VB.2015.00290

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00290

21. Januar 2016Deutsch16 min

(URT.2016.17816)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon bewilligte D und E

mit Beschluss vom 8. September 2014 unter Nebenbestimmungen den Anbau

einer Wohnung an das bestehende Zweifamilienhaus sowie den Ersatz der Mauer auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Pfäffikon.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B am 13. Oktober 2014 Rekurs

beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses sowie die

Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Mit Entscheid vom 8. April

2015.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B

mit Eingabe vom 11. Mai 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und

beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu

verweigern. Ferner beantragten sie für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

die Zusprechung einer angemessenen Entschädigung.

Das Baurekursgericht schloss am 20. Mai 2015 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingaben vom 1. und 17. Juni

2015.

beantragten D und E sowie die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon ebenfalls

die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Weitere Stellungnahmen der Beschwerdeführenden sowie der privaten

Beschwerdegegnerschaft erfolgten am 31. August 2015 bzw. am 14. September

2015.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

1.2

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen

die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid

darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden

Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können

(BGr, 8. November 2010,1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August

2010,1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,

E. 2.1). Grundsätzlich ist es zulässig, dass

sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das

Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins – eines Fachgerichts, im vorliegenden

Fall des Baurekursgerichts – abstützt und auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins

verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen

Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[Kommentar VRG], 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 81).

1.3

vorliegenden Fall hat die Vorinstanz am 27. Februar 2015 einen Referentenaugenschein

auf dem Lokal durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der 10 getätigten

Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Bei den Akten finden sich zudem neben

den Bauplänen auch eine Fotomontage sowie 19 Fotografien samt Standortübersicht.

Aus diesen Aktenstücken sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der

massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung

des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann.

2.

Das streitbetroffene Baugrundstück liegt in der Wohnzone

W1,6. Geplant ist, das bestehende Zweifamilienhaus teilweise abzubrechen und an

dessen Südostfassade eine Anbaute zu erstellen. Die Parteien sind sich uneinig,

ob beim geplanten Anbau die nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Pfäffikon vom 22. März 2010 (BZO) zulässige Gebäudehöhe sowie der

zulässige Grundabstand eingehalten werden. Uneinigkeit besteht ferner darüber,

ob die Gestaltung der Anbaute den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG

genügt.

3.

3.1

In der betreffenden Zone W1,6 ist die

Gebäudehöhe gemäss Art. 27 Ziff. 1 BZO auf 7,5 m beschränkt. Die

Gebäudehöhe bemisst sich nach § 280 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der

jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter

liegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge

bewirkte Mehrhöhen werden dabei nicht beachtet. Unter dem gewachsenen Boden ist

gemäss § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977 (ABV) der bei Einreichung

des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens zu verstehen. Auf frühere

Verhältnisse ist gemäss § 5 Abs. 2 ABV lediglich dann abzustellen,

wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in

einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass

aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in

einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich

als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a) oder im Hinblick

auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von

Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).

Weist eine Baute – wie vorliegend – ein Flachdach auf, nimmt

man als oberen Messpunkt für die Ermittlung der Gebäudehöhe die Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche (vgl. § 275 Abs. 1 PBG). Gemessen

wird die Gebäudehöhe auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden

Gebäudes (VGr, 16. November 2005, VB.2005.00335, E. 3.3 =

RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8). Massgebende Dachfläche

ist jene des obersten Vollgeschosses; bei Attikageschossen oder Dachaufbauten ist

keine Gebäudehöhe zu messen (vgl. § 275 Abs. 2 PBG sowie VGr,

5.

August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 41; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 919 ff.). Der Baukörper muss sich jedoch

im Rahmen des theoretisch zulässigen Gebäudeprofils befinden, welches durch

einen 45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulässigen Gebäudehöhe – also einer

fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche – begrenzt wird (vgl. § 281

Abs. 1 lit. a PBG; Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG im Anhang zur

ABV; VGr, 11. März 2009, VB.2008.00435 E. 2.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 931).

3.2

Die

Parteien gehen mit dem Baurekursgericht einig, dass es sich bei den massgeblichen

Traufseiten, an denen die Gebäudeseiten zu messen sind, vorliegend um die

Südwest- und die Nordostfassade handelt. Umstritten ist jedoch, welches auf der

Südwestseite die für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassadenlinie

ist. Uneinig sind sich die Parteien zudem bezüglich der Frage, ob es sich beim

projektierten Anbau um einen Neu-, Um- oder Erweiterungsbau handelt und ob

gestützt darauf für die Messung der Gebäudehöhe vom heutigen oder vom

ursprünglichen Terrainverlauf auszugehen ist. Diese Frage ist im Folgenden als

erstes zu klären.

3.3

Nach der Praxis

des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt

der Baueingabe abzustellen. Auf frühere Verhältnisse ist – abgesehen von den in

§ 5 Abs. 2 ABV genannten Fällen – nur bei Um- und Erweiterungsbauten

abzustellen, nicht aber bei Neubauten (VGr, 12. Mai 2012, VB.2012.00133,

E. 4.1; 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3; 25. Februar

2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24).

Nach den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz auf die

vorab verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), ist bei der Abgrenzung

zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil

eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukommt (vgl. auch VGr, 8. Mai

2014, VB.2013.00815, E. 5.2). Wie sich den

Bauplänen entnehmen lässt, sind das bestehende Zweifamilienhaus und der

geplante Anbau der 6,5-Zimmer-Wohnung nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv

voneinander getrennt. Das Baurekursgericht ging daher zu Recht von einer

Neubaute aus und stellte auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe ab.

3.4

Da eine

gestaffelte Fassade geplant wurde, ist für die Bestimmung der Gebäudehöhe

sodann entscheidend, welche Fassadenlinie als die massgebende bezeichnet wird.

3.4.1

Weder das Planungs- und

Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade.

Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung definiert die Fassade als die

Aussenwand bzw. die Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche

(VGr, 20. Februar 1997, VB.1996.00200, E. 2a; 28. Januar 1998,

VB.1997.00138, E. 2c/aa). Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, wird der

Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende

Fassadenseite als Ganzes betrachtet (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00254,

E. 2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 922 und 933, auch zum Folgenden). Dabei

ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen

abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung,

dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend.

3.4.2

Beim geplanten Bauprojekt

springt die Fassade des Untergeschosses gegenüber dem Erdgeschoss stark und

diejenige des Obergeschosses leicht zurück. Das Erdgeschoss bildet damit die

vorderste Fassadenflucht. Von einem untergeordneten Gebäudevorsprung, welcher

auf das sichtbare Bauvolumen keinen Einfluss hätte, kann beim Erdgeschoss keinesfalls

gesprochen werden: Bündig zu dessen Fassade schliesst die 1 m hohe,

gemauerte Balkonbrüstung des Obergeschosses an. Der Balkon des Obergeschosses

weist sodann eine Überdachung auf, welche ebenfalls mit der Fassadenflucht des

Erdgeschosses bündig ist. Da sowohl das Attika- als auch das Untergeschoss zum

Erd- bzw. Obergeschoss wesentlich zurückversetzt sind, wird das sichtbare

Bauvolumen bzw. die optische Erscheinung der Südwestfassade durch das Erdgeschoss

bestimmt. Dass das Obergeschoss ebenfalls optisch durch die Balkonumrandung des

Attikageschosses verlängert wird, ändert daran nichts. Letztere besteht aus

Gitterstäben, weshalb sie im Auge des Betrachters wesentlich leichter erscheint

als die gemauerte Balkonbrüstung des Obergeschosses und damit das Gesamtbild

der Fassade deutlich weniger beeinflusst. Zudem ist das Attikageschoss gegenüber

dem Obergeschoss stark zurückversetzt und dessen Balkonüberdachung bildet

lediglich einen kleinen Vorsprung, welcher – anders als beim darunterliegenden

Stockwerk – bei weitem nicht bis zur Fassadenflucht des Obergeschosses reicht.

Sodann ist das Obergeschoss um 9 cm weniger hoch als das Erdgeschoss. Die

Vorinstanz hat daher zu Recht die Erdgeschossfassade als fassadenbildend und

damit als für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebend betrachtet.

3.5

Geht man vom gewachsenen Boden aus und misst die Gebäudehöhe bei der

vorliegend strittigen Südwestfassade entlang der Erdgeschossfassade bis zur

Dachfläche des Obergeschosses, so ist die Gebäudehöhe grundsätzlich eingehalten.

Eine Ausnahme besteht lediglich hinsichtlich der Überdachung der Balkone beim ersten

Obergeschoss sowie beim Dachgeschoss, welche die Dachfläche des hypothetischen Gebäudeprofils

durchstossen. Das Baurekursgericht ist jedoch zu Recht davon

ausgegangen, dass, vorliegend einer Verkleinerung der betroffenen Balkonüberdachungen

keine besonderen Schwierigkeiten entgegenstehen und in der Verringerung von

deren Tiefe auch keine wesentliche Projektänderung zu erblickten ist. Der

Mangel kann daher mittels Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1

PBG ohne Weiteres geheilt werden (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589,

E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Sodann hat das Baurekursgericht zu Recht

festgehalten, dass die Vordächer vom Grundstück der Beschwerdeführenden nicht

einsehbar sind. Der Mangel ist daher von vornherein nicht geeignet, zur beantragten

Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben zu führen, weshalb die

Rüge auch insofern nicht durchzudringen vermag (vgl. VGr, 29. Januar 2015,

VB.2014.00454, E. 4.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00436, E. 2.1.1

und E. 3.1; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 59).

4.

4.1

Die in der Gemeinde Pfäffikon einzuhaltenden

Grenzabstände sind in Art. 27 Ziff. 1 BZO geregelt. Demgemäss hat der

kleine Grundabstand in der vorliegend massgeblichen Zone W1,6 mindestens

5.

m und der grosse Grundabstand mindestens 9 m zu betragen. Dabei

gilt der grosse Grundabstand für die am meisten in Richtung Südost bis Südwest

gerichtete Hauptwohnseite, der kleine Grundabstand für die übrigen

Gebäudeseiten sowie für Ökonomiegebäude (Art. 27 Ziff. 3 BZO).

4.2

Strittig ist vorliegend die Frage, ob bei der

Gebäudeecke beim Raum Küche/Essen des geplanten Anbaus der grosse oder der

kleine Grundabstand zum Ansatz gelange bzw. ob alle Richtung Süden gerichteten

Fassadenbereiche Bestandteil der Hauptwohnseite bilden.

Art. 27 Ziff. 3 BZO eröffnet der kommunalen

Baubehörde bei der Auslegung des Begriffs der Hauptwohnseite einen geschützten

Entscheidungsspielraum. Die Baubehörde Pfäffikon hatte in ihrem Entscheid nicht

begründet, weshalb ihrer Ansicht nach die Grenzabstände eingehalten werden,

dies jedoch im Rekursverfahren nachgeholt. Das Baurekursgericht hat sich in

seinem Entscheid mit diesen Gründen ausreichend befasst und damit die ihm zustehende

Kognition ausgeschöpft. Es ist daher zu überprüfen, ob sich der Rekursentscheid

als rechtmässig erweist (vgl. VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232,

E. 4.3.4).

4.3

Die

kommunale Regelung von Art. 27 BZO beantwortet die Frage des Grundabstands

bei Gebäudeecken nicht, weshalb zur Ergänzung die kantonalen Bestimmungen

beizuziehen sind. Nach § 22 Abs. 1 ABV wird der Grundabstand

rechtwinklig zu den Fassaden und radial über die Gebäudeecken gemessen. Ist –

wie vorliegend – in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner

Grundabstand vorgesehen, so wird gemäss § 22 Abs. 2 ABV der kleine

Grundabstand radial über die Gebäudeecken herumgeschlagen. Für den zu

beurteilenden Baukörper mit seiner gezackt verlaufenden Grundlinie enthält

jedoch auch diese Bestimmung keine abschliessende Regelung.

4.4

Der

geplante Grundriss weist auf dieser Hauptwohnseite mehrere Einschnitte auf und

läuft in Richtung Südost zu einem Spitz zusammen. Die Baubehörde hat vorliegend

die gegen Südwesten gerichteten Fassadenteile – und nur diese – als

Hauptwohnseite qualifiziert, auf welcher der grosse Grundabstand von 9 m

einzuhalten ist. Für die streitbetroffene Gebäudeecke betrachtete sie in Anwendung

von Art. 27 Ziff. 3 BZO und § 22 Abs. 2 ABV

den kleinen Grundabstand als massgeblich.

Diese Auslegung von Art. 27 BZO,

wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und über sämtliche Gebäudeecken der

kleine Grundabstand geschlagen wird, erweist sich als vertretbar

und ist nicht zu beanstanden. Einzelne Fassadenteile sind zwar aufgrund

der gewählten Grundrissform zum Teil nicht gegen Südwesten ausgerichtet. Doch

liegt die Hauptwohnseite der streitbetroffenen Anbaute aufgrund der Ausrichtung

der Befensterung, der Balkone und der Terrasse gegen Südwesten. Sodann

spricht Art. 27 Ziff. 3 BZO von der am

meisten Richtung Südost bis Südwest gerichteten Hauptwohnseite – also lediglich

einer – und sieht für alle anderen Gebäudeseiten den kleinen Grundabstand vor.

Entgegenstehende Interessen der

beschwerdegegnerischen Nachbarn sind nicht ersichtlich, da die Grundabstände

die Nordseite ihres Grundstücks betreffen und die gewählte Architektur

zusätzlichen Raum schafft. Die wohnhygienischen Interessen der Bauherrschaft

werden folglich ebenfalls nicht eingeschränkt (vgl. dazu VGr, 21. November

2012, VB.2012.00365, E. 3.3). Die Vorinstanz hat daher zu Recht die

Auslegung der Baubehörde geschützt und die Grenzabstände als eingehalten

bestätigt.

5.

5.1

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht

wird. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist

eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,

8.

Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit Hinweisen).

5.2

Im Bereich

der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das

Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch

auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen.

Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebührender

Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde überprüfen.

Dabei hat es sich mit den Beweggründen der örtlichen Baubehörde

auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206,

E. 4.3 mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2.4). Dem Verwaltungsgericht steht eine Überprüfung der Angemessenheit

nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Wie bereits die Vorinstanz feststellte, hat sich die

Gemeinde zur Einordnung nur sehr knapp geäussert und sich dabei auf

allgemeingültige Aussagen beschränkt. Mit dem konkreten Bauprojekt setzte sie

sich jedenfalls nicht im Einzelnen auseinander, weshalb die Kognition des

Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschränkt war.

5.3

Die

Beschwerdegegnerschaft moniert zusammengefasst,

dass zwischen dem alten und dem neuen Bau ein stark störender Gegensatz

entstehe und der Neubau auf den Altbau keinen Bezug nehme. Die Fassaden seien

sehr heterogen gestaltet, ebenso die Fenster- und Balkonbereiche. Die

Nordost-Fassade des Altbaus wirke zwischen Neubau und Garage eingeklemmt. Das

Satteldach des Altbaus und die Fassadensprache der Giebelseite würden sich mit

dem massigen Neubau inklusive Attikageschoss in keiner Weise vertragen. Zudem

stehe die Gebäudekombination in einem stark störenden Gegensatz zu den

Nachbargebäuden.

5.4

angefochtenen Entscheid erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, dass der

Flachdachanbau zur Ausschöpfung der zulässigen Höhe in den Dachbereich des

Altbaus eingreife, sei unvermeidlich. Die Verzahnung sei jedoch derart

umgesetzt worden, dass der Charakter des Altbaus in immerhin befriedigender

Weise gewahrt bleibe. Der Altbau verfüge über diverse Terrassen und Balkone,

welche der Neubau in Form von Balkonen, Sitzplätzen oder Terrassen aufnehme.

Dass die Fenster nicht von gleicher Bau- und Erscheinungsweise seien, sei nicht

zu beanstanden, da dem Neubau eine eigene Formensprache zugestanden werden

dürfe und die moderne Gestaltung in sich korrespondiere. Aufgrund der

Grundstücksgrösse und -form sowie der Hanglage könnten sowohl Alt- als auch Neubau

ihre (eigenständige) Wirkung entfalten. Auf diese zutreffenden Erwägungen der

Vorinstanz kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Entgegen dem beschwerdegegnerischen

Vorwurf hat das Baurekursgericht damit eine gesamthafte und nachvollziehbare

gestalterische Würdigung des Bauprojekts vorgenommen.

Nach Durchführung eines Augenscheins gelangte das

Baurekursgericht sodann zum Ergebnis, die Nachbarschaft präsentiere sich in

baulicher Hinsicht als heterogen. Der Neubau ordne sich in dieses Umfeld aus

architektonisch anspruchslosen Wohnhäusern in herkömmlicher Bauweise, dem

beschwerdegegnerischen Gebäude im modernen Stil sowie dem

beschwerdeführerischen Altbau im Landhausstil mindestens befriedigend ein.

Diese Wahrnehmung ergibt sich auch aus den Akten und der Fotodokumentation des

Augenscheins der Vorinstanz (vgl. auch Google Maps/Street View, https://maps.google.ch,

besucht am 30. Dezember 2015).

In welcher Hinsicht die Vorinstanz den Sachverhalt diesbezüglich

unrichtig festgestellt hätte, ist nicht ersichtlich. Da die Beschwerdeführenden

im vorliegenden Verfahren Gelegenheit hatten, sich zu diesen Feststellungen

sowie zum vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll zu äussern, gälte die

behauptete Gehörsverletzung als geheilt. Inwiefern die Nachbargebäude

sorgfältig gestaltet wären, wird nicht näher ausgeführt. Die benachbarten Bauten

unterschiedlicher Stilrichtungen haben eine heterogene bauliche Umgebung zur

Folge. Demzufolge verfängt das vorgebrachte Argument, ein dem geplanten Gebäude

ähnliches Wohnhaus fehle in der Umgebung, in einer heterogenen baulichen Umgebung

nicht.

5.5

Die

Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar

und nicht zu beanstanden. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das

Projekt zumindest befriedigend einordnet. Es ist auch nicht ersichtlich, dass

das Baurekursgericht die ihm zustehende Kognition unterschritten hätte. Zudem

wurden die Vorbringen der Beschwerdeführenden ausreichend in die Argumentation

mit einbezogen; eine Verletzung der Begründungspflicht ist nicht ersichtlich.

Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden, je hälftig,

unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung

mit § 14 VRG).

Die Beschwerdeführenden sind

zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung

zu bezahlen, ebenfalls unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Baubehörde der Gemeinde

Pfäffikon steht in der vorliegenden Konstellation, in

der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 8'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden solidarisch

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …