Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00392

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2015.00392

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. Dezember 2015

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiberin

Daniela Kühne.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

2. Bauausschuss Opfikon,

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 12. August 2014 erteilte der

Bauausschuss Opfikon C und D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines

einseitig angebauten Einfamilienhauses unter Abbruch des bestehenden Gebäudes

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Opfikon.

II.

Hiergegen gelangte A mit Rekurseingabe vom 22. September

2014 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

der Baubewilligung sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 21. Mai

2015 wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 25. Juni 2015 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen

Entscheid und den Beschluss des Bauausschusses Opfikon (Beschwerdegegner 2)

vom 12. August 2014 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, eine

Parteientschädigung sowie die Kosten des Rekurs- und des Verwaltungsgerichtsverfahrens

auf die Gerichtskasse zu nehmen.

Mit Schreiben vom 10. Juli 2015 beantragte das

Baurekursgericht des Kantons Zürich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. C und D sowie der Bauausschuss Opfikon liessen sich nicht

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der direkt an das Baugrundstück

angrenzenden Liegenschaft bereits aufgrund dieser nachbarlichen Beziehung ohne

Weiteres zur Beschwerde gegen den an sein Gebäude stossenden Neubau legitimiert

(§ 338 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom

7. September 1975 [PBG]). Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind

ebenfalls erfüllt.

2.

2.1 Der

Beschwerdeführer macht zunächst geltend, es bestehe ein mit früheren Rechtsvorgängern

der privaten Beschwerdegegner vereinbartes Überbaurecht auf die Bauparzelle der

privaten Beschwerdegegner. Dieser Überbau betreffe die Hälfte eines rund 1,2 m

breiten Ganges mit der Treppe zum Obergeschoss des Gebäudes Vers-Nr. 01.

Zum Überbau gehöre aber auch der Wandabschluss des Gebäudes Vers-Nr. 02

sowie das Dach des Gebäudes Vers.-Nr. 01, soweit es auf das Baugrundstück

ragt. Die Vorinstanz habe zu Unrecht festgehalten, dass das Überbaurecht nicht

existiere. Zutreffend sei lediglich, dass kein Grundbucheintrag und keine

schriftliche Vereinbarung vorlägen.

Aus Art. 674

Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907

(ZGB) ergebe sich des Weiteren, dass selbst bei einem unberechtigten Überbau

dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene

Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau oder das Eigentum am Boden

zugewiesen werden könne, wenn der Verletzte, trotz dem dies für ihn erkennbar

geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch erhebe. Aus der Tatsache, dass die

privaten Beschwerdegegner im Rekursverfahren nicht vorgebracht hätten, dass

gegen den Überbau bei Erstellung der Gebäude oder später Einspruch erhoben

worden sei, gehe somit hervor, dass das Gebäude Vers.Nr. 01 samt dem

Überbau nun im Sinn von Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB im Eigentum des

Beschwerdeführers stehe.

2.2 Im Bereich

des Baurechts ist der öffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wählen, wenn

Normen des öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines

Falles stehen. Die Wahrung anderer Ansprüche richtet sich hingegen nach dem

Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 PBG; vgl. auch Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 1 N. 38).

Es können sich jedoch im Zusammenhang mit

Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. Dafür hat die

Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt:

Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens

nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften

zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung

sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (Plüss, § 1 N. 39).

Baupolizeilich relevant war laut Verwaltungsgericht etwa die zivilrechtliche

Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks

mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei (VGr,

27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt

nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbaurechts als

zulässig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2).

Verwaltungsbehörden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung

von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines

zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als

zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein

unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181,

E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, § 1 N. 40). In den hier

dargestellten Fällen ging es jeweils darum, dass sich die Bauherrschaft zur

Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte, namentlich Dienstbarkeiten

zugunsten ihres Grundstücks, berief.

Anders ist die Rechtslage, wenn von dritter Seite, etwa

von Nachbarn, geltend gemacht wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche

Hindernisse, namentlich in Form von Dienstbarkeiten, entgegenstehen. In diesen

Fällen muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. So hat

das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die Erteilung einer Baubewilligung

unabhängig von allfälligen dem Bauprojekt entgegenstehenden zivilrechtlichen

Dienstbarkeiten erfolgt (VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154,

E. 2.1). Ob das private Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten einer

Nachbarparzelle durch einen Parkplatz unzulässig beeinträchtigt wird, ist nicht

Gegenstand

des verwaltungsrechtlichen Verfahrens; geprüft wurde deshalb bloss,

ob das Nachbargrundstück trotz dem projektierten Parkplatz im Sinn von

§ 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 PBG genügend zugänglich blieb

und ob die Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben

war (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050, E. 6.3 und 6.4).

2.3 Der

Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Kat.-Nr. 03, in der Kernzone

Opfikon, G-Strasse 04, das unmittelbar an die Baugrundstücke Kat.-Nr. 05,

ebenfalls in der Kernzone Opfikon, anstösst. Der bestehende Gebäudekomplex der

beiden privaten Parteien enthält das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers und

den Schopf der privaten Beschwerdegegner. Die Parzellengrenze verläuft in der

Mitte eines rund 1,2 m breiten Ganges, welcher auch eine Treppe in das

Obergeschoss des Beschwerdeführers aufweist. Geplant ist, auf dem heute mit

einem Schopf überstellten Baugrundstück der privaten Beschwerdegegner anstatt

des Schopfes einen Ersatzbau mit einem Untergeschoss, einem Vollgeschoss und

einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach zu errichten. Dieses neue Einfamilienhaus

orientiert sich als Grenzbaute an der Parzellengrenze und steht wie das

nordwestlich angebaute des Beschwerdeführers mit der Giebelseite zur G-Strasse.

2.4 Die

Vorinstanz ging erstens davon aus, dass keine Dienstbarkeit in Form eines Näherbaurechts

bestehe, welche den Gang bzw. die Treppe ins Obergeschoss des Beschwerdeführers

sichere. Die privaten Beschwerdegegner machten im Rekursverfahren geltend, ihnen

sei dieses angebliche Überbaurecht nicht bekannt. Der Beschwerdeführer

beanstandet nun zwar, ein Überbaurecht existiere, räumt aber selbst ein, dass

kein Grundbucheintrag und keine schriftliche Vereinbarung vorliegen, und kann

auch keine weiteren Beweise zur Existenz der Dienstbarkeit beibringen. Unter

diesen Umständen ist grundsätzlich nicht von einer existierenden Dienstbarkeit

auszugehen, welche das Verwaltungsgericht allenfalls berücksichtigen müsste.

Des Weiteren wäre –

selbst bei Existenz einer Dienstbarkeit in Form eines Näherbaurechts – ohne

vorliegende schriftliche Vereinbarung der Inhalt derselben vollkommen unklar. Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss

Art. 738 ZGB zunächst nach Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter

Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem

Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt

nach der Art, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben

ausgeübt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2). Da weder aus

einem Grundbucheintrag noch aus einem Erwerbsgrund der Inhalt einer allfälligen

Dienstbarkeit evident ist, wäre diese Frage bei der Zurückhaltung,

welche sich das Verwaltungsgericht in solchen Fragen auferlegt, ohnehin von

Zivilgerichten zu klären (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181,

E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, § 1 N. 40).

Vor allem aber ist

festzuhalten, dass im Streit hier eine allfällige Dienstbarkeit liegen würde,

die dem Bauprojekt allenfalls entgegenstehen könnte. Die Erteilung einer

Baubewilligung erfolgt – wie gesehen (E. 3.2.2) unabhängig von einer solchen,

dem Bauprojekt allenfalls entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeit. In

diesen Fällen muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen

werden (vgl. VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Möchte

der Beschwerdeführer die Treppe in sein Erdgeschoss gestützt auf eine allfällige

Dienstbarkeit erhalten, so steht ihm der Weg ans Zivilgericht offen (vgl.

ähnlich VGr, 27. März 2015, VB.2014.00565, E. 3.1.2 und 4.2).

2.5 Was die

Ausführungen des Beschwerdeführers zu Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB

betrifft, so ergibt sich auch hieraus nichts zu seinen Gunsten. Ist nach Art. 674

Abs. 3 ZGB ein Überbau unberechtigt, und erhebt der Verletzte, trotzdem

dies für ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch, so kann, wenn

es die Umstände rechtfertigen, dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben

befindet, gegen angemessene Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau

oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden.

Auch diese Frage ist,

da sie dem Bauprojekt von nachbarlicher Seite allenfalls entgegensteht

Sachverhalt

und ihre Beantwortung nicht evident ist, im Sinn der obigen Erwägungen durch

die Zivilgerichtsbarkeit zu klären; insbesondere, zu welchem Zeitpunkt die

allfällige Rechtswidrigkeit des Überbaus für die privaten Beschwerdegegner –

als Rechtsnachgänger – erkennbar sein musste, ob der Beschwerdeführer sich in

gutem Glauben befand und ob es die Umstände rechtfertigen würden, im konkreten

Fall dem Beschwerdeführer das dingliche Recht am Überbau zuzuweisen.

3.

3.1 Weiter

beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Neubauvorschriften gemäss Art. 5

Abs. 12 BZO nicht eingehalten seien, da weder die minimale

Gebäudelänge von 15 m, noch die minimale Gebäudebreite von 9 m

eingehalten, sondern jeweils erheblich unterschritten würden. Dass Art. 5

Abs. 12 BZO gemäss Ansicht der Vorinstanz aufgrund der Mantellinien nicht

zur Anwendung komme, sei nicht nachvollziehbar.

3.2 Nach Art. 5

Abs. 1 BZO legt der Kernzonenplan fest, wie die einzelnen Grundstücke in

der Kernzone Opfikon, welcher das Baugrundstück zugewiesen ist, überbaut werden

können. Im Kernzonenplan sind Mantellinien ausgeschieden, innerhalb derer Neu-

und Ersatzbauten anzuordnen sind (Abs. 3). Bestehende Hauptbauten, welche

wie der abzubrechende Schopf nicht zur Kategorie A gehören, dürfen unter

Beibehaltung des bisherigen Profils umgebaut oder durch Neubauten gemäss

Kernzonenplan ersetzt werden (Abs. 7). Neubauten dürfen nur innerhalb der

in den Kernzonenplänen eingetragenen Mantellinien erstellt werden.

3.3 Das

geplante Einfamilienhaus, welches sich in der Kernzone Opfikon befinden würde,

hält sich an diese Vorgaben. Das Bauprojekt stimmt mit dem Profil des

bisherigen Gebäudes überein. Im Grundriss sind des Weiteren Mantellinien

definiert, an welche sich die Bauherrschaft bei Neubauten zu halten hat. Daraus

ergibt sich insgesamt, dass Art. 5 Abs. 12 BZO im vorliegenden Fall

nicht zur Anwendung gelangen kann. Bei den festgesetzten Mantellinien mit einer

Gebäudelänge von 9 m und einer Gebäudebreite von 6 m können keine

Gebäude mit einer Länge von 15 m und einer Breite von 9 m gebaut

werden. Dadurch würden im Falle der Gebäudelänge sogar die Grundstücksgrenzen

und insgesamt die Mantellinien überschritten. Das rund 9 m lange und 6 m

breite Gebäude ist daher bauordnungskonform.

Dem Argument des

Beschwerdeführers, es müssten auf beiden Grundstücken gleichzeitig Neubauten

erstellt werden, damit die gemäss Art. 5 Abs. 12 BZO vorgeschriebene

Gebäudelänge und -breite eingehalten werden könnten, kann zudem nicht gefolgt

werden. Jedes Grundstück muss einzeln überbaut werden können und es kann nicht

verlangt werden, dass zwei benachbarte Grundeigentümer gemeinsam bauen müssen.

4.

4.1 Der

Beschwerdeführer macht des Weiteren geltend, § 238 Abs. 2 PBG sei

nicht eingehalten, da der geplante Neubau entgegen der Ausführungen der

Vorinstanz das Profil des bisherigen Gebäudes nicht übernehme. Der Neubau werde

vielmehr an die Grenze gesetzt, wobei das Nachbargebäude teilweise abgesägt

würde.

4.2 Nach § 238

Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen

an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende Gesamtwirkung zu

verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten ist,

ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG, welche Bestimmung

auch Ortskerne umfasst (lit. c). In Kernzonen wie im vorliegenden Fall

kommen also erhöhte Anforderungen an die Erscheinung von Bauten zur Anwendung,

so wie dies auch im Programmartikel 3 Abs. 1 der Bauordnung von

Opfikon festgehalten wird.

4.3 Den Gemeinden

steht bei der Anwendung von § 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie

ein gewisser Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen

Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Trotz dieses Ermessensspielraums

der Gemeinden ist die Vorinstanz seit der mit Urteil VB.2013.00468 vom

17. Dezember 2013 eingeleiteten neuen Praxis des Verwaltungsgerichts

allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre gesetzliche

Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine

Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei

der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die

angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den

Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden.

Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme rechtfertigt sich

allerdings keine weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition

der Vorinstanz (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468).

Das Verwaltungsgericht

verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine

Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den

Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat.

Nach voran Gesagtem hat das Verwaltungsgericht zu prüfen,

ob die Vorinstanz im Rahmen der erwähnten Kognitionspraxis die Untersuchung des

Bauentscheids unter gebührender Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe

vornahm.

4.4 Die

Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde sowohl von der

Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerin 2 umfassend geprüft. Ebenso

liegen mehrere Pläne und Fotografien bzw. ein Augenschein vor.

Die Vorinstanz hat

sich mit der Begründung des Beschwerdegegners 2 eingehend auseinandergesetzt.

Demnach steht aus einordnungstechnischen Gesichtspunkten dem streitbetroffenen

neuen Einfamilienhaus nichts entgegen. Wie die Vorinstanz ausführt, ersetzt das

neu geplante Einfamilienhaus einen Holzschopf. Es präsentiert sich als eingeschossige

Baute mit einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach und einem unter dem gewachsenen

Terrain liegenden Untergeschoss. Der Grundriss ist rhomboidförmig mit Seitenlängen

von rund 9 und 6 m. Die Gesamthöhe des Baukörpers beträgt rund 7 m. Das

Projekt stimmt mit dem Profil des bestehenden Gebäudes überein und ist als Grenzbaute

unmittelbar mit dem ebenfalls an der Grenze stehenden Gebäude Vers.-Nr. 01

des Beschwerdeführers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zusammengebaut. Es

übernimmt mit den Holzfassaden sowie mit der Firstrichtung das Erscheinungsbild

des abzubrechenden Gebäudes. Das Nachbargebäude des Beschwerdeführers wird in

diesem Sinn nicht "abgesägt", sondern lediglich sein nicht erwiesenes

Näherbaurecht bzw. sein Überbau eingeschränkt.

Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festhält, schafft

das neue Gebäude auch sonst insgesamt keinen unauflösbaren Widerspruch zum baulichen

Umfeld mit der südwestlich grösseren Neubaute sowie der südöstlich an der H-Strasse

platzierten Baute, sondern fügt sich problemlos in die Kernzone ein. Eine

Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG ist deshalb nicht ersichtlich.

Die Vorinstanz hat sich in diesem Sinn umfassend mit den

Entscheidgründen des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt. Ihre

Ausführungen hinsichtlich § 238 Abs. 2 PBG erweisen sich als

rechtmässig.

5.

5.1 Der

Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, durch einen Teilabriss seines Gebäudes

würden baurechtswidrige Zustände bewirkt. Das Gebäude ohne seitlichen Abschluss

entspräche nicht mehr den Regeln der Baukunde und eine ausreichende Wohnhygiene

wäre nicht mehr gegeben (§ 239 PBG). Der Korridor im Erdgeschoss und der

Aufgang in das Obergeschoss würden zu schmal (§ 305 PBG) und entsprächen

nicht mehr den feuerpolizeilichen Vorschriften. Es wären Ersatzbaumassnahmen

auf dem Grundstück des Beschwerdeführers nötig, eine entsprechende Sicherung

gemäss Art. 3 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom

7. März 2011 (BZO) fehle jedoch.

5.2 Gemäss

§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 a VRG ist es Parteien im

Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht im Grundsatz erlaubt, die

Rechtsbegehren auf neue rechtliche Begründungen zu stützen. Die rechtliche

Begründung bildet nicht Bestandteil des Streitgegenstands (Marco Donatsch in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 52 N. 36).

Abweichend von diesem Grundsatz sollen gemäss ständiger

Praxis vor Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren von den

Verfahrensbeteiligten keine neuen Bauhinderungsgründe geltend gemacht werden

(VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010,

VB.2010.00406, E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). Diese Praxis gilt

allerdings nicht absolut; in gewissen Fällen erscheint es widersprüchlich, dass

das Verwaltungsgericht im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen neue

Bauhinderungsgründe von sich aus berücksichtigen darf, während solche neuen

rechtlichen Vorbringen den Verfahrensbeteiligten nicht gestattet sein sollen.

Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, bleibt für

neue rechtliche Begründungen nur insoweit kein Raum, als sie sich auf neue

tatsächliche Behauptungen stützen, es sei denn, das Vorbringen neuer Tatsachen

sei durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden.

Massgebend für die Berücksichtigung neuer rechtlicher

Vorbringen muss damit sein, ob sie sich auf das Tatsachenfundament des

Rekursentscheids, d. h. den im Rekursverfahren ermittelten

Sachverhalt, beziehen. Ist dies der Fall, besteht für das Verwaltungsgericht

keine gesetzliche Grundlage, im Beschwerdeverfahren keine neuen Bauhinderungsgründe

zuzulassen (vgl. auch VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 3.3 und

3.4; 13. Februar 2002, VB.2001.00267, E. 3.c; Donatsch, § 52

N. 43).

5.3 Bei den

vom Beschwerdeführer vorgebrachten rechtlichen Bestimmungen § 239, § 305

PBG und Art. 3 Abs. 3 BZO (in diesem Zusammenhang) handelt es sich um

rechtliche Argumente, welche er im Rekursverfahren nicht erhoben hatte. Diese neuen Vorbringen stützen sich im Grossen und Ganzen

auf den vor der Vorinstanz ermittelten Sachverhalt. Der Vorinstanz lag ein

grosser Teil derselben Akten wie dem Verwaltungsgericht vor, insbesondere die

Baupläne des neuen Einfamilienhauses. Gestützt auf diese Aktenlage und Umstände

thematisierte die Vorinstanz die Vorgeschichte des angefochtenen Entscheids,

die Thematik der zivilrechtlichen Dienstbarkeit, der genügenden Einordnung nach

§ 238 Abs. 2 PBG, sowie weitere Einzelfragen in Bezug auf das

geplante Einfamilienhaus, insbesondere in Bezug auf genügende Gebäudelänge und

-breite. Die oben genannten Vorbringen des Beschwerdeführers vor dem

Verwaltungsgericht stützen sich auf diesen der Vorinstanz bekannten

Sachverhalt, Akten und Pläne. Das Verwaltungsgericht ist deshalb befugt,

die neuen rechtlichen Vorbringen des Beschwerdeführers zu berücksichtigen.

5.4 Gebäudeabbrüche

in Kernzonen sind generell bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. c

PBG). Erteilt eine Behörde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hört

ihre Prüfungszuständigkeit nicht an der Grundstücksgrenze auf. Sie muss

insbesondere Nebenbestimmungen bzw. Auflagen in Bezug auf

Denkmalschutzmassnahmen oder zur Beseitigung von Abbruchmaterial erteilen

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

Band 1, 5. A., Zürich 2011, S. 262).

Im vorliegenden Fall hat die Behörde mit der Baubewilligung

zwar Nebenbestimmungen erlassen, insbesondere auch hinsichtlich der vom

Beschwerdeführer beanstandeten feuerpolizeilichen Gesichtspunkte in Bezug auf

sein Grundstück. Unter den gesamten Gesichtspunkten des Einzelfalls erscheint

diese Auflage jedoch als nicht ausreichend, um baurechtswidrige Zustände mit

Sicherheit zu vermeiden. So kann es insbesondere nicht sein, dass das Gebäude

des Beschwerdeführers durch den Abbruch des Schopfs der privaten

Beschwerdegegnerschaft auf einmal ohne seitlichen Abschluss dasteht.

Vor Baufreigabe ist deshalb sicherzustellen, dass der

Beschwerdeführer nicht im Sinn von § 239 PBG mit unzumutbaren

Wohnverhältnissen konfrontiert ist. Dem Beschwerdeführer ist deshalb

beizupflichten, als dass der Beschwerdegegner 2 vor Baufreigabe die

baurechtliche Situation auf dem Grundstück des Beschwerdeführers abzuklären

hat. Er hat vor Baufreigabe eine Nebenstimmung zur Vermeidung von

baurechtswidrigen Zuständen auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch den

Abbruch des Holzschopfs zu erlassen, vor allem unter feuerpolizeilichen

Gesichtspunkten und mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des

Beschwerdeführers. Hierfür sind des Weiteren durch den Beschwerdegegner 2

die noch fehlenden Pläne beizuziehen, insbesondere Grundriss- und Katasterpläne

des Grundstücks des Beschwerdeführers.

Obige Ausführungen verlangen jedoch nicht zwingend

Massnahmen zur Sicherung des Zugangs des Beschwerdeführers zu seinem

Obergeschoss, sondern lediglich, dass die feuerpolizeiliche und baurechtliche

Sicherheit auf dem Grundstück des Beschwerdeführers gewährleistet sein muss.

Die Angelegenheit ist somit in teilweiser Gutheissung der

Beschwerde im Sinn oben genannter Erwägungen an den Beschwerdegegner 2

zurückzuweisen. Bezüglich der übrigen Rügen des Beschwerdeführers ist sie

abzuweisen.

6.

Nach dem Unterliegerprinzip hat der Beschwerdeführer zwei

Drittel der Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, da er mit dem

Hauptteil seiner Rügen nicht durchdringt. Des Weiteren ist die festgestellte

ungenügende Nebenbestimmung weder der privaten Beschwerdegegnerschaft noch der

Vorinstanz im Sinn von § 13 Abs. 2 VRG kostenmässig anzulasten. Der

Beschwerdegegner 2 hat deshalb nach dem Verursacherprinzip einen Drittel

der Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht dem

Beschwerdeführer angesichts seines überwiegenden Unterliegens nicht zu

(§ 17 VRG).

Die Kosten des Rekursverfahrens sind so aufzuteilen, dass

der Beschwerdeführer ebenfalls zwei Drittel und der Beschwerdegegner 2

einen Drittel von insgesamt Fr. 5'150.- zu tragen haben.

7.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich teilweise um einen

Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid

qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93

Abs. 1 BGG weiterziehen lässt. Rückweisungsentscheide

sind nur dann ausnahmsweise als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren

Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum

mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des

höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 19a N. 65).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur Vervollständigung

der Baubewilligung vom 12. August 2014 an den Bauausschuss Opfikon zurückgewiesen.

Dieser wird verpflichtet, eine Nebenbestimmung dahingehend zu erlassen, dass

auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch den Abbruch keine baurechtswidrigen

Zustände entstehen, insbesondere unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten und

mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des Beschwerdeführers.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

Erwägungen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 4'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 5'150.-) und die Kosten des

Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer zu 2/3 und dem

Beschwerdegegner 2 zu 1/3 auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde

in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …