegt nach der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Stadel vom 7. Februar 2011 (BZO) in der

Kernzone. Das Bauernhaus besteht aus einem Wohn- und einem Ökonomieteil. Seine

östliche Fassade mit dem Wohnteil verläuft parallel zur G-Strasse. Nördlich

grenzt das Grundstück an die Parzelle Kat.-Nr. 477 an, welche ebenfalls

mit einem älteren Bauernhaus überstellt ist, das den Beschwerdeführenden

gehört. Zwischen den beiden Bauernhäusern besteht ein Abstand von nur gerade

zwei Metern. Im Kernzonenplan der Gemeinde Stadel ist der Wohnteil des

Bauernhauses der privaten Beschwerdegegner sowie das gesamte Bauernhaus der

Beschwerdeführenden als "ortsbaulich wichtige Gebäude und Gebäudeteile"

eingetragen. Die privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, den rückwärtigen

Ökonomieteil ihres Bauernhauses abzubrechen und durch einen etwas kleineren

Neubau zu ersetzen. Der Wohnteil soll demgegenüber erhalten bleiben, im Inneren

umgebaut sowie (innen und aussen) saniert werden. Im Rahmen dieser Sanierung

ist vorgesehen, in die bisher fensterlose nördliche Giebelfassade des Wohnteils

Fenster einzubauen.

3.

Die lokale Baubehörde bewilligte den privaten

Beschwerdegegnern den Einbau der projektierten Fenster; die Vorinstanz schützte

diesen Entscheid. Die Beschwerdeführenden machen zusammengefasst geltend, die

Fenster ihres Wohnhauses seien jahrelang gegen eine nicht befestigte Wand eines

Nichtwohngebäudes ausgerichtet gewesen. Neu werde dieses Haus zu einem

Wohngebäude, mit einer direkt den Fenstern der Beschwerdeführenden zugewandten

Fensterfront, umgebaut. Der Schutz der Privatsphäre durch Abstandsvorschriften

entfalle komplett. Das geplante Umbauvorhaben unterschreite massiv die ordentlichen

Grenz- und Gebäudeabstände. Diese kantonalen Abstandsvorschriften dienten dazu,

alle denkbaren negativen Auswirkungen von zu nahe beieinanderstehenden Bauten

zu verhindern. Sie verhinderten, dass sich Fensterfronten mit einem Abstand von

gerade einmal zwei Metern direkt gegenüberliegen. Damit sicherten sie

insbesondere die Privatsphäre. Eine Unterschreitung der Abstandsvorschriften

sei gemäss § 270 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) nur dann gestattet, wenn keine wohnhygienischen

oder feuerpolizeilichen Gründe dagegen sprächen. Die Wohnhygiene umfasse auch

die Sicherung der Privatsphäre.

4.

4.1

Der

Wohnteil des Bauernhauses der privaten Beschwerdegegner und das gesamte Bauernhaus

der Beschwerdeführenden sind – wie oben dargelegt – "ortsbaulich wichtige

Gebäude und Gebäudeteile". Ziff. 2.1 Abs. 1 BZO hält in

Bezug auf solche Gebäude bzw. Gebäudeteile Folgendes fest:

"Die

in den Kernzonenplänen bezeichneten ortsbaulich wichtigen Gebäude und

Gebäudeteile dürfen nur umgebaut oder ersetzt werden. Solche Ersatzbauten

dürfen das Ausmass des bestehenden oberirdischen Gebäudevolumens nicht

überschreiten. Standort, Stellung, Form sowie die wesentlichen gestalterischen

Elemente dieser Gebäude sind unabhängig von Abstandsunterschreitungen zu wahren

oder zu übernehmen."

4.2

Ziff. 2.1

Abs. 1 BZO gestattet ausdrücklich den Umbau von ortsbaulich wichtigen

Gebäuden (Satz 1). Nach dem Willen des lokalen Gesetzgebers gelten solche

Bauten als baurechtskonform und zwar losgelöst von allfälligen Grenz-

oder Gebäudeabständen (Satz 3). Beim Streitobjekt handelt es sich somit

nicht um eine nachträglich vorschriftswidrig gewordene Baute im Sinn von

§ 357 Abs. 1 PBG. Folglich darf das Streitobjekt umgebaut und

mit den zur genügenden Belichtung der neu geschaffenen Wohnräume erforderlichen

Fenstern versehen werden. Ein solcher Umbau setzt weder eine Interessenabwägung

noch eine Ausnahmebewilligung voraus.

4.3

An dieser

Tatsache vermag – entgegen der Beschwerde – auch § 270

Abs. 3 PBG nichts zu ändern: Nach dieser Bestimmung kann durch

nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und

feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden. Werden

Abstände in Kernzonen planerisch fixiert, so sind sie privaten

Näherbaurechtsvereinbarungen nicht zugänglich (Maja Schüpbach Schmid, Das

Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2000,

S. 28). Dies wiederum hat zur Folge, dass § 270 Abs. 3 PBG

auf solche Konstellationen von vornherein nicht anwendbar ist. Damit erübrigt

es sich zu prüfen, ob "einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse" im

Sinn der zitierten Bestimmung vorliegen.

4.4

Die

Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, aufgrund der geplanten Fenster

und der dadurch möglichen Einblicke auf ihr Grundstück seien sie ideellen Immissionen

ausgesetzt. Gemäss § 226 Abs. 1 Satz 1 PBG ist jedermann

verpflichtet, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren baulichen

und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung

möglichst gering zu halten. Das zürcherische Baurecht, insbesondere § 226

PBG, gewährt grundsätzlich keinen Schutz vor ideellen Immissionen (VGr, 18.

Juni 1997, VB.1997.00053, E. 2a [nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht]).

Lediglich bei einer sexgewerblichen Nutzung (vgl. VGr, 21.

Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.4–3.8) oder im Rahmen der

Freitodbegleitung (vgl. VGr, 2. Dezember 2009,

VB.2009.00417, E. 3 in Verbindung mit VGr, 20. Oktober 2010, VB.2010.00533,

E. 2 und BGr, 6. September 2010,1C_66/2010, E. 4.3) sind gewisse Ausnahmen

denkbar. Demgegenüber kennt das Planungs- und Baugesetz keinen besonderen

Schutz der Privatsphäre (VGr, 26. August 2009, VB.2009.00223, E. 4; 5. Mai

2006, VB.2005.00563, E. 3.2). Entsprechend können sich die Beschwerdeführenden

nicht mit Erfolg auf § 226 PBG berufen. Für die von den

Beschwerdeführenden verlangte Rückversetzung der Fenster, Verkleinerung der

Fensterfläche, Verwendung von Satinatoglas oder Montage von Lamellen besteht

keine gesetzliche Grundlage.

5.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung

antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 f. VRG). Dem Gemeinderat Stadel

sowie der Baudirektion stehen in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf

beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11;

14.

Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 4'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1.1

und 1.2 je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-) als Parteientschädigung

zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.

6.

Mitteilung an:…