VB.2014.00026

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00026

22. Mai 2014Deutsch22 min

(URT.2014.16338)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 stellte der

Gemeinderat Aeugst am Albis fest, dass die B und A am 16. Mai 2001

erteilte Stammbaubewilligung für ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Aeugst am Albis mitsamt allen Abänderungsbewilligungen

erloschen bzw. verfallen sei (Disp.-Ziff. I). Gleichzeitig befahl die

Behörde B und A, innert 30 Tagen ab der Rechtskraft des Beschlusses

"ein bewilligungsfähiges Projekt für den Rückbau der vorhandenen Bauteile

und die Versetzung des Geländes in einen ordentlichen Zustand" zur Genehmigung

einzureichen und das Rückbauvorhaben nach rechtskräftiger Genehmigung innert

60 Tagen auszuführen (Disp.-Ziff. II). Für den Unterlassungsfall

wurde die Ersatzvornahme angedroht (Disp.-Ziff. III f.).

Erwägungen

II.

Den von B und A hiergegen erhobenen Rekurs hiess das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 im Sinn der

Erwägungen teilweise gut und fasste Disp.-Ziff. I–VII des Beschlusses vom

8.

Januar 2013 wie folgt neu:

"I. B und A wird befohlen, das

Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (D-Strasse, Aeugst am Albis)

bis 30. September 2014 zu beenden.

II. Für den Zuwiderhandlungsfall wird

angedroht, dass die Fertigstellung des Gebäudeäusseren und die Versetzung des

Umschwungs in einen ordnungsgemässen Zustand auf Kosten der

Grundeigentümerschaft ersatzvornahmeweise durch die Gemeinde veranlasst wird.

III. Über die näheren Modalitäten der

Ersatzvornahme wird nötigenfalls vor dem Vollzug separat Beschluss gefasst.

(IV–VII aufgehoben)".

Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 16. Januar 2014 stellten A und B

dem Verwaltungsgericht folgende Anträge:

"1. Der Beschluss des Gemeinderates

Aeugst am Albis vom 8. Januar 2013 ist in allen Teilen aufzuheben.

2.

Der Bestand der Baubewilligung

(Stammbaubewilligung vom 16. Mai 2001) für das vorliegende Bauvorhaben ist

zu bestätigen.

3.

A und B werden im Sinne des Interesses

des Gemeinderates gemäss R2.2011.00056-Rekursverfahren, Stellungnahme Ziffer 4,

aufgefordert, das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu führen.

4.

Für den Zuwiderhandlungsfall ist

anzudrohen, dass die Fertigstellung des Gebäudeäusseren und die Versetzung des

Umschwungs in einen Zustand ohne Baustellen-Charakter auf Kosten der

Grundeigentümerschaft ersatzvornahmeweise durch die Gemeinde veranlasst wird.

5.

Über die näheren Modalitäten der

Ersatzvornahme ist vor dem Vollzug separat Beschluss zu fassen.

6.

Allfällige

Beschwerdevernehmlassungen seien uns möglichst bald nach Eingang zuzustellen.

7.

Die Verfahrenskosten sind der

Gemeinde aufzuerlegen.

8.

Der Bauherrschaft sei eine

angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen."

Am 29. Januar 2014 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In seiner

Beschwerdeantwort vom 19. Februar 2014 schloss der Gemeinderat Aeugst am

Albis auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Mit Stellungnahme vom 18. März 2014 bekräftigten A

und B ihre Anträge. Mit Schreiben vom 21. März 2014 nahm der Gemeinderat

Aeugst am Albis hierzu Stellung. Am 19. Mai 2014 reichten A und B eine

weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Der

Streitfall beruht auf folgender Vorgeschichte (vgl. E. 1 des

Rekursentscheids vom 17. Dezember 2013):

Mit Beschluss vom 16. Mai 2001

erhielten die Beschwerdeführenden die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung

eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in

Aeugst am Albis.

Gegen diesen Beschluss und auch

gegen eine im Jahr 2002 erteilte Bewilligung für eine grundstücksinterne Zufahrt

wurden Rechtsmittel ergriffen. Das letzte dieser Verfahren wurde zu Beginn des

Jahres 2003 erledigt.

Am 9. März 2005 wurde,

nachdem in der Stammbewilligung aus dem Jahr 2001 vorbehaltene Nachweise erbracht

und zusätzlich erforderliche Bewilligungen eingeholt worden waren, die

Baufreigabe erteilt.

Im selben Jahr erfolgten erste

Aushubarbeiten. Diese erfuhren aufgrund einer durch die Vorinstanz erfolgten,

Gegenstand eines weiteren Rekursverfahrens bildenden Verweigerung für die

Inanspruchnahme von Drittgrundstücken eine gewisse Verzögerung. Dieses

Verfahren konnte, nachdem die Vorinstanz wiedererwägungsweise auf ihren

Beschluss zurückgekommen war, im April 2006 abgeschrieben werden. Gleichzeitig

wurde ein gegen den Wiedererwägungsbeschluss gerichteter Nachbarrekurs abgewiesen.

Im Jahr 2006 wurden die

Bauarbeiten nicht wieder aufgenommen. Solche fanden erst im Jahr 2007 wieder

statt. Deren Zweck bestand nach beschwerdeführerischer Darstellung darin, die

"Kanalisation an die Baugrube heranzuführen".

Während dieser Bauarbeiten traten

heftige Regenfälle auf, die auf Nachbargrundstücken zu Problemen mit abfliessendem

Meteorwasser führten und zur Folge hatten, dass die Beschwerdeführenden zu

entsprechenden Massnahmen (Rückhaltebecken mit Überlauf in die Kanalisation)

verpflichtet wurden.

Diese Umstände veranlassten die

Beschwerdeführenden, ihre Baustelle "auf eventuelle Risiken"

überprüfen zu lassen. Handlungsbedarf erkannten sie hierbei unter anderem bei

der Baugrubenwand. Sie entschlossen sich zu deren Verstärkung, was gewisse Anpassungen

des geplanten Gebäudes bedingte. Die entsprechenden Projektänderungen wurden am

10.

Juli 2007 bewilligt.

Ebenfalls als Risiko erachteten

die Beschwerdeführerenden die "Gefahren einer Winterbaustelle". Sie

teilten der Gemeinde daher mit Schreiben vom 10. August 2007 mit, dass auf

"das erhöhte Risiko einer Winterbaustelle" verzichtet werde.

In den Jahren 2008 und 2009 fanden

keine Bauarbeiten statt.

Wieder aufgenommen wurden die

Bauarbeiten im Frühjahr 2010. Der teilweise bereits erfolgte Aushub wurde zu

Ende geführt und es wurde die aus topografischen Gründen notwendige

Baugrubenwand erstellt. Im August 2010 wurden die Bauarbeiten wieder

eingestellt.

Mit Beschluss vom 24. Februar 2011 forderte der Beschwerdegegner

die Beschwerdeführenden auf, die unterbrochenen Bauarbeiten bis spätestens am

15.

Mai 2011 wieder aufzunehmen und das Bauvorhaben ohne wesentlichen

Unterbruch zu Ende zu führen. Für den

Unterlassungsfall drohte er die Einebnung der bereits erstellten Bauteile und

das Versetzen des Geländes in einen ordentlichen Zustand sowie den Verfall der

Baubewilligung an.

Einen von den Beschwerdeführenden

hiergegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht nach Durchführung eines

Delegationsaugenscheins mit Entscheid vom 6. September 2011 ab. Die vom

Beschwerdegegner angesetzte, im Verlauf des Rekursvefahrens abgelaufene Frist

zur Wiederaufnahme der Bauarbeiten wurde neu auf "spätestens"

15.

Mai 2012 angesetzt.

Laut dem Beschwerdegegner sind im

Herbst 2011 noch "gewisse Rohbauteile im Untergeschoss" erstellt worden.

Im Mai 2012 seien die Bauarbeiten eingestellt und im Juli 2012 kurzfristig

wieder aufgenommen worden. Ab September 2012 hätten keine Bauarbeiten mehr

stattgefunden.

Nach Angaben der Beschwerdeführenden

wurden, was sich teilweise mit der Darstellung der Baubehörde deckt, von

November 2011 bis Mitte 2012 "sämtliche unterirdischen Nebengebäude, die

Aussenwände des Kellers und Einliegerwohnung" erstellt. Die Angaben der

Parteien stimmen auch mit Bezug auf die kurzfristige Wiederaufnahme von

Bauarbeiten im Juli überein.

Gegensatz zu dem von der Baubehörde erwähnten Stillstand der Arbeiten seit September

2012.

machten die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren geltend, dass im

September und Oktober 2012 die Kellerinnenwände und die Kellerdecke erstellt worden

seien. Bestätigt wurde dies durch die vom Beschwerdegegner eingereichten, gemäss

Vermerk am 14. November 2012 aufgenommenen Fotos.

Ende Oktober 2012 entschieden sich

die Beschwerdeführenden "infolge Frostprognose" zur Winterpause.

Mit Beschluss vom

8.

Januar 2013 befand der Beschwerdegegner, dass die Bauherrschaft seiner

Anordnung vom 24. Februar 2011, die Bauarbeiten ohne Unterbrüche zu Ende

zu führen, nicht nachgekommen sei, und stellte fest, dass die Stammbaubewilligung

vom 16. Mai 2001 mitsamt den verschiedenen Abänderungsbewilligungen verfallen

sei. Er befahl der Bauherrschaft, innert 30 Tagen ab Eintritt der

Rechtkraft ein bewilligungsfähiges Projekt für den Rückbau der vorhandenen

Bauteile und die Versetzung des Geländes in einen ordentlichen Zustand

(Einebnung) einzureichen und das Projekt innert 60 Tagen ab Eintritt der

Rechtkraft der Genehmigung vollständig durchzuführen. Für den Unterlassungsfall

wurde die Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft angeordnet.

Mit Eingabe vom 11. Februar 2013 rekurrierten die

Beschwerdeführenden gegen den Beschluss vom 8. Januar 2013 ans

Baurekursgericht. Am 10. Juni 2013 führte dieses einen

Abteilungsaugenschein vor Ort durch und forderte die Beschwerdeführenden zur

Einreichung eines Bauprogramms auf. Dem kamen die Beschwerdeführenden am

15.

Juni 2013 nach.

Am 24. Oktober 2013 nahm der zuständige Gerichtsschreiber

einen "informellen" Augenschein auf dem Rekursgrundstück vor und

hielt den vorgefundenen baulichen Zustand (Rohbau inzwischen mehr oder weniger

fertiggestellt) fotografisch fest. Mit Präsidialverfügung vom 28. Oktober

2013.

wurden die Parteien hierüber in Kenntnis gesetzt und zur Stellungnahme

eingeladen. Mit Eingaben vom 11. bzw. 23. November 2013 nahmen diese zum

Augenscheinprotokoll Stellung.

1.2

Mit

Entscheid vom 17. Dezember 2013 hiess das Baurekursgericht den Rekurs im

Sinn der Erwägungen teilweise gut und wies ihn im Übrigen ab. In E. 4.2

des Rekursentscheids erachtete es das Gericht als nachvollziehbar, wenn der

Beschwerdegegner seinerzeit festgestellt hatte, dass seiner Anordnung vom

24.

Februar 2011, die Bauarbeiten ohne Unterbrüche zu Ende zu führen,

nicht genügt worden sei. Für den Beschwerdegegner habe sich die Situation im

Zeitpunkt bzw. im Vorfeld des angefochtenen Beschlusses so präsentiert, dass

das fragliche Bauvorhaben zwischenzeitlich erst bis zur Rohbauvollendung des Untergeschosses

gediehen und daher von einer Fertigstellung noch weit entfernt gewesen sei.

Objektiv einleuchtende Gründe für den nur sehr beschränkten Baufortschritt

seien nicht erkennbar gewesen.

Demgegenüber erweise sich der angeordnete Rückbau im heutigen

Zeitpunkt als unverhältnismässig (E. 5.3 f. des Rekursentscheids), da

das strittige Gebäude mangels verfügten Baustopps mittlerweile im Rohbau mehr

oder weniger fertiggestellt worden sei (vgl. Augenscheinprotokoll vom

24.

Oktober 2013 S. 8 f., Fotos 1, 2, 5 und 6). Nachdem von der

für das Gebäude erteilten Bewilligung in erheblichem Ausmass Gebrauch gemacht

worden sei, bestehe auch kein Anlass (mehr) dazu, diesen Bewilligungsentscheid

(mitsamt allen Abänderungsbewilligungen) aufzuheben bzw. als verfallen zu

erklären. Diesbezüglich hätten die im angefochtenen Beschluss getroffenen

Anordnungen – aus massgeblicher heutiger Sicht – ihre Berechtigung verloren und

seien daher in teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben.

Um der Gefahr einer auf unabsehbare Zeit weiterhin

bestehenden "ewigen Baustelle" zu begegnen, seien gestützt auf

§ 328 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) den heutigen Gegebenheiten Rechnung tragende Ersatzmassnahmen anzuordnen

(E. 6.1 ff. des Rekursentscheids). Eine Rückweisung der Sache zum

Erlass der notwendigen Anordnungen an den Beschwerdegegner erscheine indessen

nicht als verfahrensökonomisch und auch nicht als notwendig, zumal dessen

Absichten, dass auf dem Rekursgrundstück in absehbarer Zeit ordentliche

Zustände herrschten, unmissverständlich zum Ausdruck kämen. Dementsprechend sei

den Beschwerdeführenden zu befehlen, ihr Bauvorhaben bis spätestens Ende

September 2014 zu beenden. Für den Säumnisfall sei diesen gestützt auf

§ 328 Abs. 2 lit. a PBG überdies anzudrohen, dass die

Fertigstellung ersatzvornahmeweise durch die Gemeinde erfolge. Nicht

erforderlich sei ein Innenausbau, da sich die Ersatzvornahme auf jene Vorkehren

zu beschränken habe, die aus baupolizeilichen bzw. Einordnungsgründen erforderlich

seien.

2.

Soweit die Beschwerdeführenden das

Vorgehen des Beschwerdegegners bei der Durchführung der Baukontrollen (Besichtigung

ohne Information der Bauherrschaft) aufsichtsrechtlich rügen wollen, ist auf

die Beschwerde nicht einzutreten. Dem Verwaltungsgericht kommt keine

Aufsichtsfunktion gegenüber den Verwaltungsbehörden zu (Martin Bertschi, in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a

N. 74; vgl. Art. 94 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005).

Von einer Überweisung der Eingabe an eine allenfalls zuständige obere Aufsichtsinstanz

nach § 5 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) ist abzusehen, weil die Erhebung einer Aufsichtsbeschwerde nicht

fristgebunden ist (vgl. Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 69).

3.

Mit Beschluss vom 24. Februar 2011 forderte der

Beschwerdegegner die Beschwerdeführenden nach § 328 Abs. 1 PBG auf,

die unterbrochenen Bauarbeiten bis spätestens am 15. Mai 2011 wieder

aufzunehmen und das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu führen. Bei Erlass des nun streitbetroffenen Beschlusses

vom 8. Januar 2013 ging der Beschwerdegegner davon aus, dass es in

Missachtung dieser Aufforderung zu wesentlichen Unterbrüchen der Bauarbeiten

gekommen ist. Die Beschwerdeführenden halten dagegen, eine Verzögerung bestimme

sich aus dem tatsächlichen Unterbruch der Bauarbeiten unter Berücksichtigung

des Bauvorhabens. Unmassgeblich sei hingegen die zeitliche Distanz zwischen dem

Augenblick, in welchem der Zustand des unvollendeten Bauwerks beurteilt werde,

und demjenigen der rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung.

3.1

Gemäss

§ 328 Abs. 1 PBG kann die Beendigung der Bauarbeiten innert nützlicher

Frist befohlen werden, wenn die Bauarbeiten während längerer Zeit – bei

Arealüberbauungen länger als zwei Jahre – unterbrochen werden.

Abs. 2 dieser Bestimmung sieht für den Säumnisfall verschiedene Sanktionen

vor, unter anderem die Fertigstellung durch Ersatzvornahme (lit. a) und

die Förderung der Bauarbeiten durch die Gemeinde, soweit es die Sicherheit von

Personen und Sachen oder der Natur‑ und Heimatschutz erfordern

(lit. b). Die Kosten derartiger Massnahmen trägt der Grundeigentümer

(Abs. 3).

3.1.1

§ 328 PBG trägt dem Umstand Rechnung, dass halbfertige Bauten in

verschiedener Hinsicht polizeiwidrig sind (VGr, 11. Mai 2000,

VB.2000.00046, E. 3a, auch zum Folgenden; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 411; RB 1996 Nr. 86). Zu

erwähnen sind namentlich die mit einer Baustelle regelmässig verbundenen

Gefahren für das Publikum bzw. Passanten sowie die Verletzung des Einordnungsgebots

von § 238 Abs. 1 PBG. Zu den unerwünschten, nicht beliebig lang hinzunehmenden

Auswirkungen einer Baustelle gehören auch die mit Bauarbeiten regelmässig

verbundenen Immissionen (vgl. in diesem Zusammenhang § 226 Abs. 1, 2

und 4 PBG).

3.1.2

§ 328 PBG bestimmt – abgesehen vom Fall der

Arealüberbauungen – nicht näher, wann von einem längeren Unterbruch der

Bauarbeiten gesprochen werden kann. Darüber ist im Einzelfall mit Rücksicht auf

die konkreten Umstände zu entscheiden; bei dieser Prüfung steht der

zuständigen Baubehörde ein gewisser Ermessensspielraum offen (vgl. RB 1996

Nr. 86 mit Hinweisen). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist dabei

nicht massgebend, in welchen zeitlichen Abständen die Bauherrschaft jeweils

kleinere Bauarbeiten ausführt; entscheidend ist – im Sinn einer

Gesamtbetrachtung – allein die zeitliche Distanz zwischen dem Augenblick, in

welchem der Zustand des unvollendeten Bauwerks beurteilt wird, und demjenigen

der rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung, unter Berücksichtigung der

Grösse des Bauvorhabens (VGr, 11. Mai 2000, VB.2000.00046, E. 3a mit

Hinweis). Ein Unterbruch der Bauarbeiten während längerer Zeit im Sinn von

§ 328 Abs. 1 PGB liegt mit anderen Worten auch dann vor, wenn an

einer Baute zwar regelmässig, aber derart langsam gearbeitet wird, dass die

Gesamtdauer der Bauarbeiten in keinem vernünftigen Verhältnis zum Bauvolumen

bzw. der Bauaufgabe mehr steht.

3.1.3

Diese Überlegungen gelten erst recht für die Beurteilung, ob der gestützt

auf § 328 Abs. 1 PBG erlassenen Anordnung genügt worden ist, es also

nicht mehr um die Voraussetzungen für den Erlass einer Aufforderung zur

Fertigstellung der Baute innert nützlicher Frist geht, sondern um deren

Umsetzung durch die Bauherrschaft. Es liegt auf der Hand, dass die Anforderungen

insofern strenger sein müssen: Während bei der Frage, ob die Bauarbeiten

"während längerer Zeit" unterbrochen waren, schon vom

Gesetzeswortlaut her Unterbrüche bis zu einer gewissen Länge hinzunehmen sind,

muss die Bauausführung nach einer entsprechenden Aufforderung zügig

vorankommen, damit das Bauvorhaben innert nützlicher Frist abgeschlossen werden

kann. Wären einzig die tatsächlichen Unterbrüche der einzelnen Bauarbeiten

massgebend, könnte das in § 328 PBG zum Ausdruck kommende Ziel einer beförderlichen

Bauausführung durch die regelmässige Vornahme geringfügiger Bauarbeiten

vereitelt werden.

3.1.4

Demnach kann mangels Relevanz offenbleiben, ob die Bauarbeiten schon im September

2012.

unterbrochen wurden oder erst, wie die Beschwerdeführenden behaupten, mit Beginn

der Frostperiode Ende Oktober 2012. Dass die Bauarbeiten bei Erlass der streitbetroffenen

Anordnung, mithin fast zwei Jahre nach der Aufforderung vom 24. Februar

2011, im Ergebnis nicht über Teile des Rohbaus des Untergeschosses hinausgekommen

sind, wird von den Beschwerdeführenden nicht bestritten. Objektive Gründe für

diesen sehr beschränkten Baufortschritt sind nach der einleuchtenden Darlegung

der Vorinstanz nicht erkennbar (vgl. E. 4.2 des Rekursentscheids).

3.2

Inwiefern

das Baurekursgericht mit der Bestätigung, dass die Bauarbeiten nicht ohne

Unterbrüche zu Ende geführt worden seien, nach Auffassung der Beschwerdeführenden

gegen die Untersuchungsmaxime verstossen haben soll, ist nicht ersichtlich. Im

Gegenteil nahm der zuständige Gerichtsschreiber am 24. Oktober 2013 einen

zusätzlichen "informellen Augenschein" vor (vgl. vorn E. 1.1r),

welcher zur Feststellung des zwischenzeitlich eingetretenen Baufortschritts und

letztlich zur Aufhebung der als unverhältnismässig taxierten Rückbauanordnung geführt

hat (vgl. hinten E. 6.1). Die Vorinstanz hat dem Untersuchungsgrundsatz

damit Genüge getan.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden machen überdies geltend, der Beschwerdegegner habe in

Ziff. 4 seiner Stellungnahme vom 29. Mai 2011 erläutert, er sei

einzig daran interessiert, dass die Bauarbeiten innert nützlicher Frist wieder

aufgenommen und ohne wesentliche Verzögerungen zu Ende gebracht würden.

Entsprechend dem Gemeinderatsbeschluss vom 24. Februar 2011 bestehe erst

bei einem Bauunterbruch von mindestens sieben Monaten die Gefahr einer

Bauruine, gegen die in einem Wohngebiet Massnahmen zu prüfen seien. Dieser

Aufforderung seien die Beschwerdeführenden jederzeit nachgekommen. Die

Rechtssicherheit verbiete es, dass der Gemeinderat nach Erlangen der

Rechtskraft seines Beschlusses vom 24. Februar 2011 sein Interesse,

Unterbrüche zu verhindern, auf vier Monate verschärfe und durch die

Vorgabe eines raschen Abschlusses der Bauarbeiten bzw. die Anordnung, "das

Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch und zügig fertigzustellen" (vgl.

Ziff. 2 Abs. 1 und 3 des Beschlusses vom 8. Januar 2013),

erweitere. Ebenfalls verbiete es die Rechtssicherheit, dass das

Baurekursgericht nach Rechtskraft seines Entscheids vom 6. September 2011

auf das im Gemeinderatsbeschluss vom 8. Januar 2013 dargelegte verschärfte

Interesse eintrete. Ob ein "wesentlicher Unterbruch der Bauarbeiten"

eingetreten sei, sei gemäss dem Beschluss vom 24. Februar 2011 zu

beurteilen. Im Zeitpunkt des Gemeinderatsbeschlusses vom 8. Januar 2013

habe der Unterbruch nur 2,5 Monate betragen. Das Baurekursgericht habe die

rechtskräftige Aufforderung des Gemeinderats in unzulässiger Weise verschärft.

4.2

Disp.-Ziff. 1 des Beschlusses vom 24. Februar 2011 forderte der

Beschwerdegegner die Beschwerdeführenden im Sinn der Erwägungen auf, die

unterbrochenen Bauarbeiten bis spätestens am 15. Mai 2011 wieder aufzunehmen

und das Bauvorhaben "ohne wesentlichen Unterbruch" zu Ende zu führen.

Eine Festlegung, ab wann von einem wesentlichen Unterbruch auszugehen sei,

enthält weder das Dispositiv noch die Begründung des Beschlusses. Aus dem

Umstand, dass die Anordnung rund sieben Monate nach der Einstellung der

Bauarbeiten im August 2010 erging, lässt sich diesbezüglich schon deswegen

nichts ableiten, weil er die Voraussetzung des längeren Unterbruchs und damit

den Tatbestand von § 328 Abs. 1 Teilsatz 1 PBG betrifft.

Demgegenüber erweist sich die Aufforderung, das Bauvorhaben ohne wesentlichen

Unterbruch fertigzustellen, als Konkretisierung der in § 328 Abs. 1

Teilsatz 2 PBG statuierten Rechtsfolge, wonach die Beendigung

"innert nützlicher Frist" befohlen werden kann. Auch unter

Berücksichtigung der Umstände lassen sich dem Beschluss vom 24. Februar

2011.

somit keine konkreten Hinweise zur Länge des erforderlichen Unterbruchs

entnehmen, ab dem von einer Nichterfüllung des Befehls auszugehen wäre.

Entgegen dem Einwand der Beschwerdeführenden steht daher eine eigentliche

Verschärfung der ursprünglichen Anordnung durch den streitbetroffenen Beschluss

ausser Frage.

4.3

Fraglich

ist hingegen, ob die Anordnung, das Bauvorhaben "ohne wesentlichen Unterbruch"

zu Ende zu führen, bei den Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Vertrauen

dahingehend begründen konnte, es sei auf die Dauer der einzelnen Unterbrüche

zwischen den – wenn auch geringfügigen – Bauarbeiten abzustellen.

4.3.1

Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster

Linie aus dem Dispositiv (VGr, 12. Oktober 2011, VB.2011.00332,

E. 3.2.1, auch zum Folgenden). Ist das Verfügungsdispositiv unklar,

unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss die Unsicherheit durch

Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die Begründung der Verfügung

zurückgegriffen werden (BGE 110 V 222). Soweit der Wille der verfügenden

Behörde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung zu berücksichtigen (Fritz

Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129, auch zum Folgenden). Eine

Verfügung ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie der Empfänger

aufgrund aller Umstände, die ihm im Zeitpunkt der Eröffnung bekannt waren oder

hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE

115.

II 415 E. 3a mit Hinweisen). Da die Verfügung mit dem Gesetz in

Einklang stehen soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche Lösung

mit dem Gesetz übereinstimmt (BGr, 6. Juni 2006,1A.42/2006, E. 2.3).

4.3.2

In Ziff. 3 des Beschlusses vom 24. Februar 2011 hielt der

Beschwerdegegner fest, dass als nützliche Frist im Sinn von § 328

Abs. 1 PBG eine unter normalen Umständen noch erforderliche Bauzeit

eingesetzt werden könne, wobei in Berücksichtigung des Gebotes der

Verhältnismässigkeit und der Umstände für den (bisherigen) Unterbruch ein Zuschlag

zu gewähren sei (vgl. dazu Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 401). Aus den Erwägungen

in Ziff. 1 und 2 geht hervor, dass der Beschwerdegegner generell die von

einer "ewigen Baustelle" ausgehenden Missstände bekämpfen und nicht

bloss die zeitlichen Abstände der ausgeführten Bauarbeiten verringern wollte.

Diese Betrachtungsweise entspricht dem Gesetzessinn sowie der Praxis des

Verwaltungsgerichts (vgl. dazu vorn E. 3.1.2). In dieser Weise mussten

auch die Beschwerdeführenden die Anordnung verstehen. Dass der Beschwerdegegner

ihnen nur für die Wiederaufnahme, nicht aber für den Abschluss der Bauarbeiten

eine konkrete Frist angesetzt hat und diesbezüglich anordnete, das Bauvorhaben

ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu führen, ändert hieran nichts. Ein

schutzwürdiges Vertrauen in die von den Beschwerdeführenden vertretene

Interpretation wurde dadurch nicht erweckt.

4.4

Demnach

erweist sich die Annahme der Vorinstanzen, die Bauherrschaft sei dem Befehl vom

24.

Februar 2011 nicht nachgekommen, als zutreffend und der Rekursentscheid

insofern als rechtmässig.

5.

5.1

Obwohl

nach dem Gesagten die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Rückbauanordnung

nach § 328 Abs. 2 lit. c PBG bei Erlass des Beschlusses vom

8.

Januar 2013 gegeben waren, erachtete das Baurekursgericht diese infolge

des zwischenzeitlichen Baufortschritts als unverhältnismässig. Um der Gefahr

einer auf unabsehbare Zeit weiterhin bestehenden "ewigen Baustelle"

zu begegnen, hob es den Befehl jedoch nicht ersatzlos auf. Vielmehr traf es

eine neue Anordnung in Vorwegnahme des mutmasslichen Willens des Beschwerdegegners,

dass auf dem streitbetroffenen Grundstück in absehbarer Zeit wieder ordentliche

Zustände herrschen (E. 6.1 des Rekursentscheids). Hierzu hob es

Disp.-Ziff. I–VII des Beschlusses vom 8. Januar 2013 auf und erliess

stattdessen den Befehl, das Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 bis

30.

September 2014 zu beenden (Disp.-Ziff. 1 Abs. 3 Ziff. I

des Rekursentscheids). Für den Zuwiderhandlungsfall drohte es eine Ersatzvornahme

durch die Gemeinde an, über deren Modalitäten nötigenfalls vor dem Vollzug

separat Beschluss zu fassen sei.

5.2

Entgegen

dem sinngemässen Einwand der Beschwerdeführenden steht dem angefochtenen

Rekursentscheid die Rechtskraft des Beschlusses vom 24. Februar 2011 bzw.

des ihn bestätigenden Rekursentscheids vom 6. September 2011 nicht

entgegen.

Verwaltungsrechtliche

Verfügungen geniessen, selbst wenn sie gerichtlich bestätigt wurden, im

Unterschied zu materiell rechtkräftigen Zivilgerichtsurteilen lediglich eine

relative Rechtsbeständigkeit (BGE 97 I 748 E. 4b; Bertschi, Vorbemerkungen

zu §§ 86a–86d N. 7; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1025). Sie sind

damit nicht grundsätzlich unabänderlich, aber doch immerhin nur unter

erschwerten Voraussetzungen abänderbar (VGr, 7. November

2007, VB.2007.00307, E. 3.2 = BEZ 2008 Nr. 5; vgl. auch Fritz

Gygi, Zur Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsverfügungen, ZBl 83 (1982),

S. 149 ff., S. 152; derselbe, Verwaltungsrecht, 1986,

S. 304 ff., auch zum Folgenden). Die Rechtsbeständigkeit bezieht sich

dabei auf die Tatsachen- und Rechtslage im Zeitpunkt des Erlasses der Verfügung.

Geht es darum, einer veränderten Sach- und/oder Rechtslage Rechnung zu tragen,

steht die Rechtsbeständigkeit einer (Dauer-)Verfügung einem Widerruf im Sinn

einer Anpassung an die neuen Umstände jedenfalls nicht von vornherein entgegen

(Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N. 17). Eine solche Situation

liegt hier vor, da sowohl der Tatbestand von § 328 PBG als auch die

Modalitäten des auszusprechenden Befehls massgeblich vom jeweiligen Stand der

Bauarbeiten und der entsprechenden Zukunftsprognose abhängen. Infolge zwischenzeitlicher

Änderung der Sachlage entfaltet der Beschluss vom 24. Februar 2011 keine Rechtsbeständigkeit

und steht Disp.-Ziff. 1 des Rekursentscheids vom 17. Dezember 2013 nicht

entgegen.

6.

Ferner rügen die Beschwerdeführenden, durch die fixe

Terminierung des Bauvorhabens durch das Baurekursgericht würden sie um die

Rechte gebracht, die ihnen aus der Stammbaubewilligung zustünden, wie etwa das

"Einspracherecht" bei der Bewilligung der Umgebungsgestaltung oder

das Projektänderungsrecht. Der Gemeinderat könnte sie durch eine willkürliche

Verweigerung der entsprechenden Bewilligung in einen Verzug manipulieren und

alsdann zu einer unrechtmässigen Ersatzvornahme schreiten.

6.1

Die

Befürchtung der Beschwerdeführenden ist unbegründet. Bei richtiger

Interpretation kann sich die Aufforderung des Baurekursgerichts, das

Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 bis 30. September 2014 zu

beenden, nur auf das bereits bewilligte Projekt beziehen (vgl. zu einer etwas

anders gelagerten Konstellation VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00518,

E. 7.3). Allfällige noch zu bewilligende Ausführungsarbeiten werden vom

Befehl nicht erfasst, womit die Gefahr einer nicht selbstverschuldeten

Verzögerung der Bauvollendung gebannt ist. Ungeachtet dessen müssen die

Beschwerdeführenden innert der ihnen angesetzten Frist entsprechend der

Zweckbestimmung von § 328 PBG so weit möglich auch den Umschwung in einen

ordentlichen Zustand bringen (vgl. E. 6.3 des Rekursentscheids).

6.2

Was

etwaige Änderungsbewilligungen betrifft, sind diese schon für die Frage,

ob ein längerer Unterbruch der Bauarbeiten im Sinn von § 328 Abs. 1

PBG vorliegt, grundsätzlich unmassgeblich; andernfalls könnten die Bauarbeiten

in Missachtung des Gesetzessinns praktisch beliebig lang unterbrochen werden,

indem immer wieder um die Bewilligung für untergeordnete Projektänderungen

nachgesucht würde (vgl. VGr, 26. Januar 1996, VB.95.00151,

E. 1c, nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht). Entsprechendes muss für die

Einhaltung der zur Fertigstellung der Baute angesetzten Frist gelten, umso mehr

als sich die Bauherrschaft eine behördlich missbilligte Verzögerung anzurechnen

hat.

6.3

Als nicht

stichhaltig erweist sich schliesslich der Einwand, die Terminierung sei mit der

ursprünglichen Baubewilligung nicht vereinbar, da Letztere keine solche Auflage

erhalte und nach Erlangen der Rechtskraft nicht mit weiteren Auflagen ergänzt

werden könne. Abgesehen davon, dass nachträgliche Ergänzungen der Baubewilligung

mit Auflagen nicht in jedem Fall ausgeschlossen sind (vgl. VGr,

20.

November 2010, VB.2010.00347, E. 5.1),

stellt die unmittelbar gestützt auf § 328 Abs. 1 PBG ergangene

Anordnung keine Abänderung der Baubewilligung bzw. des bewilligten Bauvorhabens

dar. Sie dient vielmehr der Vermeidung des durch die teilweise Inanspruchnahme

der Baubewilligung entstehenden polizeiwidrigen Zustands (vgl. vorn

E. 3.1.1).

6.4

Nachdem

sich der vom Baurekursgericht ausgesprochene Befehl als rechtmässig erweist,

ist der Antrag der Beschwerdeführenden auf Erlass einer Anordnung, das Bauvorhaben

"ohne wesentlichen Unterbruch" zu Ende zu führen, unbegründet.

7.

Die Beschwerde ist folglich abzuweisen, soweit darauf

einzutreten ist (vgl. vorn E. 2).

Da die vom Baurekursgericht angesetzte Frist zur

Beendigung des Bauvorhabens inzwischen zu einem erheblichen Teil verstrichen

ist, gilt es eine angemessene neue Frist zur Fertigstellung

der Baute bis 31. Januar 2015 anzusetzen.

8.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen, unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

ist ihnen von vornherein nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die

vom Baurekursgericht in Disp.-Ziff. I Abs. 3 Ziff. I des

Rekursentscheids vom 17. Dezember 2013 angesetzte Frist wird neu auf den

31.

Januar 2015 festgesetzt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …