VB.2015.00032

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00032

1. September 2015Deutsch10 min

(URT.2015.17399)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 24. Juni 2014 verweigerte die Baubehörde Meilen A

die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Attikageschosses auf seinem Wohnhaus an der D-Strasse 01 (Grundstück

Kat.-Nr. 02) in Meilen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss der Baubehörde

Meilen rekurrierte er an das Baurekursgericht, welches

sein Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Dezember 2014 abwies, da von einer

bewilligungsunfähigen neubauähnlichen Umbaute auszugehen sei.

III.

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom

19.

Januar 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte zur

Hauptsache, unter Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST)

zulasten der Baubehörde Meilen, die Aufhebung des verweigerten Baubewilligungsbeschlusses und des angefochtenen vorinstanzlichen Entscheids

sowie die Erteilung der Baubewilligung für die Erstellung des Estrichersatzes

gemäss Baugesuch vom 7. März 2014. Ferner beantragte er die Durchführung

eines Augenscheins vor Ort sowie eventualiter die Rückweisung zur

Neubeurteilung an die Baubehörde Meilen.

Das Baurekursgericht beantragte am

28.

Januar 2015 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung

der Beschwerde.

Mit Beschwerdeantwort vom

11.

Februar 2015 beantragte die Baubehörde Meilen ebenfalls Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdeführers.

Mit Eingaben vom 10. und 18. März

2015.

sowie vom 10., 17. und 27. April 2015 hielten sowohl der

Beschwerdeführer als auch die Beschwerdegegnerin an

ihren jeweiligen Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Streitgegenstand des vorliegenden

Verfahrens bildet die Frage, ob der vom Beschwerdeführer geplante Estrichersatz

eine nicht bewilligungsfähige, neubauähnliche Umbaute

darstellt oder ob die Grenze zur neubauähnlichen Umgestaltung (noch) nicht überschritten und die nachgesuchte Baubewilligung demzufolge

zu erteilen ist.

1.1

Das

streitbetroffene Grundstück liegt in der Wohnzone WG 2.8 gemäss der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 (BZO). Es grenzt

nordöstlich an die D-Strasse und die Nordostfassade des Gebäudes befindet sich

direkt an der Grundstücksgrenze. Die Liegenschaft unterschreitet damit sowohl

die derzeit an der D-Strasse in Aufhebung befindliche Verkehrsbaulinie aus den

60er-Jahren als auch den für den Fall fehlender Baulinien geltenden Strassenabstand

von 6 m gemäss Art. 40 Abs. 1 BZO. Wie das Baurekursgericht von

den Parteien unbestritten geblieben ausführte, bemesse sich die

Bewilligungsfähigkeit der geplanten Attikawohnung bei dieser Ausgangslage

anhand von § 357 Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG).

1.2

Es kann

unter Verweis auf die genannte vorinstanzliche Erwägung offenbleiben, inwiefern

die für baulinienwidrige Bauten geltende Sondernorm von § 101 Abs. 1

PBG vorliegend Anwendung fände, zumal die Rechtsprechung bei der Auslegung von

§ 101 Abs. 1 PBG und der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit

baulinienwidriger Bauten regelmässig auf die Rechtsprechung zu § 357

Abs. 1 PBG zurückgreift (vgl. VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,

E. 3.2; ferner auch VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3;

2.

Juni 2010 ,VB.2010.00001, E. 8) und das streitbetroffene Gebäude

in jedem Fall als vorschriftswidrig zu gelten hat.

2.

2.1

Gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende

Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Abs. 2 derselben Bestimmung

die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte

erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie

für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht

nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen

zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März

2013, VB.2012.00810. E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben

Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den

weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche

Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG

zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften

einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

2.2

Von

neubauähnlichen Umgestaltungen ist nur dann auszugehen, wenn sie den Tatbestand

einer Gesetzesumgehung erfüllen, also die fragliche Bestimmung ihrem

Wortlaut nach zwar einhalten, ohne aber zugleich ihren Sinn und Zweck beachten

(VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32;

zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11

E. 3a). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft dies zu, wenn

bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie

nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es dem

Grundeigentümer ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der

für einen Neubau geltenden Bestimmungen – vorliegend die Einhaltung des

Strassenabstands von 6 m gemäss Art. 40 Abs. 1 BZO – zu

verhindern (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1). Ob eine

solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien

beurteilen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

2.3

Die von

der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine

neubauähnliche Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und

Konstruktion des Gebäudes nicht mehr bloss als Verbesserung oder Anpassung des

Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige

Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 =

BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen

nur Indizien für eine Umgehung bzw. für das Vorliegen einer neubauähnlichen

Umbaute dar. Selbst bei weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht

ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die

Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht. Daher ist grosse Zurückhaltung

bei der Annahme neubauähnlicher Umgestaltungen geboten, die sich auch deshalb

rechtfertigt, weil die Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten

laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem

Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen dürfen (vgl. dazu VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,

E. 3.1).

3.

3.1

Die im

vorliegenden Verfahren umstrittene Baubewilligung für eine Projektänderung zur

Erstellung einer Attikawohnung bzw. für den Estrichersatz ist nicht die erste

Umgestaltung des Gebäudes, die der Beschwerdeführer in der Vergangenheit

vornahm. Zu Beginn der 90er-Jahre wies das Gebäude ein Untergeschoss

(Archiv/Werkstatt), zwei Vollgeschosse mit einer Wohnung und ein Satteldach mit

Estrich auf. Bereits im Jahr 2002 wurde die Umnutzung des Untergeschosses in

eine Wohnung bewilligt, welche unterirdisch mit dem neu ebenfalls zu

Wohnzwecken umgenutzten ehemaligen Waschhaus verbunden wurde. In Abweichung

dieser Baubewilligung wurden 2004 Projektänderungen zur Neudisposition des

Untergeschosses, zur Umnutzung des südseitigen Balkons als Wintergarten und zu

einer geringfügigen Aufstockung des Nebengebäudes bewilligt. Sodann wurde 2005

der Ersatz des Satteldachs durch ein Flachdach und eine weitere eigenständige

Wohneinheit in den Obergeschossen im Sinn einer Neuaufteilung bewilligt, deren

Baufreigabe 2008 erfolgte. Weitere Projektänderungen, namentlich betreffend

Verglasung, Oberlichtsituation, Fensteröffnungen und Umnutzung des

Wintergartens als Vorraum, beantwortete die Beschwerdegegnerin mit Blick auf

§ 238 Abs.1 PBG sowie unter Verweis auf die "abschliessend

befriedigende Beurteilung" gemäss Stammbewilligungsbeschluss teilweise abschlägig.

3.2

Die

Beschwerdegegnerin begründete die Verweigerung der Projektänderung mit Beschluss

vom 24. Juni 2014 im Wesentlichen damit, dass mit der Realisierung des

geplanten Attikaaufbaus die Gebäudeidentität nicht mehr gewahrt bleibe und in

diesem Sinn eine neubauähnliche Umgestaltung vorliege, zumal bei der

Baubewilligung vom 17. Oktober 2012 für den Dachgeschossbereich

(Attikabereich) explizit auf die Zulässigkeit der Ausführung als Flachdach

gemäss Stammbewilligungsbeschluss verwiesen wurde und da andernfalls mit Blick

auf § 238 Abs. 1 PBG auch keine befriedigende Gesamtsituation mehr

sichergestellt wäre. Der Beschwerdeführer hält dementgegen, dass die

Vorinstanzen die rund 700-jährige Geschichte des Gebäudes und das damit

verbundene Bedürfnis der Anpassung an sich wandelnde Umstände, wozu auch der

Aspekt der Siedlungsverdichtung zu zählen sei, völlig ausser Acht gelassen

hätten. Er habe die Geschichte des Gebäudes erhalten und es zugleich den

heutigen Wohnbedürfnissen anpassen wollen. Zwischen den Parteien sind zur

Hauptsache die Relevanz der geschichtlichen Aspekte des Gebäudes für die

Beurteilung einer neubauähnlichen Umgestaltung, die Gebäudehöhe und die Anzahl

der Stockwerke sowie die mögliche Wohnfläche im Vergleich zu einem

Neubauprojekt umstritten.

3.3

Bei der

Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG sowie auch bei derjenigen von

§ 101 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und

Entscheidungsspielraum zu (VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,

E. 3.3; 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003

Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8). Der Beschwerdeführer bringt in dieser

Hinsicht vor, die "Baubehörde hat einen Kompetenzrahmen, der hier aus

nicht nachvollziehbaren Gründen zum Nachteil der Hauseigentümer ausgelegt

wurde". Die Beschwerdegegnerin hat ihm jedoch aufgezeigt, dass

"spätestens" mit der umstrittenen Projektänderung die Grenze zur

neubauähnlichen Umgestaltung überschritten worden ist. Das Baurekursgericht,

auf dessen Erwägungen im Sinn von § 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) verwiesen werden kann, setzte sich mit den

Erwägungen der Beschwerdegegnerin vertieft auseinander und legte dar, dass für

den Beschwerdeführer mit der Unterschreitung des Strassenabstands im Sinn von

Art. 40 Abs. 1 BZO ganz erhebliche Vorteile verbunden seien und

sowohl die bisher bewilligten und vorgenommenen baulichen Eingriffe als auch

die bewilligten Nutzungsänderungen insgesamt sehr weit reichten und das

ursprüngliche Gebäude schon heute nicht mehr erkennen liessen. Es stützt sich

damit zu Recht auf den Umstand, dass die nachgesuchte Projektänderung im Licht

vom § 357 Abs. 1 PBG nicht für sich alleine genommen zu beurteilen

ist. Massgeblich ist, dass das Gebäude auch noch in der jüngeren Vergangenheit

weitgehende bauliche Veränderungen erfahren hat, die zusammen mit der hier

strittigen Umbaute offensichtlich eine neubauähnliche Umgestaltung bewirken

würden. Die Bauherrschaft kann nicht dadurch besser gestellt werden, dass Um-

und Erweiterungsbauten in Etappen erfolgen.

3.4

Bei dieser

Ausgangslage kommt den im Verwaltungsverfahren umstrittenen Punkten wie etwa

die Frage geschichtlicher Aspekte, die Gebäudehöhe und die Anzahl der Stockwerke

sowie die mögliche Wohnfläche im Vergleich zu einem Neubauprojekt kein massgebliches

Gewicht mehr zu. Auch wäre vom beantragten Augenschein kein entscheidrelevanter

Erkenntnisgewinn zu erwarten, weswegen auf dessen Durchführung verzichtet werden

kann. Zusammenfassend ist weder der Beschwerdegegnerin noch dem Baurekursgericht

eine unrechtmässige Beurteilung vorzuwerfen; vielmehr erweist sich der

angefochtene Entscheid als rechtsbeständig.

4.

4.1

Die

Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen.

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen; eine

Parteientschädigung steht ihm dabei von vornherein nicht zu (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ebenfalls abzuweisen ist der Entschädigungsantrag

der Beschwerdegegnerin, da die Vertretung des vorliegenden Verfahrens einem

grösseren Gemeinwesen wie Meilen der gewöhnlichen Amtsführung zuzurechnen ist,

bei der das streitbetroffene Gemeinwesen in der Regel keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung besitzt (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014, § 17 N. 8, 53).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.--; Zustellkosten,

Fr. 3'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …