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Entscheid

VB.2015.00380

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00380

21. Januar 2016Deutsch14 min

(URT.2016.17807)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 24. September 2014 entschied der

Gemeinderat Zollikon betreffend die Liegenschaft an der J-Strasse 06 in

Zollikon, Grundstück Kat.-Nr. 01, das Haupthaus (Vers.-Nr. 02) sowie

das Waschhaus (Vers.-Nr. 02, ohne K-Strasse 05) mitsamt ihrer Umgebung

unter Schutz zu stellen. Zugleich beschloss er, der Garten sei mit Ausnahme für

den Neubau eines Zweifamilienhauses freizuhalten und entliess sowohl das

Gärtnerhaus an der K-Strasse 05 als auch den Verbindungsgang zwischen

diesem und dem Haupthaus aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte.

Erwägungen

II.

Ein hiergegen erhobenes Rechtsmittel wies das

Baurekursgericht nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom

19.

Mai 2015 ab.

III.

Dagegen erhoben die Nachbarn D, E sowie die Erben der

während des Rechtsgangs verstorbenen A mit Eingabe vom 22. Juni 2015

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten unter Kostenfolgen zur

Hauptsache die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide.

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Juli 2015 ohne

weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde.

Ebenso beantragten die mitbeteiligte

Grundstückseigentümerin H mit Eingabe vom 3. August 2015 und die Beschwerdegegnerin

mit Schreiben vom 15. September 2015, die Beschwerde unter

Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Die Beschwerdeführenden hielten mit Replik vom 25. Oktober

2015.

an ihren Anträgen fest, so auch die Mitbeteiligte in ihrer Stellungnahme

vom 5. November 2015 und die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 9. November

2015.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Zuständigkeit des

Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG).

Die beschwerdeführenden Nachbarn

sind Eigentümer der östlich beziehungsweise südlich an die streitbetroffene

Liegenschaft angrenzenden Grundstücke und daher mit Blick auf die

Inventarentlassung des Gärtnerhauses und des Verbindungsgangs sowie damit

verbundener möglicher Neugestaltungen, welche sich auf den Marktwert ihrer Liegenschaften

auswirken könnte, im Sinn von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) beschwerdelegitimiert (vgl. VGr, 25. Januar 2012,

VB.2011.00559, E. 3; 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit

Hinweisen).

Die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Die Gemeinde Zollikon liess die Schutzwürdigkeit der

streitbetroffenen Liegenschaft mittels Gutachten abklären. Das im Namen der

Schweizerischen Bauernhausforschung durch M am 24. August 2010 verfasste

Gutachten kam zum Schluss, das Gärtnerhaus und der Verbindungsgang zum

Haupthaus wiesen keine ausreichenden baukünstlerischen Qualitäten auf, um als

Schutzobjekte zu gelten, weshalb sie durch einen modernen Neubau ersetzt werden

könnten, sofern sich dieser in Proportionen und Gestaltung gegenüber dem Haupthaus

zurückhalte.

Vor diesem Hintergrund entschied

der Gemeinderat Zollikon mit amtlich publiziertem Beschluss vom 25. September

2013, eine die Streitliegenschaft betreffende Schutzverfügung zu erlassen sowie

mit der Eigentümerschaft einen Dienstbarkeits- und Schutzvertrag über die

Erhaltung des Haupthauses (Vers.-Nr. 02), des Waschhauses

(Vers.-Nr. 02, ohne K-Strasse 05) und des parkähnlichen Gartens an

der J-Strasse 06 abzuschliessen. Gleichzeitig beschloss er aufgrund der

vorgenommenen Schutzabklärungen, das Gärtnerhaus an der K-Strasse 05 und

den Verbindungsgang zum Haupthaus aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte

zu entlassen (Teilentlassung aus Objekt Inv.-Nr. 4.4). Zudem legte er das

Baugesuch für den Ersatz des Gärtnerhauses zur öffentlichen Einsichtnahme auf.

Als Ersatzbau bewilligte die Baubehörde Zollikon der Grundstückseigentümerin

mit Beschluss vom 7. Juli 2014 die Erstellung eines Zweifamilienhauses mit

Tiefgarage. Am 19. September 2014 erfolgte der Abschluss des Dienstbarkeits-

und Schutzvertrags mit der Grundeigentümerin. Daraufhin stellte der Gemeinderat

Zollikon das Haupt- und Waschhaus am 24. September 2014 unter Schutz und

beschloss die Inventarentlassung des Gärtnerhauses und des Verbindungsgangs.

Weiter wurde verfügt, der Garten sei in seiner Erscheinung zu erhalten und mit

Ausnahme des Ersatzbaus gemäss der Baubewilligung vom 7. Juli 2014 von

Bauten freizuhalten. Hauptstreitpunkt des vorliegenden Verfahrens ist somit die

durch das Baurekursgericht geschützte Inventarteilentlassung von Gärtnerhaus und

Verbindungsgang.

3.

Nach Ansicht der Beschwerdeführenden stellen die

Inventarteilentlassung vom 24. September 2014 und die am 7. Juli 2014

erteilte Baubewilligung für den Ersatz des Gärtnerhauses ein

"Gesamtpaket" dar. Da die Baubewilligung aufgehoben worden sei, erweise

sich die Inventarteilentlassung als ungültig und das Baurekursgericht habe im

Sinn einer Rückweisung an die Vorinstanz über beides erneut gemeinsam zu

befinden. Es handle sich um zwei beziehungsweise ein Verfahren, welches nach

Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979

(RPG) koordiniert werden müsse. Die Beschwerdegegnerin und die Mitbeteiligte

sind dementgegen der Ansicht, dass es sich um zwei von einander losgelöste,

nicht koordinierungspflichtige Verwaltungsakte handle. Vorliegend sei allein

über die Inventarentlassung mit Blick auf die zu verneinende Schutzwürdigkeit

von Gärtnerhaus und Verbindungsgang zu entscheiden.

3.1

Nach Art. 25a RPG ist eine Behörde zu

bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt, wenn die Errichtung oder

Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden erfordert (Abs. 1).

Eine Pflicht zur materiell und verfahrensmässig koordinierten Rechtsanwendung

besteht dann, wenn verschiedene materiell-rechtliche Vorschriften anzuwenden

sind, zwischen welchen ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie

nicht getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen (grundlegend

hierzu BGE 116 Ib 50 E. 4b). Nicht erforderlich ist die Koordination von

Entscheiden, die im Zusammenhang mit dem Bauprojekt stehen,

aber keinen direkten Einfluss auf die Ausge­staltung der geplanten Baute oder

Anlage haben (Arnold Marti, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum

Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 25a N. 19).

Insbesondere soll es trotz der grundsätzlichen Koordinationspflicht weiterhin

möglich bleiben, den Entscheidungsprozess in mehrere Phasen zu unterteilen. So

erstreckt sich die Koordinationspflicht nicht auf Entscheide, die zwar in engem

Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, welche aber keinen Einfluss auf die

Zulässigkeit und die Verwirklichung des Bauvorhabens zeitigen (Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 25a N. 25).

3.2

Im Bereich des Denkmalschutzes können beide Konstellationen

vorliegen (vgl. VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 4.3;

7.

Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.10.1 f.; 7. Mai 2013,

VB.2012.00618, E. 5.2; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3;

23.

März 2006, VB. 2005.00580, E. 5.3). Es besteht jedoch nicht zwingend

ein Abstimmungsbedarf zwischen dem Verzicht auf eine Unterschutzstellung oder

einer Inventarentlassung und dem Erlass einer Baubewilligung, gerade wenn die

Abtrennung der Verfahren die Rechte der Grundeigentümerschaft oder

Drittbetroffener nicht beeinträchtigt, indem in beiden Verfahren dafür gesorgt

ist, dass ihnen die sie betreffenden Verfügungen ordnungsgemäss mitgeteilt

werden (vgl. VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3.2).

3.3

Im vorliegend zu beurteilenden Fall

konnten sich die Beschwerdeführenden sowohl gegen die Inventarteilentlassung

vom 24. September 2014 als auch gegen die am 7. Juli 2014 erteilte

Baubewilligung für den Ersatz des Gärtnerhauses zur Wehr setzen. Gegen­stand

des angefochtenen Entscheids ist die Frage, ob das Gärtnerhaus und der Verbindungsgang

über eine ausreichende Zeugenqualität im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG verfügen und, falls ja, ob ihre Unterschutzstellung unter

denkmalpflegerischen Gesichtspunkten sowie unter Berücksichtigung der sich entgegenstehenden

Interessen der Grundeigentümerschaft an einer möglichst uneingeschränkten

Nutzung des Grundstücks und derjenigen der Nachbarn an der Beibehaltung des

jetzigen Zustands zu rechtfertigen wäre. Zwar besteht zwischen dieser Frage und

dem Erlass einer Baubewilligung für den Ersatz des Gärtnerhauses ein

inhaltlicher Konnex, dennoch lassen sich beide Fragen widerspruchsfrei ohne

Nachteile für die Nachbarn getrennt voneinander beurteilen, insbesondere da die

Erteilung der Baubewilligung gerade keine Voraussetzung für die

Inventarteilentlassung darstellt. Streitrelevant ist vorliegend allein die

Frage nach der Schutzwürdigkeit der inventarteilentlassungsbetroffenen Bauten.

Eine Koordinationspflicht im Sinn von Art. 25a RPG besteht gegenwärtig

nicht. Demzufolge ist das von den Vorinstanzen gewählte Vorgehen nicht

rechtsverletzend, den Entscheidungsprozess zu etappieren und die Frage der

Rechtmässigkeit eines Ersatzbaus für das Gärtnerhaus gesondert – in einem

allenfalls späteren Verfahren – zu beurteilen. Der Beschluss vom 24. September

2014.

ist somit nicht ungültig.

4.

Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob dem Gärtnerhaus und dem

Verbindungsgang grundsätzlich eine schutzwürdige Zeugenqualität im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG zukommt. Gemäss der Auffassung der

Beschwerdeführenden handelt es sich beim Ensemble um eine qualitätsvolle,

gestalterische Einheit und es bestehe dem Gutachten von N vom 18. Juni

2015.

folgend kein Zweifel an der Zeugeneigenschaft von Gärtnerhaus und

Verbindungsgang. Diese erachten die Beschwerdegegnerin und die mitbeteiligte

Grundstückseigentümerin unter Verweis auf die beiden Gutachten von M vom 24. August

2010.

und vom 10. Dezember 2014 indes als nicht schutzwürdig im Sinn des

Gesetzes.

4.1

Als

Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter

anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlichen

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist, kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche

Bedeutung zu (vgl. VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 2.2; 21.

November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; 24. Februar 2010,

VB.2009.00270, E. 3; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404,

E. 3.1.2).

4.2

Dem von

der Gemeinde Zollikon in Auftrag gegebenen und von M am 24. August 2010

verfassten Gutachten ist zu entnehmen, dass das Haupthaus um 1780 von O

erstellt und durch ein vor 1812 entstandenes und im Jahr 1828 umgebautes Waschhaus

erweitert wurde. Das Gärtnerhaus und sein Verbindungsgang zum Haupthaus wurden

erst 1918 durch die Architekten Haller und Ulrich realisiert. Diese hätten das

Gärtnerhaus stark überformt und es sei in Bezug auf seine architektonischen

Qualitäten "eher bescheiden". Von der ursprünglichen Innenausstattung

hätten sich kaum nennenswerte Reste erhalten. Zudem greife der Verbindungsgang

stark in die Erscheinung des Haupthauses ein. Im Gegensatz zum klar

schutzwürdigen Haupt- und Waschhaus verfügten weder das Gärtnerhaus noch der

Verbindungsgang über ausreichende baukünstlerische Qualitäten, um als

Schutzobjekte zu bestehen. Letztere verfügten auch nicht über eine siedlungsprägende

Funktion. Das ebenfalls von M am 10. Dezember 2014 verfasste Ergänzungsgutachten

bekräftigt diese Schlussfolgerungen und ergänzt etwa, dass der einseitig

geschlossene Verbindungsgang die Wirkung des Haupthauses in seiner Entfaltung eher

störe als ihn zu fördern.

4.3

Das

Baurekursgericht führte am 13. März 2015 einen ausführlich protokollierten

Augenschein durch und besichtigte die streitbetroffene Liegenschaft sowie deren

Umgebung. Dabei gelangte es zur Auffassung, dass dem Gärtnerhaus und dem

Verbindungsgang weder ein hervorragender Eigenwert noch eine siedlungsprägende

Funktion zuerkannt werden könne, da diese Bauten von der J-Strasse her gar

nicht oder nur kaum zu sehen seien und das Ensemble angesichts seiner

zeitversetzten Entstehungsgeschichte und der nur geringfügig vorhandenen

Erhaltung im Innern des Gärtnerhauses nicht integral erhalten werden müssten.

Lediglich das Haupt- und das Waschhaus seien – allerdings unbestrittenermassen

– schutzwürdig. In Bezugnahme auf die genannten Gutachten von M hielt das Baurekursgericht

dessen Schlussfolgerung, wonach das klar schutzwürdige Haupthaus durch den

Rückbau des Verbindungsgangs in seiner Wirkung als Schutzobjekt sogar

verbessert werden könne, für einleuchtend. Dies sei auch in Übereinstimmung mit

dem Kernzonenplan der Gemeinde Zollikon. Die Einholung eines weiteren

Gutachtens hielt das Baurekursgericht bei dieser Ausgangslage für abdingbar.

4.4

Die

Beschwerdeführenden reichten dem Verwaltungsgericht ein vom 18. Juni 2015

datierendes Privatgutachten von N ein, welchem zu entnehmen ist, dass die

Umgestaltungen der Streitliegenschaft von 1918 in klarem Zusammenhang mit den

damaligen tiefgreifenden sozialen Veränderungen steht. Die Umnutzung sei als

zeittypische Massnahme klar nachvollziehbar und gestalterisch hochwertig

ausgeführt, weshalb das Ensemble als Ganzes denkmalschützerisch bedeutsam sei.

Auf eine siedlungsprägende Funktion verweist dieses Gutachten nicht. Eine

solche machen die Beschwerdeführenden auch nicht geltend.

4.5

Nach dem

Gesagten stellt sich die Frage, wie sowohl die beigebrachten Gutachten als auch

die Begehung und Bewertung durch das Baurekursgericht zu beurteilen sind.

4.5.1

Das Verwaltungsgericht prüft den dem

angefochtenen Entscheid zugrunde gelegten Sachverhalt frei (§ 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Steht

allerdings – wie vorliegend – eine gutachterliche Einschätzung im Streit,

beschränkt das Verwaltungsgericht seine Prüfung darauf, ob das Gutachten

vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchsfrei ist (vgl. VGr, 8. Juni

2015, VB.2015.00126, E. 4.2; VGr, 15. September 2008, VB.2008.00340,

E. 2; VGr, 5. November 2012, VB.2012.00437, E. 3.2; RB 2000 Nr. 108

[VB.1999.00395 = BEZ 2000 Nr. 52]; Marco Donatsch in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 50 N. 64). Die

Entscheidinstanz darf somit nur aus triftigen Gründen von einem durch eine

ausreichend fachkundige Person erstellten Gutachten abweichen – etwa dann, wenn

das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die

Schlüssigkeit des Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE

136.

II 539 E. 3.2; VGr, 3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147).

4.5.2

Bereits vor Baurekursgericht stellten die Beschwerdeführenden

die Kompetenz, die Unabhängigkeit und die Schlüssigkeit der von M erstellten

Gutachten infrage, weshalb sie subeventualiter die Erstellung eines weiteren Gutachtens

durch die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission und/oder der kantonalen

Denkmalpflegekommission beantragten. Die Pflicht zur Einholung eines

entsprechenden Gutachtens ist mit Blick auf § 216 PBG schon deshalb zu

verneinen, weil überkommunalen Aspekten angesichts der strittigen

Teilentlassung aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte im vorliegend zu

beurteilenden Einzelfall keine massgebende Bedeutung zukommt (vgl. VGr, 13. Januar

2010, VB.2009.00319, E. 4; 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 2). M

ist seit 1989 als wissenschaftlicher Leiter der schweizerischen

Bauernhausforschung tätig, Mitglied der Denkmalpflegekommission des Kantons

Zürich und damit fachkundig und geeignet, um die denkmalpflegerische Qualität

der als Weinbauernhaus errichteten Streitliegenschaft zu beurteilen. Der

Umstand, dass er womöglich bereits früher Gutachten zuhanden der Gemeinde

Zollikon erstellt hat, lässt ihn nicht als befangen erscheinen. Vielmehr sind

die beiden durch ihn verfassten Gutachten in sich schlüssig. Seine Schlussfolgerungen

sah das Baurekursgericht bei der Durchführung des Augenscheins am 13. März

2015.

bestätigt. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden ist anzumerken,

dass das Baurekursgericht als Fachgericht über die nötigen Fachkenntnisse

verfügt, um denkmalpflegerische Fragestellungen sachkompetent zu beurteilen

(vgl. etwa VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00213, E. 2 f.; 29. Mai

2013, VB.2012.00730, E. 3; 7. November

2007, VB.2007.00236, E. 7.2; 23. Januar 2003, VB.2002.00299,

E. 2).

4.5.3

Weder die Gutachten von M noch die Beurteilung durch das Baurekursgericht

sind widersprüchlich oder unvollständig. Vielmehr ist die Beurteilung des Baurekursgerichts,

die sich auf die genannten Gutachten und die Eindrücke anlässlich des

Augenscheins stützt, vollständig, klar, wohlerwogen und nachvollziehbar. Das

Baurekursgericht legte überzeugend dar, dass weder das Gärtnerhaus noch der

Verbindungsgang über eine eigenständige architektonische Qualität verfügen und

ihnen auch keine Bedeutung im Sinn eines Ensemblewerts beigemessen werden kann.

Schliesslich ist auch die Schlussfolgerung überzeugend, dass die Wirkung des um

1780.

errichteten Haupthauses in denkmalschützerischer Hinsicht mittels Rückbau

des eher störend in Erscheinung tretenden Verbindungsgangs von 1918 verbessert

werden könne (dazu bereits E. 4.2 f.).

4.5.4

Daran ändert das von den Beschwerdeführenden beigebrachte Gutachten von N

vom 18. Juni 2015 nichts. Es vermag keine ausreichenden Zweifel an

besagter Beurteilung von M, welche sich anlässlich des Augenscheins durch das

Baurekursgericht bestätigte, zu wecken. Angesichts dieser klaren Sachlage

erübrigt sich die Erstellung eines weiteren Gutachtens.

4.6

Zusammengefasst

ergibt sich, dass die Inventarteilentlassung des Verbindungsgangs und des

Gärtnerhauses im Licht von § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu

beanstanden ist; der angefochtene Entscheid erweist sich als rechtskonform.

5.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den

Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung für den

gesamten Betrag aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie sind zudem zu verpflichten, der anwaltlich

vertretenen privaten Mitbeteiligten im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung für den gesamten Betrag eine angemessene

Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen

(§ 17 Abs. 3 VRG). Die unterliegenden Beschwerdeführenden haben

hingegen keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Ebenfalls abzuweisen ist

der Entschädigungsantrag der Beschwerdegegnerin, da das Gemeinwesen wie

vorliegend im Rahmen der üblichen Amtsführung keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung besitzt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 17 N. 8).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.--; Zustellkosten,

Fr. 4'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,

unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.

4.

Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und

unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag verpflichtet, der

Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu

entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…