VB.2014.00111

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00111

3. September 2014Deutsch16 min

(URT.2014.16554)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A wurde mit Verfügung des Amts für Landschaft und Natur

des Kantons Zürich vom 18. März 2013 die Eigenschaft einer

Selbstbewirtschafterin im Sinn des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über

das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) abgesprochen und deshalb die Bewilligung

für den Erwerb dreier landwirtschaftlicher Grundstücke in der Gemeinde X verweigert.

Erwägungen

II.

A liess am 10. Mai 2013 an den Regierungsrat

gelangen und beantragen, die Verfügung des Amts für Landschaft und Natur sei

aufzuheben und der Erwerb der landwirtschaftlichen Grundstücke zu bewilligen.

Der Regierungsrat wies das Rechtsmittel mit Beschluss vom 15. Januar 2014

ab (Dispositiv-Ziff. I) und auferlegte ihr die Verfahrenskosten

(Dispositiv-Ziff. II).

III.

A liess beim Verwaltungsgericht am 24. Februar 2014

Beschwerde führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der

regierungsrätliche Beschluss aufzuheben und die Erwerbsbewilligung zu erteilen.

Die Staatskanzlei liess sich am 11./12. März 2014 namens des

Regierungsrats mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Ebenso

beantragte das Amt für Landschaft und Natur am 17./21. März 2014 die Abweisung

der Beschwerde. A liess am 29. April 2014 eine Stellungnahme einreichen, wozu

sich das Amt für Landschaft und Natur am 9./12. Mai 2014 äusserte. Hinsichtlich

einer weiteren Stellungnahme von A vom 5. Juni 2014 liess es sich am

12.

Juni 2014 ein letztes Mal vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen gegeben

sind (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen

zu §§ 19–28a N. 53; vgl. § 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Bezug auf die Zuständigkeit).

1.2

Für

Beschwerden gegen erstinstanzliche Rechtsmittelentscheide des Regierungsrats

über Anordnungen etwa auf dem Gebiet des bäuerlichen Bodenrechts ist das

Verwaltungsgericht nach § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a und Abs. 2, 19a Abs. 1 sowie §§ 42–44

e contrario VRG zuständig.

Die Beschwerdeführerin hat ein schutzwürdiges Interesse an

der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Beschlusses, was sie zur

Beschwerde vor Verwaltungsgericht berechtigt (§ 49 in Verbindung mit

§ 21 Abs. 1 VRG; ferner Art. 83 Abs. 3 BGBB).

Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht bezweckt gemäss seinem

Art. 1 Abs. 1 lit. a unter anderem, das bäuerliche Grundeigentum

zu fördern, namentlich Familienbetriebe zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern.

Das Selbstbewirtschafterprinzip ist Mittel zur Erreichung dieses Zweckes. Die

Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich derjenigen des Pächters gilt

es folgerichtig gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. b BGBB beim Erwerb

landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken.

2.2

Wer ein

landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine

Bewilligung der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 61 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 83 Abs. 1 und Art. 90 lit. a BGBB). Das Gesetz

statuiert in Art. 61 Abs. 2 BGBB einen Rechtsanspruch auf Erteilung

einer solchen Erwerbsbewilligung, sofern kein Grund zur Verweigerung gemäss

Art. 63 BGBB vorliegt. Die Aufzählung in Art. 63 Abs. 1 BGBB

ist abschliessend. Andere als die dort genannten Gründe dürfen nicht dazu führen,

dass einem Gesuchsteller die Erteilung einer Erwerbsbewilligung verweigert wird

(zum Ganzen Beat Stadler in: Schweizerischer Bauernverband Treuhand und

Schätzungen [Hrsg.], Das bäuerliche Bodenrecht, 2. A., Brugg 2011 [im

Folgenden BGBB-Kommentar], Art. 63 N. 4).

Nach Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB ist das Fehlen der Eigenschaft eines Selbstbewirtschafters ein Grund

zur Verweigerung der Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen

Grundstücks. Das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung folgt der sowohl für den

privatrechtlichen als auch öffentlichrechtlichen Teil verbindlichen Legaldefinition

von Art. 9 BGBB (Stadler, Art. 63 N. 5).

Selbstbewirtschafter ist nach Art. 9 Abs. 1 BGBB, wer den Boden selber bearbeitet

und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses

persönlich leitet. Den Boden im Sinne von Art. 9 BGBB selber zu bearbeiten bedeutet,

die im Betrieb anfallenden Arbeiten auf dem Feld, im Stall, auf dem Hof

(inklusive der anfallenden Administrativarbeiten) und im Zusammenhang mit der

Vermarktung der Produkte zu einem wesentlichen Teil selber zu verrichten (BGE 138

III 548 E. 7.2.1 mit Hinweisen). Zudem setzt Art. 9 Abs. 2 BGBB die

Eignung zur Selbstbewirtschaftung voraus: Geeignet ist demnach, wer die

Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den

landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches

Gewerbe persönlich zu leiten.

2.3

Sinn und Zweck der gesetzlichen Restriktion des Erwerbes

landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke ist es, sicherzustellen, dass der

Zugang zu landwirtschaftlichem Boden für Selbstbewirtschafter und für

Familienangehörige des Eigentümers erleichtert und für jene, die überwiegend

andere als landwirtschaftliche Ziele verfolgen, erschwert oder verhindert wird.

Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks ist gemäss den Gesetzesmaterialien

dann unerwünscht, wenn er überwiegend zum Zweck der Kapitalanlage, aus

spekulativen Überlegungen oder zu einem übersetzten Preis erfolgt. Der Zweck

des Selbstbewirtschafterprinzips ist demnach in erster Linie die Verhinderung

der Spekulation (vgl. zum Ganzen Botschaft des Bundesrates vom 19.

Oktober 1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BBl 1988 III

953.

ff., 1035 und 1037]; Dino Degiorgi, Verfügungsbeschränkungen im

bäuerlichen Bodenrecht, Basel und Frankfurt am Main 1988, S. 210 ff.,

insbesondere S. 250).

2.4

Das bäuerliche Bodenrecht schafft indessen kein ausschliessliches

Standesrecht für Landwirte. Wer eine landwirtschaftliche Tätigkeit als

Freizeitbeschäftigung ausübt, kann ebenfalls als Selbstbewirtschafter gelten,

wenn die Voraussetzungen von Art. 9 BGBB erfüllt sind. Die bearbeitete Fläche

muss nicht notwendigerweise ein landwirtschaftliches Gewerbe sein; es kann sich

auch um ein für die landwirtschaftliche Nutzung geeignetes, landwirtschaftliches

Grundstück im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BGBB handeln. Zur landwirtschaftlichen

Nutzung ist auch die Haltung bzw. Zucht von Pensions- und Sportpferden zu

zählen, sofern sie auf betriebseigener Futterbasis beruht (BGr, 29. Februar

2008,2C_534/2007, E. 3.2 mit Hinweis auf die Botschaft des Bundesrates vom 26.

Juni 1996 zur Reform der Agrarpolitik 2002 [BBl 1996 IV 85]). Wer Pferde hält

und für diese Raufutter produziert, ist deshalb Selbstbewirtschafter, wenn er

die anfallenden Arbeiten für die Futtergewinnung selber ausführt (vgl. zum

Ganzen BGr, 11. Dezember 2009,2C_855/2008, E. 2.1; BGE 138

III 548 E. 7.2.1 Abs. 2, je mit Hinweisen).

3.

3.1

Beschwerdegegner wie auch Vorinstanz sprechen der Beschwerdeführerin die

Selbstbewirtschafterqualität ab und versagen ihr aus diesem Grund die

Erteilung der Bewilligung zum Erwerb dreier landwirtschaftlicher Grundstücke in

X (Kat.-Nrn. 01, 02 und 03) mit einer Gesamtfläche von rund 5 ha, wovon

745.

m2 Wald und der Rest Wiesland darstellen. Der Beschwerdegegner erwägt

im Wesentlichen, die Beschwerdeführerin sei nicht Selbstbewirtschafterin der

landwirtschaftlichen Grundstücke, da ihr die zur Umsetzung ihres

Pferdezuchtkonzepts notwendigen Stallungen nicht zur Verfügung stünden.

Aufgrund eines andauernden Erbstreites in ihrer Familie habe sie Stallungen zum

einen nur gepachtet und nicht zu Eigentum. Zum anderen sei die Unterbringung

der Pferde auch an einem neuen Standort, den sie zu Eigentum habe, nicht gewährleistet,

da dort der Bau von Pferdestallungen aufgrund fehlender Baubewilligungen bis heute

nicht habe realisiert werden können. Zusammenfassend heisst es: "Die

Bewilligung für den Erwerb der erwähnten Parzellen kann nicht erteilt werden.

Einerseits steht keine Bewilligung für das eingereichte Bauvorhaben in

Aussicht, andererseits ist das Erbteilungsverfahren der Familie A noch immer

offen, da ein Geschwister der Gesuchstellerin die ungeteilte Zuweisung des landwirtschaftlichen

Gewerbes der Erbengemeinschaft A verlangt. […] Sollte die Zuweisung des

Gewerbes an das Geschwister der Gesuchstellerin erfolgen, würden keine baurechtlich

bewilligten Stallungen für ihre Pferde zur Verfügung stehen. Das

Pferdezuchtkonzept könnte somit nicht umgesetzt werden. Die Bewilligungsvoraussetzungen

gemäss Art. 61 Abs. 2 BGBB sind somit zurzeit nicht gegeben".

3.2

Die

Vorinstanz schützt die erstinstanzliche Verweigerung der Erwerbsbewilligung und

erwägt dazu im Wesentlichen, dass der Erwerber eines landwirtschaftlichen

Grundstücks oder Gewerbes über die nötige Infrastruktur für dessen

Bewirtschaftung verfügen müsse. Aufgrund der Akten stehe fest, dass die

Beschwerdeführerin nicht über genügend Stallungen verfüge. Die Voraussetzung

der zur Bewirtschaftung genügenden Bauten sei entsprechend nicht erfüllt und

die weiteren Voraussetzungen der Selbstbewirtschaftung seien nicht zu prüfen.

4.

4.1

Vorliegend wurde der Beschwerdeführerin die Bewilligung zum Erwerb

landwirtschaftlicher Grundstücke einzig deshalb verweigert, weil es angeblich

an der notwendigen Infrastruktur zur Umsetzung des Betriebskonzepts fehle. Das

von den Behörden angewandte Kriterium des Vorliegens einer notwendigen

Infrastruktur zur Selbstbewirtschaftung ergibt sich nicht aus dem Wortlaut des

Gesetzes. Die Legaldefinition des Selbstbewirtschafters gemäss Art. 9 BGBB setzt namentlich voraus, dass die in einem landwirtschaftlichen

Betrieb anfallenden Arbeiten zu einem wesentlichen Teil selber verrichtet

werden und die entsprechende Eignung des Erwerbers zur Selbstbewirtschaftung

gegeben ist (vgl. vorn 2.2). Auch aus dem Wortlaut von Art. 5

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die

landwirtschaftliche Pacht (SR 221.213.2), welcher ebenso die Voraussetzung der

Selbstbewirtschaftung nennt, ergibt sich kein eigenständiges Kriterium des Vorliegens

notwendiger Infrastruktur zur Selbstbewirtschaftung. Dies wäre deshalb hinsichtlich

Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB von Bedeutung, da Bundesgericht und

Lehre von einer einheitlichen Definition der Selbstbewirtschaftung bzw. des

Selbstbewirtschafters im Landwirtschaftsrecht ausgehen (vgl. Eduard Hofer, BGBB-Kommentar,

Art. 9 N. 11a Abs. 2 f.).

4.2

In der

Lehre wird festgehalten, dass für die Eigenschaft des Selbstbewirtschafters

"in der Regel" zu verlangen sei, dass die "zur Bewirtschaftung

des Grundstücks nötigen Ökonomiegebäude" vorhanden sind. Auch wenn ein

Teil der Gebäude langfristig gemietet oder gepachtet werden könne, sei dies

"in Betracht zu ziehen". Im Falle einer Kündigung sollte die Miete

oder Pacht eines Ersatzes in der Nähe möglich sein. Dies sei nur bei einer genügenden

Dichte entsprechender Gebäude in der Umgebung anzunehmen (Hofer, Art. 9

N. 30a). Die Frage nach dem Vorhandensein der notwendigen Infrastruktur zur

Selbstbewirtschaftung landwirtschaftlicher Grundstücke, die sich im Übrigen nur

bei der Veräusserung ebensolcher und nicht bei der Veräusserung landwirtschaftlicher

Gewerbe erhebt (vgl. Art. 7 Abs. 1 BGBB; Hofer, Art. 7

N. 23 ff. und Art. 9 N. 30a), ist in Zusammenhang mit

Art. 63 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 9

BGBB zu sehen und mit Blick auf den Sinn und Zweck der Regelung zu beantworten:

Die zur Selbstbewirtschaftung eines erworbenen Grundstücks genügende

Infrastruktur stellt eine a priori notwendige Voraussetzung dar, damit ein

Käufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks von Beginn weg das erworbene

Grundstück landwirtschaftlich nutzt bzw. nutzen kann. Sind Infrastruktur und

allfällige Gerätschaft zur landwirtschaftlichen Selbstbewirtschaftung des

Grundstücks zum Zeitpunkt des Erwerbes vorhanden, zeigt sich daran der Wille

und die Fähigkeit des Erwerbers zur Selbstbewirtschaftung. Dieser Wille muss

sodann einwandfrei vorliegen, weil sonst die Gefahr von Umgehungen der gesetzlichen

Regelung besteht (Hofer, Art. 9 N. 29 mit Verweis). Entsprechend

werden daran strenge Anforderungen gestellt. Da die Bewilligungsbehörde anhand

der gesamten Umstände des Einzelfalls die Selbstbewirtschafterqualität eines

Erwerbers zu prüfen hat (Stadler, Art. 63 N. 6 am Ende), darf sie

auch das Vorliegen notwendiger Infrastruktur und Gerätschaft als Indiz für das

Vorhandensein eines Willens zur Selbstbewirtschaftung eines Grundstücks werten

und bei ihrem Entscheid mitberücksichtigen.

4.3

Es geht

jedoch nicht an, wenn wie vorliegend die Bewilligungsbehörden die gesamten

Umstände des Einzelfalls ausser Betracht lassen und hinsichtlich der

Verweigerung der Erwerbsbewilligung einzig darauf verweisen, dass es an einer

notwendigen und baurechtlich bewilligten Infrastruktur mangle und deshalb

"die weiteren Voraussetzungen der Selbstbewirtschaftung nicht weiter zu

prüfen" sind. Dass ein Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks im

Sinn einer (eigenständigen) Bewilligungsvoraussetzung verpflichtet ist,

"den Nachweis zu erbringen, dass er über die nötige Infrastruktur für die

Bewirtschaftung des Grundstücks verfügt", ergibt sich weder aus dem Gesetz

noch aus dessen Materialien. Wenn die Bewilligungsbehörden zudem zu hohe

Anforderungen an die "nötige Infrastruktur" stellen, läuft dies dem

Gedanken zuwider, dass mit dem bäuerlichen Bodenrecht kein

ausschliessliches Standesrecht für Landwirte geschaffen werden sollte, sondern

die landwirtschaftliche Tätigkeit auch als Freizeitbeschäftigung ausgeübt

werden kann (vorn 2.4). Die Vorinstanzen verkennen somit den Begriff des

Selbstbewirtschafters, indem sie sehr hohe Anforderungen an die "nötige

Infrastruktur" stellen und diese darüber hinaus als Erfordernis der

Erwerbsbewilligung ansehen respektive den Gesuchstellern einen entsprechenden

Nachweis abverlangen. Es genügt gemäss bereits mehrfach zitiertem

Art. 9 BGBB, den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten oder

ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten (Abs. 1) und die Fähigkeit

zur Selbstbewirtschaftung zu besitzen (Abs. 2), um als

Selbstbewirtschafter zu gelten (vgl. BGr, 5. März 2009,2C_747/2008 [= Pra

98/2009 Nr. 97], E. 3.3).

5.

5.1

Beschwerdegegner

wie auch Vorinstanz sprechen der Beschwerdeführerin nicht die persönlichen

Fähigkeiten zur Selbstbewirtschaftung der drei streitbetroffenen Grundstücke

ab. Sie nehmen auch nicht an, die Beschwerdeführerin bearbeite den

landwirtschaftlichen Boden nicht selber. Sie anerkennen zudem, dass sie

Ökonomiegebäude in nächster Nähe zu den von der Erwerbsbewilligung betroffenen

landwirtschaftlichen Grundstücken zu Eigentum hat respektive ihr eines noch bis

mindestens Ende 2018 verpachtet ist. Allerdings ignorieren sie die Tatsache, dass

die Beschwerdeführerin Direktzahlungen bezieht, was als (weiteres) Indiz dafür

gelten kann, dass sie Selbstbewirtschafterin im Sinn von Art. 9 BGBB ist

(Hofer, Art. 9 N. 11g mit Verweis).

5.2

Mit Blick

auf die Akten und die dort angesprochenen Tierschutzmängel ist die vorhandene

Infrastruktur für das Betriebskonzept der Beschwerdeführerin (beinhaltend 6 Zuchtstuten,

8.

Fohlen und 2 Jungtiere) zurzeit vermutlich knapp bemessen und deshalb nicht

ideal für die ihr vorschwebende Anzahl Tiere. Jedoch ist die Beschwerdeführerin

offensichtlich bestrebt, die Infrastruktur auszubauen und zu verbessern, was

wiederum deutlich ihren Willen zur Selbstbewirtschaftung zum Ausdruck bringt.

Mit Blick auf den Sinn und Zweck von Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB

(vgl. vorn 2.3) ist vorliegend von keiner Gefahr einer Gesetzesumgehung auszugehen.

5.3

Der

Beschwerdeführerin stehen bereits heute Ökonomiegebäude zur Verfügung, die eine

Pferdezucht in einer gewissen Grössenordnung auf den drei streitbetroffenen

landwirtschaftlichen Grundstücken ermöglichen. Nach der Logik der Behörden

müsste der Beschwerdeführerin die Eigenschaft einer Selbstbewirtschafterin attestiert

werden, wenn sie die Anzahl Tiere in ihrem Pferdezuchtkonzept reduzierte. Dann

bestünden nämlich schon heute genügend Stallraum und weitere Ressourcen

respektive die "nötige Infrastruktur" respektive würde der

Beschwerdeführerin ein entsprechender Nachweis ohne Weiteres gelingen.

Die vorhandene bzw. der Beschwerdeführerin zur Verfügung

stehende Infrastruktur befindet sich offensichtlich auch nicht in einem solch

desolaten respektive renovationsbedürftigen Zustand, dass sie für die

landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke von vornherein untauglich wäre. In

solchen (extremen) Fällen wäre es allenfalls vertretbar zu prüfen, ob raumplanungsrechtliche

Bewilligungen für die Errichtung bzw. Instandstellung der Infrastruktur überhaupt

erhältlich sind (vgl. Hofer, Art. 9 N. 30a). Gemäss Bundesgericht haben

aber die Bewilligungsbehörden gerade bei solchen Aspekten eines Falles Zurückhaltung

zu üben. Es erübrigt sich insbesondere zu prüfen, ob projektierte

Nutzungskonzepte in allen Belangen den Anforderungen des Raumplanungs- und

Baurechts genügen, da solche Fragen vielmehr Gegenstand der entsprechenden

Baubewilligungsverfahren bilden. In Zusammenhang mit der Prüfung der

Selbstbewirtschafterqualität reicht eine Grobbeurteilung aus, dass eine

derartige Nutzung grundsätzlich raumplanungskonform verwirklicht werden kann.

Eine Koordination der Bewilligungsverfahren nach Art. 61 BGBB einerseits und nach

Art. 22 bzw. Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung (SR 700) andererseits ist nämlich gesetzlich nicht vorgesehen

(BGr, 11. Dezember 2009,2C_855/2008, E. 3.2 mit Verweis auf Art. 4a

der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB, SR 211.412.110]

e contrario). Zudem haben die Behörden die Bewilligungsvoraussetzungen zur Zeit

der Einreichung des Gesuches zu prüfen. Hinsichtlich der Erbstreitigkeiten in

der Familie der Beschwerdeführerin herrscht zwar eine gewisse Unsicherheit

bezüglich der Zuweisung des landwirtschaftlichen Gewerbes der Erbengemeinschaft,

doch hatte die Beschwerdeführerin zum Verfügungszeitpunkt einen Pachtvertrag,

der es ihr im damaligen Zeitpunkt noch während mehr als fünf Jahren erlaubte

und heute noch immer erlaubt, die entsprechenden Gebäude der Erbengemeinschaft

für ihren Betrieb zu nutzen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Beschwerdegegner

und Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Eigenschaft einer

Selbstbewirtschafterin zu Unrecht absprechen. Die vorhandene Infrastruktur

− und allenfalls das Bestreben, raumplanungsrechtliche Bewilligungen

einzuholen − darf zwar als Indiz für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein

eines Willens zur Selbstbewirtschaftung gewertet werden, doch stellt das

Vorhandensein einer "nötigen Infrastruktur" nach (Art. 63

Abs. 1 lit. a in Verbindung mit) Art. 9 BGBB kein eigenständiges

Kriterium für die Beurteilung der Selbstbewirtschafterqualität dar. Vorliegend

erscheint die vorhandene bzw. der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehende Infrastruktur

zur Selbstbewirtschaftung der drei streitbetroffenen Parzellen tauglich, auch

wenn die Stallungen hinsichtlich des angestrebten Betriebskonzepts und

allenfalls der tierschutzrechtlichen Bestimmungen noch verbessert werden

müssen. Dass die Beschwerdeführerin bestrebt ist, die Infrastruktur zu

erweitern, zeigt, dass es ihr nicht am erforderlichen Willen zur

Selbstbewirtschaftung mangelt. Es bestehen in diesem Sinn keine Bedenken

hinsichtlich einer Gesetzesumgehung. Die Ausführungen der Parteien bezüglich der

Anforderungen des Bau- und Planungsrechts erweisen sich letztlich als

unmassgeblich.

5.4

Der

Beschwerdeführerin kommt nach dem bisher Ausgeführten die Eigenschaft einer

Selbstbewirtschafterin zu, weswegen kein Grund zur Verweigerung der

Erwerbsbewilligung gemäss Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB vorliegt. Dass ein anderer

der in Art. 63 Abs. 1 BGBB genannten Verweigerungsgründe (Vereinbarung eines

übersetzten Preises, Lage des zu erwerbenden Grundstücks ausserhalb des ortsüblichen

Bewirtschaftungsbereichs) erfüllt wäre, wird nicht angenommen. Es bestehen

hierfür auch keine Anhaltspunkte. Somit hat die Beschwerdeführerin gemäss Art. 61

Abs. 2 BGBB einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Die

beschwerdegegnerische Verfügung vom 18. März 2013 sowie Dispositiv-Ziffer

I des Beschlusses des Regierungsrates vom 15. Januar 2014 sind aufzuheben.

7.

Ausgangsgemäss wird der Beschwerdegegner kostenpflichtig und

ist er zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 und § 17 Abs. 2 VRG). In Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des angefochtenen

Beschlusses sind die Kosten des Rekursverfahrens dem Beschwerdegegner

aufzuerlegen.

8.

Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach

Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 VBB dem

Bundesamt für Justiz mitzuteilen und unterliegen gemäss Art. 89 BGBB der

Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung des Amts für Landschaft und Natur

vom 18. März 2013 sowie Dispositiv-Ziffer I des Beschlusses des

Regierungsrats vom 15. Januar 2014 werden aufgehoben. Das Amt für Landschaft und Natur wird dazu

eingeladen, der Beschwerdeführerin den Erwerb der drei Grundstücke

Kat.-Nr. 01, Kat.-Nr. 02 und Kat.-Nr. 03 in X zu bewilligen. In Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Beschlusses

des Regierungsrats vom 15. Januar 2014 werden

die Kosten des Rekursverfahrens dem Amt für Landschaft und Natur auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 260.-- Zustellkosten,

Fr. 3'760.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin für Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …