VB.2015.00349

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00349

1. Oktober 2015Deutsch9 min

(URT.2015.17500)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 29. September 2014 erteilte die

Baubehörde Zollikon der Erbengemeinschaft A, bestehend aus B und C

(nachstehend Erbengemeinschaft), die Bewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02

in Zollikon.

Erwägungen

II.

Am 14. November 2014 rekurrierte E dagegen an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der

Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess mit Entscheid vom 5. Mai 2015

den Rekurs gut und hob die Baubewilligung auf.

III.

Am 8. Juni 2015 führte die Erbengemeinschaft beim

Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte den Entscheid des

Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von E. Das

Baurekursgericht liess sich am 24. Juni 2015 mit dem Schluss auf Abweisung

der Beschwerde vernehmen. E beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom

7.

Juli 2015 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Erbengemeinschaft. Die Gemeinde Zollikon

stellte am 4. Juli 2015 den Antrag auf Gutheissung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von E. Die Erbengemeinschaft

verzichtete am 10. August 2015 auf Erstattung einer Replik.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführer sind Eigentümer der Bauparzelle Kat.-Nr. 01. Diese Parzelle

grenzt an die Parzelle Kat.-Nr. 03, welche ihrerseits der

Beschwerdegegnerin gehört. Die beiden Grundstücke befinden sich in der Wohnzone

W2.10. Sie sind mit einem Doppeleinfamilienhaus überstellt. Dieses

Doppeleinfamilienhaus wurde anfangs der 1930er-Jahre auf der damals noch nicht

unterteilten Parzelle Kat.-Nr. 04 errichtet. Zu einem nicht näher bekannten

Zeitpunkt in den 1930er-Jahren wurde dieses Grundstück in die erwähnten beiden

Parzellen aufgeteilt; die Aufteilung erfolgte dabei entlang der zwischen den

beiden Einfamilienhäusern verlaufenden Brandmauer. Dadurch entstanden aus den

zusammengebauten Einfamilienhäusern zwei Grenzbauten.

1.2

Die

Beschwerdeführer möchten ihren Teil des Doppeleinfamilienhauses abbrechen und

durch ein 28 Meter langes und 7,74 Meter breites Mehrfamilienhaus

ersetzen. Die längere Seite des Gebäudes soll dabei in einem Abstand von sechs

Metern parallel zur gemeinsamen Grundstücksgrenze verlaufen. Eine bauliche

Verbindung zwischen dem Mehrfamilienhaus und dem direkt auf der Grenze

stehenden, übriggebliebenen Doppeleinfamilienhausteil der Beschwerdegegnerin

ist nicht vorgesehen.

2.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird die Durchführung

eines Augenscheins beantragt. Ein Augenschein dient der Feststellung des

entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den

Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen

ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Plüss, § 7 N. 79). Wie

nachstehend aufzuzeigen sein wird, stellen sich vorliegend ausschliesslich

rechtliche Fragen. Demgegenüber sind die tatsächlichen Verhältnisse

unbestritten. Damit erübrigt sich die Durchführung eines Augenscheins.

3.

3.1

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob das projektierte Mehrfamilienhaus den erforderlichen

Abstand zum übriggebliebenen Teil des Doppeleinfamilienhauses einhält. In der

Wohnzone W2.10 muss der Grundabstand mindestens sechs Meter betragen

(Art. 15 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni

1996.

[BZO]). Unter dem Grundabstand ist dabei der kleinste erforderliche

Grenzabstand ohne Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag zu verstehen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 844). Die Berechnung des Gebäudeabstandes richtet sich

nach den §§ 271–274 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG). Gemäss § 271 PBG muss der Abstand zwischen Gebäuden, die

Grenzabstände einzuhalten haben, der Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände

entsprechen. Von diesem Grundsatz sieht § 274 Abs. 1 PBG

folgende Erleichterung vor: Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze

als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe

aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt, und dem

kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand. Vorliegend steht das Gebäude der Beschwerdegegnerin

unmittelbar auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze und unterschreitet damit den

gemäss Art. 15 BZO erforderlichen Grundabstand von sechs Metern.

Folglich hätte das projektierte Mehrfamilienhaus gegenüber dem Einfamilienhaus

der Beschwerdegegnerin einen Gebäudeabstand von 9,5 Meter einzuhalten

(6 Meter kommunaler Grenzabstand zuzüglich 3,5 Meter kantonalrechtlicher

Mindestgrenzabstand gemäss § 270 Abs. 1 PBG). Das Bauprojekt

unterschreitet diesen Abstand von 9,5 Metern deutlich. Entsprechend ist

nachstehend zu prüfen, ob für diese Abstandsunterschreitung eine Rechtsgrundlage

besteht.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführer machen sinngemäss geltend, die in Art. 19 Abs. 2

und 4 in Verbindung mit Art. 32 BZO vorgesehene Möglichkeit der

geschlossenen Überbauung bzw. des Grenzbaus habe zur Folge, dass ein

Bauvorhaben in der Wohnzone W2.10 weder Grenz- noch Gebäudeabstände zu beachten

haben.

4.2

Dieser

Auffassung kann nicht gefolgt werden. In der Wohnzone W2.10 darf nur entweder

offen oder dann geschlossen gebaut werden. Eine irgendwie geartete dritte Form

der Gebäudeanordnung ("halboffen" oder "halbgeschlossen") ist

weder in den kommunalen noch in den kantonalen Baubestimmungen vorgesehen. Will

die Bauherrschaft geschlossen bauen, muss sie zwingend ihr Gebäude an dasjenige

des Nachbarn anbauen. Dass es hierfür einer nahtlosen Verbindung zwischen den

beiden Gebäuden bedarf, ergibt sich aus dem kantonalrechtlichen Begriff der

geschlossenen Überbauung (§ 286 Abs. 2 PBG; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 874 f.). Möchte die Bauherrschaft demgegenüber offen bauen, muss sie

den vorgeschriebenen Gebäudeabstand zum Nachbargebäude einhalten. In der Wohnzone W2.10

beträgt dieser mindestens 6 Meter. Nur wenn ein Näherbaurecht vereinbart

worden war, darf dieser Abstand unterschritten werden.

5.

5.1

Gemäss

§ 270 Abs. 3 PBG kann durch nachbarliche Vereinbarung unter

Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse

ein Näherbaurecht begründet werden. Aufgrund eines solchen Näherbaurechts darf

nicht nur der Grenz-, sondern auch der Gebäudeabstand unterschritten werden und

zwar unabhängig davon, ob es sich dabei um einen kantonalen oder kommunalen

Abstand handelt (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 861). Die Zustimmung zum

Näherbaurecht kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von

einem generellen Näherbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete

Nachbar verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu

dulden. Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, wenn der

belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft

(Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen

Praxis, Zürich 2001, S. 58–61).

5.2

Vorliegend

finden sich in den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass den Beschwerdeführern

oder ihren Rechtsvorgängern erlaubt worden wäre, den Grenz- oder Gebäudeabstand

in genereller Form zu unterschreiten. Die Beschwerdeführer reichten auch keinen

entsprechenden Baurechtsvertrag ein. Da kein generelles Näherbaurecht vorliegt,

ist in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob den Beschwerdeführern bzw. ihren

Rechtsvorgängern ein projektbezogenes Näherbaurecht eingeräumt worden war.

Vorliegend wurde in den 1930er-Jahren die frühere Parzelle Kat.-Nr. 04 in

die beiden neuen Parzelle Kat.-Nr. 01 und 03 unterteilt. Mit dieser

Unterteilung wurden die beiden Grundstückseigentümer bzw. deren

Rechtsnachfolger konkludent verpflichtet, die auf der gemeinsamen Grenze stehenden

Einfamilienhäuser gegenseitig zu dulden. Es liegen mithin zwei spiegelbildlich

ausgestaltete, projektbezogene Näherbaurechte vor.

5.3

Fehlt es

an einer entsprechenden ausdrücklichen Näherbaurechtsvereinbarung, ist davon

auszugehen, dass das Näherbaurecht nur für ein bestimmtes Bauwerk erteilt

wurde. Mit dem Untergang der privilegierten Baute fällt daher vermutungsweise

auch das Näherbaurecht dahin (Schüpbach Schmid, S. 34). Die

Beschwerdeführer möchten ihr Einfamilienhaus abbrechen. Damit verlieren sie ihr

Näherbaurecht, ist doch dieses – wie oben dargelegt – an den Fortbestand ihres

Gebäudes geknüpft. Als Folge davon müssen sie mit ihrem geplanten

Mehrfamilienhaus den gesetzlich vorgesehenen Gebäudeabstand einhalten.

5.4

An der

fehlenden Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts ändert auch Art. 19

Abs. 2 BZO nichts: Nach dieser Bestimmung ist in der Wohnzone W2.10

die geschlossene Überbauung unter anderem dann zulässig, wenn an ein bestehendes

Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird. Das projektierte

Mehrfamilienhaus soll baulich nicht mit dem Einfamilienhaus der

Beschwerdegegnerin verbunden werden, sondern frei auf dem Grundstück der Beschwerdeführer

stehen. Es ist somit gerade keine geschlossene Überbauung vorgesehen, weshalb

Art. 19 Abs. 2 BZO nicht einschlägig ist. Ebenso wenig können

die Beschwerdeführer aus Art. 32 BZO etwas zu ihren Gunsten ableiten:

Diese Bestimmung regelt nur das Zustimmungserfordernis des Nachbarn zum

einseitigen Grenzbau. Vorliegend wollen die Beschwerdeführenden ihr Gebäude

nicht direkt auf der Grenze, sondern in einem Abstand von sechs Meter

errichten. Da kein Grenzbau geplant ist, gelangt auch Art. 32 BZO

nicht zur Anwendung. Wie oben dargelegt, handelt es sich bei der geschlossenen

bzw. offenen Überbauung um Begriffe des kantonalen Rechts

(§ 286 PBG). Dem kommunalen Gesetzgeber steht diesbezüglich kein sogenannt

"gemeindefreiheitsbezogener" Legiferierungs- oder Auslegungsspielraum

zu (zum Begriff der "Gemeindefreiheitsbezogenheit", vgl. BGr, 11.

Juli 2013,2C_794/2012, E. 2.2.1).

6.

6.1

Es bleibt

somit zu prüfen, ob für das Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung im Sinn von

§ 220 PBG erteilt werden kann. Ausnahmebewilligungen sind nur dann

zulässig, wenn sie unter anderem nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift

verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen

verletzen (§ 220 Abs. 2 PBG).

6.2

Der

Gesetzgeber hat mit § 274 Abs. 1 PBG eine Bestimmung erlassen,

welche diejenigen Bauvorhaben privilegiert, die sich in der Nähe von

abstandswidrigen Gebäuden befinden. Es liegt mit anderen Worten gerade keine Situation

vor, an die der Gesetzgeber nicht gedacht hat und die deshalb mittels einer

Ausnahmebestimmung zu regeln wäre.

7.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten je zu einem Viertel den beiden Beschwerdeführern und

zur Hälfte der Mitbeteiligten aufzuerlegen; die Beschwerdeführer haften

solidarisch für ihre Anteile (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung

steht den Beschwerdeführern und der Mitbeteiligten nicht zu; hingegen ist eine

solche Entschädigung antragsgemäss der Beschwerdegegnerin zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die beiden Beschwerdeführer sind

unter solidarischer Haftung zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen. die Baubehörde hat im Streit

zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keine Entschädigung zu entrichten

(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Zürich etc. 2014, § 17,

N. 93 ff.)

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zu einem Viertel den beiden Beschwerdeführern und zur

Hälfte der Mitbeteiligten auferlegt; die beiden Beschwerdeführer haften solidarisch

für ihre Anteile.

4.

Die

beiden Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu

bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …