VB.2015.00576

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00576

17. November 2016Deutsch20 min

(URT.2016.18504)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Schreiben vom 20. April 2015 teilte der Bau- und

Liegenschaftenausschuss der Gemeinde Wangen-Brüttisellen A und B mit, dass ihr

Wiedererwägungsgesuch betreffend den Sanierungsbefehl bezüglich der

Liegenschaft D-Strasse 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3697 "abgelehnt"

werde.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B am 27. Mai 2015 an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid

vom 19. August 2015 ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Am 21. September 2015 führten A und B Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Anträge:

"1. In Aufhebung des angefochtenen Urteils sei festzustellen,

dass die Verfügungen des Leiters Bau und Liegenschaften Wangen-Brüttisellen

bzw. des Hochbauvorstandes Wangen-Brüttisellen vom 3. Dezember 2009

(bezüglich der Auflagen in Dispositiv-Ziffer 3 Punkt 2), 3. März 2010

(bezüglich der Auflagen in Dispositiv-Ziffer 3 Abs. 2), 3. März

2010.

(bezüglich der Auflagen in Dispositiv-Ziffer 3) und 3. März 2011

(bezüglich der Auflagen in den Absätzen 1 und 2), jeweils 'Bauabnahmeverfügungen'

genannt, im Baubewilligungsverfahren 2005-043 nichtig sind.

2.

Das Beschwerdeverfahren sei einstweilen – die Zustimmung der Beschwerdegegnerin

vorausgesetzt – zu sistieren.

3.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorangehende

Rekursverfahren, zulasten der Beschwerdegegnerschaft."

Nachdem sich am 29. September 2015 die

Gebäudeversicherung des Kantons Zürich und der Bau- und Liegenschaftenausschuss

der Gemeinde Wangen-Brüttisellen mit einer Sistierung einverstanden erklärt

hatten, sistierte das Verwaltungsgericht das Verfahren mit Präsidialverfügung

vom 6. Oktober 2015 einstweilen bis zum 31. Januar 2016. Am

27.

April 2016 ersuchte der Bau- und Liegenschaftenausschuss der Gemeinde

Wangen-Brüttisellen um Fortsetzung des Verfahrens. Mit Präsidialverfügung vom

18.

Mai 2016 wurde in der Folge die Sistierung aufgehoben und dem

Beschwerdegegner, der Mitbeteiligten sowie dem Baurekursgericht Frist zur

(Mit-)Beantwortung der Beschwerde angesetzt. Das Baurekursgericht liess sich am

26.

Mai 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der

Bau- und Liegenschaftenausschuss der Gemeinde Wangen-Brüttisellen verzichtete

stillschweigend auf eine Beschwerdeantwort. Am 2. Juni 2016 reichte die Gebäudeversicherung

eine freigestellte Vernehmlassung ein. Die Replik von A und B datiert vom

4.

Juli 2016. Dazu nahm die Gebäudeversicherung am 29. Juli 2016

Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführenden sind Eigentümer des an der D-Strasse in Brüttisellen

gelegenen Grundstückes Kat.-Nr. ... Dieses Grundstück ist mit einem

Gebäude überbaut, das zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt, mutmasslich

Ende des 19. oder Anfang des 20. Jahrhunderts, errichtet worden war. Die

Baute weist zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Ursprünglich wurde im

Hochparterre ein Kolonialwarenladen betrieben. Im Jahr 1973 bewilligte die

lokale Baubehörde den damaligen Eigentümerinnen, die Verkaufsräumlichkeiten in

ein Schlaf- und ein Badezimmer umzubauen. Gleichzeitig erlaubte sie ihnen das

Zumauern des Ladeneingangs und die Erstellung zweier Fenster in Angleichung an

die oberen Stockwerke sowie den Abbruch der Aussentreppe. Seither wird das

Gebäude ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt.

1.2

Mit

Verfügung vom 15. August 2005 bewilligte der Beschwerdegegner den Beschwerdeführenden

ihr Haus wie folgt umzubauen: Anbau eines Balkonvorbaus, der zugleich als

Carport dienen soll, Errichtung einer Schleppgaube auf dem Dach sowie eine

teilweise Änderung der inneren Raumaufteilung in der Dachgeschosswohnung.

1.3

Mit

Bauabnahmeverfügung I vom 3. Dezember 2009 stellte der Leiter Bau und

Liegenschaften des Beschwerdegegners unter anderem fest, dass es sich beim Gebäude

an der D-Strasse 1 infolge der Fremdvermietung um ein Mehrfamilienhaus

handle. Aus diesem Grund müssten die Türen und Wandverkleidungen mit

Feuerwiderstand saniert werden oder es sei eine Aussentreppe zu erstellen, was

wiederum ein Revisionsgesuch erfordere. Der Bauherrschaft werde seitens der

Feuerpolizei eine Bedenkfrist bis zum 14. Januar 2010 eingeräumt. Entweder

würden bauliche Massnahmen getroffen oder das Mietverhältnis wieder aufgelöst,

sodass es sich danach wieder um ein Einfamilienhaus handle.

1.4

Mit

Bauabnahmeverfügung II vom 3. März 2010 hielt der Hochbauvorstand des Beschwerdegegners

unter anderem fest, gemäss Besprechung vom 13. Februar 2010 habe die Bauherrschaft

erklärt, dass ihr Gebäude bis spätestens Ende Februar 2012 wieder zu einem Einfamilienhaus

werden solle. Aus feuerpolizeilicher Sicht könne hinsichtlich der entsprechenden

Auflage gemäss der Bauabnahmeverfügung I vom 3. Dezember 2009 eine

Fristverlängerung von zwei Jahren in Aussicht gestellt werden. Soweit das

Gebäude ab dem 1. Januar 2013 immer noch ein Mehrfamilienhaus sein werde,

habe es verschiedene feuerpolizeiliche Auflagen zu erfüllen.

1.5

3.

März 2011 erliess der Leiter Bau und Liegenschaften des Beschwerdegegners

die Schlussabnahmeverfügung, worin er den Beschwerdeführenden eine Fristverlängerung

bis zum 31. Dezember 2012 gewährte, um die feuerpolizeilichen Auflagen

gemäss der Bauabnahmeverfügung II vom 3. März 2010 zu erfüllen. Vor Ablauf

dieser Frist sei für eine allfällige definitive Umnutzung von einem

Einfamilien- in ein Mehrfamilienhaus ein feuerpolizeiliches Gesuch

einzureichen.

1.6

24.

September 2013 sandte der Leiter Bau und Liegenschaften den Beschwerdeführenden

einen Brief mit folgendem Inhalt: Während einer baupolizeilichen Kontrolle habe

man eine Fremdvermietung des Gebäudes festgestellt. Als Folge davon müssten die

Beschwerdeführenden die früher festgesetzten feuerpolizeilichen Massnahmen nun

umsetzen.

1.7

24.

März 2014 verfügte der Beschwerdegegner eine Aufforderung zur

Baueingabe und Mängelbehebung sowie Androhung Ersatzvornahme. Darin wurde den

Beschwerdeführenden eine letztmalige Frist bis zum 30. April 2014 gewährt,

um die feuerpolizeilichen Auflagen zu erfüllen.

1.8

15.

Dezember 2014 erliess der Beschwerdegegner eine Anordnung der Ersatzvornahme

(Vollstreckung), worin er die Gemeindeverwaltung, Abteilung Bau und Liegenschaften,

ermächtigte, für den rechtmässigen Vollzug der brandschutztechnischen Mängelbehebung

eine geeignete externe Fachperson auf Kosten der Bauherrschaft zu beauftragen.

Zugleich wurden die Beschwerdeführenden aufgefordert, einen Kostenvorschuss von

Fr. 5'000.- zu leisten.

1.9

13.

März 2015 ersuchten die Beschwerdeführenden um Wiedererwägung. Mit

Schreiben vom 20. April 2015 lehnte der Beschwerdegegner dieses Gesuch ab.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden machen in ihrer Beschwerde nicht mehr geltend, die lokale

Baubehörde hätte ihre oben aufgezählten Bau- bzw. Schlussabnahmeverfügungen in

Wiedererwägung ziehen müssen. Vielmehr wollen die Beschwerdeführenden gemäss

ihrem Rechtsbegehren bloss festgestellt haben, dass diese Verfügungen nichtig

seien. Damit erübrigt sich die Prüfung, ob die Voraussetzungen für eine

Wiedererwägung erfüllt wären. Soweit die Beschwerdeführenden in ihrer Replik am

Ende doch wieder auf die Frage der Wiedererwägung zurückkommen, ist dazu

Folgendes zu bemerken: Gemäss § 54 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerdeschrift

unter anderem einen Antrag enthalten. Änderungen und Ergänzungen dieses

Antrages sind lediglich innerhalb der Beschwerdefrist möglich. Nach Fristablauf

können die gestellten Anträge nur noch im Sinn eines Teilrückzugs auf ein Minus

reduziert werden (Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 54 N. 1 in

Verbindung mit § 23 N. 16). So sieht denn auch § 52 Abs. 1

in Verbindung mit § 20a Abs. 1 VRG vor, dass im

Beschwerdeverfahren keine neuen Begehren gestellt werden können. Folglich

können die Beschwerdeführenden ihren ursprünglichen, auf die blosse

Nichtigkeitsfeststellung lautenden Antrag in der Replik nicht mehr auf eine

Prüfung der Wiedererwägungsvoraussetzungen ausdehnen.

2.2

Sieht man

von den Revisions- und Wiedererwägungsverfahren ab, sind fehlerhafte

Verfügungen im Wesentlichen entweder anfechtbar oder nichtig. Anfechtbarkeit bedeutet,

dass die fehlerhafte Verfügung an sich gültig ist, aber von den Betroffenen

während einer bestimmten Frist in einem förmlichen Verfahren angefochten werden

kann. Ist die Anfechtungsfrist abgelaufen, so erwächst die Verfügung in

formelle Rechtskraft und ist damit rechtswirksam (Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St.

Gallen 2016, Rz. 1084–1132 auch zum Folgenden). Die Beschwerdeführenden

liessen sämtliche in den Baubabnahmeverfügungen I und II, der Schlussabnahmeverfügung,

der Androhung Ersatzvornahme sowie der Vollstreckungsverfügung angesetzten

Rechtsmittelfristen ungenutzt verstreichen. Eine Anfechtung dieser Verfügungen

mit einem ordentlichen Rechtsmittel ist somit nicht mehr möglich.

2.3

Damit

bleibt einzig zu prüfen, ob diese Verfügungen nichtig sind. Nichtigkeit

bedeutet absolute Unwirksamkeit einer Verfügung. Die Nichtigkeit ist von Amtes

wegen zu beachten und kann von jedermann jederzeit – auch noch im Vollstreckungsverfahren

– geltend gemacht werden (BGE 139 II 243 E. 11.2). Nach der sogenannten

Evidenztheorie müssen die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt sein, damit

eine Verfügung nichtig ist: Die Verfügung muss einen besonders schweren Mangel

aufweisen. Der Mangel muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein.

Und schliesslich darf die Nichtigkeit die Rechtssicherheit nicht ernsthaft

gefährden; insofern ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der

Rechtssicherheit und demjenigen an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich

(Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1098).

3.

3.1

Die

Beschwerde begründet die Nichtigkeit zusammengefasst wie folgt: Das Bauvorhaben

sei getreu den Plänen und in Beachtung der in der ursprünglichen Baubewilligung

vom 15. August 2005 statuierten Auflagen ausgeführt worden. Aus

unerfindlichen Gründen habe der Leiter Bau und Liegenschaften in seiner

Bauabnahmeverfügung die feuerpolizeiliche Sanierung des Treppenhauses verlangt.

Es seien nach Bauvollendung äusserst kostenintensive Auflagen statuiert worden,

obwohl das Projekt in vollständiger Beachtung der ursprünglichen Baubewilligung

ausgeführt worden sei. Es liege hier ein grundsätzlich unzulässiger Widerruf

einer Baubewilligung nach Bauvollendung vor. Ein solcher Widerruf dürfe nur in

Ausnahmefällen erfolgen. Dies sei namentlich dann der Fall, wenn die Bewilligung

durch Täuschung erlangt worden sei oder wenn äusserst gewichtige öffentliche

Interessen auf dem Spiel stünden. Bei ursprünglicher Rechtmässigkeit einer

Baubewilligung sei ein Widerruf demgegenüber gänzlich und ausnahmslos ausgeschlossen,

wenn die Baute schon realisiert worden sei bzw. sobald der Bauherr

Dispositionen getroffen habe, die er ohne Nachteile nicht rückgängig machen

könne. Dabei reiche die blosse Unzweckmässigkeit oder eine geänderte

Rechtsauffassung nicht aus, um ursprüngliche Rechtswidrigkeit anzunehmen. Die

Baubehörde habe sich über diese Grundsätze hinweggesetzt. Dies sei als äusserst

krasse Rechtsverletzung im Sinn der Evidenztheorie zu werten.

3.2

Baubewilligungen

verleihen keine wohlerworbenen Rechte und können daher widerrufen werden. Dabei

ist das öffentliche Interesse an der richtigen Durchsetzung des Planungs-, Bau-

und Umweltrechts einerseits und das private Anliegen an der Rechtssicherheit

und dem Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. Soll ein Widerruf nach Baubeginn

erfolgen, so ist bei der Interessenabwägung insbesondere dem Stand der laufenden

Bauarbeiten Rechnung zu tragen. Nach Bauvollendung ist eine Baubewilligung

grundsätzlich unwiderrufbar, es sei denn, der Bauherr habe die Bewilligung

durch Täuschung der Behörden erlangt oder es liegen wichtige öffentliche

Interessen für einen Widerruf vor (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 364).

3.3

Von einem

solchen (in der Regel) unzulässigen Widerruf kann nach Bauvollendung indessen

bloss dann gesprochen werden, wenn die Bauherrschaft zu einem ganzen oder zumindest

teilweisen Rückbau ihres Gebäudes verpflichtet wird. Nur in diesem Fall werden

gutgläubig geschaffene Werte vernichtet (BGr, 22. Juli 2015,1C_603/2014,

E. 3.4; Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1252). Vorliegend muss die

Bauherrschaft keine der ihr mit Verfügung vom 15. August 2005 bewilligten

Umbaumassnahmen rückgängig machen. So können die neue innere Raumaufteilung der

Dachgeschosswohnung, die Schleppgaube oder auch der Balkonvorbau mit Carport

bestehen bleiben. Da keines dieser Bauteile entfernt bzw. in den

Ursprungszustand zurückversetzt werden muss, liegt kein verpönter Widerruf

einer Baubewilligung vor. Aus dem entsprechenden grundsätzlichen Verbot können

die Beschwerdeführenden deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten.

4.

4.1

Die

örtliche Baubehörde verpflichtete die Beschwerdeführenden dazu, diverse Brandschutzauflagen

zu erfüllen. Die Bauabnahmeverfügung I vom 3. Dezember 2009 hält diesbezüglich

unter anderem Folgendes fest:

" Im

Treppenhaus müssen die Türen und Wandverkleidungen mit Feuerwiderstand saniert

werden, oder […] ist eine Aussentreppe zu erstellen (erfordert

Revisionsgesuch). Der Bauherrschaft wird seitens der Feuerpolizei eine

Bedenkfrist bis zum 14.01.2010 eingeräumt. Entweder werden bauliche Massnahmen

getroffen oder gemäss Aussage der Bauherrschaft wird das Mietverhältnis wieder

aufgelöst, so dass es sich wieder um ein Einfamilienhaus handelt."

4.2

Die

Bauabnahmeverfügung II vom 3. März 2010 präzisiert diese

feuerpolizeilichen Auflagen wie folgt:

"Sollte das Gebäude […] in

2.

Jahren, d.h. ab 1.1.2013 immer noch ein Mehrfamilienhaus sein, sind

folgende wichtigsten feuerpolizeilichen Auflagen zu erfüllen:

a) Wohnungen sind als Brandabschnitte mit

Feuerwiderstand EI 30 zu erstellen.

b) Treppenhäuser sind als Brandabschnitte

mit Feuerwiderstand REI 60 (nbb) zu erstellen und mit direkt ins Freie

führenden Ausgängen zu versehen.

c) Öffnungen und Durchbrüche in

brandabschnittsbildenden Bauteilen sind mit Brandschutzabschlüssen (z. B.

Türen, Tore, Deckel) mit Feuerwiderstand EI 30 abzuschliessen.

d) Es dürfen nur geprüfte und zugelassene

Brandschutzabschlüsse eingebaut werden.

e) Türen in allgemein zugänglichen

Fluchtwegen (Haustüren) sind in Fluchtrichtung öffnend anzuschlagen; sie müssen

jederzeit von innen ohne fremde Hilfsmittel (Drehzylinder, Panikschloss)

geöffnet werden können. Schlüsselkästchen sind nicht gestattet.

f) In Fluchtwegen (Treppenhäuser,

Korridore, Vorplätze) sind brennbare Wand- und Deckenverkleidungen nicht

zulässig.

g) Im Übrigen gelten die Bestimmungen des

Merkblatts der Kantonalen Feuerpolizei "Mehrfamilienhäuser MFH aus nicht

brennbaren Bauteilen" vom 15. Februar 2005, insbesondere diejenigen

der Ziffern 2.2 und 3.1.

h) Für eine definitive Umnutzung ist ein

feuerpolizeiliches Gesuch einzureichen. Weitere feuerpolizeiliche Auflagen

bleiben diesbezüglich vorbehalten."

4.3

Die

Aufforderung zur Baueingabe und Mängelbehebung sowie Androhung Ersatzvornahme

vom 24. März 2014 statuierte in feuerpolizeilicher Hinsicht Folgendes:

"1. Aufforderung / Letzte Frist

A und B […] wird letztmals bis 30. April 2014

Frist gewährt, um die unten stehenden Mängel zu beheben:

[…]

1.1

Die bestehenden

brandabschnittsbildenden Gebäudeteile sind bauseits durch eine Fachperson auf

den erforderlichen Feuerwiderstand zu überprüfen und schriftlich zu dokumentieren.

- Tragwerk Treppenhaus Feuerwiderstand

R 60 (nbb); (z.B. Beton 14 cm gemäss SIA 262).

- Brandabschnittsbildende Wände und

Decken 30 Minuten Feuerwiderstand.

- Brandabschnittsbildende Türen

Feuerwiderstand EI 30 (T30). Dies betrifft Türen zum Treppenhaus, ausgenommen

sind jene zu den WC's.

- Treppenuntersichten Feuerwiderstand

EI 30 (nbb); (z.B. 18 mm Gipskartonplatten)

Im Einvernehmen mit

der Feuerpolizei sind mangelhafte Bauteile gemäss den heute gültigen

VKF-Brandschutzrichtlinien zu ergänzen bzw. zu ersetzen.

1.2

In Treppenanlagen sind brennbare Wand-

und Deckenverkleidungen nicht zulässig. Dies betrifft im Besonderen die

Treppeneinfassung ins Untergeschoss.

1.3

Das Lichtmass von Türen muss mindestens

0.9

m betragen."

4.4

Nachstehend

ist zu prüfen, ob die Verpflichtung der Beschwerdeführenden zu den zitierten

Brandschutzmassnahmen qualifiziert fehlerhaft war. Nur dann wären diese nach

der Evidenztheorie als nichtig einzustufen. Das Gesetz über die Feuerpolizei

und das Feuerwehrwesen vom 24. September 1978 (FFG) legt die Aufgaben von

Feuerpolizei und Feuerwehr fest. Gestützt auf § 14 FFG erliess der

Regierungsrat am 8. Dezember 2004 die Verordnung über den vorbeugenden

Brandschutz (VVB). § 1 VVB verweist auf die interkantonale

Brandschutznorm und die entsprechenden Brandschutzrichtlinien. Sowohl die bis

Ende 2014 geltende Brandschutznorm Ausgabe 2003 als auch die seit Anfang 2015

geltende Brandschutznorm Ausgabe 2015 umschreiben in Art. 2 BSN ihren

Geltungsbereich übereinstimmend wie folgt: Die Brandschutzvorschriften gelten

für neu zu errichtende Bauten und Anlagen sowie für solche Fahrnisbauten

sinngemäss (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen sind verhältnismässig

an die Brandschutzvorschriften anzupassen, wenn (Abs. 2): wesentliche

bauliche oder betriebliche Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen

vorgenommen werden (lit. a); die Gefahr für Personen besonders gross ist (lit.

b).

4.5

Art. 2

Abs. 2 lit. b BSN ermöglicht den Behörden, losgelöst von einem

Neu- oder Umbauvorhaben brandschutztechnische Verbesserungen anzuordnen.

Erforderlich ist einzig, dass eine besonders grosse Gefahr für Personen droht.

Eine identische Zielsetzung verfolgt auf Gesetzesstufe der etwas allgemeiner

formulierte § 358 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG): Danach können Verbesserungen unabhängig von Änderungsbegehren des Grundeigentümers

angeordnet werden, wenn dadurch erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt

werden. Als solcher Missstand gilt unter anderem auch die Feuergefährlichkeit

einer konkreten Nutzung. Die behördlichen Verbesserungsanordnungen müssen im

öffentlichen Interesse liegen und dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

entsprechen. Dabei ist § 358 PBG vor allem

im Kontext mit § 228 Abs. 1 PBG zu lesen, wonach Grundstücke und

Bauten so zu unterhalten sind, dass weder Personen noch das Eigentum Dritter

gefährdet wird. Ebenso sieht § 239 Abs. 1 PBG vor, dass Bauten

den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen müssen und keine Personen oder

Sachen gefährden dürfen. Zu diesem Zweck ist die Baubehörde berechtigt und

verpflichtet, die gebotenen Anordnungen zur Behebung von Missständen zu treffen

(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1145). Entgegen

der in der Beschwerde vertretenen Auffassung regelt eine Baubewilligung somit

den Zustand auf einem Grundstück nicht abschliessend und in unveränderbarer

Weise (VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00429, E. 3.2).

Vielmehr darf aufgrund der zitierten Normen eine Baubehörde aus

Sicherheitsüberlegungen auch nach Bauvollendung Verbesserungen an der Bausubstanz

anordnen.

4.6

Die

Beschwerde zeigt nicht auf, inwiefern die verfügten feuerpolizeilichen Auflagen

in ihrem Fall offensichtlich falsch sind. Dazu hätte sie sich mit diesen

Auflagen im Einzelnen auseinandersetzen müssen, was sie indessen unterliess.

Stattdessen lässt sich ihr Rechtsvertreter in wenig qualifizierter Weise über

die Vorinstanz und einen Mitarbeiter der Gemeinde aus.

4.7

erhebliche (feuer)polizeiliche Missstände vorliegen (§ 358 PBG)

bzw. eine besonders grosse Gefahr für Personen droht (Art. 2

Abs. 2 lit. b BSN) lässt sich nur aufgrund von

brandschutztechnischem Know-how beurteilen. Stellen sich wie hier bei der Rechtsanwendung

technische Probleme und verfügt die Behörde über besonderes Fachwissen, belässt

ihr das Gericht regelmässig einen Beurteilungsspielraum, in den es nicht

eingreift. Dieser Beurteilungsspielraum wird technisches Ermessen genannt (René

Wiederkehr/Paul Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I,

Bern 2012, Rz. 1503). Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die

verfügende Behörde die Brandgefahr im fraglichen Gebäude falsch eingeschätzt

hat. Um im Sinn der Evidenztheorie Nichtigkeit annehmen zu können, müsste die

Behörde die Beschwerdeführenden zu einer offensichtlich viel zu weitgehenden

Brandschutzsanierung verpflichtet haben. Auch dafür sind in den Akten keine

Hinweise erkennbar: Die verlangte Unterteilung der Wohnung in Brandabschnitte,

das Verbot von brennbaren Materialien im Treppenhaus sowie die geforderte

weitere gebäudetechnische Ausstattung erscheinen als sachgerechte Vorkehrungen,

um im Brandfall das Risiko für Leib und Leben zu minimieren. Gegenteiliges wird

denn nicht einmal von den Beschwerdeführenden selbst behauptet, welche sich –

wie oben dargelegt – in ihren Rechtsschriften nicht mit den einzelnen Auflagen

befasst haben. Die körperliche Unversehrtheit ist ein wichtiges Rechtsgut. Die

Baubehörde durfte deshalb zu Recht auf einem hohen Sicherheitsstandard

bestehen. Dazu war sie vor allem auch deshalb berechtigt, weil es sich nach

Ansicht aller Parteien beim fraglichen Gebäude um ein Mehrfamilienhaus handelt.

Mehrfamilienhäuser müssen im Vergleich zu Einfamilienhäusern höheren Sicherheitsanforderungen

genügen. Die Beschwerde bezeichnet diesen Umstand als "triviale [...] und

von niemandem angezweifelte […] Erkenntnisse". Entsprechend kann darauf

verzichtet werden, in diesem Urteil aufzuzeigen, worin diese erhöhten

Sicherheitsanforderungen bestehen.

4.8

Nicht

entscheidend ins Gewicht fällt in diesem Zusammenhang die offenbar angespannte

Vermögenssituation der Beschwerdeführenden. Soweit diese geltend machen, ihre

finanziellen Reserven seien durch die Umbauarbeiten weitgehend aufgebraucht

worden und sie würden nun zu "äusserst kostenintensive[n] Auflagen"

verpflichtet, weshalb der "Ruin" ihrer Existenzen auf dem Spiel stehe,

ist dazu Folgendes zu bemerken: In den Rechtsschriften fehlt eine substanziiert

begründete Zusammenstellung der mutmasslichen Sanierungskosten. Da die

anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden somit auch in diesem Punkt ihrer

gesetzlichen Mitwirkungspflicht (§ 7 Abs. 2 lit. a VRG)

nicht nachgekommen sind, erübrigt es sich, auf die angebliche finanzielle

Unzumutbarkeit der Sanierungsmassnahmen einzugehen. An dieser Tatsache vermag

auch die Forderung in der Beschwerde nichts zu ändern, die lokale Baubehörde

hätte die Bauherrschaft vor Verwirklichung des Umbauvorhabens "umfassend"

über die Kostenfolgen informieren müssen. Weder das Bundesrecht noch das

kantonale Recht kennen eine solche Orientierungspflicht. Es ist nicht Aufgabe

der Baubehörden, der Bauherrschaft ähnlich einem Totalunternehmer ein

Kostendach zu garantieren. Wie oben dargelegt, erwachsen Baubewilligungen nicht

in materielle Rechtskraft. Sie regeln den Zustand auf

einem Grundstück nicht abschliessend und in unveränderbarer Weise.

Entsprechend können die Behörden nicht dafür verantwortlich gemacht werden,

wenn sich wie hier mehrere Jahre nach Erteilung der Baubewilligung ein Bauvorhaben

aufgrund neuer Sicherheitserkenntnisse verteuert.

4.9

Was sodann

den Einwand der fehlenden Interessenabwägung und Ermessensausübung in den

kommunalen Verfügungen betrifft, ist Folgendes festzuhalten: Verpflichtet das Gesetz

die Behörde zu einer Interessenabwägung und fehlt eine solche in ihren

Entscheiderwägungen, ist dieser Entscheid unzureichend begründet. Es liegt eine

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor (Art. 29 Abs. 2

der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Eine unzureichende oder selbst

eine fehlende Begründung setzt indessen keinen Nichtigkeitsgrund

(Wiederkehr/Richli, Rz. 2608). Da ein solcher Formmangel bloss zur

Anfechtbarkeit der Verfügung führt, ist die entsprechende Rüge verspätet. Sie

braucht im vorliegenden Verfahren, wo es einzig um die Feststellung der

Nichtigkeit geht, nicht behandelt zu werden. Damit erübrigen sich auch

Ausführungen zu der in der Beschwerde aufgeworfenen Frage, unter welchen

Umständen eine verfügende Behörde im Rekursverfahren eine Begründung

nachliefern und so den Begründungsmangel heilen kann. Die in der Replik

aufgeführten Entscheide betrafen bloss Fälle von angefochtenen und nicht von

nichtigen Baubewilligungen. Sie sind somit nicht einschlägig.

4.10

Zusammenfassend

weisen die fraglichen Verfügungen keine derart gravierenden inhaltlichen Mängel

auf, die zu ihrer Nichtigkeit führen würden.

5.

5.1

Schliesslich

machen die Beschwerdeführenden geltend, eine sachlich unzuständige Behörde habe

die Bauabnahmeverfügungen I und II sowie die Schlussabnahme-Verfügung erlassen.

5.2

Bei

sachlicher Unzuständigkeit tritt Nichtigkeit bloss dann ein, wenn eine

qualifiziert unrichtige Instanz entschieden hat (Wiederkehr/Richli,

Rz. 2559 f. mit Verweis auf unter anderem BGE 133 II 181

E. 5.1.3).

5.3

Die

Bauabnahmeverfügung I vom 3. Dezember 2009 und die Schlussabnahme-Verfügung

vom 3. März 2011 stammen von E, Leiter Bau und Liegenschaften der Gemeinde

Wangen-Brüttisellen. Dem Leiter Bau- und Liegenschaften fehlt jegliche Verfügungskompetenz

im vorliegenden Sachbereich. Zwar gehört er dem Bau- und Liegenschaftenausschuss

an. Er hat dort allerdings nur beratende Stimme; mithin ist er in diesem Gremium

nicht stimmberechtigt (vgl. Pflichtenheft Bau- und Liegenschaftenausschuss

der Gemeinde Wangen-Brüttisellen, abrufbar unter www.wangen-bruettisellen.ch). Aufgrund

fehlender Verfügungskompetenz des Leiters Bau- und Liegenschaften sind deshalb

antragsgemäss die Bauabnahmeverfügung I vom 3. Dezember 2009 bezüglich

Ziffer 3 Punkt 2 und die Schlussabnahmeverfügung vom 3. März

2011.

bezüglich der Absätze 1 und 2 für nichtig zu erklären.

5.4

Demgegenüber

wurde die Bauabnahmeverfügung II vom 3. März 2010 von F, Hochbauvorstand der

Gemeinde Wangen-Brüttisellen, erlassen. Nach der Kompetenzordnung dieser

Gemeinde ist der Hochbauvorstand unter anderem für die Bauabnahme zuständig.

Unabhängig davon, ob die strittigen feuerpolizeilichen Anordnungen als nachträgliche

Auflagen in Zusammenhang mit dem bewilligten Umbau stehen oder als eine

unabhängig davon verfügte Sanierung aufgefasst werden, sprengen sie den Rahmen

einer Bauabnahme. Entsprechend wäre dafür nicht der Hochbauvorstand als

Einzelperson, sondern die Kollegialbehörde als Ganzes zuständig gewesen.

Gleichwohl führt diese Kompetenzüberschreitung des Hochbauvorstands nicht zur

Nichtigkeit seiner Bauabnahmeverfügung II vom 3. März 2010. Dieser

ist nämlich – anders als der Leiter Bau- und Liegenschaften – stimmberechtigtes

Mitglied des Bau- und Liegenschaftenausschusses der Gemeinde

Wangen-Brüttisellen (vgl. Pflichtenheft Bau- und Liegenschaftenausschuss

der Gemeinde Wangen-Brüttisellen, abrufbar unter www.wangen-bruettisellen.ch).

Folglich hat er nicht als ein offensichtlich, das heisst qualifiziert, sachlich

unzuständiges Behördenmitglied verfügt. Seine Bauabnahmeverfügung II vom

3.

März 2010 ist deshalb als bloss anfechtbare, nicht aber als nichtige

Anordnung einzustufen. Da die Anfechtungsfrist verstrichen ist, kann diese

Verfügung im vorliegenden Verfahren nicht mehr aufgehoben werden.

5.5

Zusammengefasst

ist festzustellen, dass die Bauabnahmeverfügung I vom 3. Dezember 2009 und

die Schlussabnahme-Verfügung vom 3. März 2011 im erwähnten Umfang nichtig

sind. Demgegenüber ist die Bauabnahmeverfügung II vom 3. März 2010 nicht

nichtig. In diesem Sinn ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und im

Übrigen abzuweisen.

6.

Bei diesem Ausgang ist von einem je hälftigen Obsiegen und

Unterliegen der Beschwerdeführenden und des Beschwerdegegners auszugehen.

Ausgangsgemäss sind deshalb die Gerichtskosten den beiden Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung zu je einem Viertel und dem Beschwerdegegner zur

anderen Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Mangels eines überwiegenden

Obsiegens ist keiner Partei eine Entschädigung zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 f. VRG). Die Kostenfolge des Rekursentscheides ist

ebenfalls im Sinn eines hälftigen Obsiegens und Unterliegens anzupassen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die Bauabnahmeverfügung

I vom 3. Dezember 2009 bezüglich Ziffer 3 Punkt 2 und die

Schlussabnahme-Verfügung vom 3. März 2011 bezüglich der Absätze 1 und

2.

nichtig sind.

teilweiser Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheides des

Baurekursgerichts vom 19. August 2015 werden die Rekurskosten den

Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zu einem

Viertel und dem Beschwerdegegner zur Hälfte auferlegt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 3'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer

Haftung je zu einem Viertel und dem Beschwerdegegner zur Hälfte auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …