VB.2015.00627

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00627

4. Februar 2016Deutsch10 min

(URT.2016.17854)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baukommission der Stadt Wädenswil erteilte G am

13. August 2013 die baurechtliche Bewilligung für ein Einfamilienhaus auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Die Erben von A, nämlich B, C, D und E, rekurrierten gegen

diese Bewilligung als Gesamteigentümer eines unmittelbar an das Baugrundstück

angrenzenden Grundstückes an das Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs am

12.

August 2014 ab, soweit er nicht zufolge Projektänderung bereits

gegenstandslos geworden war.

III.

Die Erben von A gelangten mit Beschwerde vom

15.

September 2014 an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde

am 16. April 2015 gut, hob den Rekursentscheid auf und wies die Sache zum

Neuentscheid an das Baurekursgericht zurück.

IV.

Mit Entscheid vom 8. September 2015 wies das

Baurekursgericht das Rechtsmittel auch im zweiten Rechtsgang ab, soweit dieses

nicht zufolge Projektänderung bereits gegenstandslos geworden war.

Am 12. Oktober 2015 führten die Erben von A

Beschwerde gegen diesen Entscheid und beantragten, den angefochtenen Entscheid

aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinn der Begründung an

die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich

Mehrwertsteuer von 8 % zugunsten der Beschwerdeführenden. Eventuell, d. h. bei Abweisung des

Hauptantrags, sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und seien die mit

Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 13. August 2013 bewilligten

baulichen Massnahmen zu verweigern.

Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober 2015

die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss und dem Antrag, es seien

die Kosten- und Entschädigungsfolgen den Beschwerdeführenden zu überbinden,

liess sich gleichentags die Baukommission der Stadt Wädenswil vernehmen. Am

18.

November 2015 reichte G eine Beschwerdeantwort ein, worin er ebenfalls

die Abweisung der Beschwerde beantragte, soweit darauf einzutreten sei, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Die Replik

der Erben von A datiert vom 7. Dezember 2015. Die Baukommission der Stadt

Wädenswil verzichtete am 15. Dezember 2015 auf die Erstattung einer

Duplik. Die Duplik von G erfolgte am 21. Dezember 2015, die Erben von A

reichten daraufhin keine weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Prozessgegenstand ist die

baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses an der I-Strasse 02

in Wädenswil. Das Grundstück ist bereits heute mit einem Einfamilienhaus

überstellt, welches dem Neubau weichen würde. Das bestehende Einfamilienhaus

befindet sich in einem Gebiet mit mehreren gleichartigen Einfamilienhäusern entlang

der I-Strasse. In materieller Hinsicht erweist sich im Beschwerdeverfahren die

Einordnung des geplanten Gebäudes als strittig. In diesem Zusammenhang rügen

die Beschwerdeführenden eine ungenügende Sachverhaltsermittlung bzw. eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs.

2.

2.1

Im ersten Rechtsgang wies das

Verwaltungsgericht die Sache an das Baurekursgericht zurück mit der Begründung,

die im Rahmen eines Augenscheins erstellte Fotodokumentation genüge den

rechtlichen Anforderungen nicht. In der Folge ergänzte die Gerichtsschreiberin

des Baurekursgerichts die Fotodokumentation. Die Beschwerdeführenden bringen

vor, auch diese neue Dokumentation sei ungenügend. Weiter rügen sie – zusätzlich

zu den im ersten Rechtsgang vorgebrachten Begehren –, dass die Vorinstanz die

ursprüngliche Bewilligung für die gesamte Überbauung des Geländes nicht

beigezogen habe.

2.2

Materiell strittig ist vorliegend, ob sich der

geplante Neubau im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) befriedigend in die Umgebung einordnet oder

nicht. Die befriedigende Gesamtwirkung eines Neubaus beurteilt sich nach ihrer

Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus

ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Baute muss für sich selbst als auch für die

bauliche und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung

erreichen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652). Dabei ist nicht nur die

unmittelbare Umgebung relevant; vielmehr können auch die weitere Umgebung und

die optische Fernwirkung massgeblich sein.

2.3

Der angefochtene Entscheid hat sich mit der

Einordnung der Baute in ihre Umgebung vertieft auseinandergesetzt. Die

Rekursinstanz gelangt zur Auffassung, dass sich das geplante Gebäude trotz

moderner Formen und Fassadengestaltung in der massgeblichen Umgebung genügend

einordne. Zum einen verweist der Entscheid auf die hochstehende architektonische

Erscheinung der geplanten Baute. Dann aber verweist er auch auf die Adaption

der Grundrisse der umliegenden Häuser, die Übernahme der Firstrichtung der

benachbarten Häuser, der Korrespondenz mit den Flachdächern der seewärts

gelegenen Gebäude und auf die Durchgrünung des Grundstücks trotz verdichteter

Bauweise. Sodann nimmt der Entscheid Bezug auf die Gleichartigkeit der

bestehenden zehn Einfamilienhäuser entlang der I-Strasse sowie der 14 talwärts

gelegenen Terrassenhäuser und gelangt zur Auffassung, dass diese

Gleichartigkeit nichts an der befriedigenden Einordnung des geplanten Gebäudes

ändere.

2.4

Die Vorinstanz geht damit entsprechend der

Auffassung der Beschwerdeführenden davon aus, dass eine Überbauung mit 25

Gebäuden vorliegt, welche eine einheitliche Erscheinung darstellt. Mithin folgt

sie sachverhaltsmässig dem Standpunkt der Beschwerdeführenden.

Bereits aus dem Grundrissplan ergibt sich, dass an der

fraglichen Örtlichkeit zwischen J-Strasse und I-Strasse insofern eine

einheitliche Überbauung besteht, als neben der Terrassenüberbauung

Einfamilienhäuser mit einheitlicher Grundrissgestaltung vorhanden sind. Die

Architektur des auf dem Baugrundstück bestehenden Gebäudes, welches Teil der bisherigen

einheitlichen Überbauung darstellt, ist aus der ergänzten Fotodokumentation

ohne Weiteres erkennbar. Die Gestaltung der davor liegenden, einheitlichen

Terrassenüberbauung ist sodann auf den Bildern 19–23 ebenfalls gut erkennbar.

Daraus ergibt sich auch mit genügender Klarheit, dass die bisherige Baute am

Horizont liegt. In den Akten sind sowohl Fotos von der Liegenschaft des

privaten Beschwerdegegners als Beispiel für die Einfamilienhausüberbauung als

auch Aufnahmen von der Terrassenüberbauung als Ganzes vorhanden. Schliesslich

zeigen die Bilder 1, 3, 16 und 18–21 klar und auch in den Proportionen, dass

der Neubau deutlich höher sein wird als das bisherige Gebäude. Zusammen mit den

übrigen Akten gibt das Augenscheinprotokoll den relevanten Sachverhalt gut

wieder. Es ist den Beschwerdeführenden zwar darin zuzustimmen, dass die Aussteckungsprofile

nicht auf allen Fotos zu sehen sind. Dies ist jedoch nicht erforderlich,

sofern, wie nunmehr nach ergänztem Augenscheinprotokoll vorliegend, der

massgebliche Sachverhalt aus den Akten ersichtlich ist (vgl. auch VGr,

24.

November 2015, VB.2015.00065, E. 4.4).

2.5

Aufgrund des Unmittelbarkeitsprinzips soll an

einem Augenschein grundsätzlich der vollständige Spruchkörper anwesend sein

(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 7 N. 83; vgl. auch Donatsch, Kommentar VRG,

§ 60 N. 25, je auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung lässt von

diesem Grundsatz allerdings Ausnahmen zu, so insbesondere den Referentenaugenschein

(vgl. BGr, 9. Oktober 2007, A1.30/2007, E. 3.2). Wie schon im ersten

Rechtsgang wird dessen Zulässigkeit von den Beschwerdeführenden nicht

grundsätzlich bestritten; gerügt wird jedoch wiederum, dass die übrigen am

Entscheid mitwirkenden Richter aufgrund der Fotodokumentation die Frage der

genügenden Einordnung nicht mit der dem Baurekursgericht zustehenden Kognition

beurteilen konnten.

Da der massgebliche Sachverhalt durch die Akten erstellt

ist, namentlich aufgrund der Pläne und der umfangreichen Fotodokumentation, war

der vorinstanzliche Spruchkörper – auch wenn in Anwendung von § 17 der

Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 nur

der Referent sowie der Gerichtsschreiber am Augenschein teilgenommen haben und

die Ergänzung der Fotodokumentation durch die Gerichtsschreiberin alleine

stattfand – zur Entscheidfällung in der Lage. Im Verzicht auf die Durchführung

eines Abteilungsaugenscheins ist deshalb keine Rechtsverletzung zu erblicken.

2.6

Die Beschwerdeführenden beantragen eventualiter

die Durchführung eines Augenscheins des Verwaltungsgerichts. Ein verwaltungsgerichtlicher

Augenschein erübrigt sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten

hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32; Plüss, Kommentar zum VRG, § 7 N. 79). In der zu

beurteilenden Streitigkeit hat das Baurekursgericht einen Referentenaugenschein

durchgeführt und die gewonnenen Erkenntnisse in einem ausführlichen und

aussagekräftigen Protokoll, einschliesslich Fotos, dokumentiert. Das Protokoll

sowie die übrigen Akten geben hinreichend über die zu beurteilenden

tatsächlichen Verhältnisse Aufschluss. Auf einen verwaltungsgerichtlichen

Augenschein kann daher verzichtet werden.

2.7

Allfällige baurechtliche Überlegungen, die zum

Zeitpunkt der erstmaligen Überbauung des Geländes angestellt wurden, sind im

vorliegenden Fall nicht relevant. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist

vielmehr aufgrund der aktuellen Verhältnisse und der heute geltenden Massstäbe

zu beurteilen. Diese lassen einen voluminöseren Neubau auch in einer bisher

gleichförmigen Umgebung zu (VGr, 29. Januar 2015, VB.2014.00511, E. 2.2).

Das Baurekursgericht war nicht zum Beizug der ursprünglichen Baubewilligung

verpflichtet.

3.

Unter dem Aspekt der Einordnung beanstanden die Beschwerdeführenden

in materieller Hinsicht die "Wuchtigkeit" des geplanten Baukörpers,

welcher als Fremdkörper im Quartier erscheine.

Die Bilder 1, 3, 16 und 18–21 zeigen, dass der Neubau

deutlich höher sein wird als das bisherige Gebäude. Dennoch schöpft die

geplante Baute die zulässige Höhe nicht aus; die Vorinstanz weist darauf hin,

dass das geplante Gebäude anstatt der zulässigen fünf Geschosse bloss deren

drei aufweise. Sodann hat das Baurekursgericht mit eingehender und

überzeugender Begründung dargelegt, weshalb sich das geplante Gebäude trotz der

Vergrösserung befriedigend in die Umgebung einordnet (vgl. vorn E. 2.3).

Dass der Neubau benachbarte Liegenschaften höhenmässig übertreffen wird, ist

ohne entscheidenden Belang: Wie beispielsweise Bild 22 des Augenscheinprotokolls

klar zeigt, besteht am Horizont bereits mit der aktuellen Überbauung kein

gradliniger Abschluss. Auch aus einer Vergrösserung des Volumens lässt sich

schliesslich nicht ableiten, dass es der geplanten Baute, dem das

Baurekursgericht zu Recht eine architektonisch hochstehende Erscheinung attestiert,

deswegen an einer genügenden Einordnung in die Umgebung fehlen würde. Dank der

Gliederung in bloss drei statt der zulässigen fünf Geschosse, der Adaption der

praktisch quadratischen Grundrisse der umliegenden Häuser, der Übernahme der

Firstrichtung der benachbarten Einfamilienhäuser durch das Attikageschoss, der

Korrespondenz des Flachdachs mit den Flachdächern der seewärts gelegenen

Gebäude sowie der angemessenen Durchgrünung des Grundstücks trotz verdichteter

Bauweise wird – obgleich für den Neubau kein Pultdach geplant ist – genügend

Rücksicht auf die massgebliche Umgebung genommen. Die Würdigung der Einordnungsfrage durch das Baurekursgericht

ist nicht zu beanstanden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die

Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG) und steht

ihnen eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen

sind sie solidarisch zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegner für das

Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Der Beschwerdegegnerin 2

steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu (vgl. VGr,

9.

Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =

BEZ 2008 Nr. 3; Plüss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000. – die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.– Zustellkosten,

Fr. 5'170.– Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je ¼, unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von

Fr. 2'500.– (zuzüglich 8% MWST) zu entrichten, bezahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …