VB.2015.00350

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00350

17. September 2015Deutsch9 min

(URT.2015.17445)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Wallisellen bewilligte der C AG mit

Beschluss vom 4. November 2014 den Abbruch und Neubau eines Mehrfamilienhauses,

Vers.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03

in Wallisellen unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.

Erwägungen

II.

Die A AG erhob mit Eingabe vom 11. Dezember 2014

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die vollumfängliche Aufhebung der

Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7. Mai 2015 wies das Baurekursgericht

den Rekurs im Wesentlichen ab; in teilweiser Gutheissung des Rekurses ergänzte

es die Baubewilligung jedoch mit der Nebenbestimmung, dass vor Baubeginn

geänderte Fassadenpläne und ein geänderter Plan Dachaufsicht zur Bewilligung einzureichen

sei.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG

am 8. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den

Entscheid aufzuheben und ihr eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

Das Baurekursgericht schloss am 19. Juni 2015 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 22. Juni 2015

beantragte die C AG Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei, sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Schliesslich ersuchte der

Gemeinderat Wallisellen mit Beschluss vom 30. Juni 2015, beim Gericht eingegangen

am 13. Juli 2015, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten

sei, unter den üblichen Nebenfolgen.

Mit Replik vom 26. August 2015 hielt die A AG an

ihren Beschwerdeanträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig.

Die Beschwerdeführerin ist Mieterin von Räumlichkeiten auf

dem unmittelbaren Nachbargrundstück. Gemäss eingereichtem Vertrag besteht ein

unbefristetes Mietverhältnis. Die Beschwerdeführerin hat damit ein

schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung (vgl. § 49 in

Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel

(Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 68). Sie ist somit zur

Beschwerdeerhebung legitimiert. Eine rechtmissbräuchliche Beschwerdeerhebung liegt

entgegen der Ansicht der privaten Beschwerdegegnerin nicht vor.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Wallisellen vom 25. September 2012 (BZO) in der

Zone W 2.7. Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt den Abbruch der bestehenden

Gewerbegebäude und deren Ersatz durch ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit

acht Wohnungen. Das Gebäude ist mit der Nordostfassade längs der E-Strasse

angeordnet. Die Beschwerde richtet sich zum einen gegen die geplanten Erker an

der Nordwestfassade und wirft dem Projekt ausserdem eine mangelnde Einordnung

vor.

3.

3.1

§ 260

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) enthält grundsätzliche

Bestimmungen zum Grenz- und Gebäudeabstand. Gemäss Abs. 3 dürfen einzelne

Gebäudevorsprünge höchstens 2 m in den gegebenen Abstandsbereich

hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel

der betreffenden Fassadenlänge.

Grenz- und Gebäudeabstände liegen im gesundheits- und

feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interesse und haben eine

nachbarschützende Funktion (BGE 119 Ia 113 E. 3b). Bei Unterschreitung der

ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände werden die benachbarten Anstösser

benachteiligt, indem sich deren wohnhygienische Bedingungen verschlechtern, die

Wohnimmissionen zunehmen und überdies das feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial

wächst (VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084, E. 2b). Damit der mit

den Abstandsvorschriften verfolgte Zweck nicht unterlaufen wird, ist eine

restriktive Auslegung der von der Abstandsprivilegierung von § 260

Abs. 3 PBG erfassten Gebäudeteile geboten (VGr, 12. Juli 2006,

VB.2006.00150, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, Band 2, 5. A., Zürich 2011, S. 850).

3.2

Nach

Auffassung der Vorinstanz gilt der Gebäudevorsprung an der Nordwestfassade als

abstandsprivilegierter Gebäudevorsprung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG.

Unbestritten ist, dass der geplante Gebäudevorsprung die

Maximalbreite vom Fassadendrittel einhält. Hingegen stellt sich die Frage, ob

Gebäudevorsprünge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG auch dann abstandsprivilegiert

sind, wenn sie bis oder doch nahe bis zum Boden reichen. Vorliegend endet der

Gebäudevorsprung allerdings rund 2 m über dem (gestalteten) Boden. Die

geplante Gestaltung lässt den Gebäudevorsprung ohne Weiteres als Erker erkennen.

Mit dem Hinweis auf die Unterschreitung eines Abstands von 1 m zum gewachsenen

Terrain scheint die Beschwerdeführerin letzteres als relevant zu erachten. Für

den massgeblichen optischen Eindruck spielt indessen nicht das ursprünglich

gewachsene Terrain eine Rolle, sondern das aktuell gestaltete Terrain

(RB 1985 Nr. 114; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 853). Insoweit erweist

sich der Gebäudevorsprung ohne Weiteres als abstandsprivilegiert.

3.3

Nach

Auffassung der Beschwerdeführerin durchstösst der Erker sodann das Dachgesims,

was unzulässig sei. Das Baurekursgericht verneint einen Durchstoss des Dachgesimses,

da der geplante Gebäudevorsprung lediglich bis zur Flachdachoberkante reiche,

welche sich im Bereich des Gebäudevorsprungs innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe

von 11,4 m halte.

3.3.1

Nach geltender Rechtsprechung sind Erker, welche die Schnittlinie zwischen

Fassade und Dach durchbrechen, also eigentliche Dachvorbauten, nicht

abstandsprivilegiert (VGr, 26. Oktober 1989, VB 89/0040, mit Leitsatz

publiziert in: RB 1989 Nr. 75; VGr, 12. Juli 2006,

VB.2006.00150, E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 851). Zur Begründung

dieser Praxis bezieht sich das Verwaltungsgericht auf § 292 PBG. Danach

dürfen "Dachaufbauten" insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel

der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die

tatsächliche Dachebene hinausragen und bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Bei dieser Bestimmung

handelt es sich um eine (spezielle) Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach

und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander

abgestimmtes Ganzes erscheinen; insbesondere sollen überdimensionierte, dem

Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden

(RB 1999 Nr. 122 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat sich bei

der Auslegung von § 292 PBG stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen

Vorschrift leiten lassen, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und

nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln sollen (RB 2005

Nr. 12 = BEZ 2005 Nr. 22, jeweils mit Hinweisen). Bauteile,

welche bei Dachgeschossen (Attikageschossen) über die Fassade hinausragen

(Terrassen, Balkone u. ä)

fallen daher nicht unter § 260 Abs. 3 PBG (VGr, 12. Juli 2006,

VB.2006.00150, E. 3.2).

Aus diesen Überlegungen ist zu

folgern, dass das Verwaltungsgericht die Abstandsprivilegierung von Vorbauten

beim Dachgeschoss (Attikageschoss) mit ästhetischen Überlegungen verneint. Das

Dachgeschoss (Attikageschoss) soll als solches erkennbar sein und überdimensionierte,

dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten sind zu verhindern.

3.3.2

Wie die Vorinstanz unangefochten festhielt, ist der oberste

Gebäudeabschnitt in Anwendung von BZO 4.3 als Vollgeschoss ausgestaltet. Diese

Auffassung ist nicht zu beanstanden, da dieses oberste Geschoss die Gebäudehöhe

von 11,4 m gemäss BZO 4.1 einhält. Tritt demgemäss der oberste

Gebäudeabschnitt von vornherein nicht als Dachgeschoss (Attikageschoss) in Erscheinung,

so bestehen keine Bedenken gegenüber dem geplanten Gebäudevorsprung. Er ist

klar als Erker erkennbar und erweckt nicht den Eindruck einer Dachaufbaute oder

-vorbaute. Damit erweist sich die von Baurekursgericht und Baubehörde gewährte

Privilegierung der Vorbaute auch bezüglich des dem obersten Geschoss vorgelagerten

Abschnitts als zulässig.

4.

Bauten, Anlagen und

Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 Abs. 1 PBG).

4.1

Im Bereich

der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das

Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch

auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen.

Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebührender

Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde überprüfen.

Dabei hat es sich mit den Beweggründen der örtlichen Baubehörde

auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3

mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4). Dem

Verwaltungsgericht steht eine Überprüfung der Angemessenheit nicht zu (§ 50

Abs. 2 VRG).

Es bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass das Baurekursgericht

die ihm zustehenden Kognition nicht ausgeschöpft hätte. Die allgemeinen

Hinweise in der Beschwerde zu Kognition bzw. zu unzulässigen Kognitionsbeschränkungen

erfolgen denn auch ohne fallbezogene Substanziierung.

4.2

Soweit die

Beschwerdeführerin die Einordnung mit Blick auf die Flachdachbauweise

bemängelt, kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 und § 70 VRG auf

die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Die Vorinstanz

hat namentlich mit Blick auf die in der Umgebung vorhandenen Flachdächer zu

Recht festgehalten, dass die Erstellung einer Flachdachbaute nicht gegen § 238

PBG verstösst.

4.3

Unter dem

Aspekt der Einordnung bemängelt die Beschwerdeführerin ferner den Baumassentransfer

von 100 m3

zugunsten des Baugrundstücks sowie die Überschreitung der zulässigen Baumasse

um 9 m3.

Zur Bewilligungsfähigkeit des Projekts trotz leichter

Überschreitung der Baumassenziffer hat sich die Vorinstanz geäussert. Deren

Überlegungen sind nachvollziehbar. Ein aus ästhetischer Sicht nicht

hinzunehmender Widerspruch zwischen der geplanten Baute und den umliegenden

Liegenschaften samt Umgebung ist trotz der verhältnismässig grossen Baumasse

weder ersichtlich noch von der Beschwerdeführerin dargetan. Es ist deshalb nicht

zu beanstanden, dass die Vorinstanzen eine befriedigende Einordnung des geplanten

Gebäudes bejaht haben. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als

unbegründet.

5.

5.1

Zusammengefasst

ist die Beschwerde abzuweisen.

5.2

Entsprechend

dem Verfahrensausgang sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und ist

sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine im Umfang von Fr. 1'500.-

als angemessen erscheinende Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 hat bei dieser Konstellation

praxisgemäss keinen Entschädigungsanspruch, zumal ihr kein besonderer Aufwand

entstanden ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 7'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …