VB.2015.00546

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00546

21. April 2016Deutsch21 min

(URT.2016.18041)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 12. Februar 2013 erteilte der

Stadtrat Uster der D AG die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der

Gebäude Assek. Nrn. 01/02 und den Teilabbruch der Liegenschaften

Assek. Nrn. 03/04 sowie den Neubau von zwei Wohn- und Gewerbehäusern

mit Tiefgarage auf den Grundstücken Kat. Nrn. 05, 06 und 07 gemäss

den eingereichten Unterlagen im Sinne der Erwägungen unter verschiedenen

Nebenbestimmungen, namentlich der Auflage, dass vor Baubeginn die Mutation für

die Grundstückzusammenlegung der Kat. Nrn. 05, 06 und 07 erfolgt sein

müsse.

Am 7. November 2014 ersuchte die D AG um

baurechtliche Bewilligung der Auflagenerfüllung der Dispositiv-Ziff. A.3.3

des Stadtratsbeschlusses vom 12. Februar 2013 und gleichzeitig um

baurechtliche Bewilligung der Neuunterteilung der Baugrundstücke in die

Grundstücke A (Kat. Nr. 05; bestehende Liegenschaft H-Strasse 08),

B (Kat. Nr. 06; projektierte Neubauten I-Strasse 09 und J-Strasse 10)

sowie C (Kat. Nr. 07; bestehende Liegenschaft J-Strasse 12). Die

Abteilung Bau des Stadt Uster erteilte der D AG mit Verfügung vom

20. Januar 2015 die baurechtliche Bewilligung für die Grenzmutation und

die Auflagenerfüllung der Dispositiv-Ziff. A.3.3 des Stadtratsbeschlusses

vom 12. Februar 2013 im Sinn der Erwägungen und unter verschiedenen

Nebenbestimmungen, insbesondere folgender Auflage: "Es ist die Erstellung

von max. 3 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge bei der Liegenschaft H-Strasse 08

auf dem Grundstück A zulässig. Der Stadt Uster ist mit dem detaillierten

Umgebungsplan vor Rohbauvollendung der Nachweis über die Einhaltung der

zulässigen Parkplatzzahl zu erbringen".

Erwägungen

II.

Die D AG rekurrierte dagegen am 2. März 2013

beim Baurekursgericht und beantragte im Wesentlichen, unter Entschädigungsfolge

sei Dispositiv-Ziff. A.3 der Verfügung vom 20. Januar 2015

aufzuheben. Mit Präsidialverfügung vom 4. März 2015 wurden X und Y, welche

Eigentümer des an die Baugrundstücke 05 und 06 bzw. die Parzellen A und B angrenzenden

Grundstücks Kat. Nr. 11 sind und um Zustellung des baurechtlichen Entscheids

nach § 315 Abs. 1 PBG ersucht hatten, in das Rekursverfahren

beigeladen. Diese beantragten am 7. April 2015 die Abweisung des

Rechtsmittels unter Entschädigungsfolge. Mit Entscheid vom 5. August 2015

hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut, hob Dispositiv-Ziff. A.3

der Verfügung vom 20. Januar 2015 auf und ersetze sie durch folgende

Auflage: "Mit Vollzug der Mutation ist entweder mittels Begründung von

Eigentumsrechten, einem Baurecht im Sinne von Art. 675 ZGB oder durch

Errichtung einer Dienstbarkeit sicherzustellen, dass drei der sechs

vorgesehenen Abstellplätze auf dem Grundstück A (H-Strasse 08) dem

Grundstück B (I-Strasse 09 und J-Strasse 10) zugeordnet werden.

Eine solche Sicherung ist im Grundbuch einzutragen"

(Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von

total Fr. 3'590.- auferlegte das Baurekursgericht zu einem Viertel der D AG,

zu drei Achtel der Abteilung Bau der Stadt Uster sowie zu je drei Sechzehntel X

und Y unter solidarischer Haftung der Letztgenannten für drei Achtel der

Gesamtkosten (Dispositiv-Ziff. II). Sie verpflichtete sodann die Abteilung

Bau der Stadt Uster sowie Y und X, der D AG eine reduzierte Umtriebsentschädigung

von je Fr. 300.- (insgesamt Fr. 600.-)

zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. III).

III.

X und Y liessen am 14. September 2015 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht führen und beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 5. August 2015 sei unter Entschädigungsfolge "insoweit

aufzuheben, als damit Dispositiv-Ziff. A.3 der Verfügung […] vom 20. Januar

2015.

betreffend die Zulässigkeit der Erstellung von max. 3 Abstellplätzen

für Motorfahrzeuge auf dem Grundstück der H-Strasse 08 aufgehoben"

werde. Am 30. September 2015 liess sich das Baurekursgericht mit dem

Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Abteilung Bau der Stadt

Uster verzichtete am 1. Oktober 2015 ausdrücklich auf Vernehmlassung. Die D AG

liess mit Beschwerdeantwort vom 22. Oktober 2015 beantragen, unter

Entschädigungsfolge auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter diese

abzuweisen. X und Y hielten mit Eingabe vom 6. November 2015 an ihrem

Antrag fest. Die D AG verzichtete am 17. November 2015 auf weitere

Stellungnahme.

Am 14. September 2015 hatte die D AG ebenfalls

Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und beantragen lassen, unter

Entschädigungsfolge sei "Dispositiv-Ziffer 3 der Verfügung […] vom

20.

Januar 2015 […] vollständig aufzuheben, ohne Ersatz durch die Neuformulierung

gemäss Dispositiv-Ziffer I des [Entscheids vom 5. August 2015].

Eventuell stattdessen mit der Auflage, dass die Zuordnung von drei Parkfeldern

auf den Baufeld A zum Baufeld B im Grundbuchblatt des

Baufeldes B im Sinne einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung anzumerken

sei". Das Baurekursgericht liess sich am 30. September 2015 mit dem

Schluss auf Abweisung des Rechtsmittels vernehmen. Die Abteilung Bau der Stadt

Uster verzichtete am 1. Oktober 2015 ausdrücklich auf Vernehmlassung. X

und Y liessen am 19. Oktober 2015 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge

beantragen. Die D AG äusserte sich am 22. Oktober 2015 zur Eingabe

von X und Y.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen

Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und

dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG; LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125

lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]).

Eine Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere

Rechtsmittelbegehren eines Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung

richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50–60). Vorliegend richten

sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 5. August 2015 mit demselben zugrunde

liegenden Sachverhalt. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2015.00546 sowie VB.2015.00548 zu vereinigen.

2.

2.1

Die D AG stellt die

Beschwerdelegitimation von X und Y im Verfahren VB.2015.00546 in Abrede. Deren Grundstück (Kat.-Nr. 11) grenzt an die hier

interessierenden Grundstücke A und B an. Auch verläuft die H-Strasse, über

welche die streitbetroffenen Parkplätze erschlossen werden sollen, unter

anderem über das Grundstück von X und Y. Damit besteht eine hinreichend enge

nachbarliche Raumbeziehung, welche die Legitimation im Sinn von § 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG; LS 700.1) zu begründen vermag (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21

N. 53 ff.). Da die Vorinstanz den Anträgen von X und Y nicht stattgegeben

hat, sind sie durch den angefochtenen Entscheid grundsätzlich beschwert.

2.2

Weiter

macht die D AG geltend, der Beschwerdeführung von X und Y lägen unzulässige

Rügen zugrunde. Sie bringt diesbezüglich zunächst vor, X und Y beanstandeten

einzig die

– aus ihrer Sicht fehlende – zivilrechtliche Sicherung der

Zufahrtsmöglichkeit zu den im Streit liegenden drei Parkfeldern auf dem

Grundstück A. Es handle sich bei diesen Parkfeldern indes nicht um

Pflichtparkfelder, sodass es sich auf die Bewilligungsfähigkeit "der

Überbauung" nicht negativ auswirkte, "wenn die Wegrechtsdienstbarkeit

zugunsten des Baufeldes A über die H-Strasse […] nicht für alle 6 auf dem

Baufeld A geplanten Parkfelder ausreich[t]e"; X und Y rügten deshalb

die Verletzung ziviler Rechte, ohne dass dadurch gleichzeitig eine Verletzung

öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Debatte stünde. Dem kann nicht gefolgt werden:

Fahrzeugabstellplätze wie die hier umstrittenen sind (bewilligungspflichtige)

Ausstattungen (vgl. § 309 Abs. 1 lit. d PGB in Verbindung mit

§ 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [LS 700.2])

und setzen als solche – unabhängig von einer allfälligen Erstellungspflicht –

eine genügende Zugänglichkeit voraus (vgl. §§ 233 f. in Verbindung

mit § 236 Abs. 1 PBG). Daran ändert nichts, dass ein möglicherweise

der Erstellung der umstrittenen Fahrzeugabstellplätze entgegenstehendes

baurechtliches Hindernis sich allenfalls nicht (auch) auf die Bewilligungsfähigkeit

bzw. Baurechtskonformität des übrigen Bauprojektes, namentlich der Wohn- und

Gewerbebauten, auswirken würde.

Sodann macht die D AG sinngemäss geltend, die

Erstellung der umstrittenen Parkfelder sei bereits mit Beschluss der Abteilung

Bau der Stadt Uster vom 12. Februar 2013 rechtskräftig bewilligt worden. X

und Y hätten es unterlassen, die Parkfelder im Rahmen der Anfechtung dieses

Beschlusses zum Streitthema zu erheben, weshalb "die vorfrageweise

Überprüfung der zivilrechtlichen Zufahrtsverhältnisse zu diesen sechs

Parkfeldern nicht mehr neu aufgerollt werden kann". Dabei verkennt sie,

dass die Baubewilligung unter der Auflage erteilt wurde, die Baugrundstücke

Kat. Nrn. 05, 06 und 07 würden vor Baubeginn vereinigt. Da mit der

Ausgangsverfügung vom 20. Januar 2015 eine Grenzmutation bewilligt wurde

und die Baugrundstücke somit nicht wie im Beschluss vom 12. Februar 2013

vorgesehen zusammengelegt wurden, hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid

geprüft, ob die dem Grundstück B zugeordneten streitgegenständlichen

Fahrzeugabstellplätze auf dem Grundstück A genügend erschlossen seien, und

in diesem Zusammenhang vorfrageweise überprüft, ob sich aus der privatrechtlichen

Regelung mit genügender Deutlichkeit ein Recht zur dauernden und jederzeitigen

Benutzung des Zugangs ergebe. Damit hat das Baurekursgericht seine

Prüfungsbefugnis entgegen dem sinngemässen Vorbringen der D AG nicht

überschritten. Die Beschwerde von X und Y ist schliesslich entgegen der D AG

nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren, weil diese – soweit ersichtlich

– bis anhin darauf verzichtet haben, "den von ihnen monierten Verstoss

gegen die Dienstbarkeit" vor Zivilgericht einzuklagen; vielmehr wird damit

in vertretbarer Weise geltend gemacht, die im Streit liegenden Parkplätze seien

zufolge mangelnder privatrechtlicher Zugangsberechtigung nicht erschlossen;

solche Rügen vorzutragen, ist X und Y nicht verwehrt (vgl. VGr,

19.

November 2015, VB.2015.00476, E. 2.3).

2.3

Nach dem Gesagten

ist – da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind – auf die

Beschwerde im Verfahren VB.2015.00546 einzutreten. Solches gilt auch für die Beschwerde

der D AG im Verfahren VB.2015.00548.

3.

3.1

X und Y

verlangen (im Verfahren VB.2015.00546) im Ergebnis, auf dem Grundstück A

seien nur drei Fahrzeugabstellplätze zu bewilligen. Sie machen in diesem Zusammenhang

im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass

für die drei streitbetroffenen, nutzungsmässig dem Grundstück B zugewiesenen

Fahrzeugabstellplätze eine Zufahrtsberechtigung bestehe bzw. sich mit genügender

Klarheit aus der zu Gunsten des Grundstücks A bestehenden Fuss- und

Fahrwegrechts ergebe; die Parkplätze seien nicht erschlossen.

3.2

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung,

welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter

anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher

Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen

entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der

Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Darüber hinaus müssen Zufahrten

für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981

Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst

in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für

die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden Benützungsrechte

an der Zufahrt verfügt oder dass ihr für den Ausbau die nötigen dinglichen

Rechte zustehen. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht (Allein-)Eigentümerin

der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem ihr fremden

Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (VGr,

11.

Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 592).

Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet,

so muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe

Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem

öffentlichrechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei

der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit

nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes

Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls

mithilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung

am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 593; BEZ

1981.

Nr. 1).

3.3

Vorliegend

wird das Baugrundstück 05 (Grundstück A) über die H-Strasse erschlossen.

Diese liegt auf den Grundstücken Kat. Nrn. 05 (Grundstück A), 13,

14.

und 11 und steht daher im Eigentum der jeweiligen Grundeigentümer. Zugunsten

und zulasten dieser Grundeigentümer ist im Grundbuch eine ein gegenseitiges

Fuss- und Fahrwegrecht beinhaltende Dienstbarkeit eingetragen. Der Inhalt der

Dienstbarkeit lautet wie folgt:

"Die

jeweiligen Eigentümer […] gestatten sich gegenseitig, den zwischen ihren

Gebäuden ausgelegten Weg […] als beständigen Fuss- und Fahrweg zu benützen. […]

Der Fahrweg ist dem freien Verkehre offen zu halten. Gilt nur für die

beteiligten Eigentümer."

Die H-Strasse verläuft nicht über das Grundstück B

(Kat.-Nr. 06). An der vorliegend interessierenden Dienstbarkeit ist somit

lediglich der Eigentümer des Baugrundstücks Kat.-Nr. 05

(Grundstück A), nicht aber jener des Grundstücks B (Kat.-Nr. 06)

berechtigt. Auf Letzteres kommt es freilich – wie im Folgenden zu zeigen ist –

vorliegend nicht an:

3.4

Unstreitig

besteht zu Gunsten des (Bau-)Grundstücks A ein Fuss- und Fahrwegrecht. Die

D AG machte bereits im Rekursverfahren sinngemäss geltend, die bestehende

– im Übrigen vor Begründung der Servitut erbaute – Liegenschaft lasse eine

Nutzung zu, welche zur Erstellung von mindestens sechs Fahrzeugabstellplätzen

auf dem Grundstück A berechtigte. Die lokale Baubehörde führte im

vorinstanzlichen Verfahren aus, die Liegenschaft H-Strasse 08 sei heute

ein Wohnheim, indes früher über Jahre als Wohn- und Geschäftshaus genutzt

worden. Es sei denkbar, im bestehenden Gebäude drei Wohnungen mit jeweils mehr

als vier Zimmern einzubauen, welche Nutzung bereits zur Erstellung von bis zu

sechs Parkfeldern berechtigen würde (vgl. hierzu und zum Folgenden

Art. 3 ff. der Parkplatzverordnung der Stadt Uster vom 1. August

1992.

[fortan: PPV Uster; www.uster.ch > Verwaltung > Reglemente, besucht

am 17. März 2016]). Auch wäre denkbar, den eingeschossigen Anbau weiterhin

gewerblich zu nutzen, womit ein weiterer Parkplatz bzw. auf dem

streitbetroffenen Grundstück A unter Beibehaltung des bestehenden Gebäudes

ohne Weiteres bis zu sieben Parkplätze bewilligt werden könnten. X und Y machen

nicht geltend, dass die Dienstbarkeit die Erstellung von sechs Parkplätzen auf

dem berechtigten Grundstück grundsätzlich nicht zulasse. Von einer

Überschreitung des Inhalts oder Umfangs der Dienstbarkeit ist daher vorliegend

nicht auszugehen. Erst recht ist keine erhebliche und daher im Sinn des

Art. 739 ZGB unzumutbare Mehrbelastung anzunehmen (vgl. zu hinzunehmenden

Schwankungen in der Ausübung des Dienstbarkeitsrechts Jörg Schmid/Bettina

Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4. A., Zürich etc. 2012,

Nr. 1283 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

3.5

X und Y

bringen lediglich vor, die Einräumung eines gegenseitigen Wegrechts an der H-Strasse

diene der Erschliessung der daran anstossenden Grundstücke. Daraus sowie aus

der Beschränkung des freien Verkehrs auf die beteiligten Eigentümer ergebe

sich, dass andere Grundeigentümer über kein Wegrecht verfügen sollten. Auch machen

sie geltend, das Fahrwegrecht erlaube nicht die Zufahrt zu Parkplätzen, welche

nicht im Interesse des berechtigten Grundstücks selbst genutzt würden. Sie

monieren mit anderen Worten, die Dienstbarkeit könne nicht auf den Eigentümer

des Grundstücks B ausgedehnt und nur im Interesse des Grundstücks A

ausgeübt werden.

3.6

Zwar trifft

es zu, dass aus der vorliegend interessierenden Dienstbarkeit nur den beteiligten

Grundeigentümern – und damit nicht jenem des Grundstücks B – ein Wegrecht

erwächst (oben 3.3); dienstbarkeitsberechtigt ist eine durch ihr Eigentum am

herrschenden Grundstück definierte Person (Etienne Petitpierre, Basler

Kommentar, Art. 730 ZGB N. 4). Auch folgt aus der unselbständigen

Rechtsnatur der Grunddienstbarkeit, dass der Eigentümer des berechtigten Grundstücks

sein dingliches Recht gegen das belastete Grundstück ohne gleichzeitige

des Eigentums am berechtigten Grundstück nicht an Drittpersonen abtreten kann

(Petitpierre, Art. 730 N. 5). Der Dienstbarkeitsberechtigte kann

indes mittels Einräumung eines Nutzungsrechts am herrschenden Grundstück

Drittpersonen die Ausübung des Dienstbarkeitsrechts überlassen (vgl. BGE

131.

III 345 E. 3.1; ferner Petitpierre, Art. 730 N. 6, Letzterer

auch zum Folgenden). Ein solches Ausübungsrecht ergibt sich mit anderen Worten

aus einer Rechtsbeziehung zwischen dem dienstbarkeitsberechtigten

Grundeigentümer und dem Dritten; es ist mithin – und dies scheinen X und Y zu

verkennen – bloss obligatorischer Natur und führt nicht zu einer Ausweitung des

Kreises der Dienstbarkeitsberechtigten.

Nach Art. 730 ZGB kann ein Grundstück zum Vorteil eines

anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich

bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses anderen Grundstücks gefallen lassen

muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht

ausüben darf. Die herrschende Lehre und Rechtsprechung verstehen diese und

ähnlich lautende Bestimmungen entgegen dem sinngemässen Einwand von X und Y

nicht im Sinn des Utilitätsprinzips, wonach eine Grunddienstbarkeit dem

Berechtigten nur Vorteile einräumen dürfe, welche dem berechtigten Grundstück

als solches dienten (Petitpierre, Art. 730 N. 11 f.). Vielmehr

erstreckt sich das Interesse für das berechtigte Grundstück (vgl. Art. 736

ZGB) auch auf das persönliche Interesse des berechtigten Grundeigentümers an

der Ausübung der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang (BGE 131 III 345

E. 3.2.1; Schmid/Hürlimann-Kaup, Nr. 1258, je mit weiteren

Hinweisen). Dass die umstrittenen Parkplätze vorliegend nicht im Interesse des

herrschenden Grundstücks erstellt werden sollen, beeinflusst daher –

und weil auch keine übermässige Beanspruchung des Dienstbarkeitsrechts

anzunehmen ist – deren Zugänglichkeit nicht; das Baugrundstück A bzw. die

darauf projektierten und vorliegend umstrittenen Fahrzeugabstellplätze sind

hinreichend erschlossen.

3.7

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2015.00546 abzuweisen.

4.

4.1

Die

Vorinstanz führt mit Bezug auf die im Verfahren VB.2015.00548 umstrittene Auflage

aus, wenn Abstellplätze auf einem fremden Grundstück erstellt würden, bestehe

die Gefahr, dass sie ganz oder teilweise aufgehoben, zweckentfremdet oder einem

anderen Grundstück zur Verfügung gestellt würden. Um dies zu verhindern, seien

solche Abstellplätze dinglich zu sichern. Als Sicherungsmittel kämen etwa die

Begründung von Eigentumsrechten an Abstellplätzen oder eines Baurechts und vor

allem die Errichtung einer Grund- oder Personaldienstbarkeit in Betracht. Damit

könne auch der von der Abteilung Bau der Stadt Uster geäusserten Befürchtung

begegnet werden, wonach die Erstellung von Abstellplätzen auf Drittgrundstücken,

welche die Maximalzahl an Abstellplätzen bereits erreicht hätten, zu einem

nicht mehr handhabbaren Kontrollaufwand führen würde.

4.2

Die D AG

wendet dagegen bzw. gegen die von der Vorinstanz angeordnete Auflage zu Recht

ein, vorliegend gehe es nicht darum, eine Unterschreitung der sich aus der Nutzung

des Grundstücks B ergebenden Mindestanzahl an Fahrzeugabstellplätzen zu

verhindern: Dies wird schon daraus deutlich, dass in der Ausgangsverfügung die

vorgesehenen Parkplätze auf dem Grundstück 05 bzw. A um drei reduziert wurden,

ohne dass sich hieraus ein Anpassungsbedarf bezüglich der Anzahl der auf den

Grundstücken 06 und 07 (bzw. den Grundstücken B und C) vorgesehenen Parkplätze

ergab. Auch sind gemäss dem Beschluss vom 12. Februar 2013 zufolge der

zwei geplanten Mehrfamilienhäuser und unter Einbezug der bestehenden

Liegenschaften H-Strasse 08 und J-Strasse 12 (Letztere auf

Kat. Nr. 07; neu Grundstück C) mindestens 19 und maximal 44

Fahrzeugabstellplätze zu erstellen, davon entfallen mindestens 2 bzw. maximal 3

auf das Grundstück 05 bzw. A; bewilligt wurde die Erstellung von insgesamt

40.

Abstellplätzen. Diese Situation wurde mit dem vorinstanzlichen

Entscheid wiederhergestellt. Anhand der vorliegenden Akten ist davon auszugehen,

dass auf dem Grundstück C zwei Parkplätze der bestehenden Liegenschaft (an

der J-Strasse 19) und auf dem Grundstück A zwei weitere jener an der H-Strasse 08

sowie vier den geplanten Neubauten zugewiesen sind. Somit sind für die

Neubauten auf dem Grundstück B

insgesamt 36 Parkplätze vorgesehen (davon vier auf einem fremden Grundstück).

Selbst eine Aufhebung sämtlicher auf dem (fremden) Grundstück A zu

erstellenden Abstellplätze liesse daher keine Unterschreitung der Mindestparkplätze

des Grundstücks B befürchten. Es ergibt sich aber aus den gesetzlichen

Bestimmungen des § 242 PBG in Verbindung mit den Art. 3 ff. PPV

Uster, dass die auf dem Grundstück A projektierten, dem Grundstück B

zuzuweisenden Fahrzeugabstellplätze auch inskünftig im Rahmen der (für das

Grundstück B) einzuhaltenden Mindest- und Maximalanzahl Parkplätze beachtlich

sind. Daher führte allenfalls die Erstellung bzw. Bewilligung weiterer, dem

Grundstück B zugeordneter Parkplätze ohne Berücksichtigung der auf dem

fremden Grundstück geplanten und – jedenfalls bei gleichbleibender Nutzung der

Liegenschaft H-Strasse 08 diesem nicht zurechenbaren – (drei)

Abstellplätze zu einer Überschreitung der maximal zulässigen Anzahl

Fahrzeugabstellplätze und damit zu einer Verletzung der baurechtlichen Bestimmungen.

Demnach gilt es vorliegend nicht, die Zweckbestimmung von

auf einem Fremdgrundstück erstellten (Pflicht-)Abstellplätzen zu erhalten,

sondern besteht ein Interesse daran, dass einem Grundstück auch in Zukunft auf

einem anderen Grundstück erstellte Abstellplätze angerechnet werden,

nachdem eine allfällige spätere Erstellung weiterer Fahrzeugabstellplätze auf

diesem Grundstück oder einem anderen Fremdgrundstück bei Ausserachtlassung der

bereits erstellten Parkplätze zu einer Überschreitung der in der kommunalen

Bauordnung statuierten Maximalzahl zulässiger Abstellplätze führen könnte.

4.3

Die damit

einhergehende dauerhafte Einschränkung der Befugnisse des Grundeigentümers ist

im Grundbuch (und zwar auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks B) anzumerken

(vgl. Art. 962 Abs. 1 und 3 ZGB in Verbindung mit Art. 129

Abs. 1 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011

[SR 211.432.1]). Weitere Massnahmen, wie namentlich die Begründung

dinglicher Rechte an den hier interessierenden Fahrzeugabstellplätzen bzw. die

Eintragung solcher Rechte im Grundbuch sind – wie die D AG zu Recht

geltend macht – nicht erforderlich, um dem aus der vorliegenden

Nutzungszuweisung der streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätze zu den

verschiedenen Liegenschaften resultierenden Bedürfnis nach Transparenz gerecht

zu werden. Die von der Vorinstanz statuierte Auflage erweist sich daher als

unverhältnismässig.

4.4

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2015.00548 gutzuheissen.

Die in Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 5. August 2015 angeordnete Nebenbestimmung ist

aufzuheben. Die Abteilung Bau der Stadt Uster ist einzuladen, die nötigen

Vorkehrungen für die Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung

betreffend die Nutzungsverhältnisse an den streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätzen

im Grundbuch (auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks B) zu treffen.

5.

Bei diesem Ausgang erscheint die D AG sowohl im

Verfahren VB.2015.00546 als auch im Verfahren VB.2015.00548 als obsiegend.

Folglich sind die Kosten der Beschwerdeverfahren zur Hälfte der Abteilung Bau

der Stadt Uster sowie je zu einem Viertel X und Y (Letzteren unter

solidarischer Haftung füreinander für die Hälfte der Gesamtkosten) aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und teilweise

§ 14 VRG). Ebenso ist die D AG nunmehr als im Rekursverfahren

vollständig obsiegend zu betrachten und sind die Rekurskosten dementsprechend

neu zu verlegen. Weiter sind X und Y zu verpflichten, der D AG für die

verwaltungsgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Abteilung Bau der Stadt Uster ist zu

verpflichten, der D AG für das Beschwerdeverfahren VB.2015.00548 eine

Parteientschädigung zu bezahlen, während sie im Streit zwischen zwei Privaten

(hier dem Verfahren VB.2015.00546) praxisgemäss keine Entschädigung zu

entrichten hat (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17

N. 93 ff.). Schliesslich ist der D AG für das Rekursverfahren

nicht eine reduzierte, sondern eine volle Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Verfahren VB.2015.00546 und VB.2015.00548 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerde im Verfahren VB.2015.00546 wird abgewiesen.

3.

Die

Beschwerde im Verfahren VB.2015.00548 wird gutgeheissen.

a) Dispositiv-Ziff. I

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 5. August 2015 wird insoweit

aufgehoben, als darin angeordnet wird, "[m]it Vollzug der Grenzmutation

[sei] entweder mittels Begründung von Eigentumsrechten, einem Baurecht im Sinne

von Art. 675 ZGB oder durch Errichtung einer Dienstbarkeit sicherzustellen,

dass drei der sechs vorgesehenen Anstellplätze auf dem Grundstück A (H-Strasse 08)

dem Grundstück B (I-Strasse 09 und J-Strasse 10) zugeordnet

werden", und die Eintragung einer solchen Sicherung im Grundbuch verlangt

wird.

Die

Abteilung Bau der Stadt Uster wird eingeladen, die nötigen Vorkehrungen zur

Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung betreffend die dem

Grundstück B zuzurechnenden, auf dem Grundstück A zu erstellenden

(drei) Fahrzeugabstellplätze zu treffen.

b) In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 5. August 2015 werden die Kosten des Rekursverfahrens von total

Fr. 3'590.- zur Hälfte der Abteilung Bau der Stadt Uster und je zu einem

Viertel X sowie Y auferlegt, unter solidarischer Haftung der Letztgenannten für

die Hälfte der Rekurskosten.

c) In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 5. August 2015 werden die Abteilung Bau der Stadt Uster sowie X und Y

verpflichtet, der D AG für das Rekursverfahren eine Umtriebsentschädigung

von je Fr. 600.- (insgesamt Fr. 1'200.-) zu bezahlen, unter

solidarischer Haftung von X und Y für Fr. 600.-.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 480.-- Zustellkosten,

Fr. 4'480.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte der Abteilung Bau der Stadt Uster und je zu

einem Viertel X sowie Y auferlegt, unter solidarischer Haftung der

Letztgenannten für die Hälfte der Gerichtskosten.

6.

Die

Abteilung Bau der Stadt Uster wird verpflichtet, der D AG für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2015.00548 eine Parteientschädigung von

Fr. 1'000.- zu bezahlen. X und Y werden unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der D AG für die verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8.

Mitteilung an …