Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00716

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2015.00716

Urteil

der 1. Kammer

vom 31. Mai 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Gemeinderat Richterswil, vertreten durch RA D,

2. E AG, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. März 2015 erteilte der

Gemeinderat Richterswil der E AG unter verschiedenen Nebenbestimmungen die

Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 01 und den

Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der G-Strasse 03 in Richterswil.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten am 27. April 2015 A, B, das

Gewerbezentrum H AG sowie I mit einer gemeinsamen Eingabe an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid

vom 13. Oktober 2015 ab.

III.

Am 16. November 2015 führten A und B Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Anträge:

"1. Es sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons

Zürich vom 13. Oktober 2015 […] aufzuheben.

2.

Es sei der Gemeinderatsbeschluss der Gemeinde Richterswil vom

23.

März 2015 […] aufzuheben.

3.

Es seien die Akten des strassenrechtlichen Verfahrens der

Gemeinde Richterswil beizuziehen.

4.

Allfällige Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien zur Stellungnahme

zuzustellen.

5.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."

Das

Baurekursgericht liess sich am 8. Dezember 2015 mit dem Schluss auf

Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Gemeinderat Richterswil und die E AG

beantragten am 11. Dezember 2015 beziehungsweise am 4. Januar 2016

ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- beziehungsweise Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten von A und B. Am 1. Februar 2016 reichten A

und B eine Replik ein. Die Dupliken des Gemeinderates Richterswil und der E AG

datieren vom 9. respektive 12. Februar 2016. Dazu nahmen A und B am

17.

März 2016 Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

Die private

Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) ist Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 02

an der G-Strasse 03 in 8805 Richterswil. Dieses Grundstück liegt in der

Kernzone der Gemeinde Richterswil. Entlang der Westseite des Grundstückes

verläuft die G-Strasse. Die Parzelle ist mit einem länglichen Gebäude überbaut,

dessen Westfassade direkt auf der Parzellengrenze steht und damit unmittelbar

an den Rand der G-Strasse grenzt. Die rund 8,2 Meter lange West- und die

rund 27,5 Meter lange Nordfassade dieses Gebäudes sind im Kernzonenplan

als "wichtige Fassadenfluchten" eingetragen. Bei den Süd- und der Ostfassaden

fehlt demgegenüber ein solcher Vermerk im Kernzonenplan. Die Bauherrschaft

möchte dieses Gebäude vollständig abbrechen und durch eine abgewinkelte

Neubaute ersetzen. Deren Nordfassade soll inskünftig statt 27,5 Meter

bloss noch 23,5 Meter lang sein. Demgegenüber soll die Ostfassade statt

8,2 Meter dereinst 23,40 Meter messen. Um das Grundstück für die

Fussgänger zu erschliessen, ist ein 1,8 Meter breites Trottoir vorgesehen,

welches auf der G-Strasse entlang der westlichen Parzellengrenze führen soll.

2.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchen die

Beschwerdeführer um Beizug der strassenrechtlichen Akten des Trottoirprojektes.

Das Trottoir bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Entsprechend

kann und darf sich das Verwaltungsgericht nicht zu seiner Bewilligungsfähigkeit

äussern. Damit erübrigt sich ein Beizug der entsprechenden Akten.

3.

3.1

Weiter

rügen die Beschwerdeführer, das Bauvorhaben verletze die Koordinationspflicht

gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(RPG). Das neue Trottoir entlang der G-Strasse sei aus Gründen der

Verkehrssicherheit und der maximalen Ausnützung des Baugrundstücks notwendig.

Zwischen dem Bau des Mehrfamilienhauses und der Erstellung des neuen Trottoirs

bestehe ein enger sachlicher Zusammenhang. Dieser Zusammenhang sei aber auch

ein rechtlicher, stehe doch in der Baubewilligung, dass die Bewilligung der

Trottoirverlängerung vor Baubeginn rechtskräftig erteilt sein müsse. Vorliegend

bestünden Überschneidungen zwischen dem Baubewilligungsverfahren und dem

strassenrechtlichen Verfahren. Es drohe die Gefahr widersprüchlicher und damit

nicht aufeinander abgestimmter Entscheide.

3.2

Erfordert

die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer

Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für eine ausreichende Koordination

sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Es ist mithin nicht eine maximale,

sondern bloss eine genügende Abstimmung erforderlich. Nicht verlangt wird die

Koordination mit Entscheiden, die wohl im Zusammenhang mit einem Bauprojekt

stehen, aber keinen direkten, gegen aussen verbindlichen Einfluss auf die

Ausgestaltung der geplanten Baute oder Anlage haben oder aus sachlichen Gründen

erst nach der Errichtung bzw. Änderung der betreffenden Baute oder Anlage

getroffen werden können (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 298 f.). Die

Koordinationspflicht will insbesondere verhindern, dass es zu widersprüchlichen

und nicht aufeinander abgestimmten Entscheiden kommt (vgl. BGE 116 Ib 50

E. 4a).

3.3

Das

Trottoir und das Mehrfamilienhaus sind zwei separate Bauvorhaben; sie bilden

kein einheitliches Gesamtprojekt. Damit fallen sie nicht in den

Anwendungsbereich von Art. 25a Abs. 1 RPG. Denn diese Bestimmung

erfasst lediglich den Fall, wo mehrere Bewilligungen verschiedener Behörden für

das dasselbe Vorhaben erforderlich sind (Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 297). Zwischen dem Trottoir und dem Bauvorhaben besteht im vorliegenden

Fall bloss insofern ein Zusammenhang, als das Trottoir rechtskräftig bewilligt

sein muss, ehe mit dem Bau des Mehrfamilienhauses begonnen werden darf. Damit

bildet die Trottoirbewilligung eine Suspensivbedingung für den Bau des

Mehrfamilienhauses. Sollte das Trottoir aus irgendeinem Grund nicht realisiert

werden können, darf auch das Mehrfamilienhaus – zumindest in seiner heutigen

Form – nicht gebaut werden. Bei dieser Ausgangslage drohen keine widersprüchlichen

Entscheide, welche durch eine Koordination der beiden Verfahren verhindert

werden müssten. Ob allenfalls eine rückwärtige Fussgängererschliessung des

Grundstückes über den J-Weg möglich wäre und wie sich eine solche Erschliessung

auf das Gebäude auswirken würde, kann offenbleiben. Eine Rechtsmittelbehörde

muss sich nur mit dem tatsächlich geplanten Gebäude und nicht mit hypothetischen

Projekten befassen.

4.

4.1

Weiter

machen die Beschwerdeführer geltend, der Trottoirneubau diene einzig der

Ausnützungsmaximierung der Bauherrschaft. Es sei unzulässig, dass die Gemeinde

Richterswil auf Kosten der Steuerzahler solche Privatinteressen unterstütze.

Zudem sei das geplante Trottoir mit erheblichen Nachteilen für die Nachbarn

verbunden. Das Trottoir verenge den Strassenraum erheblich und hebe

Abstellplätze auf.

4.2

Diese und

alle weiteren (sicherheitsspezifischen) Rügen im Zusammenhang mit dem Trottoir

sind nicht im vorliegenden Baubewilligungs-, sondern im strassenrechtlichen Verfahren

geltend zu machen. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen dazu.

5.

5.1

Weiter

machen die Beschwerdeführer geltend, gemäss § 240 Abs. 1 PBG

dürfe durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen

weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit

des Strassenkörpers beeinträchtigt werden. § 239 PBG verlange zudem,

dass Bauten in ihrem Bestand weder Personen noch Sachen gefährden. Es sei

offensichtlich, dass die geplante Fassade des Mehrfamilienhauses direkt an der G-Strasse

diese Sicherheitsanforderungen nicht erfülle. Das Erdgeschossniveau des

Gebäudes befinde sich teilweise unter dem Niveau der G-Strasse. Dadurch wiesen

die Erdgeschossfenster eine Brüstungshöhe von ca. 0,8 Meter ab Grund auf.

Solche Fenster würden nicht nur den Verkehr, sondern auch die Bewohner der Erdgeschosswohnungen

gefährden. Insbesondere Kinder, aber auch Erwachsene könnten durch diese Fenster

in den Strassenraum fallen.

5.2

Stürze aus

Fenstern liessen sich einzig mit Fenstern verhindern, die sich gar nicht, oder

dann höchstens wenige Zentimeter öffnen lassen. Das Planungs- und Baugesetz des

Kantons Zürich kennt keine Pflicht zur Montage solcher absturzsicherer Fenster.

Bauwerke müssen sicherheitstechnisch nur (aber immerhin) den anerkannten Regeln

der Baukunde entsprechen. Die Beschwerdeführer zeigen nicht in substanziierter

Form, weshalb diese Regeln im vorliegenden Fall verletzt sein sollen.

Insbesondere begründet der blosse Umstand, dass das Gebäude direkt an eine Strasse

angrenzt, kein unzulässiges Sicherheitsrisiko. Der kantonale Gesetzgeber stellt

es vielmehr ins Ermessen der Gemeinden, ob sie den Bau auf der Strassengrenze

gestatten wollen (§ 50 Abs. 2 PBG). Vorliegend erlaubt die Gemeinde

Richterswil den Bau auf der Strassengrenze (Art. 19 Abs. 2 der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2./4. Oktober 1984 [BZO]).

Würde der Gesetzgeber solche Bauten direkt am Strassenrand als inakzeptables

Sicherheitsrisiko im Sinn von § 239 Abs. 1 oder § 240

Abs. 1 PBG betrachten, hätte er den Bau nur unter der Auflage

gestatten dürfen, dass strassenseitig überhaupt keine Fenster angeordnet werden

dürfen oder dass allfällige Fenster absturzsicher konzipiert sein müssen.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführer machen weiter geltend, Art. 19 Abs. 3 BZO

verpflichte die Grundeigentümer dazu, bei Neubauten die im Kernzonenplan

besonders bezeichneten Fassadenfluchten einzuhalten. Die Länge der einzuhaltenden

Fassadenflucht ergebe sich aus dem Wortlaut dieser Bestimmung und dem

zeichnerischen Inhalt des Planes. Im Kernzonenplan seien die zulässigen

Fassadenfluchten eingezeichnet. Es seien dort keine fiktiven, nicht vorhandenen

Fassadenfluchten eingetragen. Die Fassadenfluchten des Kernzonenplanes dürften

weder in ihrer Höhe noch in ihrer Länge verändert werden. Hätte der Gesetzgeber

diese Möglichkeit für Neubauten erlauben wollen, hätte er sie im Kernzonenplan

zeichnerisch festhalten müssen. Da der Gesetzgeber dies unterliess, dürfen die

besonderen Fassadenfluchten weder in ihrer Höhe noch in ihrer Länge verändert

werden. Aus diesem Grund seien weder die geplante Verkürzung der Nordfassade

und schon gar nicht die Verlängerung der Westfassade zulässig.

6.2

Der

Kernzonenplan teilt die Bauten in vier Kategorien ein: braune Gebäude, gelbe Gebäude,

Gebäude mit wichtigen Fassadenfluchten sowie alle übrigen, nicht besonders markierten

Gebäude. Im Kernzonenplan werden bloss die tatsächlich bestehenden und nicht

irgendwelche fiktiven Fassadenfluchten schwarz hervorgehoben. Dies darf nun

aber nicht so verstanden werden, dass die Fassaden von Ersatzneubauten in jedem

Fall genau gleich lang sein müssen wie die entsprechenden Markierungen des

Kernzonenplans. Vielmehr bezeichnen die schwarzen Markierungen im Kernzonenplan

bloss die Abstände und die Ausrichtungen der Fassaden zu den Strassen.

Lediglich in wenigen Fällen lassen sich dem Kernzonenplan Vorgaben zur

Fassadenlänge entnehmen. Hierzu werden die eine bestimmte Fassade begrenzenden

beiden weiteren Fassaden des Gebäudes ebenfalls schwarz markiert. Aufgrund der

beiden Fassadenschnittpunkte steht hier die exakte Fassadenlänge fest. Als

Beispiele dafür seien die Gebäude auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05

angeführt. Das abzubrechende Haus verfügt über eine rund 8,2 Meter lange

West- und eine rund 27,5 Meter lange Nordfassade. Diese beiden Fassaden

sind im Kernzonenplan schwarz hervorgehoben und bilden damit "wichtige

Fassadenfluchten" im Sinn von Art. 19 Abs. 3 BZO. West- und

Nordfassade schneiden sich in einem Punkt. Demgegenüber fehlen bei der Süd- und

der Ostfassade derartige schwarze Markierungen. Mangels einer schwarz

markierten Süd- und/oder Ostfassade sind auf der West- und/oder Nordfassade

keine zweiten Fassadenschnittpunkte vorhanden. Damit fehlen verbindliche

Vorgaben zur Länge der West- und/oder Nordfassade. An dieser Einschätzung

vermag auch die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der

Baubegriffe (IVHB) nichts zu ändern: Der Kanton Zürich ist diesem Konkordat nicht

beigetreten. Zudem wurden die entsprechenden Bestimmungen auch nicht im Rahmen

eines autonomen Nachvollzugs ins kantonale Recht überführt. Soweit sich die

Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang auf VB.2004.00418, VB.2013.00661 und

VB.2013.00776 berufen, ist dazu Folgendes festzuhalten: Diese Urteile

definieren weder in allgemein verbindlicher Form die Fassadenflucht noch

verbieten sie der Bauherrschaft, Fassaden zu verlängern.

7.

7.1

Weiter

machen die Beschwerdeführer geltend, das geplante Mehrfamilienhaus missachte

den gesetzlich vorgeschriebenen Strassenabstand. Als Nachbarn hätten sie bloss

Ersatzbauten hinzunehmen, die in Bezug auf Länge und Höhe den bestehenden

Fassadenfluchten entsprechen würden. Demgegenüber hätten sie darüber

hinausgehende zusätzliche Verletzungen, insbesondere des Grundabstandes, nicht

hinzunehmen.

7.2

In der

Kernzone ist das Bauen bis auf die Strassengrenze unter Vorbehalt von Verkehrssicherheit

und Wohnhygiene zulässig (§ 50 Abs. 2 PBG in Verbindung mit

Art. 19 Abs. 2 BZO). Kernzonenbauten müssen somit – entgegen der

Beschwerde – keinen Strassenabstand einhalten. Erforderlich ist lediglich, dass

das Bauen auf der Strassengrenze weder die Verkehrssicherheit noch die

Wohnhygiene (Art. 19 Abs. 2 PBG) oder sonst irgendwelche schutzwürdigen

nachbarlichen Interessen (§ 50 Abs. 2 PBG) beeinträchtigt.

Entgegen der Beschwerde verlangt § 50 Abs. 2PBG keine nachbarliche Zustimmung

für das Bauen auf der Strassengrenze. Die Beschwerdeführer begründen sodann

nicht näher, inwiefern ihre eigenen Interessen oder Interessen der Wohnhygiene

vorliegend beeinträchtigt sein könnten. Auch die Akten enthalten keine

Anhaltspunkte, welche eine Rückversetzung des Bauprojektes vom Strassenrand

gebieten würden. Gleiches gilt für den geltend gemachten Verstoss gegen die

Einordnungsbestimmung von § 238 PBG: Auch hier fehlt eine eingehende

Auseinandersetzung mit der Gestaltung des Projektes; insbesondere begründet der

blosse Umstand, dass eine Fassade des Projekts 23,5 Meter messen soll, für

sich alleine noch keine unbefriedigende Einordnung. Dies gilt vor allem dann,

wenn sich – wie vorliegend – keine Schutzobjekte im Sinn von § 238

Abs. 2 PBG in der Nähe der Parzelle befinden, auf welche besondere

Rücksicht genommen werden müsste. Eine mangelhafte

Einordnung ist nicht ersichtlich.

8.

8.1

Sodann

rügen die Beschwerdeführer, das Bauvorhaben missachte den 12,7 Meter langen

Gebäudeabstand. Es sei offensichtlich, dass ein Gebäudeabstand von 6,7 Meter

im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss, von 6,2 Meter im

2.

Obergeschoss sowie von 5,2 Meter im Dachgeschoss nicht ausreiche.

8.2

Wie die

Beschwerdeführer in ihrer Replik selbst einräumen, werden gemäss

§ 272 PBG über Verkehrsräumen und damit über die G-Strasse hinweg

keine Gebäudeabstände gemessen. Damit erübrigen sich weitere Ausführungen zu

dieser Rüge.

9.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

10.

Die Gerichtskosten sind unter solidarischer Haftung je zur

Hälfte den Beschwerdeführern 1 und 2 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu;

hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerin

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die Beschwerdeführer 1

und 2 sind solidarisch zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu

bezahlen. Demgegenüber hat die lokale Baubehörde im Streit zwischen zwei

privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung

(Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 17 N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 10'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte den Beschwerdeführern 1

und 2 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführer 1 und 2 werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwer­degegnerin

eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-)

zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …