VB.2014.00071

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00071

17. April 2014Deutsch14 min

(URT.2014.16272)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baubehörde Meilen erteilte D und E mit Beschluss vom

11. Juni 2013 die baurechtliche Bewilligung für einen Annexbau beim

Terrassenhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03

in Meilen.

Erwägungen

II.

A und B rekurrierten dagegen mit gemeinsamer Eingabe an

das Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs mit Entscheid vom

17.

Dezember 2013 ab.

III.

Mit gemeinsamer Eingabe vom 3. Februar 2014 erhoben A

und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des

Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baubehörde aufzuheben und die

Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 18. Februar 2014 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Meilen

beantragte mit Eingabe vom 21. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. D und E

beantragten am 5. März 2014, die Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuerzuschlag) zulasten der Beschwerdeführenden

vollumfänglich abzuweisen. Mit Replik vom 21. März 2014 hielten A und B an

ihren Anträgen fest; ebenso die Baubehörde Meilen sowie D und E mit Dupliken

vom 27. März 2014 bzw. 1. April 2014.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden

sind als Stockwerkeigentümer der über der Wohneinheit der Bauherrschaft

liegenden Einheit ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf die frist- und formgerecht eingereichte

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführenden

machen geltend, der projektierte Annexbau unterschreite den geltenden

Grenzabstand um 0,7 m. Art. 20 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Meilen vom 25. März 1997 (BZO) lasse dies entgegen der Auffassung der

Baubehörde und der Vorinstanz nicht zu, da das bestehende Gebäude, an das der

Annexbau angebaut werden solle, die zulässige Gebäudehöhe ausschöpfe.

2.1

Die

vorliegend massgebliche Bestimmung von Art. 20 Satz 1 BZO, um deren

korrekte Auslegung die Parteien streiten, lautet wie folgt:

"Der Grundabstand darf in den Wohnzonen und in den

Wohnzonen mit Gewerbeanteil für je 3 m nicht beanspruchte Gebäudehöhe um

1.

m bis auf 3,5 m herabgesetzt werden."

2.2

Bei Art. 20 BZO handelt es sich um

kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b

PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde

obliegt (VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00860, E. 4.5 mit Hinweisen).

Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, ist deren

Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als

vertretbar erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den

Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüft werden (VGr,

12.

Juni 2013, VB.2013.00117, E. 3.4 mit Hinweisen; Marco

Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc.

2014, § 20 N. 59 f.).

2.3

Die

Baubehörde Meilen verwies in Bezug auf den Grenzabstand der projektierten Annexbaute

in ihrem Beschluss vom 11. Juni 2013 auf die diesbezügliche Bestätigung

durch das Baurekursgericht in einem ersten Rechtsgang. Die Baubehörde führt

diesbezüglich aus, Art. 20 BZO werde nicht nur auf ganze Gebäude

angewandt, sondern auch auf Gebäudeteile wie namentlich niedrige Anbauten, wie

sie im vorliegenden Fall zur Diskussion stünden. Für die Nachbarschaft sei

sichergestellt, dass alle Gebäudeteile, die den ordentlichen Grenzabstand

unterschritten, deutlich niedriger seien, als sie bei Einhaltung des ordentlichen

Grenzabstands sein dürften.

2.4

Die

Vorinstanz erwog, es sei ohne Weiteres vertret- und mit Sinn und Zweck von

Art. 20 BZO vereinbar, wenn diese nicht nur auf Gebäude insgesamt, sondern

auch auf Teile von solchen angewendet werde. Mit Blick auf § 270 PBG, der

es den Gemeinden überlasse, einen 3,5 m übersteigenden Grenzabstand

festzusetzen, sei es zulässig, den grundsätzlich gemäss BZO geltenden grossen

Grundabstand von 7 m auf bis zu 3,5 m zu verkürzen, falls die maximale

Gebäudehöhe im massgeblichen Bereich nicht ausgeschöpft werde.

2.5

Die

grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Regelung in der kommunalen BZO

steht ausser Frage. Daraus kann jedoch nicht ohne Weiteres der Schluss gezogen

werden, Art. 20 BZO beinhalte eine derartige Regelung. Art. 20 BZO

besagt nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte (errechnete)

Höhe nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der

Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden, da sowohl die

Gebäudehöhe als auch der Grenzabstand nicht in Bezug auf einzelne Teile des

fraglichen Gebäudes, sondern mit Blick auf das ganze Gebäude zu bestimmen sind.

Der projektierte Anbau bildet mit dem bestehenden Gebäude zusammen ein Gebäude.

Dieses muss als Ganzes die zulässige Gebäudehöhe und den entsprechenden

Grenzabstand beachten. Dementsprechend ist eine Herabsetzung des Grundabstands

nach Art. 20 BZO an die Voraussetzung geknüpft, dass das Gebäude als

Ganzes die maximale Gebäudehöhe nicht beansprucht und um mindestens 3 m

unterschreitet.

2.6

Art. 20

BZO erlaubt mit anderen Worten nicht einfach generell für niedrige Gebäudeteile

eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands. Vielmehr wird diese Möglichkeit

nur unter der Voraussetzung eingeräumt, dass die Bauherrschaft im Gegenzug

darauf verzichtet, die zulässige Gebäudehöhe zu beanspruchen. Es kann nicht

angehen, die Gebäudehöhe an der in den Abstandsbereich hineinragenden Fassade

zu messen und dadurch erst eine Beanspruchung dieses Abstandsbereichs zu rechtfertigen.

Von der in Art. 20 BZO vorgesehenen Möglichkeit kann dementsprechend nur

profitiert werden, wenn die Höhe des hinter dem Anbau befindlichen Gebäudes die

maximale Gebäudehöhe um mindestens 3 m unterschreitet. Versetzte

Gebäudeteile sind dagegen unbeachtlich.

2.7

Nach dem

Gesagten verlangt Art. 20 BZO, dass in dem Bereich, in dem das Gebäude

wegen des projektierten Anbaus den ordentlichen Grundabstand von 7 m

(Art. 18 BZO) unterschreitet, die Gebäudehöhe des ganzen Gebäudes die

maximal zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m (Art. 18 BZO) um mindestens

3.

m unterschreitet. Insofern wäre die vorinstanzliche Formulierung

zutreffend, wonach die Unterschreitung des normalen Grenzabstands zulässig sei,

"falls die maximale Gebäudehöhe im massgeblichen Bereich nicht

ausgeschöpft" werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3 [Hervorhebung

nicht im Original]). Insofern trifft es auch zu, dass ein Gebäude über seine

Länge betrachtet verschieden grosse Gebäudehöhen aufweisen kann und die

Anwendung von Art. 20 BZO nicht ausgeschlossen sein kann, wenn das Gebäude

an irgendeinem Punkt die zulässige Gebäudehöhe ausschöpft. Daraus folgt jedoch

– entgegen der Auffassung der Baubehörde – nicht, dass sich Art. 20 BZO

auf einzelne Gebäudeteile bezieht.

2.8

Die Gebäudehöhe

des bestehenden Terrassenhauses schöpft die zulässige Gebäudehöhe im

fraglichen, an den projektierten Annexbau anstossenden Bereich unbestrittenermassen

aus bzw. unterschreitet sie nicht um 3 m. Ohne einen solchen Verzicht soll

der Abstandsbereich nach dem Gesagten aber nicht beansprucht werden dürfen. Die

Beanspruchung des Abstandsbereichs ist daher vorliegend unzulässig. Der Anbau

ist deshalb so zu redimensionieren, dass der ordentliche Grenzabstand von

7.

m eingehalten wird.

Soweit die Bauherrschaft in diesem Zusammenhang wiederholt

auf eine ständige Praxis der Baubehörde hinweist, ist festzuhalten, dass diese

Behauptung unsubstanziiert geblieben ist und unter den vorliegenden Umständen

nicht davon ausgegangen werden müsste, die Baubehörde werde trotz des

vorliegenden Urteils des Verwaltungsgerichts an ihrer Praxis festhalten. Die

Bauherrschaft kann sich daher nicht auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung im

Unrecht berufen (vgl. BGE 126 V 390 E. 6a, 125 II 152 E. 5).

2.9

Es stellt

sich unter diesen Umständen die Frage, ob der festgestellte Mangel zur Aufhebung

der Baubewilligung führt, oder ob ihm mittels einer Nebenbestimmung im Sinn von

§ 321 Abs. 1 PBG begegnet werden kann. Dies wird von der Bauherrschaft

bejaht, von den Beschwerdeführenden jedoch bestritten.

2.9.1

Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1

PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses

Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr,

4.

April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1; 26. Januar 2011,

VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 346).

2.9.2

Vorliegend stehen der gebotenen Verkleinerung des Anbaus keine besonderen

Schwierigkeiten entgegen. In der Anpassung des Verlaufs der Kellertreppe und

der allenfalls erforderlichen Neupositionierung einer Sauna ist keine

wesentliche Projektänderung zu erblickten.

2.9.3

Die Baubewilligung vom 11. Juni 2013 ist

demzufolge mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Südostfassade des

projektierten Anbaus soweit zurückzuversetzen ist, dass der ordentliche

Grundabstand von 7 m eingehalten wird. Die entsprechenden Pläne sind der

Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen.

3.

Die Beschwerdeführenden

machen geltend, die Baumassenberechnung lasse sich nicht überprüfen. Ein

entsprechendes Planschema sei unerlässlich. Es könne nicht davon ausgegangen

werden, dass eine Baumassenreserve bestehe.

3.1

Gemäss

§ 310 Abs. 1 PBG haben Baugesuche "alle Unterlagen zu enthalten,

welche für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind." § 5 der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) zählt neben den gemäss

§ 3 BVV "in der Regel" einzureichenden Plänen weitere Unterlagen

auf, die je nach Art und Lage des Bauvorhabens zusätzlich erforderlich sind. Zu

diesen Unterlagen gehören nach § 5 lit. b BVV "Berechnungen über

die Ausnützung in Bezug auf Nutzungsziffern oder eine allfällige andere

Beschränkung, nötigenfalls mit planlicher Erläuterung."

3.2

Die

Vorinstanz erwog zutreffend, die Baugesuchsunterlagen müssten eine vollständige

Prüfung auf die Übereinstimmung des Projekts mit dem massgeblichen Recht

ermöglichen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 280 f.). Die Baubehörde

könne bei Bedarf eine Baumassenberechnung verlangen oder selber

erstellen, die so detailliert und allgemeinverständlich abgefasst sein müsse,

dass sie ohne Schwierigkeiten auf ihre Stichhaltigkeit hin überprüft werden

könne. Anhand der vermassten Pläne aus dem Jahr 1988 könne die Baumassenberechnung

ohne Weiteres auf ihre Stichhaltigkeit hin überprüft werden.

3.3

Die

Beschwerdeführenden vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb dies nicht der Fall

sein sollte. Insbesondere ist die Behauptung nicht nachvollziehbar, bei der

Baumassenberechnung handle es sich um einen "Zahlensalat" bzw. die

Zahlen seien nicht nachvollziehbar. Die Stichhaltigkeit der Berechnungen lässt

sich anhand der ebenfalls vorliegenden Pläne, die dem Beschwerdeführer schon

vor der Rekurserhebung bekannt waren, vielmehr – wie die Vorinstanz zu Recht

feststellte – ohne Weiteres überprüfen.

3.3.1

Die zulässige Baumasse für den gesamten Arealperimeter von 8'030 m2 wurde von der Baubehörde

korrekt ermittelt. Sie beläuft sich auf 12'366 m3. Die Beschwerdeführenden

haben weder aufgezeigt, noch ist sonst ersichtlich, weshalb die gemäss

§ 259 Abs. 2 PBG nicht in Ansatz fallende Fläche vorliegend

240.

betragen soll. Der von der Gemeindeversammlung am 7. September 2009

festgesetzte und von der Baudirektion am 18. März 2010 genehmigte

Waldabstandslinienplan I bestätigt die von der Baubehörde berücksichtigten

Teilflächen von 56 m2

bei Grundstück Kat.-Nr. 04 und 50 m2 bei Grundstück Kat.-Nr. 05. Die Zahl,

welche die Beschwerdeführenden ihrer Berechnung zugrunde legen, ist damit

deutlich zu hoch. Hinzu kommt, dass sie bei ihrer Berechnung der zulässigen

Baumasse einen Faktor von nur 1,51 statt 1,54 verwendeten.

3.3.2

Bezüglich der ausgeschöpften Baumasse weicht die überschlagsmässige

Berechnung der Beschwerdeführenden gemäss ihrer Rekurstriplik vor allem hinsichtlich

der sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 befindenden Gebäude X und Y

deutlich von den Zahlen der Beschwerdegegnerschaft ab. Während diese hier

6'093 m3

einsetzt, gehen die Beschwerdeführenden von rund 7'200 m3 aus. Dabei gehen sie von

durchschnittlich 9 m Kubaturhöhen über dem gewachsenen Terrain aus. Diese

Höhe ist offensichtlich deutlich übertrieben. Dies ergibt sich ohne Weiteres

aus den entsprechenden Plänen und insbesondere aus der diesbezüglich

verdeutlichten Darstellung, welche die Baubehörde mit ihrer Beschwerdeantwort

eingereicht hat. Der dagegen vorgebrachte Einwand der Beschwerdeführenden ist

nicht stichhaltig. Entgegen ihrer Auffassung ist die Formel "Grundfläche x

Höhe : 2" für den Firstbereich nicht nur bei einer Dachneigung von

45.

° gültig. Die Fläche eines Dreiecks entspricht unabhängig von seinen

Winkeln immer dem halben Produkt von Grundlinie x Höhe. Selbst wenn der

Vorsicht halber nicht von einer durchschnittlichen Kubaturhöhe von 7,6 m

sondern einer solchen von 8 m ausgegangen würde, beliefe sich die

ausgeschöpfte Baumasse für die Gebäude X und Y auf nur noch 6'400 m3. Würden für die Gebäude Z1

bis Z3 die Zahlen der Beschwerdeführenden übernommen, beliefe sich die

realisierte Baumasse somit auf 11'560 m3.

Daraus würde für das Areal eine Baumassenreserve 806 m3 resultieren. Davon stünden

dem Baugrundstück 112 m3

zu (13,92 %).

3.3.3

Auch die von den Beschwerdeführenden bei den Gebäuden Z1 bis Z3 angenommenen

Kubaturhöhen erscheinen sehr hoch und die Beschwerdeführenden vermögen damit

nicht aufzuzeigen, inwiefern die bei den Akten liegende Baumassenberechnung

nicht stichhaltig sein sollte. Die für jedes Geschoss angegebenen Flächen und

Höhen lassen sich anhand der Pläne nachvollziehen. Es sind keine Flächen

ersichtlich, die nicht einbezogen worden wären.

3.4

Nach dem

Gesagten haben die Beschwerdeführenden nicht aufgezeigt und ist auch sonst

nicht ersichtlich, dass Zweifel an der Stichhaltigkeit der vorliegenden

Baumassenberechnung angebracht wären. Von einem Grenzfall, der eine genauere Berechnung

mittels planlicher Darstellungen erforderlich machen würde, kann unter den

vorliegenden Umständen sodann nicht gesprochen werden. Auf ein Planschema zur

Baumassenberechnung durfte daher verzichtet werden.

3.5

Dass die

Vorinstanz nicht auf den Eventualantrag der Baubehörde einging, für die

Überprüfung der Baumassenberechnung eine Expertise einzuholen, ist schliesslich

nicht zu beanstanden. Dieser Antrag wäre naturgemäss nur zu prüfen gewesen,

wenn die Vorinstanz zur Auffassung gelangt wäre, die Baumassenberechnung könne

nicht ohne Schwierigkeiten auf ihre Stichhaltigkeit hin überprüft werden. Dies

gilt umso mehr, als es sich beim Baurekursgericht um ein Fachgericht handelt.

3.6

Die

bestehende Baumassenreserve auf dem gesamten Areal kommt – entgegen der unbegründet

gebliebenen anderen Auffassung der Beschwerdeführenden – den einzelnen

Grundstücken nach Massgabe ihrer Fläche im Verhältnis zur Fläche des ganzen

Areals zugute (BEZ 2008 Nr. 57; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 740). Die

auf das Baugrundstück entfallende Baumassenreserve übersteigt damit den Wert

deutlich, der für den projektierten Anbau erforderlich ist.

4.

Die Beschwerde erweist sich

hinsichtlich der gerügten Verletzung des Grenzabstands als begründet. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des Rekursentscheids ist

daher der Beschluss der Baubehörde Meilen vom 11. Juni 2013 mit

einer entsprechenden Auflage zu ergänzen (vgl. vorstehend, E. 2.9.3).

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten zu zwei

Dritteln den Beschwerdeführenden und je zu einem Sechstel der Bauherrschaft und

der Baubehörde Meilen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die Beschwerdeführenden sind zudem zu

verpflichten der Bauherrschaft eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen.

Der Baubehörde Meilen steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf

beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Die

Kosten- und Entschädigungsregelung für das Rekursverfahren ist entsprechend

anzupassen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember

2013.

wird Disp.-Ziff. I des Beschlusses der Baubehörde Meilen vom

11.

Juni 2013 mit folgender vor Baubeginn zu erfüllenden Auflage ergänzt:

"Die

Südostfassade des projektierten Anbaus ist soweit zurückzuversetzen, dass der

ordentliche Grundabstand von 7 m eingehalten wird. Die entsprechenden

Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens und die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 4'910.-

werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung für

zwei Drittel der Kosten je zu einem Drittel, der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 unter solidarischer Haftung für einen Sechstel je zu einem Zwölftel sowie

der Beschwerdegegnerin 3 zu einem Sechstel auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1'500.- zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…