VB.2014.00065

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00065

30. September 2014Deutsch18 min

(URT.2014.16601)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 21. Mai 2013 erteilte die

Planungs- und Baukommission der Gemeinde Richterswil E unter Auflagen und

Bedingungen die Bewilligung für den Bau eines Zweifamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 H 03 und 02 in Richterswil.

Erwägungen

II.

Am 1. Juli 2013 rekurrierten A und B sowie C dagegen

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, den Beschluss vom

21.

Mai 2013 aufzuheben. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 hiess

das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut.

III.

A und B sowie C führten am 3. Februar 2014 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid vom 17. Dezember

2013.

insoweit aufzuheben, als damit ihr Rekurs vom 1. Juli 2013 abgewiesen

worden sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von E. Das

Baurekursgericht beantragte am 18. Februar 2014, die Beschwerde sei

abzuweisen. Die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Richterswil und E

liessen sich am 28. bzw. 31. März 2014 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung

der Beschwerde vernehmen. Am 8. Mai 2014 reichten A und B sowie C eine

Replik ein. Die Dupliken der Planungs- und Baukommission Richterswil und von E

datieren vom 5. Juni 2014. Am 23. Juni 2014 liessen A und B sowie C

eine Stellungnahme dazu einreichen. E verzichtete am 29. August 2014 auf

eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdegegner 1

ist Eigentümer des Grundstückes Kat.-Nr. 01. Dieses liegt gemäss der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2./4. Oktober 1984 (BZO) in

der Wohnzone W2 und ist mit einem Einfamilienhaus überbaut. Die Beschwerdeführenden 1.1

und 1.2 sind Miteigentümer der unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden

Parzelle Kat.-Nr. 04. Der Beschwerdeführer 2 ist Nutzniessungsberechtigter

der vis-à-vis auf der anderen Seite der Strasse H-Strasse liegenden Parzelle

Kat.-Nr. 05. Der Beschwerdegegner möchte das bestehende Einfamilienhaus

auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 abbrechen und durch ein Zweifamilienhaus mit

einer 7,5- und einer 3,5-Zimmer-Wohnung ersetzen.

2.

2.1

Das

Bauvorhaben sieht ein Attikageschoss, ein Erdgeschoss sowie zwei Untergeschosse

vor, von denen das höher liegende zu Wohnzwecken genutzt werden soll.

2.2

Die

Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, § 49a Abs. 3 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erlaube einer

Gemeinde, für einzelne Geschosse die Wohnnutzung zu beschränken. Die Gemeinde

Richterswil habe von dieser Kompetenz insofern Gebrauch gemacht, als sie mit

Art. 6 Ziff. 2 BZO eine Bestimmung erlassen habe, wonach Untergeschosse

höchstens zur Hälfte derjenigen Fläche genutzt werden dürfen, welche sich bei

gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige

Vollgeschosszahl ergebe. Bei dieser Bestimmung handle es sich richtig besehen

um eine eigentliche Nutzungsbeschränkung, und nicht bloss – wie der Beschwerdegegner

und die Vorinstanz fIschlicherweise annehmen – um eine Beschränkung der in

Untergeschossen anrechnungsprivilegierten Fläche gemäss § 255 Abs. 2

PBG. Der Einschub "analog § 255 Abs. 2 PBG" sei erst

im Rahmen der BZO-Revision 2000 eingeführt worden. Nach seiner systematischen

Stellung beziehe er sich bloss auf die im zweiten Halbsatz von Art. 6

Abs. 2 BZO umschriebene Berechnungsweise. Im Rahmen einer erneuten

BZO-Teilrevision sei vorgesehen, ihn wieder zu streichen. Im entsprechenden Bericht

werde diese Streichung damit begründet, dass der Verweis auf § 255

Abs. 2 PBG mit der Nutzweise nichts zu tun habe.

2.3

Art. 6 BZO

trägt die Überschrift "Nutzweise" und befasst sich nach seiner Marginalie

mit dem "[z]ulässige[n] Gewerbeanteil und maximale[n] Flächenanteil in

Untergeschossen". Ziff. 2 von Art. 6 BZO lautet wie folgt:

"In Untergeschossen dürfen höchstens 50% derjenigen Fläche genutzt werden,

die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf

die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (analog § 255,

Abs. 2 PBG)." Den Beschwerdeführenden ist insofern beizupflichten,

als die Überschrift "Nutzweise" sowie die Formulierung "dürfen

[…] genutzt werden" auf eine Nutzungsbeschränkung hindeuten. Gegen eine

solche Auslegung spricht indessen die Marginalie von Art. 6

Ziff. 2 BZO. Dort ist von maximalem Flächenanteil in Untergeschossen

die Rede. Die Verwendung dieses Begriffs bildet ein Indiz dafür, dass mit

Art. 6 Ziff. 2 BZO ein quantitativer (Einschränkung des Anrechnungsprivilegs

von Untergeschossflächen gemäss § 255 Abs. 2 PBG) und nicht etwa

ein qualitativer (Einschränkung der zulässigen Wohnnutzung in Untergeschossen)

Zweck verfolgt wird. Auch eine gesetzessystematische Auslegung stützt diese

Annahme: Art. 3 BZO regelt unter anderem die in den unterschiedlichen

Zonen maximal zulässige Anzahl von anrechenbaren Untergeschossen. In einer Fussnote

zu dieser Bestimmung wird ausdrücklich auf "Art. 6, Abs. 2"

verwiesen. Dieser Verweis kann nur so verstanden werden, als dass der lokale

Gesetzgeber mit Art. 6 Abs. 2 BZO die Frage der Anrechenbarkeit

von Untergeschossen regeln wollte. Somit bezieht sich der Verweis "analog

§ 255, Abs. 2 PBG" nicht bloss auf den zweiten Halbsatz von

Art. 6 Abs. 2 BZO. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass

§ 255 Abs. 2 PBG durch Art. 6 Abs. 2 BZO

verschärft werden soll. In Untergeschossen ausnützungsprivilegiert ist mithin

nicht die Fläche, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen

Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe, sondern nur die Hälfte

davon. Diese Auslegung von Art. 6 Abs. 2 BZO entspricht der

konstanten Praxis der lokalen Baubewilligungsbehörde. Es besteht kein Anlass,

von ihr abzuweichen. Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass

offenbar Pläne bestehen, den Verweis auf § 255 Abs. 2 PBG wieder

aus Art. 6 Abs. 2 BZO zu entfernen. Im Baubewilligungsverfahren

ist grundsätzlich das im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung geltende Recht

anzuwenden. Künftiges Recht kann im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung zwar Vorwirkung

entfalten. Nachdem die geplante Revisionsvorlage erst vom 18. März 2014 datiert,

besteht kein Anlass für eine vorwirkende Anwendung. Es kann damit offenbleiben,

wie sich eine Streichung besagten Verweises auf Art. 6

Abs. 2 BZO auswirken würde. Ferner besteht auch kein Anlass, die

Einhaltung des Strassenabstandes mit Blick auf die geplante Revision der

Bauordnungsbestimmungen zu prüfen.

2.4

Die

massgebliche Grundstücksfläche von Kat.-Nr. 01 beträgt 975 m2. Das Grundstück liegt in der

Wohnzone W2. Dort ist gemäss Art. 3 BZO eine maximale Ausnützungsziffer

von 30 %, vorliegend also 292,5 m2,

zulässig. Bei einer gleichmässigen Aufteilung dieser Fläche auf die zwei hier

zulässigen Vollgeschosse resultiert ein Wert von 146,25 m2. Da – wie oben dargelegt –

gemäss Art. 6 Abs. 2 BZO bloss die Hälfte davon ausnützungsprivilegiert

ist, reduziert sich dieser Wert auf 73,125 m2. Für das Untergeschoss ist eine Fläche von

193,1 m2

vorgesehen. Davon ist das Ausnützungsprivileg von 73,125 m2 abzuziehen, was zu einer

anrechenbaren Untergeschossfläche von 119,975 m2 führt. Zuzüglich der

Erdgeschossfläche von 139,99 m2

ergibt sich eine Gesamtausnützung des Grundstückes von 259,965 m2. Dies liegt unter den insgesamt

zulässigen 292,5 m2.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Bauvorhaben verletze Art. 8

Abs. 2 BZO. Nach dieser Bestimmung dürften Untergeschosse insgesamt

höchstens bis zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar sein. Das Bauprojekt

weise auf drei Seiten nahezu vollständig freigelegte Fassaden auf. Vorgesehen

seien in den Hang eingelassene, neben dem Gebäude liegende und teilweise unter

dem Niveau des Untergeschosses befindliche Räume. Diese Räume dienten einzig

dazu, so viel Fassadenfläche zu "produzieren", bis die Voraussetzung

von Art. 8 Abs. 2 BZO erfüllt sei. Dadurch werde der mit dieser

Bestimmung verfolgte Zweck, nämlich den sichtbaren Gebäudekubus zu beschränken,

offenkundig vereitelt. Angesichts dieser Beschränkungsfunktion könne es nicht

angehen, dass ein Untergeschoss auf drei Seiten im Umfang des Erdgeschosses

sichtbar sei. Eine solche krasse Gesetzesumgehung mittels "Alibi-Fassaden"

verdiene keinen Rechtsschutz.

3.2

Gemäss

Art. 8 Abs. 2 BZO dürfen Untergeschosse insgesamt höchstens bis

zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar sein. Weder die zitierte Bestimmung

noch sonst eine Norm in der kommunalen Bauordnung schreiben vor, dass ein

Untergeschoss einen mit dem darüberliegenden Erdgeschoss identischen Grundriss

aufweisen muss. Ebenso wenig existieren Vorschriften, welche eine Freilegung

des Untergeschosses auf drei Fassadenseiten verbieten würden. Mangels eines

solchen Verbotes ist es zulässig, das Untergeschoss grösser zu dimensionieren

als die darüberliegenden Geschosse. Ebenso muss es erlaubt sein, einzelne Räume

des Untergeschosses ganz oder teilweise in das Erdreich hineinragen zu lassen.

Die Vorgabe von Art. 8 Abs. 2 BZO wird vorliegend dem Wortlaut

nach eingehalten.

3.3

Da die

grammatikalische Auslegung von Art. 8 Abs. 2 BZO dem Bauvorhaben

nicht entgegensteht, bleibt zu prüfen, ob eine teleologische Auslegung dieser

Bestimmung zu einem andern Ergebnis führt. Wie die Vorinstanz zu Recht

festgehalten hat, kommt dieser Norm eine ästhetische Funktion zu. Sie will

dafür sorgen, dass Untergeschosse als solche erkennbar bleiben und auf diese

Weise das Gebäude insgesamt nicht übergeschossig wirkt. Von einem

übergeschossig wirkenden Gebäude kann vorliegend nicht gesprochen werden. Gemäss

Art. 3 BZO wären in der Zone W2 zwei Vollgeschosse zulässig. Das

Bauprojekt weist lediglich ein Vollgeschoss auf. Selbst wenn ein aussenstehender

Betrachter das Untergeschoss als Vollgeschoss interpretierte, träte die Baute

trotzdem immer noch baurechtskonform in Erscheinung. Da das konkrete Bauprojekt

somit auch nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 8 Abs. 2 BZO

verstösst, liegt keine missbräuchliche Gesetzesumgehung vor. Ob allenfalls

Bauten denkbar sind, die anders zu beurteilen wären, kann offenbleiben. In

einem Baubewilligungsverfahren ist bloss über die Rechtmässigkeit des konkreten

Bauvorhabens zu befinden. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zu den in

der Beschwerde angeführten, hypothetisch möglichen "Verbindungsgängen mit

minimaler Breite" bzw. "kammartigen Räumen".

4.

4.1

Das

Bauvorhaben weist ein Attikageschoss auf. Vor und auf diesem Attikageschoss

sind Terrassen projektiert, welche teilweise mit gemauerten Brüstungen versehen

werden sollen. Die Vorinstanz erwog, solche das Dachprofil durchstossenden

gemauerten Brüstungen hätten die Drittelsregelung von § 292 PBG dann

nicht einzuhalten, wenn sich die Oberkante dieser Brüstungen – wie vorliegend –

innerhalb der erlaubten Gebäudehöhe halte. Zur Begründung führte die Vorinstanz

aus, ein Nachbar habe zu akzeptieren, dass die zulässige Gebäudehöhe

ausgeschöpft werde, sei es durch das Gebäude selbst oder eine aus Sicht des

Nachbarn gebäudeähnlich in Erscheinung tretende gemauerte Brüstung. Die

Beschwerdeführenden wenden dagegen ein, es sei kein Grund dafür ersichtlich,

weshalb gemauerte Brüstungen, welche unbestreitbar Dachaufbauten darstellten,

nur dann unter § 292 PBG fallen sollen, wenn sie die zulässige

Gebäudehöhe überschritten. Die Anwendung der Drittelsregelung von

§ 292 PBG hange nicht davon ab, ob die Gebäudehöhe ausgeschöpft

werde. Stelle ein Bauteil eine Dachaufbaute dar, müsse er – anders lautende

kommunale Vorschrift vorbehalten – die Drittelsregelung respektieren.

Massgeblich sei einzig, ob sich ein Bauteil über der Schnittlinie

Dachfläche/Fassade befinde. Vorliegend werde das zulässige Drittel bereits

durch Teile der Küche bzw. des überhöhten Wohnbereichs ausgeschöpft, weshalb

darüber hinaus keine Dachaufbauten zulässig seien. Entsprechend sei auf die

gemauerten Brüstungen zu verzichten.

4.2

Gemäss § 292

PBG dürfen – wo kommunal nichts anderes bestimmt ist – Dachaufbauten,

ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch

bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Die Gemeinde

Richterswil hat keine von § 292 PBG abweichende Bestimmung erlassen.

4.3

Gemäss Auffassung

der Vorinstanz soll die Beschränkung auf einen Drittel der traufseitigen

Fassadenlängen nicht gelten, wenn sich die Oberkante der Brüstung noch innerhalb

der zulässigen Gebäudehöhe befindet. Die Vorinstanz verweist dazu auf BEZ 2006

Nr. 19, worin diese Auffassung damit begründet wurde, dass Nachbarn akzeptieren

müssen, dass die zulässige Gebäudehöhe ausgeschöpft wird, sei es durch das Gebäude

selbst oder durch eine gemauerte Brüstung (E. 5.3 a. E.). Dies überzeugt nicht, müsste doch andernfalls die

Geltung der Drittelsregelung stets entfallen, wenn sich die infrage stehende

Aufbaute noch innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe befindet. Die Auffassung der

Vorinstanz verkennt denn auch, dass § 292 PBG eine ästhetisch

motivierte Norm und damit nicht eine Norm zur Begrenzung der Gebäudehöhe ist.

Es besteht folglich kein Anlass, gemauerte Brüstungen über mehr als einen

Drittel der traufseitigen Fassaden unter Hinweis auf die Gebäudehöhe

zuzulassen.

4.4

Insofern

erweist sich die Beschwerde als begründet. Die geplanten Brüstungen sind

deshalb auf einen Drittel der hypothetischen Trauffassaden (NW- und

SE-Fassaden) zu beschränken und im Übrigen durch offene Sicherungsgeländer zu

ersetzen oder soweit zurückzunehmen, dass die gemauerten Brüstungen innerhalb

des nach § 292 PBG massgeblichen Profils eines entsprechenden

Schrägdachs zu liegen kommen. Hierfür hat die Bauherrschaft vor Baubeginn

abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen.

5.

5.1

Das

Bauprojekt sieht ein Attikageschoss mit Dachflächen auf verschiedenen Niveaus

vor. Die Beschwerdeführenden rügen, eine solche Ausgestaltung des

Attikageschosses sei mit § 49a PBG und Art. 9 BZO nicht zu

vereinbaren. § 49a Abs. 2 PBG bestimme, dass lediglich ein

Dachgeschoss über Flachdächern zulässig sei. Die Skizze zu § 292 PBG

in der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zeige sodann, was

unter einem Attikageschoss auf einem Flachdachgebäude zu verstehen sei. Bei

Gebäuden mit Geschosszahlvorschriften könne für ein solches Attikageschoss mit

mehrfacher Höhenstaffelung kein Raum bestehen. Die entsprechende Skizze stelle

klar, dass sich das Dach eines solchen Attikageschosses als Dachaufbaute

innerhalb der hypothetischen Firstbegrenzungslinie zu bewegen habe und sich auf

einer Ebene befinden müsse. Mit der Wahl der Attikageschossdachhöhe werde

mithin auch die Grenze für die Höhe der auf einem Drittel der hypothetischen

Traufseitenlängen erlaubten, die Dachprofillinien durchstossenden Aufbauten

vorgegeben. Vorliegend stehe ein Versatz von annähernd 1,5 Metern zur Diskussion,

welcher sogar ein separates, über Teilen der Dachfläche gelegenes Fenster aufweise.

Ein solcher Versatz trete als zusätzliches und damit unzulässiges Geschoss in Erscheinung.

5.2

Weder im

Planungs- und Baugesetz noch in der kommunalen Bauordnung findet sich eine

Vorschrift, wonach das Dach des Attikageschosses überall auf derselben Höhe

liegen muss. Entsprechend ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit gestufter

Dachflächen auszugehen. An dieser Tatsache vermag auch § 49a

Abs. 2 PBG nichts zu ändern. Diese Bestimmung hält bloss fest, dass

bei Flachdächern ein einziges Dachgeschoss zulässig ist. Demgegenüber äussert

sie sich nicht zur konkreten Ausgestaltung dieses einen Dachgeschosses.

Vorliegend ist bloss ein Attika- bzw. Dachgeschoss geplant. Bei einem Höhenversatz

der Dachflächen von 1,5 Metern kann nicht der Eindruck eines zweiten Dachgeschosses

entstehen. Dies wäre allenfalls dann denkbar, wenn der Höhenversatz so gross

ausfiele, dass er – würde man ihn als hypothetisches Geschoss interpretieren –

aufrechtstehend genutzt werden könnte. Auch aus der Skizze in der Allgemeinen

Bauverordnung zu § 292 PBG kann der Beschwerdeführer nichts zu seinen

Gunsten ableiten. Diese Skizze veranschaulicht bloss, wie die Länge der

Dachaufbaute zu messen ist. Demgegenüber regelt sie nicht die konkret erlaubte

Ausgestaltung von Dächer und Dachaufbauten. So ist es zum Beispiel zulässig,

die Dachaufbaute aussermittig anzuordnen, was sich so aus der Skizze nicht

ergibt.

6.

6.1

Weiter

rügen die Beschwerdeführenden, das Bauprojekt verstosse gegen § 238

Abs. 1 PBG und Art. 9 BZO. Zur Begründung führen sie aus,

die Bauten in der Umgebung wiesen allesamt ruhige Dachlandschaften auf. Das

Verwaltungsgericht könne dies anlässlich eines Augenscheins verifizieren,

weshalb ein solcher beantragt werde. Demgegenüber sei die Dachgestaltung des

Bauvorhabens gerade im oberen Bereich sehr uneinheitlich. Es sei ein störendes

Nebeneinander von Aufbauten verschiedener Höhen zu verzeichnen. Weder für sich

betrachtet, noch in der baulichen Umgebung gebe die Gestaltung der Attika ein

harmonisches Bild ab. Objektiv betrachtet liege eine völlig überfrachtete

Dachlandschaft vor.

6.2

Soweit ein

Augenschein beantragt wird, ist dazu Folgendes festzuhalten: Ein Augenschein

dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt

sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines

Augenscheins ist nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar

sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 7 N. 79). Im Beschwerdeverfahren können

auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden

(RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus

den bei den Akten liegenden Plänen sowie aus den während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins

erstellten Fotografien. Auf einen weiteren Augenschein kann unter diesen

Umständen verzichtet werden.

6.3

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und

in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Nach Art. 9 BZO sind in den Zonen W2, WG2, W3 und WG3

Dachaufbauten und Dacheinschnitte nur im 1. Dachgeschoss zulässig.

6.4

Was die

Gestaltung und Einordnung des Bauprojekts anbelangt, kann auf die Ausführungen

der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die

Vorinstanz die Einordnung des Bauvorhabens nicht nur für vertretbar, sondern

auch für angemessen hält. Dies ergibt sich aus den von der Vorinstanz verwendeten

Formulierungen, so schreibt sie zum Beispiel: "Von einer mangelhaften

Gestaltung der Dachaufbauten und des Attikageschosses kann keine Rede

sein." und "Insgesamt erweist sich daher der angefochtene vorinstanzliche

Entscheid im Lichte von § 238 Abs. 1 PBG klarerweise als

rechtsbeständig […]. Deren Architektur darf am vorgesehenen Ort fraglos genau

so gezeigt werden, wie diejenige der umliegenden Bauten aus anderen

Zeitepochen." Ergänzend ist Folgende festzuhalten: Die meisten Häuser in

der näheren Umgebung des streitbetroffenen Grundstücks weisen Steildächer auf,

deren Firstrichtungen voneinander abweichen. Daneben sind im Quartier auch

einzelne Flachdachbauten anzutreffen. Ein Teil der Steildächer ist mit grauen,

andere mit braunen Ziegeln bedeckt. Ferner steht auf dem Dach zumindest eines

Mehrfamilienhauses eine grossflächige Sonnenkollektorenanlage. Insgesamt fehlt

es somit an einer einheitlichen Dachlandschaft, auf welche besonders Rücksicht

zu nehmen wäre. Soweit die Beschwerdeführenden den Höhenversatz des

Attikageschosses und die gemauerten Brüstungen als gegen § 238

Abs. 1 PBG und Art. 9 BZO verstossend rügen, ist dazu

Folgendes festzuhalten: Wie oben dargelegt, verbieten weder kantonale noch

kommunale Normen solche Konstruktionen. Zu Recht wies die Vorinstanz daraufhin,

dass die materiellen Bauvorschriften nicht mittels einer extensiven Auslegung

von Ästhetikvorschriften ausgehöhlt werden dürfen. Nachbarn haben nämlich zu

akzeptieren, dass ein Bauherr von dem ihm durch die Bauordnung eingeräumten

Gestaltungsspielraum Gebrauch macht und sich einer modernen Architektursprache

bedient. Wenn sich der Bauherr vorliegend für ein gestuftes Attikageschoss

entschieden hat, so ist dieser Entscheid aus einer ästhetischen Perspektive

nicht zu beanstanden: Dadurch werden die grossen Fassadenflächen aufgebrochen

und es wird verhindert, dass der Gebäudekubus allzu monolithisch wirkt.

7.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde in einem Punkt

gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten

den Beschwerdeführenden 1 (1.1, 1.2) und 2 je zu 2/5, unter solidarischer

Haftung für 4/5, sowie der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/10

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 und § 14 VRG. Das

Kostendispositiv des vorinstanzlichen Entscheids ist ebenfalls entsprechend

anzupassen. Die Rekurskosten sind den Beschwerdeführenden 1 (1.1, 1.2) und

2.

zu je 1/3 unter solidarischer Haftung für 2/3 sowie den

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/6 aufzuerlegen. Eine

Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden nicht zu. Hingegen ist eine

reduzierte Entschädigung der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 f. VRG). Als

angemessen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren erscheint ein Betrag von insgesamt

Fr. 2'000.- (zuzüglich MWSt). Der Bau- und

Planungskommission Richterswil steht in der vorliegenden Konstellation, wo sich

auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni

2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die geplanten Brüstungen sind auf einen

Drittel der hypothetischen Trauffassaden (NW- und SE-Fassaden) zu beschränken

und im Übrigen durch offene Sicherungsgeländer zu ersetzen oder soweit

zurückzunehmen, dass die gemauerten Brüstungen innerhalb des nach

§ 292 PBG massgeblichen Profils eines entsprechenden Schrägdaches zu

liegen kommen. Hierfür hat die Bauherrschaft vor Baubeginn abgeänderte Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 440.-- Zustellkosten,

Fr. 6'440.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens werden den Beschwerdeführenden 1

(1.1, 1.2) und 2 zu je 2/5, unter solidarischer Haftung für 4/5, sowie der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 zu je 1/10 auferlegt.

Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'650.-

werden den Beschwerdeführenden 1 (1.1, 1.2) und 2 zu je 1/3, unter

solidarischer Haftung für 2/3, sowie der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu

je 1/6 auferlegt.

4.

Unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag werden die Beschwerdeführenden

verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-

(zuzüglich MWSt) zu bezahlen, wobei die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2

für je Fr. 500.- und dem Beschwerdeführer 2 für Fr. 1'000.-

aufzukommen haben.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…