VB.2015.00720

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00720

12. Mai 2016Deutsch9 min

(URT.2016.18085)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 2. Oktober 2014 entliess der

Stadtrat Illnau-Effretikon das Gebäude an der Usterstrasse 23 (Vers.-Nr.

975) auf dem Grundstück Kat.-Nr. IE4378 aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.

Erwägungen

II.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) rekurrierte dagegen am

24.

November 2014 beim Baurekursgericht, welches den Rekurs mit Entscheid

vom 21. Oktober 2015 teilweise guthiess und den Beschluss vom

2.

Oktober 2014 aufhob.

III.

Der Stadtrat Illnau-Effretikon liess am 18. November

2015.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter

Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und der Beschluss vom

2.

Oktober 2014 zu bestätigen. Das Baurekursgericht mit Vernehmlassung vom

4.

Dezember 2015 und der ZVH mit Beschwerdeantwort vom 28. Januar

2016.

schlossen je auf Abweisung der Beschwerde; Letzterer beantragte zudem die

Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Politische Gemeinde

Illnau-Effretikon liess sich nicht vernehmen. Mit weiteren Stellungnahmen des

Stadtrats Illnau-Effretikon vom 5. Februar 2016 und des ZVH vom

17.

Februar 2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten.

Die Kammer erwägt:

1.

Strittig ist vorliegend, ob

das Gebäude an der Usterstrasse 23 (Vers.-Nr. 975) auf dem Grundstück

Kat.-Nr. IE4378, welches im Eigentum der Politischen Gemeinde Illnau-Effretikon

steht, aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte

entlassen werden darf. Das streitgegenständliche Gebäude wurde im Jahr 1928

erstellt und liegt im Zentrum des Ortsteils Unterillnau in der Kernzone. An das

Gebäude grenzt nordöstlich ein Platz mit Brunnen, der derzeit im Wesentlichen

als Parkplatz dient, und südwestlich das Gebäude Usterstrasse 25; die

beiden Gebäude sind im Bereich zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss

durch ein Dach miteinander verbunden und befinden sich auf der gleichen Parzelle.

Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz weist das Gebäude

einen guten baulichen und statischen Zustand auf. Das Gebäude wurde im Jahr

2003.

durch D begutachtet. Dieser kam zusammengefasst zum Schluss, es handle

sich um ein markantes Gebäude, das durch seine vorgerückte Stellung (gegenüber

der Usterstrasse) nicht nur den Dorfplatz mit Brunnen, sondern die ganze

Usterstrasse und die gegenüberliegende Platzerweiterung dominiere. Als ehemaliger

Konsum stelle das Gebäude ein typisches und prägendes Element der dörflichen

Entwicklung im frühen 20. Jahrhundert dar als stolzer Ausdruck der landwirtschaftlichen

Genossenschaft. Als Einzelobjekt sei das Wohn- und Geschäftshaus architektonisch-typologisch

bemerkenswert und ortsbaulich-sozialgeschichtlich von prägender Bedeutung. Das

Gebäude sei deshalb in seiner originalen Bausubstanz und architektonischen

Gestaltung zu erhalten.

In einem Gutachten vom 8. Juli 2009 kam E zum

Schluss, beim Gebäude handle es sich "aufgrund seiner bedeutenden

ortsbaulichen Markanz, seinem sozialgeschichtlichen Wert – als Repräsentant der

aufstrebenden Genossenschaftsentwicklung – und als sehr wichtigem, raren

als auch aussagekräftigen baukünstlerischem Dokument des Art déco, resp. Expressionismus

der 1920er Jahre als wichtiger ortsbaulicher, sozialgeschichtlicher und baukünstlerischer

Zeuge im Sinne der Kriterien von § 203c PBG [Planungs- und Baugesetz

vom 7. September 1975, SR 700.1])". Bezüglich des Aussenbaus

seien insbesondere die Situierung des Gebäudes im Strassenraum, das Gebäudevolumen

mit der authentischen Kubatur, die Dachflächen mitsamt ihrer Dachneigung, Eindeckung,

der Detaillierung der Dachabschlüsse und Untersichten, und die Nord-, Ost- und

Südfassade schutzwürdig.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer anerkennt die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des streitgegenständlichen

Gebäudes im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Er macht jedoch

geltend, es bestehe ein öffentliches Interesse an einem grösseren Dorfplatz,

was den Abbruch des Gebäudes notwendig mache. Die Vorinstanz habe diesbezüglich

die Abwägung zwischen dem Interesse am Schutz des Gebäudes und dem Interesse an

einem grossen Dorfplatz falsch vorgenommen.

2.2

Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG

sind unter anderem Gebäude, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung schutzwürdig. Bei der Beantwortung der Frage, ob

ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine

Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen

Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012,

VB.2012.00287, E. 4.1 – 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3 –

10.

Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen

als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

2.3

Die

Schutzwürdigkeit des streitgegenständlichen Gebäudes ist vorliegend

unbestritten. Auch bei grundsätzlich gegebener Schutzwürdigkeit eines Gebäudes

kann dieses jedoch aus dem Inventar entlassen werden, wenn im Rahmen der

vorzunehmenden Güterabwägung die denkmalpflegerische Bedeutung und das

Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts tiefer zu gewichten sind als

entgegenstehende private oder (andere) öffentliche Interessen (vgl. RB 1992

Nr. 62; eingehend VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3, auch

zum Folgenden). In diesem Rahmen ist zunächst der Grad der Schutzwürdigkeit des

Gebäudes festzustellen und das sich daraus ergebende Schutzinteresse den für

eine Entlassung sprechenden privaten oder öffentlichen Interessen

gegenüberzustellen.

2.4

Die

Fachgutachten messen dem streitgegenständlichen Gebäude sowohl einen hohen

Eigenwert als auch einen hohen Situationswert zu. Bezüglich des Situationswerts

macht der Beschwerdeführer jedoch geltend, das Gebäude sei bei der Einfahrt

nach Illnau von Gutenswil her aufgrund der in unmittelbarer Nähe die Strasse

querenden Eisenbahnbrücke kaum wahrnehmbar. Wie sich den Bildern des

Augenscheins entnehmen lässt, trifft dies zu. Der Situationswert des Gebäudes

ergibt sich gemäss den gutachterlichen Feststellungen aber nicht nur aus der

dominanten Stellung des Gebäudes gegenüber der Usterstrasse, sondern

insbesondere auch der Stellung gegenüber dem angrenzenden Dorfplatz mit Brunnen

sowie der Platzerweiterung auf der gegenüberliegenden Strassenseite. Bezüglich

der Situation zum Dorfplatz werden diese Feststellungen durch ein Bild des Augenscheins

bestätigt. Dass das Gebäude bei der Anfahrt von Gutenswil aufgrund der

Eisenbahnbrücke erst spät in Erscheinung tritt, vermag die Schlussfolgerungen

der Gutachten zum Situationswert des Gebäudes deshalb nicht ernsthaft in

Zweifel zu ziehen. Inwiefern die Feststellungen im Heimatschutzleitbild vom

2.

Dezember 2002, wonach die Wirkung des Ortsbilds durch die Strasse,

welche "mehr räumliche Trennung als räumliche Verbindung" schaffe, am

Situationswert des Gebäudes etwas zu ändern vermöchte, ist sodann nicht ersichtlich

und wird vom Beschwerdeführer auch nicht dargetan. Im Gegenteil wird das

Gebäude im Heimatschutzleitbild als strukturbildendes Element qualifiziert, das

in seiner Substanz zu erhalten sei.

Insgesamt ist aufgrund der Schlussfolgerungen in beiden

Fachgutachten (vgl. dazu vorn 1) von einer mittleren bis hohen Schutzwürdigkeit

des Gebäudes auszugehen.

2.5

Bezüglich

der für eine Inventarentlassung sprechenden (anderen) öffentlichen Interessen

macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, der (Grosse) Gemeinderat

habe sich mit grossem Mehr für einen grösseren Dorfplatz ausgesprochen, der

sich nur durch einen Abbruch der streitgegenständlichen Liegenschaft

realisieren lasse.

Der Beschwerdeführer hatte dem Gemeinderat im August 2010

einen Kreditantrag zur Sanierung der streitgegenständlichen Liegenschaft unterbreitet.

Mit Beschluss vom 23. Juni 2011 wies Letzterer dieses sowie ein damit zusammenhängendes

Geschäft betreffend Umgestaltung des Dorfplatzes an den Beschwerdeführer mit

dem Auftrag zurück, andere Gestaltungen des Dorfplatzes – allenfalls verbunden mit

einem Abbruch des Gebäudes Usterstrasse 23 – zu prüfen.

In der Folge liess der Beschwerdeführer durch die Zürcher

Hochschule für Angewandte Wissenschaften Konzeptstudien zur Aufwertung des Dorfzentrums

von Illnau erstellen. Es wurden drei Konzepte mit je verschiedenen Varianten

erstellt; zwei Konzepte sehen vor, das Gebäude Usterstrasse 23 stehen zu

lassen; gemäss einem Konzept soll dieses abgebrochen werden. Die Verfasser des

Konzepts empfehlen den Erhalt des streitgegenständlichen Gebäudes bei gleichzeitigem

Abriss des Gebäudes Usterstrasse 25 als aus städtebaulicher Sicht

bevorzugtes Konzept.

Gemäss diesen Konzeptstudien wäre demnach eine

befriedigende Umgestaltung des Dorfplatzes auch dann möglich, wenn das Gebäude

Usterstrasse 23 erhalten bliebe, und eine solche Gestaltung aus

städtebaulicher Sicht sogar zu bevorzugen. Unter diesen Umständen hätte der

Beschwerdeführer substanziiert darzutun, weshalb ein Abbruch des Gebäudes für

eine befriedigende Gestaltung des Dorfplatzes dennoch zwingend notwendig ist.

Dafür genügt eine allgemein gehaltene Absichtserklärung zur Vergrösserung des

Dorfplatzes ohne konkrete Umsetzungsplanung nicht. Anlässlich des Augenscheins

räumten Mitglieder des Beschwerdeführers ein, dass die Finanzierung der Neugestaltung

noch offen sei; zudem wurde die Möglichkeit von Ersatzbauten für das bisherige

Gebäude angetönt, deren Nutzung indes unklar sei. Mithin ist nicht einmal

gesichert, dass ein Abbruch des Gebäudes im Ergebnis überhaupt zu einem

grösseren Platz führen würde. Gesamthaft entsteht damit der Eindruck, der

Beschwerdeführer habe das Gebäude gewissermassen auf Vorrat aus dem Inventar

entlassen, ohne eingehender geprüft zu haben, ob eine solche Entlassung für das

verfolgte Ziel notwendig ist. Damit fehlt es im heutigen Zeitpunkt bereits am

Nachweis eines dem Gebäudeerhalt entgegenstehenden öffentlichen Interesses, weshalb

offenbleiben kann, ob der Wunsch nach einer besseren Dorfplatzgestaltung den Abbruch

des streitgegenständlichen Gebäudes überhaupt rechtfertigen könnte.

Im Übrigen lassen sich der Begründung der Ausgangsverfügung

nur Gründe entnehmen, die dem Schutzinteresse offenkundig nicht entgegenstehen.

Namentlich begründet der Umstand, dass der Gemeinderat eine Kreditvorlage für

die Sanierung des Gebäudes abgelehnt hat, kein öffentliches Interesse an der

Inventarentlassung. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass gemäss Weisung

des Stadtrats nach der Sanierung des Gebäudes eine Bruttorendite von 5,8 %

erzielt werden könnte; finanzielle Gründe stehen einem Erhalt des Gebäudes

demnach nicht entgegen. Ebenso können die mit allfälligen (ohnehin bisher nicht

beschlossenen) Schutzmassnahmen einhergehenden Nutzungsbeschränkungen nicht per

se ein öffentliches Interesse an der Inventarentlassung begründen; vielmehr ist

die Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen erst vor der konkreten Anordnung derselben

zu prüfen.

Schliesslich bleibt anzumerken, dass der Beschwerdeführer

im Rahmen einer Konkretisierung von Umgestaltungsplänen für den Dorfplatz

zwingend auch Varianten zu prüfen haben wird, welche den Erhalt der

Liegenschaft vorsehen. Eine Güterabwägung lässt sich nämlich nur dann

vornehmen, wenn allfällige aus dem Weiterbestand des Gebäudes resultierende

Nachteile gegenüber einem Abriss klar ersichtlich sind; diese Nachteile sind im

Rahmen der Güterabwägung dem Schutzinteresse gegenüberzustellen.

3.

Nach dem Gesagten erweist sich die vom Beschwerdeführer

angeordnete Inventarentlassung als rechtswidrig. Die Vorinstanz hat die

Ausgangsverfügung deshalb zu Recht aufgehoben. Dies führt zur Abweisung der

Beschwerde.

4.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen und ist dieser zu verpflichten, dem

Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 65

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17

Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 10'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 3'500.- (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …