VB.2015.00382

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00382

21. April 2016Deutsch13 min

(URT.2016.18034)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baukommission Kilchberg erteilte F am 22. September

2014 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses

auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (neu Kat.-Nr. 03) an der I-Strasse 03

in Kilchberg. Gleichentags eröffnete die Baukommission Kilchberg die

strassenpolizeiliche und lärmschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion vom

4. September 2014.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben J mit Eingabe vom 30. Oktober 2014

und C mit Eingabe vom 3. November 2014 Rekurs an das Baurekursgericht. Mit

Entscheid vom 19. Mai 2015 vereinigte das Baurekursgericht die beiden

Verfahren und wies beide Rekurse ab, soweit es auf diese eintrat.

III.

Mit Eingabe vom 22. Juni 2015 erhob die A AG

als Rechtsnachfolgerin von J Beschwerde an das Verwaltungsgericht und

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten des privaten Beschwerdegegners.

Das Baurekursgericht mit Eingabe vom 11. August 2015,

die kantonale Baudirektion mit Eingabe vom 27. August 2015, F mit Eingabe

vom 27. August 2015 sowie die Baukommission Kilchberg mit Eingabe vom 31. August

2015.

beantragten jeweils die Abweisung der Beschwerde; die beiden Letzteren

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Die

Baukommission Kilchberg beantragte ferner die Vereinigung der Verfahren

VB.2015.00382 und VB.2015.00383.

Die A AG replizierte mit Eingabe vom 28. September

2015.

und beantragte damit die Durchführung eines Augenscheins; F duplizierte

mit Eingabe vom 19. Oktober 2015. Die weiteren Verfahrensbeteiligten

liessen sich nicht mehr vernehmen.

Ebenfalls am 22. Juni 2015 erhob C Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen

Entscheide, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die Durchführung

eines Augenscheins.

Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 11. August

2015.

die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellten F mit Eingabe

vom 27. August 2015 und die Baukommission Kilchberg mit Eingabe vom 31. August

2015, jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdeführerin. Die Gemeinde Kilchberg beantragte ferne die Vereinigung der

Verfahren VB.2015.00382 und VB.2015.00383. Die kantonale Baudirektion liess

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen

Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und

dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125

lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]). Eine Vereinigung

ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere

Rechtsmittelbegehren eines Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe

Verfügung richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50–60). Vorliegend

richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 19. Mai

2015.

mit demselben zugrunde liegenden Sachverhalt. Entsprechend rechtfertigt es

sich, die Verfahren VB.2015.00382 und VB.2015.00383 zu vereinigen.

2.

Die

Beschwerdeführerinnen beantragen die Durchführung eines Augenscheins des Verwaltungsgerichts.

Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich dann, wenn der

massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Plüss, Kommentar zum

VRG, § 7 N. 79). In der zu beurteilenden Streitigkeit hat das

Baurekursgericht am 31. März 2015 einen Augenschein durchgeführt und die

gewonnenen Erkenntnisse in einem ausführlichen und aussagekräftigen Protokoll,

einschliesslich Fotos, dokumentiert. Das Protokoll sowie die übrigen Akten und

Ansichtspläne geben hinreichend über die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse

Aufschluss. Auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher

verzichtet werden.

3.

3.1

Das

Baugrundstück liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Kilchberg vom 23. Mai 2012 (BZO) in der Kernzone "K". Im Osten

grenzt die Bauparzelle an die L-Strasse; im Norden wird sie von der in

westlicher Richtung von der L-Strasse abzweigenden I-Strasse begrenzt. Entlang

der westlichen Grundstücksgrenze verläuft der M-Weg.

Geplant ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit

neun Wohneinheiten sowie Gewerbeflächen im ersten und einer Unterniveaugarage

im zweiten Untergeschoss. Das geplante Gebäude weist einen mehrfach versetzten

Grundriss auf. Seinem Grundriss entsprechend setzt sich das Gebäude im

Wesentlichen aus zwei mit Satteldächern versehenen grösseren Gebäudeteilen und

einem dazwischenliegenden, mit Flachdach als begehbare Terrasse ausgestatteten

kleineren Gebäudeteil zusammen. Die Zufahrt zum Baugrundstück soll über die die

nördliche Grundstücksgrenze markierende I-Strasse erfolgen. Diejenige zur

Unterniveaugarage im zweiten Untergeschoss erfolgt über einen Autolift.

3.2

Neubauten

in der Kernzone K dürfen ein anrechenbares Untergeschosse, drei Vollgeschosse

sowie bei Schrägdächern zwei anrechenbare Dachgeschosse aufweisen. Die maximale

Gebäudehöhe beträgt 10,50 m, die maximale Gebäudelänge 30 m (Ziff. 2.1

BZO). In der Kernzone K ist auf die geschützten Bauten und die erhaltenswerte Häusergruppe

auf der Nordseite der I-Strasse Rücksicht zu nehmen (Ziff. 3.1.1

Abs. 2 BZO). Bei allen baulichen und nutzungsmässigen Vorkehrungen an bestehenden

Gebäuden, bei Neubauten und an Freiflächen ist auf eine gute Gesamtwirkung und

Einordnung zu achten. Ebenso ist die Wirkung auf den Strassenraum zu

berücksichtigen. Die Anforderungen gelten ebenfalls für Materialien und Farben

(Ziff. 3.1.1 Abs. 4 BZO). Bei Bauprojekten mit besonders guter

Einordnung und Gestaltung können Abweichungen von den materiellen Vorschriften

über die Dachform und Dacheindeckung zugelassen werden. Dabei ist im Falle

eines Flachdaches lediglich ein Dachgeschoss zulässig. Für ein derartiges

Bauvorhaben ist mindestens ein externes Fachgutachten einzuholen, welches die

besonders gute Einordnung und Gestaltung des Vorhabens bestätigt. Bei

geschützten oder inventarisierten Gebäuden geht die Umsetzung der

Schutzanliegen vor (Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO). Auf Hauptgebäuden sind

nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung zulässig (Ziff. 3.1.3

Abs. 1 BZO). Für Teile von Hauptgebäuden, welche als Anbauten in Erscheinung

treten, sowie für besondere Gebäude sind auch andere Dachformen möglich (Ziff. 3.1.3

Abs. 3 BZO).

4.

4.1

Beide

Beschwerdeführerinnen rügen, dass das Bauprojekt in der nordöstlichen Gebäudeecke

die in der Kernzone K zulässige Gebäudehöhe von 10,50 m überschreitet. Die

nordöstliche Ecke des nördlichen, mit einem Satteldach versehenen Gebäudeteils

weist eine Höhe von 11,92 m auf.

4.2

Die

Vorinstanz erwog diesbezüglich, dass es sich bei der in der nordöstlichen Gebäudeecke

geplanten Dachkonstruktion um eine Dachaufbaute handle, da sie die tatsächliche

Dachebene des Schrägdachs durchbreche. Bei der Messung der Gebäudehöhe blieben

solche Dachaufbauten unberücksichtigt.

Die beiden Beschwerdeführerinnen bringen im Wesentlichen

vor, dass es sich bei der streitbetroffenen Dachkonstruktion in der

nordöstlichen Ecke nicht um eine Dachaufbaute handelt.

4.3

Gemäss § 292

PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen

bzw. sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen

Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45 ° an die Schnittlinie zwischen

der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt

(§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42

E. c, auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen

indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes

ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig

sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei

Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden

Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar

2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22;

vgl. schon RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121

E. 1, 1999 Nr. 122; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 941; je auch zum Folgenden).

Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche

Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken

der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als

solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt

(VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a [nicht publiziert]). Bei § 292

PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und

Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander

abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem

Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr. 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4a).

Unter Dachaufbauten gemäss § 292 lit. a PBG sind

Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut

in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen. Nach

der Rechtsprechung sind Dachaufbauten von unkonventionellen Konstruktionen im

Dachbereich abzugrenzen, bei welchen keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt,

sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft wird (BEZ 1991 Nr. 43).

Zu prüfen ist, ob es sich bei der streitbetroffenen

Dachkonstruktion um eine Dachaufbaute handelt oder nicht.

4.4

Gemäss Skizze

zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung tritt die

Dachaufbaute bei Schrägdächern oberhalb der Dachhaut in Erscheinung und sitzt

somit vollständig auf dem Hauptdach (vgl. BEZ 1993 Nr. 9).

Die vorliegend zu beurteilende Dachkonstruktion ist nicht

nur auf der Traufseite fassadenbündig und bis zur Gebäudeecke der betreffenden

Traufseite gerückt, sodass sie auch auf der Giebelseite fassadenbündig ist,

sondern sie setzt zusätzlich auf der Höhe des Firstes an. Damit kann aber – im

Gegensatz zu Dachaufbauten auf Flachdächern, welche auf der Trauf- und

Giebelseite fassadenbündig sind – nicht mehr von einer Dachaufbaute die

Rede sein, welche zumindest bei Schrägdächern im Regelfall unterhalb des

Firstes enden (vgl. Definition des Kreuzfirstes in Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 1219). Kann die streitbetroffene Dachkonstruktion nicht als

Dachaufbaute qualifiziert werden, spielt es auch keine Rolle, ob das Dachgeschoss

noch als solches erkennbar ist, weil auf die streitbetroffene Dachkonstruktion § 292

PBG und die in Erwägung 4.3 aufgeführte Rechtsprechung nicht anwendbar ist

(vgl. BEZ 2014 Nr. 9 E. 3.7, wonach es in der Natur der Sache liegt,

dass ein Bauteil mit zunehmender Grösse und entsprechender Ausgestaltung von

der Dachaufbaute zur Dachform umschlagen kann).

Dieser Befund ergibt sich auch aus den bei den Akten

liegenden Ansichtsplänen, wonach auf der Ostfassade des nördlichen Gebäudeteils

zwei unterschiedlich geneigte Dachhälften erkennbar, aber auf der nördlichen

Dachhälfte keine Dachaufbaute erkennbar ist. Daran ändert auch nichts, dass es

auf der der streitbetroffenen Dachkonstruktion gegenüberliegenden südlichen

Dachfläche eine zurückversetzte Dachaufbaute hat, wie die Vorinstanz in Erwägung 5.3

erwogen hat, da diese wie für eine Dachaufbaute typisch unterhalb des Firstes –

und im Übrigen auch oberhalb der Traufe – endet.

Im Ergebnis ist die vorliegend zu beurteilende

Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute, sondern als besondere

Dachform zu qualifizieren, bei welcher keine Aufbaute auf die Dachebene

gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft wird. Damit ist

für die Ermittlung der Gebäudehöhe die Höhe von 11,92 m der

streitbetroffenen Dachkonstruktion massgebend, womit das Bauvorhaben die in der

Kernzone K zulässige maximale Gebäudehöhe von 10,50 m überschreitet.

4.5

Ist die

streitbetroffene Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute zu qualifizieren, ergibt

sich folgerichtig auch die von beiden Beschwerdeführerinnen gerügte Verletzung

von Ziff. 3.1.3 Abs. 1 BZO, wonach auf Hauptgebäuden nur Satteldächer

mit beidseitig gleicher Neigung zulässig sind. Dies ist vorliegend nicht der

Fall, da die streitbetroffene Dachkonstruktion im Osten des nördlichen Gebäudeteils

auf der Nordseite eine Neigung von 18 ° und auf der Südseite eine Neigung von 40 ° aufweist.

5.

5.1

Damit

bleibt zu prüfen, ob die im nördlichen Gebäudeteil festgestellte Überschreitung

der Gebäudehöhe nebenbestimmungsweise behoben werden kann.

5.2

Können inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben

werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen

verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich

sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage,

wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu

einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder,

Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f., auch zum

Folgenden; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.). Dabei muss das Gewicht

des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 16. Januar

2013, VB.2011.00772, E. 7.3).

5.3

vorliegenden Fall wird die Gebäudehöhe zwar nur im Nordosten des nördlichen

Gebäudeteils überschritten; festzustellen ist aber, dass dieser Gebäudeteil das

(einzige) Treppenhaus beinhaltet, über welches der Zugang zu den einzelnen

Wohneinheiten gewährleistet wird, und diesem Gebäudeteil somit eine zentrale

Bedeutung zukommt. Die naheliegende Auflage, wonach die Gebäudehöhe im

Nordosten zu korrigieren ist, lässt sich nicht einfach bewerkstelligen. Da auf Hauptgebäuden

nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung zulässig sind (Ziff. 3.1.3

Abs. 1 BZO), hätte die fragliche Anordnung zur Folge, dass das auf der

Höhe 7,58 m gelegene Podest des Treppenhauses auf der Nordseite nur noch

eine Höhe von rund 1,74 m aufweisen würde. Demzufolge wird eine weitgehende

Anpassung des Treppenhauses erforderlich sein, damit der Zugang für die auf der

Nordseite des Dachgeschosses gelegene Wohneinheit sichergestellt werden kann.

5.4

Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass der Mangel im vorliegenden Fall

nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" im Sinn von Art. 321

Abs. 1 PBG behoben werden kann. Da eine nebenbestimmungsgemässe Behebung

des Mangels nicht möglich ist, ist die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben. Da

damit bereits ein Bauverweigerungsgrund gegeben ist, brauchen die verbleibenden

Rügen nicht weiter geprüft zu werden (VGr, 10. April 2013, VB.2012.00531,

E. 5.5). Namentlich erübrigt sich bei dieser Ausgangslage eine Überprüfung

der ästhetischen Einordnung im Sinn von § 238 PBG der umstrittenen Dachkonstruktion.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG; BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 und 3.3, mit

Hinweisen).

Entsprechend ist auch die Kosten- und

Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es

erscheint auch hier gerechtfertigt, die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen.

Angesichts des Verfahrensausgangs steht den

Beschwerdeführerinnen im Verfahren VB.2015.00382 und im Verfahren VB.2015.00383

für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren jeweils eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 5'000.- bzw. Fr. 4'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1

zu (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die Verfahren VB.2015.00382 und VB.2015.00383

werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom

19.

Mai 2015 und der Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 22. September

2014.

werden aufgehoben.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 8'290.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 480.-- Zustellkosten,

Fr. 8'480.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

6.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren

VB.2015.00382 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 5'000.- und der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren

VB.2015.00383 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14

einzureichen.

8.

Mitteilung an …