VB.2015.00544

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00544

2. März 2016Deutsch7 min

(URT.2016.17963)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2014 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich C die Bewilligung für den Bau eines Ein- sowie

eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der E-Strasse 01

und 02 in Zürich.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten am 5. und am 11. Februar 2015 A

und F an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Beschluss vom

9.

März 2015 bewilligte die Bausektion Abänderungspläne; auch gegen diesen

Beschluss rekurrierte F an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom

31.

Juli 2015 vereinigte das Baurekursgericht die drei Verfahren und hiess

die ersten zwei Rekurse teilweise gut; es ordnete an, dass beim südwestlichen

Balkon des Einfamilienhauses auf die Abstützung am Boden zu verzichten sei. Den

dritten Rekurs wies es vollumfänglich ab.

III.

Am 14. September 2015 führte A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren zulasten von C und der Bausektion der Stadt Zürich. C

stellte am 30. September 2015 den Antrag, die Beschwerde vollumfänglich

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. Mit

demselben Schluss liess sich am 12. Oktober 2015 das Baurekursgericht vernehmen.

Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 19. Oktober 2015, auf die

Beschwerde sei nicht einzutreten, allenfalls sei sie abzuweisen. Replicando und

duplicando hielten am 23. und 30. November 2015 A und C an ihren Anträgen

fest. Weitere Vernehmlassungen von A und C datieren vom 14. und 28. Januar

2016.

Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete am 27. Januar 2016 auf

eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Baubewilligungsbehörde macht vorab geltend, dem

Beschwerdeführer fehle das schutzwürdige Anfechtungsinteresse; aus diesem Grund

sei auf sein Rechtsmittel nicht einzutreten. Zwischen dem Baugrundstück und der

Parzelle des Beschwerdeführers besteht anerkanntermassen eine hinreichend enge

räumliche Beziehung. Entgegen der Baubewilligungsbehörde liesse sich der

geltend gemachte Mangel nicht ohne Weiteres mit Hilfe einer Nebenbestimmung

heilen: Müsste die Garage im geforderten Ausmass verkleinert werden, wäre nicht

nur die Anordnung der einzelnen Parkplätze neu festzulegen, sondern auch die

gebäudeinterne Verkehrsführung neu zu konzipieren. Ausserdem ist nicht auszuschliessen,

dass das veränderte Garagenlayout Auswirkungen auf die Gebäudestatik hätte. Die

Legitimation des Beschwerdeführers ist folglich zu bejahen und auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Das Baugrundstück liegt

gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991

(BZO) in der Wohnzone W2bII. Gegenwärtig steht auf der Parzelle ein

Einfamilienhaus. Die Bauherrschaft möchte dieses Gebäude abbrechen und durch

ein neues Ein- sowie ein Dreifamilienhaus ersetzen. Nach dem Bauprojekt ist zudem

eine Tiefgarage geplant, welche teils unter und teils vor dem Mehrfamilienhaus

zu liegen kommen soll. Sie befindet sich mit anderen Worten partiell innerhalb

und partiell ausserhalb des Grundrisses des Mehrfamilienhauses. Dabei soll der

den Grundriss überschreitende Tiefgaragenteil den Bewohnerinnen und Bewohnern

des Mehrfamilienhauses als Terrasse dienen.

3.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Bauvorhaben

überschreite die zulässige Überbauungsziffer und verletze den massgeblichen

Grenzabstand. Art. 17 BZO privilegiere einzig Besondere Gebäude, nicht

aber Besondere Gebäudeteile in Bezug auf die Überbauungsziffer und die

Abstandsvorschriften. Die Vorinstanz qualifiziere die Tiefgarage zu Unrecht als

ein solches Besonderes Gebäude. Richtig besehen bilde die Garage und das

Mehrfamilienhaus zusammen eine bauliche und architektonische Einheit. Dies

zeige sich etwa darin, dass die Einstellhalle der darüber befindlichen Wohnung

als Terrasse diene. Die Tiefgarage sei somit bloss als Besonderer Gebäudeteil,

nicht aber als ein Besonderes Gebäude im Sinn von Art. 17 BZO

einzustufen. Entsprechend könne die Tiefgarage nicht in den Genuss einer

erhöhten Überbauungsziffer sowie eines reduzierten Grenzabstands kommen.

4.

4.1

Eine

Gemeinde kann in ihrer Bau- und Zonenordnung die zulässige bauliche Grundstücknutzung

näher ordnen (§ 49 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 [PBG]). Zulässig sind unter anderem Regelungen zu den

Überbauungsziffern sowie zu den Abständen (§ 49 Abs. 2

lit. a f. PBG). Die Stadt Zürich hat in Art. 17 BZO

solche Regeln für sogenannt Besondere Gebäude erlassen. Diese Bestimmung lautet

wie folgt:

" Art. 17 Besondere Gebäude

Für

besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten,

sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gemäss

Art. 13 [BZO] vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten

werden."

Besondere Gebäude sollen mithin nach dem Willen des

kommunalen Gesetzgebers in doppelter Hinsicht privilegiert werden: zum einen

hinsichtlich der Überbauungsziffer und zum andern mit Bezug auf die Abstände.

Was ein "Besonderes Gebäude" ist, wird in § 273 PBG und

damit im kantonalen Recht näher umschrieben. Nach dieser Bestimmung sind Besondere

Gebäude solche Bauten, "die nicht für den dauernden Aufenthalt von

Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 Meter, bei Schrägdächern

5.

Meter, nicht übersteigt".

4.2

Aufgrund

des Wortlautes von Art. 17 BZO ist unklar, ob diese Bestimmung neben

den Besonderen Gebäuden auch die Besonderen (Haupt-)Gebäudeteile umfasst. Die

Baubewilligungsbehörde beruft sich auf ihre Praxis, welche eine solche

Bevorzugung zulässt. Zur Begründung führt sie aus, § 49

Abs. 3 PBG und § 273 PBG seien weitestgehend identisch. Eine

Ausnahme bestehe bloss insofern, als § 49 Abs. 3 PBG nebst den

Gebäuden auch die Gebäudeteile erwähne. Es mache den Anschein, dass die beiden

Bestimmungen, obwohl eng miteinander verknüpft, nicht sorgfältig genug

redigiert worden seien. Besondere Gebäude wie auch privilegierte Gebäudeteile

zeichneten sich im Vergleich zu Hauptgebäuden durch eine geringere

Höhenentwicklung aus. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist die Auslegung

von Art. 17 BZO durch die kommunale Baubehörde nicht zu beanstanden.

Sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile sind niedriger als die

jeweiligen Hauptgebäude, was zu einer geringeren Beeinträchtigung der

Nachbarliegenschaften führt. Vor diesem Hintergrund sind keine

Nachbarinteressen ersichtlich, weshalb lediglich freistehende Besondere Gebäude,

nicht aber Besondere Gebäudeteile privilegiert werden sollen. Wie oben

dargelegt, dürfen Besondere Gebäude(-teile) nicht für den dauernden Aufenthalt

von Menschen bestimmt sein. Dieses Erfordernis stellt genügend sicher, dass

solche Bauten nicht zu Wohn- oder Bürozwecken missbraucht werden. Da die Unterniveaugarage

weniger hoch ist als das Hauptgebäude, hebt sie sich genügend von diesem ab;

entsprechend ist auch ihre konstruktiv-architektonische Selbständigkeit zu

bejahen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3).

5.

Der Teil der Tiefgarage, welche dem Mehrfamilienhaus

vorgelagert ist und insofern ausserhalb des Fussabdrucks des Hauptgebäudes

liegt, misst 65 Quadratmeter. Nach der unbestritten gebliebenen Berechnung

der Vorinstanz belegt der überdachte und seitlich eingewandte Hauseingang des

Einfamilienhauses eine Fläche von 7,2 Quadratmetern. Dieser Eingang ist –

was ebenfalls unbestritten ist – als Besonderer Gebäudeteil zu qualifizieren.

Entsprechend beträgt die gesamthaft mit Besonderen Gebäudeteilen überstellte

Grundstücksfläche 72,2 Quadratmeter (65 Quadratmeter + 7,2 Quadratmeter).

Die gemäss § 259 PBG massgebliche Grundstücksfläche beläuft sich auf

1'492 Quadratmeter. Gemäss Art. 17 BZO dürfen Besondere Gebäude

und Gebäudeteile die gemäss Art. 13 BZO vorgeschriebene Überbauungsziffer

von vorliegend 22 % (Zone W2bII) um 5 % überschreiten. 5 % von

1'492 Quadratmetern entspricht einer Fläche von 74,6 Quadratmetern.

Die projektierte Fläche von 72,2 Quadratmetern für besondere Gebäudeteile

bleibt unterhalb der maximal zulässigen Fläche von 74,6 Quadratmetern. Die

maximal zulässige Überbauungsziffer wird somit nicht überschritten. Gleiches

gilt für den massgeblichen Grenzabstand. Da sich die Beschwerde dazu nicht in

substanziierter Form äussert, kann ohne nähere Begründung auf die zutreffenden

Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Dies führt zur

Abweisung der Beschwerde.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu;

hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten

Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Der

Beschwerdeführer ist zu verpflichten, dieser eine Parteientschädigung von

Fr. 2'500.- zu bezahlen. Die lokale Baubehörde hat im Streit zwischen zwei

privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung

(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Zürich etc. 2014, § 17,

N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 7'230.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 2'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …