VB.2016.00061

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00061

9. Februar 2017Deutsch23 min

(URT.2017.18724)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der A AG

(im Folgenden A AG) am 27. April 2015 unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für den Innenausbau des 7. Obergeschosses des

Gebäudes C-Strasse 01 ("D"-Hochhaus) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

in Zürich.

Zuvor hatte die Baubehörde am 24. Oktober

2006 einer Aufstockung des Gebäudes um das 9. bis 11. Obergeschoss

zugestimmt. Das 7. Obergeschoss war vom damals zu

beurteilenden Baugesuch nicht betroffen. Sodann

bewilligte die Bausektion am 21. Oktober 2013 unter Bedingungen und

Auflagen den Rückbau von Mietereinbauten sowie die Ergänzung des Grundausbaus

im 1., 3., 4., 6. und 7. Obergeschoss.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 28. Mai 2015 beantragte die A AG

die Aufhebung zahlreicher Auflagen. Das Baurekursgericht führte einen doppelten

Schriftenwechsel durch und entschied am 18. Dezember 2015 wie folgt:

"I. Der

Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

Demgemäss werden die

Dispositiv

Dispositivziffern I.5 bis I.9, I.41 und I.14 – soweit die Auflage gemäss Ziff. I.41

betreffend – des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 27. April

2015 aufgehoben.

Dispositivziffer I.1.b

lautet neu wie folgt: 'dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Umwelt- und

Gesundheitsschutzes Zürich, Energietechnik und Bauhygiene, einzureichen, wonach

die Kälteanlage die Anforderungen von §§ 15 und 45 BBV I

(Verordnung über die ordentlichen technischen und übrigen Anforderungen an

Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen [Besondere Bauverordnung I] vom

6. Mai 1981) erfüllt. Die durch Unterschrift bestätigten

Formulare EN-ZH und EN-5 'Kühlung/Befeuchtung' mit den Prinzipschemata der Anlagen sind mindestens 4 Wochen vor

Baubeginn 2-fach dem Umwelt- und Gesundheitsschutz

Zürich, Energietechnik und Bauhygiene, einzureichen. Die Pläne und technischen Daten dieser Anlage sind vor der Ausführung von der

genannten Fachstelle bewilligen zu lassen.'

Im Übrigen wird der Rekurs

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird oder er nicht als gegenstandslos

geworden abgeschrieben wird."

II. (Auferlegung der Gerichtskosten von insgesamt Fr. 5'710.-

zu 5/6 an die Rekurrentin und zu 1/6 an die Bausektion).

III. (keine Zusprechung von

Parteientschädigungen)".

III.

Mit Beschwerde vom 1. Februar 2016 liess die A AG

dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Das angefochtene Urteil

sei aufzuheben, soweit die folgenden Auflagen im Bausektionsbeschluss 03 vom 27. April

2015 bestätigt wurden:

Dispositiv-Ziffer I.27

Dispositiv-Ziffer I.38

Dispositiv-Ziffer I.39

Dispositiv-Ziffer II.2

und diese Auflagen seien in

Abänderung des Bausektionsbeschlusses 03 vom 27. April 2015 aufzuheben.

2. Ferner sei das angefochtene

Urteil aufzuheben, soweit die Beschwerdeführerin darin als unterliegend

qualifiziert und ihr deshalb Verfahrenskosten auferlegt wurden.

3. Unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorangehende Rekursverfahren, zulasten der Beschwerdegegnerschaft."

Sodann beantragte die A AG die

Sistierung des Verfahrens, bis eine der Parteien dessen Fortsetzung verlange.

Nachdem der Abteilungspräsident diesem Begehren mit Verfügung vom 16. Februar

2016 entsprochen und den Prozess einstweilen bis 30. Juni

2016 eingestellt hatte, hob

er die Sistierung auf Antrag der A AG am 15. Juni 2016 wieder auf und

ordnete die Wiederaufnahme des Verfahrens an.

Die Gebäudeversicherung beantragte am 24. Juni

2016 Abweisung der Beschwerde. Am 29. Juni 2016 reichte die A AG eine

Beschwerdeergänzung ein. Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 10. August

2016 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung

einer Parteientschädigung – stellte die Bausektion in ihrer Beschwerdeantwort vom 17. August 2016. Mit Replik vom 2. September

2016 hielt die A AG sinngemäss an ihren Anträgen fest.

Die

Gebäudeversicherung wie auch die Bausektion hielten in ihren Duplikschriften

vom 16. bzw. 19. September 2016 am Antrag auf Abweisung der Beschwerde

fest.

Die Kammer erwägt:

Kraft § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit §§ 19

Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde zuständig.

Mit Eingabe vom

14. Juni 2016 teilte die Beschwerdeführerin dem Verwaltungsgericht mit,

dass sich die Parteien hinsichtlich der Auflage in Dispositiv Ziffer I.38

(Erstellen einer Löschleitung) geeinigt hätten, was die Bausektion in der Beschwerdeantwort vom 17. August 2016 bestätigte. Insoweit

ist das Verfahren somit gegenstandslos geworden.

Die

Gebäudeversicherung, welche die Bausektion bei der Statuierung der

streitbetroffenen feuerpolizeilichen Auflagen Dispositiv Ziffer I.27 und

I.39 unterstützt hat, sowie das Baurekursgericht sind für die Beurteilung der streitbetroffenen Rechtsfragen sachkundig.

Für eine weitergehende Klärung des Sachverhalts durch Befragung von

Auskunftspersonen bestand daher kein Anlass. Sodann

hätte ein Lokaltermin des Baurekursgerichts über die aktenkundigen baulichen Verhältnisse hinaus keine wesentlichen neuen

Erkenntnisse geliefert. Aus

dem gleichen Grund erübrigt sich ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht (RB 1995 Nr. 12 = BEZ

1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 79).

Hat eine kantonale Fachbehörde am

Erlass der streitbetroffenen Verfügung mitgewirkt, muss die

Rekursinstanz den Entscheidungsspielraum der erstinstanzlichen Behörde nur

beachten, wenn diese erkennbar davon Gebrauch gemacht hat; andernfalls prüft

sie die sich stellenden Ermessensfragen selbständig (VGr, 21. April

2016, VB.2015.00408, E. 5.2; vgl. RB 1991 Nr. 2;

VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können

Rechtsverletzungen sowie eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des

Sachverhalts gerügt werden (§ 50 VRG in Verbindung mit § 20 VRG); die

Rüge der Unangemessenheit ist – abgesehen von hier nicht zutreffenden Ausnahmen

– nicht zulässig (§ 50 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht überprüft

daher bei Ermessensfragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der

erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum

respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekursinstanz zur

selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder

überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht

dem Gericht dagegen nicht zu.

5.1 Wie in

Ziffer I der Prozessgeschichte ausgeführt, bezog sich die Baubewilligung

vom 24. Oktober 2006 nicht auf das vorliegend zu beurteilende 7. Obergeschoss.

Der baurechtliche Entscheid vom 21. Oktober 2013 betraf den Rückbau von Mietereinbauten sowie die Ergänzung des

Grundausbaus im 1., 3., 4., 6. und 7. Obergeschoss. Demgegenüber hat das der streitbetroffenen Bewilligung vom 27. April

2015 zugrunde liegende Baugesuch einen Mieterausbau zum Gegenstand. Unter

diesen Umständen handelt es sich bei Letzterem um ein eigenständiges Begehren

und nicht etwa um die blosse Änderung eines zuvor gestellten (Stamm-)Gesuchs. Dies wiederum bedeutet, dass das Gesuch laut § 320

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG) umfassend auf seine Bewilligungsfähigkeit überprüft werden muss (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.2; vgl. RB 1983 Nr. 106).

5.2 § 357

PBG enthält unter dem Randtitel "D. Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten

und Anlagen/I. Auf Veranlassung des Eigentümers" folgende Regelung:

Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen

umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für

eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen

oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Abs. 1).

Die baurechtliche Bewilligung kann verlangen, dass Verbesserungen

gegenüber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die im öffentlichen

Interesse liegen und nach den Umständen zumutbar sind (Abs. 4). Sodann

bestimmt § 358 PBG unter der Marginalie "II. Von Amtes wegen":

Verbesserungen können unabhängig von Änderungsbegehren des Grundeigentümers angeordnet werden,

wenn dadurch erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden.

Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin geht es vorliegend nicht um Änderungen an

einem Gebäude, das den Bauvorschriften widerspricht. Sie behauptet zu Recht

nicht, dass mit dem am 21. Oktober 2013 bewilligten Rückbau von

Mietereinbauten und der Ergänzung des Grundausbaus ein feuerpolizeilich oder

sonst wie ein rechtswidriger Zustand geschaffen worden sei, noch ergibt

sich solches aus den Akten. Vielmehr soll der bestehende bauliche Zustand

verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher

nicht eine Frage der Bestandesgarantie; vielmehr gilt es zu prüfen, ob die im

Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1133 f.). Wenn das Baurekursgericht

unter Hinweis auf §§ 357 Abs. 4 und 358 PBG festgestellt hat, dass

feuerpolizeiliche Anordnungen auch unabhängig eines Baubewilligungsverfahrens

statuiert werden könnten, weil im Bereich der polizeilich motivierten Gefahrenabwehr

die Bestandesgarantie nicht greife, ist dieser Hinweis zwar richtig, kommt hier

aber nicht zum Tragen. Denn der gegenwärtige

Zustand des 7. Obergeschosses ist wie gesagt nicht feuerpolizeiwidrig.

6.1

§ 14 Abs. 1 des Gesetzes über die

Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom 24. September 1978 (FFG)

ermächtigt den Regierungsrat, Vorschriften über die Feuerpolizei aufzustellen. Gestützt auf diese Bestimmung hat dieser am 8. Dezember 2004

die Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz (VVB) erlassen. Laut deren § 1

finden im Bereich des vorbeugenden Brandschutzes die Brandschutznorm (im

Folgenden: BSN) 1-15 und die Brandschutzrichtlinien

(im Folgenden: BSR) 10-15 bis 28-15 gemäss Art. 6 der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom 23. Oktober

1998 Anwendung. Ein Hochhaus gilt nach § 3 lit. a

und b VVB als Baute mit erhöhtem Brandrisiko. Die

Brandschutznorm (www.gvz.ch) bestimmt ihren Geltungsbereich in Art. 2 wie

folgt:

"1 Die Brandschutzvorschriften gelten für

neu zu errichtende Bauten und Anlagen sowie für solche Fahrnisbauten

sinngemäss.

2 Bestehende Bauten und Anlagen sind

verhältnismässig an die Brandschutzvorschriften

anzupassen, wenn:

a wesentliche bauliche oder betriebliche

Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden;

b die

Gefahr für Personen besonders gross ist."

Gemäss Art. 4 BSN bestehen die

Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm und den Brandschutzrichtlinien.

Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen,

technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden

Brandschutz. Sie bestimmt die geltenden Sicherheitsstandards (Art. 5 BSN).

Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und

Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (Art. 6 BSN).

Unter welchen Voraussetzungen Sprinkleranlagen notwendig und welche

Anforderungen an diese zu stellen sind, regelt BSR 19-15.

Aus dem Gesagten folgt, dass die Brandschutznorm und die

Brandschutzrichtlinien eine genügende gesetzliche Grundlage für die

streitbetroffene Sprinkleranlage wie auch für die verlangten Anpassungen am

Tragwerk (dazu nachfolgend E. 7) darstellen.

6.2 Das Baurekursgericht

erwog, die BSR 19-15 bestimme

gemäss deren Ziffer 2.3, dass Hochhäuser auf Verlangen der

Brandschutzbehörde mit Sprinkleranlagen geschützt werden müssten. BSR 15-15

gebe für Hochhäuser zudem vor, dass in jedem Geschoss im Anschlussbereich der

Geschossdecke an die Aussenwand bauliche Massnahmen zu treffen seien, welche

die Brandausdehnung einschränkten; ansonsten sei ein Löschanlagenvollschutz (Sprinkleranlage) erforderlich. Darauf dürfe nur dann

verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe (mit Feuerwiderstand 30) mehr als 90 cm betrage und die hinterliegende Geschossfläche weniger als 200 m² umfasse. Vor dem am 21. Oktober 2013 bewilligten Rückbau der Mietereinbauten sei das

7. Obergeschoss in zahlreiche kleinere

Büroflächen unterteilt, also kein mit dem nunmehr vorgesehenen Grossraumbüro vergleichbarer, grosser

Brandabschnitt vorhanden gewesen. Mit dem projektierten Mieterausbau werde das Stockwerk neu ausgebaut und ein Brandabschnitt geschaffen, der mit einer Fläche

von rund 330 m² über dem erwähnten Schwellenwert von 200 m² liege,

was eine Sprinkleranlage

erfordere. Zudem sei die bauliche Veränderung im Sinn von Art. 2 Abs. 2

lit. a BSN wesentlich. Im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Massnahme komme bei einem für die Feuerwehr

erschwert zugänglichen Hochhaus dem Ziel, eine

Ausdehnung des Brandes zu verhindern, erhöhte Bedeutung zu. Die Anordnungen für

das 7. Obergeschoss dienten zudem auch der Sicherheit von Personen in den Geschossen 8–11. Unter Berücksichtigung der

Bausumme und der Kosten von ca. Fr. 20'000.- für die Sprinkleranlage und

trotz weiterer Aufwendungen für die Erstellung der

Löschleitung überwiege das öffentliche Interesse am erheblich verbesserten

Schutz von Leib und Leben gegenüber den privaten Interessen wirtschaftlicher

Natur. Im Übrigen sei es der Bauherrschaft freigestellt, mittels einer

Projektänderung (Brüstungshöhe von mehr als 90 cm,

Geschossfläche max. 200 m²) die Verpflichtung

zur Erstellung einer Sprinkleranlage abzuwenden. Nach dem Gesagten erweise sich

die Auflage als rechtens und der Rekurs betreffend

Dispositiv Ziffer I.39 unbegründet.

6.3 Zur Begründung ihres

Rechtsmittels macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die Bausektion ihre Auflage zur

Erstellung einer Sprinkleranlage nur minimal begründet habe. Ob die

Normabweichung auf einer Änderung der massgebenden Brandschutzrichtlinie 15-15 Ziffer 3.7.13

beruhe, sei unklar. Das Baurekursgericht äussere sich nicht zum

Gefahrenpotenzial, das mit einem über 200 m² grossen

Brandabschnitt verbunden sei. Wenn es dieses Mass als feste Grösse anstatt als blosse

Richtlinie gewürdigt habe, müsse es sich eine Ermessensunterschreitung

vorwerfen lassen. Ein Vergleich der Gefahrensituation mit oder ohne Sprinkleranlage fehle.

Entgegen der Auffassung des Gerichts entspreche der gegenwärtige Zustand dem

Ausbau, wie er schon am 21. Oktober 2013 bewilligt worden sei. Sodann

habe die Vorinstanz das private Interesse der Grundeigentümerin zu wenig gewichtet, denn

nicht unterteilte grosse Flächen liessen sich besser vermieten als viele kleine

Räume. Mit einer unaufgefordert am 29. Juni 2016 eingereichten

Beschwerdeergänzung wurden die Kosten

für den Einbau einer Sprinkleranlage

im Gebäude C-Strasse 01 auf rund Fr. 523'000.- beziffert. In der Replik bringt die Beschwerdeführerin ergänzend vor,

dass die Brandschutznorm keine genügende gesetzliche Grundlage für die

umstrittene Auflage darstelle. Der Mieterausbau greife nicht in die

Gebäudesubstanz ein und schaffe keine Brandabschnitte. Die Behörden hätten das

Fehlen von Sprinkleranlagen wie auch das bestehende Tragwerk im

streitbetroffenen Gebäude seit über 60 Jahren toleriert; die erst mit der

Revision der Brandschutzrichtlinien von 2015 eingeführte Grösse von 200 m²

leuchte nicht ein.

Die Bausektion hält dem entgegen, dass der projektierte Mieterausbau

baupolizeilich keineswegs von untergeordneter Natur sei. Dessen Kosten seien

auf rund Fr. 200'000.- und nicht nur auf Fr. 80'000.- zu

veranschlagen. Selbst wenn letztgenannter Betrag als Bausumme gelten würde, bestünde ein überwiegendes öffentliches Interesse

am Einbau der Sprinkleranlage sowie an den

Anpassungen beim Tragwerk. Es

treffe nicht zu, dass die Behörde die feuerpolizeilichen Belange in den

Bewilligungen von 2006 und 2013 abschliessend geregelt habe; vielmehr sei in

Dispositiv Ziffer I.15 des baurechtlichen Entscheids vom 21. Oktober 2013 die Beurteilung bei

allfälligen Raumunterteilungen vorbehalten worden. Die Revision der

Brandschutzrichtlinien habe nicht den Anlass für die angefochtenen

feuerpolizeilichen Auflagen, sondern nur den Beurteilungsmassstab abgegeben.

Die streitigen Anpassungen bezüglich Sprinkleranlage

wie Tragwerk seien im 7. Obergeschoss von erheblicher Bedeutung, weil bei

Hochhäusern im Brandfall die Evakuierung und der Löscheinsatz vor einem Einsturz des Gebäudes durchgeführt werden

müssten; ferner gelte es, ein Übergreifen des Feuers

auf höher gelegene Geschosse zu verhindern.

6.4

6.4.1

An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern

keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen

ist, welche alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1

PBG). Die massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der

Baueingabe (VGr, 2. März 2016, VB.2016.00002, E. 2.2; 21. März

2012, VB.2011.00692, E. 1.2.2). Im Rahmen des doppelten Schriftenwechsels

im Rekursverfahren hat die Bausektion die Begründung zudem noch ergänzt und verdeutlicht.

Von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann daher nicht gesprochen

werden.

6.4.2

Nach dem in Ziffer I der Prozessgeschichte Gesagten betraf die

Baubewilligung vom 21. Oktober 2013 allein den Rückbau der Mietereinbauten

im 7. Obergeschoss, während sich das vorliegende Verfahren auf den neu

vorgesehenen Ausbau dieses Stockwerks bezieht. Weil es somit um ein neues

Vorhaben geht, das gegenüber dem bestehenden Zustand mit einem höheren

feuerpolizeilichen Gefahrenpotenzial verbunden ist, kommt die Bestandesgarantie

nicht zur Anwendung. Diese Rechtslage hält auch Art. 2 Abs. 2 BSN

fest.

6.4.3

Die von der Beschwerdeführerin erhobene Rüge, dass das Baurekursgericht mit

der Bestätigung der Auflage betreffend eine Sprinkleranlage sein Ermessen

unterschritten habe, ist unbegründet. Abgesehen davon, dass die Brandabschnittsfläche

hier 300 m² übersteigt und damit deutlich über dem Schwellenwert von 200 m²

gemäss BSR 15-15, Anhang zu Ziffer 3.7.13, liegt, hat sich die

Vorinstanz eingehend mit der Verhältnismässigkeit dieser Nebenbestimmung auseinandergesetzt

und das öffentliche Interesse an wirksamen Brandschutzmassnahmen als gross

gewürdigt. Hinsichtlich der bezüglich der Gewichtung des privaten Interesses

massgebenden Bau- und Umbaukosten ist der Standpunkt der Bausektion sachgerecht,

dass auf die gesamten Baukosten und nicht bloss auf die für sich betrachtet

bewilligungspflichtigen Massnahmen abzustellen ist. Entscheidet das

Verwaltungsgericht – wie hier – als zweite gerichtliche Instanz, sind neue

Tatsachenbehauptungen kraft § 52 Abs. 2 VRG nur so weit zulässig, als

sie durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden sind. Mithin hätte die

Beschwerdeführerin die mutmasslichen Kosten für die Sprinkleranlage zwar noch

vor Verwaltungsgericht vorbringen können, indessen hätte sie dies binnen der

dreissigtägigen Beschwerdefrist gemäss § 53 VRG in Verbindung mit § 22

Abs. 1 VRG tun müssen. Weil es sich bei der Rekurs- bzw. Beschwerdefrist

um eine gesetzliche Verwirkungsfrist handelt, sind nach Fristablauf

eingereichte Ergänzungen verspätet (Griffel, Kommentar VRG, § 22 N. 13).

Im Übrigen handelt es sich bei der fraglichen Kostenschätzung um eine blosse,

wenig substanziierte und nicht weiter belegte Parteibehauptung und bezieht sich

diese auf die Ausrüstung des gesamten Hochhauses C-Strasse 01. In

Anbetracht des im Rekursentscheid zu Recht festgestellten grossen Gefahrenpotenzials

für Personen und Sachen im Brandfall erscheinen selbst Aufwendungen im

behaupteten Umfang von Fr. 523'000.- für das gesamte Gebäude nicht als

unverhältnismässig.

6.4.4

Nach dem Gesagten erweist sich die angefochtene Dispositiv Ziffer I.39

als rechtmässig. Wenn die Vorinstanzen darauf hinweisen, dass die Bauherrschaft

der Verpflichtung zur Einrichtung von Sprinkleranlagen durch die Bildung von

kleineren Brandabschnitten im vorliegend zu beurteilenden 7. Obergeschoss

entgehen könnte, liegt darin keine unzulässige Bedingung oder

Eventualverpflichtung, wie die Beschwerdeführerin annimmt. Es steht ihr jedoch

frei, ein neues Baugesuch mit einer Brandabschnittsfläche von weniger als 200 m²

einzureichen, wonach sich eine Sprinkleranlage erübrigen würde.

7.1

Gemäss Art. 31 Abs. 1 BSN gilt

als Tragwerk von Bauten und Anlagen die Gesamtheit aller zur Lastaufnahme und

Lastableitung sowie zur Stabilisierung notwendigen Bauteile und deren Verbindungen.

Der Feuerwiderstand brandabschnittsbildender Bauteile beträgt laut Art. 32

Abs. 3 BSN mindestens 30 Minuten. Ziffer 3.2 BSR 15-15 enthält nähere

Anforderungen, so in Ziffer 3.2.1 bezüglich Standsicherheit und in Ziffer 3.2.3

bezüglich Feuerwiderstand. Danach sind Tragwerke so zu bemessen und zu

erstellen, dass a) ihre Standsicherheit unter Brandbeanspruchung ausreichend

erhalten bleibt; b) weder das vorzeitige Versagen eines einzelnen Bauteils

noch die Auswirkung von Wärmedehnungen auf gleicher Ebene oder in anderen

Geschossen zu seinem Einsturz führen; c) keine unverhältnismässigen Schäden in

angrenzenden Brandabschnitten entstehen. Der Feuerwiderstand ist gemäss den

Tabellen in Ziffer 3.7.1 BSR 15-15 festzulegen. Tabelle 3

(Hochhäuser) verlangt einen Feuerwiderstand von R90.

7.2 Das Baurekursgericht

erwog, dass das Tragwerk laut

Dispositiv Ziffer I.27 der Baubewilligung

mindestens mit einem Feuerwiderstand R 90 auszuführen bzw. anzupassen sei.

Diese Auflage erachte die Bausektion deswegen als nötig, weil aus den Plänen

die Konstruktion der Stützen nicht hervorgehe. Mit Gefahren

verbunden seien insbesondere nicht verkleidete Stahlstützen, unproblematisch

dagegen fachgerecht ausgeführte Stützen aus armiertem Beton. Ein

allfälliger feuerpolizeilicher Mangel an den Stützen würde im Brandfall die

Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Weshalb im Rahmen des Geschossumbaus eine

heute noch nicht verkleidete Stahlstütze nur mit übermässigem Aufwand nachgerüstet werden könne,

lasse sich nicht nachvollziehen, und auch eine mildere Massnahme sei nicht zu

erkennen.

7.3 Die Beschwerdeführerin

rügt, der in Dispositiv Ziffer I.27

verwendete Ausdruck "Ausführung bzw.

Anpassung" des Tragwerks impliziere, dass neue Tragwerkkonstruktionen erstellt

würden, was jedoch nicht zutreffe. Weil der Feuerwiderstand des bestehenden

Tragwerks nicht geprüft worden sei, liege eine unzulässige "Eventualsanierungsverpflichtung"

vor. Wenn das Baurekursgericht bemängle, dass die Baugesuchsunterlagen

nicht hinreichend Auskunft über die Konstruktion der Stützen gäben, sei

dem entgegenzuhalten, dass im Zug eines Mieterausbaus nicht

Konstruktionspläne des gesamten Gebäudes eingereicht werden müssten. Die

Bausektion hätte daher die Pläne zum Tragwerk verlangen müssen, statt

"vorsorglich eine drastische Sanierungsverfügung (zu) erlassen".

Beim Brandschutz gehe es weniger um die hinreichende Verkleidung von Stützen

als vielmehr um den Feuerwiderstand zwischen den Stützen und den Eisenarmierungen in der

Deckenkonstruktion. Im Fall eines Mangels wäre die gesamte Deckenverkleidung

zu entfernen und eine feuerfeste Schicht anzubringen, was mit hohen Kosten

verbunden wäre. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz gehe es somit nicht nur um

das "Verkleiden einer Stahlstütze", sondern um ausserordentlich

teure Massnahmen im Bereich des Deckenunterbelags.

In ihrer Beschwerdeantwort und in

der Duplik verteidigt die Bausektion die Auflage zur

Anpassung des Tragwerks mit den gleichen

Überlegungen, die eine Sprinkleranlage erforderten.

7.4

7.4.1

Entsprechend den Ausführungen in E. 5 ist

bei der Beurteilung des Baugesuchs das Tragwerk auf seine Vereinbarkeit mit den

in E. 7.1 aufgeführten feuerpolizeilichen Bestimmungen zu überprüfen. Nach

dem Gesagten stellt BSR 15-15 "Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte"

eine genügende gesetzliche Grundlage dar.

7.4.2

Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass die Stützenverkleidung

dem erforderlichen Feuerwiderstand R90 nicht genügt und daher im Rahmen

des Mieterausbaus entsprechend saniert werden muss. Wie in E. 6.4

betreffend Sprinkleranlage festgehalten, ist das öffentliche Interesse an

feuerbeständigen Tragwerken als gross zu gewichten und überwiegt es das von

der Beschwerdeführerin geltend gemachte private Interesse an der Vermeidung

von – ohne nähere Substanziierung – behaupteten "ausserordentlich teuren

Massnahmen".

7.4.3

Zu Unrecht rügt die Beschwerdeführerin, dass die Bausektion gestützt auf

eine mangelhafte Untersuchung eine unzulässige bedingte Sanierung verfügt habe.

Denn bei der Beurteilung eines Baugesuchs darf sich die Baubehörde

grundsätzlich auf das Baugesuch und die Pläne (§ 310 PBG) abstützen, ohne

dass sie eine nähere Untersuchung vor Ort durchzuführen hätte. Zeigen sich bei

der Prüfung des Baugesuchs inhaltliche oder formale Mängel, so hat die Behörde

gemäss § 321 Abs. 1 PBG die Baubewilligung unter den entsprechenden

Bedingungen und Auflagen zu erteilen. Nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut

rechtfertigt sich eine Auflage auch dann, wenn der Mangel noch nicht besteht,

jedoch einzutreten droht und daher ein rechtswidriger Zustand verhindert werden

soll (RB 1982 Nr. 155 = BEZ 1983 Nr. 6). Der Nachweis, eine

Nebenbestimmung erfüllt zu haben, obliegt wiederum dem Gesuchsteller, wobei im

Streitfall darüber eine anfechtbare (Feststellungs-)Verfügung zu erlassen ist (vgl. Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St.

Gallen 2016, Rz. 889).

8.1

Kraft § 29 Abs. 1

BBV I sind Klima-, Belüftungs- und Beleuchtungsanlagen so zu erstellen und zu

unterhalten, dass baurechtlich einwandfreie Verhältnisse herrschen. Laut 30a Abs. 1 BBV I ist im Gebäude anfallende

Abwärme, insbesondere jene aus Kälteerzeugung sowie aus gewerblichen und

industriellen Prozessen, zu nutzen, soweit dies technisch und betrieblich

möglich und wirtschaftlich tragbar ist. § 45 BBV I statuiert folgende energierechtliche

Anforderungen an Klimaanlagen:

"1 Anlagen, mit denen die

Raumlufttemperatur herabgesetzt oder mit denen ausschliesslich

oder zusammen mit der Raumlufttemperatur die Raumluftfeuchtigkeit beeinflusst

werden kann, gelten als Klimaanlagen.

2 Ein

Gebäude ist auf eine Klimaanlage angewiesen, wenn die besondere Zweckbestimmung eines Raumes sie erfordert oder wenn übermässige äussere

Einwirkungen auf Wohn- oder Arbeitsräume nicht anders abgewendet werden

können.

3 Im

Baugesuch ist nachzuweisen, dass eine Klimaanlage nötig ist. Ausgenommen sind

Anlagen, deren

a. Kälteleistung

mit erneuerbaren Energien bereitgestellt wird,

b. vorgesehene elektrische Leistung für die

Kälteerzeugung gesamthaft weniger als 8 kW oder deren Wärmeleistung für

die Befeuchtung weniger als 20 kW pro Gebäude beträgt,

c. spezifische elektrische Leistung für

Kälteerzeugung und Luftförderung zusammen fünf Watt pro m² gekühlter

Nutzfläche nicht übersteigt.

8.2 Das Baurekursgericht hielt

fest, dass das vom Umbau

betroffene Geschoss bisher nicht klimatisiert gewesen sei und sich durch den

Anschluss der Geschossfläche von rund 350 m² der Energieverbrauch der

bestehenden Anlage erhöhe. Daher habe die Bausektion für die Prüfung des

Baugesuchs zu Recht nähere Auskünfte verlangt. Laut Angaben der Gesuchstellerin im Formular EN-5 sei die

Leistungszahl der Anlage, die aus dem Verhältnis von

erzeugter Kälteleistung zur eingesetzten elektrischen Leistung resultiere,

nicht bekannt und die Abwärmenutzung der Anlage nicht

wirtschaftlich. Wie die Bausektion zutreffend ausgeführt habe, müsse für die Beurteilung der Frage, ob eine

Verpflichtung zur Anpassung der Klimaanlage verhältnismässig sei oder nicht,

Klarheit darüber bestehen, in welchem Ausmass die geltenden Anforderungen bzw.

Werte unterschritten würden. Diese Prüfung erfordere

ein sogenanntes Prinzipschema der Kühlanlage. Diese

und die weiteren der Bauherrschaft im

Zusammenhang mit der Klimatisierung des 7. Obergeschosses auferlegten Massnahmen seien

mit geringem Aufwand verbunden und für die Erteilung der Baubewilligung

unumgänglich. Ob die Installation einer Anlage für die Abwärmenutzung im Rahmen der

projektierten Erweiterung verhältnismässig sei, habe die Baubehörde zu Recht offengelassen.

Die angefochtenen Auflagen gemäss Dispositiv Ziffern II.2 und II.4 seien daher nicht zu

beanstanden.

8.3

Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass das fragliche 7. Obergeschoss schon seit 2008 an eine Kühlanlage angeschlossen sei. Es

handle sich um eine vorbestehende Anlage, die im Zug des Mieterrückbaus von

2013 ausser Betrieb gesetzt worden sei; den in

Dispositiv Ziffer II.2 verlangten

Unwirtschaftlichkeitsnachweis habe sie bereits im Zug

des Anschlusses und der Inbetriebnahme erbracht. Mit Dispositiv Ziffern II.1–II.4 würden unzulässige Auflagen im Hinblick auf den Einbau einer weder geplanten noch

erforderlichen Klimaanlage bzw. einen bereits vor Jahren erfolgten erstmaligen

Anschluss an eine Klimaanlage statuiert. Die Rekurserhebung

sei zur Erlangung von Rechtssicherheit nötig gewesen.

Obwohl das Missverständnis inzwischen behoben sei, müsse Dispositiv Ziffer II.2

aufgehoben werden. In der Replik macht sie ergänzend geltend, dass

der von § 30a BBV I verlangte Unwirtschaftlichkeitsnachweis bei

Anlagen mit geringem Abwärmeausstoss wie der vorliegenden eine reine Formalität

darstelle. Dieser Verpflichtung sei die Bauherrschaft im Jahr 2008 schon

nachgekommen; die Wiederholung dieser Prüfung bei jedem Mieterwechsel stelle

eine Schikane dar.

Die Bausektion hält dem entgegen, dass die Umgestaltung von grösseren

Räumen auch dann energetisch relevant sein könne, wenn diese über eine früher

bewilligte Klimaanlage verfügten. Weil im Zug einer solchen baulichen Änderung

der Energieverbrauch häufig zunehme, rechtfertige

sich eine diesbezügliche Prüfung. Unterlagen von Fachverbänden ermöglichten mit geringem und somit

verhältnismässigem Aufwand eine Beurteilung.

8.4

8.4.1

Gemäss der Legaldefinition in § 45 Abs. 1 BBV I geht es

vorliegend um eine Klimaanlage. Nach dem Gesagten handelt es sich beim

streitbetroffenen Innnenausbau des 7. Obergeschosses um einen Neubau, der

aufgrund der aktuell geltenden Gesetzesbestimmungen zu prüfen ist. Daher

spricht der von der Beschwerdeführerin im Jahr 2008, also vor dem nach 2013

erfolgten Rückbau und dem geplanten Ausbau des genannten Stockwerks erbrachte

Unwirtschaftlichkeitsnachweis nicht gegen die streitbetroffene Auflage. 30a Abs. 1

BBV I stellt für diese eine klare gesetzliche Grundlage dar.

8.4.2

Der Bausektion ist beizupflichten, dass die Umwandlung von kleineren

Einheiten zu Grossraumbüros energetische Auswirkungen hat, die einer

entsprechenden Überprüfung bedürfen. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht,

dass der Unwirtschaftlichkeitsnachweis im Sinn von § 30a Abs. 1

BBV I aufgrund eines Energiekonzepts mit vergleichsweise kleinem Aufwand

erbracht werden kann. Die angefochtene Auflage erweist sich daher als verhältnismässig.

Nach § 13 Abs. 2

VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend

ihrem Unterliegen. Wie das Baurekursgericht in E. 12.1 des angefochtenen

Entscheids zutreffend festhält, ist die Beschwerdeführerin in weit

überwiegendem Umfang erfolglos geblieben. Wenn die Vorinstanz ihr unter diesen

Umständen 5/6 der Verfahrenskosten auferlegt hat, hält dies der vom

Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle stand.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.

10.

Im Beschwerdeverfahren

haben sich die Parteien hinsichtlich einer umstrittenen Auflage geeinigt

(E. 2), mit Bezug auf drei weitere ist die Bauherrschaft erfolglos

geblieben (E. 6-8). Daher rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu 7/8

der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Der überwiegend

unterlegenen Beschwerdeführerin steht von vornherein keine Parteientschädigung

zu. Indessen sind auch mit Bezug auf die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen

von § 17 Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung nicht

erfüllt, weil sich ihre Bemühungen vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen auf

die Verteidigung des baurechtlichen Entscheids beschränkt haben.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 330.-- Zustellkosten,

Fr. 5'330.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu 7/8 der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …