VB.2015.00515

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00515

4. April 2018Deutsch29 min

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 2. März 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen

Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen

NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die Grundstücke

Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von A, diejenigen mit

den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese

betreiben im Südwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine

Kräutergärtnerei.

B. Am

8. April 2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an

die Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten,

der Quartierplan "H" sei vollumfänglich aufzuheben und an den Gemeinderat Z

zur Überarbeitung zurückzuweisen. Insbesondere sei auf die eingezeichnete

Stichstrasse durch die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten

und die "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Die

Grundstücke NZT-Nrn. 22.2, 22.1, 21.2 und teilweise 21.1 seien von

sämtlichen Erschliessungskosten bzw. Mehrwertbeiträgen zu befreien. Die ganze

"Landparzelle", die durch den privatrechtlichen Quartierplan im Jahr

1970 voll erschlossen worden sei, sei aus dem Quartierplan "H" zu

entlassen. In jedem Fall seien die Administrativkosten neu zu verteilen und

sie, die Rekurrierenden, davon zu entlasten. Eventualiter sei ihnen für den Bau

der Strasse eine "Landentschädigung" von Fr. 1'050.-/m2

zuzusprechen, der Minderwert für den Betrieb und die Liegenschaft mit

Fr. 6,38 Mio. zu entschädigen, auf die Erschliessungskosten bzw. die

Mehrwertbeiträge zu verzichten sowie die Administrativkosten neu zu verteilen.

Mit Entscheid vom 17. Dezember 2010 hiess das Baurekursgericht

das Rechtsmittel teilweise gut, indem es die auf das Grundstück

NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.-

aufhob, das Grundstück NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m2 aus

dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das

Ehepaar A/B für die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf

dem Grundstück NZT-Nr. 21.2 zu entschädigen sei. Der Gemeinderat Z

wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezüglich zu überarbeiten und neu

festzusetzen. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab

(Disp.-Ziff. II). A und B wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel

der Rekurskosten und einer Umtriebsentschädigung zugunsten der

Quartierplanrechnung verpflichtet (Disp.-Ziff. III und V).

C. Am

3. Februar 2011 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie

beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember

2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und erneuerten ihre im

Rekursverfahren gestellten Anträge. Aufgrund einer entsprechenden Einladung des

Verwaltungsgerichts fällte der Regierungsrat am 25. Januar 2012 den

Entscheid über die Genehmigung des Quartierplans, wobei er die Genehmigung des

Kostenverlegers für den Strassenbau und für die Administrativkosten ablehnte.

Mit Beschwerde vom 1. März 2012 ersuchte daraufhin die Gemeinde Z das

Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben.

Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden

Verfahren betreffend die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die

teilweise verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom

28. Februar 2013 hiess es die von A und B erhobene Beschwerde teilweise

gut, hob Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom

17. Dezember 2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die

Festsetzung des Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn

der Erwägungen – das heisst zur Durchführung eines Augenscheins zwecks Prüfung

der Frage, ob die Gemeinde Z andere Erschliessungsvarianten zugunsten der

favorisierten Stichstrasse zu Recht verworfen hatte – an das Baurekursgericht

zurück. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III des

angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die

Rekurskosten zu je einem Sechstel A und B auferlegt hatte. Über die Verlegung

derselben habe es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das

Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats

vom 25. Januar 2012 nicht ein.

Erwägungen

II.

A. Nachdem

das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen Augenschein durchgeführt hatte,

wies es den Rekurs mit Entscheid vom 4. Oktober 2013 ab, soweit es darauf

eintrat, und auferlegte A und B die Verfahrenskosten. Diese wurden

verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine

Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen.

B. Dagegen

erhoben A und B am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und

beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom

4.

Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z

vom 2. März 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Überarbeitung

des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurückzuweisen mit

der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine

"dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die

Landminderzuteilungsentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m2

festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von Mehrwertbeiträgen für

die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die Belastung

der entsprechenden Grundstücke erheblich zu reduzieren.

Mit Urteil vom 2. Oktober 2014 (VB.2013.00742) hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde

teilweise gut, hob den Entscheid vom 4. Oktober

2013.

auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an das

Baurekursgericht zurück. Dieses habe namentlich zu prüfen, ob die Stichstrasse

auch unter Berücksichtigung der noch zu eruierenden Folgen auf die

Betriebsabläufe der Kräutergärtnerei und die damit verbundenen

Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum von A und B unter

Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertige.

III.

A. Das

Baurekursgericht lud daraufhin A und B ein, unter Einreichung entsprechender

vorhandener Belege Kennzahlen ihres Betriebs bekanntzugeben und sich zu den

Auswirkungen der geplanten Stichstrasse auf diesen zu äussern. Nachdem sich

anschliessend die weiteren Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme von A und B geäussert

hatten, wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 3. Juli

2015.

abermals ab, soweit es darauf eintrat, auferlegte die Verfahrenskosten A

und B je zur Hälfte und verpflichtete diese, dem Gemeinderat Z zugunsten

der Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

B. A und B

gelangten am 4. September 2015 wiederum mit Beschwerde an das

Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei

aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem

Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der

Gemeinderatsbeschluss vom 2. März 2010 aufzuheben und die Angelegenheit

zwecks Überarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat Z

zurückzuweisen, mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und

eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei

in Aufhebung des angefochtenen Entscheids die Thematik

"Landminderwertzuteilungsentschädigung" an das Baurekursgericht zur

Beweiseinholung und Neufestlegung der Entschädigung (gemäss

enteignungsrechtlichen Grundsätzen sowie basierend auf dem effektiven Verkehrswert

nicht vor dem Jahr 2010) zurückzuweisen, allenfalls - sofern das

Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle – sei die

Landminderwertentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m2

(auf über Fr. 1'000.-/m2) festzulegen. Ferner sei eventualiter

in Aufhebung des Entscheids vom 3. Juli 2015 die Thematik

"Mehrwertbeiträge" für die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 an

das Baurekursgericht zur Beweiseinholung und Neufestlegung der Entschädigung

(gemäss enteignungsrechtlichen Grundsätzen sowie basierend auf dem effektiven

Verkehrswert nicht vor dem Jahr 2010) zurückzuweisen, allenfalls – sofern das

Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle – sei auf die

Erhebung von Mehrwertbeiträgen für die Wasserleitungen auf diesen Grundstücken

zu verzichten bzw. deren Belastung erheblich zu reduzieren; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.

C. Mit

Beschwerdeantwort vom 24. September 2015 beantragte der Gemeinderat Z,

die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Für den Fall,

dass das Verwaltungsgericht im Rahmen des Eintretens die Beschwerde nicht

vollumfänglich abweise, sei auf eine erneute Rückweisung an das

Baurekursgericht zu verzichten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

von A und B. Am 6. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Innert erstreckter Frist

nahmen A und B am 20. November 2015 zu diesen Eingaben Stellung, woraufhin

der Gemeinderat Z am 2. Dezember 2015 duplizierte. Am 6. Januar

2016.

verzichteten A und B auf eine weitere Vernehmlassung. Die

Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte in das Verfahren

aufgenommen worden waren, reichten bis dahin keine Stellungnahmen ein.

D. Mit

Präsidialverfügung vom 15. Februar 2016 setzte das Verwaltungsgericht dem

Gemeinderat Z Frist an, um Unterlagen (Pläne etc.) einzureichen, welche

die derzeitige Erschliessung der Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend

Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren. Mit Eingabe vom 18. März 2016

kam der Gemeinderat Z dieser Aufforderung nach. Am 31. März 2016

reichten auch A und B Unterlagen ein. Die Parteien liessen sich daraufhin

weitere Male vernehmen. Am 17. Juni und 18. Juli 2016 reichte auch F

Stellungnahmen ein. Zuletzt äusserten sich A und B am 3. Oktober 2016.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die

Beschwerdeführenden sind Eigentümer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener

Grundstücke und durch den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie

zur Beschwerde berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG] und § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG).

1.2

Die

Beschwerdeführenden beantragen neben anderem, der Entscheid vom 3. Juli

2015.

sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus

dem Quartierplanperimeter zu entlassen (vorn III.B.). Der Beschwerdegegner

macht geltend, auf die Beschwerde könne insofern nicht eingetreten werden, da

die Beschwerde im zweiten Rechtsgang keinen entsprechenden Antrag enthalten

habe und damit der Streitgegenstand in unzulässiger Weise erweitert würde.

Die Beschwerdeführenden beantragten mit Beschwerde vom

4.

November 2013 die vollumfängliche Aufhebung der Beschlüsse des

Beschwerdegegners und der Vorinstanz und die Rückweisung an den Beschwerdegegner

zur Überarbeitung des Quartierplans unter Verzicht auf die Stichstrasse. Die

Entlassung ihrer Grundstücke aus dem Quartierplan verlangten sie jedoch nicht

mehr (vorn II.B.). Demzufolge kann die Entlassung aus dem Quartierplan nach dem

Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht

mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht

einzutreten. Dass die Vorinstanz den Entlassungsantrag der Beschwerdeführenden

mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2013 im angefochtenen

Entscheid vom 3. Juli 2015 erneut beurteilte, ändert daran nichts.

Zur Frage der Zulässigkeit des Einbezugs von Grundeigentümern

in das Quartierplanverfahren, die aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen,

deren Grundstücke aber für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt

werden, kann im Übrigen auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom

2.

Oktober 2014 und den dort erwähnten Entscheid des Bundesgerichts vom

14.

März 2000 (1P.721/1999) verwiesen werden.

2.

2.1

Der

Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des

Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden.

Erschliessungsanlagen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung

der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch

unzureichend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (§ 128

Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia 94 E. 3b; VGr, 17. März 2016,

VB.2015.287/288, E. 6.4.4).

2.2

Erschlossen

ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen

genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt

werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen

und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19

Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung

der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).

Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt

über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien über

die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]; VGr,

17.

März 2016, VB.2015.287/288, E. 6.4.4).

2.3

Bei der

Planfestsetzung verfügt die Quartierplanbehörde über erhebliches prospektives

Ermessen; den Gemeinden kommt im Quartierplanrecht

grundsätzlich Planungsautonomie zu. Demgemäss dürfen Rekursbehörden bei

der Prüfung des festgesetzten Plans ihr eigenes Ermessen nicht einfach an die

Stelle desjenigen der Gemeindeorgane setzen. Hinsichtlich der Erschliessung hat

dies zur Folge, dass das Baurekursgericht einen auf einer vertretbaren

Erschliessung basierenden Plan nicht allein deshalb aufheben kann, weil es

einer anderen, als ebenfalls vertretbar erscheinenden Erschliessungsvariante

den Vorzug geben will. Die von der Gemeinde getroffene Lösung kann im

Rekursverfahren vielmehr erst dann abgeändert werden, wenn das Baurekursgericht

bei Abwägung aller Vor- und Nachteile zum Schluss kommt, dass die von ihm ausgewählte Lösung aus überzeugenden

Gründen tatsächlich besser erscheint (VGr,

21.

September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f.).

2.4

Nach

Massgabe von § 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a und b VRG nimmt das Verwaltungsgericht eine

Rechtskontrolle vor und überprüft dabei, ob die Rekursinstanz die Würdigung

durch die kommunale Behörde zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar

halten durfte. Es ist dagegen nicht dessen Aufgabe, eine eigene umfassende

Beurteilung der Gestaltungs- und Einordnungsfragen oder eine

Angemessenheitsprüfung vorzunehmen (vgl. § 50 Abs. 2 VRG; VGr,

21.

September 2015, VB.2014.00480, E. 2.5).

3.

Der Vollständigkeit halber sei vorliegend Folgendes

wiederholt:

3.1

Der

Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen

gelegene I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse

und die M-Strasse im Süden bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden

dem Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet

bzw. die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu

erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse

NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang für knapp

40.

Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im

Grenzbereich der nördlich gelegenen Grundstücke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2

sowie der südlich gelegenen Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen.

Dabei durchquert sie die mit Treibhäusern (Kat.-Nr. 04 bzw.

NZT-Nr. 21.2) und einer Rüsterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1)

bebauten Grundstücke der Beschwerdeführenden. In der südwestlichen

Grundstücksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene

Stichstrasse in zwei Äste. Der nach Norden verlaufende Ast verjüngt sich kurz

danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur N-Strasse im

Westen des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten

verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse.

3.2

In den

Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als „zentrale“

Erschliessung bezeichnet. Die von den Beschwerdeführenden beantragte

"dezentrale" Erschliessungsvariante sähe demgegenüber vor, das Gebiet

mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die N-

und die O-Strasse, zu erschliessen.

4.

4.1

Art. 26

Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewährleistet das

Eigentum. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung

gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2 BV). Überdies

sind solche Eingriffe nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage

beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von

Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36

BV). Das Verwaltungsgericht erwog bereits im Urteil vom 2. Oktober 2014,

dass der Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführenden in den Quartierplan

und die geplante Stichstrasse aufgrund der vorgesehenen Flächenabzüge und der

Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine

Eigentumsbeschränkung darstellen. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfür

eine gesetzliche Grundlage, und das öffentliche Interesse an einer

vollständigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke bzw. des

Kerngebiets ist ausgewiesen und grundsätzlich unbestritten. Fraglich ist indes,

ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig ist, namentlich ob

dieses Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdeführenden am Verzicht

der Stichstrasse überwiegt. Nur dann ist der Eingriff zumutbar (Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.,

Zürich etc. 2016, Rz. 555 ff.).

4.2

Da die

Beschwerdeführenden geltend machen, die geplante Stichstrasse habe unzumutbare

Auswirkungen auf ihren Betrieb zur Folge, die gar zur Aufgabe desselben führen

würden, ist auch deren Wirtschaftsfreiheit gemäss Art. 27 BV tangiert.

5.

5.1

Entscheid vom 17. Dezember 2010 erwog die Vorinstanz, der Beschwerdegegner

habe die Vorteile der geplanten Erschliessung mittels einer Stichstrasse

dargelegt und einleuchtend aufgezeigt, dass eine solche sich als zweckmässig erweise.

Insbesondere sei die vorgesehene Lösung hinsichtlich Gesamtkosten,

Verkehrssicherheit und Ausfahrten in übergeordnete Strassen, Vermeidung von

Zusatzverkehr im Dorfkern, Landverbrauch, Zugang zum Leitungsunterhalt,

Zweckmässigkeit der Grundstückszufahrten und Feuerwehrzufahrt der dezentralen

Lösung vorzuziehen und bei anderen Kriterien wie Bebaubarkeit der Parzellen,

Zweckmässigkeit der Wasser- und Abwasseranlagen und Fusswege seien beide Lösungen

gleichwertig. Das Verwaltungsgericht erachtete demgegenüber in seinem Urteil

vom 28. Februar 2013 die Durchführung eines Augenscheins als unerlässlich

für die Prüfung der Frage, ob der Beschwerdegegner die dezentrale Erschliessung

zu Recht als ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeübt

habe (vorn I.C.).

Auch nach dem Augenschein kam die Vorinstanz im Entscheid vom

4.

Oktober 2013 zum Schluss, dass die vorgesehene (rückwärtige)

Erschliessung der im Kern gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 17 und 18 sowie

der an die M-Strasse anstossenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 19 und 20

gegenüber den dezentralen Varianten, die vom Beschwerdegegner im Übrigen

durchaus ernsthaft geprüft worden seien, namentlich in Anbetracht der

bestehenden baulichen Gegebenheiten und der Terrainverhältnisse – das Gelände

falle von der M-Strasse nach Norden ab – unter verkehrstechnischen und

verkehrssicherheitsmässigen klar überlegen sei. Die geplante Zufahrt verlaufe

in weitgehend ebenem Gelände, und mit den Einmündungen in die I-Strasse und

weiter in die M-Strasse würden Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz

hergestellt. Die Verkehrsknoten seien sehr übersichtlich ausgestaltet, und in

der M-Strasse seien zudem Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien

bestens gewährleistet. Der von insgesamt höchstens 40 Wohneinheiten

ausgelöste Verkehr halte sich zwar in Grenzen, zumal dieser je nach Variante

auf verschiedene Kanäle verteilt werden könne. Es sei indessen nachvollziehbar,

wenn der Beschwerdegegner jegliche weitere Verkehrsbelastung im Dorfkern

vermeiden wolle. Unter Verkehrsführungsaspekten sei die neue Stichstrasse ab

der I-Strasse klar vorzuziehen. Bei den weiteren zu berücksichtigenden

planerischen Kriterien wie Zweckmässigkeit der Parzellierung (Grundstücksform,

Grösse, Zuteilung), Zweckmässigkeit der Zufahrten (Lage und Höhe zum

Grundstück), Zweckmässigkeit von Abwasseranlagen, Wasserversorgung und

Fusswegverbindungen sei die gewählte Lösung mindestens gleichwertig. Ebenso

schneide sie bei den Gesamtkosten (Erstellungskosten und Landverbrauch) gut ab.

In seinem Urteil vom 2. Oktober 2014 musste das Verwaltungsgericht nicht

näher auf diese Erwägungen eingehen, nachdem es den Sachverhalt hinsichtlich

des Einflusses der Stichstrasse auf die Kräutergärtnerei der

Beschwerdeführenden, namentlich in Bezug auf das zu erwartende

Verkehrsaufkommen, als unzureichend abgeklärt beurteilte, weshalb das

öffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen hatte

verglichen werden können (vorn II.B.).

Im Entscheid vom 3. Juli 2015 erwog die Vorinstanz

schliesslich unter Verweis auf die ersten beiden Rekursentscheide, die geplante

Stichstrasse stelle aus quartierplantechnischer Sicht die mit Abstand beste

Erschliessungsvariante dar. Die 130 m lange Strasse verlaufe in ebenem

Gelände weitgehend geradlinig. Die Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz

würden mit den rechtwinkligen Einmündungen in die I-Strasse und weiter in die M-Strasse

hergestellt. Beide Verzweigungen seien übersichtlich. Auf der M-Strasse seien

auch Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien bestens gewährleistet.

5.2

Aus rein

raumplanerischen Gesichtspunkten ist diese Einschätzung der Vorinstanz

angesichts des zu respektierenden Interesses des Beschwerdegegners und der

beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts (vorn E. 2.3 f.) nicht

zu beanstanden. Das Verwaltungsgericht hat allerdings bereits im Urteil vom

2.

Oktober 2014 festgehalten, dass das erwartete, geringe

Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse nicht für diese Variante spreche, da

auch im Fall der dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets über den

Dorfkern mit wenig Mehrverkehr zu rechnen sei. Die Vorinstanz hatte denn auch

aufgrund des Rückweisungsentscheids zu prüfen, ob die gewählte Variante auch

unter Berücksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der Kräutergärtnerei

bzw. der Auswirkungen auf deren Betriebsabläufe und die damit verbundenen

Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden

unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem

Zusammenhang gilt es indes auch zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung

des Quartierplangebiets mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen

(vorn E. 3.2) der geplanten Stichstrassenvariante aus raumplanerischen

Gesichtspunkten bzw. unter Verkehrsführungsaspekten zwar unterlegen ist,

grundsätzlich aber ebenso realisiert werden könnte (E. 4.3.2).

6.

6.1

Die

Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2015, die geplante

Stichstrasse tangiere die Interessen der Beschwerdeführenden, indem sie

zwischen den Betriebsvorplatz und die Folientunnels auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 03 und 04 zu liegen komme. Die Folientunnels, in denen

verschiedene kleinere und arbeitsintensive Kulturen gehalten würden, umfassten

insgesamt 32 Aren Anbaufläche, was einem Drittel der Gesamtfläche der

Gewächshäuser und ca. 7 % der gesamten Kräuteranbaufläche des Betriebs

ausmache. Die Folientunnels würden einen wichtigen Bestandteil des Betriebs

bilden und weder verlegt noch aufgegeben werden können. Während die Grösse des

Betriebsvorplatzes ungeschmälert bleibe, bedinge die Anlegung der Stichstrasse

eine Kürzung der Tunnels, was zu einer Verringerung der Anbaufläche um

320.

m2 führe, was 10 % bezogen auf die Anbaufläche der

Folientunnels im Quartierplangebiet bzw. etwa 3 % bezogen auf die

Gewächshausflächen des gesamten Betriebs entspreche. Dadurch reduziere sich der

Betriebsgewinn – den Berechnungen des Beschwerdegegners folgend – um rund

0,7 %, was seitens der Beschwerdeführenden zu verschmerzen sei. Weiter

bedinge die Bewirtschaftung zufolge der Stichstrasse zwar gewisse Anpassungen

der Betriebsabläufe, namentlich müsse ebendiese bei Anlieferungen oder

Abtransporten überquert werden. Gewisse Zuliefer- und Abladevorgänge würden

nicht mehr direkt vor den Folientunnels, sondern auf dem Betriebsvorplatz

stattfinden müssen. Von einer unhaltbaren Bewirtschaftungskomplizierung und

einer Sicherheitsgefährdung könne indessen angesichts des durch die

Stichstrasse ausgelösten, sich in engen Grenzen haltenden Verkehrs keine Rede

sein. So sei mit durchschnittlich sieben, in Spitzenzeiten (am frühen Morgen)

mit 30 Fahrten pro Stunde zu rechnen. Bei solchen Verhältnissen sei die Querung

der Stichstrasse, welche auch beim Tragen von Gerätschaften oder

Setzlingskisten inklusive Beobachtungsphase maximal zehn Sekunden dauere, den

Annahmen der Beschwerdeführenden folgend – das heisst durchschnittlich hundert

Überquerungen von Mitarbeitenden, fünfmalige Querung mit Traktoren und

Pflanzenschutzgeräten – unproblematisch und gefahrlos, zumal die Mitarbeitenden

jetzt schon auf den Verkehr achten müssten. Sodann sei nicht einzusehen,

inwiefern die Stichstrasse, die zur Hauptfussverbindungsstrecke zwischen dem

Quartier und dem Dorf werde, geeignet sein sollte, einen Fussgängerverkehr

auszulösen, der eine Gefährdung für andere oder sich darstellen könnte. Vorab

sei zwar mit einigen Schülern und Fussgängern zu rechnen, diese hätten aber bei

der Benützung von Strassen ohnehin eine gewisse Vorsicht walten zu lassen.

Weshalb Fussgänger das Gelände der Beschwerdeführenden andauernd betreten und

die Betriebsabläufe behindern sollten, sei unerfindlich. Zusammengefasst erwog

die Vorinstanz, die durch die Stichstrasse bedingten Erschwernisse (Verkürzung

der Folientunnels, Anpassung der Betriebsabläufe) seien trag- und zumutbar. Die

Tangierung der privaten Interessen der Beschwerdeführenden sei keineswegs

derart, dass sie die öffentlichen Interessen an einer hinreichenden,

verkehrssicheren und unter allen Titeln optimalen Erschliessung des

quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse in den

Hintergrund zu drängen vermöchten. Für die notwendigen Anpassungen auf den

Betriebsparzellen seien die Beschwerdeführenden denn auch gemäss dem insofern

rechtskräftigen Entscheid vom 17. Dezember 2010 angemessen zu entschädigen.

6.2

6.2.1

Entgegen der von den Beschwerdeführenden vorgetragenen Rüge setzte sich die

Vorinstanz damit durchaus mit ihren Interessen auseinander. Wie sich aus den

nachfolgenden Erwägungen ergibt, vermag jedoch ihr Schluss, die öffentlichen

Interessen würden diejenigen der Beschwerdeführenden überwiegen, nicht zu

überzeugen.

6.2.2

Die von der Vorinstanz angestellten Berechnungen zu den betroffenen

Anbauflächen und zur Reduktion des Betriebsgewinns, die auf den von ihnen

eingereichten Unterlagen beruhen, stellen die Beschwerdeführenden mit

Beschwerde nicht substanziiert infrage. Immerhin legten sie jedoch gegenüber

der Vorinstanz in ihrer Stellungnahme vom 13. Februar 2015 ausführlich und

nachvollziehbar dar, dass und inwiefern die Stichstrasse bzw. die dadurch

bedingte Verkleinerung der Anbaufläche in den Folientunnels doch nicht

unbeachtliche Auswirkungen hinsichtlich Produktion und finanziellen Ertrag

hätte. So führten sie aus, aufgrund der Nähe zum Betriebsgebäude würden in den

Gewächshäusern in der Kernzone verschiedene kleinere, sehr arbeitsintensive

Kulturen gehalten. Für die Führung der Kräutergärtnerei seien diese Kräuter

unverzichtbar. Der Ertrag aus den Gewächshäusern für Küchenkräuter sei

überproportional höher als bei den Freilandkulturen und mache gemäss

Erntemengen rund 72 % aus, wobei der effektive Anteil wegen der höheren

Ausbeute geschätzt ca. 75 % des Gesamtertrags der Küchenkräuter ausmache.

Davon entfalle rund ein Drittel auf die Gewächshäuser in der Kernzone. Beim

Gewinn verhalte es sich ähnlich, wobei hier von einem Verhältnis von 70 %

(Gewächshäuser) zu 30 % (Freilandkulturen) auszugehen sei. Die

Stichstrasse würde einen spürbaren Verlust an Gewächshausfläche bedeuten, der

sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn auswirken würde, der nicht mit den

Freilandkulturen kompensiert werden könnte.

6.2.3

Wie die Vorinstanz ausführlich aufzeigte, werden die Betriebsabläufe durch

die Stichstrasse zweifellos behindert und müssen deswegen verschiedene

(entschädigungspflichtige) Anpassungen vorgenommen werden. Insbesondere bringt

die Stichstrasse nicht nur eine Verkleinerung der Folientunnels, sondern auch

des Vorplatzes neben den Gewächshäusern mit sich, der von den

Beschwerdeführenden unbestrittenermassen für die Zwischenlagerung der jungen

Setzlinge benutzt wird. Gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der

Beschwerdeführenden sind die Setzlinge jedoch auf diesen Standort angewiesen.

Namentlich ist die unmittelbare Nähe zum Betriebsgebäude zwingend, weil sie als

Jungpflanzen sehr anfällig und sensibel sind und deshalb permanent überwacht

und kontrolliert werden müssen, bis sie ausgewachsen sind und verteilt werden

können.

6.2.4

Soweit sich die Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit der von der

Stichstrasse mindestens tangierten Verkehrssicherheit wiederum auf die Expertise

der Beratungsstelle für Unfallverhütung in der Landwirtschaft (BUL) und

diejenige des "Strickhofs" berufen, kann auf die Erwägungen im Urteil

vom 2. Oktober 2014 verwiesen werden. Schon damals erachtete das

Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz geäusserten Bedenken hinsichtlich

dieser Parteigutachten – diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein

aus dem Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die übrigen

Produktionsflächen, diejenige des "Strickhofs" erachte eine

Betriebsaufgabe als gegeben und äussere sich nur in allgemeiner Weise zu den

entsprechenden Kosten, nicht jedoch darüber, ob die Stichstrasse überhaupt

ökonomische Folgen zeitige – als begründet, weswegen ihnen nur wenig Gewicht

beizumessen sei. An diesen Erwägungen ist festzuhalten, zumal die Expertisen –

wie dies der Beschwerdegegner zu Recht einwendet – nach der Einholung der

Kennzahlen des Betriebs durch die Vorinstanz im Anschluss an das Urteil vom

2.

Oktober 2014 in Bezug auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Stichstrasse

ohnehin als überholt gelten müssen. Gemäss dem Technischen Bericht soll die

Stichstrasse der Erschliessung von lediglich maximal 40 Wohneinheiten dienen

und keinen Fremdverkehr aufweisen. Auch wenn der Verkehr damit eher gering sein

dürfte, so ist mit den Beschwerdeführenden doch von einem erhöhten

Gefährdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen auszugehen. Auch sind

ihre Befürchtungen durchaus nachvollziehbar, dass der Betriebsvorplatz vor den

Gewächshäusern wegen der Stichstrasse zum Allgemeingut für Kinder und sonstige

Fussgänger werden könnte und sich die Stichstrasse als Fussgängerverbindung zum

Dorf bzw. zu den dort angesiedelten Einfamilienhäusern anböte, was wiederum die

Betriebssicherheit beeinträchtigen werden würde.

6.2.5

Zu beachten ist demgegenüber, dass der Betrieb der Beschwerdeführenden

tatsächlich insofern von der Stichstrasse profitieren würde, als diese den

Wenderadius für Lastwagen im Zusammenhang mit der Anlieferung oder dem

Abtransport von Ware vergrössern würde und dank ihr weniger Manövrierfläche

freigehalten werden müsste.

6.3

6.3.1

Zu prüfen ist weiter, ob der festgesetzte Quartierplan eine Verbesserung

der bestehenden Erschliessung bewirkt. Dabei erwog das Verwaltungsgericht

bereits mit Urteil vom 2. Oktober 2014, die Grundstücke NZT-Nr. 22.1

und 22.2 seien von der I-Strasse aus vollumfänglich erschlossen und deshalb in

sämtlichen Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Daran ist

festzuhalten.

Im gleichen Urteil erwog das

Verwaltungsgericht sodann, Uneinigkeit bestehe demgegenüber hinsichtlich des

Erschliessungsgrads der Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 21.2. Während

Letzteres aufgrund des Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollständig

aus dem Strassenbeitragsperimeter entlassen worden sei, werde Ersteres von diesem

in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheine gerechtfertigt, würde das

Grundstück NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der

Verbesserung der rückwärtigen Erschliessung profitieren. Auch daran ist

festzuhalten. Das Verwaltungsgericht erwog indes weiter, der Vorinstanz könne

demgegenüber insofern nicht gefolgt werden, als sie die Grundstücke

NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht

erschlossen bezeichnet habe, wäre doch der Betrieb der Kräutergärtnerei so gar

nicht möglich. Diesbezüglich sei die Sachlage unklar, und es ist nicht

ersichtlich, ob bzw. in welchem Mass die Beschwerdeführenden in diesem

Zusammenhang einen Nutzen aus der Stichstrasse ziehen würden. Nachdem die

Vorinstanz im Anschluss an den Rückweisungsentscheid vom 2. Oktober 2014 diesbezüglich

keine Abklärungen getroffen hatte, setzte das Verwaltungsgericht dem

Beschwerdegegner mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2016 Frist an, um

Unterlagen (Pläne etc.) einzureichen, welche die derzeitige Erschliessung

dieser Grundstücke betreffend Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren würden

(vorn III.B.).

6.3.2

Der Beschwerdegegner macht geltend, das Leitungsnetz im Gebiet H sei gemäss

dem gültigen Generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) unterdimensioniert. Die

Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1

seien hinsichtlich Löschwasserversorgung nicht baureif. Das GWP sehe als

Massnahme den Bau einer neuen Ringschlussleitung für das Quartier vor, die den

erforderlichen Löschwasserbezug ermögliche und die Versorgungssicherheit

erhöhe. Die Kosten seien nach üblichen Quartierplangrundsätzen verlegt. Die

bestehenden (Brauch-)Wasseranschlüsse der Gebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 ab

den öffentlichen Leitungen in der I- und der M-Strasse seien im Beitragsperimeter

berücksichtigt, indem die Gebäudegrundrisse zuzüglich des Grenzabstands nur zu

50.

% belastet würden. Dasselbe gelte sinngemäss auch hinsichtlich der

Stromversorgung der Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw.

NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1. So sei die Stromversorgung des Areals

zwischen O-Strasse und M-Strasse gemäss dem Projekt der Elektrizitätswerke des

Kantons Zürich ungenügend. Eine neue Verbindungsleitung sei in der Stichstrasse

und im anschliessenden Fussweg zur N-Strasse vorgesehen. Schliesslich sei das

ganze Quartierplangebiet nach dem Generellen Entwässerungsplan (GEP) zukünftig

im Trennsystem zu entwässern. Die Grundstücke der Beschwerdeführenden würden

über keine Möglichkeit verfügen, an Regenwasserleitungen anzuschliessen. Bei den

Leitungen in der I-Strasse handle es sich einerseits um einen

Mischwasser-Sammelkanal und andererseits um Mischwasserleitungen der

Strassenentwässerung. Die bestehenden Leitungen quer über das Grundstück

Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2 und in der M-Strasse seien ebenfalls

Mischwasserleitungen und zudem hydraulisch überlastet. Das neue Trennsystem

werde in der Stichstrasse erstellt. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 04

seien hinsichtlich der Abwasserentsorgung ebenfalls nicht baureif. Letzteres

Grundstück profitiere zudem direkt von der Aufhebung der querenden

Wasserleitung. Die Kosten seien wiederum nach den üblichen

Quartierplangrundsätzen verlegt. Zusammengefasst ergebe sich, dass die

Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 ungenügend erschlossen seien, die zur

Diskussion stehende Stichstrasse auch als Trassee für Werkleitungen diene und

in dieser Hinsicht auch den Grundstücken der Beschwerdeführenden zugutekomme.

6.3.3

Wie erwähnt (vorn E. 7.3.2), ist der Vorinstanz nicht zu folgen, wenn

sie – was sie mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2017 erneut

tut – die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und

Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet. Aufgrund der dokumentierten

Darstellung des Beschwerdegegners ist aber nachvollziehbar, dass der

Quartierplan bzw. die vorgesehene Stichstrasse tatsächlich eine gewisse

Verbesserung der bestehenden Erschliessung dieser Grundstücke bewirkt. Insofern

hat dies auch Vorteile für den Betrieb zur Folge. Die Beschwerdeführenden

machen zwar geltend, ihre Grundstücke seien schon lange voll erschlossen. Dies

ergebe sich namentlich aus dem Schreiben des Beschwerdegegners zur

Wasseranschlussbewilligung vom 21. November 1979 bzw. dem Beschluss vom

10.

Juni 1998. Zu Recht hält der Beschwerdegegner dem jedoch entgegen,

dass die Anschlussbewilligung und die zugehörige Gebühr nur die

"Plastic-Treibhäuser" betrafen, nicht auch Gebäude wie namentlich

Wohnhäuser, wofür weitere Erschliessungsbeiträge explizit vorbehalten wurden.

Auch der Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juni 1998 enthält nicht die

Aussage, dass die Grundstücke vollumfänglich erschlossen seien. Solches lässt

sich ebenso wenig aus den eingereichten Gebührenrechnungen ableiten. Stark ins

Gewicht fällt indes, dass die Beschwerdeführenden auf eine Verbesserung der

bestehenden Erschliessung zur Sicherstellung des Betriebsablaufs derzeit

offensichtlich nicht angewiesen sind.

6.4

In einer

Gesamtbetrachtung überwiegen die tangierten privaten Interessen der

Beschwerdeführenden die öffentlichen Interessen an einer Erschliessung des

quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (vgl. vorn

E. 6.2.1). Die von diesen aufgrund der Stichstrasse zu gewärtigenden

Auswirkungen auf den Betrieb ihrer Kräutergärtnerei – Reduktion der

Gewächshausfläche wertvoller Kräuter, Verkleinerung des Vorplatzes für die

Setzlinge, Störung des Betriebsablaufs durch Verkehr und Fussgänger und damit

einhergehende Gefährdung für Betriebsmitarbeiter und Anwohner – erscheinen vor

dem Hintergrund, dass alternative Erschliessungsvarianten auch nach Ansicht des

Beschwerdegegners vorhanden sind (vorn E. 3.2), nicht zumutbar. Zu

beachten ist ferner, dass auch der Beschwerdegegner ein Interesse am Erhalt des

Betriebs als lokaler Produzent und Arbeitgeber haben muss, und insofern auch

ein öffentliches Interesse an einem reibungslosen Betriebsablauf besteht.

7.

Die Beschwerdeführenden beantragen, der Entscheid vom

3.

Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und

22.2

seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der

Gemeinderatsbeschluss vom 2. März 2010 aufzuheben und die Angelegenheit

zwecks Überarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat zurückzuweisen, mit

der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und eine dezentrale

Erschliessungsvariante zu planen (vorn III.B.). Während die Beschwerde insofern

gutzuheissen ist, als der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Juli 2015 und

der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010 angesichts der

Unzumutbarkeit der Stichstrasse aufzuheben sind, besteht kein Anlass, dem

Beschwerdegegner aufzugeben, eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen.

Mit Aufhebung des Festsetzungsbeschlusses wird das Quartierplanverfahren in den

Stand zurückversetzt, in dem er sich vor demselben befand. Es bleibt dem Beschwerdegegner

überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren – unter Verzicht auf die

Stichstrasse – weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die

Sache an denselben zurückzuweisen ist.

8.

8.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten

ist, und sind Dispositivziffern I und IV des Entscheids der Vorinstanz vom

3.

Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010

aufzuheben.

8.2

Vorliegend

erscheint es angemessen, die Gerichtskosten zu drei Vierteln dem

Beschwerdegegner und zu einem Viertel den Beschwerdeführenden unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Die Kosten des Rekursverfahrens sind gleichermassen

zu verteilen. Sodann ist der Beschwerdegegner zu verpflichten, die überwiegend

obsiegenden Beschwerdeführenden zu entschädigen, wobei für das Rekursverfahren

eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inklusive MWST) und

für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- (inklusive MWST)

als angemessen erscheinen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.

Dispositiv

Dispositivziffern I und IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom

3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010

werden aufgehoben.

In Abänderung von Dispositivziffer II des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 werden die Verfahrenskosten zu drei

Vierteln dem Beschwerdegegner und – unter solidarischer Haftung für einen

Viertel – zu je einem Achtel den Beschwerdeführenden auferlegt.

In Abänderung von Dispositivziffer III des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 wird der Beschwerdegegner verpflichtet,

den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von

Fr. 5'000.- (inklusive MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner

zurückgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'060.-- Zustellkosten,

Fr. 9'060.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und – unter

solidarischer Haftung für einen Viertel – zu je einem Achtel den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4. Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inklusive

MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …