VB.2016.00142

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00142

6. Oktober 2016Deutsch14 min

(URT.2016.18400)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 7. Juli 2015 setzte der Gemeinderat

Hombrechtikon das Gemeinschaftswerk gemäss § 222 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) zur Schaffung einer hinreichenden

Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 sowie 09

fest.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von A und B gemeinsam erhobenen Rekurs vom

10.

August 2015 wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 10. Februar 2016

ab.

III.

Dagegen liessen A und B am 14. März 2016 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht führen mit dem Antrag, es seien der angefochtene Entscheid

des Baurekursgerichts sowie der Beschluss des Gemeinderats Hombrechtikon vom 7.

Juli 2015 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Mit Eingabe vom 31. März 2016 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der

Gemeinderat Hombrechtikon stellte am 20. April 2016 den Antrag, es sei die

Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführer; eventualiter sei "durch das Verwaltungsgericht

eine Lösung zu beschliessen und auf eine Rückweisung an die Vorinstanz zu

verzichten". Die Mitbeteiligten teilten mit Eingabe vom 20. April 2016

mit, auf Stellungnahmen im Beschwerdeverfahren zu verzichten.

Mit Replik vom 14. Mai 2016 hielten die Beschwerdeführer

an ihren Anträgen fest. Am 29. Mai 2016 erfolgte eine Stellungnahme der

Mitbeteiligten, wobei diese keine Anträge stellten. Der Gemeinderat

Hombrechtikon verzichtete am 30. Mai 2016 auf die Erstattung einer Duplik. Am

20.

Juni 2016 reichten die Beschwerdeführer eine letzte Stellungnahme zu den

Akten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde zuständig.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, das Gemeinschaftswerk im Sinn

von § 222 ff. PBG sei ein unzulässiges Mittel für die Erreichung der

vorliegenden Erschliessungsziele. Das PBG sehe dafür ein

(Teil)quartierplanverfahren vor, welches unter Einhaltung von Vorschriften zur

Verfahrenseinleitung sowie zu den Mitwirkungsrechten der beteiligten

Grundeigentümer durchgeführt werde. Die Festsetzung eines Gemeinschaftswerkes

setze ein überwiegendes baurechtlich relevantes öffentliches Interesse am

Gemeinschaftswerk und der diesbezüglichen Regelung der Rechtsverhältnisse

voraus. Es bestehe vorliegend kein überwiegendes öffentliches Interesse, die

Beschwerdeführenden in ein Verfahren nach § 222 ff. PBG zu zwingen.

Der Hinweis auf § 240 Abs. 3 PBG sei nur theoretisch richtig, aber im

vorliegenden Fall deplatziert: Die Gemeinde habe es anlässlich der Erteilung

der Baubewilligung für die Überbauung H-Strasse (…) im Jahre 2001 versäumt, dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 eine hinreichende Zufahrt zu sichern. Es gehe nicht

an, dass nun die Privaten dieses Versäumnis mit erheblichem finanziellem

Aufwand "auslöffeln" müssten. Auch die den Mitbeteiligten angeblich im Jahre 2014 verweigerten

Parkplätze rechtfertigten die Verfahrenseinleitung nicht, da Parkplätze nicht

zwingend auf dem Grundstück selber angeordnet sein müssten, sondern auch in

nützlicher Entfernung davon liegen könnten. Ausserdem seien dem Beschwerdeführer 2

im Jahre 2011 zwei Parkplätze anstandslos bewilligt worden. Zusätzlicher

Regelungsbedarf bestehe solange keiner, als nicht beabsichtigt sei, das

Grundstück Kat.-Nr. 03 neu zu überbauen. Ausserdem seien die in § 224

PBG umschriebenen Voraussetzungen für einen Beteiligungszwang nicht gegeben.

Die Beschwerdeführenden seien auf dieses Gemeinschaftswerk in keiner Weise angewiesen.

2.2

Der Gemeinderat

stellt sich auf den Standpunkt, dass die Beschwerdeführenden nicht unnötig

belastet würden. Der Ausbau der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 stehe im Zusammenhang

mit der Errichtung des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08.

Die Beschwerdeführenden würden nicht zusätzlich belastet, wenn gleichzeitig

noch für zwei Parzellen eine rückwärtige Erschliessung über die F-Strasse

geschaffen werde.

3.

3.1

Gemäss § 222

PBG können, wo ein öffentliches Interesse entgegenstehende private Interessen

überwiegt, Eigentümer benachbarter Grundstücke auch ausserhalb planungsrechtlicher

Vorkehren durch Verfügung des Gemeinderats gegenseitig für berechtigt und

verpflichtet erklärt werden, bestimmte Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen

gemeinsam zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sowie hiefür

nötigenfalls Vorleistungen zu erbringen (a) oder an bestehende derartige Werke

gegen angemessene Entschädigung anzuschliessen (b). Liegt ein hinreichendes

öffentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk vor, setzt der Gemeinderat

den Eigentümern eine angemessene Frist für den Abschluss einer Vereinbarung an

(§ 223 Abs. 1 PBG). Diese Vereinbarung wiederum unterliegt der

Genehmigung des Gemeinderats und ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung

im Grundbuch anzumerken (Abs. 2 von § 223 PBG). Können sich die

Eigentümer über die Ordnung der Rechtsverhältnisse innert Frist nicht einigen,

so sind gemäss § 224 Abs. 1 PBG baurechtliche Bewilligungen zu

verweigern oder mit Nebenbestimmungen zu versehen, die das öffentliche

Interesse in anderer Weise hinreichend wahrnehmen. Unter den gleichen

Voraussetzungen und sofern das öffentliche Interesse mit Nebenbestimmungen zu

einer baurechtlichen Bewilligung nicht hinreichend wahrgenommen werden kann

oder eine Verweigerung unverhältnismässig wäre, ist den Beteiligten ein Entwurf

über die Regelung der Rechtsverhältnisse vorzulegen. Einigen sich die

Beteiligten innert zwei Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch

Verfügung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt (§ 224 Abs. 2 PBG).

§ 222 PBG soll eine Generalklausel darstellen, welche

die Durchsetzung von Gemeinschaftslösungen auch dort erlaubt, wo das Gesetz sie

nicht für einzelne Sachbereiche – wie bei Zugängen und Fahrzeugabstellplätzen –

ausdrücklich regelt. Allerdings erlaubt diese Bestimmung nicht, den

Grundeigentümern über die Verpflichtung zum gemeinschaftlichen Vorgehen hinaus

Lasten zu überbinden, die jeder für sich nicht ebenfalls zu tragen hätte (vgl.

VGr, 19. Dezember 1986, VB 39/1986 E. E.a in BEZ 1987 Nr. 6). Der

Gesetzgeber hat primär an Interessen des Wohn- und Umweltschutzes gedacht und

führt als Beispiele etwa Lärmschutzanlagen wie gemeinschaftliche Fahrzeugabstellplätze

an. Solche seien nur wirkungsvoll, wenn sie am richtigen Ort in den richtigen

Dimensionen erstellt werden. Damit solche Gemeinschaftsanlagen nicht am

Widerstand einzelner Grundeigentümer scheitern, müsse es, wenn ein

hinreichendes öffentliches Interesse vorhanden sei, möglich sein, selbst

ausserhalb planungsrechtlicher Vorkehren (Quartierplan und Gestaltungsplan) die

Erstellung und Benützung solcher Anlagen zu erzwingen (vgl. Antrag des

Regierungsrats vom 5. Dezember 1973, ABl 1973 II S. 1854).

3.2

Zutreffend

sind die Ausführungen der Vorinstanz, wonach der Gesetzgeber mit dem

Gemeinschaftswerk ein Instrument geschaffen hat, mit dem die Erstellung und

Benützung von Gemeinschaftsanlagen gegen den Widerstand einzelner

Grundeigentümer erzwungen werden kann. Ein Gemeinschaftswerk könnte daher

grundsätzlich auch in der Erstellung und Benützung einer Zufahrtsstrasse

bestehen.

Voraussetzung für ein Gemeinschaftswerk ist

unbestrittenermassen, dass ein hinreichendes öffentliches Interesse daran

besteht, welches die privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer

überwiegt. Der Vorinstanz ist darin beizupflichten, dass eine in tatsächlicher

und rechtlicher Hinsicht ausreichende Erschliessung eine der primären Voraussetzungen

für die Überbaubarkeit eines Grundstücks darstellt (§ 234 PBG). Ebenfalls

zutreffend ist, dass es Aufgabe der Gemeinde ist, für die ausreichende

Erschliessung der Bauzonen zu sorgen (vgl. §§ 90 ff. PBG). Dass es

sich beim hier infrage stehenden Zufahrtsweg Kat.-Nr. 02 wohl nicht um ein

zur Groberschliessung im Sinn von § 91 PBG gehörendes Werk handelt,

sondern als Zufahrt zu drei Parzellen deren Feinerschliessung dient, spielt im

vorliegenden Zusammenhang keine massgebliche Rolle. Wie die Gemeinde geltend

macht, sind Einzelausfahrten in Staatsstrassen wenn möglich zu vermeiden und an

Staatsstrassen liegende Grundstück rückwärtig zu erschliessen (§ 240 Abs. 3

PBG). Ob eine direkte Ausfahrt in die Staatsstrasse vorliegend aus

Verkehrssicherheitsgründen tatsächlich ausser Betracht fiele, kann

offenbleiben. Aktenkundig ist, dass der Kanton die Gemeinde im Rahmen eines

Aufsichtsbeschwerdeverfahrens aufgefordert hat, dem Grundstück Kat.-Nr. 03

eine rückwärtige Erschliessung zu verschaffen. Dies liegt nach den genannten

Erschliessungsgrundsätzen im öffentlichen Interesse. Fraglich ist allerdings,

ob dieses öffentliche Interesse entgegenstehende private Interessen überwiegt

und damit als hinreichend im Sinn von § 223 Abs. 1 PBG zu

qualifizieren ist.

4.

4.1

Bei

Vorliegen eines hinreichenden öffentlichen Interessens setzt der Gemeinderat

den betroffenen Eigentümern eine angemessene Frist für den Abschluss einer

Vereinbarung (§ 223 Abs. 1 PBG). Eine solche liegt im vorliegenden

Fall nicht vor und kommt offensichtlich auch nicht zustande. Für diesen Fall,

nämlich dass sich die Eigentümer nicht einigen können, sieht das Gesetz in

§ 224 Abs. 1 zunächst vor, dass die nachgesuchte Baubewilligung zu

verweigern oder mit einer Nebenbestimmung zu versehen ist, sodass das

betroffene öffentliche Interesse in anderer Weise hinreichend wahrgenommen

werden kann. Eine Regelung der Rechtsverhältnisse durch die Behörde soll nur

erfolgen, wenn die Verweigerung der Baubewilligung unverhältnismässig wäre (§ 224

Abs. 2 PBG). Bereits diese Regelung macht deutlich, dass das im Streit

liegende öffentliche Interesse in unmittelbarem Zusammenhang mit der nachgesuchten

Baubewilligung stehen muss bzw. eine gesetzliche Verpflichtung des Bauherrn

betreffen muss, deren Nichterfüllung zur Verweigerung der Baubewilligung bzw.

zur Statuierung entsprechender Auflagen führen kann. Die gesetzliche Regelung

soll offensichtlich verhindern, dass ein Baubewilligungsverfahren blockiert

wird. Ausserdem will sie sicherstellen, dass die Durchsetzung eines gewichtigen

öffentlichen Interessens mangels Bereitschaft einzelner Grundeigentümer zur

Kooperation scheitern könnte, weil die Verweigerung einer Baubewilligung

längerfristig vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht standhalten

könnte und die Statuierung einer Nebenbestimmung nicht infrage kommt.

4.2

Der

vorliegende Sachverhalt liegt anders. Das geltend gemachte öffentliche

Interesse an der Schaffung einer rückwärtigen Erschliessung betrifft nicht das

Baugrundstück selber, sondern ein Drittgrundstück. Die fehlende rückwärtige

Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 bzw. die mangelnde

erschliessungsrechtliche Situation benachbarter Grundstücke kann dem

bauwilligen Eigentümer von Kat.-Nr. 08 nicht entgegengehalten werden. Das

Baugrundstück selber kann eine ausreichende Erschliessung unbestrittenermassen

aus eigener Kraft bewerkstelligen, da der Zufahrtsweg Kat.-Nr. 02 im

Eigentum des Bauherrn ist und die Verbreiterung der Wegparzelle ohnehin auf

Kosten der Landfläche des Baugrundstücks Kat.-Nr. 08 erfolgen soll. Dass

dadurch eine allenfalls künftig erforderliche rückwärtige Erschliessung des

Grundstücks Kat.-Nr. 03 in irgendeiner Weise nachteilig präjudiziert

würde, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Ausserdem ist

das (berechtigte) öffentliche Interesse an der Schaffung einer rückwärtigen

Erschliessung für Kat.-Nr. 03 nicht aktuell. Das Drittgrundstück wird über

die Staatsstrasse erschlossen. Damit wird den gesetzlichen Anforderungen von § 236

PBG ausreichend Rechnung getragen. Eine direkte Zufahrt zum Wohnhaus G-Strasse (…)

ist nicht erforderlich. Gemäss § 4 Abs. 1 der Normalien über die

Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) sind

Zugänge so nahe an die zu erschliessenden Grundstücke heranzuführen, dass ein

wirksamer Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist. In den Technischen

Anforderungen der Zugangsnormalien wird unter dem Titel "Erreichbarkeit"

festgehalten, die erlaubte (nicht befahrbare) Distanz vom Zugang zum Gebäudeeingang

belaufe sich bei Gebäuden ohne starke Personenbelegung und einer Höhe unter 13 m

auf höchstens 80 m. Diese Voraussetzung ist vorliegend ohne weiteres

erfüllt. Die gemäss § 237 Abs. 1 PBG hinreichende Zugänglichkeit

setzt somit nicht voraus, dass eine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt bis zu der

infrage stehenden Baute oder Anlagen führen muss (RB 1995 Nr. 80). Ein

Baugesuch für eine weitere bauliche Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 03

oder für die Erstellung von Abstellplätzen auf der Parzelle liegt zurzeit nicht

vor. Es besteht daher im jetzigen Zeitpunkt auch für das Grundstück Kat.-Nr. 03

keine (aktuelle) gesetzliche Verpflichtung, eine rückwärtige Zufahrt zu

erstellen. Eine bereits bestehende Ein- und Ausfahrt in die G-Strasse geniesst

Bestandesschutz. Dass eine Verkehrssicherheitsproblematik vorliege, welche die

Bestandesgarantie der Grundeigentümerschaft infrage stelle, wird nicht geltend

gemacht und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich.

Das geltend gemachte öffentliche Interesse an einer

rückwärtigen Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 03 vermag aus diesen

Gründen das entgegenstehende private Interesse des Bauherrn an einem

beförderlichen Baubewilligungsverfahren nicht zu überwiegen. Somit sind die

Voraussetzungen von § 222 PBG nicht erfüllt. Der Behörde steht das

Instrument des Gemeinschaftswerks nicht zur Verfügung. Die gesetzliche Regelung

des Gemeinschaftswerks verbrieft letztlich eine Ersatzvornahme durch den

Gemeinderat (bzw. die Baudirektion) im Falle der fehlenden Einigung der privaten

Grundeigentümer hinsichtlich eines gemeinschaftlichen Vorgehens. Mit der

Ersatzvornahme können keine neuen Pflichten begründet werden, sondern sie dient

lediglich der Durchsetzung bestehender gesetzlicher Verpflichtungen (vgl.

Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.

Zürich/St. Gallen 2016, N. 1472). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht

an anderer Stelle festgehalten, dass nur soweit eine gemeinschaftliche Lösung

im Sinn von § 222 ff. PBG verlangt werden darf, als für die

betreffende Aufgabe als solche eine gesetzliche Verpflichtung besteht (vgl.

VGr, 19. Dezember 1986, VB 39/1986 in BEZ 1987 Nr. 6). Dies trifft

vorliegend weder auf das Baugrundstück noch auf das Grundstück Kat.-Nr. 03

zu.

4.3

Nach dem

Gesagten geht es im vorliegenden Fall denn auch nicht darum, einer sämtliche

Grundstücke und dabei insbesondere das Baugrundstück belastenden gesetzlichen

Verpflichtung durch gemeinsames Vorgehen zum Durchbruch zu verhelfen, ohne ein

Baubewilligungsverfahren zu blockieren. Vielmehr soll dem Grundstück Kat.-Nr. 03

eine rückwärtige Zufahrt für weitere künftige Nutzungen verschafft und durch

die Erstellung eines Wendeplatzes die F-Strasse normaliengerecht ausgebaut

werden. Diese Zielsetzungen der Gemeinde sind mittels eines

(Teil)Quartierplanverfahrens zu erreichen. Dieses hat zum Zweck, sämtlichen

Grundstücken innerhalb des Quartierplangebiets eine den gesetzlichen

Anforderungen entsprechende Erschliessung zu verschaffen und sie an allenfalls

erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben zu

lassen. Dabei sind die Erschliessungen und gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der

erfassten Grundstücke genügen (vgl. § 128 PBG). Im Rahmen eines

Quartierplans können sämtliche Grundstücke in die (Erschliessungs)Planung

einbezogen werden. Dies gilt auch für Parzellen, deren Eigentümer keinerlei Bauabsichten

und daher weder ein persönliches Interesse an einem Ausbau der

Erschliessungsanlagen noch diesbezügliche direkte gesetzliche Verpflichtungen

haben.

Der vorliegende Beschluss entspricht inhaltlich denn auch

einem Teilquartierplan, welcher allerdings nicht in dem dafür vom Gesetz

vorgesehenen Verfahren zustande gekommen ist. Verzichtet wurde insbesondere auf

das Einleitungsverfahren gemäss §§ 147 ff. PBG. Dabei wurde den

Grundeigentümern die Möglichkeit genommen, sich gegen die Einleitung des

Verfahrens zur Wehr zu setzen (vgl. § 148 Abs. 2 PBG). Ausserdem

wurde der Ausbau des Wendeplatzes der F-Strasse vorgängig in einem separaten

Verfahren bewilligt. Zum Gegenstand des angefochtenen Beschlusses gemacht wurde

lediglich die Frage der Bereinigung der bestehenden Rechtsverhältnisse und die

damit verbundene Errichtung neuer Dienstbarkeiten.

5.

5.1

Zusammenfassend

erweisen sich die erhobenen Rügen als berechtigt und die Beschwerde ist

gutzuheissen. Das festgesetzte Gemeinschaftswerk ist aufzuheben, da es für die

angestrebten Zielsetzungen des Beschwerdegegners angesichts der konkreten Umstände

nicht zur Verfügung steht.

5.2

Dementsprechend

ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen,

dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nämlich durch den

Beschwerdegegner zur Hälfte und durch die Mitbeteiligten je zu einem Viertel zu

tragen sind, wobei die Mitbeteiligten untereinander solidarisch haften. Im selben

Verhältnis haben der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligten die

Beschwerdeführer für das Rekursverfahren zu entschädigen; als angemessen

erscheint eine Entschädigung für die Bemühungen des anwaltlichen Vertreters von

insgesamt Fr. 2'000.-.

5.3

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Da sich die Mitbeteiligten am Beschwerdeverfahren nicht näher

beteiligten, sind ihnen keine Kosten aufzuerlegen.

Als unterliegende Partei ist der Beschwerdegegner

schliesslich zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch für das Beschwerdeverfahren

erscheint eine Entschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- als angemessen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Hombrechtikon vom

7.

Juli 2015 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. Februar

2016.

werden aufgehoben.

2.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 5'210.- werden dem Beschwerdegegner

zur Hälfte und den Mitbeteiligten solidarisch je zu ¼ auferlegt.

3.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführern für das

Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, und

die Mitbeteiligten werden je solidarisch verpflichtet, den Beschwerdeführern

eine solche von Fr. 500.- (insgesamt Fr. 1'000.-) zu bezahlen; zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 3'210.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

6.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8.

Mitteilung an …