VB.2015.00231

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00231

1. Oktober 2015Deutsch21 min

(URT.2015.17498)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 23. April 2012 entliess der

Gemeinderat von Berg am Irchel das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 gelegene

Bauernhaus aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von

kommunaler Bedeutung. Sodann erteilte er gleichentags in einem weiteren

Beschluss C und F die Bewilligung für den Abbruch ihres Bauernhauses und den

Neubau eines Mehrfamilienhauses.

Erwägungen

II.

Gegen diese beiden Beschlüsse rekurrierte der Zürcher

Heimatschutz ZVH am 29. Mai 2012 mit zwei separaten Eingaben an das

Baurekursgericht. Am 23. Mai 2013 wies das Baurekursgericht diese beiden

Rechtsmittel ab.

III.

Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am

25.

Juni 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses hiess die

Beschwerde teilweise gut, hob den Rekursentscheid vom 23. Mai 2013 auf und

wies die Sache zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurück.

IV.

Mit Entscheid vom 5. März 2015 wies das

Baurekursgericht das Rechtsmittel auch im zweiten Rechtsgang ab.

Am 20. April 2015 führte der Zürcher Heimatschutz ZVH

Beschwerde gegen diesen abweisenden Entscheid und stellte folgende Anträge:

"1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Bewilligungen

seien zu verweigern und der Beschwerdegegner 2 sei zur Unterschutzstellung

des Inventarobjektes G-Strasse 02 unter Bezug geeigneter denkmalpflegerischer

Fachabklärungen einzuladen;

2.

eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur

weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Mai 2015 die

Abweisung der Beschwerde. C stellte am 22. Mai 2015 den Antrag, die

Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zulasten des

Zürcher Heimatschutzes ZVH. Ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, liess sich am 15. Juni 2015 der Gemeinderat

von Berg am Irchel vernehmen. Dazu nahm der Zürcher Heimatschutz ZVH am

29.

Juni 2015 Stellung. Am 1. Juli 2015 teilte der Gemeinderat von

Berg am Irchel dem Verwaltungsgericht mit, er verzichte auf eine weitere

Vernehmlassung und ersuche um beförderliche Behandlung des Rechtsmittels.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Der

streitbetroffene Gebäudekomplex liegt in der Kernzone K1 der Gemeinde Berg am

Irchel. Er besteht aus mehreren aneinander gebauten Gebäudeteilen, nämlich zwei

Wohnhäusern, einer Scheune, einem Stall sowie Remisen. Das Objekt ist im

Inventar kommunaler Schutzobjekte verzeichnet und liegt zugleich innerhalb des

Perimeters des inventarisierten Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung Berg am

Irchel. Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

stuft überdies das Dorf Berg am Irchel als Ortsbild von nationaler Bedeutung

ein. Das ISOS ordnet dabei das Streitobjekt dem Gebiet mir Erhaltungsziel A

zu, welches grundsätzlich die Substanzerhaltung verlangt.

1.2

Die

Bauherrschaft möchte den bestehenden Gebäudekomplex abbrechen und durch einen

Neubau ersetzen, welcher Lage und Volumen der Altbaute übernimmt. Die Vorinstanz

erachtete den Abbruch des Schutzobjekts als zulässig. Zur Begründung führte sie

im Wesentlichen aus, das Schutzobjekt befinde sich in einem derart schlechten

baulichen Zustand, dass eine Sanierung mit unzumutbar hohen Kosten verbunden

wäre.

2.

2.1

Im ersten

Rechtsgang wies das Verwaltungsgericht die Sache an das Baurekursgericht zurück,

unter anderem mit der Begründung, es sei unklar, in welchem baulichen Zustand

sich der Gebäudekomplex befinde. Das Baurekursgericht sei als Fachgericht in

der Lage, den baulichen Zustand sowie die mit einer allfälligen Instandsetzung

verbundenen Kosten zu beurteilen. Dieser Umstand entbinde die Vorinstanz

indessen nicht davon, ihre anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen

zu protokollieren und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen in nachvollziehbarer

Art und Weise zu begründen. Auch ein Fachbericht des Referenten wäre

grundsätzlich geeignet, diesen Mangel im vorinstanzlichen Verfahren zu beheben.

2.2

In der

Folge liess das Baurekursgericht durch den Referenten des ersten Rekursentscheids

einen solchen Fachbericht erstellen. Darin äusserte sich der Referent zum Gebäudezustand,

den Sanierungskosten sowie dem Situationswert des vorbestehenden Gebäudes.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer rügt zunächst, der Fachbericht hätte sich auf die rein

bautechnischen Fragen beschränken müssen und sich nicht zum Eigen- und

Situationswert äussern dürfen. Die Beurteilung von Eigen- und Situationswert

eines Objekts sei nämlich nicht durch einen Architekten, sondern durch eine

denkmalpflegerische Fachperson mit architekturhistorischen Kenntnissen

vorzunehmen. Im Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts finde sich kein

Hinweis darauf, dass vorliegend vom Einholen eines externen Fachgutachtens,

insbesondere der Denkmalpflegekommission KDK, abgesehen werden dürfe.

3.2

Für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit

eines Gebäudes muss nicht in jedem Fall ein Fachkommissionsgutachten eingeholt

werden. Der Beizug eines Gutachtens ist bloss dann

angezeigt, wenn heikle Fachfragen zu beantworten sind, zu deren Beurteilung der

Sachverstand des Baurekursgerichts oder des Verwaltungsgerichts nicht ausreicht

(VGr, 9. Februar 2003, VB.2003.00195, E. 4.1.1; 1. Dezember 2010,

VB.2010.00094, E. 2.2). Ob ein externes Gutachten einzuholen ist oder

nicht, hängt mithin von dem im Spruchkörper vorhandenen Sachverstand ab. Der

Verfasser des vorliegenden Fachberichts ist diplomierter Architekt ETH.

Folglich wird er während mehrerer Semester (Pflicht-)Vorlesungen zur Kunst- und

Architekturgeschichte besucht haben (vgl. www.arch.ethz.ch -> Studien-

und Stundenplan). Er verfügt mit anderen Worten über eine solide bauhistorische

Ausbildung. Zwar reicht das Wissen von ETH-Architektinnen oder -Architekten

meist nicht an dasjenige von denkmalpflegerischen Fachspezialisten heran.

Gleichwohl ist eine Architektin oder ein Architekt in der Regel fähig,

zumindest einfache ältere Gebäude architekturhistorisch korrekt zu würdigen.

Vorliegend steht kein besonders komplexes Gebäude zur Diskussion, das sich von

vornherein der Beurteilung durch eine Architektin oder einen Architekten

entziehen würde. Zwar ist richtig, dass das Schutzobjekt mehrfach mit Anbauten

ergänzt worden war, sodass seine Entstehung nicht ohne Weiteres ablesbar ist.

Indessen liegt ein baugeschichtliches Gutachten bei den Akten, welches genau

die Entstehungsgeschichte nachzeichnet. Verfügt ein Richter – wie vorliegend

der vorinstanzliche Referent – über architekturhistorisches Fachwissen, so

braucht sich seine Würdigung nicht alleine auf bautechnische Fragen zu

beschränken. Vielmehr kann und soll er sich auch zu denkmalpflegerischen Fragen

äussern. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, ein Fachbericht eines

Referenten dürfe keine architekturhistorischen Aussagen beinhalten, findet sich

dafür im Rückweisungsentscheid vom 5. Februar 2014 keine Grundlage.

4.

4.1

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, der Referent sei aufgrund seiner Vorbefassung

befangen gewesen und hätte in den Ausstand treten müssen. Es möge zulässig und

sinnvoll sein, bei einer Rückweisung dieselben Richter einzusetzen, wie im

ersten Rechtsgang. Vorliegend gehe es jedoch um eine spezielle Konstellation,

welche von üblichen Rückweisungsfällen deutlich abweiche. So habe der Referent

gleichzeitig als Richter und als Sachverständiger geamtet. Nachdem er als

Richter – aufgrund kursorischer eigener Abklärungen anlässlich eines

Augenscheins während des ersten Verfahrens – bereits zu einem Schluss gekommen

sei, der in einem Urteil seinen Niederschlag gefunden habe, sei es sehr

unwahrscheinlich, dass er bei der nachgeschobenen vertiefteren Prüfung zu einem

anderen Ergebnis gekommen wäre. Die Garantie des verfassungsmässigen Richters

sei bereits dann verletzt, wenn bei objektiver Betrachtung Gegebenheiten

vorliegen, die den Anschein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit

zu begründen vermögen. Vorliegend würde ein objektiver, unbeteiligter

Betrachter kaum auf einen offenen Verfahrensausgang schliessen: Vielmehr sei zu

erwarten gewesen, dass das zweite Urteil genau dem entspreche, was jetzt

vorliege: Einem Nachschieben der Begründung für das erste Urteil – und zwar

nicht nur im Hinblick auf bautechnische Fragen, sondern auch gleich in

denkmalpflegerischer Hinsicht.

4.2

Die

erneute Beschäftigung derselben Richter nach einer Rückweisung begründet nach

geltender Gerichtspraxis keine Ausstandspflicht (Regina Kiener in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 5a N. 27 mit

Verweis auf BGE 131 I 113, E. 3.6). Gegenüber dem Regelfall einer

Rückweisung liegt hier insoweit eine Besonderheit vor, als der Referent am Baurekursgericht

als Richter mit Fachkenntnissen zusätzlich einen Fachbericht verfasst hat. Mit

dieser Tätigkeit rückt er bis zu einem gewissen Grad in die Nähe eines

Sachverständigen. Bei der Bestellung eines Sachverständigen ist darauf zu

achten, dass dieser mit der Sache nicht bereits befasst war (vgl. Kiener, § 5a

N. 25; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 72). Dem Fachrichter

am Baurekursgericht kommt indes nicht die formale Stellung eines Gutachters im

Sinn von Art. 183 Abs. 1 der eidgenössischen Zivilprozessordnung vom

19.

Dezember 2008 (ZPO) zu. Das Institut des Fachberichts am

Baurekursgericht entspricht vielmehr dem zivilprozessualen Fachvotum, wie es

gestützt auf Art. 183 Abs. 3 ZPO zulässig ist. Auch das (mündliche

oder schriftliche) Fachvotum ist formell kein Gutachten (Annette Dolge, Basler

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. A., Basel 2013,

Art. 183 N. 40; vgl. auch Heinrich Andreas Müller in: Alexander

Brunner/Dominik Gasser/Ivo Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung

[ZPO], Zürich/St. Gallen 2011, Art. 183 N. 22). Der Referent hat

den Fachbericht in seiner Funktion als Gerichtsmitglied und nicht in der

Funktion eines beigezogenen Gutachters erstattet. Ähnlich wie beim

"normalen" Richter ist auch beim Richter, der einen Fachbericht

verfasst, davon auszugehen, dass er offen ist, seine Auffassung bei erneuter

und vertiefter Auseinandersetzung mit dem Prozessgegenstand zu hinterfragen und

auch zu revidieren. Es bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass

diese Offenheit beim Referenten hätte fehlen können, zumal er für die

Erstattung des Fachberichts einen erneuten Augenschein am Objekt vorgenommen

hat. Der Anschein der Befangenheit ist zu verneinen.

4.3

Da sich

die Rüge der Befangenheit als nicht stichhaltig erweist, kann offenbleiben, ob

sie im Rekursverfahren rechtzeitig erhoben worden war.

5.

5.1

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, der Fachbericht weise diverse inhaltliche

Mängel auf. Zunächst sei nicht erkennbar, wann welche Fragen beantwortet

werden; überdies vermische er die Schutzwürdigkeit mit der Schutzfähigkeit.

5.2

Der

Bericht umschreibt in Kapitel 4 ausdrücklich die massgeblichen Fragen und

beantwortet diese anschliessend. Es ist somit nicht nachvollziehbar, weshalb

die Fragestellungen unklar sein sollen.

6.

6.1

Weiter

rügt der Beschwerdeführer, die Schlussfolgerungen zur Raumhöhe seien nicht

nachvollziehbar. So seien sowohl bei der Bestandesaufnahme wie auch bei

möglichen Sanierungsmassnahmen die Abklärungen lückenhaft und im Ergebnis nicht

nachvollziehbar. Überdies seien die vom Referenten erwähnten baulichen

Massnahmen und die damit verbundene Verringerung der Raumhöhe bei einer

Einfamilienhausnutzung überflüssig.

6.2

Der

Fachbericht geht zunächst auf die Konstruktion der Geschossdecken ein und weist

dabei auf bestehende erhebliche Verformungen und Senkungen hin. Anschliessend

zeigt er auf, dass im Sanierungsfall die Brandschutzvorkehrungen, Isolationen

sowie haustechnischen Einrichtungen die Raumhöhen um 10–15 Zentimeter reduzieren

würden. Sinn und Zweck des vorliegenden Fachberichts besteht darin, die

baulichen Folgen einer Sanierung zu skizzieren. Entsprechend musste der

Verfasser des Fachberichts nicht ein eigentliches Sanierungskonzept

ausarbeiten. Vielmehr genügte es, dass er in nachvollziehbarer Weise auf die

Schwierigkeiten einer solchen Sanierung hinwies. Der Fachbericht brauchte sich

folglich weder mit den für eine Einfamilienhausnutzung exakt erforderlichen

Brandschutzvorrichtungen noch dem genauen Umfang oder der Lage der Wärmedämmung

zu befassen.

7.

7.1

Weiter

wirft der Beschwerdeführer dem Fachbericht vor, er beinhalte an verschiedenen

Stellen wertende Aussagen, was unzulässig sei. So sei etwa vom Fehlen von

"Schmuckstücken" oder von "einfachen Baustrukturen" sowie

"simplen und schmucklosen" Vertäferungen die Rede. Solche

Formulierungen beruhten auf der irrigen Annahme, dass nur schmückende oder

aufwändige Bauteile Schutz verdienten.

7.2

Ein

Fachbericht darf durchaus Wertungen erhalten; er braucht sich nicht bloss auf

reine Beschreibungen zu beschränken. Insofern ist es nicht zu beanstanden, dass

sich der Referent in negativer Weise zu den fehlenden Qualitäten der einzelnen

Bauteile äussert.

8.

8.1

Sodann

beanstandet der Beschwerdeführer, dem Referenten sei bei der Ermittlung der Sanierungskosten

ein Rechnungsfehler unterlaufen. Er rechne die denkmalpflegerischen Mehrkosten

auf das gesamte Ersatzbau-Projekt hoch, obwohl nur der geschützte Wohnteil zu

berücksichtigen wäre, nicht aber der abzubrechende Scheunenteil.

8.2

Es trifft

in der Tat zu, dass der Referent die Mehrkosten einer Sanierung des gesamten

Gebäudekomplexes und nicht nur diejenigen des geschützten Wohnteils ermittelte.

Allerdings reichte die Bauherrschaft ein Projekt ein, welches anstelle des

gesamten vorbestehenden Gebäudekomplexes einen Ersatzneubau vorsieht. Im

Interesse einer besseren Vergleichbarkeit erscheint es daher sachgerecht, dass

der Referent die Mehrkosten eines Gesamterhalts denjenigen eines vollständigen

Abbruchs und Neubaus gegenüberstellte.

9.

9.1

Schliesslich

wirft der Beschwerdegegner dem Fachbericht vor, er enthalte fehlerhafte

Ausführungen zum Situationswert. So berücksichtige er weder die Rechtsprechung

zum Substanzerhalt noch die Vorgaben des ISOS. Zudem vermische er die Fragen

der Schutzwürdigkeit und der Verhältnismässigkeit. Weiter aberkenne er den

Eigenwert des Schutzobjekts, wegen dessen später Erstellung, obwohl gerade die

Baugeschichte eine wichtige Zeugeneigenschaft begründen könne. Schliesslich

berücksichtige er auch nicht die umliegenden Schutzobjekte.

9.2

Der

Fachbericht äussert sich wie folgt zum Situationswert des Streitobjekts: Das

Streitobjekt beschreibe zwar einen für sich markanten Baukörper mit

Situationswert als siedlungsabschliessende Hofstätte. Allerdings sei dem

raumbildenden Kopfbau die historische Baustruktur längst abhanden gekommen.

Weist ein Gebäudeteil nur noch einen geringen oder gar keinen Anteil an Originalsubstanz

auf, bedarf es besonderer Qualitäten, um dessen Erhalt zu rechtfertigen. Solche

besonderen Qualitäten zeigt der Beschwerdeführer weder in seiner Stellungnahme

noch in der Beschwerde auf. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Er selbst

unterscheidet in der Beschwerde wörtlich zwischen dem geschützten Wohnteil und

dem abzubrechenden Scheunenteil. Diese Unterscheidung lässt sich nur so verstehen,

dass der Beschwerdeführer mittlerweile auch von einer fehlenden

Schutzwürdigkeit des Kopfbaus ausgeht. Damit erübrigen sich Ausführungen zu der

vom Beschwerdeführer in seiner Kritik am Fachbericht aufgeworfenen Frage, ob

die Entstehung des Kopfbaus im frühen 20. Jahrhundert eine

baugeschichtlich wichtige Zeugenschaft begründet. Was schliesslich den Vorwurf

der fehlenden Berücksichtigung der ISOS-Vorgaben sowie der umliegenden

Schutzobjekte betrifft, ist Folgendes festzuhalten: Zum einen rügt der Beschwerdeführer,

dass sich der Referent als Architekt auf die bautechnischen Fragen hätte

beschränken müssen und deshalb keine Beurteilung des Eigen- und Situationswerts

hätte vornehmen dürfen. Und zum anderen bemängelt er gerade die zu wenig

umfassende Würdigung des Situationswerts. Solche gegensätzliche Kritik ist

widersprüchlich. Im Übrigen kann bezüglich Eigen- und Situationswert auf die

nachstehenden Erwägungen 12–14 verwiesen werden.

10.

10.1

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, er habe im vorinstanzlichen Verfahren ausdrücklich

auf alle Mängel des Fachberichts hingewiesen. Trotzdem sei die Vorinstanz auf

seine fundierte und detaillierte Kritik kaum eingegangen, sondern habe sich

unkritisch auf diesen Bericht abgestützt. Zur Wahrung seines rechtlichen Gehörs

wäre es indessen erforderlich gewesen, dass seine Argumente gehört und

berücksichtigt, das heisst zumindest mit ausreichender Begründung verworfen

worden wären.

10.2

Es trifft

zu, dass sich die Vorinstanz kaum mit der Kritik des Beschwerdeführers am

Fachbericht auseinandersetzte. Gleichwohl kann darin keine Verletzung des

Anspruchs auf rechtliches Gehör erblickt werden. Die Kritik des

Beschwerdeführers bezog sich nahezu ausschliesslich auf den Umfang und die

Kosten der Sanierungsmassnahmen, welche nach Auffassung des Referenten für den

Erhalt und eine zeitgemässe Nutzung des Schutzobjekts erforderlich wären. Im vorliegenden

Verfahren geht es indessen nicht primär um diese Sanierungsmassnahmen, sondern

um den Eigen- und Situationswert des Schutzobjekts. Auf diese beiden

entscheidrelevanten Punkte geht das vorinstanzliche Urteil detailliert ein. Von

einer Verletzung des Gehörsanspruchs kann unter diesen Umständen nicht gesprochen

werden.

11.

11.1

Der

Beschwerdeführer rügt sodann, die Herkunft und Entstehung des früheren Gutachtens H

seien nach wie vor ungeklärt. Sehr wahrscheinlich handle es sich hierbei um ein

durch die Baubehörde angefordertes Gutachten und nicht bloss um ein Parteigutachten,

wie die Vorinstanz annehme. Selbst wenn das Gutachten H bloss als Parteigutachten

zu qualifizieren wäre, hätte die Vorinstanz es in ihre Beweiswürdigung einbeziehen

müssen. Es handle sich nämlich um die einzige Abklärung im Verfahren, die von

einer denkmalpflegerisch geschulten Fachperson erstellt worden sei. Die

Vorinstanz habe den Sachverhalt mangelhaft abgeklärt, indem es die Unsicherheit

in Bezug auf Herkunft des Gutachtens nicht ausräumte und indem es dessen

fundierten und qualifizierten Äusserungen bei der Entscheidfindung völlig

ausblendete.

11.2

und J verfassten im Juli 2009 ein baugeschichtliches Gutachten zum

streitbetroffenen Gebäude. Einleitend hielten sie Folgendes fest: Wir "erstellen

[…] im Auftrage […] der neuen Eigentümer, vertreten durch Architekt K […]

ein baugeschichtliches Gutachten zur Entstehung und Entwicklung der

Hofstätte". Diese Formulierung lässt keinen Zweifel offen, dass es sich um

ein von der Bauherrschaft und nicht den Behörden in Auftrag gegebenes Gutachten

handelt. Die Vorinstanz ging folglich zu Recht von einem Parteigutachten aus,

dem nicht dieselbe Bedeutung wie einem behördlich in Auftrag gegebenem

Gutachten zukommt. Das Gutachten H äussert sich – seiner Zielsetzung

entsprechend – bloss zur Entstehung und baulichen Entwicklung des

Gebäudekomplexes sowie zu dessen früheren Eigentümern. Demgegenüber gibt es

keine Empfehlungen ab, ob sich ein ganzer oder teilweiser Gebäudeerhalt rechtfertige.

Da sich das Gutachten H mit diesen – für das vorliegende Verfahren

zentralen – Fragen nicht befasst, brauchte die Vorinstanz auf dieses Gutachten

nicht vertieft einzugehen.

12.

12.1

Der

Beschwerdeführer rügt sodann, die Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild sei

unvollständig abgeklärt worden. Das Verwaltungsgericht habe mehrfach betont,

dass mit planungsrechtlichen Massnahmen alleine das Ortsbild nur unzureichend

geschützt werde. Zudem vermöchten Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz

an für das Ortsbild prägenden Lagen nicht auszugleichen. Im Licht dieser

Rechtsprechung wäre durch die Vorinstanz zunächst der Situationswert bzw. die Bedeutung

des Objekts für das Ortsbild vollständig und fachmännisch abzuklären gewesen.

Anhand der vorhandenen Unterlagen (Gutachten H, kommunales Inventar, ISOS)

sei nämlich damit zu rechnen, dass eine Schutzwürdigkeit zumindest in Bezug auf

den hohen Situationswert, welcher auf einer historischen Zeugenschaft der

Substanz des Schutzobjekts beruht, bejaht werden würde.

12.2

Die

Vorinstanz hielt ausdrücklich fest, der strittigen Hofstätte komme eine grosse

Bedeutung für das Dorfbild und damit ein erheblicher Situationswert zu. Diese

Einschätzung deckt sich mit derjenigen des Beschwerdeführers. Folglich ist

nicht ersichtlich, weshalb die Vorinstanz noch weitergehende Abklärungen zum

Situationswert hätte vornehmen sollen, wenn es diesen uneingeschränkt bejahte.

Die Vorinstanz gelangte anschliessend in ihrer Verhältnismässigkeitsabwägung

zum Schluss, eine Erhaltung des Schutzobjekts rechtfertige sich trotz des

bedeutenden Situationswerts nicht. Sie liess sich dabei von der Überlegung

leiten, die Bausubstanz befinde sich in einem ausserordentlich schlechten Zustand.

Zudem stehe das Schutzobjekt eingeklemmt zwischen dem verbleibenden Kopfbau

ohne erkennbare originale Bausubstanz und den neueren bauhistorisch ebenso

wenig wertvollen Remisenanbauten. Der Beschwerdeführer geht auf diese Interessenabwägung

nicht ein; insbesondere unterlässt er es, sich mit dem Zustand des Schutzobjekts

zu befassen. Mangels einer vertieften Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen

Entscheid, kann deshalb vollumfänglich auf diesen verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG;

E. 6 f.).

13.

13.1

Weiter

wird in der Beschwerde gerügt, weder der angefochtene Entscheid noch die

kommunale Bewilligung oder sonst ein Dokument in den Akten setze sich konkret

mit dem geschützten Ortsbild auseinander. Dem Inventar der schutzwürdigen

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung sei zu entnehmen, dass sich die

räumlichen Qualitäten durch die gut erhaltene, spannungsreich gegliederte

bäuerliche Altbausubstanz ergäben. Das Ziel des Ortsbildschutzes bestehe in der

Erhaltung dieser wertvollen Altbauten. Vorliegend sei nie vertieft abgeklärt

worden, worin die Bedeutung des betroffenen Objekts für den Ortsbildschutz

genau liege. Es sei daher nicht erstellt, weshalb das Substanzerhaltungsziel

des Ortsbildschutzes hinter das Interesse an der Erstellung eines Ersatzbaus

zurückstehen solle.

13.2

Die

Vorinstanz geht – wie oben dargelegt – von einer grossen Bedeutung des Gebäudekomplexes

für das Dorfbild aus. Diese Einschätzung deckt sich im Ergebnis mit derjenigen

des Beschwerdeführers. Folglich ist nicht ersichtlich, welches schützenswerte

Interesse dieser an weiteren Abklärungen zur Ortsbildrelevanz des Streitobjekts

haben könnte.

14.

14.1

Sodann

führt der Beschwerdeführer aus, in der unmittelbaren Umgebung des Bauprojekts

befänden sich mehrere Schutzobjekte. Aufgrund von § 238

Abs. 2 PBG hätte daher eine gesonderte Prüfung der Auswirkungen des

Bauprojekts auf diese Schutzobjekte vorgenommen werden müssen.

14.2

Das

Bauvorhaben übernimmt die Lage und das Volumen einschliesslich der Dachform der

Altbaute. Auch hinsichtlich der Materialisierung orientiert sich das Projekt

stark an der früheren Bausubstanz: Mit dem verputzten Mauerwerk und der

teilweisen Holzverschalung wird sich das Bauvorhaben gut in das bestehende

Dorfbild einordnen. Unter diesen Umständen ist keine Beeinträchtigung der

umliegenden Schutzobjekte zu erwarten, zumal eine solche im Rekurs und in der

Beschwerde auch nicht substanziiert aufgezeigt wurde.

15.

15.1

Sodann

macht der Beschwerdeführer geltend, die vorinstanzliche Entscheidgebühr von

Fr. 9'000.- sei unangemessen hoch. Bei der Bemessung der Gerichtsgebühr

gelte es vorliegend nämlich zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer

ideelle und damit öffentliche Interessen wahrnehme.

15.2

Das

Baurekursgericht legt die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der

Schwierigkeit des Falles und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen

Streitinteresse fest (§ 338 Abs. 1 PBG in Verbindung mit

§ 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August

2010.

[GebV VGr]). Die Gerichtsgebühr beträgt dabei in der Regel zwischen

Fr. 500.- und Fr. 50'000.- (§ 338 Abs. 2 PBG). Bei der

Festsetzung der Gerichtsgebühr steht dem Baurekursgericht ein grosser

Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,

§ 13 N. 25). Im Bereich des Verbandsbeschwerderechts hat das

Baurekursgericht allerdings dem Umstand Rechnung zu tragen, dass hier ideelle

Interessen vertreten werden. Dabei darf die Kosten- und Entschädigungsregelung

die Erfüllung der Aufgaben, welche die beschwerdeberechtigten Organisationen im

öffentlichen Interesse wahrnehmen, nicht übermässig erschweren. Das Prozessrisiko

darf mit anderen Worten nicht derart hoch sein, dass ideelle Verbände an der

Ausübung ihres Beschwerderechts gehindert werden (Plüss, § 38 N. 38).

Die Vorinstanz begründete die Höhe der Gerichtsgebühr mit dem tatsächlichen

Streitinteresse, dem getätigten Verfahrensaufwand sowie der Vereinigung

mehrerer Rekursverfahren.

15.3

Bei

Verbandsbeschwerden prüft das Verwaltungsgericht in einem ersten Schritt allgemein,

ob sich die Gerichtsgebühr an die Vorgaben der Gebührenverordnung hält (VGr,

16.

Januar 2014, VB.2013.00688, E. 9). Auf dem Baugrundstück soll ein

Mehrfamilienhaus mit Wohnungen und einer Unterniveaugarage errichtet werden.

Damit ist von einem erheblichen Streitinteresse auszugehen. Eine

Ermessensüberschreitung liegt bei der vorinstanzlichen Festsetzung der Gebühr

auf Fr. 9'000.- insofern nicht vor.

15.4

zweiten Schritt ist zu prüfen, ob das Verbandsbeschwerderecht nach einer Reduktion

der vorinstanzlichen, durch das Streitinteresse grundsätzlich gerechtfertigten

Gerichtsgebühr ruft. Denn ob die Festsetzung der Gerichtsgebühr die Ausübung

des Verbandsbeschwerderechts übermässig erschwert, ist nicht eine Frage des

massgeblichen Streitinteresses (VGr, 16. Januar 2014, VB.2013.00688, E. 9.4

und 9.5).

15.5

In der vorliegenden

Sache ergeben sich für den Beschwerdeführer bei der Gerichtsgebühr von

Fr. 9'000.- im Rekursverfahren unter Hinzurechnung der Zustellkosten

(Fr. 240.-), der Kosten des Fachberichts (Fr. 2'100.-) sowie der

Parteientschädigung (Fr. 2'500.-) Kosten von insgesamt Fr. 13'840.-. Diese

Summe liegt noch klar unter dem vom Verwaltungsgericht als übermässig beanstandeten

Betrag von rund Fr. 17'200.- (vgl. dazu VGr, 16. Januar 2014,

VB.2013.00688, E. 9.5). Dass der Betrag von insgesamt knapp

Fr. 14'000.- die Ausübung des Verbandsbeschwerderechts übermässig

erschweren würde, macht der Beschwerdeführer nicht substanziiert geltend und

ist auch nicht ersichtlich.

15.6

Hinzu

kommt vorliegend, dass die Kosten des Fachberichts – wie nachstehend aufzuzeigen

ist – der Gemeinde aufzuerlegen sind. Damit verbleiben dem Beschwerdeführer für

das Rekursverfahren Kosten von Fr. 11'740.-.

16.

16.1

Weiter

rügt der Beschwerdeführer, ihm seien zu Unrecht die Kosten für den Fachbericht

des Referenten auferlegt worden. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil

vom 5. Februar 2014 festgehalten, dass die denkmalpflegerischen

Abklärungen durch die lokale Baubehörde hätten vorgenommen werden müssen. Weil

die lokale Baubehörde dieser Pflicht nicht nachgekommen sei, habe der

Beschwerdeführer denn auch im ersten verwaltungsgerichtlichen Verfahren obsiegt.

16.2

Das

Verwaltungsgericht erwog im ersten Rechtsgang, die Inventarentlassung sei sowohl

von der lokalen Baubehörde wie auch der Vorinstanz unzureichend begründet worden.

Zudem fehle eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz.

Aus diesem Grund sei der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Sache an

diese zurückzuweisen. In der Folge beauftragte die Vorinstanz ihren Referenten

damit, einen Fachbericht über den Zustand des Streitobjekts zu verfassen.

Gemäss § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den

Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von

Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden und

Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Es ist mit anderen

Worten Aufgabe der erstinstanzlichen Verwaltungsbehörde den massgeblichen

Sachverhalt abzuklären. Vorliegend hätte die lokale Baubehörde den Zustand des

Schutzobjekts erfassen müssen, ehe sie einen Entscheid zur (fehlenden)

Schutzwürdigkeit hätte fällen dürfen. Ein ihr daraus erwachsender

ausserordentlicher Aufwand hätte sie anschliessend im Rahmen der

Baubewilligungsgebühr der Bauherrschaft überbinden dürfen. Auf jeden Fall kann

es nun nicht angehen, dass der Beschwerdeführer die durch dieses Versäumnis der

Baubehörde entstandenen Kosten tragen muss. Entsprechend sind die Kosten des

Fachberichts der lokalen Baubehörde aufzuerlegen.

17.

Der Beschwerdeführer obsiegt lediglich in Bezug auf die

Frage, wer die Kosten des Fachberichts tragen muss. Hierbei handelt es sich um

einen untergeordneten Punkt; entsprechend sind ihm die Kosten des Beschwerdeverfahrens

vollumfänglich aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu;

hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerin 1

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ziff. III des Rekursentscheids vom

5.

März 2015 wird wie folgt abgeändert: Die Kosten des Fachberichts von

Fr. 2'100.- werden dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 6'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …