VB.2016.00183

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00183

15. September 2016Deutsch18 min

(URT.2016.18350)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 erteilte die die

Baubehörde Zollikon D die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung

eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Gasse 02

in Zollikon. Nicht bewilligt wurden zwei an der G-Strasse südöstlich der

Grundstücksgrenze vorgesehene Längsparkplätze.

Erwägungen

II.

Hiergegen liessen A und B am 31. August 2015 beim

Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom

23.

Februar 2016 teilweise guthiess und den Beschluss der Baubehörde Zollikon

insoweit aufhob, als damit eine Ausnahmebewilligung für Abgrabungen bewilligt

wurde.

III.

Am 11. April 2016 liessen A und B Beschwerde beim

Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:

"1. Es seien

der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom

22.

Juni 2015 aufzuheben, eventuell nur insoweit, als sie

a. ein zweites Untergeschoss des Hauptgebäudes als einseitigen

Grenzbau zum Grundstück der Beschwerdeführenden und

b. einen neuen aus der Nordfassade herausragenden Vorbau

bewilligt bzw. die Bewilligung dafür bestätigt haben, und es sei

das Baugesuch zur entsprechenden Überarbeitung an die private Beschwerdegegnerin

zurückzuweisen.

2.

Eventuell: Es sei das Verfahren unter teilweiser Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses und des Bauentscheides vom 22. Juni 2015 (gemäss

Hauptantrag) an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese sei einzuladen, der

privaten Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur Überarbeitung des Projektes

einzuräumen.

3.

Es seien den Beschwerdeführenden die allfälligen Vernehmlassungen

der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz nach deren Eingang zuzustellen.

4.

Eventuell: Es sei ein Augenschein durchzuführen.

5.

Die Beschwerdegegnerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur

Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten."

Das Baurekursgericht

schloss am 17. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der

Beschwerde. D liess mit Beschwerdeantwort vom 7. Juni 2016 unter

Entschädigungsfolge "(inkl. MWST)" die Abweisung der Beschwerde

beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 24. Juni 2016 liessen A und B

Verzicht auf eine weitere Stellungnahme erklären.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig.

1.2

Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des unmittelbar an das

Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 und bewohnen ein

im Grenzbau an dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin angebautes Einfamilienhaus. Soweit sie im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie daher

ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit

§ 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 21 N. 29+53 ff.).

Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird die

Durchführung eines Augenscheins beantragt für den Fall, dass das vor

Verwaltungsgericht zwecks (besserer) Vermittlung des räumlichen Eindrucks der

Siedlung neu an die Akten gereichte Luftbild als unzulässiges Novum aus dem

Recht gewiesen werden sollte.

Das massgebliche Beweismittel bezieht sich auf eine bereits im vorinstanzlichen Verfahren

behauptete Tatsache, nämlich die angeblich ungenügende

Einordnung des streitgegenständlichen Projekts in die

bauliche Umgebung, sodass kein Verstoss gegen das Novenrecht gegeben ist

(§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20a Abs. 2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52

N. 13). Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem fraglichen Bild um ein Dokument handelt, das öffentlich zugänglich (offenkundig) ist und das demzufolge seitens

des Gerichts (wie auch der privaten

Beschwerdegegnerin) jederzeit hätte eingesehen

werden können. Aus dem Protokoll des von einer

Delegation der Vorinstanz am 10. Dezember 2015 durchgeführten Augenscheins

(inklusive Fotografien) sowie der

Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich im Übrigen der

massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die

Durchführung des (eventualiter) beantragten

Augenscheins bereits aus diesem Grund hätte verzichtet

werden können.

2.2

Dem Antrag der Beschwerdeführenden auf Zustellung allfälliger Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz wurde entsprochen.

3.

3.1

Das von Nordosten (481,89 m.ü.M.) nach

Südwesten (478,58 m.ü.M.) leicht abfallende

Baugrundstück ist nach der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) der Wohnzone W2.10 zugeschieden und mit einem Einfamilienhaus und einer

Einzelgarage überstellt. Im Nordwesten grenzt es an dasjenige der Beschwerdeführenden an, wobei deren Wohnhaus im

Grenzbau mit demjenigen der privaten Beschwerdegegnerin zusammengebaut ist und

beide Häuser ein gemeinsames Schrägdach mit einem First über der

Grundstücksgrenze aufweisen. Mit seiner südwestlichen Grundstücksgrenze stösst das Baugrundstück an die H-Strasse an, mit seiner

südöstlichen an die G-Strasse; im Nordosten wird das Grundstück durch die F-Gasse

begrenzt.

3.2

Das streitbetroffene Bauprojekt sieht die

Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses mit einem an die nach Südosten

gegen die G-Strasse ausgerichtete Traufseite anschliessenden, zweigeschossigen

Flachdachanbau vor, dessen Obergeschoss sich mit dem ersten Dachgeschoss des

bestehenden Hauses verbindet und dessen Erdgeschoss sich – einen Abstand von 3,5 m

zum beschwerdeführerischen Grundstück einhaltend – nach Nordosten (3,45 m)

und Südwesten (3,76 m) über die bisherige Fassade hinaus erstreckt. Das

bestehende sichtbare Untergeschoss des Einfamilienhauses soll dabei gleich wie

das Erdgeschoss erweitert und zusätzlich gegen Südwesten über den Bereich des

neuen Erdgeschosses hinaus durch eine Autoeinstellhalle für vier Fahrzeuge als

Ersatz für die Einzelgarage ergänzt werden. Hinzu kommt ein neues zweites

Untergeschoss (Kellergeschoss), welches sich über die gesamte Fläche des ersten

Untergeschosses erstrecken und insbesondere Raum für einen Fitnessraum inklusive

sanitären Anlagen sowie einen Bastellraum bieten soll.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden wenden sich zunächst "gegen das neu projektierte

zweite Untergeschoss, soweit es im Bereich des bestehenden Doppelwohnhauses an

die gemeinsame Grenze stösst" und machen sinngemäss geltend, die damit

einhergehende einseitige vertikale Ausdehnung des Grenzbaus sei von der – nach

kommunalem Recht erforderlichen – ursprünglichen nachbarlichen Zustimmung zum

Grenzbau nicht erfasst und verstosse damit gegen die massgeblichen Abstandsvorschriften.

Mithin sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Rechtsvorgänger

dem an der Grenze erfolgten Zusammenbau nur genau so zugestimmt hätten, wie das

Doppelhaus seit nunmehr 80 Jahren bestehe, weshalb die Erweiterung in die Tiefe

einer erneuten Zustimmungserklärung bedürfe, wozu die Beschwerdeführenden nicht

bereit seien.

4.2

Der

Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender

Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Er setzt sich aus dem Grundabstand (und einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag)

sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 844). Als

kantonalrechtliches Mindestmass gilt dabei ein Grenzabstand von 3,50 m. Eine in diesem Abstand parallel

zur Grenze verlaufende Linie darf nicht unterschritten werden, sofern nicht der

Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist (§ 270 Abs. 1 PBG; vgl.

ferner § 286 Abs. 1 PBG). In diesem Sinn ergibt

sich aus Art. 32 in Verbindung

mit Art. 19 Abs. 2 BZO, dass in der Wohnzone W2.10 mit schriftlicher Zustimmung der

benachbarten Eigentümerschaft ein Hauptgebäude einseitig an

die Grenze gebaut werden kann, sofern an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Bauen beide Nachbarn

(gleichzeitig) geschlossen an die Grenze, ist die nachbarliche Zustimmung nur

dann erforderlich, wenn die Grenzbauten ausserhalb der zustimmungsfreien

Bautiefe von 14 m errichtet werden sollen (vgl. Art. 19 Abs. 2 BZO in Verbindung mit

§ 287 lit. b PBG; vgl. hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 877).

Es steht dem Nachbarn bzw. der

Nachbarin frei, seine bzw. ihre Zustimmung

zum Grenzbau mit Einschränkungen zu verbinden oder mit

Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen. Die privaten Grenz- bzw. Näherbaurechtsvereinbarungen

sind gemäss § 218 Abs. 2 PBG für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch

die verschiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder

Auflagen, mit welchen die benachbarte Eigentümerschaft ihre Zustimmung verbunden hat. Richtmass für die Frage der Zulässigkeit von Änderungen bestehender Gebäude innerhalb des

Abstandsbereichs ist daher der Inhalt der einer Baubewilligung zugrunde liegenden Vereinbarung

unter den Nachbarn, das heisst der Inhalt der ursprünglichen

nachbarlichen Zustimmungserklärung (vgl. zum Ganzen Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der

zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001,

S. 63 [in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht]). Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass eine projektierte Änderung ausschliesslich Gebäudeteile beschlägt, welche eines Grenz-

bzw. Näherbaurechts überhaupt nicht bedürfen, da sie

ausserhalb des Grenzabstandsbereichs liegen. Vorausgesetzt ist jedoch,

dass aus der jeweiligen nachbarlichen Zustimmungserklärung zweifelsfrei hervorgeht, dass sich die

Einschränkungen bzw. Bedingungen oder Auflagen, mit welchen

der Nachbar bzw. die Nachbarin seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenz- bzw. Näherbau verbunden hat, auch auf

Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs beziehen. Ob dies der Fall ist,

ist durch die Baubewilligungsbehörde einzelfallweise unter Berücksichtigung der

konkreten Umstände durch Auslegung zu ermitteln.

Gerade im Zusammenhang mit projektbezogenen Grenz- bzw. Näherbaurechten, welche lediglich durch die Unterzeichnung von

Planunterlagen eingeräumt wurden, muss dabei im Sinn

des obligationenrechtlichen Vertrauensprinzips davon

ausgegangen werden, dass die Zustimmungserklärung der benachbarten

Eigentümerschaft nur jene Einschränkungen umfasst, mit denen die

Bauherrschaft als Erklärungsempfänger rechnen musste. Dies

dürfte vor allem bei Einschränkungen der Fall sein, welche einem objektiv

erkennbaren rechtlichen oder tatsächlichen Interesse des Nachbarn

respektive der Nachbarin entsprechen (vgl. zum Ganzen Schüpbach Schmid, S. 64 ff. [in Verbindung mit

S. 149 zum Grenzbaurecht] mit Hinweis auf BRKE IV Nr. 26+37/1996, wo

eine andere Auffassung vertreten wurde, sowie VGr, 27. September 1996,

VB.1996.00064, mit welchem Ersterer wieder aufgehoben wurde; kritisch hierzu

Fridolin Störi, Zur Bedeutung des "projektbezogenen" Näherbaurechts

[§ 270 Abs. 3 PBG], PBG aktuell 4/1996, S. 34 f.).

4.3

Das Einfamilienhaus der privaten Beschwerdegegnerin ist unmittelbar auf der gemeinsamen

Grundstücksgrenze im Grenzbau an dasjenige der Beschwerdeführenden angebaut und unterschreitet damit unstreitig den

gemäss Art. 15 BZO für Hauptgebäude in der Wohnzone W2.10

erforderlichen kommunalen Grundabstand von sechs Metern wie

auch den kantonalen Mindestabstand. Demgegenüber betrifft das strittige

Bauvorhaben lediglich Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs. So hält der

projektierte Flachdachanbau die Abstandsvorschriften (Grenz- und

Gebäudeabstand) unstreitig ein und handelt es sich bei dem – von den

Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht beanstandeten – geplanten zweiten

Untergeschoss um einen abstandsfreien unterirdischen Gebäudeteil im Sinn von

§ 269 PBG. Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger

der Parteien, in deren Eigentum sich die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 03 im Zeitpunkt der

Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an

Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf

solche unterirdischen Gebäudeteile bezogen hätten, finden sich in den Akten

keine. Aus der seitens der Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang eingereichten

Kopie eines vom 26. März 1931 datierenden

öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrags der

seinerzeitigen Grundeigentümer geht insofern

lediglich hervor, dass jene die bauästhetisch motivierte

Vereinbarung getroffen haben, dass "[d]ie

jeweiligen Eigentümer der Grundstücke […] verpflichtet [seien],

Aussenrenovationen an ihren Gebäuden, wie namentlich an den Fassaden, und Verputz,

wodurch der heutige Zustand geändert wird, nur im gegenseitigen Einverständnis

vorzunehmen". Darauf dass das jeweilige

Grenzbaurecht nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien darüber

hinaus weitergehende

Einschränkungen erfahren hätte, deutet nichts hin. Anders als die Erteilung eines einseitigen Näherbaurechts basiert

der gegenseitig bewilligte Grenzbau denn auch nicht auf einem reinen

Entgegenkommen des jeweiligen Nachbarn bzw. der jeweiligen Nachbarin, sondern

geht mit einem solchen zumeist sogar eine Verbesserung der eigenen

baulichen Möglichkeiten eines benachbarten Grundeigentümers bzw. einer

benachbarten Grundeigentümerin einher, weshalb

diesen regelmässig eher an einem (beidseitig) grosszügig bemessenen

Grenzbaurecht ohne

respektive mit wenigen Einschränkungen gelegen ist.

Inwiefern die Bedürfnisse der beiden vorliegend

vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke aber

gerade durch die Ergänzung eines der beiden oder beider bestehenden

Einfamilienhäuser um ein weiteres Untergeschoss im

Abstandsbereich geschmälert würden und eine diesbezügliche

Einschränkung des jeweiligen Grenzbaurechts dem

Interesse der seinerzeit beteiligten Nachbarn entsprochen hätte, ist nicht ersichtlich. So ist etwa eine Tangierung der mit den Abstandsvorschriften verfolgten

wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen in aller

Regel von vornherein ausgeschlossen, wenn sich ein Gebäudeteil im Boden

befindet. Dies zeigt sich darin, dass unterirdische Bauten nach § 269

PBG von Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften befreit sind,

sofern – was vorliegend nicht der Fall ist – die Bau- und Zonenordnung nichts

anderes bestimmt. Der Rechtsvorgänger der privaten Beschwerdegegnerin musste somit mangels eines objektiv

erkennbaren Interesses seines Nachbarn auch nicht mit einer

Ein- bzw. Beschränkung seines Grenzbaurechts in die Tiefe rechnen.

4.4

Selbst wenn daher vorliegend von einer projektbezogenen

Ausgestaltung des Grenzbaurechts ausgegangen würde,

worauf der Umstand hindeutet, dass sich das Baugrundstück

in einer in den dreissiger Jahren des letzten Jahrhunderts entstanden Siedlung vom Typus Gartenstadt-Kolonie befindet und

entsprechend Teil einer für das fragliche Gebiet geplanten gemeinsamen

Überbauung ist, bedarf die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses

um ein weiteres Untergeschoss keiner erneuten Zustimmung. Der diesbezügliche Einwand der Beschwerdeführenden erweist sich als

unbegründet.

5.

5.1

Weiter rügen die Beschwerdeführenden die

ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung und damit einen Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im

Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das

Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen

ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April

2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit

weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch/ Wipf, S. 652).

So kann namentlich die

Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung

sein und aus diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen verlangen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 656 f., auch zum

Folgenden). Die genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der

Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren

Überbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels

voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage

gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die

Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.

Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung kommt der örtlichen Baubewilligungsbehörde dabei eine

besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu, welche die Rekursbehörde

zurückhaltend überprüft. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zur

respektieren. Diese darf –

trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann

einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich

nicht mehr vertretbar ist, und kann eine vertretbare ästhetische Würdigung

nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (vgl.

zum Ganzen BGr, 5. Mai 2014,1C_629/2013, E 7.1).

Das Verwaltungsgericht wiederum verfügt bei der

Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2

VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2

Die Vorinstanz setzte sich

im angefochtenen Entscheid mit der Einordnung des strittigen Bauvorhabens in

seine weitere Umgebung vertieft auseinander. Zu

Recht wies sie – die Argumentation der Beschwerdegegnerin 2 aufgreifend – in ihren Erwägungen hierzu

einleitend darauf hin, dass die Gemeinde Zollikon bewusst auf eine

Inventarisierung der im betroffenen, nach einem einheitlichen Konzept

überbauten Quartier angesiedelten Bauten verzichtet habe. Nach Durchführung

eines Augenscheins gelangte die Vorinstanz im Weiteren

zum Ergebnis, dass ein Grossteil der in der Umgebung

des Bauvorhabens ursprünglich einheitlich erstellten Doppeleinfamilienhäuser

bauliche Änderungen erfahren habe, welche von einer einfachen eingeschossigen

traufseitigen Erweiterung unter der Fortsetzung des Schrägdaches bis hin zu

zweigeschossigen Flachdachanbauten mit sichtbarem

Untergeschoss in ähnlicher Ausführung wie der geplante Umbau reichten.

Insgesamt sei das Quartier von einer Vielzahl von Veränderungen geprägt und

habe seine Homogenität mit dem Wandel der Zeit und der Bedürfnisse längst

verloren, weshalb nicht von übermässig hohen Anforderungen an eine

befriedigende Einordnung auszugehen sei.

Diese Anforderungen seien

vorliegend erfüllt. Zwar sei das umstrittene Bauvorhaben voluminöser als die

meisten bisher realisierten Erweiterungen, finde jedoch im Gebäude I-Strasse 04

ein vergleichbares Präjudiz. Die moderne Architektursprache mit kubischen

Formen und Flachdach finde sich zudem auch in Neubauten wieder und bilde

gleichzeitig den Übergang zu den auf der anderen Seite der G-Strasse in der

dichter überbauten Wohnzone W2.40 gelegenen Mehrfamilienhäusern. Die am

Rande der ehemaligen Gartensiedlung gelegene Lage sei auch insofern in Bezug

auf die Einordnung in die Umgebung zu beachten, als das langgezogene Baugrundstück

auf drei Seiten von Quartierstrassen umgeben sei und der Anbau nicht als Riegel

mitten in bestehenden Gärten, sondern vielmehr als Abschluss des Quartiers

wahrgenommen werde.

5.3

Damit hat die Vorinstanz eine gesamthafte und

nachvollziehbare gestalterische Würdigung der weiteren baulichen und

landschaftlichen Umgebung des Bauprojekts und dessen Einordnung in diese vorgenommen.

Was hingegen die Beurteilung der Einordnung des Projekts in die nähere

bauliche Umgebung anbelangt, erscheint die Würdigung

der Vorinstanz, das optische Gleichgewicht der beiden Haushälften des

Doppeleinfamilienhauses der Parteien sei

gewährleistet, nicht nachvollziehbar. So wird das Wohnhaus der

Beschwerdeführenden durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich

erdrückt und verkommt es in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei

einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen

Hauptgebäudes.

Zwar ist einzuräumen, dass sich eine

gewisse optische Unausgewogenheit bei der Erweiterung einer Gebäudehälfte unter

Realisierung des zulässigen Bauvolumens im vorliegenden Fall nur dann gänzlich

vermeiden liesse, wenn beide Haushälften gleichzeitig nach einem einheitlichen

baulichen Konzept erweitert würden. Dazu sind die beiden Grundeigentümer jedoch

nicht verpflichtet. Auch wenn das Bauvorhaben nur – aber immerhin – eine

befriedigende Gesamtwirkung erreichen muss, ist die gestalterische Aufgabe

daher im vorliegenden Fall eine anspruchsvolle. Dies berechtigt die rechtsanwenden Behörden jedoch nicht, auf die Erfüllung der gesetzlichen

Anforderung einer befriedigenden Gesamtwirkung zu verzichten und die

gestalterischen Anforderungen gleichsam auszublenden.

5.4

Der Umstand, dass die nachbarliche Haushälfte

optisch erdrückt wird, hängt nicht primär mit dem geplanten baulichen Volumen

zusammen. Vielmehr steht die gewählte opulente Architektursprache

in einem krassen optischen Gegensatz zur ursprünglichen Gestaltung des

Wohnhauses und damit des Nachbargebäudes. Der ursprüngliche Baustil kann als

unauffällig und schlicht bezeichnet werden. Eine kleinliche optische

Erscheinung konnte durch die klare symmetrische Gleichschaltung beider

Haushälften verbunden mit einem gemeinsamen Giebeldach vermieden werden.

Das Neubauvorhaben zeichnet sich

demgegenüber durch eine verschachtelte und überladene Optik aus. Der

Garagentrakt ist überdimensioniert und erscheint gegenüber dem Wohnhausteil

optisch übergewichtig, ein Eindruck, welcher durch das umlaufende schwerfällige

Vordach verstärkt wird. Hinzu kommt eine durch zahlreiche Mauern, Treppen und

Zäune gekennzeichnete auffällige und unsensible Umgebungsgestaltung, welche den

Eindruck erweckt, gerade deshalb gewählt worden zu sein, um der einfachen

Erscheinung des zusammengebauten Wohnhauses entgegenzuwirken und dem Bauvorhaben zu einer pompöseren Erscheinung zu verhelfen. Die

Ausführungen der Vorinstanz, welche den Übergang vom

nachbarlichen Hausteil zum Neubauteil als sorgfältig beurteilt, was mit der

Beibehaltung der Geschossebenen und des Dachüberstandes zusammenhänge, mögen

auf die Nordost- sowie die Südwestfasse zutreffen, haben aber für die beiden

anderen Fassaden und den optischen Gesamteindruck des Bauvorhabens als Gesamtes

keine Bedeutung. Ausserdem wird das Erscheinungsbild der Südwestfassade durch die breiten Garagentore verbunden mit dem grossen

befestigten und eingezäunten Vorplatz geprägt. Ob die aufgrund der übermässigen

Geländeabgrabungen erforderlich gewordene Projektüberarbeitung (vgl. BRGE E. 5.4) daran in ästhetischer Hinsicht etwas Wesentliches zu ändern vermag, ist im jetzigen Zeitpunkt nicht

abschätzbar.

5.5

Zusammenfassend vermögen die mangelnde Sensibilität und fehlende

gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren

Baustil die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu erreichen.

Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht haltbar.

Damit erweist sich das Projekt – auch unter der vom

Baurekursgericht vorgenommenen Korrektur – als nicht bewilligungsfähig. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni

2015.

und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts

vom 23. Februar 2016 sind aufzuheben.

6.

6.1

Ausgangsgemäss sind die

Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1

und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 14 N. 8 ff.).

Entsprechend ist die Kostenregelung

des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint auch hier gerechtfertigt,

die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2

je zur Hälfte aufzuerlegen.

6.2

Angesichts des

Verfahrensausgangs steht den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-

seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (vgl. Plüss, § 17

N. 93 ff.; § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 und

der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 23. Februar 2016 werden

aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 8'100.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die Kosten des Rekursverfahrens

(insgesamt Fr. 5'150.-) werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur

Hälfte auferlegt.

5.

Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den

Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an

…