VB.2015.00595

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00595

27. Oktober 2016Deutsch18 min

(URT.2016.18452)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 12. November 2014 erteilte die Baukommission

Hausen am Albis D unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung

für den Abbruch des an das Gebäude Assek.-Nr. 01, F-Strasse 02,

angebauten Schopfes und für einen Ersatzbau sowie für den Neubau eines

freistehenden Carports auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in der Kernzone von

Hausen am Albis. Aufgrund der Lage des Bauvorhabens in einem Ortsbild von

regionaler Bedeutung und der Nähe des I-Bachs erging die Baubewilligung im

koordinierten Verfahren zusammen mit der Verfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 29. Oktober 2014. Darin wurden unter Auflagen und Bedingungen

die Bewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz sowie die wasserbaupolizeiliche

und gewässerschutzrechtliche Bewilligung erteilt.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben die A AG und B mit gemeinsamer Eingabe

vom 15. Dezember 2014 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die

Aufhebung der Bewilligungen. Mit Entscheid vom 25. August 2015 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Am 28. September 2015 führten die A AG und B mit

gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten die

Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und die Rückweisung der Sache

zur Neubeurteilung, unter Entschädigungsfolgen.

Am 13. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht

die Abweisung der Beschwerde. D reichte am 30. Oktober 2015 eine

Beschwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter

Entschädigungsfolgen. Am 2. November 2015 beantragte die Baudirektion die

Abweisung der Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amtes für

Raumentwicklung vom 19. Oktober 2015. Am 1. Dezember 2015 beantragte

die Baukommission Hausen am Albis die Abweisung der Beschwerde, unter

Entschädigungsfolgen. Die A AG und B reichten am 8. Januar 2016 gemeinsame

Replikschriften zur Beschwerdeantwort von D, der Baukommission Hausen am Albis

sowie zum Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung ein. Die Duplik von D

datiert vom 29. Januar 2016. Die A AG und B nahmen am 7. März 2016

zur Duplik Stellung. D reichte am 31. März 2016 eine weitere Eingabe ein,

die A AG und B am 9. Juni 2016. Mit Schreiben vom 15. Juni 2016

verzichtete die Gemeinde Hausen am Albis auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gemäss

§ 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist

zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des

Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche

Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben

mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen

oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung

diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 25. April 2012,

VB.2012.00025, E. 2). Ein schutzwürdiges Interesse liegt aber nicht schon

vor, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar

sind, sondern nur dann, wenn die Einwirkungen so beschaffen sind, dass sie auch

bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine

besondere (subjektive) Empfindlichkeit der betroffenen Person verdient keinen

Rechtsschutz (VGr, 10. Mai 2012, VB.2012.00157, E. 2.3; vgl. Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 20;

RB 1995 Nr. 9). Wird eine ideelle Beeinträchtigung wie die

Veränderung des Landschaftsbilds gerügt, so muss der damit verbundene Eingriff

in der Regel ein ungleich stärkeres Ausmass annehmen als sogenannte materielle

Beeinträchtigungen wie Lärm oder Gerüche, damit die Legitimation bejaht werden

kann (vgl. BGr, 28. März 1995,1A.98/1994, E. 2c [ZBl 11/1995,

S. 527 ff.]). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht, wenn die

Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls

nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Bei Vorliegen dieser

besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit

dem Interesse übereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt

bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli 2010,1C_236/2010,

E. 1.4 mit Hinweisen).

1.2

Die

Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin der mit dem Wohngebäude Assek.-Nr. 04

überstellten Parzelle Kat.-Nr. 05, F-Strasse 06, im Südwesten der

streitbetroffenen Parzelle Kat.-Nr. 03. Ihr Grundstück ist durch die F-Strasse

vom Baugrundstück getrennt. Das Grundstück der Beschwerdeführerin 2,

Kat.-Nr. 07, befindet sich an der F-Strasse 08 und liegt gegenüber

dem Baugrundstück. Der geplante Anbau und Carport sind von den Grundstücken der

Beschwerdeführerinnen teilweise einsehbar, sodass die Beschwerdeführerinnen als

Nachbarinnen von ihren Liegenschaften aus einen Teil der projektierten Bauten

werden sehen können. Die Beschwerdeführerinnen rügen unter anderem die

Verletzung von Kernzonenvorschriften. Mit ihren Vorbringen und der engen räumlichen

Beziehung zum Streitobjekt ist die besondere Betroffenheit hinreichend

dargetan. Wer aufgrund der Kernzonenvorschriften besondere Einschränkungen im

Interesse der Erhaltung des Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der

Durchsetzung dieses Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches

über dasjenige eines beliebigen Dritten hinausgeht. Auf die fristgerecht

erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Gebäude F-Strasse 02 (Assek.-Nr. 01) verfügt über

zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach. Entlang seiner

Nordwestfassade ist ein Schopf angebaut, der im Nordosten einen gedeckten

Giebel und im Südwesten ein Walmdach aufweist. Gegenüber dem Hauptgebäude

springt der Anbau in Richtung Südwesten um rund 2 m vor. Die Bauherrschaft

beabsichtigt, den Schopf durch einen zweigeschossigen Anbau mit Flachdach zu

ersetzen. Weiter ist im Südwesten des Wohnhauses entlang der F-Strasse der

Neubau eines Carports für drei Fahrzeugabstellplätze geplant.

2.2

Die

Bauparzelle stösst im Südosten an die F-Strasse und im Nordwesten an die G-Strasse

an. Die beiden Strassen münden im Südwesten der Bauparzelle ineinander. Entlang

der G-Strasse verläuft der I-Bach. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 befindet

sich in der Kernzone K II und ist im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, Ortsbild H, als prägendes oder

strukturbildendes Gebäude mit prägender Firstrichtung verzeichnet. Die

Bauparzelle bildet zusammen mit den umliegenden Parzellen samt F- und G-Strasse

Bestandteil eines für das Ortsbild ausgeprägten Platz- und Strassenraumes.

Nordwestlich angrenzend an das Grundstück folgt ein im Inventar als wichtiger

Freiraum bezeichnetes Gebiet. Im Gegensatz zu den

umliegenden Parzellen markiert die streitbetroffene Baute im Inventar hingegen

keine wichtige Begrenzung des Aussenraumes.

2.3

Die im

überkommunalen Inventar als prägend oder strukturbildend aufgeführten Gebäude

sind – von wenigen Ausnahmen abgesehen – im Kernzonenplan rot bezeichnet. Das

Gebäude F-Strasse 02 ist im Kernzonenplan 2, H, als rote Baute

erfasst. Dieser Plan wurde von der Gemeindeversammlung am 22. März 2012

festgesetzt. Gleichzeitig wurde an jener Gemeindeversammlung beschlossen, dass

für die Bestimmung der rot bezeichneten Bauten das Ergebnis der

Unterschutzstellung massgebend sei (Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz

der Bau- und Zonenordnung vom 17. Dezember 1994, teilrevidiert am 22. März

2012.

[BZO]). Am 16. September 2014 wurde die streitbetroffene Baute aus

dem kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten entlassen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, Ziff. 2.2.1 BZO bzw. der gestützt darauf

ergangene Beschluss verletzten übergeordnetes Recht. Die gemäss PBG gebotene

Unterscheidung von Ortsbild- und Denkmalschutz werde nicht berücksichtigt,

weshalb Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO unter Vornahme einer

akzessorischen Normenkontrolle die Anwendung zu versagen sei. Ausserdem werde

die in § 88 PBG vorgesehene sachliche Zuständigkeitsordnung nicht

beachtet, was Nichtigkeit zur Folge habe.

3.2

Gemäss ständiger Rechtsprechung unterliegen

Nutzungspläne sowie in engem Sachzu-sammenhang stehende nichtkartographische

planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung

grundsätzlich nicht einer akzessorischen Überprüfung. In der Regel können sie

denn auch nur im Anschluss an deren Erlass angefochten werden. Eine

akzessorische Überprüfung ist nur zulässig, wenn sich der Betroffene bei

Planerlass noch nicht über die ihm damit auferlegten Beschränkungen

Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit

hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 119 Ib 480 E. 5c; 102 Ia 207

E. 3b; 111 Ia 129 E. 3d; 106 Ia 383 E. 3c; 106 Ia 310 E. 3).

Ebenfalls zu prüfen ist ein Nutzungsplan, wenn sich seit dessen Festsetzung die

rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse in einer Weise geändert haben, dass

das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten

Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (BGE 127 I 203 E. 6b).

3.3

Ziff. 2.2.1 BZO hält unmissverständlich

fest, dass das Ergebnis der Unterschutzstellung massgeblich ist, ob eine Baute

als rot bezeichnet gilt. Bei Erlass dieser Bestimmung der BZO hätten sich die

Beschwerdeführerinnen, welche ebenfalls Eigentümerinnen von Bauten in der

Kernzone sind, im Klaren sein müssen, dass rot bezeichnete Bauten in ihrer Umgebung

aus dem Schutz entlassen werden könnten. Dem Protokoll der Gemeindeversammlung

vom 22. März 2012 ist zu entnehmen, dass während der Diskussion zu den

Kernzonenplänen auf diese Tatsache hingewiesen wurde. Die Inventarisierung von

Bauten hat keine grundeigentümerverbindliche Wirkung. Die Beschwerdeführerinnen

konnten deshalb nicht darauf vertrauen, dass die benachbarten Bauten formell

unter Schutz bleiben. Dass der Rechtsschutz nach Planerlass nicht gewährt

worden sei, machen die Beschwerdeführerinnen sodann nicht geltend. Zudem haben

sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse seit dem Planerlass nicht

in rechtsrelevanter Weise geändert.

3.4

Daraus folgt, dass vorliegend keine

akzessorische Normenkontrolle durchgeführt werden darf. Für die Bejahung von

Nichtigkeit liegen zudem keine genügenden Gründe vor: Mit der

Gemeindeversammlung hat das grundsätzlich zuständige Organ die fragliche Norm

erlassen. Auch in inhaltlicher Hinsicht fehlt es an den Voraussetzungen für die

Annahme eines nichtigen Beschlusses.

4.

4.1

Umstritten

ist vorliegend primär die Auslegung und Anwendung von Ziff. 2.2.1 BZO. Diese

Bestimmung lautet wie folgt:

"Die in den

Kernzonenplänen rot bezeichneten Bauten dürfen nur unter Beibehaltung der

Stellung, der bestehenden Ausmasse, der Dachform und der wesentlichen Fassadenelemente

umgebaut oder ersetzt werden. Massgebend ob ein Gebäude als rot bezeichnete

Baute gilt, ist das Ergebnis der Unterschutzstellung.

Abweichungen können bewilligt werden, wenn

diese im Interesse der Sicherheit, der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzes

liegen oder für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich sind; in den

äusseren Abmessungen jedoch nur unter Wahrung schützenswerter nachbarlicher

Interessen."

4.2

Die

Anwendung kommunaler Bestimmungen obliegt in erster Linie der örtlichen Baubehörde,

welche die örtlichen Verhältnisse am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit

beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Vorliegend handelt es sich nicht um

eine offen formulierte kommunale Bestimmung, welche der Gemeinde eine umfassende

Einzelfallbeurteilung aufgibt und damit bei Auslegung und Anwendung einen von

der Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielraum eröffnet. Die

Kognition des Baurekursgerichts war demzufolge nicht eingeschränkt (vgl. VGr,

27.

März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3 ff.).

4.3

Die

Beschwerdeführerinnen brachten im Rekursverfahren vor, das streitbetroffene Gebäude

sei trotz Entlassung aus dem kommunalen Denkmalschutzinventar unter dem Gesichtspunkt

des überkommunalen Ortsbildschutzes als rot bezeichnete Baute zu qualifizieren,

weshalb die entsprechenden Kernzonenbestimmungen weiter Gültigkeit hätten. Das

Bauvorhaben missachte die Schutzziele des überkommunalen Ortsbildschutzes.

Das Baurekursgericht

kam zum Schluss, Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO sei vorliegend

nicht anwendbar. Eine akzessorische Normenkontrolle sei in diesem Verfahren

nicht zulässig, weshalb für die Beantwortung der Frage, ob ein Gebäude als rot

bezeichnet gelte, das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend sei. Das

Gebäude F-Strasse 02 sei 2014 aus dem Inventar der schützenswerten Bauten

rechtskräftig entlassen worden und gelte deshalb nicht mehr als rot

bezeichnete, sondern als übrige Baute im Sinn von Ziff. 2.2.2 BZO.

5.

5.1

Schutzwürdige

Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer

Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, können in der Bau- und Zonenordnung

zu Kernzonen erklärt und dadurch planungsrechtlich geschützt werden (vgl. § 50

Abs. 1 PBG und § 205 lit. a PBG, § 24 Abs. 1 der

Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]).

Auf diese Weise werden Schutzvorgaben des Natur- und Heimatschutzes auf

kommunaler Ebene konkretisiert und umgesetzt (BGE 135 II 209 E. 2.2).

Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile

sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung können weiter durch Verordnung, Verfügung oder

Vertrag geschützt werden (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG und § 205

lit. b–d PBG). Die letztgenannten Schutzmassnahmen sind gemäss § 9

Abs. 1 KNHV anzuordnen, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und

die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht

sicherstellen.

Ob bei der

Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine

über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist,

hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der

besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schützenden

Bauten müssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her

(Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen

Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (VGr, 24. Oktober 2013,

VB.2013.00134, E. 6.1; 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997

Nr. 73 E. 2).

5.2

Von den

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG zu unterscheiden ist die Aufnahme

von Schutzobjekten in kommunale oder kantonale Inventare (§ 203 Abs. 2

PBG). Grundsätzlich verpflichten die Inventare nur die Behörden, nicht aber

direkt die betroffenen Grundeigentümer. Es handelt sich um keine

Schutzmassnahmen, sondern lediglich um eine Zusammenstellung von an sich

schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 211). Für

Bundesinventare hält die bundesgerichtliche Rechtsprechung fest, dass die

Pflicht zur Beachtung der Inventare zum einen

ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden

(Nutzungs-)Planung finde, zum andern

darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der

Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn

von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 E. 2.1).

5.3

Die

Vorinstanz erwog zutreffend, die gesetzliche Ordnung beschränke den planungsrechtlichen

Schutz von Ortsbildern nicht auf Objekte des Denkmalschutzes. Orts- oder

Dorfkerne, denen zwar die Eigenschaft eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG abgehe, aber gleichwohl ein erhaltenswertes

Ortsbild abgeben, könnten vielmehr in Kernzonen ausgeschieden und dadurch planungsrechtlich

geschützt werden. Desgleichen seien ortsbaulich prägende und strukturbildende

Gebäude, wie die im Kernzonenplan rot bezeichneten Bauten, auch dann, wenn sie

nicht besondere Zeitzeugen darstellen und nicht unter Denkmalschutz fallen

würden, für das schutzwürdige Ortsbild von H bedeutsam. Die weitgehende

Gleichsetzung von Ortsbild- und Denkmalschutz in H, wie sie in Ziff. 2.2.1

Abs. 1 zweiter Satz BZO erfolge, dürfte nach Ansicht der Vorinstanz deshalb

zur Folge haben, dass durch die Kernzonenvorschriften die Erhaltung von Einheit

und Eigenart des gewachsenen Ortskerns mit seiner charakteristischen Umgebung

nicht mehr wirkungsvoll gewährleistet werden könne. Die besagte Novelle

erscheine deshalb nicht als zweckmässig und hätte, wenn sie im Nachgang der

Gemeindeversammlung angefochten worden wäre, der rechtlichen Überprüfung in

einem Rekursverfahren wohl kaum standgehalten.

6.

6.1

Die

Auslegung der strittigen BZO-Bestimmung ergibt Folgendes: Ausgangspunkt für

jede Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist

der Gesetzestext aus sich selbst heraus nicht klar und sind verschiedene

Interpretationen möglich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden

unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. Dafür ist namentlich auf die

Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm

(teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und auf ihre

Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element)

abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche

Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen

Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173

E. 2.1 mit Hinweisen).

6.2

Der

Wortlaut der Bestimmung ergibt, dass das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend

dafür ist, ob ein Gebäude als rot bezeichnete Baute gilt. Unterschutzstellungen

werden in Ziff. 2.1.3 BZO näher ausgeführt. Demnach erfolgt der Schutz von

Einzelobjekten durch eine Verordnung, eine Verfügung oder einen Vertrag. Diese

Schutzanordnungen gehen den Kernzonenvorschriften vor. Daraus folgt, dass der

Schutz bzw. entsprechend auch die Entlassung von Einzelobjekten den Kernzonenvorschriften

vorgeht.

6.3

Aus dem

Protokoll der Gemeindeversammlung vom 22. März 2012 geht hervor, dass eine

Einwohnerin auf die rote Bezeichnung des Hauses an der J-Strasse 09 verzichten

wollte und deshalb einen Antrag auf Ergänzung von Ziff. 2.2.1 BZO stellte.

Ihr Antrag wurde von einem anderen Einwohner unterstützt, der zuvor auf

sämtliche roten Bezeichnungen in den Kernzonen verzichten wollte. Nach kurzer

Diskussion fand die Ergänzung eine Mehrheit. Den Akten lassen sich keine

Hinweise darauf entnehmen, dass die strittige Bestimmung nicht dem Willen der

Gemeindeversammlung entsprach. Da der Antrag zur Änderung von Ziff. 2.2.1

Abs. 1 BZO erst an der Gemeindeversammlung vorgebracht wurde, konnten die

Unterlagen zur Gemeindeversammlung (Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 22. März

2011) demzufolge noch gar keine Aussagen zu dieser Ergänzung enthalten. Im

Protokoll ist nach Abschluss der Abstimmung zudem vermerkt, der Antrag, J-Strasse

09.

als rot bezeichnetes Gebäude zu entlassen, sei damit obsolet geworden. Es

muss davon ausgegangen werden, dass es die Absicht einer Mehrheit an der

Gemeindeversammlung war, für die Rot-Bezeichnung einer Baute auf den kommunalen

Schutzentscheid abzustellen.

6.4

Auch aus

der Systematik der Bestimmung können die Beschwerdeführerinnen nichts zu ihren

Gunsten ableiten. Zwar ist Ziff. 2.2.1 unter dem Titel

"Ausnützung" aufgeführt. Die Bestimmung konkretisiert jedoch die

allgemeine Zweckbestimmung in Ziff. 2.1.1 BZO und trägt mit ihren

besonderen Gestaltungsvorschriften zum Ortsbildschutz bei. Entgegen der Ansicht

der Beschwerdeführerinnen wurde mit der Ergänzung gerade nicht bezweckt,

planungsrechtlichen Massnahmen Vorrang einzuräumen. Der Gemeindeversammlung

stand es frei, Bauten nicht als rot zu bezeichnen, welche im überkommunalen

Inventar eingetragen waren.

6.5

Auch wenn

die strittige Baute aus dem kommunalen Inventar entlassen wurde, ist sie nach

wie vor im überkommunalen Inventar eingetragen. Wie die Beschwerdeführerinnen

zutreffend ausführen, ist der Gemeinderat nach § 211 Abs. 2 PBG

lediglich dafür zuständig, Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler

Bedeutung zu treffen, nicht aber bezüglich des überkommunalen Ortsbildschutzes.

Gemäss Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember

1997.

(BVV) bedarf es bei Vorhaben in Ortsbildern von überkommunaler Bedeutung

einer zusätzlichen Beurteilung durch die Baudirektion, wie vorliegend geschehen.

Wie oben dargelegt, werden (überkommunale)

Inventare unter anderem dadurch beachtet, dass die zu ihrem Schutz

aufgestellten Vorschriften der (Nutzungs-)Planung angewendet werden. Sinn

und Zweck der Kernzonenvorschriften und der Kernzonenpläne ist es, Einheit und

Eigenart der gewachsenen Ortskerne und Weiler mit ihrer charakteristischen

Umgebung zu erhalten (Ziff. 2.1.1 BZO). Dafür sind in der Bau- und

Zonenordnung zwei Kategorien von Schutzvorschriften aufgestellt worden: die

strengen Vorschriften der rot bezeichneten Bauten und die "übrigen

Bauten" gemäss Ziff. 2.2.2. Rot bezeichnete Bauten entsprechen gemäss

der Wegleitung der Bau- und Zonenordnung in der Regel denjenigen Gebäuden, die

im Ortsbildinventar als "prägend oder strukturbildend" bezeichnet

sind. Auch wenn die Auslegung von Ziff. 2.2.1 BZO ergibt, dass bei

Entlassung aus dem kommunalen Inventar die Baute nicht mehr als rot bezeichnet

gilt, sind noch die erhöhten Gestaltungsanforderungen der "übrigen

Bauten" anwendbar. Damit wird dem Ortsbildschutz Rechnung getragen (vgl.

auch Ziff. 2.1.2 BZO bezüglich Einordnungsanforderungen). Die Umsetzung

des Ortsbildschutzes ins Planungsrecht war denn auch ein Ziel der Revision der

Bau- und Zonenordnung (vgl. Bericht gemäss Art. 47 RPV). Bei einem

Gebäude, das im überkommunalen Inventar als "prägend oder Struktur bildend"

bezeichnet ist, ist der harmonischen Einordnung und sorgfältigen Gestaltung

eine besondere Bedeutung beizumessen. Selbst für "übrige Bauten"

gelten die allgemeinen Bestimmungen gemäss Ziff. 2.1.1 und 2.1.2 und ist

damit der Ortsbildschutz zu beachten.

6.6

Den

Gemeinden steht im Bereich des Ortsbildschutzes ein gewisser Beurteilungsspielraum

zu; dies namentlich im Hinblick darauf, dass sich die Beurteilung der

Baudirektion gemäss Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur BVV auf eine blosse

Genehmigung zu beschränken hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 369). In ihrer

Baubewilligung vom 12. November 2014 hat sich die

Beschwerdegegnerin 2 mit dem Ortsbildschutz auseinandergesetzt. Sie prüfte

die geplanten Bauten – als übrige Bauten – im Hinblick darauf und kam zum

Schluss, dass sie sich nicht negativ auf den Ortsbildschutz auswirken. Auch hat

sich das Baurekursgericht mit der Einhaltung der auf die übrigen Bauten

anwendbaren Kernzonenbestimmungen und mit der Einordnung in die Umgebung ausreichend

befasst und ist dabei zu einem zutreffenden Ergebnis gelangt.

7.

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen.

Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die

Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihnen eine Parteientschädigung

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, den

privaten Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen. Den Beschwerdegegnerinnen 2

und 3 steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu (vgl.

VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =

BEZ 2008 Nr. 3, Plüss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 6'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und

unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …