VB.2015.00343

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00343

22. Oktober 2015Deutsch20 min

(URT.2015.17538)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Abteilungsvorsteher Bau der

Stadt Uster erteilte E und D am 10. September 2012 die baurechtliche

Bewilligung für den Abbruch des ehemaligen Schweinestalls Vers.-Nr. 01 und

den Neubau eines Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Gasse 03/H-Strasse 04

in Z. Zugleich wurde die von der Baudirektion am 3. April 20082 erteilte

heimatschutzrechtliche Bewilligung eröffnet.

Das schmale, langgezogene Baugrundstück erstreckt sich von

der G-Gasse im Süden in nördlicher Richtung bis zur H-Strasse. An die G-Gasse

stösst das Gebäude Vers.-Nr. 05; mit diesem auf der Westseite

zusammengebaut ist das Gebäude Vers.-Nr. 06 auf Kat.-Nr. 07. Die

beiden Objekte Vers.-Nrn. 06 und 05 an der G-Gasse 08/3 bilden zusammen

das "Haus I" oder "Haus L". Dieses befindet sich im

Inventar der überkommunalen Schutzobjekte des Kantons Zürich sowie im

kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten. Gemäss Bau- und Zonenordnung

der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) befindet sich der südliche Bereich

des Grundstücks Kat.-Nr. 02 bis zur nördlichen Gebäudeseite des projektierten

Neubaus in der Dorfzone D2; nördlich davon erstreckt sich bis zur H-Strasse

die Reservezone.

Erwägungen

II.

Einen Rekurs, den die Nachbarn B

und A gegen diese Verfügungen erhoben hatten, wies das Baurekursgericht am 17. April

2013.

ab. Hiergegen gelangten diese an das Verwaltungsgericht, das ihre

Beschwerde am 8. Mai 2014 teilweise guthiess, die Baubewilligung aufhob

und die Sache zur ergänzenden Untersuchung und Neuentscheidung an die kommunale

Baubehörde zurückwies (VB.2013.00380, BEZ 2014 Nr. 16).

III.

Am 22. August 2014 erteilte

die Baudirektion wiederum ihre heimatschutzrechtliche Zustimmung zum nämlichen

Projekt, ebenso der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster am 20. Oktober

2014.

die baurechtliche Bewilligung.

IV.

Wiederum fochten B und A diese

Verfügungen beim Baurekursgericht an. Dieses führte einen doppelten Schriftenwechsel

durch und wies den Rekurs am 29. April 2015 ab, soweit es darauf eintrat.

Mit Beschwerde vom 3. Juni

2015.

liessen B und A dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Der angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben

und die angefochtenen Bewilligungen seien aufzuheben. Eventualiter sei das

Geschäft zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2.

Es sei der rückwärtige zum Schutzobjekt gehörende Garten

formell dergestalt unter Denkmalschutz zu stellen, dass er von Neubauten

freibleibt, eventualiter von Neubauten, die das Volumen des bestehenden

Schweinestalls Assek.-Nr. 01 übersteigen und keine Ökonomiebauten sind.

3.

Es sei die Erstellung eines Fachgutachtens bezüglich der

Beeinträchtigung der umliegenden Schutzobjekte durch das angefochtene

Bauvorhaben anzuordnen.

4.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdegegner."

In seiner Vernehmlassung vom 17. Juni

2015.

schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der

Beschwerde. E und D liessen in ihrer Beschwerdeantwort vom 29. Juni 2015

folgende Anträge stellen:

"1. Die

Beschwerde sei vollumfänglich, soweit darauf einzutreten ist,

abzuweisen.

2.

Auf

den Beschwerdeantrag 2 sei nicht einzutreten.

3.

sei kein Fachgutachten anzuordnen.

unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. Mwst.) zu Lasten der Beschwerdeführenden."

Namens der Baudirektion beantragte das Amt für

Raumentwicklung am 29. Juni 2015 – unter Zusprechung einer

Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Ebenso beantragte der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster am 8. Juli

2015.

Abweisung des Rechtsmittels sowie eine Parteientschädigung.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Wie das

Verwaltungsgericht schon im ersten Rechtsgang festgehalten hat, sind die Beschwerdeführenden

als Eigentümer der unmittelbar östlich an das Baugrundstück angrenzenden

Liegenschaft Kat.-Nr. 09 grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (§ 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.2

Streitgegenstand ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene

Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der angefochtenen Verfügung.

Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand der vorinstanzlichen Verfügung

war beziehungsweise nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Auf

Begehren, über welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hätte

entscheiden sollen, ist nicht einzutreten (vgl. VGr, 12. September 2012,

VB.2012.00394, E. 1.2; VGr, 2. Oktober 2013, VB.2013.00335, E. 1.1.1;

RB 1983 Nr. 5).

Die streitbetroffene Baubewilligung umfasst den Abbruch

des ehemaligen Schweinestalls Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines

Wohnhauses, verbunden mit einer projektbezogenen negativen Schutzverfügung. Wie

das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, liegen nicht projektbezogene

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG ausserhalb des Streitgegenstandes. Auf

den diesbezüglichen, mit Ziffer 2 der Beschwerde erneuerten Antrag ist

daher nicht einzutreten.

2.

2.1

Die Beschwerdeführenden

wiederholen die Rüge, dass das Projekt vor der Neubeurteilung kein zweites Mal

ausgesteckt worden sei. Dadurch habe die Baubehörde bei anfechtungsbefugten

Denkmalpflegeorganisationen den falschen Eindruck erweckt, dass das Projekt

bereits rechtskräftig bewilligt worden sei.

2.2

Nach den

Akten ist das Bauvorhaben im ersten Rechtsgang korrekt ausgesteckt worden.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt sich aus § 311 PBG

keine Pflicht zur erneuten Profilierung des identischen Projekts ableiten. Weil

der Kreis der Anfechtungsberechtigten schon im ersten Rechtsgang durch die

Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids kraft § 316

Abs. 1 PBG feststand, bestand kein zusätzliches Informationsbedürfnis von

Dritten. Wie die Vorinstanz sodann unter Hinweis auf die Rechtsprechung richtig

festgehalten hat, kann sich der Anfechtende nicht auf ein allfälliges Interesse

Dritter im Zusammenhang mit behaupteten Verfahrensfehlern berufen. Im Übrigen

wurde der baurechtliche Entscheid dem Zürcher Heimatschutz zugestellt. Welche

weiteren "Denkmalpflegeorganisationen" ebenfalls hätten orientiert

werden müssen, sagen die Beschwerdeführenden nicht.

3.

3.1

Das

Verwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang bemängelt, dass die für den Schutzentscheid

wie die kantonale Bewilligung bezüglich Denkmalpflege zuständige Baudirektion

ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen sei, den negativen Schutzentscheid

rechtsgenügend zu begründen. Dieses Versäumnis habe die Baudirektion im zweiten

Rechtsgang zu beheben. Dabei stehe ihr offen, ob sie selbst entscheide oder ein

Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) einhole (siehe VGr, 8. Mai

2014, VB.2013.00380, E. 7.5.4).

3.2

In der

Verfügung vom 22. August 2014 hat sich die Baudirektion eingehend mit den

denkmalpflegerischen Aspekten des Bauvorhabens auseinandergesetzt und dabei

festgehalten, dass auf ein Fachgutachten der KDK oder eine andere Expertise

verzichtet werden könne. Das Baurekursgericht hat diesem Vorgehen zugestimmt, denn

namentlich in Bezug auf den rückwärtigen Raum des Hauses I und den Baumgarten

stellten sich keine besonderen denkmalpflegerischen Fachfragen, welche die

Direktion nicht aus eigener Anschauung beurteilen könne. Sodann gehe es um die

Wertung und rechtliche Qualifikation, über welche die Behörde selbst befinden

müsse. Schliesslich seien die Voraussetzungen für eine obligatorische

Begutachtung im Sinn von § 3 der Verordnung über die Sachverständigenkommissionen

vom 12. Januar 2005 gemäss § 216 PBG nicht erfüllt. Aus diesem Grund

sei auch das Baurekursgericht als Fachgericht gehalten, die Streitsache aus

eigener Anschauung zu beurteilen.

3.3

Diesen

Erwägungen ist beizupflichten. Die Beschwerdeführenden vermögen nicht darzutun,

inwiefern der Baudirektion als zuständiger Bewilligungsinstanz in Denkmalpflegesachen

das erforderliche Fachwissen fehlen sollte. Ebenso trifft es zu, dass sich aus § 3

der erwähnten Verordnung keine Pflicht zur Begutachtung ableiten lässt.

Schliesslich ziehen die Beschwerdeführenden die Fachkompetenz der Vorinstanz zu

Unrecht in Zweifel. Nach ständiger Rechtsprechung gelten die Richter des

Baurekursgerichts als fachkundig; ein "Fachrichter für Denkmalschutz"

braucht dem Spruchkörper nicht anzugehören.

4.

Das Verwaltungsgericht hat

im ersten Rechtsgang erörtert, dass auf die Erkenntnisse des Augenscheins des

Baurekursgerichts abgestellt werden darf und sich ein zusätzlicher gerichtlicher

Lokaltermin erübrigt. Daran ist festzuhalten (siehe dazu VGr, 8. Mai

2014, VB.2013.00380, E. 2).

5.

5.1

Sodann hat

das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang festgehalten, dass im vorliegenden

Fall ein projektbezogener Schutzentscheid als Bestandteil der Baubewilligung zulässig

sei, denn sowohl für den Schutzentscheid als auch für die kantonale Bewilligung

bezüglich Denkmalpflege sei die Baudirektion zuständig (VB.2013.00380 E. 7.3 f.;

vgl. auch VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).

Dementsprechend hat sich die Baudirektion auch im zweiten Rechtsgang in der

Bewilligung vom 22. August 2014 gleichzeitig zum Schutzumfang des Hauses I

und zur Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ausgesprochen.

5.2

Die

Beschwerdeführenden erneuern die Rüge, dass ein separater "umfassender

Schutzentscheid" im Sinn von § 205 PBG erforderlich gewesen wäre,

weil sich die Schutzwürdigkeit und die gebotenen Schutzmassnahmen im Rahmen

eines bloss projektbezogenen Schutzentscheids nicht umfassend klären liessen.

Der gebotene Schutz des Denkmalobjekts könne im Rahmen einer Baubewilligung,

namentlich mit Nebenbestimmungen, nicht mehr einwandfrei gewährleistet werden.

Der unsorgfältige Umgang mit dem Schutzobjekt G-Gasse 08/03 in den letzten drei

Jahrzehnten gebiete, dass entsprechend § 10 der (kantonalen) Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (NHV) Art und Umfang des Schutzes

mitsamt der für das Schutzobjekt wichtigen Umgebung geregelt würden.

5.3

Diese

Vorbringen geben dem Verwaltungsgericht keinen Anlass, auf die im ersten

Rechtsgang angestellten Erwägungen zurückzukommen. Wie gesagt liegen Massnahmen

am Schutzobjekt Haus I selbst bzw. an dessen rückwärtigem Raum ausserhalb des

Streitgegenstandes. Ob und wie weit der streitbetroffene Neubau das Schutzobjekt

bzw. dessen Umgebung in unzulässiger Weise beeinträchtige, kann – wie im

Folgenden darzulegen ist – im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens und somit

projektbezogen umfassend geprüft werden.

6.

6.1

Mit Bezug

auf den mit der Baubewilligung verbundenen negativen Schutzentscheid gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG erwog das Baurekursgericht, dass der

streitbetroffene Neubau das Haus I an der G-Gasse 08/03 nicht tangiere und

daher nur in gestalterischer Hinsicht besondere Rücksicht auf dieses nehmen

müsse. Es möge zutreffen, dass ein Baumgarten gewöhnlich zu einem Bauernhof

gezählt und ein solcher sich ursprünglich bis zum Gebäude G-Gasse 08/03

erstreckt habe. Solche Hauswiesen und Baumgärten bildeten seit dem 16. Jahrhundert

einen festen Bestandteil der Güterbeschreibungen und gehörten zum Umschwung

einer Hofgruppe. Auch in Z seien zahlreiche Baumgärten nachgewiesen. Dies

bedeute jedoch nicht, dass das Schutzobjekt ohne Baumgarten – soweit dieser

überhaupt noch vorhanden sei – nicht mehr als typisches Vollbauernhaus zu

erkennen wäre, oder dass die Aussagekraft dieses Zeugen aufgrund der partiellen

Überstellung durch den Neubau geschwächt würde. Im gegenwärtigen Zustand mit

einer Wiese und einzelnen Bäumen könne auch nicht von einem besonders gut

erhaltenen und anschaulichen Beispiel eines Gehöfts mit Baumgarten gesprochen

werden. Somit komme letzterem für die Zeugenschaft des Doppelhauses keine

besondere Bedeutung zu. Unter diesen Umständen bilde der rückwärtige Teil des

Grundstücks Kat.-Nr. 02 nördlich des Hauses I weder für sich noch zusammen

mit dem Doppelhaus G-Gasse 08/03 einen wichtigen Zeugen im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c Halbsatz 1 PBG. Nach den schlüssigen Erwägungen

der Baudirektion lasse sich der fragliche Bereich auch nicht als für die

Wirkung des Hauses I wesentliche Umgebung im Sinn von Halbsatz 2 der erwähnten

Bestimmung würdigen. Schliesslich komme dem Baumgarten auch nach § 203

Abs. 1 lit. f PBG keine Schutzwürdigkeit zu, denn diese Norm bewahre

nur das gegenwärtige Erscheinungsbild und nicht einen früheren Zustand.

6.2

Die

Beschwerdeführenden rügen, dass die Baudirektion anlässlich der Neuüberprüfung

der Schutzwürdigkeit nicht auf das Gutachten von J eingegangen sei. Daher habe die

Direktion weder die gebotenen Untersuchungen durchgeführt noch ihr Fachermessen

pflichtgemäss ausgeschöpft. Auch das Baurekursgericht verkenne, dass Ermessensentscheide

eine erhöhte Begründungspflicht geböten. Die Vorinstanz nehme zu Unrecht an,

dass am Haus I nur die Südfassade des Wohnteils schutzwürdig sei; vielmehr

gelte dies für das gesamte Gebäude. So werde auch dem rückwärtigen Ausgang aus

dem Tenn und dem wohl noch aus dem 18. Jahrhundert stammenden Tor

fälschlicherweise keine Bedeutung zuerkannt. Sodann habe das Baurekursgericht

übersehen, dass die Bewilligungsinstanzen die Eigenheiten des Ortsbilds

ungenügend untersucht hätten. Ein Schutzobjekt sei nicht erst dann gefährdet,

wenn es durch ein Bauprojekt physisch tangiert werde; vielmehr gelte dies schon

bei einer visuellen Beeinträchtigung und im Fall einer Minderung der Lesbarkeit

von historischen Aussagen. Das Baurekursgericht habe die irreführende Beschreibung

des Hauses I als Teil einer Häuserzeile ebenso wenig erkannt wie die unzutreffende

Behauptung, dass es hier zusammen mit dem Gebäude K um einen Dorfkern gehe. Der

Einzelfall beim Haus I und dem Nachbargebäude sei ohne nähere Prüfung zum prägenden

Ortsmerkmal erkoren worden. Auch die vorinstanzlichen Ausführungen zur

Schutzwürdigkeit der Obstwiese als für die Wirkung des Bauzeugen wichtige Umgebung

seien unzutreffend. Der Umgebung müsse nämlich keine eigenständige historische

Aussagekraft zukommen; vielmehr könne gerade das Fehlen von solchen Elementen

ein interessantes Zeugnis für die damalige Gartengestaltung darstellen.

6.3

Das

Baurekursgericht hat zutreffend festgehalten, dass der Baudirektion hinsichtlich

ihres projektbezogenen Schutzentscheids gemäss § 203 Abs. 1 lit. c

PBG eine gewisse Entscheidungsfreiheit zukommt. Im Rekursverfahren urteilt das

Baurekursgericht kraft § 20 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) mit voller Kognition,

wobei sie die Entscheidungsfreiheit der Denkmalbehörden gegen den Anspruch auf

wirksamen Rechtsschutz abwägen muss. Im Beschwerdeverfahren überprüft das Verwaltungsgericht

den angefochtenen Rekursentscheid nur auf Rechtsverletzungen (§ 50

Abs. 2 VRG).

Im zweiten Rechtsgang hat die Baudirektion gestützt auf

zusätzliche Untersuchungen ausführliche Erwägungen darüber angestellt, dass und

weshalb das projektierte Wohnhaus auf der Rückseite des Hauses I unter dem Gesichtswinkel

des Denkmalschutzes bewilligt werden könne. In ihrer Verfügung vom 22. August

2014.

hat sich die Direktion zunächst unter Hinweis auf die im Jahr 1979

erfolgte Aufnahme in das Inventar der Schutzobjekte von überkommunaler

Bedeutung zum Zustand und zur Bedeutung des Hauses I ausgesprochen. Sodann

äussert sich die Verfügung detailliert zur Bedeutung der Umgebung und kommt zu

folgendem Schluss:

"Aus denkmalpflegerischer und ortsbaulicher Sicht

stellt die Bewahrung dieser Struktur (Abfolge von Süd nach Nord von

Hauptgebäude, Hof mit Nebengebäuden, Freifläche) ein konzeptionelles Schutzziel

dar. Die geltende Bau- und Zonenordnung sichert die Erhaltung dieser Struktur,

die bestehende Wiese mit Obstbäumen liegt ausserhalb der Bauzone (Reservezone)

und deren Freibleiben ist damit gesichert; eine weitere Schutzmassnahme drängt

sich somit nicht auf. Das Grundstück des Hauses I enthält darüber hinaus keine

Elemente des Gartens, die in einer noch vorhandenen historischen Substanz zu

schützen wären."

Im Weiteren ging die Baudirektion auf die Entstehung und

Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens ein und kam zum Schluss, dass dieses

das Haus I nicht beeinträchtige. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden hat die Baudirektion im zweiten Rechtsgang den massgebenden

Sachverhalt sorgfältig und umfassend untersucht und ihren Entscheid einlässlich

begründet.

Ihren Standpunkt, wonach das umstrittene Bauvorhaben das Haus

I entwerte, stützen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen auf die Beurteilung

durch den Gutachter X in ihrem Auftrag verfasstes Gutachten bildete Bestandteil

der Rekursschrift im ersten Rechtsgang. Dabei handelt es sich indessen um ein

Parteigutachten, dem wegen der vertraglichen

Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nach ständiger Rechtsprechung nur

die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen zukommt (VGr, 28. Januar

2015, VR.2013.00001, E. 6; 22. Januar 2014, SB.2013.00118, E. 2.2.3;

22.

November 2000, ZStP 2001, S. 148 ff., E. 4b; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 148).

Im Übrigen handelt es sich bei der vor Verwaltungsgericht

vorgetragenen Kritik am Rekursentscheid lediglich um eine andere Wertung,

welche die Beschwerdeführenden dem Schutzobjekt Haus I und dessen rückwärtigen

Garten zuerkennen. Damit vermögen sie die überzeugenden Erwägungen des

Baurekursgerichts indessen nicht zu entkräften, geschweige denn als

rechtsverletzend im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG darzutun. Vielmehr

leuchtet die von Baudirektion und Baurekursgericht getroffene Wertung ein, dass

die rückwärtige Fassade des Hauses I und der Baumgarten nicht eine derart

qualifizierte Schutzqualität aufweisen, dass dem Grundeigentümer eine

zonenkonforme bauliche Nutzung verwehrt werden dürfte.

7.

7.1

Hinsichtlich

der Einordnung hielt das Baurekursgericht fest, dass der Neubau kraft § 238

Abs. 2 PBG auf Heimatschutzobjekte, zu denen das Haus I als

inventarisiertes Gebäude zähle, besondere Rücksicht nehmen und daher erhöhten

Gestaltungsanforderungen genügen müsse. In der Kernzone hätten sich Neubauten

am gesetzlich umschriebenen Zweck zu orientieren. Vorliegend handle es sich bei

der Dorfzone D2 um eine Ortsbildschutzzone, welche in Art. 21 ff. BZO

die Stellung von Gebäuden, die Fassadengestaltung, die Fenster, die

Dachaufbauten sowie Geländeveränderungen und die Umgebungsgestaltung

normierten. Als ästhetisch motivierte Spezialnormen bezweckten sie die

Erhaltung der Siedlungsstruktur eines Ortsbereichs und führten näher aus,

welche Gestaltungselemente im schützenswerten Ortsbild typisch oder gar unerlässlich

seien. Nach ständiger Rechtsprechung könne allein gestützt auf § 238 PBG

keine allgemeine Herabsetzung des nach Bau- und Zonenordnung zulässigen

Volumens oder gar die vollständige Freihaltung von Bauten verlangt werden. Ein

Verzicht auf die Realisierung von gemäss Bauordnung zulässigem Volumen sei dem

Grundeigentümer nur zuzumuten, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

zutage trete. Obschon die Voraussetzungen für einen Verzicht nicht erfüllt

seien, müsse ein durch sein Volumen aus der Umgebung herausragendes Gebäude dem

dadurch geschaffenen Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung tragen.

Vorliegend lasse die Bau- und Zonenordnung in der Dorfzone D2 eine

bauliche Nutzung zu, weshalb das Vorhaben nicht gestützt auf § 238

Abs. 2 PBG untersagt und die Erhaltung des Grünraums verlangt werden

könne. Weil das Projekt dem Zonenzweck entspreche, lasse sich auch nicht sagen,

dass das geplante Wohnhaus von vornherein einen Fremdkörper darstelle. Im

Weiteren sei die Kritik der Beschwerdeführenden an der Grösse des Neubaus nicht

berechtigt. Die primären Bauvorschriften seien eingehalten, und die

Unterschreitung des ordentlichen Gebäudeabstands gegenüber der Scheune Vers.-Nr. 10

der Beschwerdeführenden stütze sich auf ein Näherbaurecht. Die

Mindestgebäudetiefe gemäss Art. 19 lit. e BZO werde gestützt auf eine

Ausnahmebewilligung sogar unterschritten und anstelle von zwei zulässigen

Dachgeschossen sei nur eines vorgesehen. Die Nachbarhäuser seien deutlich

voluminöser als der Neubau und auch die enge Stellung der Gebäude entspreche

dem Charakter sowie dem Siedlungsbild des bäuerlich geprägten Dorfkerns. Die

Trapezform des Grundrisses ergebe sich aus der Schrägstellung der nördlichen

Giebelfassade; diese stelle keinen Mangel dar, obwohl eine solche Form in der

Umgebung sonst nicht vorkomme. Soweit die Beschwerdeführenden die

Umgebungsgestaltung beanstandeten, sei ihnen entgegenzuhalten, dass diese noch

ausstehe und Gegenstand einer später zu erteilenden Bewilligung bilde.

Schliesslich treffe es nicht zu, dass die Übereinstimmung des Projekts mit dem

Ortsbildschutz nicht nur gemäss § 238 Abs. 2 PBG, sondern überdies im

Licht von §§ 50 und 204 PBG sowie §§ 23 ff. NHV zu prüfen sei.

Insgesamt erfülle das Vorhaben die gestalterischen Anforderungen.

7.2

Zur

Beschwerdebegründung machen die Beschwerdeführenden geltend, dass das Baurekursgericht

den erheblichen Unterschied zwischen der Ausstrahlung eines einfachen Nebengebäudes

und eines zweistöckigen Einfamilienhaus-Neubaus mit ausgebautem Dachgeschoss

verkannt habe. Daran ändere auch die vorgesehene Holzverschalung wenig. Die

Nordfassade des Neubaus werde schiefwinklig zu den anderen Fassaden auf die

Zonengrenze gestellt, was zu einem ortsfremden trapezförmigen Grundriss führe.

Ein Abstand von nur gerade 11 m zum Haus I und weniger als 3,5 m zur

benachbarten Scheune sei angesichts des "enormen" Bauvolumens zu gering.

Dass die Baubehörde dem Projekt eine gute Einordnung in das Ortsbild

bescheinige, sei unverständlich. Vielmehr könne von einer genügenden

Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte nicht gesprochen werden. Im bäuerlich

geprägten Weiler Z habe es nachweislich nur wenige freistehende Nebengebäude

gegeben; unter diesem Aspekt widerspreche das Vorhaben dem Ziel, die Eigenart

des Siedlungsbilds zu erhalten. Weil sich der Neubau nur mittels Näherbaurecht

und Ausnahmebewilligung realisieren lasse, sei das Interesse an der Erhaltung

der Wiese nicht von vornherein untergeordnet. Die noch ausstehende Umgebungsgestaltung

des Neubaus verstärke die Störung des Hauses I. Insgesamt führe das Projekt zu

einer übermässigen Beeinträchtigung der benachbarten Schutzobjekte und genüge

daher den qualifizierten gestalterischen Anforderungen von § 238

Abs. 2 PBG nicht.

7.3

Der

projektierte Neubau misst giebelseitig 7,62 m (Süd) bzw. 7,79 m (Nord)

und traufseitig 15,98 m (West) bzw. 17,62 m (Ost); die Gebäudehöhe

beträgt 7,75 m und die Firsthöhe 10,75 m. Mit diesen Abmessungen weist das

zweigeschossige und mit einem ausgebauten Dachgeschoss versehene Wohnhaus

vergleichsweise bescheidene Dimensionen auf; die Fassaden sind – in Absprache

mit der kommunalen Stadtbildkommission und der kantonalen Denkmalpflege – eher

unauffällig gestaltet. Eine Besonderheit stellt einzig der trapezförmige

Grundriss dar, der sich durch die Abschrägung der Nordfassade ergibt. Wie die

privaten Beschwerdegegner einleuchtend dargelegt haben, musste der Gebäudeabschluss

in dieser Weise konzipiert werden, damit die Zufahrt zur H-Strasse

gewährleistet war. Wenn die Vorinstanzen dem Projekt für sich selbst betrachtet

eine gute Gestaltung zuerkannt haben, erscheint diese Würdigung einleuchtend

und hält der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle

klarerweise stand.

Dasselbe gilt mit Bezug auf die Würdigung des Vorhabens im

Verhältnis zu seiner Umgebung. Weil die Gebäude in der Nachbarschaft des

Baugrundstücks sehr unterschiedlich ausgestaltet sind, fällt der projektierte

Neubau keineswegs nachteilig auf. Ebenso wenig wirkt sich das vergleichsweise

bescheidene Bauvolumen störend aus. Sodann ist den Vorinstanzen beizupflichten,

dass der Neubau zur Nordfassade des Hauses I mit knapp 11 m einen respektablen

Gebäudeabstand einhält, der das Schutzobjekt nicht als beeinträchtigt

erscheinen lässt. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Qualität des Hauses

I weit weniger durch die Nord- als durch dessen auf die G-Gasse ausgerichtete

malerische Südfassade bestimmt wird.

Dispositiv

Im Weiteren hat das Baurekursgericht zutreffend erkannt,

dass auch unter dem Aspekt der erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238

Abs. 2 PBG eine Erhaltung des rückwärtigen Baumgartens nicht verlangt

werden darf, welcher dem Bauvorhaben teilweise zu weichen hat. Immerhin ist in

diesem Zusammenhang anzumerken, dass der grössere nördliche Teil des

Grundstücks Kat.-Nr. 02 aufgrund seiner Zugehörigkeit zur Reservezone

weiterhin als baumbestandenes Wiesland erhalten bleibt. Nach zutreffender Würdigung

durch die Vorinstanz hat der kommunale Gesetzgeber mit der Zuweisung der

streitbetroffenen Fläche zur Dorfzone D2, welche Planung der Regierungsrat bzw.

die Baudirektion kraft § 89 PBG in Verbindung mit § 2 PBG genehmigt

hat, den Weg zu einer baulichen Nutzung freigegeben. Dass der Baumgarten kein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 PBG darstellt, ist bereits vorne in

E. 6.3 festgehalten worden.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden zu Unrecht,

dass die Umgebungsgestaltung aus der Baubewilligung ausgeklammert und einem

nachfolgenden Bewilligungsverfahren vorbehalten worden ist. Ein solches

Vorgehen der Baubehörde ist insbesondere bei komplexeren Projekten üblich. Den

Nachbarn erwächst dadurch kein Nachteil, weil ihnen die Möglichkeit offensteht,

sich gegen eine spätere Zustimmung der Baubehörde zur Umgebungsgestaltung

ebenfalls mit Rekurs und Beschwerde zu wehren (VGr, 7. Oktober

2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2; 5. Mai 2006 VB.2005.00370, E. 4.2;

RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; www.vgrzh.ch).

Nach dem Gesagten hat das

Baurekursgericht dem strittigen Vorhaben zu Recht eine gute Gestaltung im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG zugesprochen.

Das Verwaltungsgericht hat

schon im ersten Rechtsgang die von den Beschwerdeführenden erhobene Rüge,

wonach die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung von der Einhaltung der

in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO statuierten minimalen Gebäudetiefe

nicht erfüllt seien, aufgrund der schmalen Form des Baugrundstücks zurückgewiesen

(vgl. VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 5). Das Baurekursgericht hat den entsprechenden Einwand

im zweiten Rechtsgang unter Hinweis auf die sie bindenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts

verworfen. Die Beschwerdeführenden rügen sinngemäss nochmals, dass der Dispens

zu Unrecht erteilt worden sei, ohne sich jedoch mit den – schlüssigen – Erwägungen

der Vorinstanz auseinanderzusetzen.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die

Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 70

VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und stehen ihnen keine

Parteientschädigungen zu. Vielmehr haben sie den obsiegenden privaten

Beschwerdegegnern kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine solche

Vergütung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- (zuzüglich

Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Hingegen muss der Baudirektion wie auch der Stadt

Uster eine Parteientschädigung versagt bleiben, weil deren Bemühungen im

Beschwerdeverfahren nicht über die Verteidigung der angefochtenen

Baubewilligung hinausgegangen sind.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 6'140.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten, auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet,

den Beschwerdegegnern Nrn. 1.1 und 1.2 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-

(insgesamt Fr. 2'000.-) (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …