Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00053

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2016.00053

Urteil

der 1. Kammer

vom 24. August 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C GmbH, vertreten durch RA D,

2. Baukommission Nürensdorf,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 6. August 2014 erteilte die Baukommission Nürensdorf der C GmbH unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses

mit Tiefgarage auf den in der Kernzone befindlichen Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 03, E-Strasse 04

in Y.

Wegen der Lage des Bauvorhabens unweit des Z-Bachs war im

Rahmen eines koordinierten Verfahrens am 22. Juli 2014 eine Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich ergangen, welche der Bauherrschaft die

wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für das

Bauvorhaben erteilt hatte.

B. Am 11. September

2014 rekurrierte A gegen die Bewilligung der Baukommission vom 6. August

2014 und diejenige der Baudirektion vom 22. Juli 2014 sowie gegen die am

29. Juli 2013 durch den Bausekretär bewilligte Mutation betreffend die

vormalige Parzelle Kat.-Nr. 05

bzw. deren Unterteilung in die beiden Bauparzellen an das Baurekursgericht des

Kantons Zürich.

Das Baurekursgericht führte daraufhin am 12. Januar

2015 einen Augenschein durch. Im Anschluss daran einigten sich die Parteien auf

eine vorläufige Einstellung des Verfahrens.

C. Am

7. April 2015 ersuchte die C GmbH

um Bewilligung eines in Bezug auf die Zufahrt zur Tiefgarage abgeänderten

Bauprojekts. Die Baukommission bewilligte dieses mit Beschluss vom 18. Mai

2015.

Erwägungen

II.

Gegen die wiederum erteilte Bewilligung rekurrierte A am

19.

Juni 2015 ebenfalls an das Baurekursgericht.

Mit Entscheid vom 17. Dezember 2015 vereinigte das

Baurekursgericht die Verfahren (Dispositiv-Ziff. I), trat auf den Rekurs

gegen die Parzellierungsverfügung vom 29. Juli 2013 nicht ein (Dispositiv-Ziff.

II Abs. 1) und wies die Rechtsmittel gegen die Beschlüsse der

Baukommission vom 6. August 2014 und 18. Mai 2015 sowie gegen die Verfügung

der Baudirektion vom 22. Juli 2014 ab, soweit es darauf eintrat und das

Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abschrieb (Dispositiv-Ziff. II

Abs. 2). Die Kosten des Verfahrens wurden A zu 9/10 und der C

GmbH zu 1/10 auferlegt (Dispositiv-Ziff. III) und jene in

Dispositiv

Dispositiv-Ziff. IV verpflichtet, dieser eine Parteientschädigung in der Höhe

von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

III.

Am 29. Januar 2016 liess A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge seien

Dispositiv-Ziff. II Abs. 2 sowie Dispositiv-Ziff. III und IV des

Entscheids des Baurekursgerichts aufzuheben und die Bewilligung zur Erstellung

der geplanten Garagenzufahrt zu verweigern, eventualiter die Sache zur

Neubeurteilung an das Baurekursgericht bzw. die Baukommission zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht schloss am 16. Februar 2016 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete

am 22. Februar 2016 auf Antragstellung bzw. Vernehmlassung. Die

Baukommission und die C GmbH beantragten am 1. bzw.

14. März 2016 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge

zulasten von A, worauf sich diese mit Eingabe vom 12. April 2016 erneut

vernehmen liess.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Wie die

Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht ausführt, richtet sich ihre Beschwerde

nurmehr einzig gegen die Erstellung der Tiefgaragenzufahrt auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 03, wie sie mit

Beschluss vom 6. August 2014 (Stammbaubewilligung) bzw. vom 18. Mai

2015 (Projektänderung) bewilligt wurde.

Ausdrücklich nicht Gegenstand des vorliegenden

Beschwerdeverfahrens sind infolgedessen die Parzellierungsbewilligung vom

29. Juli 2013, die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2014

betreffend Ausnahmebewilligung und das geplante Mehrfamilienhaus als solches.

2.

Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die

Bewilligung der Projektänderung durch die Beschwerdegegnerin mit Beschluss vom

18. Mai 2015 sei unzulässig gewesen, da sie dem Devolutiveffekt

zuwiderlaufe: Betreffend den Streitgegenstand sei bereits ein Rekursverfahren

hängig gewesen. Die Beschwerdegegnerin 2 hätte daher nicht über das

abgeänderte Gesuch befinden dürfen.

Die Beschwerdeführerin verkennt mit dieser Argumentation,

dass der Gesuchsteller das Baugesuchsverfahren einleitet und dessen

Gegenstand bestimmt (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, S. 51 Rz. 115 sowie Fussnote 28). Einer Bauherrschaft ist

es grundsätzlich nicht verwehrt, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche

zur Beurteilung einzureichen und sich erst nach der Bewilligung für das eine

oder andere zu entscheiden. Ein solches Vorgehen kann sich unter Umständen aus

verfahrensökonomischen Gründen empfehlen, insbesondere auch mit Blick auf

allfällige Rekurse (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 279, auch zum

Folgenden). Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren

Baugesuchs für das gleiche Bauareal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein

hinreichendes Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch

gleichkommt. Ob dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines

Änderungsgesuchs betreffend ein bereits bewilligtes Projekt (Stammbewilligung)

erfolgt, entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft.

Die private Beschwerdegegnerin ersuchte während des

laufenden (Stamm-)Bewilligungs­verfahrens bei der kommunalen Baubehörde um

Bewilligung für ein bezüglich der Tiefgarage abgeändertes Projekt. Vor dem

Hintergrund des Dargelegten war dies zulässig, woran nichts zu ändern vermag,

dass im Stammbewilligungsverfahren ein Rekurs anhängig gemacht worden war. Die

entsprechende beschwerdeführerische Rüge erweist sich als unbegründet.

3.

Der südliche Teil der geplanten Tiefgarage und

insbesondere deren Zufahrtsrampe befinden sich im Gartenbereich der Kernzone Y.

Die einschlägige Bestimmung

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf vom 24. November

2004 (BZO; online unter www.nuerensdorf.ch

> Verwaltung > Online-Schalter), Art. 13

BZO, bestimmt, dass der Gartenbereich für die Erhaltung oder Schaffung

herkömmlicher Vorgärten und überdies zum Dorfkern gehörender Umgebungsbereiche

mit Wiesen, Obst-, Pflanz- und Gemüsegärten ausgeschieden wird (Satz 1).

Ausser gut eingeordneten Zufahrtswegen sind keine Parkieranlagen, Stützmauern

oder andere das Gesamtbild störende Ausrüstungen zulässig (Satz 2).

Kinderspielplätze sind gestattet (Satz 3).

3.1 Die

Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, Art. 13 BZO schliesse Parkieranlagen

(auch unterirdische) und Stützmauern im Gartenbereich ausdrücklich aus.

Treppenabgänge, Containerstandplätze und Lüftungsschächte (wie sie von der

privaten Beschwerdegegnerin geplant sind) stellten "andere das Gesamtbild

störende Ausrüstungen" dar und seien mithin ebenfalls unzulässig. Die

Zufahrtsrampe zur Garage erweise sich zudem als nicht gut eingeordnet, wie dies

gemäss Art. 13 BZO erforderlich wäre. Sie würde den grössten zusammenhängenden

Grünbereich Birchwils unwiederbringlich zerstören. Die unnötig lange

Garageneinfahrt stelle einen markanten Geländeeinschnitt dar und widerspreche

auch dem Charakter der Kernzone. Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz in

diesem Zusammenhang vor, ihre Überprüfungsbefugnis nicht ausgeschöpft zu haben.

Sie habe lediglich festgestellt, die Beurteilung der Gemeinde, wonach die

Zufahrt gut eingeordnet sei, sei nicht zu beanstanden; dies, obwohl die Begründung

der Beschwerdegegnerin 2 widersprüchlich und unglaubwürdig gewesen sei.

3.2 Bei

Art. 13 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss (hier gestützt auf

§ 50 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

[LS 700.1]) erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie

der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.

Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in

Bezug auf die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie

bei Ermessensentscheiden gestützt auf solches nur eine beschränkte Überprüfungsbefugnis

zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der Auslegung ein

Beurteilungsspielraum zu (VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5

mit Hinweis; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 20 N. 59 f., auch zum Folgenden). Die

Rekursbehörden haben eine vertretbare Auslegung zu respektieren (vgl. VGr,

17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.2), was allerdings immerhin eine

nachvollziehbare Begründung voraussetzt (VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00860,

E. 4.5). Der Beurteilungsspielraum der Gemeinde ist indes nicht unbeschränkt;

vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung bzw. auf Ausschöpfung der

Überprüfungsbefugnis auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie. Diese

beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz

auszulegen (vgl. VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5, sowie

17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und insbesondere

E. 4.2.3 f. mit Hinweisen). Bei kommunalen Ermessensentscheiden kommt

die Kognition der Rekursbehörden derjenigen des Verwaltungsgerichts gleich, da

ein Eingreifen nur bei einem qualifizierten Ermessensfehler

(Ermessensmissbrauch, -über- oder -unterschreitung) zulässig ist (vgl. Donatsch,

§ 20 N. 59 am Ende sowie § 50 N. 25 ff.).

4.

4.1 Ungeachtet

der etwas umständlichen Formulierung von Art. 13 Satz 2 BZO kann die

Bestimmung nur so verstanden werden, dass Zufahrtswege im Gartenbereich der

Kernzone bewilligungsfähig bzw. zulässig sind – notabene unter der

Voraussetzung, dass sie gut eingeordnet sind (darauf wird unten E. 5.2

zurückzukommen sein) –, "Parkieranlagen, Stützmauern oder andere das

Gesamtbild störende Ausrüstungen" hingegen nicht. Diese Auffassung

wird im Übrigen von der privaten Beschwerdegegnerin geteilt, erwähnt diese doch

in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. März 2016, dass Stützmauern nach dieser

Bestimmung "grundsätzlich verboten" seien. Der kommunale Gesetzgeber

erachtete offenkundig Parkieranlagen und Stützmauern von vornherein als nicht

gut eingeordnet.

Dem von der Beschwerdeführerin vertretenen Standpunkt,

selbst unterirdische Parkieranlagen seien nach Art. 13 BZO grundsätzlich

unzulässig, kann zwar nicht gefolgt werden. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus

der Formulierung "oder andere das Gesamtbild störende Ausrüstungen",

sind doch lediglich oberirdische Bauten und Anlagen geeignet, das Gesamtbild zu

stören. Bezogen auf das vorliegende Projekt wäre damit die Tiefgarage – für

sich allein betrachtet – wohl grundsätzlich bewilligungsfähig. Soweit ist der

Auffassung der Baubehörde, wie diese sie in der Rekursantwort vom 15. Oktober

2014 im Stammbaubewilligungsverfahren vertritt, zuzustimmen.

Allerdings muss nach dem Dargelegten auch die –

oberirdische – Zufahrt zur Tiefgarage bewilligungsfähig sein (vgl. in

diesem Sinn auch die kommunale Baubehörde im Beschluss vom 18. Mai 2015).

4.2 Auch

gemäss dem im Anschluss an den durch die Vorinstanz durchgeführten Augenschein

überarbeiteten Projekt soll die Tiefgaragenrampe – wie sich aus den bei den

Akten befindlichen Plänen ergibt – eine Länge von 30 und eine Breite von

insgesamt (also inklusive der geplanten Stützmauern) vier Metern aufweisen

(vgl. die Schnitte C-C, 1, 2, 2a und 3 sowie den Umgebungsplan, auch zum

Folgenden). Auf beiden Seiten der Rampe sind Stützmauern geplant, welche zwar

am Anfang der Rampe bzw. Zufahrt (also in Strassennähe) niedrig sind (von Süden

her betrachtet weisen sie eine Höhe von circa 30–35 Zentimetern auf), beim

Garagentor indes eine Höhe von über drei Metern erreichen.

4.3 Die

kommunale Baubehörde hat, soweit aus den Akten ersichtlich ist, bezüglich der

Frage der Bewilligungsfähigkeit der Zufahrtsrampe keine eigentliche

Prüfung unter dem Blickwinkel von Art. 13 BZO und namentlich der Frage der

Einordnung vorgenommen.

Ihre lapidare Feststellung im Beschluss vom 6. August

2014 (betreffend das Stammbaubewilligungsverfahren), die projektierte Zufahrt

und Garagenrampe seien gut eingeordnet, ist unbegründet. Auch in der

Rekursantwort vom 15. Oktober 2014 hat sie lediglich in allgemeiner, nicht

auf den vorliegenden Fall bezogener Weise (sowie unter Auslassung der in der

Bestimmung erwähnten Voraussetzung der guten Einordnung) festgehalten, "Zufahrtswege"

im Gartenbereich seien gestattet und es sei "nachvollziehbar, dass in Zusammenhang

mit einer gut gestalteten Zufahrt und Rampe gerade Stützmauern

unerlässlich" seien. Weiter führt sie dort aus, die in Art. 13 BZO

vorgesehenen Beschränkungen bezögen sich grundsätzlich auf oberirdische Bauten;

unterirdische wirkten nicht störend auf das Gesamtbild, widersprächen daher

nicht dem Zweck von Art. 13 BZO und seien mithin bewilligungsfähig. Im

Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch nach Auffassung der Baubehörde das

Gesamtbild störende, mithin eben oberirdische Bauten (abgesehen von den

explizit ausgenommenen gut eingeordneten Zufahrtswegen) – und entsprechend bzw.

insbesondere auch die ebenfalls dort erwähnten Parkieranlagen und eben Stützmauern

– nach Art. 13 BZO nicht bewilligungsfähig sind.

Im Beschluss vom 18. Mai 2015 (betreffend die

Projektänderung) führt die kommunale Baubehörde demgegenüber aus, Stützmauern

würden von Art. 13 BZO nicht per se verboten. Die Zufahrt müsse sich

einerseits gut einordnen, andererseits dürften die in jener Bestimmung weiter

genannten Ausrüstungen und Vorrichtungen das Gesamtbild nicht stören. Diese

Auffassung steht, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, klar im Widerspruch

zur Bestimmung. Weiter fährt die Baubehörde mit Bezug auf das konkrete Projekt

fort, die vorgesehenen Stützmauern stünden nicht in Konflikt mit Art. 13

BZO und die Garagenrampe sei gut gestaltet sowie harmonisch in den Kontext

eingegliedert. Die noch vorhandenen Stützmauern seien ab der Höhe Schnitt 2a

gegenüber der Fahrbahn gestaffelt auszuführen und ab einer Höhe von 30 Zentimetern

mit Pflanzen dauerhaft zu begrünen. Die begrünten Stützmauern würden kaum mehr

in Erscheinung treten. Damit sei die Ästhetiknorm von Art. 13 BZO erfüllt

und eine gute Einordnung gegeben.

4.4 Wie

dargelegt sind nach der Bestimmung Stützmauern im Gartenbereich der Kernzone

ausgeschlossen bzw. nicht bewilligungsfähig. Dieser Ansicht ist letztlich

jedenfalls auch die private Beschwerdegegnerin. Dass es sich vorliegend, wie

diese dafürhält, lediglich um "Stützmäuerchen" handelt, ändert hieran

nichts. Davon kann bei einer Höhe von, wie erwähnt, stellenweise über drei

Metern im Übrigen ohnehin keine Rede mehr sein, auch wenn vom angrenzenden

Grundstück der Beschwerdeführerin aus betrachtet davon lediglich ungefähr 15 Zentimeter

über das gewachsene Terrain hinausragen bzw. sichtbar sein sollten (vgl.

Schnitt C-C).

Angesichts der Regelung von Art. 13 BZO gilt dies

entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerschaft auch dann, wenn Stützmauern für

eine konkret geplante Zufahrt zu einer an sich bewilligungsfähigen Tiefgarage

angeblich erforderlich bzw. gar unerlässlich sein sollten. Ein entsprechendes

Projekt ist solcherart abzuändern, dass keine Stützmauern (mehr) erforderlich

sind, ansonsten auf eine Tiefgarage letztlich verzichtet werden muss. Wie die

Beschwerdeführerin zu Recht festhält, kann nicht mit der Erforderlichkeit von

Stützmauern für ein konkretes Projekt deren Zulässigkeit entgegen dem insofern

eindeutigen kommunalen Recht begründet werden.

4.5 Das

vorliegende Projekt kann nach dem Dargelegten bereits aufgrund der geplanten –

angeblich unerlässlichen – Stützmauern nicht bewilligt werden. Die kommunale

Baubehörde hat das streitgegenständliche Projekt offensichtlich wider die

Vorschriften der eigenen Bau- und Zonenordnung bewilligt und damit ihr eigenes

Recht in nicht vertretbarer Weise angewendet.

5.

Die geplante Zufahrtsrampe kann aber auch – ungeachtet

ihrer Unzulässigkeit aufgrund der projektierten Stützmauern – deswegen vor dem

Hintergrund von Art. 13 BZO nicht bewilligt werden, da sie nicht als gut

eingeordneter Zufahrtsweg qualifiziert werden kann.

5.1 Die

kommunale Bau- und Zonenordnung enthält keine Definition des Begriffs "Zufahrtsweg".

Im Folgenden ist dieser, unter Zuhilfenahme insbesondere der bzw. in Anlehnung

an die Terminologie des Planungs- und Baugesetzes bzw. der Zugangsnormalien vom

9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), zu klären. Vorab ist festzuhalten,

dass der Begriff "Zufahrtsweg" bereits nach einem nicht juristischen

Verständnis eine weniger breite Zufahrt impliziert als derjenige der

"Zufahrtsstrasse"; überdies dürfte ein Zufahrtsweg wohl mehr oder weniger

dem gewachsenen Terrain folgen.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind für

die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg der technische Ausbau und die

Zweckbestimmung, namentlich die Erschliessungsfunktion der Anlage, zu

berücksichtigen. Gemäss § 6 Abs. 1 ZN erfolgt die Festlegung der

Zufahrtsart nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung

mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 828 f.). Ein Zufahrtsweg weist denn auch gemäss den im Anhang zu

den Zugangsnormalien aufgeführten Ausbaugrössen eine deutlich geringere Breite

als eine Zufahrtsstrasse auf, nämlich 3,00–3,50 Meter gegenüber 4,00–4,75 Metern;

dies erscheint aufgrund des jeweiligen Anwendungsbereichs (grundsätzlich bis 10

[für den Zufahrtsweg] respektive bis 30 Wohneinheiten [für die

Zufahrtsstrasse]) auch naheliegend. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass

vorliegend sechs Wohnungen geplant sind, sodass auch unter diesem Aspekt ein Zufahrtsweg,

wie ihn Art. 13 BZO vorsieht, ohnehin ausreicht.

Vorliegend kann die geplante Rampe aufgrund ihrer Breite

von vier Metern, der beidseitigen Stützmauern und der wesentlichen

Veränderungen des gewachsenen Terrains, welche sie mit sich bringen würde (vgl.

in diesem Zusammenhang auch Art. 14 BZO, der sogar für die nicht zu einem

Kernzonenbereich gehörende Umgebung vorsieht, dass möglichst keine

Veränderungen am gewachsenen Terrain vorzunehmen sind), nicht als Zufahrtsweg

im Sinn von Art. 13 BZO qualifiziert werden.

5.2 Ohnehin

kann auch von einer guten Einordnung der Zufahrt keine Rede sein: Wie erwähnt

handelt es sich um eine Rampe von einer massiven Länge (circa 30 Meter)

und einer ebenfalls erheblichen Breite, die sich durch den Gartenbereich zwischen

den beiden im Inventar der Heimatschutzobjekte verzeichneten Häusern E-Strasse 28 und E-Strasse 07/09 ziehen und diesen

entzweischneiden soll.

Im Anschluss an den vorinstanzlichen Augenschein wurden

zwar im Rahmen des abgeänderten Projekts in gestalterischer Hinsicht in der Tat

diverse Anpassungen gegenüber dem ursprünglichen vorgenommen, wie die

Vorinstanz, die deswegen von einer wesentlich verbesserten Gestaltung spricht,

zutreffend festhält (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Insbesondere sei im Westen der Rampe der Höhenunterschied zur

Fahrbahn neu mit einer begrünten Böschung anstelle einer Mauer überwunden und

seien die Stützmauern auf das geringste mögliche Mass reduziert worden. Weitere

optische Verbesserungen ergäben sich aufgrund der mit der Bewilligung

verbundenen Auflagen, wonach die Mauern ab einer Höhe von 30 Zentimetern

mit Pflanzen dauerhaft zu begrünen seien.

Selbst vor dem Hintergrund dieser optischen Verbesserungen

kann jedoch von einer guten Einordnung der projektierten Rampe keine Rede sein.

Sie ändern nämlich nichts daran, dass sie insbesondere aufgrund ihrer Ausmasse

und Lage nach wie vor einen offenkundig massiven Einschnitt in das Gelände und

damit das Aussehen und den Charakter jenes Gartenbereichs darstellen würde.

Auch aufgrund der nunmehr geplanten – nicht mit gewachsenem Terrain zu

vergleichenden – Abböschung auf der Westseite der Rampe ändert sich hieran

nichts.

In diesem Zusammenhang ist im Übrigen erneut der – die

Umgebung betreffende – Art. 14 BZO zu erwähnen, welcher vorsieht, dass am

"gewachsenen Terrain, insbesondere strassenseitig, […] möglichst keine

Veränderungen vorzunehmen" und auch bzw. sogar dort Parkplätze "unter

Schonung der Vorgärten anzulegen" sind. Umso strenger sind die Anforderungen

an die Einordnung einer Zufahrt im Gartenbereich.

5.3 Nach dem

Gesagten hat die Gemeinde die infrage stehende Kernzonenbestimmung ihrer Bau-

und Zonenordnung in nicht mehr vertretbarer Weise angewendet.

In diesem Zusammenhang bleibt anzumerken, dass das

kommunale Recht bzw. die entsprechenden Vorschriften der Bau- und Zonenordnung

zwar durchaus als restriktiv erscheinen mögen. Dies erlaubt es der Baubehörde

jedoch keineswegs, die Bestimmung nicht bzw. entgegen ihrer Bedeutung

anzuwenden.

Die erteilte Baubewilligung erweist sich mit Bezug auf die

geplante Garagenzufahrt als rechtswidrig. Damit ist die Beschwerde im

Hauptpunkt gutzuheissen.

6.

Die Beschwerde richtet sich sodann gegen weitere Teile der

Tiefgarage und weitere Anlageteile im Gartenbereich. Es ist nicht ersichtlich,

dass diese Anlageteile im Widerspruch stünden zu den massgeblichen

BZO-Bestimmungen oder zur Einordnungsnorm von § 238 PGB. Dazu ist mit

Bezug auf die Tiefgarage namentlich anzumerken, dass die Erstellung

unterirdischer Bauten im Gartenbereich zulässig ist.

Insoweit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

7.

Die Beschwerde richtet sich ausdrücklich nicht gegen die

Erstellung des geplanten Mehrfamilienhauses. Daran ist das Gericht in Anwendung

der geltenden Dispositionsmaxime gebunden (vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar

VRG, § 63 N. 21 f.). Zwar liegt es auf der Hand, dass das

Mehrfamilienhaus inklusive Tiefgarage aufgrund des vorliegenden Urteils nicht

ohne Projektänderungen wird realisiert werden können. Dies rechtfertigt es jedoch

nicht, die Baubewilligung entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerin von Amtes

wegen als Ganzes aufzuheben.

Vielmehr sind der Beschluss der Baukommission Nürensdorf

vom 18. Mai 2015 und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom

17. Dezember 2015 nur hinsichtlich der Bewilligung zur Erstellung der

Garagenzufahrt aufzuheben.

Der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass

bezüglich der ursprünglich mit Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 6. August

2014 bewilligten Garagenzufahrt keine Aufhebung mehr zu erfolgen hat:

Diesbezüglich wurde das Rekursverfahren – unter Hinweis auf den Verzicht der

Beschwerdegegnerin 1 auf die Ausführung des ursprünglichen Bauvorhabens – infolge

Gegenstandslosigkeit rechtskräftig abgeschrieben.

8.

8.1 Angesichts

des grossmehrheitlichen Obsiegens der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht

sind ihr die Kosten des Beschwerdeverfahrens lediglich zu 1/5 und im Übrigen zu

je 2/5 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Sodann steht der Beschwerdeführerin für das

Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung im angemessenen Betrag

von Fr. 2'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG; vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).

8.2 Schliesslich

ist die Kosten- und Entschädigungsregelung für das Rekursverfahren anzupassen.

Vor dem Baurekursgericht stand noch die Baubewilligung als solche im Streit,

weshalb die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren rund zur Hälfte als unterliegend

zu gelten hat. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind ihr somit zur

Hälfte und im Übrigen zu je 1/4 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2

aufzuerlegen. Die Parteientschädigungen sind entsprechend wettzuschlagen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Der

Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 18. Mai 2015 und der

Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2015 werden

bezüglich der Bewilligung zur Erstellung der Garagenzufahrt aufgehoben.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. In

Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids des Baurekursgerichts

vom 17. Dezember 2015 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total

Fr. 8'370.-) zur Hälfte der Beschwerdeführerin und zu je 1/4 der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 auferlegt.

3. In

Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Rekursentscheids des Baurekursgerichts

vom 17. Dezember 2015 werden für das Rekursverfahren keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 7'280.-- Total der Kosten.

5. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu 1/5 und der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 zu je 2/5 auferlegt.

6. Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren

eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

8. Mitteilung an …