VB.2016.00184

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00184

2. März 2017Deutsch20 min

(URT.2017.18765)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bau- und Werkkommission Langnau am Albis erteilte der

D AG mit vier Beschlüssen vom 10. November 2014 die baurechtlichen

Bewilligungen für den Umbau mit Aufstockung des bestehenden Wohn- und

Gewerbegebäudes F-Strasse 01/G-Strasse 02 samt Erweiterung der Unterniveaugarage

auf den Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 und für den Neubau von vier

Mehrfamilienhäusern samt Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04

und 05.

Erwägungen

II.

Gegen diese vier Baubewilligungen erhoben A und B

gemeinsam je einen Rekurs an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 23. Februar

2016.

vereinigte das Baurekursgericht die vier Verfahren und wies die Rekurse

ab, soweit es auf diese eintrat.

III.

Mit Eingabe vom 11. April 2016 erhoben A und B gemeinsam

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids, eventuell die Sache zur Ergänzung und zum Neuentscheid an die

Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegnerinnen.

Das Baurekursgericht mit Eingabe vom 3. Mai 2016,

die D AG mit Eingabe vom 17. Mai 2016 sowie die Bau- und

Werkkommission Langnau am Albis mit Eingabe vom 6. Juni 2016 beantragten

jeweils die Abweisung der Beschwerde; die beiden Letzteren unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden.

A und B replizierten mit Eingabe vom 20. Juni 2016;

die D AG duplizierte mit Eingabe vom 24. Juni 2016 und die Bau- und

Werkkommission Langnau am Albis mit Eingabe vom 4. Juli 2016. Mit Eingabe

vom 17. August 2016 liessen sich A und B erneut vernehmen; ebenso die Bau-

und Werkkommission Langnau mit Eingabe vom 26. August 2016 und die D AG

mit Eingabe vom 29. August 2016.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid

des Baurekursgerichts zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden sind aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Baugrundstück gestützt

auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Beschwerde legitimiert. Soweit das Baurekursgericht auf den

Rekurs der Beschwerdeführenden mangels schutzwürdigen Interesses nicht

eingetreten ist, sind die Beschwerdeführenden ebenfalls zur Beanstandung

legitimiert, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf einzelne Rügen ihres Rekurses

nicht eingetreten sei. Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich einzutreten.

2.

2.1

Der

Gemeinderat Langnau am Albis bewilligte am 6. August 1963 im Gebiet "H"

fünf Mehrfamilienhausgruppen mit 108 Wohnungen, einem Laden, einem

Restaurant und einer Unterniveausammelgarage.

Der Gemeinderat erwog damals, dass die arrondierte

Bauparzelle von 21'749 m2 in der allgemeinen Bauzone liege. Sie

sei dreieckförmig und werde durch die I- und die G-Strasse sowie einer

Grundstücksgrenze gegen das I-Gebiet (= heute F-Strasse) begrenzt. Die

Konzeption dieser Überbauung liege in der sogenannten differenzierten

Gruppenbauweise und könne als wohlgelungen bezeichnet werden. Die Bauart weiche

zum Teil von den in der Bauordnung enthaltenen Richtlinien für Einzelbauweise

ab. Die Entwicklung habe gezeigt, dass von einer gewissen Grösse der zur

Verfügung stehenden Parzelle an in städtebaulicher und siedlungstechnischer

Hinsicht wesentliche Verbesserungen erzielt werden könnten. Die Überbauung bestehe

aus zwei 3- bis 4-geschossigen, stark gegliederten 60 respektive 90 m

langen Baukörpern längs der I- und G-Strasse, im Hintergrund, gegen das I-Gebiet

längs der Grundstücksgrenze, aus drei fünfgeschossigen Punkthäusern. Gemäss der

Bauordnung seien aber nur 50 m lange Baukörper mit im Maximum drei

Geschossen zulässig. In Anbetracht dieser Bauweise und der guten Gesamtlösung

könnten diese Ausnahmen genehmigt werden.

Aus diesem Grund bewilligte der Gemeinderat in Abänderung

der Bauordnung eine differenzierte Gruppenbauweise (Disp.-Ziff. 1) und

erteilte die für diese Bauweise nötigen Ausnahmebewilligungen: Überschreitung

der Länge des Mehrfamilienhausbaukörpers längs der G-Strasse von 50 auf 60 m

(Disp.-Ziff. 2.1), Überschreitung der Länge des Mehrfamilienhauses längs

der I-Strasse von 50 auf 90 m (Disp.-Ziff. 2.2), Überschreitung der

Geschosszahl der unter den Disp.-Ziffern 2.1 und 2.2 genannten Häuser von

drei auf vier Geschosse (Disp.-Ziff. 2.3) sowie die Überschreitung der

Geschosszahl aller drei Punkthäuser von drei auf fünf Geschosse (Disp.-Ziff. 2.4).

2.2

Gegenstand

der vier angefochtenen Baubewilligungen bilden die Bauvorhaben auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 03, 04 und 05. Auf diesen drei Parzellen befinden sich die drei

vorgenannten, mit Baubewilligung vom 6. August 1963 bewilligten

Punkthäuser F-Strasse 01/G-Strasse 02, F-Strasse 06 und F-Strasse 07.

Mit Baubewilligung Nr. 08 wurden auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 03 und 04 der Umbau und die Erweiterung des Ladenlokals, die

Erweiterung der Sammelgarage sowie die Aufstockung von fünf Wohnungen auf dem

Wohnhaus F-Strasse 01/G-Strasse 02 bewilligt. Gegenstand der

Baubewilligung Nr. 09 bilden die zwei an das bestehende Gebäude F-Strasse 03

angebauten Mehrfamilienhäuser F-Strasse 10 und 11 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03

und 04. Mit Baubewilligung Nr. 12 wurden der Anbau des Mehrfamilienhauses F-Strasse 13

an das bestehende Mehrfamilienhaus F-Strasse 07 sowie eine Sammelgarage

mit 54 Fahrzeugabstellplätzen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05

und 14 bewilligt. Ferner wurde mit Baubewilligung Nr. 15 das freistehende

Mehrfamilienhaus G-Strasse 16 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 05 und 14

bewilligt.

Die Baugrundstücke befinden sich in der Wohnzone W/3.0.

Die in dieser Bauzone geltende Baumassenziffer von 3.0 wird eingehalten.

2.3

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, dass die örtliche Baubehörde mit Bauentscheid

vom 6. August 1963 offensichtlich eine altrechtliche Arealüberbauung

bewilligt habe. Bei der in Disp.-Ziff. 1 gewählten Formulierung, mit

welcher in Abänderung der Bauordnung eine differenzierte Gruppenbauweise

bewilligt worden sei, handle es sich um eine Nebenbestimmung (Bedingung) im

Sinn von § 321 Abs. 1 PBG. Diese diene zusammen mit den Ausnahmebewilligungen

in Disp.-Ziff. 2 nicht nur der Schaffung des rechtmässigen Zustandes,

sondern auch der Erhaltung desselben.

2.4

Die zum

Zeitpunkt der Baubewilligung von 6. August 1963 geltende Bauordnung kannte

das Institut der Arealüberbauung nicht. Aufgrund der gewählten Konzeption der

Überbauung (differenzierte Gruppenbauweise) bewilligte die örtliche Baubehörde

das Bauvorhaben mit den in Disp.-Ziff. 2 aufgeführten

Ausnahmebewilligungen.

2.4.1

Bereits vor Inkrafttreten des

Planungs- und Baugesetzes gab es Gemeinden, welche ein der heutigen

Arealüberbauung im Sinn von §§ 69 ff. PBG vergleichbares Institut

kannten. Zur Sicherung der bewilligten altrechtlichen Arealüberbauungen sahen

die kommunalen Bauordnungen mit § 73 Abs. 2 PBG vergleichbare

Bestimmungen vor, welche es erlaubten, den Bestand der bewilligten

Arealüberbauungen mit entsprechenden Nebenbestimmungen zu sichern (VGr, 23. Februar

2011, VB.2010.00437, E. 5.1).

2.4.2

Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben

keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine

solchen aus dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf

das im Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grössere, den Rahmen

dieser Feststellung sprengende Tragweite erhält die Bewilligung dann, wenn sie

zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands mit Nebenbestimmungen

verknüpft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder

Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung

über die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, sodass

sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung

im Fall einer Rechtsänderung stellt.

Für Bauten, die unter dem früheren Recht wegen ihrer guten

Gestaltung durch Ausnahmebewilligungen in ähnlicher Weise privilegiert wurden,

wie dies nach dem neuen Recht für eine Arealüberbauung möglich wäre, gilt

demnach Folgendes: Könnte das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als

Regelüberbauung ausgeführt werden, verlieren allfällige Nebenbestimmungen ihre

gesetzliche Grundlage und können gelöscht werden.

Verstösst dagegen die nach altem Recht bewilligte

Überbauung gemäss Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen

Rechts, so behalten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden

Nebenbestimmungen grundsätzlich ihre gesetzliche Grundlage. Erfüllt die

Gesamtüberbauung alle Voraussetzungen für eine Arealüberbauung nach geltendem

Recht, können die bestehenden Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers

nach geltendem Recht ersetzt werden.

Falls die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung

auch gegen die neuen Vorschriften zur Arealüberbauung verstösst, genügt es

hingegen nicht, wenn an die Stelle der bestehenden Nebenbestimmungen nur ein

gewöhnlicher Arealüberbauungsrevers tritt. Denn der Zweck dieser

Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu

wahren, die das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt haben;

dauert trotz Rechtsänderung diese Abweichung an und könnte die Gesamtüberbauung

auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, so bleibt damit grundsätzlich

auch die Grundlage für die Nebenbestimmungen erhalten (VGr, 5. Dezember

2006, VB.2006.00380, E. 4.1).

2.4.3

Im vorliegenden Fall hat die örtliche Baubehörde mit Baubewilligung vom 6. August

1963.

keine sichernden Nebenbestimmungen erlassen, mit welchen die Merkmale der

Gesamtüberbauung bewahrt werden sollten. Entgegen der von den

Beschwerdeführenden vertretenen Auffassung enthalten die Disp.-Ziffern 1

und 2 nur Ausnahmebewilligungen für das konkret geplante Bauvorhaben, aber

keine sichernden Nebenbestimmungen. Auch aus dem Wortlaut von Disp.-Ziff. 1

lässt sich nicht ableiten, dass die differenzierte Gruppenbauweise über den

Zeitpunkt der Baubewilligung hinaus bewahrt werden soll.

2.4.4

Mangels gesetzlicher Grundlage und mangels sichernder Nebenbestimmungen

kann von der privaten Beschwerdegegnerin deshalb nicht verlangt werden, die

bestehende differenzierte Gruppenbauweise zu bewahren. Die diesbezügliche Rüge

der Beschwerdeführenden erweist sich demzufolge als unbegründet.

2.5

Da die

Beschwerdeführenden anerkennen, dass die Neubauten bei isolierter Betrachtungsweise

im Anwendungsbereich von § 238 Abs. 1 PBG gerade noch vertretbar

seien, ist davon auszugehen, dass sie an der im vorinstanzlichen Verfahren

vorgebrachten Rüge der nicht befriedigenden Einordnung nicht mehr festhalten

und die von der Vorinstanz diesbezüglich vorgenommene Beurteilung nicht infrage

stellen. Insbesondere haben sie auch darauf verzichtet, substanziiert

darzulegen, weshalb sich die von der Vorinstanz vorgenommene Beurteilung der

Einordnung als rechtsverletzend erweisen sollte. Die Vorinstanz hat die

Rechtsprechung zur Beurteilung der Einordnung in Erwägung 6.2 zutreffend zusammengefasst

und in den Erwägungen 6.3 ff. dargelegt, weshalb sich die Neubauten befriedigend

einordnen. Auf diese zutreffenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

3.

3.1

Die

Baubewilligungsbehörde bewilligte mit Bewilligung Nr. 08 unter anderem den

Umbau und die Erweiterung des Ladenlokals an der F-Strasse 01/G-Strasse 02.

Die neue Ladenfläche von 955 m2 erfordert 32 Kundenparkplätze,

welche die private Beschwerdegegnerin nachgewiesen hat. Hiervon werden 13 Kundenparkplätze

senkrecht zur G-Strasse angeordnet. Diese Parkplätze befinden sich zur rund der

Hälfte auf öffentlichem Grund. Das bestehende Trottoir wird neu zwischen diesen

Kundenparkplätzen und der Bauliegenschaft auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

geführt. Vor Baubeginn muss eine grundbuchlich gesicherte Vereinbarung mit der

Gemeinde vorliegen, welche den Unterhalt und die Nutzung des neuen öffentlichen

Fussgängerbereichs entlang dem erweiterten Ladenlokal auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

sowie der geplanten Kundenplätze, teilweise im heutigen Strassenbereich, regelt

(Disp-Ziff. 3.4).

3.2

Auf die

von den Beschwerdeführenden bereits im Rekursverfahren vorgebrachte Rüge, dass

die Baubewilligungsbehörde diese 13 Kundenparkplätze zu Unrecht im

Baubewilligungsverfahren bewilligt habe, ist die Vorinstanz mangels

Legitimation nicht eingetreten. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden ist für

die Anpassung des Trottoirs ein Strassenprojekt bzw. eine Entwidmung

erforderlich, weshalb die im falschen Verfahren bewilligten Kundenparkplätze

nicht an die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze angerechnet werden könnten.

Es ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht auf diese Rüge nicht eingetreten

ist.

3.3

Würde sich

die Rüge der Beschwerdeführenden als zutreffend erweisen, wäre die Folge davon,

dass das Bauvorhaben nicht über die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze verfügen

würde. Gemäss wiederholter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fehlt es den

Nachbarn aber für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze

regelmässig an der erforderlichen Betroffenheit, da die Unmöglichkeit,

Abstellplätze zu schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt (VGr,

19.

September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit weiteren Hinweisen).

Anders verhält es sich nur, wenn sich die Rügen auf örtlich fixierte Abstellplätze

beziehen und behauptet wird, diese Parkflächen verletzten die

Verkehrssicherheit oder seien in anderer Weise baurechtswidrig (RB 1995

Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Unter solchen Umständen hat ein

rekurrierender Nachbar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines

Abstellplatzes überprüft zu haben. Ebenso ist zu entscheiden, wenn die nach der

Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation aus anderen

Gründen eine ernsthafte Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten

lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB.1990/0013). Eine

legitimationsbegründende Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist

jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die

Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen.

3.4

Die

Beschwerdeführenden haben weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren dargetan,

welcher Nachteil ihnen widerfahren würde, falls das Bauvorhaben ohne die

13.

Pflichtparkplätze an der G-Strasse realisiert würde. Demzufolge sind

sie nicht legitimiert, die Frage klären zu lassen, ob diese 13 Pflichtparkplätze

im korrekten Verfahren bewilligt wurden, da das Bauvorhaben selbst bei einem

Wegfall der 13 Pflichtparkplätze bewilligungsfähig wäre. Die Vorinstanz

ist demzufolge zu Recht auf die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden nicht

eingetreten.

3.5

Im Übrigen

kann bei Strassenprojekten von untergeordneter Bedeutung, was vorliegend der

Fall ist, auf das strassenrechtliche Einspracheverfahren verzichtet werden

(§ 17 Abs. 5 des Strassengesetzes vom 27. September 1981, StrG).

Da das bestehende Trottoir nicht aufgehoben wird, sondern nur eine neue

Linienführung erhält, liegt auch keine Entwidmung vor.

4.

4.1

Im Erdgeschoss

des mit Baubewilligung Nr. 08 bewilligten Bauvorhabens befindet sich unter

anderem ein Ladenlokal des J-Geschäfts. Die Anlieferung für dieses Ladenlokal

erfolgt über eine Verladerampe im Nordosten der bestehenden Liegenschaft F-Strasse 01/G-Strasse 02.

Die anliefernden Lastwagen müssen hierzu wie bis anhin rückwärtsfahrend in

einen ca. 3,5 m x 13,5 m grossen Umschlagsraum mit Verladerampe

einparken.

4.2

Das Bauvorhaben

an der F-Strasse 01/G-Strasse 02 beinhaltet den Umbau und die

Erweiterung des Ladenlokals, die Erweiterung der Sammelgarage sowie die

Aufstockung von fünf Wohnungen auf dem Wohnhaus. Die bereits bestehende Anlieferung

erfährt keine Veränderungen.

4.3

Gemäss

§ 6 Abs. 1 in Verbindung mit dem Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VSiV) muss die Ein- und Ausfahrt von einem einzelnen

Abstellplatz, als welchen die Anlieferung zu qualifizieren ist, in eine

Sammelstrasse wie die G-Strasse vorwärts möglich sein. Die bestehende

Anlieferung wurde im Jahr 1963 baubewilligt und im Jahr 1968

erstellt. Zum Zeitpunkt der Bewilligung existierten die VSiV bzw. vergleichbare

Normen noch nicht. Da der bisherige Zustand keine regelmässigen Verkehrsstörungen

oder andere Übelstände gemäss § 243 Abs. 2 PBG bewirkt hat, wurde

eine Aufhebung der gegen die Bestimmungen der VSiV verstossenden Anlieferung

bis anhin zu Recht nicht verlangt (vgl. VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,

E. 7.3).

4.4

Das

Bauvorhaben ändert an der bestehenden Anlieferungssituation nichts, weshalb diese

grundsätzlich Bestandesschutz geniesst. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden haben der Umbau des Erdgeschosses sowie die veränderte

Kundenparkplatzsituation in unmittelbarer Nähe zur Anlieferung keine direkten

Auswirkungen auf die Anlieferungssituation, weshalb keine die Baureife infrage

stellende wesentliche Änderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliegt.

Dies trifft erst recht auf den von den Beschwerdeführenden geltend gemachten

Mehrverkehr zu, der durch die Baubewilligungen Nrn. 09, 12 und 15

ausgelöst werden soll.

Die private Beschwerdegegnerin hat zudem bereits im

vorinstanzlichen Verfahren dargetan, dass die Vergrösserung des J-Ladenlokals

nicht zwingend zu einer Zunahme von Anlieferungsfahrten führt, weil pro Anfahrt

im gleichen Fahrzeug mehr Ware angeliefert wird. Zudem entfällt die Anlieferung

des heute bestehenden Restaurants und der heute bestehenden Drogerie, welche im

Zuge der Erweiterung des J-Ladenlokals entfallen. Aber selbst wenn die Vergrösserung

des J-Ladenlokals zu einer Zunahme von Anlieferungsfahrten führen würde, muss

dies nicht zwingend zu Verkehrsstörungen oder Übelständen im Sinn von § 243

Abs. 2 PBG führen. Aus diesem Grund bestand zu Recht kein Anlass, an der

bestehenden bestandesgeschützten Anfahrtssituation eine Anpassung zu verlangen,

weshalb die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden unbegründet ist.

Sollte tatsächlich die von den Beschwerdeführenden

befürchtete erhebliche Verschlechterung der Anfahrsituation eintreten, wäre die

Baubewilligungsbehörde gestützt auf § 243 Abs. 2 PBG ohnehin zum

Einschreiten verpflichtet.

4.5

Unbehelflich

ist auch der Verweis der Beschwerdeführenden auf Art. 17 der Verkehrsregelnverordnung

vom 13. November 1962 (VRV), wonach unter anderem das Rückwärtsfahren über

längere Strecken nur dann zulässig ist, wenn das Weiterfahren oder Wenden nicht

möglich ist (Abs. 3), da sich das beanstandete Rückwärtsfahren auf der

Strasse im vorliegenden Fall auf wenige Meter beschränkt.

5.

5.1

Das bestehende

Gebäude F-Strasse 06 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 unterschreitet

bereits heute den Grenzabstand zur südlich gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 17.

Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, dass die mit Baubewilligung

Nr. 09 bewilligten Anbauten F-Strasse 10 und 11 zu einer Erhöhung der

massgeblichen Fassadenlänge und demzufolge zu einer Erhöhung des

Mehrlängenzuschlags führen würden. Demzufolge würden die Anbauten zu einer über

die bisherige Unterschreitung des Grenzabstands hinausgehenden Unterschreitung

des Grenzabstands führen, was nicht bewilligungsfähig sei.

5.2

Der

Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender

Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 PBG). Der Grenzabstand setzt sich aus dem

Grundabstand und dem Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau-

und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung

vom 22. Juni 1977 [ABV]). Der Mehrlängenzuschlag entspricht einem

bestimmten Teil der als Mehrlänge qualifizierten Fassadenlänge; der Zuschlag

kann auf ein Höchstmass begrenzt werden (§ 23 Abs. 1 ABV). Bei

seitlich gegliederten Fassaden wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende

Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (§ 24 Abs. 1 ABV).

Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende Teile hindurch bis zur

äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen;

vorspringende Teile gelten nur dann als selbständige Fassadenteile, wenn ihr

gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundabstände entspricht

(§ 24 Abs. 2 ABV).

Gemäss Ziffern 3.1 und 3.2 der Bau- und Zonenordnung

2003.

Langnau am Albis (BZO) sind bei allen Gebäudeseiten ab einer Länge von 12 m

entsprechende Zuschläge zu veranschlagen, wobei diese auf maximal 3 m beschränkt

sind; in der Zone W/3.0 ist auf der Längsseite des Gebäudes 1/5 der

Mehrlänge zuzuschlagen.

5.3

Die für

den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge des bestehenden Gebäudes F-Strasse 06

beträgt – wie die Vorinstanz in Erwägung 7.2 zutreffend erwogen hat – 28,5 m.

Diese Länge erhält man, indem man die zurückliegenden Fassadenteile im Osten

und Westen des Gebäudes F-Strasse 06 gemäss § 24 Abs. 2 Satz 1

ABV mitmisst. Dass die Fassadenlänge des Gebäudes F-Strasse 06 auf der

Höhe der Flucht der Südfassade des Neubaus F-Strasse 11 zu messen ist, wie

die Beschwerdeführenden behaupten, hat, da kein Anwendungsfall von § 24

Abs. 2 Satz 2 ABV vorliegt, keine gesetzliche Grundlage.

5.4

Ausgehend

von einer bestehenden Mehrlänge von 16,5 m (= 28,5 m – 12 m)

beträgt der fünfte Teil der Mehrlänge 3,3 m. Demzufolge ist bereits beim

bestehenden Wohnhaus F-Strasse 06 der maximale Mehrlängenzuschlag von 3 m

anzurechnen. Der geplante Anbau der Gebäude F-Strasse 10 und 11 hat

demzufolge keine Erhöhung des Mehrlängenzuschlags zur Folge, weshalb die

diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden unzutreffend ist.

6.

6.1

Die

verkehrsmässige Erschliessung für die geplanten Mehrfamilienhäuser F-Strasse 10,

11.

und 13 sowie G-Strasse 18 erfolgt via I-Strasse und F-Strasse in eine

gemeinsame Sammelgarage.

6.2

Die

Beschwerdeführenden bemängeln die geplante Verkehrsführung zur Tiefgarage via Gebiet

I und F-Strasse und verlangen gestützt auf das lärmrechtliche Vorsorgeprinzip,

dass auf diese Erschliessung zu verzichten sei und stattdessen eine Zufahrt über

die Tiefgarage auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 03 oder eine Gemeinschaftsanlage

im Sinn von § 245 PBG auf dem ebenfalls eine Tiefgarage aufweisenden

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 17 zu realisieren sei.

6.3

Gemäss

Art. 11 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983

(USG) sind Lärmbelastungen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen.

Unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der

Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und

wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b der

Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV).

Bereits die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine

Tiefgarage dient der vorsorglichen Emissionsbegrenzung (RB 1996

Nr. 80 E. 2b). Die Beschwerdeführenden verkennen zudem, dass mit

einer Verlegung der dazugehörigen Einfahrt die Emissionen nicht begrenzt,

sondern lediglich verschoben würden (VGr, 16. Juli 2008, VB.2008.00103,

E. 3; 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2). Die Vorinstanz

hat in Erwägung 9 zu Recht festgehalten, dass die von den

Beschwerdeführenden vorgeschlagene Mitbenutzung von Garageneinfahrten auf den

Parzellen Kat.-Nrn. 17 und 03 nur zur Folge hätte, dass die von den

Beschwerdeführenden befürchtete Zunahme des Verkehrslärms auf die G-Strasse

verschoben würde.

Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, dass die

Automobilisten, die von der bestehenden Tiefgarage an der G-Strasse nach Zürich

gelangen wollten, den kürzesten Weg über die K-Strasse zur L-Strasse nehmen

würden, ändert dies nichts daran, dass die Anwohner und Anwohnerinnen, die im

Nahbereich der bestehenden Tiefgarage wohnen, durch die zusätzlichen Fahrten

ebenso belastet würden wie diejenigen entlang der I-Strasse und F-Strasse.

Zudem wird es auch zahlreiche Automobilisten geben, die die G-Strasse –

entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden – auf südlichem Wege Richtung

Zentrum der Gemeinde Langnau am Albis verlassen bzw. diese von Süden her

anfahren werden, womit die Anwohner und Anwohnerinnen im südlichen Teil der G-Strasse

und im südlichen Teil der I-Strasse durch die Zunahme des Verkehrslärms

belastet würden.

6.4

Unbeachtlich

ist auch der Einwand der Beschwerdeführenden, womit mit einer Verlegung der

Tiefgarage von der F-Strasse an die G-Strasse Fahrkilometer eingespart werden

könnten. Die signalisierte Höchstgeschwindigkeit auf der G-Strasse, auf der I-Strasse

und auf der F-Strasse beträgt 30 km/h. Messungen bei Pilotversuchen in der

Schweiz wie auch im Ausland haben gezeigt, dass die Temporeduktion von 50 auf

30.

km/h zu einer deutlichen Senkung der Maximalpegel führt; insbesondere

treten die kritischen Pegelbereiche oberhalb von 65 dB(A) weniger häufig

auf. Gleichzeitig steigen die Schalldruckpegel einer Fahrzeugvorbeifahrt

weniger steil an, wodurch sich eine geringere Belästigung ergibt (BGr, 3. Februar

2016,1C_589/2014, E. 6.2). Weitere akustische Messungen

haben ergeben, dass das Lärmminderungspotenzial von tiefen Geschwindigkeiten

gegenüber einem Ist-Zustand mit gefahrenen 50 km/h erheblich ist und die Reduktion

von Tempo 50 nach Tempo 30 auf ebener Strecke im Mittelungspegel

durchschnittlich zu einer gemessenen Pegelreduktion von rund 4 dB(A) führt,

während für den Maximalpegel eine Reduktion von ca. 6 dB(A) resultiert

(Eidgenössische Kommission für Lärmbekämpfung EKLB, Tempo 30 als

Lärmschutzmassnahme, Grundlagenpapier zu Recht - Akustik - Wirkung, 2015,

S. 16).

In Anbetracht dessen, dass aufgrund der signalisierten

Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h der Verkehrslärm auf der G-Strasse, I-Strasse

und F-Strasse bereits erheblich reduziert wurde, kann die aus der streitigen Verkehrsführung

zur Tiefgarage zu erwartende Immissionsbelastung als umweltschutzrechtlicher Bagatellfall

qualifiziert werden, der weder gegen lärmschutzrechtliche Vorschriften noch

gegen das Vorsorgeprinzip verstösst (vgl. VGr, 28. März 2007,

VB.2006.00431, E. 6). Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist

sich deshalb als unbegründet.

7.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen.

Der Beschwerdegegnerin 2 ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da

die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen

Aufgaben des Gemeinwesens gehört und der im vorliegenden Rechtsmittelverfahren

gebotene Behördenaufwand nicht wesentlich den im Verfahren vor Baurekursgericht

entstandenen Aufwand überstiegen hat (VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510,

E. 9.3 mit weiteren Hinweisen). Hingegen hat die Beschwerdegegnerin 1

Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 15'190.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und

unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 7'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …