VB.2015.00712

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00712

21. April 2016Deutsch27 min

(URT.2016.18039)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A ist Eigentümer eines Grundstücks (Kat.-Nr. 01) in

der Landwirtschaftszone in D, das mit einem Haus mit drei Wohnungen überbaut

ist. Mit Beschluss vom 17. März 2015 verweigerte die Baukommission der

Stadt D A die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Nutzungsänderung

der Estrichräume in seinem Mehrfamilienhaus in eine Dreizimmerwohnung

(Dispositiv-Ziffer 1) und forderte ihn auf, bis am 30. Juli 2015 den

rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Dementsprechend seien alle nach 1990

erstellten und dem Wohnen dienenden Bauten und Anlagen zurückzubauen,

insbesondere Heizungsanlagen im Estrich, sanitäre Einrichtungen inkl.

Zuleitungen sowie Küche inkl. Einrichtungen. Zulässig sei einzig das im Jahr

1990 bewilligte Lukarnenzimmer von 13 m2

Wohnfläche (Dispositiv-Ziffer 2).

Der Beschluss erging im Rahmen des koordinierten

Baubewilligungsverfahrens gestützt auf die Verfügung der Baudirektion des

Kantons Zürich vom 9. Februar 2015, mit welcher diese für das Bauvorhaben

des Um- und Ausbaus des Dachgeschosses zu einer Dreizimmerwohnung die

Bewilligung nach Art. 22 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979

(RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24e bzw. 37e RPG

nachträglich verweigerte und die örtliche Baubehörde einlud, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Baukommission D vom 17. März

2015.

rekurrierte A am 20. April 2015 beim Baurekursgericht und beantragte

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei Dispositiv-Ziffer 2

des Entscheids zu korrigieren, dass einzig die Wohnnutzung im Dachgeschoss auf

die ursprünglich bewilligte Fläche von 13 m2 zu beschränken sei, während auf die Entfernung

von Heizungsanlagen, sanitären Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie Küche

inkl. Einrichtungen verzichtet werde. Eventualiter sei die Frist zur

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands um mindestens ein Jahr zu verlängern.

Mit Entscheid vom 13. Oktober 2015 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab und setzte die gemäss Dispositiv-Ziffer 2

des Beschlusses der Baukommission der Stadt D vom 17. März 2015 anberaumte

Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf sechs Monate

nach Rechtskraft des Urteils an. Die Verfahrenskosten wurden A auferlegt.

III.

Dagegen erhob A am 16. November 2015 Beschwerde an

das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids und den Verzicht auf die mit Beschluss der Baukommission D vom 17. März

2015.

angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen. Eventualiter sei Dispositiv-Ziffer 2

des Beschlusses der Baukommission D vom 17. März 2015 so zu korrigieren,

dass einzig die Wohnnutzung im Dachgeschoss auf die ursprünglich bewilligte

Fläche von 13 m2

zu beschränken sei, während auf die Entfernung von Heizungsanlagen, sanitären

Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie Küche inkl. Einrichtungen verzichtet

werde. Eventualiter sei die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands um mindestens ein Jahr zu verlängern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zuzüglich 8 % MWST.

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Dezember 2015

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der

Stadt D beantragte am 10. Dezember 2015 die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde und die Bestätigung des Beschlusses vom 17. März 2015; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. Die Baudirektion des Kantons

Zürich beantragte am 14. Dezember 2015 die Abweisung der Beschwerde und verwies

zur Begründung auf die Erwägungen im Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Oktober

2015.

A liess sich hierzu mit Eingabe vom 13. Januar 2016,

eingegangen am 20. Januar 2016 (Poststempel 19. Januar 2016),

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum

Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit § 38b

Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführenden sind gestützt auf § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung

mit § 21 Abs. 1 VRG ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

1.2

Dem

Beschwerdeführer wurde mittels Stempelverfügung vom 17. Dezember 2015

(versandt 17. Dezember 2015; gemäss Sendungsverfolgung der Post zugestellt

am 18. Dezember 2015) Frist zur freigestellten Vernehmlassung bis 13. Januar

2016.

angesetzt. Gemäss § 11 Abs. 2 VRG müssen schriftliche Eingaben

spätestens am letzten Tag der Frist bei der Behörde eintreffen oder zu deren Händen

der Schweizerischen Post übergeben sein. Die vom 13. Januar 2015 (recte:

2016) datierende Eingabe des Beschwerdeführers, eingegangen am 20. Januar

2016.

(Poststempel 19. Januar 2016), ist verspätet. Als Folge der Untersuchungspflicht

steht es allerdings im Ermessen des Gerichts, auch verspätete Parteivorbringen

zu berücksichtigen (vgl. Alain Griffel, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 23). Da die Eingabe des

Beschwerdeführers vom 13. Januar 2016 nichts enthält, was nicht schon in

der Beschwerdeschrift vorgebracht wurde oder hätte vorgebracht werden können,

ist dies hier nicht angezeigt. Die verspätete Eingabe ist somit nicht zu

beachten.

2.

Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt in

der Landwirtschaftszone. Darauf befand sich ein Wohnhaus mit angebauter Scheune

aus dem Jahr 1860. Mit Verfügung vom 14. September 1990 wurde von der

Direktion der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich der Ersatzbau des

Wohnhaues mit Garage bewilligt. Die Bewilligung wurde für ein Wohnhaus mit

Kellergeschoss, zwei Vollgeschossen mit je einer Wohnung mit drei Zimmern,

Flur, Bad und Küche sowie einem Dachgeschoss mit einem zusätzlichen Zimmer für

die obere Wohnung, einem Dachraum (Kräuterkammer und Bastelraum) sowie zwei

Estrichräumen und einem Stauraum erteilt. Es wurde zudem von der Beschwerdegegnerin 1

explizit festgehalten, dass die beiden Estrichräume und die Kräuterkammer nicht

als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume eingerichtet werden dürfen. Das

zusätzliche Zimmer im Dachgeschoss (Lukarnenzimmer) wurde mit einer Grösse von

13.

bewilligt. Im Rahmen der Bewilligung wurde eine Erweiterung der Wohnnutzfläche

von 177 m2 auf

rund 222 m2

erlaubt. Die Bauarbeiten für den Ersatzbau wurden 1991 abgeschlossen. Daraufhin

erfolgte im Jahr 2006 die Bewilligung des Anbaus eines Wintergartens mit einer

Grundfläche von 12 m2.

3.

3.1

Die

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen der fundamentalsten Grundsätze

der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 3 Abs. 2 des

Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz,

RPG]; BGE 141 II 245 E. 2; BGr, 7. März 2012,1C_351/2011, E. 7.2).

3.2

Gemäss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen

Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des

Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem

ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die

nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit

Bewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen erneuert,

teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die

Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten

(Art. 24c Abs. 2 RPG). Die teilweise Änderung ist so weit zulässig,

als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen

beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42

Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der

Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung

zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der

Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der

gesamten Umstände zu beurteilen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV). In jedem

Fall gilt unter anderem, dass unter

den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG eine Erweiterung

ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen kann; die gesamte

Erweiterung darf jedoch in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren

Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von

anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent

noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV).

4.

4.1

Die

Vorinstanz erwog, dem Beschwerdeführer sei die Bewilligungspflicht für den

Ausbau des Dachgeschosses aufgrund der Planung des eben erst bewilligten

Ersatzbaus bekannt gewesen. Der Vorentscheid der Direktion der öffentlichen

Bauten des Kantons Zürich vom 15. März 1990 habe bereits die Einschränkung

enthalten, dass der Ersatzbau höchstens zwei Wohnungen enthalten dürfe. Diese

Bedingung sei auch dem Beschluss der Baukommission der Stadt D vom 3. Juli

1990.

zu entnehmen gewesen. Der Beschwerdeführer mache zwar geltend, sein

Architekt habe ihm zugesichert, der Ausbau sei zulässig. Der Architekt könne

jedoch kein berechtigtes Vertrauen erwecken, und es komme ihm keine Position

zur Begründung eines Vertrauensschutzes zu. Seine Auskunft sei jedoch im Rahmen

der Beurteilung der Gutgläubigkeit zu berücksichtigen. Der Beschwerdeführer

hätte jedoch aufgrund der Bewilligungen des Ersatzbaus die Rechtslage kennen

müssen und bei gegenteiliger Aussage des Architekten zumindest bei den

zuständigen Behörden nachfragen müssen. Unter diesen Umständen könne nicht von

der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen werden. Seine privaten

Interessen seien insofern zu relativieren, als der Beschwerdeführer die getätigten

Investitionen fast 25 Jahre lang habe nutzen und ebenso lang von der

Vermietung der zusätzlich gewonnenen Wohnung habe profitieren können. Der

Rückbau bedeute zudem für ihn und seine Familie nicht die Aufgabe des

Wohnsitzes, sondern lediglich den Wechsel in die wohl ursprünglich vorgesehene

Wohnung im Obergeschoss. Auch wenn sich der umstrittene Ausbau innerhalb des

bewilligten Gebäudevolumens befinde, sei im Bereich von Ausnahmebewilligungen

ein strenger Massstab anzusetzen, und es seien die gesetzlichen Schranken im

öffentlichen Interesse an der Rechtsgleichheit durchzusetzen. Insgesamt sei

somit das öffentliche Interesse höher zu gewichten als die privaten Interessen

des Beschwerdeführers. Es könne zudem nicht von einer jahrelangen, bewussten

Duldung durch die Behörden ausgegangen werden, welche eine Verkürzung der Frist

um gut fünf Jahre rechtfertigte. Die Aufforderung zum Rückbau sei entsprechend

zu bestätigen.

4.2

Der

Beschwerdeführer beanstandet die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung

als ungenügend. Die Gewichtung der Interessen laufe den Tatsachen sowie der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zuwider. Indem auf eine detaillierte

Abstufung der Schwere der Verletzung verzichtet worden sei, habe die Vorinstanz

eine Rechtsverletzung begangen. Durch die stärkere Gewichtung der öffentlichen

Interessen im Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung und ohne

eingehende Begründung dieser Gewichtung, teils unter Auslassung wesentlicher

privater Interessen überschreite sie auch das ihr zukommende Ermessen.

Schliesslich gehe sie ohne nähere Begründung und ohne Unterscheidung zwischen

absichtlichen und fahrlässigen Verletzungen von Bösgläubigkeit aus. Er habe

aufgrund der Zusicherungen des Architekten und seines Bruders, welcher damaliger

Bauherr gewesen sei, ausgeschlossen, dass die Nutzung der obersten Wohnung rechtlich

unzulässig sein könne. Er bewohne die Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss mit

seiner Familie seit Abschluss der Bauarbeiten im Jahre 1991. Das Haus sei in

Stockwerkeigentum aufgeteilt worden, wobei er die Dachwohnung und die mittlere

Wohnung, welche er vermiete, erhalten habe. Die unterste Wohnung habe sein

Bruder übernommen und vor kurzem verkauft. Durch den Rückbau würde ein

Wertverlust der Baute resultieren. Die heutige Hypothekarbelastung könne bei

Wegfall der Dachwohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht aufrechterhalten

werden. Er sähe sich gezwungen, die mittlere Wohnung sofort zu verkaufen, da

die finanziellen Auswirkungen angesichts seiner Vermögenslage nicht abgefedert

werden könnten. Die schwerwiegenden finanziellen Einschnitte seien im Rahmen

der Interessenabwägung zwingend zu berücksichtigen, was die Vorinstanz nur

ungenügend getan habe, wenn sie als Resultat der Massnahme nur einen Wohnsitzwechsel

in die Obergeschosswohnung erblicke.

4.3

Die

Beschwerdegegnerin 1 beurteilte die aufgezeigte Situation des

Beschwerdeführers, sofern diese wie geschildert zutreffe, als auch für die

Baubehörde nicht befriedigend. Es handle sich jedoch um eine einseitige Betrachtungsweise.

Die Vermietung der mittleren Wohnung sei nur durch den Ausbau der Dachwohnung

möglich gewesen, und der Beschwerdeführer habe somit 25 Jahre von den

generierten Mieteinnahmen profitieren können, was unter Einhaltung der

Bauvorschriften nicht möglich gewesen wäre. Dass der Ausbau innerhalb des

bewilligten Gebäudes stattgefunden habe und dadurch keine neuen Auswirkungen

auf Kulturland entstanden seien, vermöge im ersten Augenblick einleuchten,

greife jedoch zu kurz, denn folgte man dieser Aussage des Beschwerdeführers,

wären weit grössere Erweiterungen bei einer Vielzahl von ehemaligen

landwirtschaftlichen Wohnbauten mit angebauten Ökonomieteilen möglich, als dies

der Gesetzgeber in Art. 42 RPV vorsehe. Die Überschreitung von 58,08 m2 könne nicht mehr als

geringfügig beurteilt werden. Würde die Baubehörde den Ausbau des

Dachgeschosses anders beurteilen, als sie dies bei ähnlichen Bauvorhaben getan

habe, müsse sie den Vorwurf der Willkür bzw. rechtsungleichen Anwendung

befürchten. Eine Fristerstreckung für den Rückbau erscheine zudem unter

Berücksichtigung dessen, dass der (ehemalige) Mieter der Wohnung im

Obergeschoss die Wohnung des Bruders des Beschwerdeführers im Erdgeschoss

gekauft habe, als nicht gerechtfertigt.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer wehrt sich nicht gegen die abschlägige Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit

des Ausbaus des Dachgeschosses zu einer Dreizimmerwohnung und stellt nicht

infrage, ob die nachträgliche Baubewilligung dafür zu Recht verweigert wurde.

Vielmehr bestreitet er die Verhältnismässigkeit der Anordnung des Rückbaus und

beantragt den Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

5.2

Als

Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage (vorliegend

Art. 42 RPV in Verbindung mit § 341 PBG) beruht, im öffentlichen

Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das

Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Grundrechtseinschränkung zur Erreichung

des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen

in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist.

Die Frage nach der

Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das

Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist

mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen

die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der Behörde, die solche

Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen (BGr,

2.

Mai 2014,1C_4/2014, E. 4.1; BGr, 21. November 2013,

1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013, VB.2012.00680, E. 7.1;

Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung

ist jedoch stets, dass die Behörde die für den Entscheid wesentlichen

Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend

durchgeführt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren Hinweisen).

5.3

Im Fall einer nicht den Bauvorschriften bzw.

der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur

unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse

liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm

ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung

nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21

E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die

Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig

gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen

(BGr, 7. März 2012,1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4;

BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ein Abbruchbefehl ist

nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom

gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den

Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen

vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4 vgl. zum Ganzen RB 1999

Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23;

14.

Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober

2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21 E. 6.4). Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen

Bauvorschriften ab, so können einzig Gründe des Vertrauensschutzes zu einem

Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen. Solche

Gründe liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie

sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen

Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 5. Februar

2009, VB.2008.00448, E. 6.1 mit weiterem Hinweis).

5.4

Die

Vorinstanz erachtete den Beschwerdeführer unter den gegebenen Umständen als

nicht mehr gutgläubig. Der Beschwerdeführer sieht die Verantwortung jedoch bei

seinem Architekten bzw. bei seinem Bruder, aufgrund deren Zusicherungen er eine

Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein

könne.

Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts bezieht sich der böse Glaube nicht nur auf die materielle,

sondern auch auf die formelle Baurechtswidrigkeit. Bösgläubig handelt demnach,

wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer

solchen baut (BEZ 1992 Nr. 13; VGr, 28. Januar 2010,

VB.2009.00026, E. 7; VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3;

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, Rz. 661). Dabei muss sich ein Bauherr auch das Wissen

eines vom ihm Beauftragten anrechnen lassen (VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008,

E. 2.3). Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung stellt bei der

Vertretung und Beratung durch einen Architekten darauf ab, dass es sich hierbei

um eine Fachperson handelt, welcher die Bewilligungspflicht bekannt sein muss,

wobei dem Bauherren dieses Wissen anzurechnen ist (BGE 111 Ib 213 E. 6a).

Die Vorinstanz berücksichtigte die Zusicherung des

Architekten zwar bei der Beurteilung der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers, hielt

jedoch fest, dass unter den vorliegenden Umständen nicht mehr von dessen

Gutgläubigkeit ausgegangen werden könne. Dem ist zuzustimmen: Der Beschluss der

Beschwerdegegnerin vom 3. Juli 1990 beschränkte die maximale Erweiterung

der bestehenden Wohnnutzfläche (von 177 m2 auf 222 m2) sowie die höchstens realisierbare

Bruttogeschossfläche auf 222 m2

und enthielt die Bedingung, dass höchstens zwei Wohnungen erstellt werden

(Disp.-Ziff. 2) und die beiden Estrichräume und die Kräuterkammer nicht

als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume eingerichtet werden dürften (Disp.-Ziff. 3).

Entsprechend wurden nur zwei kleinflächige Dachfenster bewilligt, um eine

allfällige Wohnnutzung zu erschweren oder zu verunmöglichen. Auch bereits der

Vorentscheid der Direktion der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich vom 15. März

1990.

sah nur eine maximale Erweiterung auf 222 m2 vor. Diesen Entscheiden ist

eindeutig und unmissverständlich zu entnehmen, dass keine dritte Wohnung im

Dachgeschoss bewilligt wurde. Selbst wenn der Beschwerdeführer sich bei der

Erstellung des Ersatzbaus durch einen Architekten – bzw. auch durch seinen

Bruder – beraten liess, welcher ihm zugesichert habe, dieser Ausbau und die

entsprechende Nutzung seien problemlos möglich, musste er somit wissen, dass

der umfangreiche Ausbau – welcher unverkennbar einer dritten Wohnung entsprach

– formell baurechtswidrig war (vgl. dazu ferner auch VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321,

E. 5). Selbst wenn die Argumente des Beschwerdeführers – zumindest

teilweise – nachvollziehbar erscheinen, hat es der Beschwerdeführer somit

selbst zu vertreten, dass er sich auf die Zusagen des Architekten verliess,

ohne sich zumindest weiter bei der Baubehörde in Bezug auf diese Pläne und

deren Zulässigkeit zu erkundigen. Damit hat er einen unrechtmässigen Zustand

zumindest bewusst in Kauf genommen, was jedoch keine Gutgläubigkeit im Sinn der

Rechtsprechung zu begründen vermag. Mit der Vorinstanz ist schliesslich festzuhalten,

dass dem Architekten keine Position zur Begründung eines Vertrauensschutzes

zukommt.

5.5

Der

Beschwerdeführer führte weiter aus, nie einen Hehl daraus gemacht zu haben, in

diesem Haus in einer dritten Wohnung zu wohnen, zumal auch seit Abschluss der

Bauarbeiten im Jahr 1991 drei Briefkästen vor dem Haus und drei

Wohnungsklingeln vorhanden gewesen seien. Es sei ihm überdies eine amtliche

Wohnungsnummer zugeteilt geworden, was ihn in seiner Annahme der rechtmässigen

Nutzung bestätigt habe.

Gemäss Art. 6 des

Registerharmonisierungsgesetzes vom 23. Juni 2006 (RHG) muss im

Einwohnerregister zu jeder Person der eidgenössische Gebäude- und der Wohnungsidentifikator

(EGID und EWID) aus dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) geführt werden. Um

die dazu nötige Wohnungsidentifikation gewährleisten zu können, wurde im Kanton

Zürich die amtliche Wohnungsnummer (aWN) eingeführt. Da die Wohnungsnummernzuteilung

nicht zwingend unter Vorlage der entsprechenden Baubewilligungen für die

jeweilige Wohnung geschieht (vgl. Art. 6 der Verordnung über das eidgenössische

Gebäude- und Wohnungsregister vom

31.

Mai 2000, wonach Baubewilligungs- und Bauabnahmedossiers der Kantone

und Gemeinden neben anderem als Quelle für die Erhebung der im GWR

gespeicherten Daten verwendet werden können), kann auch daraus in diesem Fall

nicht geschlossen werden, die Behörden – insbesondere nicht die Baubehörde –

hätten den Zustand seither bewusst geduldet (vgl. auch unten E. 5.11). Die

Zuteilung von drei Wohnungsnummern für das Haus durfte deshalb nicht als

nachträgliche Legalisierung seines Ausbaus verstanden werden und konnte keine

Gutgläubigkeit begründen.

Jedenfalls ist aufgrund dieser Ausgangslange festzuhalten,

dass die Anordnung der Wiederherstellung nicht einzig und ausschliesslich mit

dem bösen Glauben bzw. mit dem generellen Interesse an der Durchsetzung der

Rechtsordnung begründet werden darf (vgl. RB 1999 Nr. 126), weshalb

im Folgenden zur Prüfung der Verhältnismässigkeit eine Interessenabwägung

vorzunehmen ist.

5.6

Der

Beschwerdeführer misst seinem privaten Interesse an der Beibehaltung des derzeitigen

Zustands des ausgebauten Dachgeschosses, welches seine Familienwohnung sei, erhebliches

Gewicht zu, welches die öffentlichen Interessen übersteige.

In finanzieller Hinsicht macht er geltend, die

Obergeschosswohnung sei mit einem

Namensschuldbrief im Betrag von Fr. 250'000.- sowie einem

Inhaberschuldbrief im Betrag von Fr. 54'000.- und die Dachgeschosswohnung

mit einer Hypothek im Betrag von Fr. 258'000.- belastet. Bei Wegfall der

Dachgeschosswohnung könne die Hypothekarbelastung mit hoher Wahrscheinlichkeit

nicht aufrechterhalten werden. Die Obergeschosswohnung weise zudem nur einen

Wert von Fr. 383'000.- auf. Er würde sich gezwungen sehen, die Obergeschosswohnung

sofort verkaufen zu müssen, womit er ausziehen und sich eine neue Wohnung

suchen müsse.

Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Die mit dem

Ausbau des Dachgeschosses erreichte zusätzliche Wohnfläche begünstigte den

Beschwerdeführer jedoch bisher insofern, als er selbst zuoberst in dem Haus

wohnen, die mittlere Wohnung zudem noch vermieten und damit fast 25 Jahre lang

regelmässige Einnahmen generieren konnte. Er konnte somit über eine lange

Zeitdauer von finanziellen Vorteilen profitieren, was unter Einhaltung von

Art. 42 RPV nicht möglich gewesen wäre. Der Beschwerdeführer musste sich

zudem auch bei Abschluss der Hypothekarverträge bewusst sein, dass mangels

Bewilligung das Risiko eines Rückbaus jederzeit bestand, zumal er sich das

Wissen des Architekten anrechnen lassen muss. Er hat demzufolge keinen

Anspruch, diese rechtswidrige Wohnnutzung auch weiterhin in diesem Umfang

beizubehalten (vgl. BGE 136 II 359 E. 9).

Es blieb unbestritten, dass die Wohnung im Erdgeschoss vom

Bruder des Beschwerdeführers verkauft wurde. Eine Handänderung fand

zweifelsohne am 3. November 2015 statt. Es geht jedoch aus den Akten nicht

hervor, ob der Käufer tatsächlich – wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend

macht – der Mieter der oberen Wohnung ist und aufgrund des Kaufes auf die

weitere Miete der Wohnung des Beschwerdeführers verzichten wird. Dass mit einem

Rückbau der Dachgeschosswohnung ein Wohnungswechsel des Beschwerdeführers

einhergeht, ist unvermeidlich. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass dem

Beschwerdeführer durch den Rückbau der Dachwohnung immer noch die obere Wohnung

in seinem Eigentum und zu seiner Verfügung stehen wird, selbst wenn sich

faktisch deren Finanzierung problematisch erweisen könnte.

Weiter macht der Beschwerdeführer ein persönliches

Interesse geltend, zumal sich durch die existenzbedrohende Belastung und einen

Konflikt mit seinem Bruder sein gesundheitlicher Zustand insofern verschlechtert

habe, als er heute nur noch zu 50 % arbeitsfähig sei und daher noch

weitere finanzielle Einbussen erleide.

5.7

An der

Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts und insbesondere an

der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet

besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (vgl. Art. 1 Abs. 1

RPG; vgl. BGE 136 III 359 E. 9; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00448,

E. 6.2). Insbesondere zu beachten sind vorliegend die mit den Ausnahmeregelungen

von Art. 24 ff. PRG und Art. 42 ff. RPV definierten

Beschränkungen für zonenfremdes Wohnen in der Landwirtschaftszone (vgl.

E. 3.2). Grosses Gewicht kommt auch der Rechtsgleichheit (Art. 8

Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV) zu, an deren Einhaltung, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung

von Bau- und Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger

Bausubstanz, ein öffentliches Interesse besteht (VGr, 19. April 2012,

VB.2011.00612, E. 4.2.3). Mit der

zunehmenden Verknappung und damit verbundenen Verteuerung des Bodens innerhalb

des Siedlungsgebiets steigt zudem das öffentliche Interesse an einer effektiven

Verhinderung von unerlaubter Wohnnutzung im Landwirtschaftsgebiet (VGr,

5.

Februar 2009, VB.2008.00445, E. 5.5).

Die Vorinstanz gewichtete diese Interessen höher als die

privaten Interessen des Beschwerdeführers. Im Rahmen der öffentlichen

Interessen ist zu prüfen, ob und allenfalls wie schwer diese durch den

rechtswidrigen Ausbau verletzt wurden.

5.8

vorliegenden Fall trifft zwar zu, dass die bauliche Erweiterung des

Dachgeschosses das Gebäudevolumen nicht verändert und nach aussen nicht

sichtbar ist. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass selbst wenn sich der

umstrittene Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befinde, im

Bereich von Ausnahmebewilligungen doch ein strenger Massstab anzusetzen sei und

die gesetzlichen Schranken im ebenfalls öffentlichen Interesse an der

Rechtsgleichheit durchzusetzen seien. Die Beschwerdegegnerin 1 verwies

zutreffend auf die problematische Konsequenz, welche sich ergäbe, würde ein

beliebiger bewilligungsloser Ausbau innerhalb des Gebäudevolumens als zulässig

erachtet werden. Es wären weit grössere Erweiterungen in anderen ehemaligen landwirtschaftlichen

Wohnbauten möglich. Aus allfälligen baurechtswidrigen

Verhältnissen in anderen Gebäuden könnte der Beschwerdeführer jedoch ohnehin

nichts zu seinen Gunsten ableiten. Selbst wenn kein zusätzliches

Kulturland überstellt wird, geht die Argumentation des Beschwerdeführers fehl.

Art. 42 RPV setzt dem Ausbau bzw. der Änderung altrechtlicher Bauten klare

gesetzliche Grenzen und es besteht vorliegend kein Anlass, vom strengen

Massstab in diesem Bereich abzuweichen, selbst wenn vorliegend die gesamte

Umnutzung innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens erfolgte.

Bewilligt ist neben den Estrichräumen ein Lukarnenzimmer in

der Grösse von 13 m2.

Die Baudirektion begründete den abschlägigen Entscheid auch damit, dass mit dem

im Januar 2006 erfolgten (bewilligten) Anbau eines Wintergartens von rund 12 m2 das zulässige maximale

Erweiterungsmass von 30 % (vgl. Art. 42 Abs. 2 RPV) bereits vollständig

ausgeschöpft sei. Durch den Ausbau des Dachstocks zu einer bewohnbaren

Dreizimmerwohnung beträgt die genutzte Fläche 71,05 m2, womit das zulässige Mass um

58,05 m2 (71,05 –13 m2) überschritten wurde. Der Beschwerdeführer

hat offenbar seit 1991 keine baulichen Veränderungen vorgenommen und die – entgegen

der im Jahr 1990 erteilten Bewilligung – Nutzung der Räume im Dachgeschoss als

Wohnung erfolgte seither ununterbrochen. Der Beschwerdeführer musste dennoch

das Risiko in Kauf nehmen, dass sein unbewilligter Ausbau allenfalls nachträglich

zurückgebaut werden muss, denn es handelt sich um eine beträchtliche

flächenmässige Erweiterung, und insbesondere die unerlaubte Wohnnutzung geht in

grossem Masse über die Bewilligung hinaus.

Die Liegenschaft befindet sich direkt an der C-Strasse,

durch welche sie erschlossen wird. Selbst wenn jedoch – wie der

Beschwerdeführer ausführte – ein einzelnes Fahrzeug mehr, welches der Wohnung

im Dachgeschoss diente, nur zu einer kaum merklichen Erhöhung des

Verkehrsvolumens der C-Strasse führte, kann dies einen über eine geringfügige

Überschreitung hinausgehenden Ausbau nicht rechtfertigen, wenn das gesetzliche

Erweiterungspotenzial ausgeschöpft ist.

5.9

Dem

Beschwerdeführer ist zuzustimmen, dass Fälle, in welchen ausserhalb der Bauzone

gänzlich neue Bauten errichtet werden, deutlich schwerer wiegen (vgl. BGE

136.

II 359 und BGE 111 Ib 213). Unzweifelhaft ist der vorliegende

Fall nicht gleichzustellen mit der Errichtung eines neuen Gebäudekomplexes

ausserhalb der Bauzone. In Fällen, deren Überschreitungen toleriert wurden,

handelte es sich jedoch um wenige Meter, Quadratmeter oder andere geringfügige

Abweichungen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 485 mit weiteren Hinweisen).

Geringfügig ist die Abweichung vom Erlaubten somit dann, wenn nur um Weniges

von materiellen Vorschriften abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn

keinen oder nur einen geringfügigen Nutzen bringt. Hat ein Bauherr zudem ein

wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverletzung, ist die Geringfügigkeit

eher zu verneinen, als wenn er keinen Vorteil daraus zieht (VGr, 13. April

2000, VB.2000.000333 = BEZ 2000 Nr. 23). Die Erstellung einer Küche und

weiterer Wohnräume bzw. einer ganzen Wohnung, während nebenbei daraus noch

Gewinn erzielt wird, kann unter Berücksichtigung der Rechtsprechung nicht mehr

darunter fallen (vgl. auch BGr, 7. März 2012,1C_351/2011, E. 7.2). Der

vorliegende Ausbau und insbesondere die Umnutzung von mehr als 50 m2 sind deshalb im Licht der

Rechtsprechung nicht mehr als nur geringe Überschreitungen, bei welchen eine

Tolerierbarkeit noch diskutabel wäre, zu bezeichnen.

Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands ist deshalb vorliegend gross, da der Ausbau und die

Umnutzung den erwähnten grundlegenden raumplanungsrechtlichen Prinzipien

zuwiderlaufen. Nicht gefolgt werden kann somit der Ansicht des

Beschwerdeführers, es bestünden in seinem Fall besondere Umstände, welche die

öffentlichen Interessen relativierten. Ebenso wenig kann unter diesen Umständen

seinen persönlichen Bedürfnissen eine übergeordnete Rolle zukommen. Diese haben demnach hinter dem Schutz der Rechtsgleichheit

bzw. der Einhaltung der bau- und raumplanungsrechtlichen Ordnung zurückzutreten.

Von einer ungenügenden Interessenabwägung durch die

Vorinstanz kann keine Rede sein. Die privaten Interessen des Beschwerdeführers

wurden von der Vorinstanz durchaus erkannt und die finanziellen und ideellen

Aspekte im Entscheid gewürdigt. Eine Ermessensverletzung ist darin nicht zu

erblicken.

5.10

Die

bewilligte Fläche (Lukarnenzimmer) von 13 m2 entspricht dem rechtmässigen Zustand und ist

deshalb von der Wiederherstellung insofern nicht betroffen, als dass dieser

Raum in diesem Umfang weiterhin bestehen bleiben kann. Was jedoch die

Entfernung der Einrichtungen für die Heizung, Küche und sanitären Anlagen

betrifft, stellt die angeordnete Massnahme die einzige Möglichkeit dar, eine

künftige unbemerkte rechtswidrige Nutzung zu verhindern, was angesichts der

verneinten Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ebenfalls verhältnismässig ist.

Der Behörde wäre keine zumutbare Kontrolle möglich. Nicht zuletzt bestünden

auch hier die Gefahr der rechtsungleichen Behandlung und der Vorwurf der

Willkür durch die Baubehörde.

5.11

Zuletzt

ist die Verwirkung zu prüfen. Recht und Pflicht der Behörde bezüglich der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gelten nicht für unbegrenzte Zeit.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Behörden, den

Abbau eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen,

grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; 136 II

359.

E. 8.3 mit weiteren Hinweisen). Eine Verkürzung der Frist ist in der

Regel nur aus Gründen des Vertrauensschutzes gerechtfertigt (BGE 136 II 369

E. 7) oder wenn der baurechtswidrige Zustand offensichtlich war oder bei

Anwendung der erforderlichen Sorgfalt von der Baubehörde hätte erkannt werden

können und diese trotzdem nicht eingeschritten ist. Solange die Behörde jedoch

bloss untätig geblieben ist, kann nicht per se auf Duldung geschlossen werden

(zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 486).

Der Beschwerdeführer machte – wie bereits erwähnt

(E. 5.5) – geltend, nie verheimlicht zu haben, in einer Wohnung in diesem

Haus zu wohnen und dass dieses über drei Wohnungen verfügte. Wie die Vorinstanz

zutreffend festhielt, kann die Baubehörde jedoch Ausbauten im Inneren eines

Gebäudes nicht ohne Zutritt zum Haus erkennen, weshalb nicht von einer

jahrelangen, bewussten Duldung durch die Behörden ausgegangen werden kann.

Dasselbe lässt sich bezüglich der amtlichen Wohnungsnummer sagen (vgl. E. 5.5).

Der Vorinstanz ist somit zuzustimmen, dass die Umstände keine Verkürzung der

30-jährigen Frist um ca. fünf Jahre rechtfertigten.

5.12

Die Frist

zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss nach der herrschenden

Rechtsprechung so bemessen werden, dass der Verpflichtete nach dem gewöhnlichen

Lauf der Dinge selber das Notwendige vorkehren kann. Es ist zu berücksichtigen,

in welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von Ersatzräumen angewiesen

ist; einzurechnen ist ferner die für die Beschaffung von Ersatzräumen

notwendige Zeit. Des Weiteren ist das bei der Fristansetzung zu

berücksichtigende öffentliche Interesse an der möglichst unverzüglichen Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands umso stärker zu gewichten, je gravierender gegen

materiellrechtliche Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwägen, wie

dringlich die Beseitigung des Normverstosses im Licht der öffentlichen

Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit Rücksicht auf die

persönliche bzw. unternehmerische Situation des Verpflichteten aufgeschoben

werden soll. In der Praxis hat sich ein Regelmass von drei Monaten

herausgebildet (vgl. VGr, 23. Dezember 2004, VB.2004.00416, E. 4.1

mit weiteren Hinweisen; Mäder, Rz. 669).

Eventualiter verlangt der Beschwerdeführer die Verlängerung

der Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands um mindestens ein

Jahr. Die von der Vorinstanz auf sechs Monate ab Rechtskraft ihres Entscheides

festgesetzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes entspricht

der doppelten Dauer des in der Praxis Üblichen und erweist sich im vorliegenden

Fall aufgrund der Schwere des Verstosses als angemessen. Dem Beschwerdeführer

bleibt damit genügend Zeit für eine allfällige Kündigung des Mietverhältnisses

sowie den Rückbau der Wohnung.

5.13

Nach dem

Gesagten erweist sich die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands insgesamt als verhältnismässig und die Beschwerde ist abzuweisen.

6.

Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung ist ihm angesichts seines Unterliegens nicht zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …