VB.2015.00421

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00421

19. November 2015Deutsch16 min

(URT.2015.17630)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Gemeindeversammlung H stimmte am 26. September

2013 einer Initiative zu und setzte an der westlichen bergseitigen Grenze des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 den Aussichtspunkt "J" fest.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben D und E sowie die F AG

als Eigentümer dieses Grundstücks Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten

dessen Aufhebung.

Im Anschluss an einen doppelten Schriftenwechsel führte

das Baurekursgericht am 13. Mai 2014 einen Augenschein durch. Daraufhin

wurde das Verfahren informell sistiert, bis das Rechtsmittelverfahren

betreffend die Festsetzung der Waldabstandslinie auf dem nämlichen Grundstück

rechtskräftig erledigt sei. Mit Urteil vom 22. April 2015 bestätigte das

Bundesgericht den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 10. Juli 2014,

wonach die Waldabstandslinie in einem Abstand von 10 m zur Waldgrenze zu

ziehen sei.

Am 7. Mai 2015 nahm das Baurekursgericht das

Verfahren wieder auf, hiess den Rekurs mit Entscheid vom 2. Juni 2015 gut

und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss betreffend Festsetzung des

Aussichtspunktes auf Kat.-Nr. 01 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 6. Juli 2015 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 2. Juni 2015 aufzuheben

und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 26. September 2013

wiederherzustellen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.

In seiner

Vernehmlassung vom 11. August 2015 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung

der Beschwerde. Die Mitbeteiligte liess am 3. September 2015 deren

Gutheissung beantragen. Die Beschwerdegegner liessen am 7. September 2015

– unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung des Rechtsmittels

beantragen. Mit Replik vom 14. Oktober 2015 hielten A und B an

ihren Anträgen fest. Eine Duplik wurde nicht eingeholt.

Auf die Erwägungen

des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen eingegangen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer Nr. 1 ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02,

der Beschwerdeführerin Nr. 2 gehört das Grundstück Kat.-Nr. 03. Beide

Parzellen sind nur durch die J-Strasse vom streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 01

der Beschwerdegegner getrennt. Die Festsetzung des Aussichtspunktes führt zu

einer Einschränkung der dort zulässigen Gebäudehöhe. Kraft § 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind

sie unter diesen Umständen legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den

Rekursentscheid für die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses

vom 26. September 2013 zu wehren.

1.3

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen

Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7

N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände des

streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen

Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

2.

Bei der Überprüfung

einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die

Genehmigungsinstanz Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie prüfen den angefochtenen

Akt zwar nicht nur auf Rechtmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und

Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber

die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende

Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die

örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen nur dann korrigierend eingreifen,

wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als

unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung

widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen

Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20

N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom

22.

Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) müssen Nutzungspläne von

Bundesrechts wegen durch mindestens eine Rechtsmittelbehörde voll überprüft

werden können. Damit ist gemäss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit

mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von

Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch,

§ 20 N. 78).

Das Verwaltungsgericht

ist bei der Überprüfung von Rekurs- und Genehmigungsentscheiden betreffend

kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschränkt (§ 50 Abs. 1

und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen

aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition

auch zu prüfen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender

Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet haben.

Im wegleitenden

Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht

seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geändert

und dabei Erwägungen angestellt, die auch bei der Überprüfung von

Planungsentscheiden zu berücksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten,

der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler

Bestimmungen über einen gewissen Spielraum verfügten, bedeute nicht, dass das

zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dürfe,

wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr

vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen

Anspruch auf Ausschöpfung der gerichtlichen Überprüfungsbefugnis sei im Sinn

eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und

Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht

dürfe den kommunalen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der

Erwägungen überprüfen; abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf

die Gemeindeautonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende

Einschränkung seiner Kognition.

Im Entscheid

VB.2014.00480 vom 21. September 2015

(E. 2.4) hat das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung zur Kognition des

Baurekursgerichts in kommunalen Planungsfragen dahingehend präzisiert, dass es

dem Baurekursgericht versagt bleibe, anstelle der kommunalen planerischen

Anordnung eine gleichermassen vertretbare Lösung zu setzen. Es darf von der

durch die Gemeinde gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr ausgewählte

Lösung aus überzeugenden Gründen tatsächlich als besser erscheint.

3.

Gemäss § 75 PBG kann

die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen

treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere Geländeformen

sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine

Eigentumsbeschränkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage;

diese ist mit der Ermächtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit

Art. 30 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde H vom 7. November 2012

(BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet wie folgt:

"1 Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes

freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in einem besonderen

Aussichtsschutzplan festgelegt.

2.

Die Sichtwinkel gelten ab Augenhöhe, d.h. ab

1.50

m über dem gewachsenen Terrain am bezeichneten Punkt.

3.

Kein Bestandteil eines Gebäudes, der

Umgebungsgestaltung oder der Bepflanzung darf die durch die Sichtwinkel

festgelegte Ebene durchstossen."

Sodann muss der Eingriff

durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art.

36.

Abs. 2 und 3 BV).

4.

4.1

Der

nördliche Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 besteht aus einer 530 m²

umfassenden Waldfläche, der südliche Bereich von 620 m² liegt in der

zweigeschossigen Wohnzone W1. Die letztgenannte Fläche wird auf der

Nordseite durch den Wald und im Übrigen durch die – das Grundstück in einer

engen Kurve umfahrende – J-Strasse begrenzt. Am 20. September 2012 setzte

die Gemeindeversammlung H auf Kat.-Nr. 01 eine Waldabstandslinie im

Abstand von 30 m zum Waldrand fest. Auf Rekurs der Grundeigentümer hob das

Baurekursgericht diesen Beschluss mit Entscheid vom 12. März 2013 auf und

lud die Gemeinde ein, diese Linie im Abstand von 10 m festzusetzen. Eine von

den heutigen Beschwerdeführenden hiergegen erhobene Beschwerde wies das

Verwaltungsgericht am 10. Juli 2014 ab (VB.2013.00320 + 00321); der

Weiterzug an das Bundesgericht blieb am 22. April 2015 erfolglos (1C_428/2014).

In Anbetracht eines Waldabstands von lediglich 10 m steht fest, dass die

Parzelle Kat.-Nr. 01 überbaut werden kann.

4.2

Das

Baurekursgericht hielt in seinen Erwägungen fest, dass die Höhenkote dem in

Art. 30 Abs. 2 BZO vorgesehenen Mass entspreche und insoweit nicht zu

beanstanden sei. Der Aussichtsschutz nach § 75 PBG bezwecke nicht den

Schutz der Aussicht um ihrer selbst willen, sondern als Qualität des

öffentlichen Raums. Daher seien Aussichtslagen typischerweise eingebettet in

öffentliche Erholungsgebiete, Parkanlagen, Promenaden oder in ein Fusswegnetz.

Ein solcher Bezug fehle beim streitbetroffenen Aussichtspunkt, der peripher am

Rand einer Quartierstrasse und abseits des Wanderweges liege. Gemäss Stellungnahme

des Gemeinderats zur Initiative befinde sich der Aussichtspunkt nicht auf einer

Route, die typischerweise von Fussgängern und Erholungsuchenden begangen werde.

Im öffentlichen Raum beschränke sich die Aussicht auf einen lediglich rund 10 m

langen Abschnitt der Fahrbahn, die auf beiden Seiten von Wald bzw. privaten

Grundstücken gesäumt werde. Die Aussicht könne höchstens im Vorübergehen

wahrgenommen werden, weil jegliche Infrastruktur fehle und sich auch kaum

realisieren liesse. Von einem "Ruhepunkt" oder "wertvollen

Erholungsraum" könne nicht die Rede sein. Daran ändere auch der Umstand

nichts, dass sich die Beschwerdeführerin Nr. 2 während des

Rekursverfahrens bereit erklärt habe, auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 03

mittels einer Personaldienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit für 25 Jahre

eine Aussichtsbank zu dulden. Abgesehen davon, dass dieses Vorbringen als

verspätet nicht zu berücksichtigen sei, würde die Bank im Gegensatz zum

Aussichtspunkt nur zeitlich beschränkt zur Verfügung stehen. Im Übrigen würde

die Aussicht durch die bevorstehende Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01

geschmälert. Das öffentliche Interesse an einem derart unzweckmässig

ausgestalteten und mutmasslich schwach frequentierten Aussichtspunkt sei als

gering einzustufen. Dem stehe ein erheblicher Eingriff in das Privateigentum

der betroffenen Grundeigentümer gegenüber, die eine beträchtliche Einschränkung

der baulichen Nutzung von Kat.-Nr. 01 hinnehmen müssten. Denn nach

Art. 30 Abs. 3 BZO dürfe kein Bestandteil des Gebäudes, der

Umgebungsgestaltung oder der Bepflanzung die durch die Sichtwinkel des Aussichtsschutzes

festgelegte Ebene durchstossen. Bereits aufgrund der Hanglage, der ungünstigen

Grundstücksform sowie der Bau- und Waldabstandslinien seien der Überbaubarkeit

enge Grenzen gesetzt. Wenn nun noch die Höhenkote des Aussichtsschutzes die

vertikale Ausdehnung vermindere, müsse auf ein Geschoss verzichtet werden und

lasse sich auch ein als Terrasse begehbares Flachdach nicht realisieren. Ein

überwiegendes öffentliches Interesse an der Festlegung eines Aussichtspunkts

müsse daher verneint werden. Insgesamt erweise sich die Festlegung des

streitbetroffenen Aussichtspunkts als unangemessen und unverhältnismässig.

4.3

Die

Beschwerdeführenden bringen zur Begründung ihres Rechtsmittels vor, dass das

Baurekursgericht aufgrund der Gemeindeautonomie kommunale Planfestlegungen nur

dann aufheben dürfe, wenn deren Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit

offensichtlich sei. Entgegen diesen Leitplanken habe die Vorinstanz die Frage

der Zweckmässigkeit und der Angemessenheit eines Aussichtspunkts frei und nach

eigenem Ermessen überprüft. Ob der Gemeindeversammlungsbeschluss offensichtlich

unzweckmässig oder unangemessen sei, habe die Vorinstanz nicht näher geprüft.

Inwiefern die Gemeindeversammlung, welche die Argumente des Gemeinderats

berücksichtigt habe, einen qualifiziert unzulässigen Entscheid getroffen habe,

sage der Rekursentscheid nicht. Vielmehr habe die Gemeindeversammlung nach

reiflicher Überlegung den Willen des Stimmvolks ausgedrückt und einen rege

benutzten Aussichtspunkt von hoher Aufenthaltsqualität geschützt. Im Übrigen

habe die Vorinstanz auf einen ungenügend festgestellten Sachverhalt abgestellt,

indem sie die Erklärung der Beschwerdeführerin Nr. 2 vom 2. und 5. August

2014.

sowie die Eingabe der Gemeinde H vom 17. September 2014 als verspätet

nicht berücksichtigt habe. Denn nach neuerer Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts dürften neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel

jederzeit vorgebracht werden; die Untersuchungspflicht des Gerichts relativiere

nämlich die Obliegenheit der beschwerdeführenden Partei, tatsächliche

Behauptungen innerhalb der Rechtsmittelfrist vorzutragen. Dank des unwiderruflichen

Angebots der Beschwerdeführerin Nr. 2, auf ihrem Grundstück ein Aussichtsbänkchen

aufzustellen, und zwar ohne Entschädigung, werde die Aufenthaltsqualität des

Aussichtspunkts stark aufgewertet. Sodann habe sich das Baurekursgericht bei

der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Planungsakts auf unrichtige Tatsachen

gestützt und das öffentliche Interesse am Aussichtspunkt zu Unrecht als gering

eingestuft. Dass die J-Strasse nicht als kommunaler Fuss- oder Wanderweg

bezeichnet sei und hinsichtlich des Gemeindegebiets peripher liege, spiele

keine Rolle; jedenfalls frequentiere die grosse Mehrheit der Erholung suchenden

Spaziergänger die J-Strasse. Der Aussichtspunkt dürfe als ruhige Oase innerhalb

der Gemeinde gelten; die frühere Sitzbank habe seit den achtziger Jahren bestanden.

Gegenüber dem erheblichen öffentlichen Interesse am Aussichtspunkt, welches

durch das knappe Abstimmungsresultat in der Gemeindeversammlung keineswegs

geschmälert werde, wiege das entgegenstehende private Interesse der Beschwerdegegner

leichter. Das Baurekursgericht gehe allein aufgrund von Mutmassungen zu Unrecht

von einer beträchtlichen Einschränkung der Bebaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 01

aus. Vielmehr könnten die Beschwerdegegner die Parzelle trotz Festsetzung des

Aussichtspunkts sinnvoll nutzen und müssten lediglich auf das Attikageschoss

verzichten. – In der Replik machen die Beschwerdeführenden unter Beilage einer

Fotomontage geltend, dass die Qualität der Aussicht auch nach einer Überbauung

von Kat.-Nr. 01 weitgehend erhalten bleibe.

Dem halten die Beschwerdegegner entgegen, dass sich weder

aus dem Gesetz noch aus der Lehre eine Pflicht des Verwaltungsgerichts ergebe,

die erst nach dem vorinstanzlichen Augenschein abgegebenen Erklärungen von Beschwerdeführenden

und Gemeinde noch zu berücksichtigen. Im Übrigen änderten die nur vagen Zusagen

über die zeitlich beschränkte Duldung einer Sitzbank die Ausgangslage nicht

massgebend; die von der Vorinstanz festgestellte Unverhältnismässigkeit des

Aussichtspunkts werde dadurch nicht erschüttert. Die Fernsicht auf See und

Berge sei nicht an den betreffenden Standort gebunden, sondern auch an anderen

Stellen in der näheren Umgebung möglich. Die Beschwerdeführenden liessen bei

der Beschreibung der Aussicht ausser Acht, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01

bald überbaut werde und nicht als Grünfläche erhalten bleibe. Wenn die

Vorinstanz der Festsetzung eines Aussichtspunkts nur ein geringes öffentliches

Interesse zuerkenne, vermöge eine Sitzbank auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

an dieser Würdigung nichts zu ändern. Demgegenüber würde der den

Beschwerdegegnern aufgezwungene Verzicht auf ein Geschoss einen erheblichen

Eingriff in das Eigentum bedeuten und hätte eine massive Entwertung des

Grundstücks zur Folge. In diesem Zusammenhang falle auch das öffentliche

Interesse an der haushälterischen Nutzung des Bodens ins Gewicht. Dem jeder vernünftigen

Planung widersprechenden Beschluss der Gemeindeversammlung lägen offensichtlich

sachfremde Überlegungen zugrunde.

4.4

4.4.1

Im Anschluss an den Augenschein des Baurekursgerichts vom 13. Mai 2014

und während der informellen Sistierung des Rekursverfahrens haben die

Beschwerdeführerin Nr. 2 und die mitbeteiligte Gemeinde am 5. August

2014.

bzw. 17. September 2014 Erklärungen betreffend die Errichtung einer

Personaldienstbarkeit zugunsten der Allgemeinheit für die Dauer von 25 Jahren

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und die Erstellung einer Sitzbank an diesem

Ort abgegeben. Während die Vorinstanz diese Kundgebungen wegen Verspätung nicht

mehr berücksichtigt hat, vertreten die Beschwerdeführenden die gegenteilige Auffassung.

Gemäss § 20a Abs. 2 VRG sind neue

Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel im Rekursverfahren zulässig. Nach

der Rechtsprechung ist für die – verwaltungsinterne wie auch die gerichtliche –

Rekursinstanz stets der Sachverhalt im Zeitpunkt des Rekursentscheids

massgebend (Donatsch, § 20a N. 4).

Nach dem Gesagten hat das Baurekursgericht die fraglichen Erklärungen zu

Unrecht ausser Acht gelassen. In einer Eventualerwägung hat die Vorinstanz

festgehalten, dass die Berücksichtigung der Sachverhaltsänderung am Ergebnis,

dass die Festsetzung des Aussichtspunkts aufzuheben sei, nichts ändern würde.

Weil der massgebende Sachverhalt klar definiert ist und sich das

Baurekursgericht zu dessen materieller Würdigung ausgesprochen hat, kann das

Verwaltungsgericht ohne Weiteres ebenfalls in der Sache selbst entscheiden. Da

das Angebot der Beschwerdeführerin Nr. 2 im Rahmen des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht von den Parteien thematisiert wurde, liegt auch keine

Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

4.4.2

Das Bundesgericht hat sich im erwähnten Urteil 1C_428/2014 vom 22. April

2015.

betreffend Waldabstandslinien in E. 2.2 eingehend zur Kognition des

Baurekursgerichts im Rekursverfahren ausgesprochen. Dabei hat es festgehalten,

die Rechtsmittelbehörde dürfe nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen

Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene

ersetzen. Indessen habe sie auch nicht erst dann einzuschreiten, wenn die

Würdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkürlich sei; es genüge,

wenn sich diese als unangemessen oder rechtswidrig erweise. Insofern sei die

Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht, einschliesslich der Grundsätze

und Ziele der Raumplanung, eingeschränkt und habe die Gemeinde ihrem Planungsentscheid

eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls

sowie eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen.

4.4.3

Der streitbetroffene Aussichtspunkt am Rand des Grundstücks Kat.-Nr. 01

liegt an der J-Strasse. Bei dieser handelt es sich um eine Quartierstrasse ohne

Trottoir, die an der nördlichen Gemeindegrenze von H durch ein dicht überbautes

Wohnquartier verläuft. Es steht fest, dass der Wanderweg, der vom Dorf zum

nördlich angrenzenden "K-Park" auf dem Gemeindegebiet von L sowie zum

Erholungsgebiet jenseits der M-Strasse führt, nicht über die J-Strasse, sondern

nördlich von dieser durch das Gebiet N verläuft. Unter diesen Umständen

ist davon auszugehen, dass die Spaziergänger das bewaldete Gebiet N einer

eher belanglosen Quartierstrasse vorziehen. Die Topografie legt zudem den

Schluss nahe, dass die Sicht auf das Seebecken und die Alpen nicht nur von der

fraglichen Stelle an der J-Strasse, sondern auch von weiteren erhöhten Lagen

der Gemeinde H gewährleistet ist. Im Spezialplan "Waldabstandslinien und

Aussichtspunkte" der Gemeinde H, der zahlreiche Aussichtspunkte enthält, sind

denn auch die besonders attraktiven Lagen erfasst. Ausserdem ist nicht zu

erkennen, dass der fragliche Aussichtspunkt der einzige parallel zum See

ausgerichtete sein soll. Unter diesen Umständen ist mit der Vorinstanz kein namhaftes

öffentliches Interesse an einem zusätzlichen Aussichtspunkt an der J-Strasse

auf Kat.-Nr. 01 auszumachen. Dabei tut nichts zur Sache, ob dem

Spaziergänger mit einer Ruhebank auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 03

eine bessere Gelegenheit zum Verweilen eingeräumt würde. Weil die Würdigung der

planerischen Zweckmässigkeit nach objektiven Gesichtspunkten vorzunehmen ist,

spielen auch die näheren Umstände des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 26. September

2013.

keine Rolle. Sodann ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass die

Festsetzung des umstrittenen Aussichtspunkts einen schweren Eingriff in das

Eigentum der Beschwerdegegner bedeuten würde. Denn nach den zutreffenden und

unwidersprochenen Erwägungen der Vorinstanz wäre damit bei der Überbauung von

Kat.-Nr. 01 mindestens der Verzicht auf ein Attikageschoss verbunden, wenn

nicht noch weitere Einschränkungen. Ob eine solche Massnahme die Schwelle einer

entschädigungspflichtigen materiellen Enteignung erreichen dürfte, kann

dahingestellt bleiben (vgl. BGer, 10. August 2010,1C_487/2009, E. 6.5;

VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.00004, E. 7.3). Jedenfalls hätten die

Beschwerdegegner gleichwohl eine massive wirtschaftliche Beeinträchtigung hinzunehmen.

In Anbetracht des nur geringen öffentlichen Interesses an der Festsetzung eines

Aussichtspunkts darf ihnen dieser Eingriff nicht zugemutet werden.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

5.

Bei diesem Prozessausgang

werden die Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie zu

verpflichten, den Beschwerdegegnern eine solche Vergütung im angemessenen

Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 4'230.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …