VB.2015.00677

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00677

12. Mai 2016Deutsch12 min

(URT.2016.18080)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 3. März 2015 erteilte der

Gemeinderat Volketswil der C AG unter diversen Auflagen und Bedingungen

die Bewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02–06 in Kindhausen-Volketswil. Zugleich

wurde der C AG die strassenpolizeiliche und lärmrechtliche Bewilligung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 11. Februar 2015 eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte am 1. April 2015 A an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess sein Rechtsmittel mit

Entscheid vom 30. September 2015 in der Hauptsache – nämlich soweit es

darauf eintrat – ab.

III.

Am 2. November 2015 führte A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts […] vom

20.

September 2015 und die angefochtene Baubewilligung vom 3. März

2015.

seien vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.

2.

Es sei ein Sachverständigengutachten der Kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission

(NHK) einzuholen.

3.

Eventualiter sei ein Fachgutachten des Amts für Raumentwicklung

der Baudirektion, Fachabteilung Ortsbild und Städtebau, einzuholen.

4.

Es sei ein Augenschein durchzuführen.

5.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin 1."

Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2015,

die Beschwerde abzuweisen. Der Gemeinderat Volketswil liess sich am

30.

November 2015 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A vernehmen. Denselben

Antrag stellte am 3. Dezember 2015 die C AG. In seiner Replik vom

11.

Januar 2016 hielt A an seinen Anträgen fest. Dazu nahmen am 19.

respektive 25. Januar 2016 die C AG sowie der Gemeinderat Volketswil

Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Bauherrschaft ist

Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02–06 in

Kindhausen-Volketswil. Das Baugrundstück liegt am Dorfausgang in der

zweigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeanteil (WG2/45). Südöstlich grenzt die

Bauparzelle an das in der Kernzone liegende Grundstück Kat.-Nr. 7596 G-Strasse 04an.

Auf dieser Parzelle steht ein im Jahr 1860 errichtetes Bauernhaus. Die Gemeinde

Volketswil hat dieses Gebäude 1997 in ihr kommunales Inventar eingetragen, wobei

die Aufnahme in die Schutzkategorie rot erfolgte. Die Bauherrschaft möchte auf

ihrer Parzelle fünf Mehrfamilienhäuser A, B, C, D und E mit je zwei Voll-

und zwei Dachgeschossen errichten. Die drei schmäleren und weiter südlich

gelegenen Häuser C, D und E sollen mit einem Pultdach bedeckt sein. Demgegenüber

sind für die Häuser A und B markant ausgeprägte Kreuzgiebel vorgesehen.

2.

2.1

prozessualer Hinsicht ersucht der Beschwerdeführer um Durchführung eines Augenscheins

sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission, eventualiter der Fachabteilung Ortsbild und Städtebau

des Amts für Raumentwicklung.

2.2

Ein Augenschein

dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt

sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines

Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen

vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Im

Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz

berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der

massgebende Zustand aus den bei den Akten liegenden Plänen und Abbildungen sowie

den während des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten Fotografien. Weshalb

diese Feststellungen ungenügend sein sollen, wird in der Beschwerde nicht näher

begründet. Entsprechend braucht kein weiterer Augenschein durchgeführt zu

werden.

2.3

Sind zur

Abklärung des relevanten Sachverhalts besondere Sachkenntnisse erforderlich,

über welche die Entscheidbehörde nicht oder nur teilweise verfügt, so können

gemäss § 7 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

Dispositiv

24. Mai 1959 (VRG) Sachverständige beigezogen werden. Verfügt die

Entscheidinstanz über Fachmitglieder, müssen in der Regel keine Gutachten vonseiten

Dritter eingeholt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz (Kommentar VRG), 3. A., Zürich etc. 2014,

§ 7 N. 66 f.). In der Beschwerde wird nicht in substanziierter

Form aufgezeigt, weshalb die als Fachgericht ausgestaltete Vorinstanz nicht in

der Lage gewesen sein soll, die Frage der Einordnung korrekt zu beurteilen.

Damit erübrigt sich die Einholung des beantragten Gutachtens.

Der Beschwerdeführer rügt vor Verwaltungsgericht nur noch

einen Verstoss gegen die Einordnungsvorschrift von § 238 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Nach dieser Bestimmung sind

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Weiter ist auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen

(Abs. 2). Ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, beurteilt sich

nach seiner Grösse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich

aus seiner Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Bei dieser Beurteilung ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00290, E. 5.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652).

4.1 Der

Beschwerdeführer macht geltend, die geplanten fünf Mehrfamilienhäuser würden

mit ihren übermässigen Volumen überhaupt nicht in die bauliche und

landschaftliche Umgebung von Kindhausen passen. Die Mehrfamilienhäuser würden

überdimensionierte Dachgeschosse, Terrassen, Balkone, Loggias sowie bis zum

Boden reichende Fenster aufweisen. Mit solchen ortsunüblichen Merkmalen nehme die

geplante Siedlung überhaupt keine Rücksicht auf die kleinmassstäbliche

Baustruktur der angrenzenden Kernzone sowie die spezielle ortsbauliche

Situation beim Übergang zur Landwirtschaftszone.

4.2 Der

Zonenplan von Volketswil weist das Baugrundstück der Zone WG2/45 zu. In dieser

Zone sind Gebäude mit zwei Voll- und zwei Dachgeschossen zulässig. Weiter

dürfen Bauten maximal 28 (ohne Gewerbenutzung) respektive 40 (mit

Gewerbenutzung) Meter lang und 8,1 Meter hoch sein. Das Grundstück kann

sodann zu maximal 45 % ausgenützt werden (Art. 21 Abs. 1 der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil [BZO]). Die

geplanten fünf Mehrfamilienhäuser entsprechen unbestrittenermassen diesen

zulässigen Gebäudedimensionen.

4.3 Die

genannten Grundmasse ermöglichen eine verhältnismässig dichte Überbauung. Dieser

Entscheid des kommunalen Gesetzgebers ist zu respektieren. Nach ständiger Rechtsprechung

kann allein gestützt auf die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG

keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens

verlangt werden. Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung

des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden.

Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkung gebotenen Interessenabwägung

besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen qualifizierte bauliche oder

landschaftliche Umstände, wie eine überdurchschnittliche Qualität der

bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung

oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (VGr, 5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).

4.4 Was die

Einordnung der projektierten Mehrfamilienhäuser betrifft, kann vollumfänglich

auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit

§ 28 VRG). Entgegen der Beschwerde grenzen die geplanten Häuser nicht an

ein Quartier mit besonders kleinräumigen Verhältnissen an. Dies soll ein

Vergleich der einzelnen Gebäudeabmessungen verdeutlichen (die nachstehend

genannten Längen- und Breitenangaben wurden mithilfe der Messfunktion des

GIS-Browsers ermittelt [http://maps.zh.ch/]). Nicht einmal das Schutzobjekt

selbst weist einen besonders filigranen Grundriss auf: Das frühere Bauernhaus

bedeckt ohne Anbau eine Fläche von rund 16,5 auf 17 Meter. Damit ist das

Schutzobjekt breiter als die geplanten Gebäude C, D und E, welche auf

ihrer schmäleren Seite je 14,7 Meter messen. Die etwas weiter entfernt vom

Schutzobjekt stehenden Gebäude A und B messen je rund 20,6 x 17,6 Meter

und sind damit flächenmässig nur unwesentlich grösser als dieses. Vis-à-vis des

Schutzobjekts stehen die Reiheneinfamilienhäuser G-Strasse 4a–b. Mit ihrer

Gesamtlänge von 34,7 Metern bilden diese Häuser einen prägnanten Riegel.

In jüngerer Zeit sind in der Nachbarschaft unter anderem die Mehrfamilienhäuser

Y-Weg 07 und 08 entstanden. Ihre Grundrisse betragen je 20,6 auf

17,5 Meter, weshalb hier ebenfalls nicht von einer kleinmassstäblichen

Dorfstruktur gesprochen werden. Schliesslich ist auch der teilweise vom

Beschwerdeführer bewohnte Gebäudekomplex X-Strasse 05, 06 und 06a als eher

wuchtig einzustufen, beträgt doch dessen L-förmiger Grundriss 21,7 x 20,7 Meter.

Im Übrigen zeigt auch die Panoramabildvisualisierung, dass grosse Gebäude in

Kindhausen keineswegs so unüblich sind, wie der Beschwerdeführer geltend macht.

Dies gilt indessen nicht nur für die flächen-, sondern auch für die volumenmässige

Ausdehnung der Gebäude. So weist etwa das Haus mit dem orangen Dach auf der

linken Bildseite des Panoramabilds ebenfalls zwei Voll- und zwei Dachgeschosse

auf. Gleiches trifft auch auf mindestens eines der dort abgebildeten und mit

einem Kreuzgiebel versehenen Mehrfamilienhäuser zu. Von einer weitherum

zurückhaltend ausgeschöpften Ausnützung bzw. einer kleingliedrigen Dorfstruktur

kann im vorliegenden Fall nicht gesprochen werden. Unter diesen Voraussetzungen

kann die Bauherrschaft gestützt auf § 238 PBG zu keinem Volumenverzicht

verpflichtet werden.

5.1 Sind die

Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt

§ 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen

aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in

geeigneter Weise Rechnung trägt. Je konsequenter von den

Verdichtungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht wird, umso höher sind die

Anforderungen an die Gestaltung der Neubauten und insbesondere an ihre kubische

Gliederung. Solche Gebäude sind besonders sorgfältig zu gestalten, wobei allerdings

keine mehr als befriedigende Einordnung verlangt werden kann (VGr, 24. November 2015, VB.2015.00065, E. 5.3;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).

5.2 Die

Bauherrschaft möchte auf ihrer Parzelle insgesamt fünf Mehrfamilienhäuser erstellen.

Davon verfügen – wie oben dargelegt – drei über einen länglichen und zwei über

einen fast quadratischen Grundriss. Die länglichen drei Häuser sind mit ihrer

schmäleren Giebelseite auf die G-Strasse ausgerichtet. Die beiden fast quadratischen

Häuser befinden sich im nordwestlichen Teil der Parzelle. Auf diese Weise

grenzen die drei schlankeren Satteldachhäuser unmittelbar an die Kernzone an.

Demgegenüber weisen die deutlich wuchtiger wirkenden Kreuzgiebelhäuser einen

Abstand von mindestens 40 Meter zur Kernzone bzw. zum Schutzobjekt auf.

Indem die Bauherrschaft das Bauvolumen auf zwei unterschiedliche Gebäudetypen

aufteilt, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehende Baustruktur in der

Kernzone.

6.1 Sodann

macht der Beschwerdeführer geltend, die projektierten Häuser würden nicht nur

wegen ihrer Baumasse, sondern vor allem auch wegen ihrer Höhe übermässig in Erscheinung

treten. Die geplanten Häuser seien beinahe doppelt so hoch wie diejenigen im

Dorfkern. Mit einer Reduktion der Gebäudehöhe und durch Abgrabungen könnte eine

bessere Integration der fünf Häuser ins gewachsene Ortsbild erreicht werden.

6.2 Das

Bauprojekt beachtet unbestrittenermassen die in der Zone WG2/45 maximal zulässige

Gebäudehöhe von 8,1 Meter (Art. 21 Abs. 1 BZO). Soweit die

Beschwerde aus den niedrigeren Firsthöhen der angrenzenden Kernzonenbauten

etwas zu ihren Gunsten ableiten möchte, ist dazu Folgendes zu bemerken: Der

Höhenunterschied zwischen den bestehenden und den geplanten Bauten ist nicht

auf eine übermässige Höhe des Bauprojekts zurückzuführen. Vielmehr ist sie

Folge der topografischen Verhältnisse. Die Bauparzelle liegt auf einer direkt

an die Kernzone angrenzenden, natürlichen Geländeerhebung. Stehen Bauten auf

einer solchen höher liegenden Parzelle, überragen sie notwendigerweise die tieferliegenden

Gebäude. Solche Niveauunterschiede sind in einem hügeligen Land wie der Schweiz

unvermeidlich. Sie liessen sich bloss durch massive Abtragungen des gewachsenen

Terrains ausgleichen. Sieht man von hier nicht einschlägigen Ausnahmen ab, darf

in Volketswil das Gelände bloss im Umfang von 1,5 Metern verändert werden

(Art. 40bis BZO). Damit bildet diese Bestimmung zur

Terraingestaltung keine zweckmässige Grundlage für eine Angleichung der

unterschiedlichen Firsthöhen. Möchte eine Gemeinde erreichen, dass sämtliche Bauten

eine identische Firsthöhe aufweisen, müsste sie eine entsprechende Vorschrift

in ihre Bauordnung aufnehmen. Eine derartige Bestimmung fehlt in Volketswil.

Entsprechend kann die Bauherrschaft vorliegend nicht zu Abgrabungen und schon

gar nicht zu einem Verzicht auf eines oder mehrere der regulär zulässigen

Geschosse verpflichtet werden. Wie oben dargelegt, hat die private Beschwerdegegnerin

die einzelnen Baukörper geschickt auf dem Grundstück angeordnet. Damit trug sie

der Tatsache Rechnung, dass das Projekt aufgrund seiner Hanglage am Dorfeingang

optisch stärker in Erscheinung tritt als die tieferliegenden Häuser der Kernzone.

7.1 Schliesslich

macht der Beschwerdeführer geltend, das Bauvorhaben erfordere in jedem Fall

eine bessere Gestaltung, Gliederung und Abstufung seines Volumens. Das

vorliegende Projekt nehme zu wenig Rücksicht auf das Schutzobjekt G-Strasse 04

und die weiteren Gebäude in der Kernzone.

7.2 Mangels

einer hinreichend substanziierten Beschwerde bleibt unklar, weshalb das

Bauprojekt in seiner jetzigen Form ästhetisch unbefriedigend sein soll. In den

Baugesuchsunterlagen fehlen Anhaltspunkte dafür, dass die Bauherrschaft

schwarze Baukörper auf ihre Parzelle stellen möchte. Die entsprechenden mit der

Beschwerde eingereichten Fotomontagen sind insofern irreführend; sie erlauben

keine Rückschlüsse auf die tatsächliche Wirkung der Baukörper. In diesem

Zusammenhang hält die Baubewilligung in Disp.-Ziff. 1.22 nämlich Folgendes

fest: "Die Hochbauabteilung behält sich im Sinne der Erwägungen ein

Mitspracherecht bei der Farb- und Materialwahl der verputzten Aussendämmung

(Fassaden) vor. Es ist ihr frühzeitig vor deren Montage ein entsprechend detailliertes

Material-/Farbkonzept zur Prüfung und Genehmigung einzureichen." Das Projekt

sieht für sämtliche Häuser Steildächer vor. Damit wird die für die angrenzende

Kernzone typische Dachform auch auf dem Baugrundstück verwirklicht. Anders als

bei einem Flachdach besteht somit kein ästhetisch unbefriedigender Kontrast zum

Schutzobjekt. Entgegen der Beschwerde sind die Kreuzgiebel auf den Gebäuden A

und B nicht als quartierfremd einzustufen, finden sich doch solche Dächer

mittlerweile auch in der Kernzone selbst. Die Beschwerde erweist sich auch in

diesem Punkt als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung

steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der

privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 f. VRG). Der Beschwerdeführer ist zu verpflichten, dieser

eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. Die lokale

Baubehörde hat im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch

auf eine Parteientschädigung (Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 17

N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 10'220.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …