VB.2015.00282

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00282

1. Oktober 2015Deutsch11 min

(URT.2015.17501)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 4. März 2014 entliess der

Gemeinderat Mönchaltorf die auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 stehende

Scheune Vers.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Mönchaltorf aus dem

Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte am 14. April 2014

der Zürcher Heimatschutz ZVH an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit

Entscheid vom 25. März 2015 hiess dieses das Rechtsmittel gut und hob den

Beschluss des Gemeinderats Mönchaltorf auf. Zugleich lud es diesen ein, die

Scheune unter Schutz zu stellen und dabei die für eine Realisierung einer

Wohnnutzung zulässigen Eingriffe in das Schutzobjekt detailliert zu bezeichnen.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid führte die Gemeinde Möchaltorf am 9. Mai 2015 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1. Hauptantrag:

Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […] vom 25. März

2015.

sei aufzuheben, und der Beschluss des Gemeinderates Mönchaltorf vom

4.

März 2014 betreffend Entlassung der Scheune […] aus dem kommunalen

Inventar der Kulturobjekte sei zu bestätigen.

2.

Eventualantrag: Der Entscheid des Baurekursgerichts des

Kantons Zürich […] vom 25. März 2015 sei aufzuheben, und es sei reformatorisch

folgende Schutzanordnung zu treffen:

"Die Scheune Vers.-Nr. 02 bei I-Strasse 03 (ohne

den 1956 an die Nordfassade angebauten Siloschopf) ist ein Schutzobjekt gemäss

§ 203 Abs. 1 Bst. c PBG. Sie darf nur durch einen Neubau

ersetzt werden, wenn dieser

a) denselben Grundriss einhält,

b) ein Satteldach aufweist, dessen First nicht höher liegt als

der First der Scheune und dessen Dachtraufen nicht tiefer liegen als jene der

Scheune, und

c) sich auch durch die Materialisierung und Detailausbildung gut

einpasst in den Kontext mit dem Wohngebäude I-Strasse 03 sowie dem

dazwischen liegenden Hofraum.

Anbauten und Ergänzungsbauten nördlich des Grundrisses gemäss

Bst. a sind zulässig, soweit sie bis zu einem Abstand von 5 m zu

diesem Grundriss das Profil der Nordfassade der Scheune nicht überschreiten.

Für solche Anbauten gelten die Anforderungen gemäss Bst. c ebenfalls.

Diese Anforderungen gelten dauernd, insbesondere auch für den

Fall eines Ersatzes oder einer Änderung eines Ersatzneubaus. Sie sind im

Grundbuch anzumerken."

3.

Subeventualantrag:

a) Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […]

sei aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung "im Sinne der Erwägungen"

an den Gemeinderat zurückzuweisen.

b) In den Erwägungen, auf die das Entscheid-Dispositiv gemäss

Bst. a hievor Bezug nimmt, sei festzuhalten: Eine Inventarentlassung ist zulässig

in Koordination mit planerischen Massnahmen gemäss § 205

Bst. a PBG (öffentlicher oder privater Gestaltungsplan oder Kernzonenvorschriften),

mit denen die ortsbildlich wichtigen Rahmenbedingungen für einen Ersatzbau

(Grundriss, Vertikalausdehnung, Dachgestaltung, Materialisierung) definiert

werden; für den Fall, dass solche planerischen Massnahmen innert nützlicher

Frist nicht möglich sein sollten, hätte der Gemeinderat entsprechende

Anordnungen durch Schutzentscheid zu treffen, wobei ein solcher Schutzentscheid

aber wieder aufgehoben werden könnte, wenn in einem späteren Zeitpunkt doch

noch planerische Massnahmen der genannten Art erlassen werden sollten.

4.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren zu Lasten des Beschwerdegegners."

Das Baurekursgericht liess sich am 3. Juni 2015 mit

dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Zürcher Heimatschutz

ZVH beantragte am 12. Juni 2015, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

B. Am

11.

Mai 2015 erhoben C, D sowie E Beschwerde beim Verwaltungsgericht und

stellten folgende Anträge:

"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […]

vom 25. März 2015 sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats

Mönchaltorf vom 4. März 2014 betreffend Entlassung der Scheune

Assek.-Nr. 02 bei I-Strasse 03 aus dem kommunalen Inventar der Kulturobjekte

sei zu bestätigen;

2.

eventualiter sei Disp. Ziff. I Abs. 2 im Sinne

abzuändern, dass der Gemeinderat Mönchaltorf angewiesen wird, das Gebäude

Assek.-Nr. 02 mittels Festsetzung einer Massnahme des Planungsrechts unter

Schutz zu stellen;

3.

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin."

Das Baurekursgericht liess sich am 3. Juni 2015 mit

dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Zürcher Heimatschutz

ZVH beantragte am 12. Juni 2015, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

C. Mit

Präsidialverfügung vom 17. Juni 2015 vereinigte das Verwaltungsgericht die

beiden Beschwerdeverfahren. Zugleich setzte es der Gemeinde Mönchaltorf sowie C,

D und E Frist, um eine Replik einzureichen. Die Replik der Gemeinde Mönchaltorf

datiert vom 1. Juli 2015, diejenige von C, D und E vom 3. Juli 2015.

Dazu reichte der Zürcher Heimatschutz ZVH am 17. August 2015 eine Stellungnahme

ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Parzelle neu Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Möchaltorf (BZO) in der Kernzone. Das Grundstück ist

mit einer im Jahr 1837 errichteten und in den Jahren 1914, 1949 und 1959

erneuerten bzw. umgebauten Scheune "J" überstellt. Diese Scheune ist

im kommunalen Inventar der Kulturobjekte der Gemeinde Mönchaltorf verzeichnet.

Auf dem östlich davon gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 04 steht das überkommunale

Denkmalschutzobjekt Bauernhaus "X". Zwischen dem Bauernhaus und

der Scheune liegt ein trapezförmiger Hofbereich, auf welchem ein

neoklassizistischer Kunststeinbrunnen steht. Nördlich und westlich grenzt die

Scheune an die Landwirtschaftszone an, südlich der Scheune verläuft die I-Strasse.

2.

Die Grundeigentümerin möchte die Scheune abbrechen und auf

der Parzelle ein Wohngebäude mit Unterniveaugarage erstellen Die Vorinstanz

stufte den geplanten Abbruch als unzulässig ein. Sie erwog im Wesentlichen, die

Statuierung einer Ersatzbaupflicht ohne die Erhaltung der bestehenden baulichen

Substanz sei keine geeignete Schutzmassnahme, um die Zeugeneigenschaft der

Scheune zu erhalten.

3.

3.1

Zu den

Schutzobjekten zählen unter anderem Gebäude, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswert sind oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägen

(§ 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). § 203 Abs. 1 lit. c PBG unterscheidet

mithin zwischen dem sogenannten Eigenwert und dem sogenannten Situationswert

einer Baute (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00553, E. 1.2). Während

sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der

Lage- respektive Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf

seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei

der Beurteilung des Situationswertes ist unter anderem zu prüfen, ob die Baute

durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum

eine identitätsstiftende Wirkung für die gesamte Siedlung entfaltet (vgl. VGr,

4.

Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.5).

3.2

Im Inventarblatt

der Gemeinde Mönchaltorf ist vermerkt, dass es sich bei der Scheune "J"

um einen markanten Kubus am westlichen Ortseingang handle. Dieser Kubus trage

zusammen mit dem Wohnhaus des ehemaligen Bauernhauses "X" zu

einer schönen Hofbildung bei. Entsprechend bestehe das Ziel im Erhalt des Kubus

und Hofraums samt Brunnen. Die Firma L verfasste am 3. Dezember 2013

ein Gutachten zur Schutzwürdigkeit der Stallscheune. Darin hält sie

hinsichtlich der Bedeutung der Scheune für das Ortsbild Folgendes fest: Der

quer zur Strasse verlaufende langgezogene Baukörper der Doppelstallscheune

präge wesentlich den Dorfeingang an der I-Strasse. In Bezug auf das Ortsbild

sei die Stellung, Volumetrie, Dachform und Materialisierung der Stallscheune am

westlichen Dorfeingang von hoher Bedeutung. Diese Beschreibung deckt sich mit

den bei den Akten liegenden Fotografien. Somit ist ein hoher Situationswert der

Scheune für das Ortsbild zu bejahen, was im Übrigen auch von den Beschwerdeführenden

nicht in substanziierter Form bestritten wird.

3.3

Gemäss

Gutachten ist die Scheune weder architekturhistorisch noch konstruktionsgeschichtlich

als wichtiger Zeuge einzustufen. Zur Begründung heisst es, in den Jahren 1914

sowie 1949 und 1956 sei die ursprüngliche Doppelscheune innerhalb der vorbestehenden

Strukturen umfassend umgebaut und erneuert worden. Als Folge davon weise die

Scheune nur noch eine geringe Aussagekraft auf. Einzig die Volumetrie, die

Dachform sowie die Materialisierung verwiesen noch auf die Ursprünge der

Stallscheune in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. So sei das

Stallgeschoss bezüglich seines Aussehens um 1837 nur noch in Teilen

rekonstruierbar. Der Eigenwert wird im Gutachten mithin verneint.

3.4

Zusammenfassend

ist von einem hohen Situationswert bei einem weitestgehend fehlenden Eigenwert

des Streitobjektes auszugehen.

4.

4.1

Zu prüfen

ist in einem nächsten Schritt, ob vor diesem Hintergrund die von der Vorinstanz

angeordnete Unterschutzstellung verhältnismässig ist. Ins Gewicht fallen dabei

in erster Linie das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts

sowie das Interesse des Grundeigentümers an einer möglichst freien

Grundstücksnutzung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 223).

4.2

Die

Vorinstanz begründete die Unterschutzstellung im Wesentlichen damit, dass die

Scheune gerade in ihrer jetzigen äusseren Gestaltung ein prägendes Element

bilde und es nicht nur um den reinen Volumenschutz bzw. den Erhalt des Kubus

gehe. Aufgrund des grossen Volumens der Scheune könne der nicht mehr

landwirtschaftlich genutzte und nicht schützenswerte Innenraum einer

Wohnnutzung (Haus-in-Haus-Konzept) zugeführt werden. Damit sei eine rentable

Nutzung möglich. Die lokale Baubehörde werde deshalb eingeladen, die für eine

Realisierung einer Wohnnutzung zulässigen Eingriffe in das Schutzobjekt

detailliert zu bezeichnen.

4.3

Die

privaten Beschwerdeführenden reichten zusammen mit ihrem Rechtsmittel ein

Kurzgutachten zur Tragkonstruktion der Stallscheune "J" ein. Soweit

die Beschwerdegegnerin geltend macht, dieses Gutachten müsse als unzulässige

neue Tatsachenbehauptung unberücksichtigt bleiben, kann dieser Auffassung nicht

gefolgt werden: Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche

Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen so weit zulässig, als es durch die

angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG).

Im Rekursentscheid weist die Vorinstanz die Grundeigentümerin auf die

Möglichkeit einer Wohnnutzung des nicht mehr landwirtschaftlich verwendeten

Scheuneninnenraums hin. Bei dieser Ausgangslage durften die privaten Beschwerdeführenden

neue Beweismittel ins Recht legen, welche die bautechnischen Schwierigkeiten

einer solchen Haus-in-Haus-Lösung aufzeigen. Nach den bestrittenen Ausführungen

im Privatgutachten befindet sich die Scheune in einem ausserordentlich

schlechten Zustand, sodass eine Umnutzung zu Wohnzwecken kaum bzw. nur unter

erheblichen Kosten möglich wäre. Ob dies tatsächlich der Fall ist oder nicht,

lässt sich aufgrund der dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten nicht

abschliessend beurteilen. Vielmehr setzt eine solche Würdigung spezifisch

baustatisches Wissen sowie Erfahrung in Bezug auf die Renovation alter Gebäude

voraus. Vor diesem Hintergrund erscheint es angezeigt, das Verfahren an die als

Fachgericht ausgestaltete Vorinstanz zurückzuweisen. Sie wird dann auch zu

entscheiden haben, ob weitergehende Abklärungen erforderlich sind.

5.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung

des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die

beschwerdeführende Person mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen

als obsiegend (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f.).

Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner

ist überdies zu einer angemessenen Parteientschädigung an die privaten Beschwerdeführenden

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Die lokale Baubehörde hat in

der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung

(VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006,

VB.2006.00062, E. 4).

6.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche

kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von

Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu

qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477

E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur

direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 25. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die

Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 4'720.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 2.1–2.3 eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …