VB.2015.00393

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00393

21. Januar 2016Deutsch12 min

(URT.2016.17815)

Sachverhalt

Mit Verfügung vom 17. Dezember 2014 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf C

und D die Baubewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Regensdorf.

Erwägungen

II.

Der dagegen von A beim Baurekursgericht

erhobene Rekurs wurde mit Entscheid vom 21. Mai

2015.

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

Am 25. Juni

2015.

erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte, den Entscheid

vom 21. Mai 2015 aufzuheben und die

Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

von C und D und des Bauvorstands Regensdorf.

Am 2. Juli

2015.

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen Abweisung der

Beschwerde. Mit Eingabe vom 21. August 2015

beantragten der Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf sowie mit Eingabe vom 25. August 2015 C und D die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten von A. C und D ersuchten zudem um

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Mit Eingabe vom 10. September 2015 hielten A und mit Eingabe vom 21. September

2015.

C und D an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts

zuständig.

Das Grundstück des

Beschwerdeführers (Kat.-Nr. 04) grenzt an die Nachbarparzellen des

streitbetroffenen Grundstücks an. Aufgrund der Sicht auf das Baugrundstück

besteht eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung, welche die

Legitimation im Sinn von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) zu begründen

vermag (vgl. Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc., § 21

N. 53 ff.).

Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der Beschwerdeführer führt zunächst aus,

die in der Rechtsschrift vom 10. März 2015

vorgebrachten Rügen zur Baumasse seien nicht verspätet erhoben worden.

2.1

Das Baurekursgericht hielt dazu in E. 2.3 des vorinstanzlichen Entscheids fest, der Beschwerdeführer habe

innert der Rekursfrist ausschliesslich beanstandet, das Bauvorhaben ordne sich nicht genügend in die bauliche Umgebung ein. Zwar

enthalte die Rekursschrift den Begriff "Ausnützungsübertragung". Die betreffende Verwendung dieses Fachbegriffs erfolge allerdings

ausschliesslich in Zusammenhang mit der gerügten Einordnung des Bauvorhabens.

Dabei habe der Beschwerdeführer geltend gemacht, dass das aus seiner Sicht zu

grosse Volumen des geplanten Wohnhauses nur durch die vorgesehene Ausnützungsübertragung

zustande gekommen sei. Der Beschwerdeführer habe in der Rekursschrift indes

weder die Zulässigkeit dieser Übertragung als solche noch ihr vorgesehenes

Ausmass beanstandet. Daraus folge, dass die Rekursbegründung nach Ablauf der

Rekursfrist insoweit ergänzt und erweitert worden sei, als der Beschwerdeführer

in der Rechtsschrift vom 10. März 2015 erstmals

die Überschreitung der Baumasse und die unzulässige Behebung dieses Mangels

mittels Nebenbestimmungen gerügt habe. Nach Ablauf der Rekursfrist vorgenommene

Rechtshandlungen würden jedoch grundsätzlich keine Rechtswirkungen entfalten,

was auch für eine Ergänzung

der Rekursbegründung gelte. Entsprechend sei auf den

Rekurs insoweit nicht einzutreten.

2.2

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 VRG muss die Rekursschrift einen Antrag und eine Begründung enthalten.

Nach Ablauf der Rekursfrist dürfen dieser Antrag und die Begründung – mit

Ausnahme des Vorbringens von Revisionsgründen im Sinn von § 86a VRG – nicht mehr erweitert werden (vgl. dazu Alain Griffel, Kommentar

VRG, § 23 N. 23). Rechtliche Ausführungen sind aufgrund

des Grundsatzes der Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht notwendig (§ 7 Abs. 4 Satz 2 VRG). Sie bilden nicht Bestandteil des

Streitgegenstands (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 36), wobei jedoch das Baurekursgericht bzw. das Verwaltungsgericht nicht von sich aus

nach allen erdenklichen Rechtsfehlern zu forschen haben (VGr, 2. September 2009, VB.2009.00083, E. 7.4).

Eine Einschränkung für

das Vorbringen neuer tatsächlicher Behauptungen – wie dies in § 52 Abs. 2 VRG für den Fall vorgesehen ist, dass

das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet – besteht

vor Baurekursgericht nicht (vgl. zum Ganzen auch VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00649, E. 3.2).

2.3

In der Rekursschrift hielt der Beschwerdeführer unter anderem fest, das geplante

Mehrfamilienhaus trete zu voluminös bzw. massig in Erscheinung. Weiter rügte er

ein optisches Unbehagen des übergrossen "4-geschossigen" Baukörpers und führte

aus, dass eine Absenkung des Gebäudevolumens sicher eine bessere Einordnung

bringen würde. Schliesslich wurde vom Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass

durch die Ausnützungsübertragung ein so grosses Volumen überhaupt möglich

werde. Damit stellt der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführer neben der Rüge der Einordnung in der Sache auch die Einhaltung der

Baumassenziffer infrage. Insbesondere hätte z. B. die von ihm geltend

gemachte Absenkung des Gebäudevolumens auch eine tiefere Baumassenziffer zur

Folge. Der Beschwerdeführer hat somit seine Rekursgründe bereits in der

Rekursschrift genannt. Gerade bei juristischen Laien sind keine hohen

Anforderungen an die Begründung zu stellen. Es genügt, wenn diese sachbezogen

erfolgt und im Ansatz erkennen lässt, in welchen Punkten der beanstandete

Entscheid angefochten wird (vgl. dazu Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 17, mit weiteren Hinweisen).

Das Baurekursgericht hätte somit prüfen müssen, ob die Baumassenziffer durch

das vorliegende Projekt überschritten und eine allfällige Behebung eines

solchen Mangels mittels Nebenbestimmung zulässig ist.

3.

Damit bleibt zu prüfen, ob mit dem

streitbetroffenen Bauvorhaben die Baumassenziffer eingehalten wird und eine

allfällige Überschreitung nebenbestimmungsweise behoben werden kann.

3.1

Die Baumassenziffer beträgt in der Zone W 1.5 gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung maximal 1,5 m3/m2.

Bei einer massgeblichen Fläche der Bauparzelle von 765 m2 ist für Hauptgebäude eine Baumasse von 1'147,5 m3 zulässig. Die

Bauherrschaft geht aufgrund ihrer Berechnung in der Baueingabe von einer

Baumasse von 1'291,41 m3

aus und beabsichtigt die fehlenden Baumasse durch Ausnützungsübertragungen

auszugleichen.

3.2

In der Baubewilligung vom 17. August 2014 wird in E. 6

festgehalten, dass für Besondere Gebäude eine Baumasse von 82,49 m3 ausgewiesen würde. Die zur Verfügung stehende Reserve

resultiere teilweise aus einer falschen Betrachtungsweise (seitliche "Schöpfe" seien keine Besonderen

Gebäude), weshalb die tatsächliche Reserve für Hauptgebäude kleiner sei als im

Projekt angegeben. Die Berechnungen in der vorliegenden Baueingabe seien

ebenfalls nicht korrekt. Die Kellerräume im EG und OG sowie der Abstellraum

(Schopf) im OG seien keine Besonderen Gebäude im Sinn von § 273 PBG und deshalb an die Baumasse für Hauptgebäude anzurechnen.

Dadurch werde nicht nur die zulässige Baumasse – trotz der beabsichtigten

Ausnützungsübertragungen – um ca. 83 m3 überschritten,

sondern auch der Grenzabstand zum angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 05 mit

lediglich 3,50 m statt 5 m (plus erforderlichem Mehrlängenzuschlag) nicht eingehalten. Ein

Näherbaurecht liege dafür nicht vor. Das Projekt sei anzupassen und die

Baumassenberechnung zu korrigieren. Insbesondere sei auch die nach Abzug des

Witterungsbereichs verbleibende Baumasse unter dem Balkon OG sowie des Gebäuderücksprungs im selben Bereich in die Berechnung

miteinzubeziehen.

3.3

Das Baurekursgericht führt dazu in E. 5.4.2 aus, es sei durchaus möglich, das Bauvorhaben unter

Beibehaltung seiner grundlegenden Struktur so anzupassen, dass die um die

geplante Ausnützungsübertragung erweiterte Baumasse eingehalten werde. Würde beispielsweise

auf die Realisierung der im Erd- und Obergeschoss geplanten und teilweise von

der Nordfassade auskragenden Keller samt dem Schopf verzichtet und zu diesem

Zweck auf die drei Räume "Hobby" im Untergeschoss zurückgegriffen, würden – ohne dabei ins Einzelne

zu gehen – die von der Vorinstanz beanstandeten Überschreitungen von Grenzabstand

und Baumasse entfallen. In Bezug auf die Baumasse bestünden zusätzliche

Reserven, zumal im Erd-, Ober- und Dachgeschoss teilweise Überhöhen, d. h. Geschosshöhen

von 3,05 m anstelle von 2,75 m projektiert seien. Als Folge davon seien die entsprechenden

Auflagen erfüllbar, ohne dass hierbei die Grundstruktur des Bauvorhabens

aufgegeben werden müsse.

3.4

Der

Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, es läge – trotz des Transfers –

eine Baumassenüberschreitung von ca. 190 m3 vor. In der Baubewilligung sei

eine Baumassenüberschreitung festgestellt worden, ohne diese näher zu

untersuchen. Die Kubatur von 83 m3 stimme nicht mit der Kubatur der

besagten Räume überein. Der "Keller" im EG und der "Keller/Schopf" im OG würden bei einer Fläche von je 20,24 m2

und Geschosshöhen von 2,75 m und 3,05 m eine Baumasse von mehr als 83 m3

aufweisen. Zudem seien weitere Unstimmigkeiten bei der Baumassenberechnung

festgestellt worden, nämlich betreffend den Überhang ausserhalb des

Witterungsbereichs unter den Balkonen und Gebäudrücksprüngen. Der nicht

beregnete Bereich unterhalb des Balkons OG betrage 16 m3

und der nicht beregnete Bereich unterhalb des Gebäuderücksprungs im Bereich OG

21.

m3. Falls der Pergola-Bereich

witterungsschützend ausgestaltet würde, käme zudem ein Volumen von ca. 10 m3

hinzu. Würde überdies der Verlauf des gewachsenen Terrains korrekt angenommen,

kämen weitere 30 m3 hinzu. Die Baubehörde habe jedoch

auf eine genaue Baumassenberechnung verzichtet.

3.5

Nach

diesen Ausführungen liegt unbestrittenermassen eine Baumassenzifferüberschreitung

vor, wobei deren Umfang nicht konkret bestimmt wurde. Damit

stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63

Abs. 1 VRG selbst über die Vorbringen des Beschwerdeführers entscheiden soll

oder die Rückweisung der Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz angezeigt erscheint. Gemäss § 64 Abs. 1 VRG ist eine Rückweisung

insbesondere dann in Betracht zu ziehen, wenn mit der angefochtenen Anordnung

nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand ungenügend festgestellt

wurde.

3.5.1

Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich grundsätzlich auf

eine Rechts- und Sachverhaltskontrolle; die Rüge der Unangemessenheit ist in

der Regel nicht zulässig (§ 50 VRG). Diese Kognition unterscheidet sich von

derjenigen des Baurekursgerichts, welches auch befugt ist, die Unangemessenheit

einer angefochtenen Anordnung zu überprüfen (§ 20 Abs. 1 VRG). Die

Nichtausschöpfung einer gegenüber der verwaltungsgerichtlichen

Überprüfungsbefugnis weitergehenden Kognition durch die Vorinstanz führt

deshalb grundsätzlich zu einer Rückweisung der Sache (vgl. VGr, 20. März

2014, VB.2013.00623, E. 5.5.1). Zwar kann es sich bei klarer Sachlage aus

prozessökonomischen Gründen aufdrängen, dass das Verwaltungsgericht mit der gleichen Überprüfungsbefugnis über eine

Frage entscheidet, wie sie der Vorinstanz zugestanden hätte (vgl. VGr,

23.

Januar 2014, VB.2013.00589, E. 4.4). Zumindest in Grenzfällen, in

denen die ausgeübte Kognition ergebnisrelevant sein kann, ist jedoch eine Rückweisung

an das Baurekursgericht angezeigt.

3.5.2

Das Baurekursgericht setzte sich in E. 5.4.2 des vorinstanzlichen

Entscheids im Rahmen der Überprüfung der Einordnung des streitbetroffenen

Bauvorhabens bereits mit der Anpassung des Bauvorhabens auseinander und hielt fest, dass das Bauvorhaben angepasst werden

könne, ohne dass hierbei die Grundstruktur des Bauvorhabens aufgegeben werden

müsse. Im Ergebnis wird vom Baurekursgericht in E. 5.4.3 festgehalten,

dass sich das Bauvorhaben im Ganzen nicht als zu voluminös bzw. massig

darbiete, wobei in diesem Zusammenhang anzufügen bleibe, dass der Umfang des

Bauvorhabens um rund 83 m3 zu redimensionieren sei.

3.5.3

Da vom Baurekursgericht auf die Vorbringen des Beschwerdeführers betreffend

die Einhaltung der Baumassenziffer nicht eingetreten wurde, kann der Umfang der

notwendigen Redimensionierung ohne Prüfung dieser Vorbringen nicht auf 83 m3

beschränkt werden. Hinzu kommt, dass sich auch die diesbezüglichen Ausführungen

in der Baubewilligung als unklar erweisen. Zudem erscheint fraglich, ob eine

Überprüfung der Einordnung des Bauvorhabens überhaupt möglich ist, wenn der

Umfang der notwendigen Redimensionierung eines Bauvorhabens nicht feststeht.

Insbesondere wurde vom Baurekursgericht in E. 5.4.2 zur Redimensionierung

unter anderem der Verzicht auf die Realisierung der im Erd- und Obergeschoss

geplanten und von der Nordfassade auskragenden Keller samt dem Schopf bzw. eine

Reduktion der Geschosshöhe vorgeschlagen. Dieser Vorschlag entspricht nicht den

von der Bauherrschaft im Beschwerdeverfahren eingereichten Revisionsplänen vom

21.

Januar 2015, wobei bei dieser Lösung insbesondere zu beurteilen sein

wird, ob die Anforderungen an Besondere Gebäude erfüllt sind. Unter diesen Umständen

erscheint eine Rückweisung an das Baurekursgericht als angezeigt.

Nach

der Überprüfung der Vorbringen des

Beschwerdeführers zur Baumassenzifferüberschreitung ist durch das Baurekursgericht

erneut zu überprüfen, ob das geplante Einfamilienhaus den Anforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG entspricht und eine nebenbestimmungsweise Behebung dieses Mangels möglich ist.

Diese Frage kann erst dann entschieden werden, wenn feststeht, in welchem

Umfang im vorliegenden Fall die Baumassenziffer überschritten wurde und damit

Änderungen am streitbetroffenen Bauvorhaben notwendig sind.

3.6

Die

Sache ist demnach in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zu neuem Entscheid

an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

4.

Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts gilt eine Rückweisung an die Vorinstanz mit offenem Prozessausgang

in Bezug auf die Kosten- und Entschädigungsregelung als Obsiegen der

rechtsmittelführenden Partei – und zwar unabhängig davon, welche Anträge diese

gestellt hat (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013,

E. 3.2 f.). Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens sind folglich der Beschwerdegegnerschaft 1 und dem Beschwerdegegner 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Die private Beschwerdegegnerschaft ist

überdies zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene

Parteientschädigung in der Höhe von je Fr. 1'000.-

(insgesamt Fr. 2'000.-) zu entrichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Der privaten Beschwerdegegnerschaft ist angesichts

ihres Unterliegens keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Über die Verlegung der Rekurskosten und

die Zusprechung einer Parteientschädigung für das Rekursverfahren wird das

Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.

5.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich

um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid

qualifiziert, der nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) an das Bundesgericht

weitergezogen werden kann (BGE 134 II 137, E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

21.

Mai 2015 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das

Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 6'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 zu je 1/4, unter

solidarischer Haftung für die Hälfte, und dem Beschwerdegegner 2 zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Urteils für das Beschwerdeverfahren je eine Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.- inkl. MwSt.) zu bezahlen,

unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…