VB.2015.00065

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00065

24. November 2015Deutsch20 min

(URT.2015.17643)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Entscheid vom 3. März 2014 erteilte der

Gemeinderat Eglisau E und D sowie G und F die Baubewilligung für den Neubau

eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01,

M-Strasse, in Eglisau.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B Rekurs beim Baurekursgericht des

Kantons Zürich. Am 17. September 2014 führte eine Delegation des

Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch. Am 1. Oktober

2014.

reichten A und B ein Gesuch um Berichtigung des Augenscheinprotokolls ein.

Mit Entscheid vom 11. Dezember 2014 wies das Baurekursgericht das Gesuch

um Protokollberichtigung und den Rekurs ab, soweit es auf diesen eintrat.

III.

Hiergegen erhoben A und B am 2. Februar 2015 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Berichtigung des

Augenscheinprotokolls der Vorinstanz im spezifizierten Umfang. Weiter

beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des Beschlusses

des Gemeinderats Eglisau vom 3. März 2014 und die Verweigerung der

Baubewilligung. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das

Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Schliesslich beantragten

A und B die Durchführung eines Augenscheins, die Zustellung allfälliger Vernehmlassungen

der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz und die Verpflichtung der

Beschwerdegegnerschaft zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer

Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer.

Am 26. Februar 2015 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 5. bzw. 12. März 2015 beantragten der Gemeinderat Eglisau bzw. E

und D sowie G und F neben einer Parteientschädigung die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Mit Replik vom 7. April 2015 hielten A und B an ihren

Anträgen fest und beantragten zudem das Einholen einer gerichtlichen Expertise.

Mit Duplik vom 22. April 2015 hielten der Gemeinderat Eglisau sowie E und D

sowie G und F an ihren bisherigen Ausführungen fest.

Mit Beschluss vom 16. Juli 2015 setzte das

Verwaltungsgericht dem Gemeinderat Eglisau Frist zur Einreichung allfälliger

Begutachtungen (inkl. Entwürfe), die ihm bei Erlass des Bauentscheids vom 3. März

2014.

vorgelegen haben. Es wurde auf die Möglichkeit hingewiesen, diejenigen

Akten begründet zu bezeichnen, welche gegenüber den Parteien nicht geöffnet

werden sollen. Mit Schreiben vom 13. August 2015 reichte der Gemeinderat

Eglisau dem Verwaltungsgericht eine Aktennotiz von J vom 17. Februar 2014

sowie ein Gutachten von K vom 15. September 2014 ein. Mit Beschluss vom 19. August

2015.

setzte das Verwaltungsgericht A und B Frist zur Stellungnahme zur Eingabe

des Gemeinderats. Mit Eingabe vom 9. September 2015 nahmen A und B

Stellung zur Eingabe des Gemeinderats vom 13. August 2015 sowie den Beilagen.

Am 18. bzw. 24. September 2015 liessen sich der Gemeinderat Eglisau bzw. E

und D sowie G und F zu der Stellungnahme vernehmen. Mit Eingabe vom 9. Oktober

2015.

verzichteten A und B auf eine weitere Stellungnahme und hielten an ihren

bisherigen Ausführungen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig. Das Baurekursgericht hat über das Gesuch um Protokollberichtigung in

seinem Entscheid vom 11. Dezember 2014 entschieden. Damit kann der Protokollberichtigungsentscheid

zusammen mit dem materiellen Rekursentscheid mit Beschwerde angefochten werden

(vgl. VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00733, E. 3.1).

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der

zweigeschossigen Wohnzone W2C gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Eglisau. Die Bauherrschaft möchte das bestehende Wohnhaus mit Werkstatt

abbrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage ersetzen. Das

Mehrfamilienhaus soll zwei nicht anrechenbare Untergeschosse, zwei

Vollgeschosse und ein Attikageschoss umfassen.

3.

3.1

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung

eines Augenscheins.

3.2

vorliegenden Fall hat eine Delegation der Vorinstanz am 17. September 2014

einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der

13.

getätigten Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Bei den Akten

liegen zudem die Pläne des Bauvorhabens. Aus diesen Aktenstücken sowie der

Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit

hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des beantragten

Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. BGr, 8. November 2010,1C_192/2010,

E. 3.3; BGr, 10. August 2010,1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014,

VB.2014.00290, E. 2.1; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 7 N. 81).

3.3

Weiter

beantragen die Beschwerdeführenden die Einholung einer gerichtlichen Expertise.

3.4

Die

Vorinstanz war als Fachgremium nicht verpflichtet, ein Gutachten einzuholen

(vgl. zum Ganzen Plüss, § 7 Rz. 67). Da - wie noch darzulegen sein wird (vgl. E. 5) - keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass

die Einschätzung der Vorinstanz Recht verletzt, ist die Einholung eines

Gutachtens im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht angezeigt (vgl. VGr, 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 2.6).

Das Verwaltungsgericht darf einen Einordnungsentscheid nämlich nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich qualifizierter

Ermessensfehler überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

VRG) (vgl. VGr, 30. September 2014,

VB.2014.00314, E. 3.3). Die von den Beschwerdeführenden behaupteten

verwirrenden Aussagen von J anlässlich des Augenscheins betreffend

verschiedener Begutachtungen im Baubewilligungsverfahren vermögen an diesem Ergebnis

nichts zu ändern (siehe dazu auch E. 5.5).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden ersuchen zunächst um Berichtigung des Augenscheinprotokolls

der Vorinstanz. Sie beantragen, das Protokoll zum 6. Standort um folgendes

Votum zu ergänzen:

"[Zum 6.

Standort seien] die folgenden Voten in das Protokoll aufzunehmen:

Herr J: Die

Gemeinde habe auch ihre Gutachter, das Bauvorhaben sei von diesen beurteilt

worden und sie hätten es für gut befunden, die Gemeinde wolle aber diese

Begutachtungen nicht in das Verfahren einbringen.

L: Die Gemeinde solle diese

Begutachtungen zu den Akten geben.

Rechtsanwältin I: Das Begehren sei abzulehnen,

solche Begutachtungen gehörten zur internen Willensbildung und müssten nicht zu

den Akten gegeben werden."

Angesichts der Beweisfunktion des Protokolls ist eine

Ergänzung bei Lückenhaftigkeit nur vorzunehmen, wenn sich beweisen lässt, dass

die behaupteten Voten anlässlich des Augenscheins tatsächlich gemacht wurden

(vgl. BGr, 27. Mai 2013,1C_28/2013, E. 3.2). Aufgrund des vorinstanzlichen

Entscheids und der eingegangenen Stellungnahmen ist unklar, ob das behauptete

Votum so gemacht wurde oder nicht. Die Vorinstanz äusserte sich zu dieser Frage

nicht. Die Rechtsvertreterin der Gemeinde bestreitet, dass sie oder J am

6.

Standort die behaupteten Äusserungen gemacht haben. Nach Auffassung der

privaten Beschwerdegegnerschaft hätten die verlangten Ergänzungen mit dem

Protokollberichtigungsbegehren vom 1. Oktober 2014 inzwischen Eingang in

die Akten gefunden, womit ein allfälliger Mangel bereits geheilt wäre. Im

Handprotokoll findet sich zu den Vorbringen von L lediglich ein durchgestrichener

Eintrag. Ein Antrag auf Herausgabe von Akten wurde nicht protokolliert. Das

Handprotokoll zum 6. Standort enthält weder das behauptete Votum noch einen

Hinweis darauf. Ein weiteres Beweisverfahren erscheint bei dieser Ausgangslage

aussichtslos. Das behauptete Votum lässt sich somit nicht mehr mit genügender Sicherheit

feststellen, weshalb die beantragte Ergänzung des Protokolls abzulehnen ist. Im

Übrigen hat die Gemeinde die betreffende Aktennotiz und das Gutachten im

Beschwerdeverfahren eingereicht, und die Beschwerdeführenden konnten dazu

Stellung nehmen. Dem Antrag der Beschwerdeführenden wurde somit Rechnung

getragen. Diesbezüglich ist an die Verpflichtung der Gemeinde zur Aushändigung

der vollständigen Akten zu erinnern (vgl. § 26a Abs. 1 und § 57

Abs. 1 VRG), wobei über die Gewährung und die Modalitäten der

Akteneinsicht die Rekursinstanz bzw. das Verwaltungsgericht zu entscheiden hat

(vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 26a Rz. 6 und 16, § 57 Rz. 3

und 6). Sodann ist es angesichts der Natur von Protokollberichtigungsbegehren

grundsätzlich wünschenswert, wenn darüber in einem Zwischenentscheid

entschieden würde.

4.2

Die

Beschwerdeführenden ersuchen weiter, im Protokoll zum 7. Standort folgendes Votum

anzufügen:

"[Zum

7.

Standort sei] das Votum des Unterzeichners aufzunehmen, dass von diesem

Standort aus die Bauvisiere (vor allem für Fotoapparate) schlecht sichtbar

seien, sich aber bei genauem Hinsehen erkennen lasse, wie das Bauvorhaben mit

einer beträchtlichen Breite störend über das geschützte Ortsbild zu stehen

käme."

Die von den Beschwerdeführenden beantragte Ergänzung zum

7.

Standort, wonach die Bauvisiere von diesem Standort schlecht sichtbar seien,

ergibt sich ohne Weiteres aus den Fotos 12 und 13. Im Weiteren ist die

Ergänzung zum 7. Standort, wonach das Bauvorhaben mit einer beträchtlichen

Breite störend über das geschützte Ortsbild zu stehen käme, bereits

aktenkundig. So führten die Beschwerdeführenden in ihrem Rekurs vom 9. April

2014.

unter anderem aus, dass der Kern von Eglisau im Inventar der

schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet sei.

Zwar liege das Baugrundstück selbst nicht mehr in der Kernzone, aber doch in

recht unmittelbarer und angesichts des stark ansteigenden Hangs auch in

empfindlicher Nähe. Mit dem ortsfremd aufragenden Projekt würde das Bild von

Eglisau als der nach § 238 PBG relevanten baulichen Umgebung

unbefriedigend beeinträchtigt. Auf eine Protokollierung des geltend gemachten Votums

durfte demnach aufgrund des bereits bestehenden Aktenvermerks verzichtet

werden.

4.3

Die

Beschwerdeführenden beantragen zudem das Votum von J zum 1. Standort wie

folgt zu ergänzen:

(…), dass sich das streitige Bauvorhaben in Richtung Rhein bestens einordne,

zumal es zur Strasse 'M' hin einen komfortablen Freiraum schaffe, dass die

Behörde jedoch die Gestaltung der Nordfassade nicht weiter auf ihre genügende

Einordnung überprüft habe, weil dort ohnehin mit einer späteren Überbauung zu

rechnen sei."

Der Gemeinderat und die private Beschwerdegegnerschaft

bestreiten, dass der Gemeindeingenieur eine solche Aussage gemacht hat. Ein

Votum, wonach der Gemeinderat die Gestaltung der Nordfassade nicht überprüft

habe, ergibt sich - wie auch die

Vorinstanz zu Recht bemerkt - nicht aus

den handschriftlichen Notizen zum Augenschein.

Der für eine Ergänzung des Protokolls

erforderliche Nachweis des behaupteten Votums konnte damit nicht erbracht

werden. Zudem sind die für die Entscheidfindung im vorliegenden Fall wesentlichen

Punkte der Aussage von J im Protokoll ihrem wesentlichen Sinn nach festgehalten

(vgl. zum Umfang der Protokollierung Plüss, § 7 N. 88;

BGE 124 V 389 E. 4a S. 391; VGr, 6. Oktober 2010,

VB.2009.00604, E. 1.2). Auf die

Protokollierung des behaupteten Votums durfte somit verzichtet werden.

4.4

Weiter

beantragen die Beschwerdeführenden, die Fotografien Nrn. 7, 8, 12 und 13

seien aussagetauglich zu korrigieren oder zu ersetzen. Sie machen geltend, auf

den besagten Fotografien seien die Visiere nicht sichtbar bzw. nicht zu sehen.

Die Visiere auf der Fotografie Nr. 7 sind kaum

erkennbar und auf der Fotografie Nr. 8 sind wegen des Aufnahmewinkels

keine Visiere sichtbar. Die Visiere auf den Fotografien Nrn. 12 und 13

sind aufgrund der grossen Distanz nicht bzw. nur mit grösster Mühe erkennbar.

Die Fotografien sind im Übrigen jedoch von guter Qualität. Kontrast und Helligkeit

der Bilder sind gut. Zudem ist die für die Beurteilung des Bauvorhabens

relevante Umgebung ohne Weiteres zu erkennen. Da die Fotografien die für die

Beurteilung des Bauvorhabens relevante Umgebung -

insbesondere auch aus grösserer Distanz -

wiedergeben sollen, ist nicht erforderlich, dass die Visiere darauf sichtbar

sind. Die beanstandeten Fotografien sind in Bezug auf die für die Beurteilung

des Bauvorhabens massgebende Umgebung aussagekräftig. Die Visiere sind ferner

auf den Fotografien Nrn. 2, 3, 4, 6 und 11 ohne Weiteres zu erkennen. Wie

die Vorinstanz zudem zu Recht festhielt, ergeben sich die Dimensionen des

Bauvorhabens verbindlich aus den Plänen. Zusammen mit den Plänen liefern die 13

Fotografien insgesamt genügend Anhaltspunkte für die tatsächlichen Verhältnisse.

Gestützt darauf konnten die am Entscheid beteiligten Fachrichter die im Rekursverfahren

vorgebrachten Rügen mit der gebotenen Kognition überprüfen. Die behauptete

Korrektur bzw. Ersetzung der Fotografien ist damit abzulehnen.

4.5

Nach dem

Gesagten erweisen sich die Rügen zum Protokollberichtigungsbegehren als

unbegründet. Der Antrag auf Berichtigung des Protokolls ist abzuweisen.

5.

5.1

Strittig

ist vorliegend die Einordnung des Bauvorhabens in die unmittelbare bauliche

Umgebung. Die Beschwerdeführenden rügen im Wesentlichen die

Anordnung des Neubaus auf dem Baugrundstück und seine Volumetrie (nicht in

Kubikmetern, sondern in der volumetrischen Verteilung und Auftürmung), die

fehlende Berücksichtigung des räumlichen Leitbildes der Gemeinde, die einseitig

nach Süden gerichtete Sichtweise der Vorinstanz und den Massstabssprung zur

nördlichen Nachbarschaft.

5.2

Das

räumliche Leitbild 2011 der Gemeinde Eglisau ergänzt das politische Leitbild

des Gemeinderats und formuliert die strategischen Leitlinien für die zukünftige

Entwicklung. Es enthält die Ziele der räumlichen Entwicklung sowie Aufträge zur

Umsetzung. Das Baugrundstück befindet sich im Bereich L1.7, in welchem

sich die einzelnen Ortsteile kontrolliert entwickeln sollen bei Erhaltung eines

Gesamtbilds. Als Umsetzungsaufträge sind für den Bereich L1.7 namentlich

die Erwägung der Festlegung entsprechender Gestaltungsvorschriften in der BZO

sowie die Definition charakteristischer Merkmale der Quartiere (Dachformen,

Gebäudehöhe, Umgebungsgestaltung) und die Bezeichnung von Defiziten genannt. Die

Gemeindeversammlung hat am 15. September 2015 die totalrevidierte Nutzungsplanung

festgesetzt. Die Baudirektion muss die Nutzungsplanung noch genehmigen

(www.eglisau.ch > Dossiers > Ortsplanung -

Auflage Gemeindeversammlung [Stand am 5. November 2015]). Das

Baugrundstück würde neu der Wohnzone C zugeteilt, in welcher die

Grundmasse bis auf gewisse Ergänzungen jenen der bisherigen Wohnzone W2C entsprechen.

Die revidierte Fassung 2014/15 sieht in Art. 66 Regeln für die Dachgestaltung

und Dachaufbauten vor. Demnach dürfen Dachaufbauten gemäss § 292 PBG im

ersten Dachgeschoss die 45°-Profillinie eines hypothetischen Schrägdachs

durchstossen (www.eglisau.ch > Dossiers > Ortsplanung - Auflage Gemeindeversammlung > Synopse,

Zonenplan und Erläuternder Bericht [Stand am 5. November 2015]). Nach dem

Gesagten können die Beschwerdeführenden aus der Berufung auf das Leitbild

nichts für sich ableiten.

5.3

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung

für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen

Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Sind die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht - wie hier -

nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich

durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem

Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt (VGr, 28. März

2007, VB.2007.00036, E. 3.3, mit Verweis auf VGr, 19. April 2002, BEZ

2002.

Nr. 18). Die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte

Rücksichtnahme verlangt eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung

des zulässigen Bauvolumens und es ist ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der

Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten (VGr, 30. Juni

2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2, mit Hinweisen).

5.4

Bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens kann vorab auf die

Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Das Gebiet südlich des Baugrundstücks ist

durchgängig mit voluminösen Bauten, namentlich die Gebäude Nrn. 33, 35 und

37.

westlich der M-Strasse als auch die beiden Gebäude Nrn. 32 und 34

östlich der M-Strasse, überstellt. Dass es sich bei den Gebäuden Nrn. 33,

35.

und 37 im Gegensatz zum vorliegenden Bauvorhaben um eine Arealüberbauung

handelt -

wie die Beschwerdeführenden geltend machen - ändert nichts daran, dass

diese zur massgebenden baulichen Umgebung gehören. Das Gebiet nördlich des Baugrundstücks

ist mehrheitlich mit älteren Einfamilienhäusern mit Satteldächern überstellt. Es

ist insgesamt von einer "Körnung" des Quartiers auszugehen. Das

Quartier ist heterogen und stellt keine besonderen architektonischen

Anforderungen (zur Heterogenität siehe auch das Gutachten von K vom 15. September

2014). Gemäss dem von den Beschwerdeführenden ins Recht gelegten

Privatgutachten handelt es sich zudem um ein auf den ersten Blick wenig spektakuläres

Gebiet. Das zu beurteilende Bauvorhaben nähert sich aufgrund seiner Gliederung

an die voluminösen Gebäude im Süden des Baugrundstücks an. Es orientiert sich

an der laut Bauordnung möglichen Baumasse (vgl. Gutachten von K vom 15. September

2014). Dass der Neubau - wie die

Beschwerdeführenden beanstanden -

die südlichen Neubauten überragt, ergibt sich unter anderem aus den

topographischen Gegebenheiten. Wie die Vorinstanz zu Recht bemerkte, besteht

ein Massstabssprung zur baulichen Umgebung im Norden bereits heute. Dieser wirkt sich aufgrund des gepflegten, aber wie gesehen

heterogenen Quartierbilds nicht störend aus. Weiter ist die

Gestaltung der Nordfassade für den Übergang zu den älteren Einfamilienhäusern

im Norden besonders bedeutsam. Die Nordfassade ist - wie die Vorinstanz zur Recht

feststellte - durchaus zeitgemäss und harmonisch gestaltet. Sie ist weitgehend

symmetrisch angelegt. Die Gliederung der Nordfassade - mit der Rückversetzung und

den Terrassen - vermittelt zu den weniger voluminösen Einfamilienhäusern im Norden

(vgl. auch Gutachten von K vom 15. September 2014). Daran ändert der

Einwand der Beschwerdeführenden, wonach sich der mit dem

Bauvorhaben anvisierte Massstab aufgrund des Geländeverlaufs - das Gelände auf dem

Grundstück der Beschwerdeführererin Nr. 2 falle ab - nicht nach Norden fortsetzen

werde, nichts. Schliesslich bleibt der südliche 'Geländesporn', den das

Baugrundstück bei der Verzweigung M-/N-Strasse bildet, aufgrund der gewählten

Positionierung des geplanten Neubaus -

wie die Vorinstanz überzeugend festhielt -

weitgehend unüberbaut. Von unten bzw. von der nach Süden abfallenden M-Strasse

aus betrachtet tritt der geplante Neubau damit nicht 'prominent' in Erscheinung.

Der Umstand, dass der geplante Bau aufgrund seiner Positionierung - der Bau sei so stark wie möglich an die

nördliche Grenze geschoben worden -

gemäss Privatgutachter keinen bescheidenen oder sogar kräftigen Abschluss der M-Strasse

bildet, steht der rechtsgenügenden Einordnung nicht entgegen.

5.5

Nach dem

Gesagten hat das Baurekursgericht die rechtsgenügende Einordnung des Bauvorhabens

in das heterogene bauliche Umfeld zu Recht bejaht. Es hat die angeführten Entscheidgründe

der Gemeinde gebührend berücksichtigt. Auch sind keine Anhaltspunkte dafür

ersichtlich, dass die Vorinstanz die ihr zustehende Überprüfungsbefugnis nicht

zureichend wahrgenommen hätte (vgl. VGr, VB.2013.00468, 17. Dezember 2013,

E. 4.2.4). Die Rüge der ungenügenden Einordnung des Bauvorhabens ist damit

unbegründet.

5.6

Anzumerken ist schliesslich, dass die Rüge der Beschwerdeführenden, die

Beurteilung des Projekts hätte sich auf die Südseite beschränkt, offensichtlich

unbegründet ist. Die vor dem kommunalen Bauentscheid erstellte Aktennotiz von J

vom 17. Februar 2014 hält fest, dass das Volumen des Neubaus etwas grösser

als die bestehenden Einfamilienhäuser nördlich sei und die Staffelung und

Fassadengliederung des Baukörpers - obwohl der Baukörper voluminös sei - eine Anpassung an die heute

noch geringeren Volumen bewirke. Auch das nach dem kommunalen Bauentscheid

ausgefertigte Gutachten von K vom 15. September 2014 äussert sich zur

Heterogenität der umliegenden Bebauungsstruktur, der geringeren Ausnützung der

nördlichen und östlichen Parzellen, den eher kleinvolumigen Einfamilienhäusern

mit unterschiedlichsten Bauformen im Norden und Osten sowie der Vermittlung zu

diesen infolge der Gliederung des Bauvorhabens. Die Einordnung des Bauvorhabens

wurde somit auch nach Norden hin geprüft. Eine Beschränkung der Beurteilung

durch den Gemeinderat auf die Südseite liegt nicht vor. Im Übrigen setzte sich

auch die Vorinstanz in ihrem Entscheid mit der Einordnung nach Norden hin auseinander.

6.

6.1

Strittig

ist zudem die Ausgestaltung des Dachgeschosses des geplanten Neubaus. Die Beschwerdeführenden

rügen, die Dachaufbaute verletze die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG.

Nach ihrer Einschätzung handelt es sich bei dem geplanten Neubau um ein (Doppel-)Gebäude,

das auch von aussen als zweiteilig gestaffelt wahrgenommen werde.

6.2

Gestützt auf § 292

lit. b PBG dürfen Dachaufbauten - wo nichts anderes bestimmt - nicht

breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei

Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen, das heisst jene Profillinie, die

unter 45 ° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG; vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung; vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1; VGr,

9.

Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =

BEZ 2005 Nr. 22).

6.3

Vorliegend

misst die Nordfassade insgesamt 23,5 m. Sie wird nach 16 m um 1,50 m

zurückversetzt. Trotz dieser Staffelung zeichnet sie sich durch eine identische

Gebäudehöhe aus. Weiter ist die Nordfassade durchgehend einheitlich gestaltet

und stellt optisch eine Einheit dar. Damit ist von einer Gesamtfassadenlänge

von 23,5 m auszugehen. Das Attikageschoss ist entlang der Nordfassade je

nach Plan auf einer Länge von 7,82 m bzw. 7,85 m mit der

Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses bündig. Ausgehend von einer

Länge von 7,82 m wird das zulässige Drittel eingehalten. Dank der

Ausgestaltung des Attikageschosses bleibt dieses zudem als solches erkennbar

und es entsteht nicht der Eindruck eines Vollgeschosses. Die Rüge der

Verletzung der Drittelsregelung ist somit unbegründet.

Anzumerken bleibt, dass bei einer

Länge der Dachaufbaute von 7,85 m das zulässige Drittel an sich um rund

0,02 m überschritten wird. In diesem Zusammenhang ist freilich zu beachten,

dass sich die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde nicht detailliert mit der

Vermassung auseinandersetzen. Unter Berufung auf die Staffelung des Gebäudes

rügen sie die massgebende Gesamtfassadenlänge und in pauschaler Weise das

Fehlen eines Zurückweichens des Attikageschosses. Da es nicht Aufgabe

des Verwaltungsgerichts ist, nach nicht offensichtlichen Baurechtswidrigkeiten

zu suchen, führen die unterschiedlichen Längenangaben im Ergebnis nicht zu

einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde (vgl. VGr, 10. Juni 2015,

VB.2014.00667, E. 5.3).

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden befürchten schliesslich eine unzulässige Nutzung des ersten

Untergeschosses (Niveau 1) zu Schlaf-, Wohn- oder Arbeitszwecken. Sie

machen geltend, die Baubewilligung sei zur Unterbindung einer missbräuchlichen

Nutzung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen.

7.2

Die Nutzung der

Räume im Untergeschoss hat Einfluss auf die erzeugten Immissionen, an deren

Minimierung die Nachbarn ein Interesse haben (vgl. VGr, 9. Februar 2011,

VB.2010.00506, E. 1.6 mit Verweis auf VGr, 14. Juni 2006,

VB.2006.00107, E. 4.2.1). Die Beschwerdeführenden sind damit

rechtsmittellegitimiert.

7.3

Wie die

Vorinstanz zu Recht feststellte, weisen von den insgesamt fünf Kellerräumen

lediglich drei Räume Fenster auf. Die Flächen der Fenster betragen ca. 1,20 m2

und entsprechen somit ca. 4 %

bzw. 3,2 % der

Bodenflächen. Die Fensterfläche beträgt damit weniger als der für Wohn- und

Schlafräume mindestens geforderte Zehntel der Bodenfläche (vgl. § 302

Abs. 2 PBG). Aufgrund dieser Lichtverhältnisse besteht objektiv keine

erhöhte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung der drei Kellerräume zu Wohnzwecken.

Es ist demnach nicht geboten, die Baubewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung

zu verknüpfen. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass vorsätzliche Verstösse

gegen das PBG oder ausführende Verfügungen unter Vorbehalt des gemeinen Strafrechts

mit Busse bis zu Fr. 50'000.-, bei Gewinnsucht mit Busse in unbeschränkter

Höhe bestraft werden (§ 340 Abs. 1 PBG). Handelt der Täter

fahrlässig, ist die Strafe Busse bis zu Fr. 5'000.- (§ 340 Abs. 2

PBG).

8.

8.1

Die

Beschwerdeführenden rügen ferner, der Kinderwagenraum sei nicht bauordnungskonform.

8.2

Der

Kinderwagenraum kann ohne Weiteres über den Besucherparkplatz an der M-Strasse,

den grundstücksinternen Fussgängerweg, den Lift und eine kurze Strecke durch

das Treppenhaus und den anschliessenden Gang im Niveau 1 erreicht werden.

Im Übrigen könnte der von den Beschwerdeführenden gerügte Mangel durch eine für

sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden. Damit ist der gerügte Mangel

nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben

zu führen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 ff.).

Den Beschwerdeführenden fehlt es an einem schutzwürdigen Interesse, weshalb auf

die Beschwerde in diesem Punkt nicht einzutreten ist.

9.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden solidarisch je zur Hälfte aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Hingegen haben sie die private Beschwerdegegnerschaft in

Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG und unter solidarischer

Haftung zu entschädigen. Angesichts des Aufwands für die Beschwerdeantwort und

die Duplik erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-

als angemessen. Die Voraussetzungen für eine Entschädigung der Gemeinde sind im

vorliegenden Fall nicht erfüllt (vgl. Plüss, § 17 N. 47 ff. und

50.

ff. mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 330.-- Zustellkosten,

Fr. 6'330.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden solidarisch je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch im gleichen Verhältnis verpflichtet, der

privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung des vorliegenden

Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …