VB.2015.00151

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00151

4. Februar 2016Deutsch18 min

(URT.2016.17852)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Stadtrat von Zürich stellte am 9. Juli 2014 das

Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03

in Zürich gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 205

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in folgendem Umfang

unter Denkmalschutz:

"Aussen:

die verputzten Gebäudefassaden mit allen Ornamenten und baulichen

Details

die Balkone mit den originalen Geländern an der Strassenfassade

die originalen Fenster- und Türöffnungen mit den Steingewänden

die originalen Hauseingangstüren, Fenster und Fensterläden

die Aussentreppe

das ziegelgedeckte Dach, strassenseitig mit den originalen Aufbauten und

Erwägungen

der Dachuntersicht

Innen:

die konstruktive Gebäudestruktur mit allen tragenden Wänden und Decken

die Dachkonstruktion

das Treppenhaus mit seiner originalen Ausstattung wie Steintreppe,

Geländer, Boden- und Wandfliesen, Farbglasfenster, Wohnungsabschlüsse,

Eingangstüren und Zwischentüren

die originale Grundrisseinteilung der Wohngeschosse zur Strassenseite

hin (drei Zimmer, erschlossen durch Mittelgang)

in den Wohn- und den Schlafräumen die originalen Ausstattungsteile wie

Parkettböden, Bodenfliesen, Stuckdecken, Einbauschränke, Türen und Türrahmen,

Wandtäfer, originale Fensterleibungen

Umgebung

der Vorgarten einschliesslich des dazugehörenden Vorgartenbereichs an

der D-Strasse, insbesondere die originalen Einfriedungen mit Sockelmauern, Postamenten,

Metallzäunen und -toren sowie die Gliederung des Vorgartens im Zugangsweg zum

Hauseingang, einen Weg entlang den Fassaden und bepflanzte Rabatten entlang dem

Zaun. Die Bepflanzung kann individuell gestaltet sein, sollte aber insgesamt

ein zur Architektur stimmiges Ensemble ergeben."

Dispositiv

Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses umschreibt die

Pflichten der Grundeigentümerin wie folgt:

"Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und es darf

weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und

kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden.

Das Schutzobjekt

ist ordnungsgemäss zu unterhalten. Die geschützten Teile sind im Original zu

erhalten; wo ein Ersatz von geschützten Teilen, namentlich von

Verschleissschichten an Böden und Wänden, unumgänglich ist, sind wiederum die

Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden. Sind Materialien im Originalzustand

nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhältlich, wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege

bzw. Gartendenkmalpflege bestmöglicher Ersatz verwendet."

II.

Hiergegen erhob die Grundeigentümerin Rekurs beim

Baurekursgericht. Dieses führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 25. November

2014 einen Augenschein vor Ort durch. Daraufhin hiess das Gericht den Rekurs am

6. Februar 2015 gut, hob den angefochtenen Beschluss auf und lud den

Stadtrat ein, über die Unterschutzstellung des Gebäudes C-Strasse 03 im

Sinn der Erwägungen neu zu entscheiden.

III.

Namens der Stadt Zürich erhob das Hochbaudepartement am 11. März

2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Rekursentscheid vom

6. Februar 2015 sei aufzuzheben und der Stadtratsbeschluss vom 9. Juli

2014 sei wiederherzustellen.

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 20. März

2015 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung

einer Parteientschädigung – liess die Grundeigentümerin am 22. April 2015

stellen.

Die Kammer erwägt:

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Die Stadt Zürich ist zur Beschwerde legitimiert, da der Erlass von

Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung nach § 211

Abs. 2 PBG dem Gemeinderat (Exekutive) obliegt und damit vorliegend

Interessen und Aufgaben betroffen sind, welche die Beschwerdeführerin

wahrzunehmen hat (RB 1998 Nr. 13).

1.2 Der angefochtene Rekursentscheid lautet

zwar auf Gutheissung des Rekurses und Aufhebung des Stadtratsbeschlusses vom 9. Juli

2014. Indessen hat die Vorinstanz die Unterschutzstellung nicht ersatzlos

kassiert, sondern – entsprechend dem Rekursantrag der Grundeigentümerin – die Angelegenheit

zur weiteren Behandlung, d. h.

zur Festlegung eines im Sinn ihrer Erwägungen verminderten Schutzumfangs, an

diesen zurückgewiesen. Bei dieser Anordnung handelt es sich materiell

betrachtet um einen Zwischenentscheid, der in Anwendung von § 41 Abs. 3

in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG dann angefochten werden kann, wenn

die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2), d. h. wenn der Zwischenentscheid einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1

lit. a BGG) bzw. wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für eine weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt bei einem Rückweisungsentscheid,

welcher – wie hier – der Gemeinde Vorgaben für eine Verfügung macht, für diese

ein nicht wiedergutzumachender Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1

lit. a BGG vor. Denn der Gemeinde ist es nicht zuzumuten, einer von ihr

als falsch erachteten Weisung Folge zu leisten, um später ihren eigenen

Entscheid anzufechten (BGE 133 II 409 Erw. 1.2 mit weiteren Hinweisen).

Der Rekursentscheid vom 6. Februar 2015 ist daher beschwerdefähig.

Die Beschwerdeführerin beantragt einen Lokaltermin. Die

Vorinstanz hat am 25. November 2014 einen Augenschein im Beisein der

Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse

darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981

Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten,

insbesondere aus dem umfassenden, mit zahlreichen Fotografien versehenen

Protokoll, und aus weiteren Dokumentationen des streitbezogenen Objekts mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 79). Letzteres

ist vorliegend der Fall, weshalb auf die Durchführung eines Lokaltermins zu verzichten

ist.

3.1 Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser

Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des betroffenen

Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen

von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und

mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

3.2 Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1

lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert

sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis

werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,

Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Eigentumsbeschränkungen

zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie

weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,

auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden

Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305

E. 4b; 118 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck

einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen

Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit

schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht

lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.

Sie müssen breiter, d. h. auf objektive und

grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der

Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit

erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit

Hinweisen).

3.3 Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn

das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten

ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62;

eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Eine solche

Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht

überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden

Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,

welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind.

4.1 Der Stadtrat stützte den Unterschutzstellungsbeschluss

auf ein Gutachten des Amts für Städtebau betreffend die Abklärung der

Schutzwürdigkeit der Mehrfamilienhäuser an der C-Strasse 04 und 03 vom 11. November

2013. In ihrer ausführlichen Untersuchung kam die Amtsstelle zum Schluss, dass

die beiden Mehrfamilienhäuser als Schutzobjekte zu würdigen seien. Zum Umfang

des gebotenen Schutzes sprach sich der Bericht allerdings nicht näher aus.

Gleichentags empfahl die Denkmalpflegekommission dem Stadtrat eine

entsprechende Anordnung. Mit Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft hielt

das Protokoll fest:

"Zur Nr. 03:

Die Hoffassade kann nicht versetzt werden. Ein Eingriff im Dachgeschoss

erscheint – ein gutes Projekt vorausgesetzt – möglich; dabei wird allerdings

ein Bezug zum Haus Nr. 05 angeregt. Die Trauflinie soll bei beiden Häusern

erhalten bleiben. Dem Bedarf, Küche und Bad anzupassen, kann nachgekommen

werden."

4.2 Das

Baurekursgericht erwog, der Stadtrat gehe selbst davon aus, dass der

angeordnete Schutzumfang für das erklärte Ziel der Erhaltung eines wichtigen

Zeugen einer baukünstlerischen Epoche zu weit gehe. Wenn sogar die

rechtsanwendende Behörde gewisse Vorbehalte gegen den festgelegten Schutzumfang

habe, rechtfertige sich eine Ermessenskontrolle durch die Rekursinstanz. Mit

dem angefochtenen Beschluss werde das Wohnhaus C-Strasse 03 sowohl aussen

wie innen in überwiegendem Umfang geschützt. Möglich seien einzig Veränderungen

in Bädern und Küchen sowie an der nicht mehr im Original erhaltenen

Ausstattung. Zwar stelle die Häuserzeile, zu welcher das streitbetroffene

Wohnhaus gehöre, aufgrund von teilweise in Zürich einzigartigen Elementen des

deutschen Reformstils eine besondere Ausprägung des Heimatstils dar. Diese

Umstände rechtfertigten indessen keine derart umfassende Erhaltungspflicht.

Entgegen dem Standpunkt des Stadtrats beeinträchtige die von der

Grundeigentümerin beabsichtigte Versetzung der hofseitigen Fassade die äussere

Erscheinung nur wenig. Das Schutzziel rechtfertige daher kein Veränderungsverbot

bezüglich der Hoffassade; erhalten bleiben müsse nur die Strassenfassade. Am Gesagten

ändere nichts, dass der Innenhof begrünt sei, denn die Schutzqualität des

Innenhofs erstrecke sich nicht auf die Hoffassade. Wie der Augenschein gezeigt

habe, fänden sich entlang der hofseitigen Fassade der Häuserzeile an der C-Strasse

schon mehrere Vor- und Rücksprünge, weshalb ein weiterer Anbau nicht stören

würde. Sodann wiesen die hofseitigen Dachflächen der Häuserzeile verschiedene Aufbauten

und Einschnitte auf und wirkten daher recht heterogen, insbesondere erstrecke

sich beim Nachbargebäude an der C-Strasse 04 auf der gesamten Länge ein

Dacheinschnitt. Dem Dach des streitbetroffenen Wohnhauses C-Strasse 03

komme keine besondere Zeugenqualität zu. Für die Erhaltung der hofseitigen

Dachflächen fehle ein überwiegendes öffentliches Interesse, weshalb die Unterschutzstellung

der gesamten Dachkonstruktion zu weit gehe. Von grösserer Bedeutung seien die

strassenseitigen Dachflächen, allerdings sei auch mit Bezug auf diese der

Schutzumfang so festzulegen, dass geringfügige Anpassungen noch vorgenommen

werden könnten. Eine umfassende Unterschutzstellung sehe der angefochtene

Beschluss mit Bezug auf das Treppenhaus und den Eingangsbereich vor. Nach den

Feststellungen am Lokaltermin entfalte das Entrée seine repräsentative Funktion

vorab vom Hauseingang her. Diese Wirkung würde durch den geplanten Einbau eines

Personenaufzugs nicht beeinträchtigt. Insgesamt gingen die Schutzanordnungen im

angefochtenen Beschluss zu weit, weshalb dieser aufzuheben und die Sache zur

Neubeurteilung an den Stadtrat zurückzuweisen sei. Dabei habe die Behörde das

gewichtige Interesse der Eigentümerin an der Schaffung eines zeitgemässen

Wohnkomforts zu berücksichtigen. Auch wenn die vorgesehene Versetzung der

Hoffassade nur zu einer untergeordneten Vergrösserung der Wohnfläche führe,

ermögliche die Gebäudeerweiterung die Neuanordnung der Badezimmer und der in

einem separaten Raum angelegten Toiletten wie auch den Einbau eines Lifts.

Sodann würde die Liegenschaft durch die geplante Umnutzung des Estrichs in eine

Wohnung stark aufgewertet. Gegenüber dem qualifizierten wirtschaftlichen

Interesse der Grundeigentümerin wiege das öffentliche Interesse an der

Unterschutzstellung auch der von einem allfälligen Umbau betroffenen

Gebäudeteile gering, denn die Schutzwürdigkeit dieser Teile falle für die Gesamtbeurteilung

nicht wesentlich ins Gewicht. Im wieder aufzunehmenden Verfahren habe der

Stadtrat den Schutzumfang anhand der inzwischen vorliegenden Umbaupläne im

Licht der gerichtlichen Erwägungen neu festzulegen.

4.3 Zur

Begründung ihrer Beschwerde macht die Stadt Zürich geltend, dass die vom Baurekursgericht

vorgenommene Beurteilung willkürlich sei und nicht auf denkmalpflegerischen

Prinzipien beruhe. Der Schutzumfang sei deswegen ohne Berücksichtigung eines

konkreten Umbauprojekts festgelegt worden, weil die Grundeigentümerin ihre

Pläne der Denkmalpflege nicht unterbreitet habe. Der Entscheid des Baurekursgerichts

schaffe ein unerwünschtes Präjudiz, indem es eine Bauherrschaft begünstige, die

sich nicht mit der Denkmalpflege verständigen wolle. Materiell halte die

Behörde an der Auffassung fest, dass der Abbruch und Neubau der Hoffassade und

der Einbau eines Personenaufzugs beim streitbetroffenen Objekt – bedingt durch

die Ecklage und die damit verbundene besondere Grundrissdisposition – einen

massiven Eingriff in die historische Bausubstanz bedeuteten und mit einem bloss

geringen Zugewinn an Nutzfläche im Zug des Umbaus nicht zu rechtfertigen wären.

Unter diesen Umständen wiege das Interesse der Bauherrschaft am Umbau leichter

als das öffentliche Interesse an der Vermeidung eines nicht unerheblichen

Eingriffs in das Haus. Die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts, wonach der

angefochtene Beschluss das Wohnhaus aussen wie innen in überwiegendem Umfang

schütze, treffe nicht zu. Vielmehr entspreche der festgelegte Schutzumfang dem

denkmalpflegerischen Standard, der die Erneuerung von Küchen und Bädern, die

Vereinigung von Räumen durch grössere Öffnungen – hier von Küche und Esszimmer

–, das Anbringen von grösseren Balkonen und den Ausbau des Dachgeschosses

zulasse. Für viele um 1900 erstellte Wohnhäuser im Blockrand gebe es Beispiele,

wo auch "die einfacher gestaltete Hoffassade" Teil des Schutzumfangs

sei, so auch beim Nachbarhaus C-Strasse 04. Die Stadt Zürich wolle mit

ihrer Praxis hauptsächlich den mit einem Fassadenabbruch verbundenen Verlust

der historischen Bausubstanz bekämpfen und weniger einer Veränderung des

Erscheinungsbilds entgegenwirken. Die Argumentation der Vorinstanz lasse

ausser Acht, dass das Wohnhaus mit dem Abbruch der Hoffassade einen Teil seines

dokumentarischen Werts einbüsse. Dies gelte insbesondere für das vorliegende

Eckgebäude, das bei Wohnbauten im Blockrand eine besondere architektonische

Herausforderung darstelle. Bei einem im Blockrand erstellten Wohnhaus der

vorletzten Jahrhundertwende sei die Strassenfassade typischerweise

repräsentativer ausgestaltet als die rückwärtige Seite. Eben dieser Umstand

mache die streitbetroffene Liegenschaft zum typischen Zeugen. Das Baurekursgericht

verneine daher zu Unrecht die Schutzqualität der Hoffassade. Sodann greife die

Vorinstanz rechtsverletzend in den Ermessensspielraum der Stadt Zürich ein,

indem sie Fenster an der strassenseitigen Dachfläche begrüsse, obwohl solche

auch weniger störend auf der Rückseite angebracht werden könnten. Im

Unterschied zu den benachbarten Liegenschaften tangiere der Lifteinbau

wertvolle Bausubstanz. Allein der Umstand, dass ein Lift bei mehrstöckigen

Neubauten zur zeitgemässen Ausstattung gehöre, begründe noch keinen solchen

Anspruch auch für historische Bauten. Selbst bei einem Gebäude mit vier

Obergeschossen beeinträchtige ein fehlender Lift die Vermietbarkeit nicht.

Entgegen der Würdigung durch das Baurekursgericht bringe der Ausbau des Dachgeschosses

nur eine geringe Aufwertung. Im Zug des Umbaus werde keine zusätzliche Wohnung

geschaffen, sondern nur die Nutzfläche der obersten Wohnung erweitert. Mit dem

Schutzumfang gemäss angefochtenem Beschluss könnten die Wohnungen an die

heutigen Bedürfnisse angepasst werden, was gegenüber dem heutigen Zustand eine

höhere Rendite ermögliche.

Diesen Ausführungen hält die Grundeigentümerin in der

Beschwerdeantwort entgegen, die Auffassungen der Parteien über den angemessenen

Schutzumfang seien so weit auseinandergegangen, dass weitere Verhandlungen und

die Präsentation von Plänen ohnehin zu keiner Verständigung geführt hätten.

Entgegen ihrer Darstellung habe die Beschwerdeführerin beim Nachbargebäude C-Strasse 04

hofseitig einen massiven Eingriff in die Gebäudefassade bewilligt. Der Umstand,

dass es sich beim streitbetroffenen Wohnhaus C-Strasse 03 um ein

Eckgebäude handle, rechtfertige keine weitergehenden Schutzmassnahmen als bei

den übrigen Einheiten der Blockrandbebauung. Vielmehr erschwere die Ecklage die

Anpassung der Liegenschaft an heutige Wohnbedürfnisse. Dies strebe die Eigentümerin

mit der vorgesehenen Neuordnung der Nasszellen und dem Einbau eines Lifts denn

auch an. Letzterer sei so platziert, dass möglichst wenig Bausubstanz beeinträchtigt

werde.

4.4

4.4.1

Der Rüge der Beschwerdeführerin, wonach die Beurteilung des Schutzumfangs

durch die Vorinstanz willkürlich sei bzw. "keineswegs auf der Grundlage

denkmalpflegerischer Prinzipien […] beruhe", ist entgegenzuhalten, dass

das Baurekursgericht als Fachgericht hierzu sehr wohl in der Lage ist. In

Anbetracht einer grossen Zahl von denkmalschutzrechtlichen Streitigkeiten (vgl.

die Rechenschaftsberichte des Baurekursgerichts unter:

www.baurekursgericht-zh.ch) ist dem Gericht sogar eine grosse Erfahrung

zuzuerkennen. Im vorliegenden Fall hat sich der gesamte Spruchkörper am

Augenschein vom 25. November 2014 mit der streitbetroffenen Liegenschaft C-Strasse 03

vertraut gemacht.

4.4.2

Aus welchen Gründen zwischen den Parteien eine gütliche Einigung bezüglich

des Schutzumfangs gescheitert ist, tut im vorliegenden Verfahren nichts zur

Sache. Die in E. 3 wiedergegebenen Voraussetzungen für Schutzmassnahmen

sind unabhängig davon massgebend, ob ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes

mittels Verfügung oder verwaltungsrechtlichem Vertrag erhalten werden soll.

Auch spielt es für den Schutzumfang grundsätzlich keine Rolle, ob der

Eigentümer eine bauliche Veränderung beabsichtigt oder nicht. Aus Gründen der

Verwaltungsökonomie mag es zweckmässiger sein, die Schutzanordnung erst dann zu

treffen, wenn der Eigentümer in die Bausubstanz eingreifen will. Wie der vorliegende

Fall zeigt, erleichtert ein konkretes Umbauvorhaben auch die Abwägung der öffentlichen

und der privaten Interessen.

4.4.3

Am Lokaltermin mit dem Baurekursgericht hat die Bauherrschaft ihre

Absichten erörtert und das Baurekursgericht hat im angefochtenen Entscheid

darauf Bezug genommen. Der Vorinstanz ist beizupflichten, dass die geplanten baulichen

Veränderungen und somit die Eingriffe in die originale Bausubstanz insgesamt

eher bescheiden ausfallen. Daher wird das öffentliche Interesse an einer umfassenden

Erhaltung des Gebäudes weniger tangiert, als dies bei einem tiefgreifenden

Umbau der Fall wäre. Soweit sich die Beschwerdeführerin zur Verteidigung ihrer

Anordnung auf den "denkmalpflegerischen Standard" beruft, kann diesem

keine grössere Bedeutung zukommen, als ein Regelmass für die Gewichtung des

öffentlichen Interesses abzugeben. Im Einzelfall muss dieses Anliegen jedoch

näher geprüft und gegen das Interesse des Eigentümers abgewogen werden.

Unter Hinweis auf ihre im Vergleich zur Strassenfassade

wesentlich geringere Bedeutung für den Schutzzweck hat das Baurekursgericht die

– geringfügige – Versetzung der Hoffassade für zulässig befunden. Diese Wertung

vermag die Beschwerdeführerin weder durch das Argument der Zerstörung von

originaler Bausubstanz noch durch den Hinweis auf das Nachbarhaus C-Strasse 04

und andere Schutzobjekte zu entkräften. Sodann kommt dem Umstand, dass es sich

bei der streitbetroffenen Liegenschaft um ein Eckgebäude handelt, keine

besondere Bedeutung zu. Vielmehr leuchtet die vorinstanzliche Feststellung ein,

dass sich die Schutzwürdigkeit der Blockrandbebauung vorab aus den

repräsentativen Aussenseiten ergibt. Auch wenn zwischen diesen und den

bescheidenen Hofseiten ein ausgeprägter Kontrast besteht, begründet dieser

Umstand für sich allein noch nicht die Erhaltenswürdigkeit auch der

Gebäuderückseite. Schliesslich schlägt der – wie nachfolgend auszuführen ist –

Einwand nicht durch, dass die Grundeigentümerin mit einer solchen Versetzung

nur wenig zusätzliche Wohnfläche gewinne.

Ferner ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass die

vom Stadtrat angeordnete umfassende Bewahrung der Dachkonstruktion zu weit

geht. Wie gesagt verlangt das öffentliche Interesse den Schutz des

strassenseitigen Erscheinungsbildes. Weshalb für die hofseitigen Dachflächen

ebenfalls ein Veränderungsverbot gelten soll, ist nicht ersichtlich. Sodann

erscheint es mit der Vorinstanz als sachgerecht, dass selbst auf der

Strassenseite geringfügige Eingriffe nicht schlechthin ausgeschlossen sind.

Ob bei denkmalgeschützten Gebäuden Anspruch auf den

späteren Einbau eines Personenaufzugs bestehe, lässt sich nicht allgemein,

sondern nur mit Bezug auf den konkreten Einzelfall sagen. Dabei spielt auch

eine Rolle, welchem Zweck ein Gebäude dient und wie viele Stockwerke es

aufweist. Beim Wohnhaus C-Strasse 03 mit vier Obergeschossen und einem zu

Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss sprechen das Interesse an einem zeitgemässen

Wohnkomfort und einer behindertengerechten Bauweise für einen solchen Aufzug.

Sodann ist die Vorinstanz darin zu bestätigen, dass im Fall einer sorgfältigen

Platzierung des Lifts der damit verbundene Verlust an ursprünglicher

Gebäudesubstanz hingenommen werden kann.

Schliesslich vermag die Beschwerdeführerin nicht darzutun,

weshalb das Schutzziel eine integrale Erhaltung von Eingangsbereich und

Treppenhaus erfordern soll. Allein mit dem pauschalen Hinweis, dass sich in der

denkmalpflegerischen Praxis der "Substanzerhalt als konstituierender Wert

verankert" habe, vermag sie die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die

Schutzmassnahme insoweit übermässig sei, nicht zu erschüttern.

4.4.4

Mangels eines konkreten Projekts lässt sich das private Interesse der

Grundeigentümerin an den beabsichtigten baulichen Veränderungen nicht

abschliessend beurteilen. Allerdings wird dieses Interesse entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin nicht dadurch gemindert, dass die Wohnfläche

durch die Versetzung der Hoffassade nur wenig vergrössert wird. Wie die Beschwerdegegnerin

zutreffend geltend macht, ist mit der Neuordnung von Küche und Nasszelle eine

bedeutende Steigerung des Wohnkomforts verbunden. Auch hat die Vorinstanz zu

Recht festgestellt, dass die Umnutzung des bisherigen Estrichs zu Wohnzwecken

einen bedeutenden Mehrwert erzeugt. Daran ändert offenkundig der Umstand

nichts, dass nicht eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen, sondern nur die Dachwohnung

vergrössert wird.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde. Dementsprechend hat der Stadtrat nach Rechtskraft

dieses Entscheids über den Umfang der Unterschutzstellung des Gebäudes C-Strasse 03

im Sinn der Erwägungen des Baurekursgerichts neu zu befinden. Insbesondere aus

Gründen der Prozesssökonomie und im Interesse eines beförderlichen Verfahrensgangs

ist den Parteien eine Zusammenarbeit in dem Sinn zu empfehlen, dass der zu

fällende Schutzentscheid mit der angestrebten Baubewilligung verbunden werden

kann.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie ist

zudem zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Beim vorliegenden Urteil handelt

es sich in der Sache um die Bestätigung eines Rückweisungsentscheids und somit

wohl um einen Zwischenentscheid. Ein solcher lässt sich nur unter den Voraussetzungen

von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) weiterziehen (BGE 134 II 137, E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor

Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde

sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an

Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde

(lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 80.- Zustellkosten,

Fr. 5'080.- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 114,

einzureichen.

6. Mitteilung an …