Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00025

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2014.00025

Urteil

der 1. Kammer

vom 4. Juni 2014

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber

Martin Tanner.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C, diese

substituiert durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E,

vertreten durch RA

F,

2. Bauamt der Gemeinde Bäretswil,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1.1 G,

1.2 H,

2.1 I,

2.2 J,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung/Feuerpolizeiliche Auflagen,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 5. Juli 2013 erhoben A und B beim Bauamt der

Gemeinde Bäretswil eine "Baueinsprache mit anfechtbarer Verfügung und

Erwirkung eines Baustopps". Mit Schreiben vom 19. Juli 2013 teilte

ihnen das Bauamt Bäretswil mit, bei den Bauarbeiten handle es sich "um die

Erfüllung der feuerpolizeilichen Auflagen des Beschlusses des Bauausschusses

vom 22. Juni 2012 resp. des Beschlusses des Bauausschusses vom

24. April 2007".

Erwägungen

II.

Am 1. August 2013 rekurrierten A und B dagegen an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, einen Baustopp zu

erlassen, die Verfügung vom 19. Juli 2013 aufzuheben und das Bauamt der

Gemeinde Bäretswil anzuweisen, ein ordentliches Baubewilligungsverfahren

eventualiter ein Anzeigeverfahren betreffend Auflagenerfüllung durchzuführen.

Mit Entscheid vom 4. Dezember 2013 wies das Baurekursgericht dieses

Rechtsmittel in der Hauptsache – nämlich soweit es darauf eintrat – ab.

III.

Am 15. Januar 2014 führten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht

und stellten folgende Anträge:

"1. Der angefochtene Entscheid und mit ihm die Verfügung des

Ressortleiters Hochbau vom 19. Juli 2013 und mit dieser der Beschluss des

Bauausschusses Bäretswil vom 22. Juni 2012 seien aufzuheben.

2.

Der Bauausschuss der Gemeinde Bäretswil sei einzuladen, bezüglich

der umstrittenen baulichen Vorkehren (nachträgliche Erstellung eines

Fluchtweges aus dem Untergeschoss der Terrassenüberbauung K mit überdecktem

Ausgang an der Grenze zwischen den Liegenschaften Kt.-Nr. 01 und 02)

nachträglich ein den gesetzlichen Erfordernissen genügendes

Baubewilligungsverfahren durchzuführen, nämlich ein ordentliches

Baubewilligungsverfahren mit Aussteckung, Ausschreibung, Einholung der

ausdrücklichen Zustimmung der Eigentümer der Baugrundstücke (Kat.-Nr. 01

und 03), materieller Prüfung des Baugesuches und ordnungsgemässer Zustellung

des entsprechenden Beschlusses an die Gesuchsteller, die Eigentümer der

Baugrundstücke und Nachbarn die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig

anfordern.

3.

Eventuell: die Akten seien an das Baurekursgericht zurückzuweisen

verbunden mit der Einladung, den Rekurs der durch Frau Kollegin C vertretenen

Beschwerdeführer vom 1. August 2013, eventuell und mindestens aber die

Eingabe der Beschwerdeführer vom 5. Juli 2013 an die Gemeinde Bäretswil

als Einsprache bzw. Rekurs gegen die umstrittenen baulichen Massnahmen bzw. den

angeblich eine Bewilligung darstellenden Beschluss des Bauausschusses Bäretswil

vom 22. Juni 2012 materiell zu prüfen.

4.

Das Kosten-

und Entschädigungsdispositiv (Ziff. II und III des angefochtenen Entscheides)

sei auch im Falle einer Abweisung der vorliegenden Beschwerde angemessen

zugunsten der Beschwerdeführer zu ändern.

5.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."

Der Bauherr und Nachbar E beantragte am 18. Februar

2014, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Der

Bauausschuss der Gemeinde Bäretswil liess sich am 11. März 2014 ebenfalls

mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Am

24.

April 2007 erteilte die lokale Baubehörde dem privaten

Beschwerdegegner die Bewilligung für den Neubau dreier Einfamilienhäuser, eines

Landhauses, eines Zwei- und eines Vierfamilienterrassenhauses sowie zweier

Tiefgaragen auf der Parzelle aKat.-Nr. 04. In Dispositiv-Ziff. 5.16

des baurechtlichen Entscheides hielt die lokale Baubehörde fest, dass der

Fluchtweg aus den beiden Terrassenhäusern ungenügend sei. Vor Baufreigabe sei

deshalb die Fluchtwegsituation anzupassen und es seien revidierte Pläne zur

Bewilligung einzureichen.

1.2

Aus nicht

näher bekannten Gründen wurde in der Folge die Baufreigabe trotz fehlender

angepasster Pläne erteilt, worauf der Beschwerdegegner die vorgenannten Bauten

erstellte und das ursprüngliche Baugrundstück aKat.-Nr. 04 in die

Parzellen Kat.-Nrn. 01, 05, 02, 06, 07 und 03 unterteilte. Auf den

Parzellen Kat.-Nr. 02, 06 und 07 stehen die drei Einfamilienhäuser. Die

Parzelle Kat.-Nr. 01 ist mit dem Zweifamilienterrassenhaus, die Parzelle

Kat.-Nr. 05 mit dem Vierfamilienterrassenhaus überbaut. Die Beschwerdeführenden

sind Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02. An einer weiteren Parzelle

Kat.-Nr. 03 besteht Miteigentum der Anstösser; sie dient der gemeinsamen

Tiefgaragenerschliessung.

1.3

Mit

Präsidialverfügung vom 19. November 2009 ordnete der Ressortleiter Hochbau

der Gemeinde Bäretswil an, dass die Untergeschosse der Terrassenhäuser aufgrund

fehlender sicherer Fluchtwege bis zur Behebung dieses Mangels nicht mehr

benutzt werden dürften. Zugleich wurde dem privaten Beschwerdegegner eine Frist

bis zum 18. Dezember 2009 angesetzt, um die entsprechenden baulichen

Sicherheitsvorkehrungen zu planen und bewilligen zu lassen. Mit Präsidialverfügung

vom 11. Januar 2011 erteilte der Ressortleiter Hochbau dem

Beschwerdegegner unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Bau der

Fluchtwege für die zwei Terrassenhäuser. Einen vom Beschwerdegegner hiergegen

erhobenen Rekurs hiess die Vorinstanz mit Entscheid vom 9. Mai 2012

infolge sachlicher Unzuständigkeit des Ressortleiters gut und hob die

Präsidialverfügung auf. Der zuständige Bauausschuss bewilligte am 22. Juni

2012.

ebenfalls unter Auflagen und Bedingungen die Projektänderung. Dieser Beschluss

wurde vom Beschwerdegegner nicht angefochten. Er sieht in Bezug auf das

Zweifamilienterrassenhaus folgende feuerpolizeiliche Vorkehrungen vor: Die

Kellerräume des Terrassenhauses sollen mittels eines verlängerten Korridors,

der durch die Tiefgarage verläuft, aber gegenüber dieser abgeschlossen ist, direkt

ins Freie geführt werden. Weiter soll der überdachte Notausgang gegenüber der

Parzelle der Beschwerdeführenden einen Abstand von 1,6 Metern aufweisen.

Dieses Bauvorhaben wurde weder publiziert noch mittels eines Baugespannes

ausgesteckt.

2.

2.1

Der

Beschwerdegegner begann Ende Mai 2013 mit dem Bau des Fluchtweges. Am

5.

Juli 2013 erhoben A und B beim Bauamt Bäretswil eine

"Baueinsprache mit anfechtbarer Verfügung" und ersuchten um Erlass

eines Baustopps. Zur Begründung führten sie aus, das Bauprojekt sei weder

öffentlich ausgeschrieben noch mittels eines Baugespanns ausgesteckt worden. Es

unterschreite den Grenzabstand und erweise sich deshalb auch als materiell

baurechtswidrig. Mit Schreiben vom 19. Juli 2013 teilte das Bauamt

Bäretswil den Beschwerdeführenden Folgendes mit: "Wie wir Ihnen schon anlässlich

Ihres Besuches auf dem Bauamt am 2. Juli 2013 mitgeteilt haben, handelt es

sich bei den Bauarbeiten um die Erfüllung der feuerpolizeilichen Auflagen des

Beschlusses des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 resp. des Beschlusses des

Bauausschusses vom 24. April 2007. Bitte beachten Sie sodann auch, dass

nachwievor ein Nutzungsverbot der Tiefgarage besteht." Eine

Rechtsmittelbelehrung enthielt dieses Schreiben nicht.

2.2

Am

1.

August 2013 liessen A und B bei der Vorinstanz Rekurs erheben und unter

anderem beantragen, es sei die vorstehend zitierte "Verfügung" vom

19.

Juli 2013 aufzuheben und das Bauamt der Gemeinde Bäretswil anzuweisen,

ein ordentliches Baubewilligungsverfahren eventualiter Anzeigeverfahren

betreffend Auflagenerfüllung durchzuführen. Die Baute halte die Grenzabstände

nicht ein. Ferner fehle die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft für

das Bauvorhaben.

2.3

Die

Vorinstanz bejahte im Rekursentscheid zunächst den Verfügungscharakter des

Schreibens vom 19. Juli 2013. Anschliessend erwog sie, die lokale

Baubehörde hätte korrekterweise ein ordentliches Baubewilligungsverfahren

durchführen und den Baubewilligungsbeschluss vom 22. Juni 2012 den Beschwerdeführenden

eröffnen müssen. Gleichwohl helfe dies den Beschwerdeführenden nicht weiter.

Diese hätten nämlich erst in ihrer Rekursreplik, mithin drei Monate nach

Kenntnisnahme, die Aufhebung der Baubewilligung vom 22. Juni 2012

verlangt. Angesichts des klar verspäteten Antrags erübrige sich eine

Wiederholung des Baubewilligungsverfahrens.

2.4

Die

Beschwerdeführenden rügen, der Rekursentscheid sei überspitzt formalistisch.

Der Beschluss vom 22. Juni 2012 stelle keine "Baubewilligung"

dar. Weder in dessen Dispositiv noch in dessen Erwägungen werde darauf hingewiesen,

dass es sich um eine Baubewilligung handle. Zudem habe die Gemeinde auf

telefonische Anfrage hin, ob eine Baubewilligung vorliege, mitgeteilt, "in

dem Sinn eigentlich nicht". Damit habe die Gemeinde Bäretswil klar zum

Ausdruck gebracht, dass weder ein ordentliches Baubewilligungsverfahren

stattgefunden habe, noch eine Baubewilligung vorliege, noch die Gemeinde gedenke,

nachträglich ein ordnungsgemässes Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

Dagegen und gegen die in Ausführung begriffenen baulichen Massnahmen habe sich

sowohl die Einsprache an die Gemeinde Bäretswil als auch der Rekurs an die

Vorinstanz gerichtet. Verlangt werde in beiden Eingaben ausdrücklich ein

Baustopp und – mindestens sinngemäss – die Verweigerung bzw. Aufhebung der

"Baubewilligung" vom 22. Juni 2012 sowie die Durchführung eines

nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Wenn im Rekurs die Aufhebung der

Verfügung vom 19. Juli 2013 des Bauamtes Bäretswil sowie die Durchführung

eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, evtl. eines Anzeigeverfahrens,

betreffend Auflageerfüllung verlangt werde, beinhalte dieser Antrag auch den

sinngemässen Antrag auf Aufhebung des Beschlusses vom 22. Juni 2012.

3.

3.1

Wie das

Baurekursgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Beschluss des Bauausschusses

vom 22. Juni 2012 den Beschwerdeführenden zu Unrecht nicht eröffnet worden.

Auf die entsprechenden Erwägungen im Rekursentscheid ist zu verweisen.

3.2

Die

fehlende oder fehlerhafte Zustellung einer individuell zu eröffnenden Verfügung

darf für die Betroffenen keinen Nachteil bewirken. Erhält eine Partei, der die

Verfügung zu Unrecht nicht eröffnet wurde, dennoch Kenntnis von der Anordnung,

so darf sie mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche allerdings nicht beliebig

lange zuwarten; vielmehr ist sie nach Treu und Glauben gehalten, sich bei der

Behörde zu erkundigen und innert angemessener Frist zu reagieren (Kaspar Plüss,

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10 N. 108 f.).

3.3

Bei der

gegebenen Aktenlage ist davon auszugehen, dass der Beschluss des Bauausschusses

vom 22. Juni 2012 den Beschwerdeführenden im Juli 2013 zur Kenntnis

gelangt ist. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnisnahme bestehen jedenfalls

nicht. Sowohl mit ihrer "Baueinsprache" vom 5. Juli 2013 als

auch mit ihrem Rekurs vom 1. August 2013 sind sie nach Treu und Glauben

rechtzeitig tätig geworden. Ein übermässig langes Zuwarten liegt nicht vor.

4.

Zu prüfen bleibt demnach, ob die Vorinstanz zu Recht davon

ausging, die Beschwerdeführenden hätten sich in besagten Eingaben nicht gegen

den Beschluss des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 gerichtet.

4.1

Die

Rekursschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten (§ 23 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Aus dem

Antrag ergibt sich das Rechtsbegehren der rekurrierenden Partei, wobei hierfür

je nachdem auch die Begründung heranzuziehen ist (Alain Griffel, Kommentar VRG,

§ 23 N. 4, 6 und 11 f.).

4.2

Wie oben

dargelegt, monierten die Beschwerdeführenden sowohl in ihrer "Baueinsprache"

vom 5. Juli 2013 wie auch in ihrem Rekurs vom 1. August 2013 die

Baurechtswidrigkeit des projektierten Fluchtweges. In beiden Eingaben forderten

sie ausdrücklich die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens.

Unerheblich ist, dass die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführenden

irrtümlicherweise davon ausging, der dem Rekurs beigelegte Beschluss vom

22.

Juni 2012 stelle keine Baubewilligung dar und diesen deshalb gemäss

ihrem Antrag nicht angefochten hat. Das fehlende ausdrückliche Begehren um

Aufhebung des Beschlusses vom 22. Juni 2012 ändert nichts an der Tatsache,

dass in der Rekursschrift – wie zuvor bereits in der "Baueinsprache"

– die Missachtung von Abstandsvorschriften gerügt wurde. Wer ausdrücklich die

Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens verlangt und die

Verletzung materieller Baurechtsvorschriften rügt, bringt damit einen

impliziten Anfechtungswillen bezüglich einer allfällig vorhandenen

Baubewilligung zum Ausdruck. Entsprechend wäre die Vorinstanz verpflichtet

gewesen, die in den Eingaben vom 5. Juli und 1. August 2013 vorgetragenen

Rügen materiell zu beurteilen. Zwar hat sich die Vorinstanz im angefochtenen

Entscheid am Rande mit diesen Rügen befasst. Eine genügende und selbsttragende

Eventualbegründung kann darin allerdings nicht erblickt werden. Es liegt

vielmehr ein Nichteintretensentscheid vor.

In Anwendung von § 64 Abs. 1 VRG ist die Sache deshalb

an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese hat die Eingaben vom 5. Juli und

1.

August 2013 als Rekurse gegen den Beschluss vom 22. Juli 2012

materiell zu behandeln.

5.

Bei diesem Ausgang des

Beschwerdeverfahrens obsiegt keine der Parteien vollständig. Es rechtfertigt

sich daher, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden

und den Beschwerdegegnern je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung ist mangels überwiegenden Obsiegens keiner Partei

zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Rekursentscheid vom 4. Dezember

2013.

aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellkosten,

Fr. 3'350.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden (unter solidarischer Haftung für

die Hälfte) und den Beschwerdegegnern je zu einem Viertel auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…