VB.2015.00718

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00718

21. April 2016Deutsch22 min

(URT.2016.18037)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 11. Februar 2015 erteilte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der J AG die baurechtliche

Bewilligung für einen Mieterausbau sowie eine Nutzungsänderung zur sexgewerblichen

Nutzung des Gebäudes L auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt Zürich.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten einerseits die A SA und

anderseits die C AG, D, die F AG sowie die G AG beim Baurekursgericht,

welches beide Verfahren mit Entscheid vom 16. Oktober 2015 vereinigte, auf

den Rekurs der A SA nicht eintrat, den Rekurs der C AG, von D, der F AG

sowie der G AG teilweise guthiess und die baurechtliche Bewilligung mit

der zusätzlichen Auflage versah, dass die Lounge gegenüber der Bar mit einer

schalldämmenden Glaswand abzugrenzen, die raumseitige Lärmbelastung durch die

Musikanlage bis 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A)

und ab 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 75 dB(A)

zu begrenzen sowie die Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten

seien.

III.

A. Die A SA

liess am 17. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und

beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und

die Angelegenheit "zur materiell-rechtlichen Beurteilung im Sinn der

Erwägungen an das Baurekursgericht zurückzuweisen; d. h. der Bausektionsbeschluss […] sei aufzuheben

und die Bewilligung für das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern".

Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom 26. November auf Abweisung

der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion des Stadtrats beantragten

mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw. 4. Januar 2016 die

Abweisung der Beschwerde; die J AG zusätzlich unter Zusprechung einer

Parteientschädigung. Mit weiteren Stellungnahmen der A SA vom

3.

Februar und 3. März 2016 sowie der J AG vom 15. Februar

2016.

wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten. Die mitbeteiligte

Gebäudeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.

B. Die C AG,

D, die F AG sowie die G AG liessen am 18. November 2015

gemeinsam beim Verwaltungsgericht Beschwerde führen und beantragen, unter

Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und die baurechtliche

Bewilligung für den beantragten Mieterausbau und die Nutzungsänderung zu

verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an das Baurekursgericht

zurückzuweisen; (sub)eventualiter sei der Betrieb werktags auf die Zeit von 19

bis 22 Uhr und an Samstagen auf die Zeit von 10 bis 22 Uhr zu beschränken

sowie an Sonntagen ganz zu untersagen; der Betreiberin sei zu verbieten, eine

Musikanlage mit mehr als 70 dB(A) zu benutzen; alle Fenster seien mit

Dreifach-Isolierglas mit dem höchsten Schalldämmwert zu versehen und dauerhaft

zu verschliessen sowie die Räume künstlich zu belüften; die Fenster seien so zu

gestalten, dass aus den benachbarten Wohnungen kein Einblick in die

Séparée-Zimmer möglich sei und der Bordellbetrieb nicht wahrgenommen werde; an

der R-Strasse und an der M-Strasse dürften keine oberirdischen Parkplätze

vorgesehen werden und die Betreiberin sei zu verpflichten, in ihren Anzeigen

auf diesen Umstand hinzuweisen und mit geeigneten Massnahmen für die Einhaltung

zu sorgen; sodann dürften an der Liegenschaft keinerlei Werbung und Hinweise

auf den Bordellbetrieb und keine "Rotlichter" oder ähnliches

platziert werden; schliesslich ersuchten sie um Durchführung eines

Augenscheins. Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom

26.

November 2015 auf Abweisung der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion

des Stadtrats beantragten mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw.

4.

Januar 2016 die Abweisung der Beschwerde, die J AG unter

Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit weiteren Stellungnahmen der

Beschwerdeführenden vom 3. Februar 2016 und 4. März 2016 sowie der J AG

vom 15. Februar 2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten. Die

mitbeteiligte Gebäudeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen

Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und

dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125

lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]). Eine

Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere

Rechtsmittelbegehren von Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe

Verfügung richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).

Vorliegend richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid

vom 16. Oktober 2015 mit demselben zugrunde liegenden Sachverhalt.

Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719

zu vereinigen.

2.

Gemäss § 55 in Verbindung mit § 25 VRG kommt dem

Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde – abgesehen von

hier nicht einschlägigen Ausnahmen – aufschiebende Wirkung zu, soweit die

Vorinstanz diese nicht entzogen hat. Da die Vorinstanz hier die aufschiebende

Wirkung nicht entzogen hat, erweist sich das Gesuch um Gewährung derselben als

von Anfang an gegenstandslos.

3.

Streitgegenstand bilden ein

Mieterausbau sowie die Umnutzung im 3. Obergeschoss des Gebäudes L auf

der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt Zürich. Die Parzelle liegt in der

Quartiererhaltungszone QI5a; gemäss Zonenplan gilt ein Mindestwohnanteil von

0.

Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt, das

3.

Obergeschoss, in welchem bisher Büroräumlichkeiten untergebracht waren,

neu sexgewerblich zu nutzen und zu diesem Zweck neben Räumlichkeiten für das

Personal einen Barbereich, eine Lounge, ein Fumoir, einen Wellnessbereich sowie

14.

Zimmer in dieses Stockwerk einzubauen.

4.

4.1

Die

Vorinstanz ist auf den Rekurs der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 (im

Folgenden die Beschwerdeführerin) nicht eingetreten, weil diese nur Mieterin in

der streitgegenständlichen Liegenschaft und das Mietverhältnis bis Ende 2016

befristet sei. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, sie habe im Zeitpunkt

der Rekurserhebung über eine echte Option zur Verlängerung des Mietvertrags

verfügt. Zwar sei diese Option nicht ausgeübt worden, für diesen Fall seien

aber Verhandlungen über die Verlängerung des Mietverhältnisses vertraglich

vereinbart. Es könne ihr sodann nicht entgegengehalten werden, dass sie die

Verlängerungsoption gerade wegen der ungewissen zukünftigen Nutzung des dritten

Obergeschosses nicht ausgeübt habe. Sie habe weiterhin ein Interesse an einer

Verlängerung des Mietverhältnisses, zumal sie der Vermieterin Rückbaukosten von

mindestens Fr. 424'910.- zahlen müsste und ihre Investitionen in den

Mieträumlichkeiten noch nicht abgeschrieben seien.

4.2

Gemäss

§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG, LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer

durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse

an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Praxisgemäss sind auch Mieter oder

Pächter zum Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung legitimiert,

sofern sie in einem ungekündigten Mietverhältnis stehen bzw. das befristete

Mietverhältnis auf lange Dauer angelegt ist (VGr, 30. Mai 2012,

VB.2012.00032, E. 4.2 Abs. 2 mit zahlreichen Hinweisen) und sie die

übrigen Legitimationsvoraussetzungen erfüllen.

Das Verwaltungsgericht entscheidet nach § 63 Abs. 1

VRG in der Regel reformatorisch. Dies schliesst das Recht ein, bei Aufhebung

eines vorinstanzlichen Nichteintretensentscheids selber den Sachentscheid zu

fällen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 18). Soweit die

Vorinstanz die Legitimation der Beschwerdeführerin zu Unrecht verneint hätte,

wäre ein solches Vorgehen hier angezeigt, weil die Vorinstanz aufgrund des

Rekurses der Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 (im Folgenden die Beschwerdeführenden)

bereits einen Sachentscheid gefällt hat, der ebenfalls angefochten ist.

Da – wie sich sogleich zeigt – die Beschwerden in der Sache

ohnehin abzuweisen sind, kann damit offenbleiben, ob die Beschwerdeführerin in

der vorliegenden Konstellation – in welcher sie im Ergebnis geltend macht,

das Mietverhältnis fortführen zu wollen, sofern die Baubewilligung aufgehoben

wird – zum Rekurs legitimiert gewesen wäre.

5.

Die Beschwerdeführenden beantragen einen Augenschein. Die

Vorinstanz hat bereits einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels

Protokoll und Fotografien dokumentiert. Wie sich sogleich zeigt, ist der

Sachverhalt damit rechtsgenügend erstellt. Ein erneuter Augenschein erweist sich

damit als entbehrlich.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Bewilligungsbehörde habe das

Koordinationsgebot verletzt, indem sie die baurechtliche Bewilligung erteilt

habe, ohne gleichzeitig zu prüfen, ob die private Beschwerdegegnerin die

Voraussetzungen für eine gastgewerbliche Bewilligung sowie eine

Betriebsbewilligung nach der Prostitutionsgewerbeverordnung der Stadt Zürich

(AS 551.440) erfülle.

6.2

Erfordert

die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden,

so ist gemäss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979

(SR 700) eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination

sorgt. Dabei ist jedoch nicht eine maximale, sondern nur eine ausreichende

Koordination sicherzustellen. Nicht verlangt ist die Koordination mit

Entscheiden, die wohl im Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, aber keine

direkten, gegen aussen verbindlichen Einfluss auf die Ausgestaltung der

geplanten Baute oder Anlage haben oder aus sachlichen Gründen erst nach der

Errichtung bzw. Änderung der betreffenden Baute oder Anlage getroffen werden

können; das gilt insbesondere für Betriebsbewilligungen. In diesem Sinn

bestimmt § 8 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997.

(LS 700.6), dass Beurteilungen, die für die Zulässigkeit des

Vorhabens an sich nicht erheblich sind, nicht der Koordinationspflicht

unterliegen. Sowohl die Bewilligung gemäss § 2 Abs. 1 lit. a des

Gastgewerbegesetzes vom 1. Dezember 1996 (LS 935.11) als auch die

Bewilligung gemäss Art. 11 Abs. 1 Prostitutionsgewerbeverordnung

haben keine Auswirkungen auf die Zulässigkeit und damit die Verwirklichung des

Bauprojekts; eine Koordination ist deshalb nicht erforderlich (vgl. zum Ganzen

BEZ 2008 Nr. 44 E. 4; bestätigt mit VGr, 21. November 2007,

VB.2007.00353 [= BEZ 2008 Nr. 36], sowie BGr, 8. August 2008,

1C_47/2008; VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00367 [= BEZ 2001 Nr. 7],

E. 4).

Die Baubewilligungsbehörde hat das Koordinationsgebot

demnach nicht verletzt.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden rügen sodann, die Vorinstanz habe zu Unrecht von einer

akzessorischen Überprüfung des Zonenplans abgesehen. Die Beschwerdeführenden 1

bis 3 seien erst nach Inkrafttreten des Zonenplans Eigentümer der

Liegenschaften geworden bzw. hätten daran ein obligatorisches Recht erworben.

Es sei ihnen deshalb nicht möglich gewesen, den Zonenplan im Rahmen einer

abstrakten Normenkontrolle anzufechten, weshalb sie zum Antrag auf

akzessorische Überprüfung berechtigt seien.

7.2

Die

akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans und damit in engem Sachzusammenhang

stehender planerischer Festlegungen ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt

grundsätzlich ausgeschlossen. Nur wenn sich der

Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen

Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit

hatte, seine Interessen zu verteidigen, wird ausnahmsweise eine akzessorische

Kontrolle zugelassen (BGE 121 II 317 E. 12c, VGr, 26. Juni 2013,

VB.2012.00132 [= BEZ 2013 Nr. 22], E. 3.5.1).

Der von den Beschwerdeführenden sinngemäss geltend

gemachte Umstand, dass sie im damaligen Zeitpunkt noch nicht dinglich oder

obligatorisch an Liegenschaften in der Stadt Zürich berechtigt und deshalb

nicht zur abstrakten Normenkontrolle befugt gewesen seien, stellt keinen

solchen Ausnahmefall dar. Die zitierte Rechtsprechung bezieht sich auf Beschwerdeführer,

welche zum Zeitpunkt des Planerlasses an sich befugt gewesen wären, den Nutzungsplan

abstrakt anzufechten, dies aber aus besonderen, objektiven Gründen nicht tun

konnten oder dazu keinen Anlass hatten. In solchen Fällen soll der

ursprünglichen, unmittelbaren Anfechtungsbefugnis wenigstens nachträglich zum

Durchbruch verholfen werden (BGE 123 II 337 E. 3a). Soweit die Beschwerdeführenden

mit ihren Vorbringen geltend machen wollten, sie seien im fraglichen Zeitpunkt

zur abstrakten Normenkontrolle nicht befugt gewesen, kann ihnen deshalb nicht

mittels akzessorischer Prüfung nachträglicher Rechtsschutz gewährt werden.

Soweit sie im fraglichen Zeitpunkt zur abstrakten Normenkontrolle befugt

gewesen wären, legen sie keine objektiven Gründe dar, welche sie daran

gehindert hätten, von ihrem Recht Gebrauch zu machen.

Die Vorinstanz hat den Zonenplan demnach zu Recht keiner

akzessorischen Normenkontrolle unterzogen.

8.

8.1

Weiter

machen die Beschwerdeführenden geltend, ein sexgewerblicher Betrieb sei am

geplanten Standort nicht zonenkonform. Die Vorinstanz habe diesbezüglich zu

Unrecht auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil abgestellt und den

faktischen Wohnanteil ausser Acht gelassen sowie die tatsächliche Situation vor

Ort fehlerhaft festgestellt.

8.2

Gemäss

Art. 24c Abs. 3 der Bau und Zonenordnung der Stadt Zürich vom

23.

Oktober 1991 (BZO, AS 700.100) sind sexgewerbliche Salons oder

vergleichbare Einrichtungen in Quartiererhaltungszonen, in welchen ein

Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, nicht zulässig. Gemäss

Baubewilligungsbehörde und Vorinstanz ist aus dieser Bestimmung der

Umkehrschluss zu ziehen, dass in Quartiererhaltungszonen mit einem vorgeschriebenen

Mindestwohnanteil von weniger als 50 % sexgewerbliche Betriebe zulässig

seien. Daraus folge, dass die streitgegenständliche Umnutzung zonenkonform sei

und zwar unabhängig davon, ob der geplante Betrieb ideelle Immissionen

verursache. Es komme deshalb weder auf die tatsächlichen Wohnanteile im

streitbetroffenen Gebäude noch auf die planerisch festgesetzten oder

tatsächlichen Wohnanteile in den Nachbarzonen an.

8.3

Der

kommunale Gesetzgeber hat mit Art. 24c Abs. 3 BZO festgelegt, dass

die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen in

Quartiererhaltungszonen ab einem vorgeschriebenen Mindestwohnanteil von

50.

% stark störend und damit generell nicht mehr zonenkonform seien (VGr,

10.

Juni 2015, VB.2014.00319, E. 2.1 mit Hinweisen). Wie die

Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz zutreffend ausführen, folgt daraus umgekehrt,

dass in Quartiererhaltungszonen, in welchen der Mindestwohnanteil weniger als

50.

% beträgt, die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen

Immissionen nicht stark störend und damit zonenkonform sind. Dies gilt auch

dann, wenn der tatsächliche Wohnanteil erheblich über dem vorgeschriebenen

Mindestwohnanteil liegt. Die von der hier geplanten Umnutzung ausgehenden

ideellen Immissionen sind nach dem gesetzgeberischen Willen demnach

zonenkonform. Entsprechend braucht nicht geprüft zu werden, ob die ideellen

Immissionen mit zusätzlichen Massnahmen – wie sie die Beschwerdeführenden mit

ihrem Eventualbegehren beantragen – gesenkt werden könnten.

8.4

Entgegen

der vorinstanzlichen Auffassung ist die streitgegenständliche Umnutzung damit

aber noch nicht per se zonenkonform. Es bleibt vielmehr zu prüfen, ob die Umnutzung

zu materiellen Immissionen führt, welche stark störend und in der fraglichen

Quartiererhaltungszone deshalb nicht bewilligungsfähig sind (Art. 24c

Abs. 2 e contrario BZO). Stark störend und deshalb in Zonen, welche

auch dem Wohnen dienen, nicht mehr zonenkonform sind Betriebe, deren

Konfliktpotenzial derart ist, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein

erträgliches Wohnen weitgehend verunmöglichen (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 774 mit Hinweis).

Die Beschwerdeführenden machen in diesem Zusammenhang

geltend, der Wohnanteil betrage im fraglichen Gebiet faktisch mehr als

50.

% und belegen diese Behauptung mit einer Tabelle. Gemäss dieser soll

der Wohnanteil im fraglichen Gebiet 54,5 % betragen. Allerdings haben die

Beschwerdeführenden in ihrer Aufstellung nicht alle umliegenden Liegenschaften

berücksichtigt, sondern scheinen diese eher zufällig ausgewählt zu haben. Nicht

berücksichtigt haben sie in ihrer Aufstellung insbesondere das streitgegenständliche

Gebäude, in dem sich keine Wohnungen befinden und das eine Nettonutzfläche im

Gebäudeinnern von rund 3'300 m2

aufweist. Werden diese Nutzflächen in der Aufstellung der Beschwerdeführenden

mitberücksichtigt, sinkt der Wohnanteil auf klar unter 50 %. Es liegt damit

ein durch eine gemischte Nutzung geprägtes Quartier vor. Nutzungen, die mit

einem gewissen Verkehrsaufkommen verbunden sind, sind deshalb ohne Weiteres

noch quartierkonform.

Soweit die Beschwerdeführenden sodann behaupten, das

streitbetroffene Gebiet sei in der Nacht nicht frequentiert und absolut ruhig,

ist dies offenkundig unzutreffend. Das fragliche Gebiet liegt im unteren

Bereich des Seefelds in einer Entfernung von rund 200 Metern zum

Sechseläutenplatz zwischen der P-Strasse und der Q-Strasse. Es ist damit Teil

eines grösseren Gebiets, das zu den Ausgehvierteln in der Stadt Zürich zählt.

In der unmittelbaren Umgebung befinden sich denn auch insgesamt vier Restaurants

oder Bars, die regelmässig bis um Mitternacht und im Fall der an der Ecke P-Strasse/R-Strasse

liegenden Bar S von Dienstag bis Donnerstag bis 2 Uhr und am Wochenende

bis 4 Uhr geöffnet haben. Sodann führt der Weg von den Anlagen entlang des

Seeufers – welche vor allem in den Sommermonaten in der Nacht stark

frequentiert sind – zum Bahnhof Stadelhofen durch das fragliche Gebiet.

Schliesslich wird die Seefeldstrasse durch die Trams der Linien 2 und 4 befahren.

Insgesamt ist damit notorisch, dass es sich beim fraglichen Gebiet nicht um ein

ruhiges Wohnquartier, sondern ein auch in der Nacht frequentiertes Quartier mit

gemischter Nutzung handelt.

Es ist unbestritten, dass der geplante sexgewerbliche

Betrieb sich an eine gutbetuchte Kundschaft richtet. Eine solche Kundschaft

legt in der Regel grossen Wert auf Diskretion. Es ist deshalb – entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführenden – nicht zu erwarten, dass die Kundschaft in

grosser Zahl mit dem Auto direkt bis vor das Gebäude fährt und dort parkiert.

Vielmehr kann davon auszugegangen werden, dass mit dem Auto anreisende Kunden

das nahe gelegene Parkhaus U nutzen werden. Der Standort ist zudem sehr gut

durch den öffentlichen Verkehr erschlossen, weshalb ein Teil der Kundschaft

auch auf diesem Weg anreisen dürfte. Insgesamt ist deshalb trotz der Grösse des

geplanten Bordells (14 Zimmer) nicht damit zu rechnen, dass durch die

Umnutzung ein Verkehrsaufkommen entsteht, welches nicht mehr quartierverträglich

wäre.

Andere materielle Immissionen, welche stark störend sein

könnten, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend und sind auch nicht

ersichtlich. Die geplante Umnutzung ist diesbezüglich vielmehr mit einer Bar

für gehobene Kundschaft vergleichbar, welche am vorgesehenen Ort nur mässig

störend ist.

9.

9.1

Die

Beschwerdeführenden rügen sodann, die private Beschwerdegegnerin habe den

Nachweis genügender Parkplätze nicht erbracht und es fehle zudem an einem

Betriebs- sowie einem Verkehrskonzept.

9.2

Die Vorinstanz

kam zum Schluss, dass für die geplante Nutzung gemäss den Bestimmungen der

Parkplatzverordnung vom 11. Dezember 1996 (AS 741.500) ein

zusätzlicher Abstellplatz zu schaffen oder bereitzustellen sei. Da die Eigentümerin

der Liegenschaft mit Schreiben vom 23. April 2014 schriftlich erklärt

habe, der Bauherrschaft insgesamt zehn Fahrzeugabstellplätze zur Verfügung zu

stellen, sei die Verfügbarkeit von genügend Pflichtparkplätzen ausgewiesen.

9.3

Die

Beschwerdeführenden ziehen die Berechnungen der Vorinstanz nicht in Zweifel,

machen aber geltend, es sei nicht vom Bedarf für ein Bordell, sondern vom

Bedarf für einen Gastronomiebetrieb auszugehen, weil die streitgegenständliche

Umnutzung auch ein Gastrononieangebot umfasse.

Dem lässt sich nicht folgen. Es trifft zwar zu, dass die

Umnutzung auch einen Barbetrieb beinhaltet. Dieser steht aber im Zusammenhang

mit den angebotenen sexgewerblichen Dienstleistungen und ist nicht unabhängig

davon. Es erscheint deshalb sachgerecht, für die Berechnung der Mindestparkplatzzahl

von den Richtwerten für Bordelle auszugehen. Die Behauptung der

Beschwerdeführenden, es handle sich hier um ein spezielles Bordell, für das von

anderen Annahmen ausgegangen werden müsse, ist sodann nicht nachvollziehbar.

Wie bereits dargelegt, ist aufgrund der angesprochenen Kundschaft eher von

einem geringeren Bedürfnis nach Parkplätzen unmittelbar beim Gebäude

auszugehen. Angesichts der sehr guten Erschliessung mit öffentlichem Verkehr

und dem nahe gelegenen Parkhaus besteht deshalb keine Veranlassung, von den

durch eine Fachbehörde der Stadt Zürich erarbeiteten Normwerten für Parkplätze

bei Bordellen abzuweichen.

Angesichts der überschaubaren Grösse des geplanten

Bordells und der übrigen – bereits dargelegten – Umstände besteht im Rahmen des

baurechtlichen Verfahrens sodann auch kein Bedürfnis nach einem Betriebs- und

Verkehrskonzept, um das Verkehrsaufkommen abzuschätzen. Es genügt, hierzu auf

nachvollziehbare Erfahrungswerte der Baubehörde abzustellen.

Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz

die Zusage der Vermieterin, der privaten Beschwerdegegnerin zehn Parkplätze zur

Verfügung zu stellen, als genügend betrachtet hat. Die Beschwerdeführenden

vermögen nicht darzutun, weshalb der Vermieterin nicht möglich sein sollte,

ihrer Zusage nachzukommen.

10.

10.1

Bezüglich

des Lärmschutzes machen die Beschwerdeführenden zunächst geltend, das

Lärmschutzgutachten gehe von der falschen Annahme aus, dass das Gebäude R-Strasse

06.

unbewohnt sei und erweise sich deshalb als fehlerhaft; zudem handle es sich

nicht um ein stark frequentiertes Gebiet.

10.2

Es trifft

zu, dass die Gutachter davon ausgingen, beim Gebäude R-Strasse 06 handle es

sich um ein reines Bürogebäude. Dies hatte indes keinen Einfluss auf das

Lärmschutzgutachten. Einerseits liegt das Gebäude M-Strasse 07 näher zum

streitgegenständlichen Gebäude und war deshalb für die Beurteilung des

zulässigen Schalls massgebend. Anderseits hat die Qualifikation als Bürogebäude

keinen Einfluss auf die Höhe der massgeblichen Richtwerte. Die Gutachter

berücksichtigten für sämtliche beurteilten Nachbargebäude die Richtwerte für

Luftschall gemäss der Vollzugshilfe vom 10. März 1999 für die Ermittlung

und Beurteilung der Lärmbelastung durch den Betrieb öffentlicher Lokale der

Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute, des Cercle Bruit (www.cerclebruit.ch;

vgl. zur Berücksichtigung dieser Vollzugshilfe VGr, 17. September 2015,

VB.2015.00051, E. 4). In dieser Vollzugshilfe wird – entgegen dem

Vorbringen der Beschwerdeführenden – nicht zwischen einer neuen und einer bestehenden

Anlage unterschieden; es handelt sich vielmehr um einheitliche Richtwerte.

Unzutreffend ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der

Beschwerdeführenden, das Gebäude R-Strasse 06 sei einem Lärm von 73 dB(A)

ausgesetzt. Richtig ist vielmehr, dass gemäss Gutachten während der Nachtzeiten

die maximal zulässige Schallleistung an den dieser Liegenschaft

gegenüberliegenden Fenstern des streitgegenständlichen Gebäudes 73 dB(A) beträgt.

Zur starken Frequentierung

des Quartiers auch während der Nacht kann auf die Ausführungen unter 8.4

verwiesen werden. Angesichts des Zielpublikums und der von diesem beim Besuch

solcher Etablissements gewünschten Diskretion ist zudem kaum mit grösseren Immissionen

beim Zu- und Weggang zum Gebäude zu rechnen.

10.3

Die

vorinstanzliche Anordnung, wonach die Lärmbelastung bis um 19 Uhr auf

einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A) und ab 19 Uhr auf

einen solchen von Leq = 75 dB(A) zu begrenzen und die Lounge gegenüber der

Bar mit einer schalldämmenden Glaswand abzugrenzen ist sowie die

Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten sind, entspricht den

im Gutachten empfohlenen Massnahmen zur Einhaltung der Grenzwerte gemäss Cercle

Bruit. Die entsprechenden Berechnungen im Gutachten werden von den Beschwerdeführenden

nicht bestritten.

Weil die Anforderungen an den Schallschutz demnach mit den

von der Vorinstanz zusätzlich angeordneten Massnahmen eingehalten werden

können, besteht keine Veranlassung für weitergehende Betriebseinschränkungen,

wie sie die Beschwerdeführenden mit ihrem Eventualbegehren fordern.

10.4

Die

Beschwerdeführerin hatte im Rekursverfahren ebenfalls Mängel beim Lärmschutz

gerügt. Mit der vorinstanzlich angeordneten Reduktion des maximalen Schalldruckpegels

setzt sie sich in der Beschwerde jedoch nicht auseinander, sondern beschränkt

sich auf einen Verweis auf ihre Rügen im Rekursverfahren. Da diese Rügen nicht

den aktuellen Bewilligungszustand betreffen und damit nicht mehr relevant sind,

ist darauf nicht weiter einzugehen.

11.

11.1

Die

Beschwerdeführerin rügte im Rekursverfahren zusätzlich zu den bereits behandelten

Rügen der Beschwerdeführenden sodann auch angebliche Mängel bei den Fluchtwegen,

der behindertengerechten Bauausführung sowie der für die Lüftung notwendigen

Dachinstallationen.

11.2

Bezüglich

der Anforderungen an behinderungsgerechte Bauten gemäss § 239a Abs. 1

PBG in Verbindung mit Art. 3 lit. a, 5 Abs. 1 und 2 Abs. 3

des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 2002

(SR 151.3) hat die Baubehörde der privaten Beschwerdegegnerin mehrere

Auflagen betreffend den Gebäudezugang, Gewährleistung der Rollstuhlgängigkeit

im Gebäudeinnern, der Anzahl für Gäste im Rollstuhl nutzbaren Sitzplätze sowie

der behindertengerechten Toilette gemacht (vgl. Ziff. I.2 des Bauentscheids).

Die Beschwerdeführerin beschränkt sich darauf, zu bezweifeln, ob die private

Beschwerdegegnerin diese Auflagen wird erfüllen können. Ihre Kritik bleibt im

Wesentlichen unsubstanziiert. Sie legt keine Gründe dar, welche ernsthaften

Zweifel daran wecken könnten, dass die Beschwerdeführerin die ihr auferlegten

Auflagen nicht erfüllen könnte. Dies gilt namentlich auch hinsichtlich der

Auflage, dass 25 % der Sitzplätze für Gäste im Rollstuhl nutzbar sein

müssen. Die Beschwerdeführerin verkennt in diesem Zusammenhang, dass diese

Sitzplätze nicht zwingend an der "Stehbar", sondern auch anderweitig

im Bereich der Bar angeordnet werden können. Damit kann offenbleiben, ob die

Beschwerdeführerin zur entsprechenden Rüge überhaupt legitimiert wäre.

11.3

Sodann

rügte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren, die Baubehörde habe nicht

geprüft, ob die notwendigen Dachaufbauten für Lüftungs- und Abzugsanlagen

überhaupt erstellt werden könnten. Sie selber habe 341 m2 der Dachfläche gemietet und

benötige diese Fläche für eigene, umfangreiche Installationen. Die private

Beschwerdegegnerin hielt dem entgegen, es sei bereits eine ausreichende Lüftung

samt Klimaanlage vorhanden; sie müsse nur Nebenstränge anbringen, die weder das

Dachgeschoss noch die Dachfläche beträfen. Mit diesen Ausführungen setzte die

Beschwerdeführerin sich weder in ihrer Stellungnahme im Rekursverfahren noch im

Beschwerdeverfahren auseinander.

Wie es sich damit verhält, kann hier indes offenbleiben.

Falls zur Erfüllung der Auflagen zusätzliche Dachaufbauten notwendig wären,

müsste darüber zunächst im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens entschieden

werden, weil die Baubehörde dafür noch keine Bewilligung erteilt hat (vgl. Ziff. I.13

des Bauentscheids). Dagegen stünde erneut der Rechtsmittelweg offen. Da solche

Dachaufbauten damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, ist auf

die Rügen der Beschwerdeführerin nicht weiter einzugehen.

11.4

Schliesslich

machte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren geltend, "aufgrund der zu

erwartenden grossen Besucherzahlen" seien die bestehenden Fluchtwege nicht

ausreichend. Die Baubehörde führte hierzu aus, dass die bestehenden Fluchtwege

eine Belegung mit bis zu 100 Personen erlaubten. Sie legte sodann dar,

dass sich bei einer Vollbesetzung der Zimmer neben dem Personal rund 60 weitere

Gäste ausserhalb der Zimmer aufhalten könnten, weshalb ein genügender Fluchtweg

vorliege. Die Gebäudeversicherung schloss sich dieser Beurteilung mit Stellungnahme

vom 5. Juni 2015 an.

Diese Beurteilung erscheint sachgerecht. Die

Beschwerdeführerin legt nicht dar, weshalb in einem Etablissement der geplanten

Art mit einem derart grossen Andrang gerechnet werden müsste. Es erscheint eher

wahrscheinlich, dass die tatsächlichen Belegungszahlen weit unterhalb der

maximal zulässigen Belegung liegen werden.

12.

Nach dem Gesagten ist die erteilte baurechtliche

Bewilligung mit den vorinstanzlichen Ergänzungen betreffend Lärmschutz nicht zu

beanstanden. Die Beschwerden sind deshalb abzuweisen.

13.

13.1

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 zur Hälfte und

den Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 unter solidarischer Haftung

füreinander je zu 1/8 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 14 N. 6, 11 und 16).

Der privaten Beschwerdegegnerin ist eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zuzusprechen, wovon die

Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 Fr. 2'000.- und die Beschwerdeführenden

aus VB.2015.00719 je Fr. 500.- (jeweils unter solidarischer Haftung für

Fr. 2'000.-) zu bezahlen haben (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 660.-- Zustellkosten,

Fr. 12'660.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 zur Hälfte und

den Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 unter solidarischer Haftung füreinander

je zu 1/8 auferlegt.

5.

Der

privaten Beschwerdegegnerin wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

zugesprochen, wovon die Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 Fr. 2'000.-

und die Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 je Fr. 500.- (je unter solidarischer

Haftung für Fr. 2'000.-) zu bezahlen haben.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …