VB.2016.00211

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00211

6. Oktober 2016Deutsch17 min

(URT.2016.18397)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Gemeindeversammlung F beschloss am 11. März 2015

eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Dabei nahm sie Anpassungen am

Aussichtsschutzbereich "E" vor. Mit Verfügung vom 16. Juli 2015

genehmigte die Baudirektion diese Festsetzung.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhob C als Eigentümer der

Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 Rekurs beim Baurekursgericht

und beantragte, der Aussichtsschutz sei in der Weise anzupassen, dass sein

Grundstück von der Festlegung nicht mehr erfasst werde.

Das Baurekursgericht lud auf deren Begehren H und A bei,

führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 15. Dezember 2015 einen

Augenschein durch. Daraufhin hiess es den Rekurs mit Entscheid vom 8. März

2016.

gut und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015 sowie

die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. Juli 2015 insoweit auf,

als das Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Aussichtsschutz "E" erfasst

werde. Die Gemeinde F wurde eingeladen, den genannten Sondernutzungsplan neu

festzusetzen und genehmigen zu lassen.

III.

Mit Beschwerde vom 22. April 2016 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 8. März 2016

aufzuheben und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015

wiederherzustellen. Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.

Die

Gemeinde F sowie das Amt für Raumentwicklung erklärten am 23. bzw. 25. Mai

2016.

den Verzicht auf eine Stellungnahme bzw. Antragstellung. In seiner Vernehmlassung

vom 30. Mai 2016 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der

Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess am 12. Juli 2016 – unter

Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde beantragen.

Mit

Eingabe vom 25. August 2016 verzichtete die Gemeinde F auf eine Replik.

Die Beschwerdeführerin liess in der Replik vom 26. September 2016 an ihren

Anträgen festhalten.

Auf

die Erwägungen des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit

wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04.

Die vom Baurekursgericht angeordnete Entlassung des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 01

seeseitig des Hausgrundstücks G-Strasse 02 aus dem Aussichtsschutz ermöglicht

dem Beschwerdegegner im Fall der Überbauung einen grösseren Gebäudekubus, wodurch

die Sicht der Beschwerdeführerin auf den Zürichsee und das Dorf F eingeschränkt

würde. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) ist sie unter diesen Umständen legitimiert, sich mit Beschwerde

gegen den Rekursentscheid für die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses

vom 11. März 2015 zu wehren.

1.3

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen

Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7

N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände des streitbetroffenen

Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann

daher verzichtet werden.

2.

Bei der Überprüfung

einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die

Genehmigungsinstanz Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie prüfen den angefochtenen

Akt zwar nicht nur auf Rechtmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und

Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber

die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende

Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die

örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen nur dann korrigierend eingreifen,

wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als

unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung

widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen

Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20

N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom

22.

Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) müssen Nutzungspläne von

Bundesrechts wegen durch mindestens eine Rechtsmittelbehörde voll überprüft

werden können. Damit ist gemäss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit

mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von

Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch,

§ 20 N. 78).

Das Verwaltungsgericht

ist bei der Überprüfung von Rekurs- und Genehmigungsentscheiden betreffend

kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschränkt (§ 50 Abs. 1

und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen

aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition

auch zu prüfen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender

Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

Im wegleitenden

Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht

seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geändert

und dabei Erwägungen angestellt, die auch bei der Überprüfung von

Planungsentscheiden zu berücksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten,

der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler

Bestimmungen über einen gewissen Spielraum verfügten, bedeute nicht, dass das

zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dürfe,

wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr

vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen

Anspruch auf Ausschöpfung der gerichtlichen Überprüfungsbefugnis sei im Sinn

eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und

Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht

dürfe den kommunalen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der

Erwägungen überprüfen; abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf

die Gemeindeautonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende

Einschränkung seiner Kognition.

3.

Gemäss § 75 PBG

kann die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen

treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere Geländeformen

sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine

Eigentumsbeschränkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage; diese ist mit der

Ermächtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit Art. 36 der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde F vom 4. Oktober 1984 (mit späteren Änderungen;

BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet:

"1 Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes

freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in

Aussichtsschutzplänen festgelegt.

2.

Die Sichtwinkel gelten ab Augenhöhe (= 1.50 m über

dem gewachsenen Terrain) am bezeichneten Punkt.

3.

Kein Bestandteil eines Gebäudes oder der

Umgebungsgestaltung darf die durch die Sichtwinkel festgelegte Ebene

durchstossen."

Sodann muss der Eingriff

durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein

(Art. 36 Abs. 2 und 3 BV).

4.

4.1

Die

Gemeindeversammlung F hatte schon mit Erlass der Bau- und Zonenordnung vom 4. Oktober

1984.

am sogenannten "I-Platz" den Aussichtsschutz "E" festgesetzt.

Dieser erfasste einen horizontalen Sichtwinkel von knapp 155° und definierte

unter Berücksichtigung der Geländeneigung negative vertikale Sichtwinkel. Wie

dem erläuternden Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung zu entnehmen ist,

beantragte der Gemeinderat, den äusseren Geltungsbereich des Aussichtsschutzes

auf die Achse J-Weg/K-Strasse/L-Strasse zu beschränken. Denn ausserhalb dieses

Perimeters bedürfe es keines Aussichtsschutzes mehr, weil die Aussicht zum See,

zum Dorf und zu den Anhöhen (Nordost-Südwest) auch dann gewährleistet sei, wenn

die zonengemäss erlaubten Gebäude- und Firsthöhen ausgeschöpft würden. Die

horizontalen und vertikalen Sichtwinkel seien nach wie vor sachgerecht. Unter

Berücksichtigung einer Einwendung des Beschwerdegegners beantragte der

Gemeinderat der Gemeindeversammlung, den im Plan vermerkten Sektor 120° bis 110°

am westlichen Rand des Aussichtsschutzbereichs zu streichen, damit die

Überbaubarkeit einzelner Grundstücke, namentlich von Kat.-Nr. 01 des

Beschwerdegegners, in diesem bezüglich der Aussicht weniger bedeutenden

Abschnitt nicht übermässig beschnitten werde. Die Gemeindeversammlung folgte

dem nicht und beschloss, den Aussichtsschutz im Sektor 120° bis 110°

beizubehalten.

4.2

Das

Baurekursgericht hielt in seinen Erwägungen fest, dass die Festlegung des Aussichtsschutzes

aus dem Jahr 1984 durch den angefochtenen Beschluss ersetzt worden sei, weshalb

die Anordnung umfassend auf ihre Rechtmässigkeit überprüft werden müsse. Vom I-Platz

bestehe ein weit offenes Blickfeld mit Sicht auf den Zürichsee, die Ortschaft F,

die Hügelzüge mit Berg N, Berg O und Berg P und auf die Bergkette Q. An der

Erhaltung dieser Aussicht bestehe ein grosses öffentliches Interesse. Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liege im äussersten

westlichen Sektor des zu sichernden Blickfeldes (120° bis 110°, Sicht Richtung

Südwesten). Dort führe der Blick über die unbebauten Wiesen unmittelbar vor dem

I-Platz, die Einfamilienhäuser J-Weg 05 und K-Strasse 15, das

hinterliegende Wohnquartier und die genannten Anhöhen im Hintergrund. Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 liege über 120 m vom Aussichtspunkt entfernt,

einige Meter tiefer und sei der Wohnzone W2 zugeordnet. Art. 3 BZO

erlaube dort eine Gebäudehöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 5 m.

Selbst bei Ausschöpfung dieser Grundmasse bliebe die Aussicht auf die Anhöhen

gewahrt. Der vertikale Sichtwinkel des Aussichtsschutzes sei so tief angesetzt,

dass bei einer entsprechend beschränkten Überbauung von Kat.-Nr. 01 das

hinterliegende Wohnhaus J-Weg 05 sogar ungefähr ab Traufhöhe eingesehen

werden könne. Die Sicht auf die Dachlandschaft im fraglichen Bereich sei jedoch

nicht Zweck des Aussichtsschutzes. Es frage sich, ob eine zonenkonforme

Überbauung der genannten Parzelle die Qualität der Aussicht insgesamt

beeinträchtigen könnte. In südwestlicher Richtung dominierten im Vordergrund

des Aussichtspunktes die der Freihaltezone zugeteilte Wiesenparzelle Kat.-Nr. 07

sowie der unterhalb anstossende Garten auf Kat.-Nr. 08 mit seiner Baumbepflanzung.

Gegenüber letzterer und dem Wohnhaus des Beigeladenen H auf Kat.-Nr. 09

(Distanz ca. 87 m) trete ein künftiges Gebäude auf Kat.-Nr. 01 des

Beschwerdegegners (Distanz ca. 128 m) deutlich in den Hintergrund. Der

First eines Satteldachs würde höchstens wenig über den First des dahinter

liegenden Gebäudes am J-Weg 05 hinausragen. Zudem wäre ein Neubau wegen der

Parzellenform mit seiner Schmalseite bzw. giebelständig zum Aussichtspunkt zu

stellen. Im Übrigen richte sich das Volumen nach den Zonenvorschriften und

entspreche der umliegenden Bebauung. Von einer überdimensionierten Erscheinung

könne daher nicht die Rede sein. Nach dem Gesagten bestehe höchstens ein sehr

geringes öffentliches Interesse an der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im

streitbetroffenen Umfang, der die entgegenstehenden privaten Interessen des Beschwerdegegners

keinesfalls überwiege. Wie einer Bauverweigerung vom 20. September 2010 zu

entnehmen sei, lasse sich auf Kat.-Nr. 01 trotz des Aussichtsschutzes wohl

ein zweigeschossiges Flachdachgebäude realisieren, wobei jedoch auf ein gemäss

Art. 3 BZO zulässiges Unter- und Dachgeschoss verzichtet werden müsste.

Darin liege eine erhebliche Einschränkung, die sich nicht durch ein

überwiegendes öffentliches Interesse rechtfertigen lasse. Die Gutheissung des

Rekurses führe zur Entlassung der Parzelle Kat.-Nr. 01 aus dem im Plan

grau markierten Geltungsbereich. Die Gemeinde F habe somit den Aussichtsschutz "E"

in diesem Sinn neu festzusetzen und genehmigen zu lassen. Weil die übrigen

Grundstücke im Sektor 120° bis 110° nicht Gegenstand des Rekursverfahrens

gebildet hätten, falle eine weitergehende Aufhebung des Gemeindeversammlungsbeschlusses

ausser Betracht.

4.3

Die

Beschwerdeführer bringen zur Begründung ihres Rechtsmittels vor, dass das Baurekursgericht

zu Unrecht zwischen dem öffentlichen Interesse an der Beibehaltung des ursprünglichen

Aussichtsschutzes und dem privaten Interesse des Beschwerdegegners an der

zonengemässen Überbauung seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 abgewogen und

letzterem den Vorzug gegeben habe. Damit habe die Vorinstanz die

Gemeindeautonomie sowie die für Planänderungen geltenden Grundsätze missachtet.

Die Gemeindeversammlung vom 11. März 2015 habe nicht den Aussichtsschutz "E"

neu festgesetzt, sondern über eine Änderung der Festlegung aus dem Jahr 1984

befunden. Eine Überprüfung und Änderung von Nutzungsplänen sei allein dann

zulässig, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten. Vorliegend

seien seit 1984 nur ausserhalb einer Distanz von 150 m zum Aussichtspunkt

neue Bauten entstanden, die den horizontalen Sichtwinkel tangiert hätten. Die

Baubehörde habe lediglich innerhalb des genannten Abstandsbereichs auf der

Einhaltung des Aussichtsschutzes bestanden. Dementsprechend habe auch die

Baudirektion im Genehmigungsverfahren nur die flächige Anpassung, d.h. die

Verkleinerung, nicht aber die vorbestandene Festlegung geprüft. Entgegen der

Auffassung des Baurekursgerichts habe die Gemeindeversammlung über die Ausdehnung

des Aussichtsschutzes nicht neu befunden. Selbst wenn sich die Verhältnisse

erheblich geändert hätten, was hier nicht zutreffe, würde eine Planänderung ein

überwiegendes Interesse erfordern. Bei der Interessenabwägung tauge die von der

Vorinstanz vorgenommene Gegenüberstellung des öffentlichen Interesses an der

Planbeständigkeit mit den Privatinteressen eines einzelnen Grundeigentümers

kaum als Entscheidungskriterium. Denn der Umfang der Planungsautonomie der

Gemeinde dürfe nicht an einem "Einzelschicksal" gemessen werden. Die

Argumentation des Baurekursgerichts, wonach eine zonenkonforme Baute auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 die zu schützende Aussicht nicht wesentlich

beeinträchtige, könne isoliert betrachtet bei jeder Parzelle im betroffenen

Perimeter vorgebracht werden. Die Beschwerdeführerin habe denn auch an der

Gemeindeversammlung davor gewarnt, den Aussichtsschutz auf diese Weise

"scheibchenweise" aufzuheben. Gemäss Feststellung der Vorinstanz

könne auch nach der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen Umfang auf

Kat.-Nr. 01 ein zweigeschossiges Flachdachgebäude erstellt werden. Die Feststellung,

dass auf das gemäss Art. 3 BZO zulässige Unter- und Dachgeschoss verzichtet

werden müsste, sei insoweit zu relativieren, als eine Neubaute ohnehin die Gebäudehöhe

von 7,50 m beachten müsse und die Abgrabung nicht eingeschränkt werde. Das

nach wie vor aktuelle öffentliche Interesse am Aussichtsschutz erstrecke sich

allgemein auf Geländeveränderungen und Bauten im gesamten Sichtschutzbereich.

Wenn die Gemeindeversammlung den bisherigen Perimeter "ohne punktuelle

Aufhebung im Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01" bestätigt habe, und

zwar "mit überwältigender Mehrheit", sei diese Festlegung angemessen

und zweckmässig.

Dem hält der Beschwerdegegner entgegen, dass von einer

"kommunalen Anwendungspraxis von 150 m" keine Rede sein könne;

vielmehr sei der Aussichtsschutz ursprünglich auf zwei Bautiefen bzw. 40–50 m

festgelegt, indessen durch den Gemeinderat auf 80 m erweitert worden.

Jedenfalls habe sich die von der Gemeinde im Jahr 2012 veranlasste Kontrolle

von Verletzungen des Aussichtsschutzes auf einen Radius von 40–50 m bezogen.

Was den Einbezug des Aussichtsschutzes "E" in die Teilrevision der

Nutzungsplanung betreffe, seien zunächst die Sichtwinkel in der Horizontalen

und Vertikalen überprüft worden. Hinsichtlich der äusseren Begrenzung habe sich

der Gemeinderat auf den Standpunkt gestellt, dass die aus dem Aussichtsschutz

entlassenen Bereiche nicht mehr nötig seien. Der von der Beschwerdeführerin

erhobene Vorwurf, dass der Gemeinderat den Beschwerdegegner bevorzugt habe, sei

abwegig. Im Licht des neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 2. Mai 2016 (1C_34/2016,

siehe E. 4.4.3) könne dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden, die

Gemeindeautonomie missachtet zu haben. Vielmehr habe der Gemeinderat im

Mitwirkungsverfahren erkannt, dass der Aussichtsschutz in seiner ursprünglichen

Fassung das Grundstück Kat.-Nr. 01 übermässig beschränke und deshalb der

Einwendung des Beschwerdeführers stattgegeben. Dass eine bei ihrem Erlass nicht

hinreichend klar definierte nutzungsplanerische Festlegung nach 30 Jahren

überprüft werde, sei keineswegs unzulässig. Es sei unbestritten, dass der

Aussichtsschutz bei einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 sowohl ein Untergeschoss

als auch ein Dach- oder Attikageschoss verhindern würde. Wie der Augenschein

des Baurekursgerichts gezeigt habe, nähme die Aussichtsqualität am Standort des

Aussichtspunktes keinen Schaden, wenn der Beschwerdegegner ein zonengemässes

Gebäude errichten würde. Hinzu komme, dass die Bauten und Pflanzen unterhalb

der Sichtachsen deutlich näher und exponierter im Blickfeld des Betrachters lägen

als solche auf Kat.-Nr. 01.

4.4

4.4.1

Streitgegenstand bildet die von der Gemeindeversammlung im Rahmen der

Teilrevision Nutzungsplanung am 11. März 2015 beschlossene "Anpassung

Aussichtsschutz E". Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist

die gesamte Festlegung Gegenstand des Beschlusses und damit auch Anfechtungsobjekt.

Dies ergibt sich einerseits aus formellen Gründen, weil die Festsetzung eines

Aussichtsschutzes als Sondernutzungsplan – wie zum Beispiel auch eine Bau- oder

eine Abstandslinie – eine planerische Einheit bildet. Anderseits folgt dies

auch aufgrund der aus Art. 15 RPG fliessenden Pflicht der Gemeinden, ihre

Nutzungsplanung nach 15 Jahren auf ihren Revisionsbedarf zu überprüfen

(BGr, 2. Dezember 2010,1C_306/2010, E. 2.1). Im Rahmen einer solchen

Revision hat der Planungsträger auch zu klären, ob bisherige planungsrechtliche

Festlegungen beibehalten werden sollen oder nicht. Dies gilt namentlich dann,

wenn eine solche Festlegung – wie hier mit Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01

des Beschwerdegegners – zu einer Beschränkung des Grundeigentums führt. Eine

materielle Überprüfung des Aussichtsschutzbereichs hat der Gemeinderat denn

auch in die Wege geleitet, wie sich dem erläuternden Bericht zur Teilrevision

Nutzungsplanung entnehmen lässt. Dabei hat er den Aussichtsschutz "E"

in der Tiefe wesentlich verkürzt. Heute nichts mehr zur Sache tut die von den

Parteien kontrovers dargestellte Bewilligungspraxis der Baubehörde betreffend

den Aussichtsschutz in der Fassung von 1984.

4.4.2

Die sachverhaltlichen Feststellungen des Baurekursgerichts ergeben sich aus

den Akten und sind unbestritten. Insbesondere gibt das Protokoll des

Augenscheins vom 15. Dezember 2015 Auskunft darüber, in welcher Weise sich

im Fall der Aufhebung des Aussichtsschutzes eine zonenkonforme Überbauung auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners auswirken würde.

4.4.3

Zur Überprüfung der Rechtmässigkeit des Aussichtsschutzes hat die

Vorinstanz zu Recht eine Abwägung des öffentlichen und des privaten Interesses

vorgenommen. Dies haben auch das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2015.00421

vom 19. November 2015 betreffend einen Aussichtspunkt in Thalwil sowie

nachfolgend das Bundesgericht im Urteil 1C_34/2016 vom 2. Mai 2016 getan.

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, gilt es zu

prüfen, ob die streitbetroffene Einschränkung des Aussichtsschutzes am äusseren

Rand des äussersten westlichen Teilbereichs (Sektor 120° bis 110°) die

Aussichtsqualität am Standort "I-Platz" als Gesamteindruck

beeinträchtigen würde. Dabei fällt zunächst ins Gewicht, dass der seeseitige

Nahbereich des Aussichtspunkts der Freihaltezone zugeordnet und die Erhaltung

der dortigen Wiese schon aus diesem Grund sichergestellt ist. Das Grundstück

Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liegt rund 120 m vom Aussichtspunkt

entfernt und um einiges tiefer. Weiter südlich und östlich dieser Parzelle

besteht eine dichte Überbauung. Neben der vorhandenen Bausubstanz wird die

Aussicht sowohl im Nahbereich der Freihaltezone als auch bei den hinterliegenden

Häusern durch zahlreiche Bäume eingeschränkt. Unter diesen Umständen ist dem

Baurekursgericht beizupflichten, dass ein zonenkonformer Neubau auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 die Qualität der Aussicht höchstens geringfügig

beeinträchtigen würde. Dementsprechend ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung

des Schutzes im genannten, sehr schmalen westlichen Sektor als bescheiden zu

gewichten. Dies gilt auch deswegen, weil nach den unbestrittenen Feststellungen

des Baurekursgerichts im streitbetroffenen Sektor 120° bis 110° allein auf der

Parzelle Kat.-Nr. 01 der Aussichtsschutz tangiert werden kann.

Demgegenüber überwiegt das private Interessse des

Beschwerdegegners, mit einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 das nach Art. 3

BZO zulässige Untergeschoss und Obergeschoss erstellen zu können, bei Weitem.

Entgegen dem nicht näher begründeten Einwand der Beschwerdeführerin erlauben

eine Gebäudehöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 5 m angesichts der

in § 279 Abs. 1 PBG vorgeschriebenen Bruttogeschosshöhe von 3,30 m

sehr wohl ein zweigeschossiges Gebäude mit Unter- und Dachgeschoss. Müsste der

Beschwerdegegner aufgrund der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen

Umfang auf diese beiden Geschosse verzichten, käme dies einer schweren Eigentumsbeschränkung

gleich, die sich raumplanerisch nicht rechtfertigen lässt. Wenn die

Beschwerdeführerin die bauliche Nutzung wegen der Möglichkeit einer Abgrabung

als nur leicht vermindert betrachtet, ist dem entgegenzuhalten, dass sowohl § 293

PBG als auch Art. 8 Abs. 2 BZO der Erstellung von sichtbaren

Untergeschossen Grenzen setzen. Anzumerken bleibt, dass Verwaltungsgericht und

Bundesgericht im erwähnten Entscheid "Thalwil" die Interessenabwägung

ebenfalls in diesem Sinn vorgenommen haben. Beide Instanzen haben betont, dass

die Gemeindeautonomie, die auch bei der Festsetzung von Aussichtspunkten zum

Tragen kommt, nicht von der Einhaltung des übergeordneten Rechts

einschliesslich der Grundsätze und Ziele der Raumplanung entbindet. Dabei ist

eine Gemeinde verpflichtet, ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare

Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare

Interessenabwägung zugrunde zu legen; insofern muss der Entscheid verhältnismässig

sein (BGr, 2. Mai 2016,1C_34/2016, E. 3.3).

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

5.

Bei diesem Prozessausgang

wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr

von vornherein nicht zu; vielmehr ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner

eine solche Vergütung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 4'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …