VB.2015.00391

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00391

21. Januar 2016Deutsch12 min

(URT.2016.17814)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 15. April 2014 verweigerte die

Bausektion der Stadt Zürich der A AG die Bewilligung für die Errichtung

eines Attikageschosses auf dem Gebäude F-Strasse 01 bzw. G-Strasse 02

in Zürich, Grundstück Kat.-Nr. 03 (vormals 04 und 05).

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die A AG am 26. Mai 2014 an

das Baurekursgericht. Dieses wies mit Entscheid vom 22. Mai 2015 das

Rechtsmittel ab.

III.

Am 25. Juni 2015 führte die A AG Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1. Es sei der Entscheid […] des Baurekursgerichts des Kantons

Zürich vom 22. Mai 2015 aufzuheben.

2.

Es sei das dem Bauentscheid […] vom 15. April 2014 der Stadt

Zürich zu Grunde liegende Baugesuch gutzuheissen und das Bauvorhaben zu

bewilligen.

3.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin 1

[vorliegend Beschwerdegegnerin]."

Das Baurekursgericht des Kantons Zürich beantragte am

3.

Juli 2015 die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss und dem

Antrag auf Zusprache von Parteientschädigungen liessen sich am 26. und am

28.

August 2015 die Bausektion der Stadt Zürich sowie C, D und E

vernehmen. Am 30. September 2015 reichte die A AG eine Vernehmlassung

dazu ein. Am 4. Oktober 2015 ersuchten C, D und E um Abschreibung des

Verfahrens zufolge Gegenstandslosigkeit. Am 13., 14. und 28. Oktober 2015

reichten die A AG und die Bausektion der Stadt Zürich Stellungnahmen dazu

ein. Eine weitere Vernehmlassung von C, D und E datiert vom 2. November

2015.

Dazu liess sich am 9. November 2015 die A AG vernehmen. Die

Bausektion der Stadt Zürich verzichtete am 16. November 2015 auf eine

Vernehmlassung. Eine weitere Stellungnahme von C, D und E datiert vom

23.

November 2015, zu dieser äusserte sich am 4. Dezember 2015 die A AG;

demgegenüber verzichtete die Bausektion am 8. Dezember 2015 auf eine

Vernehmlassung. Dazu nahmen C, D sowie E am 18. Dezember 2015 Stellung.

Eine weitere Eingabe der A AG datiert vom 23. Dezember 2015. Am

4.

Januar 2016 verzichteten C, D sowie E auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführerin ist

Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 03 (vormals 04 und 05). Auf diesem Grundstück stehen zwei aneinander gebaute

und mit einem Flachdach überdeckte Bürogebäude aus den 1970er-Jahren. Die

Bauherrschaft möchte diesen Gebäudekomplex zu Wohnzwecken umnutzen. Dazu soll

die Baute um ein Attikageschoss aufgestockt werden. Dieses Bauprojekt war

bereits früher Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens: Mit Urteil vom 24. Oktober

2013.

hielt das Verwaltungsgericht Folgendes fest: Entgegen der lokalen

Baubewilligungsbehörde könne gestützt auf § 357 Abs. 1 Satz 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine

Aufstockung erfolgen. Indessen müsse die Baubewilligungsbehörde abklären, ob in

Anwendung von § 220 PBG oder Art. 24e der Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991/20. August 2014 (BZO) eine

solche Aufstockung möglich sei (VB.2013.00467 E. 5.4). In der Folge prüfte

die lokale Baubewilligungsbehörde das Vorhaben am 15. April 2014 erneut

unter Berücksichtigung der vorgenannten beiden Bestimmungen. Es gelangte dabei

zum Schluss, dass weder Art. 24e BZO noch § 220 PBG eine

Bewilligungsgrundlage für das geplante Attikageschoss bilden würde. Dagegen

rekurrierte die Bauherrschaft erfolglos an die Vorinstanz.

2.

2.1

Die

Mitbeteiligten machen zunächst geltend, das vorliegende Verfahren sei gegenstandslos

geworden, weshalb darauf nicht einzutreten sei. Sie begründen diese Auffassung

wie folgt: Die ursprüngliche Baubewilligung (Bauentscheid [BE] 1474/12 vom

2.

Oktober 2012) sei bezüglich des Attikageschosses vom Verwaltungsgericht

mit Urteil vom 24. Oktober 2013 (VB.2013.00467) aufgehoben worden. In der

Folge habe die Bauherrschaft neben dem im vorliegenden Verfahren zu

beurteilenden Projekt mit Attikageschoss (BE 603/14 vom 15. April

2014) auch ein Projekt ohne Attikageschoss (BE 465/15 vom 1. April

2014) bei der lokalen Baubewilligungsbehörde eingegeben. Dieses Projekt BE

465/15 sei bewilligt worden und mittlerweile in Rechtskraft erwachsen. BE

465/15 verpflichte die Bauherrschaft dazu, vor Baubeginn der

Baubewilligungsbehörde zu melden, welches Bauvorhaben ausgeführt werden solle

(entweder BE 1474/12 oder BE 465/15). Da nun aber BE 1474/12 genauso wie BE 603/14

noch nicht rechtskräftig geworden sei, komme als Grundlage für den Baubeginn

einzig BE 465/15 infrage. Indem die Bauherrschaft das Projekt

BE 465/15, welches kein Attikageschoss vorsehe, realisiere, habe sie sich

gegen eine solche Aufbaute entschieden. Damit sei das vorliegende Verfahren

gegenstandslos geworden.

2.2

Eine

Bauherrschaft darf mehrere alternative Baugesuche einreichen und sich erst nach

deren Bewilligung für das eine oder andere Projekt entscheiden. Weiter ist es

zulässig, ein Bauvorhaben in Teilgesuche aufzuteilen, um so einen Teil

vorzeitig auszuführen oder um den "rekursträchtigen" vom

unbestrittenen Teil abzutrennen. Hierfür muss das Vorhaben sachlich und

konstruktiv teilbar sein (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 279).

2.3

Die

Baubewilligung BE 1474/12 ist teilweise in Rechtskraft erwachsen: Einzig

über die Bewilligungsfähigkeit des zusätzlichen Dachgeschosses wurde bis anhin

noch nicht endgültig entschieden. Ebenfalls rechtskräftig ist die

Baubewilligung BE 465/15, welche ganz auf ein solches Dachgeschoss

verzichtet. Aufgrund dieser beiden rechtskräftigen Baubewilligungen darf die

Beschwerdeführerin das Bürogebäude bereits jetzt in ein Wohnhaus umbauen.

Lediglich das Dachgeschoss darf sie nicht realisieren, mangelt es doch hierfür

an einer in diesem Punkt rechtskräftigen Bewilligung.

2.4

Wie oben

dargelegt, ist ein vorzeitiger Baubeginn bloss dann unzulässig, wenn das

bewilligte und das (noch) nicht bewilligte Teilprojekt konstruktiv derart eng

ineinander verzahnt sind, dass sich die beiden Projekte nicht getrennt

voneinander realisieren lassen. Vorliegend macht keine Partei eine solche

bautechnische Abhängigkeit zwischen dem Dachgeschoss und dem Rest des

Bauvorhabens geltend. Ein solcher Zusammenhang ist auch aus den Akten nicht

ersichtlich. Die Projekte mit und ohne Dachgeschoss schliessen sich somit nicht

gegenseitig aus; vielmehr sind sie – bis auf das Dachgeschoss – weitestgehend

identisch. Auch nach Baubeginn des dachgeschosslosen Projektes BE 465/15

könnte mithin das strittige Dachgeschoss noch realisiert werden. Der Entscheid

für oder gegen das Dachgeschoss muss nicht notwendigerweise bereits vor

Baubeginn gefällt werden. Vielmehr durfte die Bauherrschaft diesen Entscheid

bis zu einem späteren Baustadium aufschieben. An dieser Tatsache vermag –

entgegen den Mitbeteiligten – auch Disp.-Ziff. I./1 von BE 465/15

nichts zu ändern. Diese Bestimmung hält die Bauherrschaft bloss dazu an, der

Baubewilligungsbehörde vor Baubeginn mitzuteilen, ob sie BE 1474/12 oder

BE 465/15 realisieren wolle. Die Bauherrschaft sicherte der Baubewilligungsbehörde

am 11. Mai 2015 schriftlich zu, dass sie den Bau bis auf Weiteres

ausschliesslich nach den Vorgaben von BE 465/15 verwirklichen werde. Damit befolgte

sie die Mitteilungspflicht von Disp.-Ziff. I./1, was von der

Baubewilligungsbehörde denn auch so akzeptiert wurde. Abgesehen davon kann

Disp.-Ziff. I./1 keine Verpflichtung entnommen werden, sich bereits vor

Baubeginn endgültig für oder gegen das Dachgeschoss zu entscheiden. Selbst wenn

diese Bestimmung eine solche Anordnung enthielte, wäre sie baurechtlich ohnehin

bloss von beschränkter Tragweite: Eine Baubewilligung erwächst nicht dergestalt

in materielle Rechtskraft, dass sie jegliche spätere Modifikationen des Bauvorhabens

ausschlösse. Vielmehr können Projektänderungsgesuche auch noch nach Baubeginn

eingereicht und bewilligt werden (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 279). Im Entscheid

der Bauherrschaft für das Projekt BE 465/15 kann somit weder ein expliziter

noch ein impliziter Verzicht auf ein Dachgeschoss erblickt werden. Entsprechend

ist das vorliegende Verfahren auch nicht gegenstandslos geworden.

3.

3.1

Die

Bauherrschaft begründet die Zulässigkeit der Dachgeschossaufstockung wie folgt:

Zu den gebietstypischen Strukturmerkmalen im Sinn von Art. 24e BZO

zählten nicht nur die Traufhöhe oder die Dachform. Vielmehr umfassten diese

Strukturmerkmale auch Solitärbauten, welche – wie das Standortgebäude – ein

bestimmtes Quartier seit Jahrzehnten prägten. Art. 24e BZO sei

nämlich nicht primär für Bauten vorgesehen, welche ohnehin schon dem in

Art. 24f BZO umschriebenen Gebietscharakter entsprächen. Hier bestehe

kein Bedürfnis, von den Grundmassen abzuweisen. Vielmehr sei

Art. 24e BZO vornehmlich bei jenen Bauten anzuwenden, die dem

Gebietscharakter nicht entsprechen, ihr Umfeld aber dennoch in städtebaulicher

Hinsicht prägen würden. In diesem Zusammenhang sei nämlich zu beachten, dass

weder der Gebietscharakter gemäss Art. 24f BZO noch die

gebietstypischen Strukturmerkmale nach Art. 24e BZO auf die in einem

bestimmten Gebiet dominierende Bauweise beschränkt sei. Das Quartierbild sei

vorliegend nicht nur von zusammenhängenden Hofrandbebauungen, sondern auch von

schlicht gestalteten, voluminösen und markanten Eckbauten geprägt. Solche

Solitäre seien mit all ihren Besonderheiten innerhalb des vorwiegend mit

Gründerzeitbauten bestückten Gebiets für sich selbst gebietstypisch. Mit dem

geplanten Umbau werde der Solitär aufgewertet und sein Erscheinungsbild

entscheidend verbessert. Der geplante Dachaufbau unterstütze nicht nur die Proportionen

des Standortgebäudes, sondern schaffe sowohl zur gegenüberliegenden Liegenschaft

ein schlüssiges Visavis, als auch zur Strassenecke F-Strasse/G-Strasse einen

lokalen Höhepunkt, wie er für das Quartier an Kreuzungen typisch sei. Das

vorliegende Bauprojekt mit einer massvollen Aufstockung in Leichtbauweise wirke

weit stimmiger als das beinahe amputiert wirkende Alternativprojekt ohne

Dachgeschoss.

3.2

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 03 liegt in der Quartiererhaltungszone QI5b. Die

Bauordnung der Stadt Zürich regelt die Quartiererhaltungszonen im Titel Ebis.

Dieser Titel ist unterteilt in "Allgemeine Vorschriften"

(Art. 24b–24e BZO) sowie Vorschriften zur "Quartiererhaltungszone I"

(Art. 24f–24i BZO) und zur "Quartiererhaltungszone II"

(Art. 24k–24m BZO). Der im vorliegenden Zusammenhang massgebliche

Art. 24e BZO "Abweichung von Grundmassen" lautet wie folgt:

" Zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie der Traufhöhe

oder der Dachform und im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes können Abweichungen

von der Geschosszahl der Gebäude- und der Firsthöhe der hofseitigen

Baubegrenzung und der Längenbeschränkung von Dachaufbauten bewilligt oder

angeordnet werden."

Was in der Quartiererhaltungszone I als

gebietstypisch bzw. -charakteristisch zu gelten hat, wird in

Art. 24f BZO näher umschrieben:

" 1 Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine die

Strassen beidseits begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher

Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten

Strassenräumen und Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Der

rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind unterschiedlich dicht bebaut oder

grossflächig frei gehalten.

2.

Die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion weisen

überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und

Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden sind meist einfacher

gestaltet."

3.3

Der

strittige Gebäudekomplex stammt aus den 1970er-Jahren. Damit ist er um mehrere

Jahrzehnte jünger als die in Art. 24f Abs. 1 BZO als

gebietstypisch statuierten Gebäuden aus dem späten 19. und frühen

20.

Jahrhundert. Auch optisch hebt er sich deutlich von seiner Umgebung

ab: Wie die Beschwerdeführenden selbst darlegen, weist die Baute einen

"architektonisch anspruchslosen, massiven Baukörper" auf.

Demgegenüber finden sich an den benachbarten Gründerzeitbauten – ebenfalls so

die Beschwerdeführenden – "aufwändig gestaltete Fassaden aus Sichtbackstein,

Naturstein und Verputz mit dekorativen Fenstereinfassungen,

Horizontalgliederungen durch Gurtbänder, Balkonen aus Gusseisen, Erkern,

aufwändigen Giebelschmuck, Mansardendächern mit Lukarnen und Dachzinnen".

Angesichts dieses grossen Kontrasts zu den quartierüblichen Gebäuden bildet das

Standortgebäude einen städtebaulichen Solitär; darüber sind sich denn auch alle

Parteien einig. Eine solche Solitärstellung vermag nur schon aus

sprachlogischen Gründen keine Quartiertypizität im Sinn von Art. 24e BZO

zu begründen. Zweifellos prägt das Gebäude aufgrund seines Volumens das

Quartier. Dies kann indessen nicht entscheidend sein: Würde man die Quartiertypizität

alleine von der blossen Masse eines Gebäudes abhängig machen, müsste man am

Ende diesen Status sämtlichen grösseren Gebäuden in einem bestimmten Perimeter

zubilligen. Als Folge davon verlöre Art. 24e BZO jegliche Konturen.

Art. 24e BZO spricht ausdrücklich von einer "Wahrung gebietstypischer

Strukturmerkmale". Diese Bestimmung will mithin Neu- und Umbauprojekten an

die vorbestehenden, quartierüblichen Gebäude angleichen. Um dieses Ziel zu

erreichen, sollen Abweichungen von den regulären Gebäudegrundmassen bewilligt

oder angeordnet werden können. Die geplante Dachgeschossaufstockung übernimmt

keines der quartiertypischen Merkmale: Weder beachtet das Projekt die Traufhöhe

noch übernimmt es die verbreitete Mansarddachform oder sonst ein gestalterisches

Element der umliegenden Gebäude aus dem späten 19. bzw. frühen

20.

Jahrhundert. Damit ist die eine der beiden kumulativ ("und")

zu erfüllenden Tatbestandsvoraussetzungen von Art. 24e BZO für die

Bewilligung des geplanten Dachgeschosses nicht erfüllt. Entsprechend kann

offenbleiben, ob das zweite Tatbestandsmerkmal, nämlich das bessere

Erscheinungsbild, gegeben ist.

4.

4.1

Schliesslich

macht die Bauherrschaft geltend, die Baubewilligungsbehörde sei zur Wahrung der

öffentlichen Interessen verpflichtet. Zu diesen Interessen gehörten unter anderem

auch die zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens sowie die geordnete

Besiedlung des Landes. Entsprechend dem sogenannten Konzentrationsprinzip stehe

die Siedlungsverdichtung im Vordergrund; darunter sei eine erhöhte Ausnützung

des Bodens im mehrheitlich überbauten Gebiet zu verstehen. Die Verweigerung der

Aufstockung widerspreche diesem öffentlichen Interesse.

4.2

Die

Beschwerdeführer betont zu Recht die hohe Bedeutung der sogenannten "Siedlungsentwicklung

nach innen" im Sinn von Art. 1 Abs. 2 lit. abis des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979. Allerdings bildet diese Bestimmung

keine Grundlage, um losgelöst von den kommunalen und kantonalen Baubestimmungen

eine beliebige Grundstücksausnutzung zu ermöglichen.

5.

Dass die Dachaufbaute aufgrund einer Ausnahmebewilligung

im Sinn von § 220 PBG errichtet werden kann, wird im vorliegenden

Verfahren – zu Recht – von keiner Seite mehr geltend gemacht.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihr nicht zu;

hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss den Mitbeteiligten

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die Beschwerdeführerin

ist zu verpflichten, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von je

Fr. 800.- (insgesamt Fr. 2'400.-) zu bezahlen. Die Baubehörde hat im

Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Zürich etc. 2014, § 17,

N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellkosten,

Fr. 5'350.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung

von je Fr. 800.- (insgesamt Fr. 2'400.-) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …